3-2-1-78-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-78-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. oktoober 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

AS-i Vestman Varahaldus hagi Galina Kozlova vastu

eellepingust taganemise tühisuse tuvastamiseks ning

eellepingu täitmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 16. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 2-06-38569

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i Vestman Varahaldus kassatsioonkaebus

Galina Kozlova vastukassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

100 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja AS Vestman Varahaldus (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Indrek Lillo

Kostja Galina Kozlova (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Annemarie Kunila

Asja läbivaatamise kuupäev

31. august 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 16. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-38569 osas,

millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja nõuded kohustada kostjat esitama

registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega kinnistu jagamiseks kaheks

kinnistuks ning tuvastada, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna

registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku

kanda samasse registriossa omanikuna hageja, Viru Maakohtu 21. detsembri 2006. a

määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõude tühistamise osas ning menetluskulude jaotuse

osas.

2. Tühistada Viru Maakohtu 6. oktoobri 2008. a otsus samas tsiviilasjas osas, millega maakohus

jättis rahuldamata hageja nõuded kohustada kostjat esitama registripidajale

kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ning

tuvastada, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis

avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku kanda samasse

registriossa omanikuna hageja, Viru Maakohtu 21. detsembri 2006. a määrusega kohaldatud

hagi tagamise abinõude tühistamise osas ning menetluskulude jaotuse osas.

3. Ülejäänud osas jätta kohtuotsused muutmata.

4. Saata tsiviilasi tühistatud osas Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

5. AS-i Vestman Varahaldus kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Galina Kozlova

vastukassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

6. Tagastada AS-ile Vestman Varahaldus kassatsioonkaebuselt 19. veebruaril 2009. a tasutud

kautsjon 1000 (üks tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Vestman Varahaldus (hageja, hagi esitamise hetkel AS Vestman Kinnisvara) esitas 21. jaanuaril

2007 Viru Maakohtule hagi Galina Kozlova (kostja) vastu. Hagi ja selle hilisemate täienduste

kohaselt nõudis hageja:

1) tuvastada kostja 9. märtsil 2006 tehtud eellepingust taganemise avalduse tühisus;

2) lugeda, et kostja on kaotanud nimetatud eellepingust taganemise õiguse selle lubamatuse tõttu

võlaõigusseaduse (VÕS) § 118 lg 1 p-de 1 ja 2 järgi;

3) tuvastada kostja kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega

Männilinna kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha;

4) lugeda, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse

ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna

hageja.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 24. novembril 2004 tulevase kinnistu, asukohaga

Ida-Viru maakonnas Vaivara vallas Perjatsi külas, notariaalse müügi eellepingu (edaspidi eelleping).

Eellepingu eesmärgiks oli sätestada poolte õiguslikult siduv kohustus sõlmida tulevikus kinnisasja

ostu-müügileping (põhileping) ning põhilepingu kõik tingimused. Eellepinguga avaldas kostja kui

müüja kindlat tahet müüa ja võõrandada eellepingu esemeks olev kinnisasi hagejale. Hageja kui ostja

avaldas selget tahet osta ja omandada eellepingu esemeks olev kinnisasi müüjalt (lepingu p 1.2).

Eellepingu sõlmimisel kinnitas kostja, et tal ei ole kavatsust pärast erastamise teel kinnisasja

omandamist seda võõrandada ega koormata kolmandate isikute kasuks ega muul viisil kahjustada

ostja huvi kinnisasja omandamise vastu.

Eellepingus leppisid pooled kokku lepingu esemes selliselt, et kinnisasjast võõrandatakse hagejale

ligikaudu 47 ha ja kostjale jääb kinnisasjal asuva ehitise alune ja ehitise teenindamiseks vajalik maa

ligikaudse suurusega 2 ha (eellepingu p 3.1.1). Pooled leppisid kokku müügihinnas 100 000 krooni,

millele pidi lisanduma maa riigilt väljaostu hind (lepingu p 4.1). Kostja on saanud lepingu täitmiseks

ettemaksuna 40 000 krooni. Ülejäänud müügihinna tasumises leppisid pooled kokku eellepingu p-

des 4.4, 4.5 ja 4.6.

9. märtsil 2006 esitas kostja hagejale notariaalse avalduse eellepingust taganemiseks, kuna eelleping

on heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühine. Hageja lepingust taganemise avaldusega ei

nõustunud. Ta leidis, et eellepingust taganemiseks ei anna alust see, et kostjale ei olnud enam

vastuvõetav eellepingus kokkulepitud müügihind. Tulenevalt eellepingus sätestatud õigustest ja

kohustustest ning lepingu p-s 4.1 kokkulepitud müügihinnast, ei saa väita, et eelleping oli sõlmimise

ajal heade kommetega vastuolus. Eellepingu p-de 3.1.1 ja 3.1.2 järgi oli lepingu esemeks müüjale

kuuluvate hoonete juurde moodustatavast ligi 49 ha suurusest kinnistust umbes 47 ha suurune maa ja

müüjale pidi jääma kinnistust vaid ehitise alune ja ehitise teenindamiseks vajalik maa ligikaudse

suurusega 2 ha. Kuna praeguseks on kinnistu jagamata, siis tuleb kostja taganemisavalduse tühisuse

tuvastamise korral hagejal algatada kahe eraldi katastriüksuse moodustamise menetlus ning esitada

kinnistusosakonnale avaldus kostja kinnistu kaheks kinnistuks jagamiseks. Kuna asjaõigusseaduse

(AÕS) § 54 lg 1 järgi on selleks vajalik kostja kui puudutatud isiku (AÕS § 641 ja

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341) tahteavaldus, siis taotles hageja kohtult tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaldamist, mille kohaselt võib kohustatud isiku tahteavaldust

asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu, kui isik on

kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse. Kui hageja on täitnud oma nõude rahuldamise

eeldused (tasunud eeldatava müügihinna kohtu deposiitkontole), tuleb lugeda hageja omandiõigus

ca 47 ha suurusele osale kostja kinnistust tuvastatuks. TsÜS § 65 lg-le 5 ning AÕS §-le 621 tuginedes

tuleb lugeda antuks kostja nõusolek jagada olemasolev kinnistu kaheks ja kanda hageja ca 47 ha

suuruse moodustatava kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse.

3. Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt on kostja tagastanud hagejale eellepingu järgi

saadud 55 000 krooni. Hageja jättis tegemata eellepingu p-s 7 loetletud maa erastamise eeltoimingud.

Kostja sõlmis riigiga maa ostu-müügilepingu alles 29. septembril 2006. Järelikult oli hagejal

küllaldaselt aega eellepingus ettenähtud kohustusi täita, kuid ta ei teinud seda. Hageja rikkus

kohustusi, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks

lepingu täitmise vastu. VÕS § 116 lg 2 p-de 2 ja 3 kohaselt oli praegusel juhul tegemist eellepingu

olulise rikkumisega, mille puhul on lubatud õiguskaitsevahendina kohaldada lepingust taganemist

(VÕS § 116 lg l).

Eellepingu täitmine on muutunud võimatuks, sest kostja sõlmis K. Kekkiga 8. mail 2006 kogu

kinnistu ja selle päraldiste notariaalse võlaõigusliku müügilepingu ja esitas avalduse eelmärke

kinnistamiseks. Kohustuse täitmine võlgnikule eellepingu tingimustel on ebamõistlikult koormav,

sest kinnistu tuleks müüa hagejale turuhinnast kordades odavamalt. Kostjalt kinnistu müügi

nõudmine ebaõiglase tasu eest rikub VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtet.

4. 4. juuli 2007. a määrusega kaasas Viru Maakohus iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel

menetlusse Kalle Kekki.

5. Viru Maakohus jättis 6. oktoobri 2008. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus jättis

menetluskulud hageja kanda. Maakohus tühistas hagi tagamise, mis oli määratud Viru Maakohtu

21. detsembri 2006. a määrusega.

Maakohtu otsuse kohaselt on hagi tõendamata. Seda, et kinnistu turuväärtus on suurem kui

eellepingus kokku lepitud, ei saa lugeda hagejapoolseks kohustuse rikkumiseks, mis lubaks poolel

lepingust taganeda. Ei vaielda selle üle, et pooled leppisid eellepingus kokku kinnisasja hinnas ning

et kostja pole avaldanud soovi seda lepingut tühistada või viia lepingus kinnisasja hind kooskõlla

kinnisasja tegeliku hinnaga. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid, et ta oleks hagejaga soovinud

kokku leppida teistsuguses kinnistu müügihinnas, kui see oli märgitud eellepingus. Seega ei ole

tõendatud kostja väited, et hageja sõlmitud eelleping on vastuolus heade kommetega ja seetõttu oleks

kostja ilma jäänud sellisest kinnistu õigest hinnast, mida ta lootis saada lepingust.

Kuna eellepingu sisuks on kohustus sõlmida leping tulevikus eellepingus kokkulepitud tingimustel,

ning pooled on kokku leppinud tulevikus sõlmitava põhilepinguga müüdava kinnistu ligikaudses

suuruses ja hinnas ning leppinud lisaks kokku eellepingu p 7 järgi, et hageja kui ostja kohustub

tellima asjaajamise, mis on seotud maareformi seaduse alusel kinnisasja kohta tehtavate maa

erastamise toimingute, katastrimõõdistamise ja kinnistusraamatusse kandmisega, ning kandma seotud

kulud, siis oli selliste kohustuste täitmine kostjal kui müüjal huvi püsimise eelduseks eellepingu

täitmise vastu. Hageja ei ole tõendanud nimetatud toimingute tegemist ja sellega seotud kulude

katmist. Tunnistajate A. Pilvari ja S. Ivanova ütlustega on tõendatud, et asjaajamisega maa

erastamiseks tegeles kostja nimel kostja õde L. Pavlova, mitte hageja. Hageja ei ole esitanud

tõendeid, mis kinnitaks, et ta oleks täitnud eellepinguga võetud kohustusi. Hageja rikkus eellepingu

p-s 7 võetud kohustusi ja kostjal oli õigus eellepingust taganeda.

Ka juhul, kui kohus oleks tuvastanud eellepingust taganemise tühisuse, ei olnud pooled kokku

leppinud eellepingus kõikides vajalikes tingimustes, mille alusel saaks eellepingut pidada

põhilepinguks. Pooled ei vaidle selle üle, et eellepingu sõlmimise ajal ei olnud olemas kinnisasja.

Vaidlust ei ole ka selle üle, et kostja on K. Kekkiga 8. mail 2006 sõlminud kinnistu koos selle oluliste

osade ja päraldistega notariaalse võlaõigusliku müügilepingu ja teinud avalduse eelmärke

kinnistamiseks.

Kostja ei ole nõus sõlmima põhilepingut eellepingus kokku lepitud tingimustel. Pooled ei vaidle selle

üle, et kostjale kuuluv kinnisasi ei ole jagatud kaheks katastriüksuseks, seega ei ole võimalik

tuvastada kostja kohustust esitada registripidajale kinnistamisavaldust koos katastriplaanidega

kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha. Maakohtule ei ole esitatud

tõendeid, et kostja oleks kohustatud tegema tahteavalduse registripidajale kinnistu jagamiseks kaheks

kinnistuks. Samuti ei ole tõendatud hageja nõue lugeda kostja nõustunuks enda kustutamisega

kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ning

nõusoleku kandmiseks kanda samasse registriossa omanikuna hageja. Maakohtule ei ole esitatud

tõendeid, et pooled oleksid kokku leppinud kinnisasja võlaõiguslikus ja asjaõiguslikus

müügilepingus.

6. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks Viru

Maakohtule.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse

muutmata.

Iseseisva nõudeta kolmas isik vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning taotles selle rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata jätmist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tartu Ringkonnakohus tühistas 16. veebruari 2009. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega

maakohus jättis rahuldamata hagi 9. märtsil 2006 tehtud eellepingust taganemise avalduse tühisuse

tuvastamiseks, ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse,

millega rahuldas hagi osaliselt ja tuvastas kostja 9. märtsil 2006 tehtud eellepingust taganemise

avalduse tühisuse ning jättis menetluskuludest maakohtus 75% hageja kanda ja 25% kostja kanda.

Ringkonnakohus tühistas kostja suhtes kohaldatud hagi tagamise abinõud.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud maakohtu järeldust, et

taganemisavaldus ei ole tühine selle vastuolu tõttu heade kommetega. Tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1

ei kontrollinud ringkonnakohus vaidlustatud otsuse seaduslikkust ja põhjendatust selles osas.

Maakohus leidis ekslikult, et kuna esines VÕS § 116 lg 2 p-s 2 sätestatud alus, siis taganes kostja

õigustatult täiendavat tähtaega andmata 24. novembril 2004 sõlmitud eellepingust ning hageja nõue

tuvastada taganemisavalduse tühisus tuleb jätta rahuldamata.

VÕS § 116 lg 1 alusel võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust

tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Olulise lepingurikkumisega on VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi

eelkõige tegemist siis, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise

lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. VÕS § 116 lg 2 p 2 peamiseks

kohaldamisalaks tuleb lugeda lepinguid, mille puhul täitmise aeg on võlausaldaja jaoks sedavõrd

oluline, et selle ületamisega kaasneb automaatselt tema huvi kaotus lepingu täitmise vastu. Kohustuse

täpse täitmise tähtsus lepingupoole jaoks peab tulenema lepingust ehk olema lepingu sõlmimisel

kohustatud poole jaoks ettenähtav. Huvi täpse täitmise vastu (täitmise tähtaeg) peab seega olema

väljendatud lepingu sõlmimisel ja see peab olema lepingut rikkunud poolele arusaadav, kui sellele

soovitakse hiljem tugineda.

Eellepingus ei leppinud pooled kokku, mis tähtajaks peab hageja omapoolsed kohustused täitma, ning

seetõttu ei saanud ka hagejale olla ettenähtav, et tähtajast tulenevalt võib kostjal kaduda huvi lepingu

täitmise vastu. Kaudselt tõendab hagejale kohustuste täitmiseks antud tähtaega eellepingu p-s 7.2.13

kokkulepitu, mille kohaselt müüja (kostja) kohustub väljastama ostjale (hagejale) erastamis-,

mõõdistamis- ning kinnistamis- ja jagamistoimingute tegemiseks volikirja tähtajaga 3 aastat.

Nähtuvalt asja materjalidest on kostja hagejale nimetatud volikirja ka väljastanud (I kd, tl 65-66).

Eellepingu p 7.1 kohaselt kohustub ostja (hageja) tellima asjaajamise, mis on seotud maareformi

seaduse alusel kinnisasja kohta tehtavate maa erastamise toimingute, katastrimõõdistamise ja

kinnistusraamatusse kandmisega. Maa ostueesõigusega erastamise korra p-st 131 tulenevalt loetakse

katastriüksuse moodustamine algatatuks hetkest, kui erastaja esitab katastriüksuse moodustamise

õigusega isikule tellimuse. Eellepingu p 7.1 kohaselt kohustus tellimuse esitama hageja. Hageja ei ole

tõendanud, et ta oleks nimetatud kohustuse täitnud.

Asja materjalidest nähtub, et katastriüksus on mõõdistatud 6. juunil 2005 (I kd, tl 25) ning maa

ostueesõigusega erastamise korra p 15 alusel on Vaivara Vallavalitsus 18. oktoobri 2005. a

korraldusega nr 279 (I kd, tl 67-68) nõustunud maa ostueesõigusega erastamisega kostjale ning

edastanud materjalid maa erastamise kohta Ida-Viru maavanemale ja taotlejale. Maa ostueesõigusega

erastamise korra p 19 järgi on kohalik omavalitsus kohustatud tegema kõik maa ostueesõigusega

erastamise eeltoimingud kolme kuu jooksul maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise

päevast arvates. Ettevalmistavad toimingud lõpevad katastriüksuse toimiku esitamisega riigi

maakatastri pidajale katastriüksuse registreerimiseks ja ostueesõiguse erastamise toimiku esitamisega

erastamise korraldajale (maavanemale). Seega on maa ostueesõigusega erastamise korrast tulenevalt

erastaja peamiseks kohustuseks esitada katastriüksuse moodustamiseks tellimus ja selle eest tasuda.

Kuigi hageja eellepingu p-s 7.1 kokkulepitud tellimust ei esitanud, ei nähtu asja materjalidest, et

seetõttu kadus kostjal müüjana huvi lepingu täitmise vastu ning et tegemist oleks olulise

lepingurikkumisega VÕS § 116 lg 2 p 2 tähenduses. Kostja ei ole tõendanud, et kui tellimuse oleks

esitanud hageja, oleks mõõdistamine toimunud varem kui 6. juunil 2005 ning Vaivara Vallavalitsus

oleks andnud korralduse maa ostueesõigusega erastamiseks kostjale varem kui 18. oktoobril 2005.

Kuivõrd ei ole tegemist VÕS § 116 lg 2 p-s 2 ettenähtud olukorraga, oleks pidanud kostja andma

hagejale VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja kohustuse (tellimuse esitamise) täitmiseks.

Täiendava tähtaja andmisel oleks kostja saanud veenduda, kas hageja on kaotanud huvi kohustuse

täitmise vastu või mitte. Kuivõrd kostja ei andnud hagejale ka täiendavat tähtaega kohustuse

täitmiseks, siis on tema 9. märtsil 2006 tehtud taganemisavaldus tühine ja sellel ei ole õiguslikke

tagajärgi.

Eellepingu p-s 7.2 on pooled leppinud kokku ostja (hageja) kantavates kulutustes. Asja materjalidest

nähtub, et OÜ TGK GEO on esitanud 7. veebruaril 2006 kostjale arve 6. juunil 2005 tehtud

maamõõtmistööde eest tasumiseks. Samas ei ole kostja tõendanud, et ta oleks hagejalt nõudnud

nimetatud summa tasumist, ja seetõttu on põhjendamatu väide, et hageja oleks nimetatud kohustust

rikkunud. Seega ei ole ka sel juhul tegemist VÕS § 116 lg 2 p-s 2 sätestatud olulise

lepingurikkumisega, mis annaks aluse eellepingust taganeda. Asja materjalidest nähtub, et Ida-Viru

maavanem andis 15. septembril 2006 (I kd, tl 82-83) korralduse maa kostjale ostueesõigusega

erastada ning maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping sõlmiti 29. septembril 2006 (I kd, tl 86-88).

Kuivõrd kostja oli esitanud hagejale 9. märtsil 2006 eellepingust taganemise avalduse (I kd, tl 16-18),

siis selles märgitud kohustuste rikkumisi, mis tulenesid 15. septembri 2006. a korraldusest ja

29. septembri 2006. a lepingust, ei saa hagejale ette heita ning nendele ei saa taganemisel tugineda.

Kuivõrd kostja sõlmis 8. mail 2006 sama maaüksuse müümise kohta võlaõigusliku müügilepingu

K. Kekkiga, siis võib eeldada, et kostja ei soovinudki anda hagejale täiendavat tähtaega kohustuste

täitmiseks. Kostja esindaja kinnitus ringkonnakohtu istungil, et kuna hageja ei tellinud katastriüksuse

mõõdistamist, siis eeldas kostja, et hageja jätab täitmata ka ülejäänud kohustused, ei ole piisav

eellepingust taganemiseks. Ülaltoodu kinnitab, et kostjal puudus VÕS § 116 lg 2 p-s 2 sätestatud alus

eellepingust taganeda (ei olnud täidetud taganemise materiaalsed eeldused) ning seetõttu on

kostja 9. märtsil 2006 tehtud eellepingust taganemise avaldus tühine. Selles osas tuleb hagi

rahuldada.

TsMS § 442 lg 8 viimase lause kohaselt ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse

nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Nimetatud sättest tulenevalt jättis ringkonnakohus

rahuldamata hageja nõude, milles hageja palus tuvastada, et kostja on kaotanud eellepingust

taganemise õiguse selle lubamatuse tõttu VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel.

Maakohus on hageja ülejäänud nõuded jätnud põhjendatult rahuldamata ning apellatsioonkaebuse

põhjendused ei anna alust maakohtu otsust tühistada. Ekslikud on hageja väited, et eellepingut saab

käsitleda müügilepinguna, mis võimaldab asendada käsutustehingu tegemiseks vajaliku tahteavalduse

kohtuotsusega, kuna eellepingus on lepingu ese piisavalt täpselt määratletud. Eellepingu p-st 3

nähtub, et lepingu esemeks on moodustatav kinnistu ligikaudse suurusega 49 ha, millest ostjale

võõrandatakse ligikaudu 47 ha ja müüjale jääb ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik maa

ligikaudse suurusega 2 ha. Seetõttu on maakohus õigesti leidnud, et lepingu ese ei ole eellepingus

piisavalt täpselt määratletud ning kohtul ei ole endal pädevust lepingutingimusi määrata. Lisaks on

hageja jätnud tähelepanuta, et eellepingu p-s 5 leppisid pooled kokku tulevase kinnistu jagamises

ning enne kinnistu jagamist ja selle tulemusena moodustuvate uute kinnistute täpsete piiride

kindlaksmääramist ei oleks ka juhul, kui kohus kohustaks kostjat esitama kinnistamisavalduse,

registripidajal võimalik kohtuotsust täita.

Kinnistu jagamine on maakorraldusseaduse §-de 2 ja 13 järgi maakorraldustoiming, mille teeb pädev

isik (tegevusluba omav maamõõtja), kes koostab jagamise plaani, teeb vajalikud

katastrimõõdistamised, koostab katastriüksuse toimiku ning registreerib muudatused maakatastris.

KRS § 13 lg 1 kohaselt kantakse kinnistusregistriosa esimesse jakku muu hulgas andmed kinnistu

katastritunnuse, kinnistu pindala ja kinnistu jagamise kohta ning sama paragrahvi lõigete 2 ja 3 alusel

esitab nimetatud andmed riigi maakatastri pidaja. Kuna eelmärgitud kinnistu jagamise toimingud on

tegemata (sh kindlaks määramata kahe kinnistu täpne pindala ja katastritunnused, koostamata

katastriüksuse plaanid), siis ei saa kohustada kostjat esitama registripidajale kinnistamisavaldust

kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ning kohustada kostjat ennast kustutama kinnistu omaniku

kohalt registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja andma nõusolekut

kanda samasse registriossa omanikuna hageja. Eellepingu p-st 5 ei ole võimalik üheselt järeldada, kas

kinnistu jagamistoimingute tegemine oli kostja kohustus või mitte. Hagejal on õigus nõuda

õiguskaitsevahendite kohaldamist eellepingu p 9 järgi.

Hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb tühistada osaliselt maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas.

Kuivõrd hageja neljast nõudest rahuldati üks nõue, siis tuleb poolte menetluskuludest nii maakohtus

kui ka ringkonnakohtus jätta 75 % hageja kanda ja 25% kostja kanda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja taotleb kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi jäeti

rahuldamata, ning apellatsiooniastmes kantud menetluskulude jaotuse osas. Hageja palub teha uue

otsuse, millega tuvastada kostja kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos

katastriplaanidega Männilinna kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja

47 ha ning lugeda, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis

avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa

omanikuna hageja. Samuti palub hageja jätta jõusse Viru Maakohtu 21. detsembri 2006. a määrusega

kohaldatud hagi tagamine ning jätta kõikide kohtuastmete menetluskulud kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on ebaõige ringkonnakohtu väide, et eellepingu ese ei ole piisavalt

täpselt kindlaks määratud. Poolte kokkulepet tuleb tõlgendada müügilepinguna, kostja avaldas

lepingu p-s 1.2 kindlat tahet müüa eellepingu esemeks olev kinnisasi hagejale ja hageja kui ostja

avaldas selget tahet osta ja omandada eellepingu esemeks olev kinnisasi kostjalt.

Ringkonnakohus on põhjendamatult märkinud, et eellepingu p-st 5 ei ole võimalik üheselt järeldada,

kas kinnistu jagamise toimingute tegemine oli kostja kohustus või mitte. Kostjal on eellepingu p-

st 5.1 tulenevalt jagamise kohta kinnistamisavalduse esitamise kohustus ja selle täitmist hageja ka

nõuab. Oluline ei ole, kes konkreetselt ja millal mõõdistamise ning jagamistoiminguid teeb.

Ringkonnakohus ei ole vastanud apellatsioonkaebuse väitele, et lepingu täitmise võimalust toetab ka

lepingu p 9, mis sätestab hageja õiguse nõuda lepingu täitmist.

Ringkonnakohus on eksinud menetluskulude jaotamisel. Hageja alternatiivset nõuet tuleb arvestada

ühtse nõudena koos põhinõudega. Sisuliselt on hageja esitanud kaks nõuet: tuvastusnõude

taganemisavalduse tühisuse kohta ja müügilepingu täitmise nõude. Ringkonnakohus on eksinud

menetluskulude jaotamisel sellega, et otsuse resolutsiooni terviklikus sõnastuses ei ole otsustatud,

kuidas jaotada maakohtus kantud menetluskulud.

Kostja leiab vastukassatsioonkaebuses, et kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

Kolmas isik leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

9. Kostja palub vastukassatsioonkaebuses jätta jõusse maakohtu otsuse.

Vastukassatsioonkaebuse kohaselt ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht VÕS § 116 lg 2 p 2

kohaldamisel, et peamiseks kriteeriumiks kostja huvi püsimisel on kohustuse täitmise tähtaeg. Hageja

rikkus oma kohustusi tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 116 lg 2 p 3). Kohatu on tuginemine

kolme aastasele volitusele. Kuna hageja kohustuste täitmine oli eelduseks, et müügilepingu objekt

üldse tekiks, oli kohustuse täitmata jätmine oluliseks lepingurikkumiseks. Kostja ei pidanud nõudma

kulude hüvitamist, vaid hageja pidi ise tööd tellima ja nende eest tasuma.

Hageja leiab vastuses vastukassatsioonkaebusele, et see tuleb jätta rahuldamata.

Kolmas isik leiab, et vastukassatsioonkaebus tuleb rahuldada.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse

normi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja

nõuded kohustada kostjat esitama registripidajale kinnistamisavaldus kinnistu jagamiseks kaheks

kinnistuks ning tuvastada, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis

avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa

omanikuna hageja, Viru Maakohtu 21. detsembri 2006. a määrusega kohaldatud hagi tagamise

abinõude tühistamise osas ning menetluskulude jaotuse osas. Samuti tuleb tühistada Viru Maakohtu

6. oktoobri 2008. a otsus samas tsiviilasjas osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded

kohustada kostjat esitama registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega kinnistu

jagamiseks kaheks kinnistuks ning tuvastada, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu

omanikuna registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku

kanda samasse registriossa omanikuna hageja, Viru Maakohtu 21. detsembri 2006. a määrusega

kohaldatud hagi tagamise abinõude tühistamise osas ning menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud

osas tuleb kohtuotsused jätta muutmata. Tsiviilasi tuleb saata tühistatud osas maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

11. Kolleegium käsitleb esmalt vastukassatsioonkaebust ning märgib, et nõustub

vastukassatsioonkaebuses tõstatatud õiguslikus küsimuses ringkonnakohtu seisukohtadega.

Ringkonnakohus on põhjalikult analüüsinud VÕS § 116 lg 2 p 2 kohaldamise eeldusi ning leidnud, et

kuigi hageja ei esitanud lepingu p-s 7.1 kokkulepitud tellimust katastriüksuse moodustamiseks, ei

kadunud kostja huvi lepingu täitmise vastu. Samuti on ringkonnakohus leidnud, et kuivõrd ei olnud

tegemist VÕS § 116 lg 2 p-s 2 ettenähtud olukorraga, oleks kostja pidanud andma hagejale VÕS §-

s 114 sätestatud täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Hageja tahtlust või rasket hooletust

VÕS § 116 lg 2 p 3 tähenduses ei ole kohtud tuvastanud. Seega oli lepingust taganemine täiendava

täitmistähtaja andmise kohustuse rikkumise (VÕS § 114 ja § 116 lg 4 esimene lause) tõttu tühine.

12. Järgmisena analüüsib kolleegium kassatsioonkaebuse väiteid.

Ringkonnakohus leidis, et kuna lepingu ese on määratletud ligikaudse pindala järgi ning kohtul ei ole

pädevust seda lepingutingimust määrata, siis ei saa tegemist olla müügilepinguga. Kolleegium selle

seisukohaga ei nõustu ja leiab, et poolte 24. novembri 2004. a kokkulepet saab tõlgendada ka

müügilepinguna. Kuigi lepingu sõnastuse alusel ei ole võimalik kindlaks määrata täpselt kinnistu

jagamisel tekkivate kinnistute piire, ei välista see lepingu lugemist müügilepinguks. Võimalik, et

24. novembri 2004. a leping on lahtise tingimusega müügileping. Selleks, et pidada lepingut lahtise

tingimusega müügilepinguks VÕS § 26 tähenduses, peab poolte kokkulepe olema piisav, et lugeda

müügileping sõlmituks. Pooled on kokku leppinud nii müügilepingu esemes (Vaivara vallas Perjatsi

külas müüjale kuuluvate hoonete juurde moodustatava kinnistu jagamisel tekkiv kinnistu ligikaudse

suurusega 47 ha) kui ka hinnas (100 000 krooni, millele lisandub riigilt maa väljaostuhind). Kokku on

lepitud ka hinna tasumise tähtaegades. Lepingu p-des 1.3 ja 1.4 nimetavad pooled lepingut küll

eellepinguks, kuid rõhutavad samas, et sõlmitava põhilepingu olulised tingimused on määratud selle

lepinguga ja nendel tingimustel sõlmitakse põhileping. Lepingu lugemist müügilepinguks ei välista

see, et lepingu sõlmimise ajal 24. novembril 2004. a puudus ja praegugi puudub lepingu ese, kinnistu

ligikaudse suurusega 47 ha.

Kui leping on lahtise tingimusega müügileping VÕS § 26 järgi, siis tuleb lepingu tõlgendamise teel

jõuda selgusele, kes pidi lahtise tingimuse määrama. Kolleegium ei jaga ringkonnakohtu arusaama, et

kohtul ei ole pädevust lahtiseks jäänud lepingutingimust määrata. Tulenevalt VÕS § 26 lg-st 9 on

kohtul see pädevus. Sarnaselt määrab kohus kinnisasja jagamisel tekkivate kinnisasjade piirid ka

kaasomandi lõpetamisel selle reaalosadeks jagamise teel, vt kinnisasja piiride kindlaksmääramise

kohta nt Riigikohtu 25. oktoobri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05. Kohtu poolt lahtise

tingimuse määramine VÕS § 26 lg 9 alusel eeldab sellekohast hagi. Seega on hagejal võimalik

esitada hagi ja nõuda, et kohus määraks kinnisasja jagamise tulemusel tekkiva kinnisasja piirid. Küll

tuleb ka kohtu poolt lahtise tingimuse, kinnisasja piiride määramisel arvestada maakorraldusnõudeid.

Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul eelmärgitut arvestades võtta seisukoht, kas pooled on sõlminud

lahtiste tingimustega müügilepingu VÕS § 26 tähenduses.

13. Kinnistu jagamise kohustust analüüsides ei ole ringkonnakohus TsMS § 654 lg 5 esimest lauset

rikkudes vastanud hageja apellatsioonkaebuse väitele, et: "Seega on kostjal lepingust tulenev

kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega Männilinna jagamisel

tekkinud maaüksuse kohta. Käesoleva ajani ei ole kostja kinnistu jagamiseks vastavat avaldust

esitanud."

Ringkonnakohus on piirdunud üksnes järgmise lausega: "Eellepingu p-st 5 ei ole võimalik üheselt

järeldada, kas kinnistu jagamistoimingute läbiviimine oli kostja kohustus või mitte." Seega on

ringkonnakohus jätnud tegelikult lahendamata küsimuse, kas jagamiskohustus on hageja või kostja

kohustus.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb selgitada, kelle kohustus oli kinnistu jagada. Kui jagamiskohustus oli

algselt hagejal ja hageja talle antud volituse tähtaja kestel jagamistoiminguid ei teinud, tuleb vastata

ka küsimusele, kas kostja vabanes seoses hageja tegevusetusega jagamiskohustusest, mis tema jaoks

tuleneb lepingu p-st 5.1, mille kohaselt peab kostja esitama kinnistu jagamiseks kinnistamisavalduse.

Kolleegium märgib, et lisaks lepingu p-le 5.1 tuleb jagamiskohustuse määramisel analüüsida kogu

lepingut ja selle eesmärki ning poolte käitumist.

Kui selgub, et ei ole kokkulepet selle kohta, kes peab tegema jagamistoimingud, saab kohaldada

VÕS § 27 ja esmalt selle esimese lõike alusel hinnata lepingu kehtivust ja selle kehtivuse korral

kohaldada sama paragrahvi teist lõiget.

Kolleegium märgib, et hagejal on võimalik täiendada haginõuet ja nõuda lisaks kinnistamisavalduse

esitamise kohustuse tuvastamisele kostjalt ka kõikide kinnistu jagamiseks vajalike toimingute

tegemist.

14. Kolleegium märgib, et kinnistamistoiminguid kinnistu jagamiseks ei takista M. Kekki kasuks

kinnistule seatud eelmärge. Kinnistusraamatuseaduse § 56 lg 1 kohaselt jääb kinnistu jagamisel

märge püsima endises registriosas ja kantakse üle ka uutesse registriosadesse. AÕS § 54 lg 2 esimese

lause kohaselt jäävad kinnisasjade ühendamisel või jagamisel kinnistusraamatusse kantud õigused

kehtima. Samuti ei takista eelmärge hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatuse kandmist

AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt. Küll on AÕS § 63 lg 3 esimese lause kohaselt asjaõiguse

käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud

nõuet kahjustab või piirab. Sama paragrahvi 4. lõike kohaselt kohaldatakse paragrahvi 3. lõiget muu

hulgas ka jõustunud kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes.

15. Kuna pooled võivad olla sõlminud lahtise tingimusega kinnisasja müügilepingu ja müügileping

annab ostjale õiguse nõuda müüja keeldumisel asjaõiguslepingu sõlmimisest müüja tahteavalduse

asendamist TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega, siis tuleb tühistada kohtute otsused ka osas, millega

jäeti rahuldamata hageja nõue kohustada kostjat andma nõusolek enda kustutamiseks

kinnistusraamatust ja kandma hageja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Sisuliselt nõuab

hageja kostja asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse asendamist kohtuotsusega. Seda,

et seadus võimaldab kinnistu jagamisega samaaegselt kokku leppida jagamise tulemusel tekkiva

kinnistu omandiõiguse üleandmises (asjaõigusleping), on kolleegium käsitlenud oma 25. novembril

2004 tsiviilasjas nr 3-2-1-134-04 tehtud otsuse p-s 16.

Kolleegium märgib täiendavalt, et KRS § 341 lg-st 7 tulenevalt ei ole hageja eelnevas lõikes toodud

nõude rahuldamisel vajalik kohtuotsus, mis asendaks kostja kinnistusametile esitatava nõusoleku

kinnisomandi üleandmiseks.

16. Vastusena kassatsioonkaebuse väidetele menetluskulude ebaõige jaotamise kohta märgib

kolleegium järgmist.

Õige on kassatsioonkaebuse väide, et otsuse resolutsiooni terviktekstis on ringkonnakohus ekslikult

jätnud märkimata menetluskulude jaotuse maakohtus, kuigi otsuse põhjendavas osas on märgitud

menetluskulude jaotus mõlemas kohtuastmes. Asja uuel läbivaatamisel on võimalik see viga

parandada.

17. Menetluskulude jaotus jääb alama astme kohtute otsustada ja sõltub asja lahendamise tulemusest.

Kuivõrd praeguse otsusega ei tühistata kohtuotsuseid eellepingust taganemise tühisuse tuvastamise

nõude ja eellepingust taganemise õiguse kaotamise kohta tehtud osas, märgib kolleegium järgmist.

Kostja eellepingust taganemise avaldus põhines sellel, et hageja jättis täitmata oma lepingulised

kohustused. Ringkonnakohus leidis, et kostjal ei olnud nimetatud kohustuste rikkumiste tõttu õigust

eellepingust taganeda, ilma et ta oleks andnud hagejale täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks.

Seega, leides, et eellepingust taganemiseks ei olnud alust, ei olnud võimalik tuvastada, et taganemise

õigust ei olnud VÕS § 118 rikkumise tõttu. VÕS § 118 eeldab taganemisaluse olemasolu. Seega ei

ole põhjendatud jätta menetluskulud nimetatud nõuete osas hageja kanda.

18. Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

hagejale tagastada tasutud kautsjon. Kostja vastukassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb

tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse.

Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu