3-2-1-55-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-55-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 10. juuni 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Jana Kustjakova ja Mikhail Maystrishini hagi

OÜ VALLENMAIN vastu 300 000 krooni saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 5. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-

07-19679

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jana Kustjakova ja Mikhail Maystrishini kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

250 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Jana Kustjakova (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Tarmo Pilv

Hageja Mikhail Maystrishin (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Tarmo Pilv

Kostja OÜ VALLENMAIN (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Liane Raave

Asja läbivaatamise kuupäev

11. mai 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-19679 ja Tartu

Maakohtu 7. juuli 2008. a otsus samas asjas.

2. Saata asi Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Rahuldada kassatsioonkaebus.

4. Tagastada Jana Kustjakovale kassatsioonkaebuselt 2. veebruaril 2009 tasutud kautsjon

2500 (kaks tuhat viissada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jana Kustjakova (hageja I) ja Mikhail Maystrishin (hageja II) esitasid 30. mail 2007. a hagi

OÜ VALLENMAIN (kostja) ja Aulis Günnineni vastu 300 000 krooni saamiseks. 31. oktoobril

2007. a toimunud kohtuistungil loobusid hagejad hagist A. Günnineni vastu, maakohus võttis

loobumise vastu ja lõpetas 7. novembri 2007. a määrusega menetluse hagejate hagis A. Günnineni

vastu.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja (müüja) ja hagejad (ostjad) 26. aprillil 2006 kinnistu

müügilepingu, mille kohaselt ostsid hagejad Ülenurme vallas Õssu külas Kesa tee 20 asuva kinnistu

(edaspidi kinnistu). Lepingu p 3.2 järgi oli kinnistu hinnaks 530 000 krooni. Kinnistul on varjatud

puudused. Kinnistu vahetus läheduses Rüütli lauda kinnistul paiknevates hoonetes asub Eesti

Maaülikooli õppe-teadustöö katsebaasi sihtasutus Eerika Farm, milles peetakse umbes 130 veist.

Laudast levib väljakannatamatut haisu, millest hagejad kinnistu ostmise ajal teadlikud ei olnud ning

millest kostja neid ka ei informeerinud. Lisaks selgus, et kinnistu vee- ja kanalisatsioonitorustikke ei

ole võimalik ühendada Tartu linna üldvõrku, mistõttu ei ole kinnistul vett ning kanalisatsiooni.

Müügilepingu p 2.1.8 järgi on vee- ja kanalisatsioonitorustikud ning elektrivõrk kinnistu piirini välja

ehitatud. Tegelikkuses see nii ei ole. Nimetatud asjaolu tõttu ei ole võimalik kinnistul tarbida vett,

valmistada toitu, ennast pesta jne. Samuti ei ole võimalik juhtida ära tekkivat reovett. Seega on

kinnistu sisuliselt elamiskõlbmatu, kuna normaalne elutegevus sellel ei ole eeltoodust lähtuvalt

võimalik.

Hagejad soovivad kinnistu hinda alandada. Menetluse kestel loobusid hagejad seisukohast, et hinda

tuleb alandada kahjulike mõjutuste tõttu, ja tuginesid nõudes üksnes asjaolule, et kinnistu puuduseks

on vee- ja kanalisatsioonitorustike ühendamise võimatus Tartu linna üldvõrku.

Kinnistu hinnaks oli 26. aprilli 2006. a seisuga 530 000 krooni. Hagejad on seisukohal, et kinnistu

väärtus ilma puudusteta oleks ca 600 000 krooni. Arvestades kinnistu olulisi puudusi, mis muudavad

kinnistu elamiskõlbmatuks, vähendavad need kinnistu hinda ligikaudu poole võrra ehk

260 000 kroonini. Seega tegelikult võlgnetav müügihind on 230 000 krooni (260 000 * 530 000 /

600 000), mis on hagiavalduse esitamise hetkeks koos ülejäänud müügihinnaga kostjale tasutud.

Seetõttu on hagejad kostjale tasunud ülemäära 300 000 krooni.

2. Kostja ei tunnistanud hagi, palus jätta selle rahuldamata ning jätta menetluskulud hagejate kanda.

Väär on hagejate väide, et hoolimata müügilepingus toodust ei ole võimalik kinnistu vee- ja

kanalisatsioonitorustikke ühendada Tartu linna üldvõrku, mistõttu ei ole kinnistul vett ja

kanalisatsiooni. Kostja avaldas ja kinnitas müügilepingu p-s 2.1.8, et vee- ja kanalisatsioonitorustikud

ning elektrivõrk (3 * 6A) on lepingu esemeks oleva kinnistu piirini välja ehitatud, ning aktsiaseltsi

KAANON KINNISVARA 5. detsembri 2006. a eksperdihinnangust nähtub samuti, et paigaldatud on

vesikütte-, kanalisatsiooni- ja veetorud. Kostja on teinud kõik võimaliku, et tagada elutegevuseks

vajalike kommunikatsioonide olemasolu, ja täitnud müügilepinguga võetud kohustused. Teenuse

pakkujaga (vee-ettevõtja jt) liitumislepingu sõlmimise ainuõigus, kuid ka kohustus on hagejatel kui

teenuse tellijatel ehk tarbijatel, mistõttu sõltub vee olemasolu ja reovee äravool vaid hagejatest endist,

sest kõik kommunikatsioonid on kostja välja ehitanud.

Kostjale teadaolevalt on hageja II kinnisvarateenuseid pakkuva BREC KINNISVARA AS (pankrotis)

töötaja (ametikoht hindaja) ning varem on hageja I töötanud Friis Kinnisvara OÜ-s. Seega on väär

hagejate väide, et kumbki neist ei tegele oma majandus- või kutsetegevuses kinnistute ostu-müügiga

ning nad ei ole sellise problemaatikaga üksikasjalikult tuttavad. Kinnisvarateenuseid pakkuvas

ettevõttes töötava kinnisvara hindajana oli hageja I pädev hindama kinnisvara väärtust ja selle suhet

ümbritsevaga. Hagejad on esitanud teadvalt tegelikkusele mittevastavaid väiteid, mis annab aluse

kahelda ka ülejäänud hagejate väidete tegelikkusele vastavuses. Lisaks müüsid hagejad kinnistu

12. detsembril 2006. a A. Jefremovile (edaspidi kolmas isik).

Kostjale jääb arusaamatuks, millele tuginedes on hagejad jõudnud seisukohale, et kohase täitmise

väärtus on 600 000 krooni ja mittekohase täitmise väärtus 260 000 krooni. Hinna alandamise

funktsioon on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste

vahel ning arvestada tuleb kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet (samale

seisukohale on asunud Riigikohtu tsiviilkolleegium 30. novembri 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-

131-05). Hagejad ei ole tõendanud, et kohane ja mittekohane täitmine erinevad, samuti ei ole

selgitatud, millel põhinevad esitatud kalkulatsioonid.

3. Tartu Maakohus rahuldas 7. juuli 2008. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hagejate

kasuks välja ülemääraselt tasutud 250 000 krooni. Maakohus jättis menetluskuludest 83% kostja ning

17% hagejate kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt näeb müügilepingu p 2.1.8 ette, et vee- ja

kanalisatsioonitorustikud ning elektrivõrk (3 * 6A) on kinnistu piirini välja ehitatud. Müügilepingu

p 3.1 järgi sisaldab müügihind vee- ja kanalisatsiooni- ning elektrivõrguga liitumise eest ette nähtud

tasu (ostjatel ei tule nimetatud võrkudega liitumisel tasuda liitumistasu).

Hagejad on kinnistu vastu võtnud, mistõttu tuleb neil võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-st 4 tulenevalt

vaidluse korral tõendada, et kohustus ei olnud kohaselt täidetud - asi ei vastanud lepingutingimustele.

Hagiavalduse kohaselt selgus pärast kinnistu ostmist, et hoolimata müügilepingus toodust ei ole

võimalik kinnistu vee- ja kanalisatsioonitorustikke ühendada Tartu linna üldvõrku, mistõttu ei ole

kinnistul vett ja kanalisatsiooni, ning seega on kinnistul puudus, mis annab hagejate arvates aluse

alandada hinda 300 000 krooni võrra.

Kostja viitab oma vastuses aktsiaseltsi KAANON KINNISVARA eksperdihinnangule, mille järgi

kinnistule ehitatava elamu vundamenti on paigaldatud vesiküttetorud, kanalisatsiooni- ja veetorud.

15. novembri 2007. a teatisega on osaühing Märja Soojus kostja esindajale kinnitanud, et on

ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seaduse tähenduses vee-ettevõtja Märja alevikus Tähtvere vallas

Tartumaal ning et Tartumaal Ülenurme vallas Õssu külas Kesa tee 20 asuva kinnistu piirini on välja

ehitatud vee- ja kanalisatsioonitorustikud koos liitumispunktidega. Ka kostja poolt maakohtule

esitatud 12. juuni 2008. a paikvaatluse protokollist tuleneb, et kõnealuse kinnistu piiril on vee- ja

kanalisatsiooni liitumispunkt. Vaatluse tulemusel selgus, et vee- ja kanalisatsioonitorustikud

maaüksusel on välja ehitatud ja ekspluateerimiseks kõlbulikud. Hageja II kinnitas kohtule, et

liitumispunktid on krundi piiril olemas.

Eelmainitud tõenditega on kinnitatud asjaolu, et kostja on müügilepingu p-s 2.1.8 märgitud kohustuse

formaalselt täitnud (vee- ja kanalisatsioonitorustikud on kinnistu piirini välja ehitatud ühes

liitumispunktidega). Samas ei ole kinnistu vee- ja kanalisatsioonitorustikke võimalik ühendada Tartu

linna üldvõrku, mistõttu ei ole kinnistul vett ning kanalisatsiooni, mida kinnitavad tunnistaja Aivar

Kiviranna 16. juuni 2008. a kohtuistungil antud ütlused ning AS-i EMAJÕE VEEVÄRK 31. jaanuari

2008. a õiend. Selle on põhjustanud kostja, kes jättis vajalikud tehnilised tingimused täitmata,

mistõttu ei ole olnud võimalik saada veevõrgu kasutusluba, mis on liitumise eeltingimuseks:

käivitamata on detailplaneeringus nõutud puurkaev. Seega on kinnistu piirini rajatud torustike lõik

ringtorustikust välja lülitatud - paigaldatud on siibrid, millega on muu hulgas ka hagejatele kuulunud

kinnistuni viiv veetorustik suletud. Kui kostja oleks tehnilised nõuded täitnud, oleks süsteem tööle

hakanud. Tunnistaja ütluste kohaselt pidi kostja sellest asjaolust ka teadlik olema, kuna sellest on

korduvalt räägitud. Kostja on rikkunud müügilepingu punkte 2.1.8 ning 3.1, kuna ostuhind sisaldas

liitumist. Kostja on seega võtnud endale kohustused, mida ta ei ole täitnud. Hagejate käest on võetud

liitumistasu, kuid võimalust liituda ei ole saadud praeguse ajani.

Hagejad võisid lepingupunktide 2.1.8 ning 3.1 alusel mõistlikult eeldada, et kostja on täitnud ka

ülejäänud tehnilised tingimused (valmisehitatud puurkaev, ülepumplad), mis võimaldavad ühendada

torustikud Tartu linna üldvõrku nii, et kinnistul on olemas vesi ja kanalisatsioon (mida on eeldatud ka

kohtule esitatud kinnisasja hindamisaktis kohtutoimiku lk-del 17-23). Tähtis pole mitte üksnes see,

kas kostja on lepingupunktid formaalselt täitnud, vaid ka see, kas kostja on järginud hea usu

põhimõtet. Kostja on arendaja, seega oma majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik, kes pidi olema

teadlik sellest, et vaatamata torustike väljaehitamisele ei saa neid hakata kasutama enne, kui on

täidetud vajalikud tehnilised tingimused - valmis on ehitatud töötav puurkaev. Vaatamata asjaolule, et

müügilepingus puurkaevust otseselt juttu ei ole, käsitleb müügilepingu p 3.1 vee- ja

kanalisatsioonivõrguga liitumist (ostjatel ei tule sellega liitumisel tasuda liitumistasu), mille

tagamiseks oli kostjal koostöökohustus (kostja pidi tasuma liitumise eest). Hagejatelt ei saanud

eeldada, et nad oleksid lepingu sõlmimisel olnud kursis tehniliste üksikasjadega, mõistmaks, et

liitumine ei pruugi olla võimalik isegi siis, kui kostja on oma lepingulised kohustused formaalselt

täitnud. Hagejad sõlmisid lepingu usus, et neil on võimalik veevärgi ja kanalisatsiooni üldvõrguga

liituda. Asjakohane ei ole kostja vastuväide, et veevärgiga liitumine on vaid kohaliku omavalitsuse

probleem ning ei puuduta enam kostjat. Kostja on müügilepingus märkinud, et müügihinna sees on

liitumistasud, seega pidi kostja tasuma veevärgi ja kanalisatsiooniteenuse osutajale hagejate liitumise

eest. Kostja ei ole selle eest praeguse ajani kellelegi tasunud. Hagejate nõue on põhjendatud -

hagejatel jäi saamata see, mille eest nad tasusid ja mida mõistlikult oodata võisid, nimelt võimalus

liituda funktsioneeriva vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Hagejatel on õigus nõuda kostjalt hinna

alandamist.

Maakohus kohaldas VÕS § 112 lg-t 3 ja § 189 lg-t 1. Hagejad on hagiavalduses määranud ülemäära

tasutu väärtuseks 300 000 krooni. Kohase ning mittekohase täitmise suhe tuleb, võttes arvesse

VÕS § 112 lg-t 1, arvutada välja kohtule esitatud dokumentaalsete tõendite põhjal. 5. detsembri

2006. a hindamisaktis on kõnealuse kinnistu turuväärtuseks määratud 2 100 000 krooni (kinnistule on

hagejad ehitanud poolelioleva elamu). Sama kinnistu 12. detsembri 2006. a müügilepingust nähtub, et

müügihinnaks oli 1 850 000 krooni. Hageja II väitel on hinda alandatud veevarustuse puudumise

tõttu. Mainitud hindade vahe (2 100 000 - 1 850 000 = 250 000 krooni) väljendab praegu kõige

objektiivsemalt summat, mis eristab kohast täitmist ebakohasest täitmisest, ning see tuleb võtta ka

aluseks hinna alandamisel ja ülemäära makstu tagastamisel. Nii saab õiglaselt vähendada hagejate

nõutavat summat pärast seda, kui hagejad on ühest puudusest loobunud, ent nõue on jäetud samaks.

Lähtuda tuleb hagejate esindaja 31. oktoobri 2007. a istungil esitatud väitest, mille alusel soovitakse

ebameeldiva lõhna tõttu saada müügisummast tagasi 20% ning puuduva torustiku eest 80%. Kuna

nõudest, mis tuleneb Eerika Farmist kinnistule levivast lõhnast, on loobutud, tuleks nõutud 300 000

krooni 20% võrra vähendada (300 000 / 100 * 20 = 60 000 krooni). Vähendatud summa (300 000 -

60 000 = 240 000 krooni) vastab ligikaudu ka hindamisaktis märgitud kinnistu väärtuse ja

müügihinna vahele (250 000 krooni). Hagi tuleb rahuldada osaliselt ning mõista kostjalt hagejate

kasuks välja ülemäära tasutud 250 000 krooni.

Kohaldades tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg-d 1 ja 3 ning § 163 lg-t 1, pidas

maakohus mõistlikuks ning põhjendatuks jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise

ulatusega. Kuna hagist rahuldati ligikaudu 83% (250 000 * 100 / 300 000), siis jättis maakohus

menetluskulud selles ulatuses kostja kanda ning ülejäänud osas (100% - 83% = 17%) hagejate kanda.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

osas, millega hagi rahuldati, ning saata asi selles osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kostja leidis, et maakohus on hinnanud vääralt tõendeid, rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme

ning kohaldanud valesti materiaalõigust. Müügilepingu p 2.1.8 on nõuetekohaselt täidetud. Maakohus

oleks pidanud kõigepealt tuvastama, kas hagejate väide, et kinnistul ei ole vett ja reovee äravoolu,

vastab tõele. Maakohus on jätnud tähelepanuta kostja esitatud tõendid. Maakohus ei ole pööranud

tähelepanu kostja esitatud asjaolule, et naaberkinnistute omanikel ei ole pretensioone reovee äravoolu

ja vee kohta. Veevõtu ja reovee ärajuhtimise eelduseks on teenuse osutamise lepingu sõlmimine vee-

ettevõtjaga. Teenuse pakkujaga (vee-ettevõtjaga) liitumislepingu sõlmimise ainuõigus ja kohustus on

hagejatel kui teenuse tellijatel ehk tarbijatel, mistõttu sõltub vee olemasolu ja reovee äravool vaid

hagejatest endist. Maakohus on jätnud täielikult tähelepanuta kostja esitatud veetorustiku surveproovi

ning vee- ja reoveevõrgustiku teostusjoonise. Hagejad ei saanud müügilepingu p-st 3.1 eeldada, et

kostja tagab neile ka veevarustuse. Hagejad ei ole tõendanud kohase ja mittekohase täitmise väärtusi

kooskõlas VÕS § 112 lg 1 teise lausega, st kohustuse täitmise aja seisuga. Maakohus on jätnud

tähelepanuta, et kinnistut kolmandale isikule edasi müües kinnitasid hagejad müügilepingu p-

des 2.5.1, 2.5.2 ja 2.5.5, et müügilepingu objekti suhtes ei ole vaidlusi ning et neile teadaolevalt ei ole

müügilepingu objektil, samuti sellel paiknevatel ehitistel mingeid varjatud puudusi ega vigu ning ei

ole eritunnuseid või puudusi, mida tuleks lepingus fikseerida.

5. Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning palusid jätta selle rahuldamata ja maakohtu

otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus tühistas 5. jaanuari 2009. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue otsuse,

millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus jättis menetluskulud hagejate kanda.

Hagejad tuginevad oma nõudes asjaolule, et kinnistu puuduseks on vee- ja kanalisatsioonitorustike

ühendamise võimatus Tartu linna üldvõrku. Ringkonnakohus leidis, et hagejad ei ole tõendanud

nõudeõiguse olemasolu kostja vastu. Asja materjalidest nähtub, et hagejad müüsid kinnistu

12. detsembril 2006 kolmandale isikule. Kolmanda isikuga sõlmitud müügilepingu p-s 2.5.2

kinnitasid hagejad müüjatena, et neile teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil, samuti sellel

paikneval ehitisel mingeid varjatud puudusi ega vigu. Müügilepingu p. 2.5.5 kohaselt ei ole

eritunnuseid või puudusi, mida tuleks lepingus fikseerida. Enne kinnistu müümist tellisid hagejad

5. detsembril 2006 kinnistu hindamise, mille kohta tehtud aktis on märgitud, et torustikud on kinnistu

piirini välja ehitatud ja liitumistasud on makstud.

Sama lepingu p 10.1 kohaselt andsid müüjad ostjale üle neile kuuluvad õigused ja nõuded kostja

vastu, mis tulenevad punktis 2.2.1 nimetatud lepingust (hagejate ja kostja vahel 26. aprillil 2006

sõlmitud kinnistu müügilepingust). Seega hagejad loovutasid kostjaga sõlmitud müügilepingust

tuleneva nõudeõiguse kostja vastu kolmandale isikule kui kinnistu uuele omanikule.

Asja materjalidest ei nähtu, et hagejad oleks teinud hinna alandamise avalduse ja selle tahteavalduse

kostjale kätte toimetanud (VÕS § 112 lg 2). Hagejate esitatud väited ei võimalda tuvastada, kuidas on

kostja lepingut rikkunud, milles ja millal avaldusid kinnistul varjatud puudused. Hagejad ei ole

esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta lepingu täitmise aja seisuga. Hagejad ei ole

esitanud tõendeid selle kohta, milline oleks kohase täitmise väärtus.

Hagejad on menetluse kestel oma väiteid kinnistu puuduste kohta korduvalt muutnud. Nad väitsid

hagis, et torustikud on krundi piirini välja ehitamata. Hiljem möönsid, et torustikud on välja ehitatud,

kuid need ei toimi. Ka kohtumenetluses esitasid hagejad vastuolulisi väiteid.

Hagejate väide, et kinnistu hinda tuleb alandada hindamisaktis märgitud hinna ja edasimüügi hinna

vahe võrra, ei ole õige. Asja materjalide kohaselt ostsid hagejad kostjalt hoonestamata kinnistu

530 000 krooni eest. Hindamisakti kohaselt hinnati sama kinnistut pärast seda, kui sellele oli ehitatud

elamu, samuti võõrandasid hagejad ehitisega kinnistu. Hinna alandamise eesmärgiks on taastada

lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, seega tuleb hinna

alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. VÕS § 112 lg 1

kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada selle eest

tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise

väärtusesse.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hagejad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu

otsuse tühistada ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud

paluvad hagejad jätta kostja kanda.

Hagejatel on õigus nõuda hinna alandamist, kuivõrd hinna alandamist kui kujundusõigust ei ole

loovutatud. Ringkonnakohus on jätnud arvestamata, et VÕS § 112 lg-s 1 sätestatud hinna alandamine

ei ole nõue, vaid ühepoolne kujundusõigus. Sel põhjusel ei laiene VÕS § 164 jj kujundusõiguste

loovutamisele ning hinna alandamise õigust ei ole võimalik lepinguga loovutada. Hinna alandamise

formaalsed eeldused on täidetud hagiavalduse kui protsessuaalse hinna alandamise avalduse

esitamisega.

Kostja on rikkunud müügilepingu punktidest 2.1.8 ja 3.1 ning VÕS § 217 lg 2 p-dest 1 ja 2 tulenevat

kohustust tagada kinnistu veevarustus ja reovee äravool. Ringkonnakohus ei ole selgitanud ei seda,

miks ta on pidanud vajalikuks hinnata ümber maakohtu otsuses esitatud seisukohad müüja poolt

lepingu rikkumise kohta, ega ka seda, mis põhjusel ei saa hagejate seisukohti pidada usaldusväärseks

või kuidas on kostja need apellatsioonimenetluses ümber lükanud.

Hinna alandamise ulatuse kohta märkisid hagejad, et nad on hagiavalduse lk-l 4 näidanud, et kuivõrd

kinnistule on juba asutud elamut ehitama, ei ole enam võimalik kohase ja mittekohase täitmise

väärtusi täpselt kindlaks teha.

Ringkonnakohtu otsus on olulisel määral põhjendamata ning sellest ei nähtu maakohtu otsuse

tühistamise põhjus ega õiguslik alus. Ringkonnakohus ei ole võtnud seisukohta poolte esitatud

väidete kohta, ei ole otsuses näidanud, kuidas on maakohus rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse

normi, ei ole näidanud, miks ta hindab teistmoodi maakohtu otsuse faktiliseks aluseks olnud

A. Kiviranna ütlusi ja AS-i EMAJÕE VEEVÄRK 31. jaanuari 2008. a õiendit, millega tuvastati

veevarustuse puudumine, samuti aktsiaseltsi KAANON KINNISVARA 5. detsembri 2006. a

eksperdihinnangut ning 12. detsembri 2006. a müügilepingut, millega otsustati hinna alandamise

ulatus.

8. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ja ringkonnakohtu

otsuse muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hagejate kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 ning § 692 lg 5 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata uueks

läbivaatamiseks maakohtule. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.

10. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et hagi tuleb jätta rahuldamata selle tõttu, et

hagejad loovutasid 12. detsembril 2006 kolmanda isikuga sõlmitud müügilepinguga nõudeõiguse

kolmandale isikule. Lepinguga seotud kujundusõigusi, sh hinna alandamise õigust, ei saa loovutada

VÕS § 164 järgi. Selliseid õigusi saab üle anda üksnes teise poole nõusolekul lepingu ülevõtmise

korras VÕS § 179 järgi.

Kostja ei ole väitnud, et kolmas isik võttis kostja nõusolekul üle poolte sõlmitud müügilepingust

tulenevad õigused ja kohustused. Samuti ei ole kostja väitnud, et hagejad oleks pärast hinna

alandamist loovutanud seetõttu tekkinud tagastamisnõude (VÕS § 112 lg 3) kolmandale isikule.

Seega, põhjendades hagi rahuldamata jätmist nõude loovutamisega, rikkus ringkonnakohus

TsMS § 436 lg 4 esimest lauset, mille järgi ei tohi kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole

menetluses arutatud.

11. TsMS § 654 lg 5 teise lause kohaselt, kui ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb uue

otsuse, siis tuleb tal võtta otsuses seisukoht poolte poolt maakohtu menetluses esitatud kõikide

väidete ja vastuväidete kohta. TsMS § 653 sätestab, et kui apellatsioonkaebuses vaidlustatakse

esimese astme kohtu otsust mõnel tõendil põhineva asjaolu osas, peab ringkonnakohus kohtuotsust

selles osas muutes märkima põhjuse, miks tõendit tuleb teisiti hinnata. TsMS § 654 lg 4 kohaselt

märgitakse otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused,

tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas.

Hagejad tuginesid muu hulgas sellele, et kuna kostja ei täitnud tehnilisi tingimusi, ei antud veevõrgu

kasutusluba. Maakohus tuvastas, et see väide vastab tõele ning et kostja rikkus müügilepingut, kuna

jättis tehnilised tingimused täitmata (käivitamata on detailplaneeringus nõutud puurkaev), mistõttu ei

olnud võimalik saada veevõrgu kasutusluba. Kasutusluba on omakorda veevõrguga liitumise

eeltingimus. Seega leidis ringkonnakohus põhjendamatult, et hagejate esitatud väited ei võimalda

tuvastada, kuidas on kostja lepingut rikkunud, milles ja millal avaldusid kinnistul varjatud puudused.

Tühistades maakohtu otsuse, oleks ringkonnakohus pidanud otsuses põhjendama, miks ta hindab

esitatud tõendeid maakohtust erinevalt (TsMS § 653 ja § 654 lg 5 teine lause). Selline rikkumine on

menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 669 lg 1 p 5 järgi (ringkonnakohtu otsus on olulises

ulatuses põhjendamata). Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada.

12. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et asja materjalidest ei nähtu, et hagejad oleks teinud hinna

alandamise avalduse ja selle kostjale kätte toimetanud. Hagejad on taotlenud hinna alandamist

maakohtule esitatud hagiavalduses. Sellele, et hinna alandamise avalduse võib teha ka

kohtumenetluse kestel kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus, sh hagiavalduses, on Riigikohus

korduvalt viidanud (vt nt Riigikohtu 13. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-04, p 17,

Riigikohtu 16. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-21-08, p 11 ja Riigikohtu 24. septembri

2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-08, p 11). Seejuures tuleb silmas pidada, et hinda ei ole

VÕS § 112 lg 2 järgi alandatud enne, kui vastaspool saab teada hinna alandamisest.

13. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et hagejad ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise ja

kohase täitmise väärtuse kohta. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt, kui lepingupool võtab vastu

kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse

mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Tulenevalt VÕS § 112 lg 1 teisest

lausest määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Seega on

olulised hoonestamata kinnistu kohane ja mittekohane väärtus.

Maakohus, võttes asja juurde hagejate esitatud hindamisakti kinnisasja väärtuse kohta 5. detsembril

2006, rikkus TsMS § 238 lg 1 esimest lauset, mille järgi kohus võtab vastu ainult sellise tõendi ja

korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on

asjas tähtsust. Maakohus oleks pidanud hindamisakti tõendina vastu võtmata jätmisel selgitama

hagejatele, et hinna alandamisest tuleneva tagasinõude rahuldamiseks on vaja esitada tõendeid

kinnistu väärtuse kohta rikkumise aja seisuga.

14. Ringkonnakohtu viited hagejate ja kolmanda isiku sõlmitud müügilepingu sätetele, mille kohaselt

oli kinnistu puuduseta, ei ole asjakohased käesoleva vaidluse lahendamisel. Praeguses asjas tuleb

tuvastada, millistes tingimustes leppisid müügilepingus kokku hagejad ja kostja ning kas kostja

rikkus müügilepingut.

15. Menetluskulude jaotus tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.

16. Hagejate kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada hagejale I kassatsioonikautsjon.

Peeter Jerofejev, Jaak Luik, Tambet Tampuu