3-2-1-37-09 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-37-09

Otsuse kuupäev

Tartu, 18. mai 2009. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks

Kohtuasi

OÜ FANTICO hagi Eesti Vabariigi vastu üürilepingu

ennetähtaegsest ülesütlemisest tekitatud võlgnevuse

tasumiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 2-07-28303

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ FANTICO ja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebused

Tsiviilasja hind Riigikohtus

6 639 794 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ FANTICO (registrikood xxxxxxxx), esindajad

vandeadvokaadid Aivar Pilv ja Ilmar-Erik Aavakivi

Kostja Eesti Vabariik (Siseministeeriumi kaudu), esindaja

vandeadvokaat Leonid Tolstov

Asja läbivaatamise kuupäev

30. märts 2009. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-28303 ning

Harju Maakohtu 14. juuli 2008. a otsus samas asjas ja saata asi Harju Maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Rahuldada Eesti Vabariigi kassatsioonkaebus.

3. Jätta OÜ FANTICO kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ FANTICO (hageja) esitas 30. juulil 2007 Harju Maakohtule hagi Eesti Vabariigi

(Siseministeeriumi kaudu) (kostja) vastu üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest tekitatud

võlgnevuse tasumiseks.

Hagiavalduse kohaselt võitis hageja 24. novembril 2000 väljakuulutatud avatud pakkumisega

riigihanke kostjale kümneks aastaks ruumide rentimiseks. Pooled sõlmisid 9. aprillil 2001

rendilepingu 894,4 m2 suuruse üldpinnaga mitteeluruumide kasutamiseks. Renditasuks lepiti kokku

142 209 krooni kuus. Hageja täitis lepingu p-s 2.2 nimetatud ja lepingu lisades 1-3 ning riigihanke

pakkumise dokumentides täpsustatud kohustused, renoveeris ja sisustas rendiobjektiks olevad ruumid

politseifunktsioonide täitmiseks. Hageja investeeris kokku ligikaudu 8 miljonit krooni ja kulutas

ruumide möbleerimisele ligikaudu 800 000 krooni.

Hageja võitis 2001. a täiendava riigihanke ning pooled sõlmisid 12. novembril 2001 lepingu

täiendamise kokkuleppe ja politseiprefektuur võttis alates 1. novembrist 2001 lisaks rendile 325,5 m2

mitteeluruume. Kokku sai kostja Tartus Raekoja plats 9 oma valdusse 1219,9 m² üüripinda, renditasu

suuruseks lepiti kokku 193 964 krooni 10 senti kuus. Üüri kindlaksmääramisel 1 m² kohta lähtuti

kostja soovidest.

Kostja edastas 30. aprillil 2004. a hagejale avalduse lepingu erakorralise ülesütlemise kohta alates

1. augustist 2004. Üürilepingu ülesütlemise tühisus on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega. Kostja on

põhjustanud hagejale kahju. Kostja lahkus 1. augustil 2004 üüritud ruumidest ega ole sellest ajast

alates tasunud üüri ega kommunaalmakseid.

Hageja andis ruumid üürile uutele üürnikele. Sellega kaasnesid suured kulutused. Tehtud kulutusi

käsitab hageja kahjuna. 1219,9 m² ei olnud võimalik tervikuna üürile anda ilma ruumilahendust

muutmata, mistõttu tuli ruumid anda erinevate uute üürnike kasutusse. Hageja tellis ümberehitustööd,

mille kogumaksumus oli (ilma käibemaksuta) 2 362 942 krooni. Hageja andis kinnistu üürile 2006. a.

Alates politseiprefektuuri ruumidest lahkumisest 1. augustil 2004 kuni ajani, mil uued üürnikud

hakkasid üüri maksma, ei teeninud hageja ruumide eest tulu. Hageja lõplik nõue oli: saamata jäänud

üür 2 960 741 krooni, saamata jäänud kommunaalmaksete nn kasumlik osa 218 639 krooni, ruumide

ümberehitamise kulu 2 362 942 krooni, AS-le SEB Pank makstav (ümberehitustööde

finantseerimiseks võetud) pangalaenu intress (hageja otsene finantskulu) 595 836 krooni, kokku

6 138 158 krooni. Intressi nõudis hageja järgmiselt: lepingu punktis 9.1 ettenähtud viivitusintress

võlgnetavalt üürilt 217 274 krooni; seadusest tulenev viivitusintress ruumide ümberehitustööde

hüvitamise nõudelt seisuga 31. detsember 2007. a 284 362 krooni, kokku 501 636 krooni.

Viivitusintressi nõudis hageja kuni põhivõla tasumise hetkeni.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leidis, et hageja rikkus lepingut, muu hulgas ei taganud piisava

hulga parkimiskohtade olemasolu. Ruumide ümberehitamise kulud ei ole lepingulise kahjuna

hüvitatavad, kuna kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle

kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis.

Ruumide ümberehitamine 2006. a ei saanud olla poolte sõlmitud üürilepingust tulenevate kohustuste

eesmärgiks, vaid sõltus täielikult hageja enda äriotsusest, mida kostja ei saanud kuidagi prognoosida

ega ette näha. Ümberehitus ei ole piirdunud vaid seinte ümbertõstmisega, tehtud on töid, mida ei

olnud ruumilahenduse muutmiseks vaja teha. Kahjuhüvitisest tuleb maha arvata igasugune kasu,

mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema säästetud kulud.

Lisainvesteeringud ruumidesse võimaldasid hagejal ruume tunduvalt kallimalt välja üürida, mistõttu

saab hageja iga kuu lisakasumit. Isegi kui pooltevaheline leping oleks kehtinud selle kehtivusaja

lõpuni, oleks hageja niikuinii pidanud vahepeal tegema renoveerimistöid. Hageja ei ole oma nõuet

esitanud kooskõlas lepingu p-dega 5.2 ja 6.1.2, mistõttu hageja nõue kostja vastu on tervikuna

lõppenud. Kahjunõude võimaliku rahuldamise korral tuleb arvestada hageja osa kahju tekkimisel.

Tegelikult on hageja asunud üüripinnale uut rakendust otsima arvatavasti alles 2006. aastal. Hageja

majandusaasta aruannetest nähtub, et ruumide haldamisega kaasnesid märkimisväärsed kulutused,

mis tuleks tema saamata jäänud tulu nõudest maha arvata. Pooled ei ole kokku leppinud, et

kommunaalmaksetest 20% moodustaks hageja tulu, vaid et see makse katab kõik hageja kulud ning

mingit vahendustasu viimane selle pealt ei teeni. Hagejal võiks olla alus lepingu p 9.1 alusel nõuda

viivist, kui tema nõude sisuks oleks kostja kohustamine lepingut täitma ja üüri tasuma.

Hagejal on võimalik uute üürilepingute alusel saada 1 204 488 krooni 40 senti (8 026 024 krooni -

6 821 535 krooni 60 senti) rohkem üüri võrreldes kostjaga sõlmitud lepinguga. Hageja peab saamata

jäänud üüri nõude suuruseks 2 960 741 krooni. Nimetatu tuleb korrutada puhasrentaabluse määraga,

et leida tegelikku saamata jäänud üüri(puhas)tulu. Hageja ligilähedane saamata jäänud üüritulu on:

2 960 741 * 0,19 = 562 540 krooni 79 senti.

Pangalaenu intressi nõue tuleb jätta rahuldamata samadel põhjustel nagu ka ümberehituse kulude

nõue. Põhjendatud ei ole intressikulu hüvitamine kuni pangaga sõlmitud laenulepingu algselt

kavandatud kestuse lõpuni.

Kuivõrd ümberehitustööde kulude hüvitamise nõue tuleks niikuinii rahuldamata jätta, pole alust ka

hageja viivisenõuet rahuldada. Kui kahju tuleb hüvitada muu kui raha maksmise kohustuse rikkumise

tõttu, arvestatakse kahjuhüvitiselt viivist alates hetkest, mil kahju hüvitama kohustatud isik sai kahju

tekkimisest teada või pidi sellest teada saama. Ümberehitustööde tõttu kantud remondikulu nõude on

hageja esitanud esimest korda alles 30. juuli 2007. a hagis. Kostja tugines hageja saamata jäänud

üüritulu arvutamisel ka OÜ Teofania 2006. a majandusaasta aruandele.

3. Harju Maakohus rahuldas 14. juuli 2008. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja

kasuks välja kahjuhüvitise 3 296 130 krooni 84 senti ja viivitusintressi 108 391 krooni 95 senti,

kokku 3 404 522 krooni 79 senti. 50% hageja kohtukuludest jättis maakohus kostja kanda ja 50%

kostja kohtukuludest hageja kanda.

Maakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine,

kostjal puudus materiaalõiguslik alus lepingut üles öelda, kuna üürileandja rikkumised ei olnud

olulised ja leping jäi kehtima. Hoolimata kehtivast lepingulisest suhtest ei ole hagejal otstarbekas ega

võimalik üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist nõuda, sest alates augustist 2004 on kostja

üüritavalt pinnalt lahkunud, samuti on kohtud tuvastanud lepingu täitmise võimatuse ja jätnud hageja

vastavasisulise nõude rahuldamata. Hageja ei saa kasutada õiguskaitsevahendina kohustuse täitmise

nõuet. Hageja oli lootnud üürisuhte jätkumist 2011. aastani ja kostja väljakolimine ning lepingu

täitmise lõpetamine on käsitatav kostja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmisena, seega

kohustuse olulise rikkumisena (võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 2 p 4). Seega on hagejal õigus

nõuda kostjalt kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, v.a kui võlgnik kohustuse rikkumise

eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitada (VÕS § 115 lg 1).

Kuivõrd lepingu täitmise nõue on muutunud võimatuks, võib hageja kahju hüvitamist nõuda ilma

täiendavat tähtaega määramata (VÕS § 115 lg 3).

Rendilepingu p-st 3.1.11 ei tulene, et kostja peaks hüvitama üksnes otsese kahju, punktis puudub sõna

ainult. Sama lepingu p-st 5.2 tuleneb hageja kohustus esitada pretensioonid, mida tal on õigus esitada

lepingu kohaselt rentnikule, kümne päeva jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama

sündmustest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks. Vaidlusalune säte näeb ette

pretensioonide esitamise korra, kuid ei too kaasa sanktsioonina kahjuhüvitise nõude kui

õiguskaitsevahendi kaotamist lepingu rikkumise korral. Ka lepingu p-st 6.1.2 ei tulene

õiguskaitsevahendi kohaldamise piirangut otsese varalise kahjuga, kuna lepingu sõnastuses puudub

sõna ainult.

Hageja nõude kohta, mis puudutas saamata jäänud üüritulu 2 960 741 krooni ja kommunaalmaksete

nn kasumlikku osa 218 639 krooni alates lepingu lõpetamisest kuni uute üürilepingute alusel üüri

laekumise alguseni, leidis maakohus, et hageja saamata jäänud tuluks (VÕS § 128 lg 4 mõttes) on

ettevõtlustulu, mis moodustub hagejale arvatavalt ettevõtluse tulemina laekunust, millest on maha

arvatud VÕS § 127 lg 5 järgi kulud, mida hageja oleks pidanud tulu saamiseks tegema. Kostja

järeldus, et hageja ei oleks saanud aastatel 2004-2006 teenida 1,5 miljonit krooni, arvestades

üürihinna samaks jäämist, kuid haldus- ja hoolduskulude kasvu inflatsiooni tõttu, on kohtu arvates

põhjendatud. Uued üürnikud maksavad hagejale kõrgemat üüri ruutmeetri kohta kui hageja ja kostja

üürilepingus kokku leppisid. Kostja arvutuskäigu õigsusele ei ole hageja vastu vaielnud. Maakohus

nõustus kostja arvutustega ning leidis, et hageja saamata jäänud tulu suuruseks sai olla

562 540 krooni 79 senti. Kaudselt kinnitavad kostja väljaarvutatud tulu suuruse põhjendatust samal

tegevusalal samade käibemahtudega tegutseva äriühingu OÜ Teofania majandusnäitajad. Hageja

saamata jäänud tulu kindlaksmääramisel tuleb hinnata ka hageja majandusaasta aruannetes varasemat

lepingu täitmise perioodi kajastavat, millest nähtub, et hageja ei teeninud enda nõude suuruses

ettevõtlustulu. Ka sellest järeldub, et usutav ei ole hageja saamata jäänud tulu määras, nagu hageja on

hagiavalduses esitanud. Kuivõrd kostja ei võta omaks poolte kokkulepet selle kohta, et

kommunaalkuludest 20% oleks hageja tulu, ja hageja ei ole nimetatut tõendanud, ei saa seda asjaolu

lugeda tuvastatuks ja nimetatud osas tuleb hageja 218 639 krooni suurune nõue jätta rahuldamata.

Hageja saamata jäänud tulu suurust ei ole võimalik täpselt kindlaks teha. Tuginedes VÕS § 127 lg-

le 6, pidas maakohus põhjendatuks välja mõista saamata jäänud tuluna 562 540 krooni 79 senti,

millest tuleb maha arvestada 100 000 krooni, mille kostja säästis kahe aasta jooksul parkimiskohtade

eest. Kokku on saamata jäänud üüritulu nõudest põhjendatud 462 540 krooni 79 senti.

Hageja nõude kohta, mis puudutas uute üürnike leidmiseks ja üürilepingute sõlmimiseks kulutatud

2 362 942 krooni, märkis maakohus, et on usutav, et uued üürnikud vajasid politseiprefektuurist

erinevaid tingimusi. Ümberehitustööde ulatus, vajalikkus ja otstarbekus on tõendatud tunnistaja Reio

Treieri ütlustega, mis koos PVH Ehitus OÜ arvetega, tehtud tööde aktide ja pangatehinguid

kajastavate tõenditega tõendavad, et ruumides tehti vajalikud tööd, arvestades uute üürnike soovidega

ja muutunud ruumilahendusega, ning need tööd maksid 2 362 942 krooni. Kostjale ei saa panna

kohustust tasuda välisterrassi katmise eest lujaplaadiga, terrassi viimistlemise eest ja lipualuste

paigaldamise eest ! need tööd ei ole seotud ruumide ümberkujundamise vajadusega ja seetõttu tuleb

hüvitisest maha arvata nende tööde maksumus 16 796 krooni. Seega on hageja nõudest nimetatud

osas põhjendatud 2 346 146 krooni.

Hageja nõude kohta, mis puudutas lepingu p-st 9.1 tulenevat 217 274 krooni suurust viivitusintressi

ajavahemiku eest 1. august 2004 kuni 27. november 2006, leidis maakohus, et viivise nõudmine ei

ole põhjendatud. Kui hageja ei saa nõuda lepingu täitmist, ei saa ta nõuda ka üüri tasumist. Seega ei

olnud kostjal kohustust maksta ruumide eest alates 1. augustist 2004, kostja ei saanud olla olematu

kohustusega täitmisviivituses ja nimetatud nõue ei saanud muutuda sissenõutavaks. Hageja ei saa

nõuda lepingust tuleneva viivise maksmist hagis toodud ajavahemiku eest ja nõue tuleb jätta

rahuldamata.

Hageja nõude kohta, mis puudutas ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intressi

595 836 krooni, leidis maakohus, et kui kohustuse täitmisega viivitamisest tekkinud kahju suurus

ületab viivise, võib nõuda viivist ületava kahju hüvitamist, kui kahju nõue on olemas (VÕS § 113

lg 5). Kahju nõude esitamine ulatuses, milles viivis seda katab, ei ole lubatud, kui võlausaldaja ei

tõenda, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamisest tekkis tal suurem kahju, kui viivisena talle

hüvitatakse. Hageja on esitanud viivisenõude ümberehitustööde kulutuste hüvitamata jätmise tõttu.

Seega peab kohus kõigepealt kindlaks määrama viivisenõude suuruse ja seejärel otsustama, mis osas

kahju hüvitamise nõue rahuldada.

Nõude kohta, mis puudutas ümberehitustööde hüvitamise nõudele kohaldatavat seadusest tulenevat

viivitusintressi 284 362 krooni kõrvalnõude tähenduses, leidis maakohus, et ümberehitustöödele

kulunud 2 346 146 krooni hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks, kui kostja oli sellest teada saanud.

Kostja on esile toonud asjaolu, et hageja esitas selle nõude esimest korda 30. juuli 2007. a

hagiavalduses, vastupidist pole hageja tõendanud ja seega tuleb viivitusintressi arvestada alates

30. juulist 2007. Kostjalt tuleb välja mõista kahju osas, mis ületab sissenõutavaks muutunud viivist

ehk 595 836 krooni - 108 391 krooni 95 senti = 487 444 krooni 5 senti.

Põhjuslik seos kahju tekitaja käitumise ja kahju tekkimise vahel on olemas. Kahjuhüvitise

vähendamise aluseks olevate asjaolude kohta leidis maakohus, et kostja väiteid, et hageja on saanud

kahju tekitamise tõttu kasu (§ 127 lg 5), on kohus arvesse võtnud iga nõude juures eraldi ja neid ei

korda. Ei saa väita, et lepingu rikkumisest tuleneva kohustuse tagajärgi kostja hagejale hüvitama ei

pea ja et lepingu eesmärk välistab vaidlusaluse kahju hüvitamise (VÕS § 127 lg 2). Kahju pidi olema

kostjale ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Kostja pidi ette nägema, et selliseid spetsiifilisi ruume ei ole

võimalik hõlpsalt tervikuna või osade kaupa välja üürida ja hagejal võib tekkida vajadus teha

ehitustöid ja võtta nende tööde tegemiseks laenu. Puudub alus VÕS § 139 alusel kahjuhüvitist

vähendada. Friis Kinnisvara OÜ kirjaga on tõendatud, et kinnisvarabüroo tegeles ruumidele uute

üürnike otsimisega pärast kostja väljakolimist ja ka potentsiaalsete ostjate otsimisega, kuid eesmärk

jäi saavutamata, kuna kostja spetsiifiliste vajaduste kohaselt ümber ehitatud ruumid ei sobinud

soovijatele.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse osaliselt

tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi täielikult rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja

kanda.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.

6. Kostja esitas samuti maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta

hageja kanda.

7. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. novembri 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata,

apellatsioonkaebused rahuldamata ning poolte apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid. Maakohus on õigesti leidnud,

et hageja saamata jäänud üür on kvalifitseeritav VÕS § 128 lg 4 alusel saamata jäänud tuluks

(kasuks), ja selle suuruse kindlaksmääramisel juhindunud VÕS § 127 lg-st 6 ja seda ka piisavalt

põhjendanud. Maakohus ei ole ületanud hagi piire. Hageja esitatud kaudset kahju ja ärikasumi

teooriat vaidlustavad väited ja võrdlustabelid ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tõendeid

kogumis hinnates on maakohus ka neile tõenditele ja seisukohtadele hinnangu andnud. Kui kahjuna

tuleks hüvitada kogu lepingujärgne üürisumma, mida tulnuks tasuda üürilepingu alusel vaidlusalusel

perioodil, siis asetuks hageja oluliselt paremasse olukorda võrreldes sellega, milles ta oleks olnud, kui

rikkumist poleks esinenud. See on aga vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga ja ulatusega

VÕS § 127 lg 1 alusel.

Maakohus leidis õigesti, et hageja hoidis parkimiskohtade pealt kokku. Maakohus on õigesti

tuvastanud, et lepingu p 7.1 kohaselt võis lepingutingimusi muuta üksnes kirjalikus vormis ja mõlema

poole nõusolekul. Muus vormis kokkulepped on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 83 lg 2 alusel

tühised, kuna pooltevaheline leping välistab muus vormis tehtud muudatused.

Maakohus on ka põhjendatult leidnud, et rahuldada ei tule hageja nõuet, milles nõutakse saamata

jäänud kommunaalmaksete kasumlikku osa. Hageja ei ole tõendanud, et pooled leppisid kasumlikus

osas kokku.

Maakohus on põhjendatult mõistnud kostjalt välja kahjuna ka kulutused, mis olid vajalikud uute

üürnikega üürilepingute sõlmimiseks. Põhjendatud ei ole kostja vastuväide, mille kohaselt pidanuks

need kulutused tegema nagunii lepingu lõppemisel. Formaalselt on kostja väide õige, kuid kui kostja

poleks lepingut rikkunud, saanuks hageja nimetatud kulutused teha hoopis teises olukorras,

nt laekunud üüritulust. Kuna kostja rikkus lepingut ning lahkus vaidlusalustest ruumidest juba pärast

kolme aasta möödumist, siis pidanuks kostja lepingu rikkumisest tulenevat kahju ette nägema ka

lepingu sõlmimise ajal. Maakohus leidis õigesti, et nimetatud kulutused pidi hageja tegema just

seetõttu, et kostja lepingut rikkudes vaidlusalustest ruumidest ennetähtaegselt lahkus. Kohus tuvastas

õigesti otsese põhjusliku seose olemasolu VÕS § 127 lg 4 mõttes.

Maakohus on otsuses piisavalt põhjendanud, miks jääb rahuldamata hageja nõue üürilepingu p 9.1

alusel viivise nõudes. Õige on kostja vastuväide, mille kohaselt ei ole hageja esitanud viivise nõuet

VÕS § 113 lg 1 alusel ega esitanud õigel ajal asjaolusid, mis võimaldanuks maakohtul vastavat otsust

teha. Maakohus on õigesti tuvastanud ümberehitustööde hüvitamise nõudele kohaldatava seadusest

tuleneva viivitusintressi, tuginedes VÕS § 113 lg-le 5.

Maakohus on õigesti tõlgendanud üürilepingu p 5.2, 6.1.2 ja 3.1.11 ja leidnud, et pooled ei ole

üürilepingus kokku leppinud kahju hüvitamise kui õiguskaitsevahendi kasutamise piirangutes.

Nimetatud punktid sätestavad poolte käitumist juhuks, kui pooled on täitnud lepingut korrektselt.

Üürileping ei määra kindlaks võimalikke kahju hüvitamise nõudeid juhul, kui üks pool lepingut

rikub. Seega ei välista nimetatud üürilepingu punktid kahju hüvitamise nõudeid juhul, kui kostja

lahkus ruumidest üürilepingut rikkudes ennetähtaegselt.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse

tühistada osas, millega jäeti kostja apellatsioonkaebus rahuldamata, ning saata asi tühistatud osas

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemise ja ümberehitustööde kui kahju vahel puudub põhjuslik seos,

kuna hageja oleks niikuinii pidanud tegema vaidlusalused kulutused ruumide ümberehitamisele

kostjaga sõlmitud üürilepingu korralisel lõppemisel 2011. aastal.

Ruumide ümberehitamise kulude hüvitamine, kui neid kasutatakse edasi kasumi teenimise eesmärgil,

ei oleks kooskõlas normi eesmärgi teooriaga ja seeläbi VÕS § 127 lg-ga 2. Ruumide ümberehitamine

2006. a ei saanud olla poolte vahel 9. aprillil 2001 sõlmitud üürilepingust tulenevate kohustuste

eesmärgiks. Samuti ei olnud hageja tehtud kulutused uute äriprojektide tarbeks kostja jaoks lepingu

sõlmimisel ettenähtavad. Kohtud ei ole sisuliselt põhjendanud, miks ei takista VÕS § 127 lg 3

praegusel juhul kahju hüvitamist.

Kohtud on jätnud põhjendamatult arvesse võtmata poolte vahel kokku lepitud õigustlõpetava tähtaja

ja kokkuleppe kahju hüvitamise piiramise kohta.

Olukorras, kus hageja on järjekindlalt oma esindaja kaudu kinnitanud, et tema nõude sisuks on

lepingust tuleneva üürisumma tasumine, mitte saamata jäänud üüritulu hüvitamine, ei saa kohus

rahuldada hageja nõuet saamata jäänud tulu nõudena, kuna see eeldab faktiliste asjaolude

ümberhindamist, mida kohus aga ei saa omaalgatuslikult teha. Üürinõude puhul on kohtud väljunud

hagi raamest. Tartu Maakohus tegi samade poolte vahel 27. mail 2005. a otsuse tsiviilasjas nr 2-1522-

04, millega jättis hageja üürilepingu täitmise nõude rahuldamata. Selles osas ei ole maakohtu otsust

keegi vaidlustanud ning seega ei saa üürilepingu täitmise üle enam vaidlust tekkida.

Maakohus pole arvestanud uute üürnike makstava suurema üüriga. Kuna hageja viivitas ruumidele

uue rakenduse leidmisega temast endast olenevatel asjaoludel ebamõistlikult kaua, olnuks alust

kohaldada VÕS § 139.

Eeldusel et hageja ümberehituse kulude hüvitamise nõue tuleb ülaltoodud põhjustel rahuldamata

jätta, tuleks ka hageja viivise ja pangalaenu intressi hüvitamise nõue rahuldamata jätta.

Isegi kui hageja pangalaenu intressi hüvitamise nõue on põhjendatud, tuleks intressikulu arvestada

kuni kohtuotsuse tegemiseni, mitte aga kuni laenulepingu lõpuni 2013. a. Juhul kui kohus peaks

hageja ümberehituskulu nõude rahuldama, langeks selle edasine pangalaenuga finantseerimise

vajadus hageja jaoks ära ning edasise intressikulu sissenõudmine kassaatorilt ei oleks enam

õigustatud. Pangalaenu intressi hüvitamise nõude kohta ei ole aga ringkonnakohus mingit seisukohta

võtnud.

10. Hageja vaidleb kostja kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud kostja kanda.

11. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale samuti kassatsioonkaebuse, milles palub

ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles tema apellatsioonkaebus jäeti rahuldamata, ning saata

asi uueks arutamiseks ringkonnakohtusse. Kui Riigikohus peab seda võimalikuks, palub hageja

tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagiavaldus täielikult rahuldada.

Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hageja leiab, et üllatuslikult ilmnes maakohtu otsusest, et maakohus on OÜ Teofania majandusaasta

aruande arvesse võtnud, kuigi hageja vaidles nimetatud dokumendi tõendina käsitamisele vastu.

Kohtuotsustes puuduvad arvutused või selgitused, kuidas sai maakohus väita, et hageja ei ole kostja

arvutuskäigule puhasrentaabluse väljaarvutamisel vastu vaielnud. Alama astme kohtud on eksinud

VÕS § 128 lg 4 tõlgendamisel ja kohaldamisel. Saamata jäänud tulu ei ole samastatav äriühingu

majandusaasta ärikasumiga. Lepinguliste kohustuste täitmata jätmisest tingitud varalise kahju suurus

tuleb tuvastada rikutud lepingu tingimuste alusel. Üüri maksmata jätmise eest ettenähtud

viivitusintress tuleb hageja kasuks välja mõista. Juhul kui kohaldada ei tuleks lepingu p-s 9.1

ettenähtud viivitusintressi määra, tuleks kohaldada VÕS § 113 lg-st 1 tulenevat intressimäära.

Ümberehitustööde maksumuselt arvestatud viivitusintress ja ümberehitustööde finantseerimiseks

võetud pangalaenu intress on kaks erinevat nõuet, mis teineteist ei välista. Pangalaenu intressi kui

otsese finantskulu hüvitise nõuet ei tule vähendada ümberehitustööde maksumuselt tasumisele

kuuluva viivitusintressi võrra. Alama astme kohtud on VÕS § 113 lg-t 5 ebaõigesti kohaldanud.

Maakohus on ümberehitustööde maksumusele kohaldatava seadusjärgse viivitusintressi arvestanud

ajaliselt valesti. Hageja palus viivitusintressi välja mõista kuni põhivõla tasumise hetkeni. Maakohus

on arvestusperioodi lõppkuupäevaks lugenud 31. detsembri 2007. Viivitusintressi alguspäeva

määramiseks tuleb kohaldada VÕS § 113 lg 3 esimest lauset ja arvestada viivitusintressi alates

14. novembrist 2006.

Uute üürnikega üürilepingute sõlmimiseks tehtud ümberehitustöödele kulunud 2 362 942 krooni on

põhjendatud. Tartu Linnavalitsuse osakonna esindusfunktsioonidega kaasnes vajadus välisterrassi

kasutamise, lipualuste jms järele.

12. Kostja vaidleb hageja kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning

ringkonnakohtu otsuse hageja vaidlustatud osas muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja

kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus ja maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 ning § 692 lg 5 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära

tõlgendamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata samale maakohtule

uueks läbivaatamiseks. Kostja kassatsioonkaebus tuleb rahuldada. Hageja kassatsioonkaebus tuleb

jätta rahuldamata.

14. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja 30. aprillil 2004. a esitatud avaldus üürilepingu erakorralise

ülesütlemise kohta oli tühine.

Maakohus leidis, et hoolimata kehtivast lepingulisest suhtest ei ole hagejal otstarbekas ega võimalik

üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist nõuda, sest alates augustist 2004 on kostja üüritavalt

pinnalt lahkunud, samuti on kohtud tuvastanud lepingu täitmise võimatuse ja jätnud hageja

vastavasisulise nõude rahuldamata. Maakohus leidis, et hageja ei saa kasutada õiguskaitsevahendina

kohustuse täitmise nõuet. Ringkonnakohus on nõustunud maakohtu põhjendustega ega korranud neid.

Kolleegium märgib, et kohtute seisukoht lepingu täitmise võimatuse kohta on väär. VÕS § 296 lg 3

kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval

põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt

kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Asjaolu, et üürnik on üüritud

ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Väär on seega kohtute järeldus, et

hageja ei saa kasutada õiguskaitsevahendina kohustuse täitmise nõuet. Kuna hageja pole tuginenud

sellele, et ta oleks ise kostjaga sõlmitud üürilepingu üles öelnud, samuti ei ole tuvastatud, et hageja

üürileandjana oleks üürilepingu VÕS §-s 325 sätestatud korras üles öelnud, ei saa hageja esitatud

nõuet käsitada kahju hüvitamise nõudena täitmise asemel (VÕS § 115 lg 3), vaid hageja esitatud nõue

on kvalifitseeritav täitmise nõudeks ja täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise nõudeks.

Riigikohtu praktika kohaselt võib lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise

nõudmist vaadelda konkludentse taganemisena lepingust (vt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08, p 16). VÕS § 325 lg 1 sätestab aga elu- ja äriruumi üürilepingu

ülesütlemisele kohustusliku vorminõudena kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi ning

VÕS § 325 lg 2 sätestab ülesütlemisavalduse sisunõuded, mis praegusel juhul täidetud ei ole.

Seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmist peab kohus kontrollima sõltumata sellest, kas

pooled sellele tuginevad. Kuna praegusel juhul ei ole täidetud VÕS §-s 325 nimetatud tingimused, ei

saa lugeda üürilepingut hageja poolt ülesöelduks ka kaudse tahteavaldusega. Seetõttu ei ole võimalik

kvalifitseerida hageja esitatud nõuet kahju hüvitamise nõudeks täitmise asemel.

Puudub ka jõustunud kohtulahend, mille kohaselt oleks hageja üürinõue jäetud rahuldamata. Kostja

viidatud Tartu Maakohtu 27. mai 2005. a otsus on Riigikohtu 9. märtsi 2006. a otsusega tühistatud.

Pealegi ei otsustanud maakohus nimetatud otsusega üürinõude täitmise võimatuse üle, kuna

nimetatud tsiviilasjas üürinõuet ei esitatud. Tartu Maakohus tuvastas samas tsiviilasjas 8. jaanuaril

2007. a tehtud otsusega üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Selles otsuses ei käsitletud samuti

üürilepingu täitmist.

Kolleegium märgib, et kui asja menetluse käigus jääb hageja endiselt oma seisukoha juurde, et ta

üürilepingu täitmist ei nõua, tuleb kohtul jätta esitatud hagi rahuldamata.

15. Hageja on praeguses asjas nõudnud saamata jäänud üüri, saamata jäänud kommunaalmaksete nn

kasumlikku osa, ruumide ümberehitamise kulude hüvitamist, ümberehitustööde finantseerimiseks

võetud pangalaenu intressi, lepingu p-s 9.1 ettenähtud viivist võlgnetavalt üürilt ning seadusest

tulenevat viivist ruumide ümberehitustööde hüvitamise nõudelt seisuga 31. detsember 2007. Viivist

nõudis hageja kuni põhivõla tasumise hetkeni. Kostja pidas hageja nõuet põhjendamatuks.

16. Kohtud on tuvastanud, et kostja on rikkunud üürilepingust tulenevaid kohustusi. VÕS § 271 järgi

kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja

üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik

rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab

üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige

oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja

teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Eelnimetatud sätete alusel leiab kolleegium, et

hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume

kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel (nt ümberehitustööde tegemise tõttu). Kui pärast

uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud kostja enam üürilepingu esemeks olevaid ruume

kasutada, ei pea kostja hagejale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1

mõtte kohaselt ka üüri maksma.

Samuti on hagejal õigus nõuda üüri maksmisega viivitamise tõttu lepingu p-s 9.1 kokku lepitud

viivist.

17. Hageja nõuab ka saamata jäänud kommunaalmaksete nn kasumlikku osa. Kostja sellega ei

nõustu, leides, et pooled ei ole kokku leppinud, et kommunaalmaksetest 20% moodustaks hageja tulu,

vaid et see makse katab kõik hageja kulud ning mingit vahendustasu viimane selle pealt ei teeni.

Kommunaalmaksete nn kasumliku osa kohta on kohtud leidnud, et kuna hageja ei ole tõendanud

kokkulepet selle kohta, et kommunaalkuludest 20% moodustaks hageja tulu, ei saa seda asjaolu

lugeda tuvastatuks ja nimetatud osas hageja nõuet rahuldada ei tule.

Lepingu p 2.7 kohaselt "on renditasu kuus 193 964 krooni 10 senti. Renditasu sisaldab käibemaksu".

Lepingu p-de 2.8.1 ja 2.8.2 kohaselt "koosneb renditasu tasust üldpinna 1 ruutmeetri ja sellel asuva

mööbli, arvutivõrgu, sidevõrgu kasutamise eest 116 krooni 80 senti ja tasust kommunaalteenuste (vesi

ja kanalisatsioon, küte, elekter, ruumide koristus, prügivedu ja majaümbruse koristus, valve,

kindlustus, parkimisvõimaluse kindlustamine) 1 ruutmeetri kohta 42 krooni 20 senti". Lepingu p 2.13

kohaselt "toimub lepingu p 2.8.2 tasu suurendamine ja vähendamine poolte kokkuleppel". Lepingu

p 2.14 kohaselt "võib poolte kirjalikul kokkuleppel rendileandja lepingu punktis 2.8.2 täheldatud tasu

korrigeerida otsekulude hinnatõusude võrra protsentuaalsel muutumisel kuni 3%. Punktis 2.8.2

täheldatud tasu arvestamisel igal järgneval aastal võetakse maksete muutmise aluseks üle-eelmise

aasta kommunaalmaksete kogusumma". Lepingu punkti 2.15 kohaselt "esitab rentnik poolte vahel

kokkulepitud muudetud kommunaalteenuste tasu maksmiseks taotluse Politseiametile järgmise

eelarveaasta kommunaaltasude muutmiseks. Muudetud kommunaalmakseid tasutakse alates taotluse

esitamise aastale järgneva aasta esimesest päevast kuni kommunaalmaksete muutmise järgmise

põhjendatud vajaduseni, kuid mitte samal kalendriaastal, millal makseid juba muudeti.

Kommunaalmaksete korrigeerimisel arvestatakse vastavaid teenuseid osutavate tootjate

teenusehindade vaidlustamata muutumist, mida on õiguslikult aktsepteerinud riik või kohalik

omavalitsus. Kommunaalmaksete muutmise vajadusest tuleb rentnikku teavitada kirjalikult hiljemalt

jooksva aasta 31. märtsiks, mis tagab taotluse õigeaegse läbivaatamise ja eelarvesse võtmise".

Kolleegium leiab, et maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eelnimetatud lepingupunkte

tõlgendades teha kindlaks, kas pooled leppisid kokku selles, et kommunaalteenuste eest tuleb maksta

igal juhul kokkulepitud tasu või pidasid pooled silmas seda, et kommunaalteenuste eest tuleb tasuda

niipalju, kui teenuseid tegelikult tarbiti.

VÕS § 296 lg-st 3 tuleneb üürniku kohustus maksta üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada

temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja

poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Nimetatud säte ei ole

äriruumi üürilepingu sõlmimisel imperatiivne. Seega võib poolte sõlmitud üürilepingust tuleneda, et

aja eest, mil üürnik asja kasutada ei saa temast oleneval põhjusel, tuleb üürnikul maksta lepingus

kokkulepitud üüri ning et üürileandja kokkuhoitut ei tule üürist maha arvestada.

18. Kostja leiab, et kohtud on jätnud põhjendamatult arvesse võtmata poolte kokku lepitud

õigustlõpetava tähtaja. Lepingu p 5.2 kohaselt on rendileandja kohustatud esitama pretensioonid,

mida tal on õigus lepingu kohaselt rentnikule esitada, kümne päeva jooksul arvates päevast, mil ta sai

teada või pidi teada saama sündmustest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks.

Maakohus on leidnud, et vaidlusalune säte näeb ette pretensioonide esitamise korra, kuid ei too kaasa

sanktsioonina kahjuhüvitise nõude kui õiguskaitsevahendi kaotamist lepingu rikkumise korral.

Ringkonnakohus on maakohtu järeldusega nõustunud.

Kolleegium leiab, et kohtud on jätnud analüüsimata, mis oli lepingupoolte ühine tegelik tahe

nimetatud lepingupunkti sätestamisel, rikkudes sellega kohtuotsuse põhjendamise kohustust

TsMS § 669 lg 1 p 5 mõttes. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel lepingu p 5.2 tõlgendama.

19. Kolleegium märgib, et kuna leping kehtib ja täitmisnõue on võimalik, siis ei ole põhjendatud

ruumide ümberehitamise kulude, ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intressi ega

ruumide ümberehitustööde hüvitamise nõudelt seadusest tuleneva viivise väljamõistmine.

20. Kuigi praegusel juhul ei ole hageja tuginenud sellele, et ta oleks üürilepingu ise üles öelnud, ning

ka asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks üürilepingu VÕS §-s 325 sätestatud korras kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis üles öelnud, selgitab kolleegium ühtse kohtupraktika kujundamise

huvides üürilepingu võimalikku ülesütlemist.

Kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis VÕS §-s 325 sätestatud nõudeid

järgides üürilepingu üürnikupoolse lepingurikkumise tõttu üles öelnud, on tal õigus nõuda kuni

üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Samuti võiks üürileandja nõuda alates lepingu

ülesütlemisest VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust

tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud

maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise

üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. VÕS § 135 lg 1 sätestab, et kui kahjustatud lepingupool tegi

pärast lepingust taganemist mõistliku aja jooksul ja mõistlikul viisil tehingu, millega ta saavutas sama

eesmärgi, mida peeti silmas lepinguga, millest taganeti (asendustehing), võib kahjustatud lepingupool

kohustust rikkunud lepingupoolelt kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ja asendustehingust

tuleneva hinna vahe tasumist. Nimetatud säte kohaldub analoogia alusel ka lepingu ülesütlemise

korral (vt Riigikohtu 18. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 18).

Kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal

üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri ning

alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni

lepingu kehtivuse lõpuni. VÕS § 135 lg 2 kohaselt, kui kahjustatud lepingupool taganes lepingust,

võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud

lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel

on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind, ka juhul, kui

ta asendustehingut ei teinud.

Ka lepingu ülesütlemise korral kahju hüvitamise nõude puhul ei oleks ümberehitamise kulude,

ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intressi ning ruumide ümberehitustööde

hüvitamise nõudelt seadusest tuleneva viivise väljamõistmine põhjendatud. Kolleegium nõustub

kostjaga, et ümberehitustöödega seotud kahju hüvitamise nõudeid ei tuleks üürilepingu rikkumise

puhul, mis seisneb üüri tasumata jätmises, VÕS § 127 lg-le 2 tuginedes hüvitada, kuna üürilepingust

tulenevate kohustuste eesmärgiks ei saa olla kohustus hüvitada ümberehitustööde kulusid, kui üürnik

üürilepingut ei täida, jättes üüri tasumata.

21. Riigikohus on 9. märtsil 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-2-06 tehtud otsuse p-s 18 märkinud järgmist:

kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest

asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest

tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. See seisukoht käsitleb kahju

hüvitamise kohustuse tekkimise võimalust olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu

põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Praegusel juhul on Tartu Maakohus 8. jaanuari

2007. a otsusega tuvastanud üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Lisaks peab kolleegium vajalikuks

selgitada, et ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel ei saa kaasa tuua lepingut

ülesütleva poole kohustust hüvitada kahju. Kahju hüvitamise kohustus võib järgneda ülesütlemisele

siis, kui lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise on käsitatav lepingurikkumisena (vt ka Riigikohtu

lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04, p 16).

22. Kuna praegusel juhul ei ole hageja esitatud nõue kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudeks, vaid

lepingu täitmise nõudeks, ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust lepingu p-dele 3.1.11 ja 6.1.2

antud tõlgendused.

23. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Henn Jõks