3-2-1-106-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-106-08

Määruse kuupäev

Tartu, 19. november 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

Jüri Kristiani ja Leili Kristiani ning osaühingu Jaotusvõrk

kinnistamisavaldus.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 12. mai 2008. a määrus tsiviilasjas nr 2-

08-6183

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jüri Kristiani, Leili Kristiani ja OÜ Jaotusvõrk määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad Jüri Kristjan (isikukood xxxxxxxxxxx), Leili Kristian

(isikukood xxxxxxxxxxx) ja OÜ Jaotusvõrk (registrikood

xxxxxxxx), nende ühine esindaja notar Laura Sõmer-Arusoo

Asja läbivaatamise kuupäev

20. oktoober 2008, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. mai 2008. a määrus tsiviilasjas nr 2-08-6183 ja

Harju Maakohtu kinnistusosakonna 5. veebruari 2008. a määrus nr 181192008 (kinnistamisasi

nr 1658200801) 28. jaanuari 2008. a lepingu punkte 2.5, 2.6, 3, 4.1, 4.2, 4.7.2, 4.7.3, 4.9 ja 4.10

puudutavas osas. Ülejäänud osas jätta määrused muutmata.

2. Saata kandeavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

3. Määruskaebus rahuldada.

4. Tagastada OÜ-le Jaotusvõrk määruskaebuselt 26. juunil 2008 tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jüri Kristian, Leili Kristian ja OÜ Jaotusvõrk (avaldajad) sõlmisid 28. jaanuaril 2008 isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (leping), mis sisaldas ka kinnistamisavaldust

kanda OÜ Jaotusvõrk kasuks kinnistusraamatusse tähtajatu ja tasuline isiklik kasutusõigus

elektrivõrgu majandamiseks kasutusõiguse alal elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses liitumiskilbi

talumiseks lepingu punktide 2.1 kuni 2.6, 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks oleva plaani kohaselt.

2. Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi kohustas 5. veebruari 2008. a määrusega

avaldajaid täpsustama kinnistamisavaldust ning esitama andmed 88 krooni riigilõivu tasumise kohta.

Määruses märgitakse, et tehtavas kandes ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 kohaselt võimalik

viidata lepingu p-dele 2.6, 4.2, 4.7.4 ja 5.3, kuna need punktid ei sisalda andmeid elektrivõrgu

talitluse viisi ega õiguse teostamise kohta. Lepingu p-dele 2.5, 3, 4.1, 4.7.2, 4.7.3 ja 4.9 ei ole

võimalik viidata, kuna need kehtivad seadusest tulenevalt. AÕS § 172 lg 2 järgi ei ole võimalik

viidata lepingu p-dele 4.8 ja 4.10, kuna kinnistu omaniku teod, mis seonduvad isikliku kasutusõiguse

lõpetamisega, ei ole elektrivõrgu talitlust abistava tähendusega. Lepingu p-dele 5.1 ja 5.2 ei ole

võimalik viidata, kuna nendest punktidest ei selgu üheselt elektrivõrgu saatus isikliku kasutusõiguse

lõppemisel.

3. Avaldajad esitasid Harju Maakohtu kinnistusosakonnale määruskaebuse, milles palusid

kinnistamisavaldus rahuldada. Kaebuse kohaselt ei ole taotletud kande tegemine vastuolus

asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseadusega. AÕS § 53 eesmärk ei saa olla kandevõimeliste

asjaõiguste puhul nendega seotud õiguste ja kohustuste asjaõiguslikuks muutmise välistamine. Ka

AÕS § 571 lubab viidata kandes õiguse sisu täpsustamiseks alusdokumentidele. Servituudi puhul ei

sätesta asjaõigusseadus, kas selle õiguse seadmine on tasuline või tasuta ja kas servituudi tasulisus on

servituudi seadmise oluline tingimus. Servituudi tasulisuse saab muuta siduvaks igakordsete omanike

suhtes ka analoogia korras, kuivõrd võlaõigusseaduse (VÕS) § 324 näeb ette üürilepingu märke

kinnistusraamatusse kandmise.

4. Harju Maakohus jättis 5. märtsi 2008. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle

läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 12. mai 2008. a määrusega kohtunikuabi määruse osas, milles

paluti avaldajatel täpsustada 28. jaanuari 2008. a lepingu p-s 5.1 sisalduvaid viiteid, ja saatis asja

selles osas uueks läbivaatamiseks kohtunikuabile. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus määruse

muutmata. Ringkonnakohtu põhjenduste kohaselt leppisid pooled lepingu punktis 5 kokku rajatise

saatuses isikliku kasutusõiguse lõppemisel ning nimelt selles, et OÜ Jaotusvõrk võib seadeldise ära

vedada, kuid see on tema õigus, mitte kohustus. Samuti leppisid pooled kokku võimaluses jätta

seadeldis kinnisasja omanikule, kui pooled lepivad selles kokku õiguse lõpetamisel. Seadus

võimaldab äravedamise kohustuse osas seaduses sätestatust kõrvalekalduvaid kokkuleppeid sõlmida

ja p-ga 5 taotletav on niisugune kokkulepe AÕS § 179 lg 1 tähenduses.

AÕS § 53 eesmärk on tagada, et kinnistusraamatusse kantaks üksnes seaduses sätestatud asjaõigused

ja et kinnistusraamatusse kantavatel asjaõigustel oleks seadusega lubatav sisu. Käibeosalised ei saa

uusi asjaõigusi juurde luua, samuti ei saa nad olemasolevate asjaõiguste sisu muuta rohkem, kui

seadus seda võimaldab. Seadus lubab asjaõiguse kandes õiguse sisu täpsustamiseks alusdokumendile

viidata, sellega muutub alusdokumentides kajastuv kinnistusraamatusse kantava piiratud asjaõiguse

osaks. Servituudi seadmise tasus võivad käibeosalised kokku leppida võlaõiguslikult, millest tulenev

kohustus üldjuhul ilma eraldi loovutamiseta üle ei lähe. See, et servituudi kandes saaks

tasukokkuleppele viidata, eeldab, et tasu saamise õigus ja sellele vastav kohustus võiks seaduse

kohaselt olla servituudi kui piiratud kinnisasjaõiguse osa. Tasu servituudi sisuna ettenägemise

võimalust seaduses sätestatud ei ole. Juhul kui servituudi asjaõiguslikuks sisuks võiks olla ka tasu

maksmise kohustus, oleks servituudi puhul kaks kohustatud poolt ja servituudi asjaõiguslik sisu

muutuks oluliselt. Kui tasu maksmise kohustus oleks asjaõiguse osa, siis peaks kuskilt tulenema selle

kohustuse õiguslikud tagajärjed. Sellised õiguslikud tagajärjed on näiteks reaalkoormatise puhul

selgelt ja piisava detailsusega asjaõigusseaduses reguleeritud. Servituudi puhul tasu maksmise

kohustuse sisu seadusest ei tulene ja asjaõiguse põhimõtetest lähtuvalt oleks mõeldamatu, et pooled

oleksid nii olulises küsimuses vabad asjaõiguse sisu ise kujundama. Servituudi tasus saavad

asjaosalised võlaõiguslikult kokku leppida. Võlaõiguslikus lepingus võivad asjaosalised kokku

leppida ka tasu maksmise kohustuse rikkumisega kaasnevates õiguslikes tagajärgedes. Kehtiv õigus

pakub erinevaid võimalusi servituudi tasu kokkuleppimisel ja kindlustamisel. Servituudi kui piiratud

asjaõiguse sisu õiguskindlust kahjustaval viisil edasiarendamine ei ole vajalik. Tasu maksmise

kohustusele ei saa anda asjaõiguslikku toimet ka analoogia korras, kuivõrd VÕS § 324 näeb ette

üürilepingu märke kinnistusraamatusse kandmise, mis aga ei muuda üürilepingut asjaõiguslikuks.

VÕS § 324 lg 2 kohaselt on selle märke õiguslikuks sisuks see, et üüritud kinnisasja omaniku

vahetuse korral ei saa kinnisasja omandaja VÕS §-s 323 sätestatud õigust kasutada.

Pooltel on vabadus kujundada servituudi sisu ja anda sellele ka asjaõiguslik tähendus, kuid servituudi

sisu kujundamine peab jääma asjaõigusseaduses sätestatud piiridesse. Servituudi sisu kujundamine

peab jääma servituudi jaoks iseloomulike küsimuste piiresse, mis tähendab eelkõige seda, et

asjaosalised täpsustavad näiteks servituudist tulenevaid, servituudile omaseid kohustusi. Lepingu

p 4.10 reguleerib mitte piiratud asjaõiguse lõpetamist, vaid seda, millised kohustused tekivad juhul,

kui servituudi järgi õigustatud isik piiratud asjaõiguse lõpetamisest teatab ja tegemist ei ole AÕS

§ 212 lg-s 1 sätestatud kokkuleppega. AÕS § 223 lg-s 1 on imperatiivselt kindlaks määratud, kes ja

millisel määral maksud, intressid jm kannab. Asjaosalised võivad selles osas sõlmida

kõrvalekalduvaid kokkuleppeid, kuid need saavad olla võlaõiguslikku laadi.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldajad esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad rahuldada

kinnistamisavalduse lepingu punkte 2.5, 2.6, 3, 4.1, 4.2, 4.7.2, 4.7.3, 4.9 ja 4.10 puudutavas osas, sest

nende suhtes kannete tegemine ei ole vastuolus asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatu-seadusega.

Avaldajad nõustuvad ringkonnakohtu määrusega lepingu punkte 5 ja 4.7.4 puudutavas osas.

Avaldajad ei loonud lepinguga uut asjaõigust, vaid kujundasid asjaõiguse sisu seaduses ettenähtud

ulatuses. AÕS § 53 eesmärgiks ei ole keelata asjaõigusega seotud õiguste ja kohustuste

kinnistusraamatusse kandmine, mis õiguse sisu täpsustavad. AÕS § 571 lubab viidata kandes õiguse

sisu täpsustamiseks alusdokumentidele. Kohus on rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 654 lg-t 5, kuna puudub ammendav põhjendus, miks ei ole kandes võimalik viidata lepingu p-le 3,

milles pooled on kokku leppinud isikliku kasutusõiguse tasus. Ringkonnakohus on jätnud

põhjendamata, miks ei ole võimalik kinnistusraamatus servituudi kandes viidata lepingu p-dele 2.5,

4.1, 4.7.2, 4.7.3 ja 4.9. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Olemuselt

on servituudile kui talumiskohustusele lähedane seadusjärgne omanikukitsendus (n-ö seaduslik

servituut). AÕS § 1582 lg 3 näeb ette kinnisasja igakordse omaniku õiguse saada tehnorajatise

talumise eest tasu. Kui õigus tasule on kinnisasja igakordsele omanikule ette nähtud kinnisasja

seadusjärgse kitsenduse puhul, on põhjendamatu, et tasu kokkulepet ei saa kanda tehnorajatise

talumiseks seatava isikliku kasutusõiguse kui servituudi osana kinnistusregistrisse. Lepingu p-d 4.8 ja

4.10 on kooskõlas AÕS § 212 lg-ga 1. Lepingu p 4.2 keelab kasutajal koormata kasutusõiguse eset

kolmandate isikute õigustega. Teatud kasutusviisi välistamise lubatavus tuleneb AÕS § 228, § 214 lg-

te 3-5, § 213 ja § 201 lg 3 koostoimest. Servituudi sisu osaks võib olla ka lepingu p-s 2.6 märgitu,

mille kohaselt kinnistul lasuvad maksud tasub kinnistu omanik. OÜ Jaotusvõrk valdusse jääb väike

osa kinnistust.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel osaliselt tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel tuleb tühistada ka

maakohtu kinnistusosakonna määrus ja asi tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks

läbivaatamiseks.

8. Avaldajad sõlmisid 28. jaanuaril 2008 notariaalselt tõestatud isikliku tähtajatu ja tasulise

kasutusõiguse seadmise lepingu elektrivõrgu majandamiseks kasutusõiguse alal elektrivõrgu

kaitsevööndi ulatuses liitumiskilbi talumiseks ja asjaõiguslepingu. Kinnistamisavalduses palusid

avaldajad isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kanda nimetatud lepingu punktide 2.1 kuni 2.6,

3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks oleva plaani kohaselt. Kohtunikuabi märkis määruses, et avaldajad

peavad täpsustama kinnistamisavaldust kasutusõiguse sisu täpsustavate viidete osas. Ringkonnakohus

tühistas määruse osas, milles paluti täpsustada lepingu p-s 5.1 sisalduvaid viiteid, kuid ülejäänud osas

jättis ringkonnakohus määruse muutmata.

9. Avaldajad nõustuvad ringkonnakohtu määrusega lepingu punkte 5 ja 4.7.4 puudutavas osas.

Lepingu punkti 4.8 puudutavas osas ei ole avaldajad määruse tühistamist taotlenud. Seetõttu jääb

ringkonnakohtu määrus selles osas muutmata. Kuna eespool nimetatu ei takista määruskaebuse

rahuldamist lepingu punkte 2.5, 2.6, 3, 4.1, 4.2, 4.7.2, 4.7.3, 4.9 ja 4.10 puudutavas osas ning

maakohtu kinnistusosakonna määratud puuduste kõrvaldamise tähtaeg on möödunud, peab

kinnistusosakond määrama avaldajatele vajadusel uue tähtaja avalduse täpsustamiseks nende

lepingupunktide osas.

10. Isikliku kasutusõigusega tekivad isiklikuks kasutusõiguseks õigustatud isiku ja kinnisasja

omaniku vahel õigussuhted AÕS §-de 225-227 alusel. Nimetatud sätete kohaselt tekivad poolte vahel

õigused ja kohustused, ilma et nende tekkimiseks oleks vaja eraldi kokkulepet. Kolleegium leiab, et

isiklikust kasutusõigusest seaduse alusel tekkivate vastastikuste õiguste ja kohustuste

kinnistusraamatusse kandmiseks puudub vajadus, ning nõustub selles osas kohtute seisukohaga. Kui

aga isikliku kasutusõiguse seadmisel on pooled kokkuleppega isikliku kasutusõiguse sisu täpsustanud

või kokku leppinud seadusest erinevalt ja pooled soovivad, et need kokkulepped kehtiksid kolmanda

isiku, esmajoones kinnisasja võimaliku omandaja suhtes, peavad need nähtuma kinnistusraamatust.

11. Isiklikust kasutusõigusest tulenevad seaduse alusel tekkivad õigused ja kohustused ei kehti mitte

ainult kasutusõiguse omaja ja kinnisasja omaniku vahel kasutusõiguse tekkimise ajal, vaid ka

kasutusõiguse omaja ning kinnisasja igakordse omaniku vahel. Teisiti on olukord aga isikliku

kasutusõiguse seadmise aluseks oleva võlaõigusliku lepingu kehtivusega. Põhimõtteliselt on lubatud

võlaõigusliku lepinguga seaduse alusel tekkinud kasutusõigust muuta. Pooled võivad lepinguga

kokku leppida kasutusõiguse tingimustes, mis muudavad ühe või teise lepingupoole seadusest

tulenevaid õigusi või kohustusi. Niisugused võlaõiguslikud kokkulepped kehtivad aga vaid

lepingupoolte vahel. Kolmandate isikute suhtes kehtivad kasutusõiguse aluseks olevast

võlaõigussuhtest tulenevad õigused ja kohustused kinnisasja omandi või isikliku kasutusõiguse

üleminekul, uue omaniku või kasutaja suhtes aga vaid juhul, kui need kanti neile üle või on kantud

kinnistusraamatusse.

Kui kinnisasja omanik ja kasutusõiguse kasutaja lepivad kokku kasutusõiguse teostamisest tulenevate

vastastikuste õiguste ja kohustuste jagunemise ja täitmise viisis ning nende huvi on suunatud sellele,

et kokkulepitu kehtiks ka kinnisasja igakordse omaniku või isikliku kasutusõiguse omandaja suhtes,

võib osutuda vajalikuks nende õiguste kandmine kinnistusraamatusse. Seetõttu on teatud juhtudel

põhjendatud viited kinnistusraamatus isikliku kasutusõiguse teostamise viisi reguleerivatele

lepingupunktidele AÕS § 571 alusel. Selline võlasuhete nähtavaks tegemine kinnistusraamatus ja

neile sellega asjaõigusliku iseloomu andmine ei loo juurde uusi asjaõigusi, vaid täpsustab isikliku

kasutusõiguse sisu. Sellised kasutusõiguse sisu konkretiseerivad sätted võivad olla seotud nt

kasutusõiguse eest tasu maksmise kohustusega, kasutusõiguse lõpetamise tingimustega, kulutuste

jaotamisega poolte vahel või kasutusviisiga (sh kasutatavatele seadmetele esitatavate nõudmistega).

Eelnev tuleneb kolleegiumi arvates AÕS §-st 228, § 178 lg-st 1 ja §-st 213 nende koostoimes.

AÕS § 228 järgi kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele ka reaalservituudi vastavaid sätteid ja kui

isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, siis ka kasutusvalduse vastavaid sätteid. AÕS § 178 lg 1

teise lause kohaselt määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. Kasutusvaldusest tulenevad õigused ja kohustused määratakse AÕS § 213 järgi

kindlaks kasutusvalduse tekkimise aluseks oleva seaduse või tehinguga. Seega annab seadus pooltele

võimaluse kujundada isikliku kasutusõiguse sisu kasutusõiguse aluseks oleva võlaõigusliku lepinguga

ning teha see AÕS § 571 rakendamise kaudu kehtivaks kinnisasja igakordse omaniku või isikliku

kasutusõiguse omandaja suhtes.

12. Ringkonnakohus leidis, et AÕS § 223 lg-st 1 tulenevalt saavad pooled küll võlaõiguslikult kokku

leppida poolte õiguste ja kohustuste erinevas jaotuses, kuid sellist kokkulepet ei ole lubatud kanda

kinnistusraamatusse. Kolleegium selle järeldusega ei nõustu. AÕS § 223 lg 1 kohaselt kannab

kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid ning koormatised, majandamis- ja muud

kulud kasutusvaldaja vastavalt oma õiguste kestusele. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et norm on

oma olemuselt dispositiivne ja võimaldab seetõttu seadusest erinevat poolte kokkulepet. Põhjendatud

ei ole aga ringkonnakohtu seisukoht, et sellist kokkulepet ei ole võimalik kanda kinnistusraamatusse.

Kui kasutusvalduse esemel lasuvate maksude jms kulude kandmise kohustus kuulub

asjaõigusseaduse järgi isikliku kasutusõiguse sisusse (AÕS § 228, § 213 ja § 223 lg 1 koostoimes),

siis kuulub sinna ka poolte kokkulepe seadusest erineva kohustuste jaotuse kohta.

13. Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu määruse ja maakohtu kinnistusosakonna määruse

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu (vt käesoleva otsuse p 11), siis ei pea kolleegium

määruskaebuse menetlusnormide rikkumise kohta käivate väidete käsitlemist vajalikuks.

Kandeavalduse uuel läbivaatamisel tuleb TsMS § 693 lg 2 kohaselt õigusnormide kohaldamisel ja

tõlgendamisel arvestada käesolevas määruses toodud seisukohtadega ning lahendada uuesti

vaidlusalustele lepingupunktidele kinnistusraamatus viitamise küsimus.

Enne kinnistusraamatu kande tegemist tuleb kontrollida, kas kinnistusraamatusse sissekantav

kokkulepe ei ole vastuolus isikliku kasutusõiguse olemusega (ei moonuta selle põhilist asjaõiguslikku

sisu) ega riku norme, mis kaitsevad avalikkust või kolmandate isikute huve. Kolleegium soostub

ringkonnakohtu seisukohaga, mille kohaselt juhul, kui isikliku kasutusõiguse sisu ei ole täielikult

väljendatud kinnistusraamatu kandes, vaid tuleneb kandes tehtud viite tõttu ka alusdokumendist, tuleb

kohtunikuabil kontrollida ka alusdokumenti ja iga viidatava lepingupunkti juures otsustada, kas

taotletud õiguslikud tagajärjed saavad olla kinnistusraamatusse kantava asjaõiguse sisuks või mitte.

Nimetatud õiguslike tagajärgede kontroll puudutab siiski vaid kandes viidatud alusdokumendi punkte

ega hõlma kogu lepingut tervikuna.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve