3-3-1-45-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-3-1-45-08

Määruse kuupäev

30. oktoober 2008

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Jüri Põld

Kohtuasi

Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ kaebus

Tallinna Linnavalitsuse 16. mai 2007. a korralduse nr 882-k

tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 21. aprilli 2008. a määrus haldusasjas

nr 3-07-1218

Menetluse alus Riigikohtus

Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ määruskaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 21. aprilli 2008. a määrus haldusasjas nr 3-07-1218 ja

saata asi uueks arutamiseks samale ringkonnakohtule.

Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavolikogu 26. juuni 1997. a otsusega nr 96 kehtestati Põhja-Tallinna linnaosas Kopli,

Sitsi ja Paavli tänavate vahelise kvartali detailplaneering. Tallinna Linnavalitsuse 4. juuni 2003. a

korraldusega nr 1434-k algatati Sõle 50a, Paavli 6a, 8 ja 10 kruntide ning lähiala detailplaneering.

Harju maavanema 4. detsembri 2002. a korraldusega nr 2555-k erastati Kaubanduslik-Vahenduslik

Eesti Toormetarne OÜ-le maa asukohaga Paavli 6a. Tallinna Linnavalitsuse 21. märtsi 2007. a

korraldusega nr 471-k, 4. aprilli 2007. a korraldusega nr 584-k ja 11. aprilli 2007. a korraldusega

nr 636-k määrati osaühingu omandis olevate ehitiste (raudtee harutee, garaaži, büroohoone ja

laohoonete) teenindamiseks vajalikud maad asukohaga Paavli 6c, 8a ja 8 ning nõustuti nende maade

riigi omandisse jätmisega osaühingu kasuks hoonestusõiguse seadmise eesmärgil.

Tallinna Linnavalitsuse 16. mai 2007. a korraldusega nr 882-k määrati AS Baltex 2000 (nüüdne

ärinimi AS Phoenix Land) omandis oleva ehitise (tollilao) teenindamiseks vajalik maa

ostueesõigusega erastamiseks asukohaga Paavli 10. Otsuse punktide 4 ja 5 kohaselt ulatub Paavli 10

ehitise otsasein üle Paavli 6a kinnistu piiri ning maa taotlejal on võimalik pärast Paavli 10 maaüksuse

kinnistamist taotleda Paavli 10 ja 6a kinnistute vahelise piiri korrigeerimist. Asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 148 lg 1 kohaselt on ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, selle kinnisasja osa, mille piirest ta

väljub.

2. Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse

Tallinna Linnavalitsuse 16. mai 2007. a korralduse nr 882-k tühistamiseks. Kaebuse kohaselt rikub

korraldus kaebaja õiguspärast ootust detailplaneeringu ja katastriüksuse plaani alusel talle erastatud

krundi piiranguteta omandiõigusele kuni vastavate alusdokumentide muutmiseni. Teenindusmaa

määramine pole kooskõlas 1997. aastal kehtestatud detailplaneeringuga, millega on Paavli 10

laohoone teenindamiseks kavandatud katastriüksus ning hoone ehitusjoon on määratletud Paavli 10 ja

Paavli 6a kokkupuutepiirina. Moodustatava katastriüksuse puhul ületab ehitusjoon (hoone välispiire)

katastriüksuse piiri. Enne detailplaneeringu muutmist ei saa uut katastriüksust sellisel kujul

moodustada. Paavli 10 krunt on kehtivas detailplaneeringus märgitust (3100 m2) suurem (3662 m2).

Korralduse seletuskirja kohaselt ühtivad piirid detailplaneeringus esitatutega ning krundi suurus on

detailplaneeringus näidatud ekslikult, kuid sellist viga saab parandada vaid planeeringut muutes.

Korraldusele lisatud krundiplaan ei ole koostatud nõuetekohaselt. Plaanil esitatud koordinaatide nn

Tallinna kohalik süsteem ei ole kehtiv, andmed tuleb esitada üleriigilises L-EST 97 süsteemis.

Piiripunktide koordinaadid lahknevad Tallinna Linnavalitsuse 4. aprilli 2007. a ja 11. aprilli 2007. a

korralduste lisadel märgitud piiripunkti koordinaatidest, ehkki peaksid külgnevate katastriüksuste

puhul kokku langema.

Korraldus anti ebaadekvaatse lähteinformatsiooni põhjal. Korralduse seletuskirjas on lähteandmed

külgnevate kruntide kohta esitatud moonutatult ning naabrusõigustest johtuvaid mõjusid eiravalt.

Paavli 8, 8a ning 6c hoonetele ja rajatistele on tegelikult teenindusmaad määratud. Paavli 6c krundi

puhul, millel asub raudtee harutee, on oluline, et see ei ole enam maakorralduslikult ega ka

detailplaneeringust lähtuvalt juurdepääsuks moodustatavale krundile nn põhiterritooriumilt, mistõttu

vajab krunt uut lahendust uue detailplaneeringu raames. Moodustatavale krundile ei ole

maakorraldusnõudeid eirates tagatud juurdepääsu, mistõttu on krunt taotletud majanduslikeks

eesmärkideks kasutuskõlbmatu. Juurdepääsu kavandatakse Paavli tänavalt, kuid kehtivas

detailplaneeringus märgitud Paavli tänava läbimurre Sõle puiesteele ei ole teoks saanud ning

menetletava detailplaneeringu liikluskorralduse skeemides läbimurret ei kavandata. Seega on

katastriüksuse moodustamine enneaegne ja seda tuleb teha menetletava detailplaneeringu raames.

Eeltoodust nähtuvalt pole maa erastamise ettevalmistamisel järgitud Maareformi seaduse (MaaRS)

§ 23 lg-t 1, mille kohaselt viiakse erastamine läbi vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega.

Korraldus pole kooskõlas kehtiva detailplaneeringu ega menetletava detailplaneeringu arenduslike

ettepanekutega. Detailplaneeringu koostamine lihtsustatud korras taganuks vajalikud kooskõlastused

ja maakorralduslike protsesside legitiimsuse.

Asjaõigusseaduse sätteid kinnisvara naabrusõiguste kohta on meelevaldselt rakendatud vallasvara

suhtes. Haldusakti eesmärgiks on alles tekitada kinnisomand, mistõttu korralduses viidatud AÕS

§ 148 lg 1 ei saa olla aluseks vallasasjaga seonduvate kitsenduste kehtestamisel. Käesoleval ajal saab

krundipiiride muutmise aluseks olla vaid detailplaneeringu muudatus ning lubamatu on kohalikul

omavalitsusel lasuvatest kohustustest teha eraõiguslike isikute kokkuleppe ala.

3. Tallinna Halduskohtu 22. juuni 2007. a, 5. juuli 2007. a ja 16. jaanuari 2008. a määrustega

jäeti kaebuse perspektiivituse põhjendusel rahuldamata kaebaja korduvad taotlused esialgse

õiguskaitse kohaldamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 27. augusti 2007. a ja 20. veebruari 2008. a

määrustega on jäetud rahuldamata kaebuse esitaja määruskaebused Tallinna Halduskohtu 5. juuli

2007. a ja 16. jaanuari 2008. a määruste peale.

4. Tallinna Ringkonnakohus leidis 27. augusti 2007. a määruses, et MaaRS § 7 lg 5 kohaselt

määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja

maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras,

kusjuures kohaliku omavalitsuse otsusega võib ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid

määrata detailplaneeringut koostamata. MaaRS § 7 reguleerib peale maa tagastamise ka maareformi

käigus ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramist tiheasustusalal ning

nimetatud regulatsioon on maa ostueesõigusega erastamise ulatuse määramisel asjakohane tulenevalt

MaaRS § 221 lg-test 1 ja 6.

Kaebusest ei selgu, kuidas rikub vaidlustatud korraldus kaebajale kuuluva kinnistuga Paavli 6a või ka

kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmiseks moodustatud katastriüksustega Paavli 8a, 8 ja 6c

seonduvaid kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebuses väidetakse katastriüksuse ülemäärast suurust ja

osutatakse piirnevate katastriüksuste piiripunktide koordinaatide lahknevusele, kuid ei väideta, et

vaidlustatud korraldusega oleks teenindusmaa määratud kaebaja kinnistu või tema kasuks

hoonestusõigusega koormatavate ja riigi omandisse jäetavate maade arvel. Vastupidi, kohalikule

omavalitsusele esitatud korduvas taotluses Paavli 10 teenindusmaa määramist mitte arutada on

kaebaja kinnitanud, et Paavli 10, 8, 8a ja 6c piiride ühtivus on kontrollitud ja väidetavad varasemad

omavahelised kattuvused on kõrvaldatud ning kaebusest järelduvalt näib kaebaja soovivat, et

lähtutaks kehtivast detailplaneeringust ning Paavli 10 ehitise teenindamiseks määratava maatüki piir

järgiks Paavli 6a kinnistule ulatuvat Paavli 10 hoone välisseina, seega määrataks ehitise

teenindamiseks maa osaliselt kaebaja kinnistu arvel.

Kaebajale kuuluva Paavli 6a kinnisomandi kitsendus ei ole vaidlustatud korralduse tagajärg ning

haldusaktiga ei sunnita kaebajat oma kinnistul võõrast ehitist taluma. Kaebajale kuuluva kinnistu

arvel ei saa kohalik omavalitsus maad teisele isikule erastamiseks määrata ning ehitisele

teenindusmaa määramine üksnes kaebaja kinnistu piirini ei saa rikkuda tema subjektiivseid õigusi.

Uue detailplaneeringu kehtestamine ei muuda teisele isikule kuuluva ehitise osa kaebaja kinnistul

asumist olematuks ja sellest ei muutu iseenesest ka kaebaja kinnistu piirid. Detailplaneering on

avalik-õiguslik kokkulepe ning poolte asja- või võlaõiguslikke kokkuleppeid ei asenda. Vahetada (sh

piiri korrigeerida) saab kinnisasju ning piiri korrigeerimiseks ei ole vaja uut detailplaneeringut.

Maakorraldusest tuleneva kinnisvara väärtuse vähenemise hüvitamist saab kaebaja taotleda isikult,

kelle kinnisasja väärtus maakorralduse tõttu suureneb. Väited detailplaneeringu järgimata jätmisest ei

saa iseenesest olla kaebuse rahuldamise aluseks, kui sellega ei kaasne kaebaja õiguste rikkumine.

Kaebaja väidab maakorraldusnõuete ja kaalutlusõiguse rikkumist seoses moodustatavale kinnisasjale

otstarbeka juurdepääsutee tagamata jätmisega. Asjast ei nähtu selliseid menetlus- ega kaalutlusvigu,

mis võinuks viia teenindusmaa ebaõigele määramisele. Väide, et Paavli tänava läbimurre Sõle

tänavale ei ole realiseerunud ja seda enam ei kavandata, ei saa takistada ehitise juurde maa

ostueesõigusega erastamist. Maakorraldusnõue - tagada kinnisasja moodustamisel kinnisasjale

otstarbekas juurdepääsutee - ei tähenda seda, et avalikult kasutatavalt teelt krundile ja ehitisele

juurdepääsu puudumise korral tuleks kohalikul omavalitsusel tee rajada või loobuda maa

ostueesõigusega erastamisest. Krundile avalikult teelt juurdepääsu puudumise korral lahendatakse

juurdepääsu küsimus eratee kasutamise asja- või võlaõiguslike kokkulepetega. Omanikul, kelle

kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on õigus nõuda juurdepääsu üle

võõra kinnisasja (AÕS § 156 lg 1). Ka neid kokkuleppeid detailplaneering ei asenda.

5. Tallinna Halduskohus jättis 20. märtsi 2008. a otsusega kaebuse rahuldamata. Kohtuotsuse

põhjendused kattusid sisuliselt Tallinna Ringkonnakohtu 27. augusti 2007. a määruse põhjendustega.

Kohus märkis lisaks, et vaidlusaluse korralduse p-s 5.2, kus räägitakse võimalusest pärast Paavli

tn 10 maaüksuse kinnistamist piiri korrigeerimist taotleda, sisalduv viide AÕS § 148 lg-le 1 on

kohane ja seda ei ole rakendatud vallasvara suhtes.

6. Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles palus

halduskohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule, samuti

tühistada halduskohtu 2. oktoobri 2007. a määrus, millega jäeti rahuldamata kaebaja taotlus kaasata

menetlusse kolmandate isikutena Harju Maavalitsus ja Maa-amet ning kohustada halduskohut asja

uuel läbivaatamisel nimetatud isikud menetlusse kaasama. Kaebaja märkis, et PlanS § 2 p 4, § 9 lg 2

p-de 1, 4 ja 13 ning lg 8, samuti Tallinna linna ehitusmääruse § 13 lg 1 p-de 1, 2 ja 13 ning lg 5

sätestavad, et "kehtestatud detailplaneering on aluseks uute katastriüksuste moodustamisele ja vigade

olemasolul detailplaneeringus saab neid parandada vaid detailplaneeringu muutmise teel",

"detailplaneeringuga kehtestatakse vajadusel servituudid, sh ka teeservituudid", "liikluskorraldus ja

kruntide väljund avalik-õiguslikele või eraõiguslikele teedele määratakse detailplaneeringuga".

Kohus on jätnud tähelepanuta, et menetluse staadiumis olev ja varasemat detailplaneeringut muutev

ning täpsustav "Sõle 50a, Paavli 10, 6a ja 8 ning lähialade detailplaneering" on algatatud just nimelt

haldusaktis sätestatud vastuolude kõrvaldamiseks - Paavli 10, 6a jt objektide piiride täpsustamiseks.

Kohus samastab alusetult AÕS § 148 lg-s 1 sisalduvad eraõiguslikud kompensatsioonid

Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 7 lg-s 11 ja § 8 lg 1 p-s 6 sisalduva õigusega kinnisasja

kasutamistingimuste muutumisel nõuda selle eest tasumisele kuuluva hüvitise vähendamist.

7. Tallinna Ringkonnakohus tagastas 21. aprilli 2008. a määrusega Kaubanduslik-Vahenduslik

Eesti Toormetarne OÜ apellatsioonkaebuse HKMS § 33 lg 3 p 5 alusel. Ringkonnakohus asus

seisukohale, et apellatsioonkaebuses puuduvad sellised asjas tähtsust omavad faktiväited, mille

õigsust tuleks apellatsioonkaebuse tagastamise küsimuse otsustamisel eeldada. Ringkonnakohus

märkis, et on juba kahel korral (27. augusti 2007. a ja 20. veebruari 2008. a määrustes) kaebaja

esialgse õiguskaitse taotlust lahendades hinnanud kaebuse perspektiivikust ja leidnud, et kaebus on

perspektiivitu. Kohus jäi oma varasemates määrustes toodud põhjenduste juurde.

Kaebajal puudub õigus korraldust nr 882-k vaidlustada, sest kaebusest ei nähtu, et selle korraldusega

oleks tema õiguste rikkumine võimalik. Arusaamatuks jääb kaebaja väide, et vaidlustatud

haldusaktiga on rikutud tema õiguspärast ootust detailplaneeringu ja katastriüksuse plaani alusel talle

erastatud krundi piiranguteta omandiõigusele kuni vastavate alusdokumentide muutmiseni. Kaebajale

kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajalik ja kaebajale erastamisele kuuluv maa on juba kehtivate

haldusaktidega siduvalt kindlaks määratud. Sealjuures on jõustunud haldusaktiga (Harju maavanema

4. detsembri 2002. a korraldusega nr 2555-k) otsustatud kaebajale Paavli 6a maa erastamine selliselt,

et sellele maale ulatub kaebajale mittekuuluva Paavli 10 ehitise osa. Vaidlustatud korraldusega ei ole

kaebaja omandiõigusele Paavli 6a kinnistu osas seatud mingeid piiranguid. Korraldus ei piira kaebaja

omandi kasutamist ega riku tema kinnistu piire. Kaebajale kuuluva Paavli 6a kinnisomandi kitsendus

ei ole vaidlustatud korralduse tagajärg ning vaidlustatud korraldus ei kohusta kaebajat oma kinnistul

võõrast ehitist taluma. Selline kohustus tuleneb kaebajale mittekuuluva ehitise osa asumisest tema

kinnistul. Vaidlustatud korraldusega ei oleks saanud kolmandale isikule erastada kaebajale juba

erastatud maad.

Ebaõige on kaebaja seisukoht korralduse andmise ennatlikkusest enne varasemat detailplaneeringut

muutva ning täpsustava detailplaneeringu kehtestamist. Uue detailplaneeringu kehtestamine ei muuda

kaebaja krundi piire ning ei tee olematuks asjaolu, et kaebaja kinnistul asub teisele isikule kuuluva

ehitise osa. Kinnistatud krundi piire saab parandada naaberkinnistute omanike vahelise asjaõigusliku

kokkuleppega. Kaebaja on Planeerimisseaduse (PlanS) ja Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003. a

määrusega nr 35 kinnitatud "Tallinna linna ehitusmääruse" sätteid valesti tõlgendanud. PlanS § 9 lg 2

p 13 (Tallinna linna ehitusmääruse § 13 lg 1 p 13) kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks

servituutide vajaduse määramine. Detailplaneeringuga ei kehtestata servituute, nagu väidab kaebaja.

Kaebaja viidatud PlanS § 9 lg 2 p 4 ei piira isikute vahelise eraõigusliku kokkuleppe sõlmimist

teeservituudi seadmiseks, mille vajadus ei ole detailplaneeringuga kindlaks määratud.

Väited vaidlustatud korralduse esemeks olevale krundile juurdepääsutee puudumisest ei saa takistada

ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamist. Maakorraldusnõue - tagada kinnisasja moodustamisel

kinnisasjale otstarbekas juurdepääsutee - ei tähenda seda, et avalikult kasutatavalt teelt krundile ja

ehitisele juurdepääsu puudumise korral tuleks kohalikul omavalitsusel tee rajada või loobuda maa

ostueesõigusega erastamisest. Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja (AÕS § 156 lg 1). Krundile

avalikult teelt juurdepääsu puudumise korral lahendatakse juurdepääsu küsimus eratee kasutamise

asja- või võlaõiguslike kokkulepetega. Neid kokkuleppeid detailplaneering ei asenda.

Kaebaja viitab AÕS § 148 lg-s 1 sisalduva eraõigusliku kompensatsiooni ja MaaKS § 8 lg 1 p-s 6

sisalduva hüvitise vähendamise õiguse ühildamatusele. Ringkonnakohus nõustub, et tegemist ei ole

kattuvate õigustega, samas ei ilmne apellatsioonkaebusest, mille poolest on kohus neid õigusi

samastanud. MaaKS § 8 lg 1 p 6 kohaselt on osalisel õigus nõuda maakorralduse tõttu kinnisasja

väärtuse ja kasutamistingimuste muutumisel rendi- või hoonestusõiguse tasu muutmist. Säte ei ole

aluseks erastamise käigus omandatud Paavli 6a kinnistu eest maksmisele kuuluva tasu

vähendamiseks. Paavli 6a kinnistu suuruse vähenemise eest saab kaebaja nõuda kompensatsiooni

AÕS § 148 lg 2 alusel AS-lt Phoenix Land, kui on AS-ga Phoenix Land sõlminud kokkuleppe kas üle

naaberkrundi piiri ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamise kohta (ühekordne tasu maatüki

müügi eest) või perioodilise hüvitise tasumise kohta (mille tulemusena jääb üle naaberkrundi piiri

ulatuva ehitise osa alla jääv maatükk kaebaja omandisse, kuid ta peab üle tema krundipiiri ulatuvat

ehitist oma kinnistul taluma).

Eeltoodud põhjendustel ei saanud asja lahendamist mõjutada ka apellandi näidatud menetlusosaliste

HKMS § 14 lg 3 p-de 2 ja 3 alusel kaasamata jätmine halduskohtu poolt.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ palub määruskaebuses Tallinna

Ringkonnakohtu 21. aprilli 2008. a määruse tühistada ja saata apellatsioonkaebuse sisuliseks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Määruskaebuse esitaja märgib, et ei detailplaneeringuga

ega varem läbiviidud mõõdistustega polnud fikseeritud Paavli 10 laohoone ulatumist kaebajale

kuuluvale Paavli 6a kinnistule. Seega puudus enne kaevatava haldusakti andmist igasugune põhjus

rääkida kinnistu kitsendustest. Selline piirang tulenes detailplaneeringuga sätestatud ehitusõiguse

piiride mittevastavusest tegelikkusele. Seetõttu saab ka olukorda muuta vaid detailplaneeringut

muutes. Määruskaebuse esitaja ei ole kunagi olnud vastu piiride korrigeerimisele, kuid peab

vajalikuks teha seda seaduses ettenähtud korras. Menetluse staadiumis olev "Sõle 50a, Paavli 10, 6a

ja 8 ning lähialade detailplaneering" on algatatud nimelt haldusaktis sätestatud vastuolude

kõrvaldamiseks, Paavli 6a, 10 jt objektide piiride täpsustamiseks. Ebaõige on ringkonnakohtu väide,

et Paavli 6a kinnisomandi kitsendus ei ole vaidlustatud haldusakti tagajärg. Paavli 6a kinnistu plaan

1996. aastast ei sisalda naaberkrundil asuva ehitise ulatumist kinnistu territooriumile. Seega puudub

ka õiguslik kohustus taluda vaidlustatud haldusaktiga kehtestatavat uut olukorda. Vaidlust

kompensatsiooni küsimuse üle ei saa lahendada kohtumäärusega, millega apellatsioonkaebus

tagastatakse. Tegemist on sisulise õigusvaidlusega ja sellele saab hinnangut anda üksnes

kohtuotsusega. Kaebaja kasuks seati Paavli 6a krundile 1997. aastal hoonestusõigus 50 aastaks.

2002. aastal pani riik krundi enampakkumisele ja kaebaja ostis selle järelmaksuga, osa kinnistu

ostuhinnast on veel tasumata. Sellises olukorras, kus lõplikult välja ostmata krundile seatakse

haldusaktiga koormis taluda kitsendusi naaberkrundil asuva ehitise ühe osa näol, peab kaebajal olema

õigus nõuda riigilt rahalise kohustuse vähendamist (analoogia MaaKS § 8 lg 1 p-ga 6).

9. Vastustaja Tallinna Linnavalitsus vaidleb määruskaebusele vastu ja palub selle jätta rahuldamata

ning ringkonnakohtu määruse muutmata. Kaebajal puudub õigus vaidlustada korraldust nr 882-k, sest

tema väidetest ei nähtu, et vaidlustatud korraldusega oleks rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi.

Vaidlustatud haldusaktiga ei ole kaebaja omandile seatud mingeid kitsendusi ega rikuta tema kinnistu

piire. Kinnisomandi kitsendus tuleneb üksnes menetluse käigus kindlakstehtud asjaolust, et osa

Paavli 10 ehitisest ulatub Paavli 6a kinnistu piiridesse. Linnavalitsus ei saa määrata teisele isikule

erastatavat maad kaebaja kinnistu arvelt. Detailplaneeringuga ei saa muuta kaebaja kinnistu piire ja

asjaolu, et sellele ulatub teisele isikule kuuluv ehitis. Kinnistu piire saab muuta kinnistuomanike

notariaalse kokkuleppe alusel. PlanS § 9 lg 10 p 5 kohaselt on tekkinud olukorda võimalik lahendada

lihtsate maakorraldustoimingutega. Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ega asenda poolte

asja- või võlaõiguslikke kokkuleppeid. Kinnisvara väärtuse vähenemise hüvitamist saab kaebaja

nõuda isikult, kelle kinnisasja väärtus suureneb.

10. Kolmas isik AS Phoenix Land vaidleb määruskaebusele vastu ja palub selle jätta rahuldamata

ning ringkonnakohtu määruse muutmata. Vaidlustatud korraldus ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi

ning sellega ei ole kaebaja omandiõigust kuidagi piiratud. Paavli 6a maa erastamine kaebajale

selliselt, et sellele ulatub temale mittekuuluva Paavli 10 ehitise osa, on otsustatud Harju

maavanema 4. detsembri 2002. a korraldusega nr 2555-k. Kolmandale isikule kuuluv tollilao hoone

on samas kohas asunud juba alates 1976. aastast. Kaebaja poolt Paavli 10 krundi erastamise

takistamine ei muuda Paavli 6a kinnistu piire. Kolmandale isikule ei ole erastamiseks määratud maad,

mille erastamist või millele hoonestusõiguse seadmist saaks nõuda kaebaja. Juba kinnistatud krundi

piire detailplaneeringuga muuta ei saa. Kolmas isik märgib, et kuna ta soovib tulevikus Paavli 10

hoone lammutada, siis ei nõustuks ta ka kaebaja algatatud Sõle 50a, Paavli 10, 6a, 8 ja lähialade

detailplaneeringuga ning hoone lammutamise korral võib piiride korrigeerimine osutuda ka

mittevajalikuks. Kui kaebaja eesmärk on nõuda riigilt Paavli 6a eest tasumisele kuuluva hinna

alandamist, siis märgib kolmas isik, et kaebaja saab riigilt mistahes hüvitust nõuda alles pärast

Paavli 10 kinnistamist.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Käesolevas asjas tagastas ringkonnakohus Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ

apellatsioonkaebuse HKMS § 33 lg 3 p 5 alusel ega lahendanud seda sisuliselt. Kohus leidis, et

apellatsioonkaebuses puuduvad sellised asjas tähtsust omavad faktiväited, mille õigsust tuleks

eeldada.

Riigikohtu halduskolleegium analüüsis HKMS § 33 lg 3 p 5 kohaldamist 15. mai 2008. a määruses

asjas nr 3-3-1-9-08 (p-d 13, 15) ning leidis, et sätet tuleb tõlgendada kitsendavalt, nii et sellega

hõlmatakse üksnes juhud, kus isikul ilmselgelt puudub halduskohtusse pöördumise õigus. Kohus võib

kaebuse üldjuhul tagastada üksnes siis, kui kaevatav haldusakt või toiming ei saa ilmselgelt rikkuda

kaebaja õigusi ega piirata tema vabadusi. Kui kohus möönab kaebaja õiguste rikkumise võimalikkust

kaebuses toodud asjaoludel, siis on tal kohustus asja menetleda. Haldusakti või toimingu

õiguspärasuse sisuline hindamine saab toimuda üksnes kohtuotsuses.

12. Riigikohtu halduskolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et Paavli 6a erastamine kaebajale

selliselt, et maale ulatub osa Paavli 10 asuvast kolmandale isikule kuuluvast hoonest, on otsustatud

Harju maavanema 4. detsembri 2002. a korraldusega nr 2555-k, mitte käesoleva vaidluse esemeks

oleva Tallinna Linnavalitsuse 16. mai 2007. a korraldusega nr 882-k. Korraldus nr 2555-k on kehtiv

ning kaebaja ei ole seda vaidlustanud. Õige on ka see, et korraldusega nr 882-k ei oleks saanud

kolmandale isikule erastada osa kaebaja kinnistust.

13. Iseenesest õige on ringkonnakohtu ja vastustaja seisukoht, et kaebaja saaks pärast Paavli 10

kinnistamist nõuda AS-lt Phoenix Land AÕS § 148 lg 2 alusel tema kinnisasja piiridesse ulatuva

ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Vaidlust ei ole selle üle, et

Paavli 10 maatüki piiridest väljuv laohoone on ehitatud õiguslikul alusel. Samuti nõustub kolleegium

ringkonnakohtu põhjendustega detailplaneeringuga kinnistu piiride korrigeerimise võimatuse osas

ega pea vajalikuks selles küsimuses ringkonnakohtu määruse põhjendusi korrata. Vastustaja märgib

õigesti, et PlanS § 9 lg 10 p 5 kohaselt ei oleks antud juhul naaberkruntide piiride muutmiseks

detailplaneeringu kehtestamine vajalik ning kinnistuomanikud saaksid probleemi lahendada lihtsate

maakorraldustoimingutega (nt kinnisasja vahetamine - MaaKS § 12).

14. Samas ei ole ringkonnakohus analüüsinud võimalusi Paavli 6a erastamise tagasipööramiseks

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 11 lõikes 5 sätestatud korras. AÕSRS § 11 lg 5

näeb ette järgmist: "Kui maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist

ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega

rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab.

Nõude rahuldamisel kantakse kinnistusraamatusse omanikuna riik." Seega oleks nimetatud sätte

alusel iseenesest võimalik erastamine tagasi pöörata ka pärast erastatud maa esmakinnistamist.

Vastustaja on küll asjas viidanud (vt vastus kaebusele - I kd, tl 100-103), et kuna Paavli 6a kinnistule

on seatud kaks hüpoteeki, ei ole reformi ennistamine enam võimalik ja seega ei saa kujunenud

olukorda lahendada muul viisil kui hilisema kinnistupiiride muutmise kaudu, kuid kohtud ei ole seda

võimalust ise sisuliselt kontrollinud ega analüüsinud.

Halduskolleegium on seisukohal, et kaebaja õigusi võib rikkuda olukord, kus haldusorgan jätab

põhjendamatult kasutamata talle seadusega antud võimaluse parandada varasema haldusaktiga

ekslikult tekitatud ning isiku jaoks negatiivne olukord, kui selline parandamine on isiku jaoks vähem

koormav võrreldes sellega, et piiride muutmisega seonduvad või ehitise talumiskohustusest tulenevad

vaidlused jäetakse kinnistuomanike enda lahendada, sõltumata nende arvamusest. Kui haldusorganil

on võimalik ise oma viga parandada, tuleb seda võimalust kasutada. Viitamine kinnistuomanike

võimalusele lahendada kujunenud olukord omavahelise kokkuleppega ei saa õigustada haldusorgani

poolt oma kohustuste täitmata jätmist, isegi kui eraõigusliku kokkuleppega oleks küsimuse

lahendamine iseenesest lihtsam. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et kaebaja ei nõustu

sellega, et küsimuse lahendamine jäetakse tema ja kolmanda isiku vahelise kokkuleppe reguleerida,

vaid peab vajalikuks, et haldusorgan ise korrastaks tekkinud õigussuhted.

15. Eelnevast tuleneb, et kuivõrd ringkonnakohus ei ole Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti

Toormetarne OÜ apellatsioonkaebust sisuliselt läbi vaadanud, rikkudes sellega oluliselt

menetlusõiguse norme (HKMS § 33 lg 3 p 5), tuleb vaidlustatud määrus HKMS § 72 lg 1 p 2 alusel

tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale ringkonnakohtule. Kautsjon tuleb tagastada. Kuna asi

saadetakse ringkonnakohtule uueks arutamiseks, tuleb ka menetluskulude väljamõistmise taotlused

lahendada asja ringkonnakohtus läbivaatamise käigus.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Jüri Põld