3-2-1-61-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-61-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 25. september 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

Katrin Grünbergi hagi Matis Miljani vastu kinnistusraamatu

kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks nõusoleku

andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 10. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-

07-10600

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Katrin Grünbergi kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Katrin Grünberg (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Ingrid Kullerkann

Kostja Matis Miljan (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Leonid Tolstov

Asja läbivaatamise kuupäev

1. september 2008. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat I. Kullerkann, kostja esindaja

vandeadvokaat L. Tolstov. Istungit protokollis Ragne Rebane.

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 10. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-10600 ja Tartu

Maakohtu 11. detsembri 2007. a otsus samas tsiviilasjas osas, millega jäeti rahuldamata Katrin

Grünbergi hagi Matis Miljani vastu kostja kohustamiseks anda nõusolek kinnistusraamatu

kande kustutamiseks, mille kohaselt on Tartu linna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri

registriosa nr 3741203 II jakku väikeelamumaa 6/22 mõttelise osa omanikuna sisse kantud

Matis Miljan, ning osas, millega jäeti menetluskulud Katrin Grünbergi kanda.

2. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtule.

3. Ülejäänud osas muuta osaliselt Tartu Ringkonnakohtu 10. märtsi 2008. a otsuse ja Tartu

Maakohtu 11. detsembri 2007. a otsuse põhjendusi.

4. Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.

5. Tagastada Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid osaühingule Katrin Grünbergi

kassatsioonkaebuselt 8. aprillil 2008. a tasutud kautsjon 1800 (üks tuhat kaheksasada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 19. märtsil 2007 esitas Katrin Grünberg (hageja) Tartu Maakohtule hagi Matis Miljani (kostja)

vastu, milles palus tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 3741203 II jakku

sisse kantud kande kustutamiseks, mille kohaselt väikeelamumaa katastritunnusega 79513:013:0063

omanikuks on 6/22 mõttelises osas Matis Miljan, ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt kinnistu

mõttelise osa omanikuks on Katrin Grünberg.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale 3/22 mõttelist osa kinnistust asukohaga Xxxxx xx, Tartu.

2006. a oktoobris toimunud kaasomanike koosolekul sai hageja teada, et kinnistu üks kaasomanik on

vahetunud - S. Ðahverdov on müünud temale kuuluva 6/22 suuruse mõttelise osa Tartus Xxxxx xx

asuvast kinnistust kostjale. 22. novembril 2006 saatis hageja oma esindaja vahendusel

S. Ðahverdovile kui müüjale ja kostjale kui müügilepingujärgsele ostjale järelepärimise, milles juhtis

tähelepanu asjaolule, et praegusel juhul ei ole kaasomanikku kui ostueesõiguslast teavitatud

müügilepingust ega selle sisust, ning palus esitada tutvumiseks müügilepingu. Kuivõrd müüja ja

kostja ei esitanud hagejale müügilepingut, siis 29. detsembril 2006 tutvus hageja Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnas asjakohase toimikuga ja teostas ostueesõiguse 29. jaanuaril 2007.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta see rahuldamata. Kostja väidete kohaselt teavitas ta pärast

müügilepingu sõlmimist, 2005. a augusti lõpus kohe suuliselt müügilepingust, selle sisust ning

müügilepingu eseme hinnast kõiki teisi Xxxxx xx kinnistu kaasomanikke, sh hageja abikaasat Guido

Grünbergi. Kostjale teadaolevalt on tegemist abikaasade ühisvaraga, mille puhul kolmandate isikute

suhtes on mõlemad omanikuks ning G. Grünbergile teatamine tähendab ühtlasi kaasomanikule (s.o

hagejale) teatamist.

Kostja leiab, et hageja on teda kaasomanikuna aktsepteerinud. 2005. a augusti lõpus tegi G. Grünberg

Xxxxx xx maja hoovis torutöid, kuna paigaldati vee- ja kanalisatsioonitorusid. Kostja palus koos oma

abikaasa Merilin Miljaniga G. Grünbergi, et viimane paneks toru otsa kolmiku pimeda otsaliitega

hoovimajale, et vältida vajadust torud uuesti lahti kaevata, kui kostja alustab hoovimajas remonti. AS

EG Võrguteenused teatisest nähtub, et Mati Kark ja K. Grünberg on esitanud gaasivõrguga liitumise

taotlemiseks Xxxxx xx kinnistu teiste kaasomanike M. Miljani ja Ervin Kallejärve nõusolekud.

Kostja oli seisukohal, et hageja on esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse isegi siis hilinenult,

kui tunnistada hageja enda väidet, et ta sai kostja omanikustaatusest esimest korda teada alles

26. septembri 2006. a koosolekul. Ka sellest kuupäevast on ostueesõiguse teostamise avalduse

esitamiseni enam kui neli kuud. Sellest tulenevalt ei ole hageja ostueesõigust võlaõigusseaduse

(VÕS) §-s 250 sätestatud ajal ja korras teostanud ning ta on selle õiguse kaotanud.

3. Tartu Maakohus jättis 11. detsembri 2007. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt on ostja G. Grünbergile müügilepingust suuliselt teatamisega täitnud

müüja VÕS § 249 lg-s 1 sätestatud kohustuse. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et Xxxxx xx

kinnistu mõtteline osa kuulub tema ja tema abikaasa ühisvara hulka. Perekonnaseaduse (PKS) § 14

lg 1 kohaselt on abielu kestel abikaasade omandatud vara abikaasade ühisvara. Tulenevalt PKS § 17

lg-st 1 on abikaasadel võrdne õigus ühisvara vallata, kasutada ja käsutada. Seega on nii hageja kui ka

tema abikaasa Xxxxx xx kinnistu mõttelise osa omanikud ning kostja, täites VÕS § 249 lg-s 1

nimetatud müüja teatamise kohustuse hageja abikaasa G. Grünbergile, täitis seadusest tuleneva

teatamise kohustuse ka hageja suhtes.

VÕS § 249 lg-s 1 on sätestatud, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama

ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt loetakse müüja

teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust

omavale isikule ostja. VÕS § 249 lg-st 2 tuleneb, et kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis,

peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. VÕS § 249 lg 1 kohaselt on

ostueesõigust omava isiku teavitamine müügitehingu toimumisest müüja kohustus. Müüja peab

viivitamata pärast müügilepingu toimumist teavitama ostueesõigust omavat isikut sõlmitud

müügilepingust ja selle sisust. Nimetatud teade peab võimaldama ostueesõigust omaval isikul

otsustada, kas ta soovib oma õigusi teostada või mitte.

Hoonestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu sõlmisid S. Ðahverdov ja kostja 24. augustil 2005.

Kostja on kohtule kinnitanud, et tal jäi müüjaga kokkulepe, mille kohaselt ostja teavitab teisi

kaasomanikke müügilepingust, sest müüja ei osanud eesti keelt. Pooled ei ole vaidlustanud asjaolu, et

müüja jättis oma teatamiskohustuse isiklikult täitmata. VÕS § 249 lg 3 kohaselt loetakse müüja

kohustus täidetuks ka siis, kui müügilepingu sõlmimisest teatab ostja. Tunnistaja Merilin Miljan on

kohtus kinnitanud, et tema ja tema abikaasa M. Miljan ütlesid pärast kinnistu ostmist G. Grünbergile

ja E. Kallejärvele õue peal, et nad ostsid kinnistu, ja et G. Grünberg ütles, et selle hinna eest ta

kinnistut osta ei kavatse. Sama seisukoha oli G. Grünberg avaldanud ka tunnistaja M. Kargule.

Hinnates tunnistajate selgitusi ja 6. oktoobril 2005 sõlmitud ühiste kulude jaotamise lepingut, luges

maakohus tuvastatuks, et 6. oktoobril 2005 sõlmisid kolm Xxxxx xx kinnistu kaasomanikku ühiste

kulude jaotamise lepingu, et nimetatud lepingu koostas hageja abikaasa G. Grünberg ning et

lepingusse oli kantud neljanda kaasomanikuna Xxxxx xx kinnistu 6/22 suuruse mõttelise osa endine

omanik S. Ðahverdov. Nii mõttelise osa uus omanik kui ka lepingu allkirjastanud kaasomanik

M. Kark juhtisid tähelepanu, et lepingus on neljanda kaasomaniku nimi vale. Seega on tunnistajate

kohtus antud ütlustega tõendatud asjaolu, et kostja teavitas viivitamatult pärast müügilepingu

sõlmimist suulise teate esitamisega kaasomanikke müügitehingu toimumisest ja et hageja abikaasa

G. Grünberg oli hiljemalt 6. oktoobril 2005 teadlik sellest, et kaasomanik on vahetunud.

Sellega saab lugeda VÕS § 249 lg-s 1 sätestatud müüja teatamiskohustuse täidetuks. Kuivõrd kehtiv

regulatsioon ei sätesta müüja kohustust teavitada ostueesõigust omavat isikut müügitehingu

toimumisest kirjaliku või kirjalikku taasesitamist võimaldava teate esitamisega, võib müügitehingust

teatamine toimuda ka suulise teate esitamisega. Ostueesõiguse teostamise võimaluse tagamise

eelduseks on just nimetatud müügilepingu sõlmimisest teatamine. Teade peab andma täieliku ja tõese

ülevaate sõlmitud müügilepingu sisust. Selleks, et ostueesõigust omav isik saaks igati täpse teabe

tehtud tehingust, on VÕS § 249 lg-s 2 sätestatud ostueesõigust omavale isikule võimalus nõuda

müügilepingu esitamist, kui leping on sõlmitud kirjalikus vormis. Tunnistajate selgitustest nähtub, et

müüjale oli teada müügitehingu toimumise fakt ja müügiobjekti väärtus, milleks oli 180 000 krooni.

G. Grünbergi kohtuistungil antud ütlustest nähtub, et tema ja ta abikaasa K. Grünberg jäid ootama

teadet müügilepingu sõlmimise kohta. Samuti nähtub tunnistaja M. Kargu antud ütlustest, et

G. Grünbergi seisukoht haldamise lepingu sõlmimisel oli selline, et seni, kuni ei ole kirjalikku teadet

kinnistu ostu-müügitehingust esitatud, peab ühiste kulude jaotamise lepingus olema endise omaniku

nimi.

Eesti Gaasi 29. novembri 2006. a teatisest nähtub, et M. Kark ja K. Grünberg sõlmisid gaasivõrguga

liitumise lepingud. Liitumislepingute sõlmimise aluseks olid kaasomanike M. Miljani ja E. Kallejärve

nõusolekud.

Maakohus oli seisukohal, et hageja ja tema abikaasa ei asunud ostueesõigust teostama kohe pärast

müügilepingust teadasaamist, vaid lähtusid asjaõigusseaduse kehtivuse kaotanud sätetest ja ootasid

müüja poolt kirjaliku teate esitamist. Nimetatud eksimus ei saa aga olla takistuseks VÕS §-s 250

sätestatud tähtaja kulgemisele.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ja hagi

rahuldada.

Kaebuse põhjenduste kohaselt on teavitamiskohustuse täidetuks lugemisega ebaõigesti kohaldatud

VÕS § 249 lg-t 3. Ostueesõiguslast ei ole müügilepingu sõlmimisest teavitatud. Ebaõigesti on

kohaldatud PKS § 14 lg-t 1 ja § 17 lg-t 1. Tunnistaja teadmine on ebaõigesti omistatud hagejale.

Perekonnaseaduse sätted ei võimalda omistada ühe abikaasa (ühisomaniku) teadmist teisele

abikaasale (ühisomanikule). Isikule teise isiku teadmise omistamist reguleeriva tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) §-s 133 sätestatud asjaolusid praegusel juhul ei esine.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 10. märtsi 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Poolte

apellatsiooniastme menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei olnud kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654

lg-ga 6 vajalik korrata kõiki maakohtu otsuse põhjendusi.

VÕS § 249 lg 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle

sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Maakohus on nimetatud sätet

õigesti kohaldanud ja põhjendatult leidnud, et kostja on G. Grünbergile lepingust ja selle sisust

teatamisega täitnud kohustuse teavitada ostueesõiguslast müügilepingust ning hagejal oli võimalus

ostueesõigust tähtaegselt teostada.

Pooled ei vaidle selle üle, et Xxxxx xx kinnistu mõtteline osa kuulub hageja ja tema abikaasa

ühisvara hulka. PKS § 17 lg 1 kohaselt on abikaasadel võrdne õigus ühisvara vallata, kasutada ja

käsutada sõltumata sellest, kes abikaasadest on kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna.

Asjaõigusseadus (AÕS) § 70 lg 4 sätestab, et ühisomand on kahele või enamale isikule üheaegselt

kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Nimetatud sättest tuleneb, et ühisomandi

puhul on ühisomanike osad kindlaks määramata nii asjas kui ka omandis ning seetõttu on VÕS §-s

249 sätestatud teatamiskohustus täidetud ka teatamisega sellele abikaasale (ühisomanikule), kes ei ole

kinnistusraamatusse omanikuna kantud. Abielusuhtest lähtudes tuleb eeldada, et abikaasad

informeerivad teineteist nende ühisvara puudutavates olulistes küsimustes.

Hageja viide TsÜS § 118 lg-le 2 ei ole asjakohane, kuna üks abikaasa ei esinda teist ühisvara vallates,

kasutades ja käsutades.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja ja tema abikaasa Merilin Miljan teatasid hageja abikaasale

vahetult pärast müügilepingu sõlmimist kinnistu ostmisest ja müügihinnast. Hageja on

põhjendamatult leidnud, et maakohus luges teatamiskohustuse täitmise tõendatuks üksnes tunnistaja

Merilin Miljani ütlustega ning et väidetav teataja Merilin Miljan ei saa olla teatamiskohustuse

täitjaks. Kostja ja tema abikaasa Merilin Miljan kinnitasid maakohtus, et nad teavitasid kõiki

kaasomanikke vahetult pärast müügilepingu sõlmimist kinnistu ostmisest ja selle hinnast. Tunnistaja

M. Kargu ütlustest nähtub, et tal oli 2005. a suve lõpus G. Grünbergiga jutuajamine, mille käigus

viimane kinnitas, et ta teab, et kostja ostis kinnistu, kuid ei soovi ostueesõigust kasutada, kuna raha

on otstarbekam kulutada muuks otstarbeks. 6. oktoobril 2005 Xxxxx xx elamu haldamise ja kulude

jaotamise lepingu sõlmimisel märgiti sellesse endise omaniku S. Ðahverdovi nimi ning tema

järelepärimise peale vastas G. Grünberg, et kuna kostja ei ole kirjalikult müügilepingust teatanud, siis

seepärast kirjutas ta lepingusse endise omaniku nime. Kaudselt kinnitab hageja teadmist kostjast kui

omanikust ka Eesti Gaasi teatis (tl 30), millest nähtuvalt on hageja esitanud liitumislepingu

sõlmimiseks vajalikud kaasomanike, s.o kostja 16. märtsi 2006 ja E. Kallejärve 15. märtsi 2006

nõusolekud. Eelmärgitust tuleneb, et kohtuotsus kostja poolt teatamiskohustuse täitmise kohta ei

põhine ainult tunnistaja Merilin Miljani ütlustel ning vastupidiselt hageja väitele on kostja

teavitamiskohustuse täitmise tõendanud. Tunnistaja M. Kargu ütlustest järeldub, et G. Grünberg

seostas teatamiskohustuse täitmist kirjaliku teate esitamisega, mis ei ole aga seaduse kohaselt nõutav.

Tunnistaja Merilin Miljani ütlused (tl 76-78) kinnitavad, et G. Grünbergi teavitati müügilepingust ja

selle sisust vahetult pärast müügilepingu sõlmimist ning need ütlused on kooskõlas tunnistaja

M. Kargu ütlustega. Seetõttu on ebaõige hageja väide, et tunnistaja Merilin Miljani ütlused on

vastuolulised ega saa olla usaldusväärseks tõendiks.

VÕS § 249 ei sätesta, et ostueesõiguslasele tuleb müügilepingu sõlmimisest teatada kirjalikult. Sellest

tulenevalt on ekslik hageja seisukoht, et kostja on käitunud pahas usus, jättes hageja müügitehingust

kirjalikult teavitamata.

Kuivõrd hageja sai hiljemalt 6. oktoobril 2005 teada müügilepingu sõlmimisest ja sisust, siis tema

29. jaanuaril 2007 esitatud ostueesõiguse teostamise avaldusel ei ole õiguslikku tähendust ning

maakohus jättis hagi põhjendatult rahuldamata. Seega ei oma tähendust ka hageja väited selle kohta,

et 2006. a oktoobris sai ta teada omaniku vahetumisest, kuid mitte müügitehingu sisust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

Kassatsioonkaebuse kohaselt eeldatakse AÕS § 56 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kantud andmete

õigsust. Vaidlust ei ole selle üle, et hagejat kui kinnistusraamatusse kantud omanikku teavitatud ei

ole. Kohtu järeldus sisaldab endas kinnistusraamatu ebaõigete andmete presumeerimist. Ainult

kinnistusraamatusse kandmata abikaasa aktsepteerib seda, et kinnistut puudutav teave jõuab temani

siis, kui kinnistusraamatusse kantud abikaasa selle talle edastab.

Perekonnaseaduse sätted ei võimalda omistada ühe abikaasa (ühisomaniku) teadmist teisele

abikaasale (ühisomanikule). Kaasomandit reguleerivad sätted ei võimalda omistada ühe kaasomaniku

teadmist teisele kaasomanikule. Täidetud ei ole ka TsÜS § 133 kohaldamise eeldused.

Müügilepingust tuleneva teavitamiskohustuse saab täita vaid ostja, müüja või nimetatute seadus- või

lepingujärgne esindaja. Praegusel juhul väitis kostja abikaasa, et tema teavitas müügilepingust

G. Grünbergi. Sealjuures ostis kostja kinnistu mõttelise osa oma lahusvara hulka.

Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 232 lg-t 1. Kohus on arvestanud ainult tunnistaja Merilin

Miljani ütlustega, mis ei lähe kokku ei hageja abikaasa ega tunnistaja M. Kargu ütlustega. Hageja

abikaasa on tunnistanud ainult seda, et kostja rääkis talle ostmise kavatsusest, mitte ei teatanud

toimunud ostust.

Tunnistaja M. Miljani ütlustest nähtub, et ta sai kaasomanike 6. oktoobri 2005. a kokkuleppest teada,

et G. Grünbergil tekkis huvi kinnistut omandada. Sel ajal alles kulges ostueesõiguse teostamise

tähtaeg. Tunnistaja oli kostja eest täitnud teavitamiskohustuse ja seega tegutsenud tema esindajana.

Tunnistajale ja seeläbi ka kostjale sai selgeks see, et hageja ei ole teadlik kaasomaniku vahetusest.

Tsiviilõigusi heas usus täitev inimene oleks sel juhul täitnud teavitamiskohustuse uuesti.

8. Kostja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

9. Riigikohtu istungil jäid pooled varem esitatud seisukohtade juurde.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise tõttu TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel osas, millega jäeti rahuldamata hagi kostja

kohustamiseks anda nõusolek kinnistusraamatu kande kustutamiseks, ning osas, millega jäeti

menetluskulud hageja kanda. Samas osas tuleb tühistada TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel maakohtu

otsus. Asi tuleb tühistatud osas TsMS § 691 p 4 alusel saata uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtule.

Ülejäänud osas tuleb osaliselt muuta maakohtu ja ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

11. Esmalt peab kolleegium vajalikuks käsitleda hageja nõuet kohustada kostjat andma nõusolek

kinnistusraamatusse kande tegemiseks, mille kohaselt on kinnistu mõttelise osa omanikuks hageja.

Riigikohus on alates 1. juulist 2002 oluliselt muutunud ostueesõiguse olemust ning võlaõigusliku ja

asjaõigusliku ostueesõiguse eristamist selgitanud mitmes oma lahendis (vt nt Riigikohtu 20. juuni

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06). Praegusel juhul on AÕS § 257 lg 3 teise lause viimasest

alternatiivist tulenevalt tegemist asjaõigusliku ostueesõigusega. Viidatud lahendi kohaselt on müüdud

kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lg-le 3 tuginedes tühine,

kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi

müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Samas

lahendis on veel leitud (otsuse p-d 27 ja 28), et kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna

kinnistusraamatusse, on ostueesõiguse teostajal võimalik saada kinnisasja omanikuks, kuid selleks on

tal vaja nõusolekut nii ostjalt kui ka müüjalt. Ostueesõiguslase kinnisasja omanikuks saamiseks on

AÕS § 641 järgi vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe (asjaõigusleping) ja kande tegemine

kinnistusraamatusse. Kuna ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue

müüja (kes on jätkuvalt kinnisasja tegelik omanik) vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt

selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja Täitemenetluse seadustiku

(TMS) § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega. Ostjalt ei saa nõuda nimetatud tahteavalduse

tegemist, sest tema ei ole kinnisasja omanik, ta on kantud kinnistusraamatusse ebaõigesti.

Praeguses asjas ei ole hageja nõudnud tahteavalduse tegemist müüjalt ja käesoleva otsusepunkti

alguses nimetatud haginõue kostja vastu tuleb jätta rahuldamata, sest puudu on üks nõude

rahuldamise eeldustest. Ilma müüjaga sõlmitud asjaõiguslepinguta või seda asendava kohtuotsuseta ei

ole võimalik hagejat omanikuna kinnistusraamatusse kanda. Kohtud ei ole sellele asjaolule

tähelepanu pööranud ega nõudeid kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks sellest aspektist

eristanud, kuid kogu hagi rahuldamata jätmisega on kohtud jätnud õigesti rahuldamata ka eespool

kirjeldatud haginõude. Siiski tuleb selles osas muuta eespool kirjeldatud ulatuses maakohtu ja

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Eelnenu ei välista hageja uue hagi esitamist müüja vastu ja uue

hagi alusel alustatud tsiviilasja käesoleva tsiviilasjaga liitmise taotlemist.

12. Järgmisena käsitleb kolleegium ostueesõigusest teavitamise problemaatikat. Müügilepingust

teavitamisel on ostueesõiguse regulatsioonis keskne koht, sest teavitamise hetkest hakkavad

VÕS § 250 kohaselt kulgema ostueesõiguse teostamise tähtajad. Kinnisasjade korral on

ostueesõiguse teostamiseks üldjuhul aega kaks kuud arvates ostueesõigust omava isiku teavitamisest

müügilepingust. VÕS § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata

teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Sama paragrahvi 2. lõike järgi peab müüja

ostueesõigust omava isiku nõudel esitama talle lepingu, kui müügileping on sõlmitud kirjalikus

vormis. Kolleegium leiab, et nimetatud sätetest ega ka muudest õigusnormidest ei tulene

müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Seega on lubatav müügilepingust ja selle sisust

suuline teavitamine.

Kolleegium rõhutab aga, et võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud

teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus. Suulise teavitamise korral muudab

selle tõendamiskoormise täitmise raskemaks asjaolu, et VÕS § 249 lg 1 kohaselt on oluline see, et

ostueesõiguslane saaks teada müügilepingu sisust, milleks tuleb lugeda kõik müügilepingu

tingimused, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine (olulised tingimused). Nendest

tingimustest teavitamine võimaldab ostueesõiguslasel otsustada, kas teostada ostueesõigust või mitte.

Seega peab müüja suutma suulise teavitamise korral tõendada, et ostueesõiguslast on teavitatud nii

müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Nende asjaolude tõendamine ei pruugi

olla lihtne, seetõttu oleks otstarbekas eelistada ostueesõiguslase kirjalikku teavitamist, eelkõige

lepingu koopia esitamist. VÕS § 249 lg 2 annab ostueesõigust teostavale isikule täiendava võimaluse

nõuda lepingu esitamist. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et müügilepingu korral ei pruugi

tingimuseks, millest tuleb ostueesõiguslast teavitada, olla ainult müüdava eseme hind.

Ostueesõiguslase jaoks oluliste tingimuste hulka võivad kuuluda ka nt müüdava eseme kvaliteet,

maksetingimused ja võimalikud vastutuse välistamise kokkulepped.

Kokkuvõttes hakkab ostueesõiguse teostamise tähtaeg suulise teavitamise korral VÕS §-de 250 ja

§ 249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati

müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Kui ostueesõiguslane saab müügilepingu

olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel hakkab

ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg (vt selle kohta otsuse p 14) kulgema teadasaamisest.

13. Järgmisena analüüsib kolleegium kassatsioonkaebuse väidet, et õigusaktid ei võimalda omistada

ühe abikaasa teadmist müügilepingu sõlmimisest teisele abikaasale.

Ringkonnakohus on tuvastanud, et Xxxxx xx kinnistu mõtteline osa on hageja ja tema abikaasa

ühisvara hulgas (ühisomandis). Asjaõigusseaduse § 70 lg 6 kohaselt kohaldatakse ühisomandile

kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti.

AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega

seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel müüdava osa ostu eesõigus. Riigikohus on 8. mai

2008. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-37-08 leidnud (otsuse p 18), et ühist ostueesõigust (VÕS § 252)

omavad isikud ei pea esitama ostueesõiguse teostamise avaldust koos, kuid eraldi avalduste esitamine

müügilepingu järgi tervikuna ostueesõiguse kasutamiseks tähendab ühist ostueesõiguse teostamist.

Praegusel juhul saaksid ühiselt ostueesõigust teostada ka hageja ning tema abikaasa, kelle ühisvara

hulgas on kinnistu mõtteline osa, st nad mõlemad on kinnistu kaasomanikud. Ka nemad ei pea

esitama ostueesõiguse teostamise avaldust koos ja üks või mõlemad võivad ka ostueesõiguse

teostamisest loobuda. Kaasomanikel ei ole kohustust ostueesõigust teostada, seega võib ühise

ostueesõiguse korral tekkida ka olukord, mil ostueesõigust soovib teostada vaid üks kaasomanik. See

aga ei välista VÕS § 249 lg-s 1 sätestatud kohustust teavitada kõiki ostueesõigust omavaid isikuid

ning õigusaktides ei ole sätestatud eeldust, et abikaasadest kaasomanike korral saaks omistada ühe

abikaasa teavitamise/teadmise müügilepingust teisele abikaasale.

14. Lähtudes eeltoodust on ekslikud kohtute seisukohad, et kostja, täites VÕS § 249 lg-s 1 nimetatud

müüja teatamise kohustuse hageja abikaasale, täitis seadusest tuleneva teatamise kohustuse ka hageja

suhtes.

Müügilepingust teavitamata jätmise tagajärjel ei hakka kulgema VÕS §-s 250 nimetatud

ostueesõiguse teostamise tähtajad, sest nende kulgemise algus on seotud VÕS §-s 249 nimetatud teate

saamisega. Kui teade pole aga piisav ja müüja või ostja esitab ostueesõiguslasele lepingu, algab

ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest. Kohtud on asja lahendamisel tuvastanud, et

hageja on saanud müügilepingu sõlmimisest teada. Kohtud on teadasaamise hetke tuvastanud hageja

abikaasa teavitamise hetke kaudu, kuid eelmärgitud põhjustel ei ole see seisukoht õige. Hageja on

hagis märkinud, et tema sai müügilepingust teada 2006. a oktoobris toimunud koosolekul (tl 4-5).

Kostja on hagivastuses märkinud, et see koosolek toimus tegelikult 26. septembril 2006 ja et hageja

sellel koosolekul ei osalenud, seal osales hageja abikaasa (tl 29). Maakohus on otsuses sedastanud, et

isegi juhul, kui hageja sai müügilepingust teada alles 2006. a oktoobris, on 29. jaanuari 2007. a

ostueesõiguse teostamise avaldus esitatud pärast VÕS §-s 250 sätestatud ostueesõiguse teostamise

tähtaja möödumist. Ringkonnakohus on leidnud, et väited 2006. a oktoobris toimunu kohta ei oma

tähendust, kuna hageja sai (abikaasa vahendusel) müügilepingust teada juba 6. oktoobril 2005.

Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga. Võlaõigusseaduse ostueesõiguse sätted ei reguleeri

täpsemalt olukorda, mil ostueesõiguslast ei teavitata müügilepingust, kuid ta saab müügilepingust ja

selle sisust teada kas ise või kellegi kolmanda isiku kaudu. Kolleegium on seisukohal, et sellisel juhul

tuleb VÕS §-de 249 ja 250 mõtte kohaselt lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg

arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem

VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulisest tähtajast kinnisasjade korral. Seejuures tuleb arvestada, et

ostueesõiguslase suhtes on rikutud VÕS §-s 249 ettenähtud teatamise kohustust. Mõistliku tähtaja

kindlakstegemisel tuleb arvestada ka asjaolu, et VÕS § 249 rikkumine ei anna ostueesõiguslasele

õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada, nt pärast müügilepingu olulistest tingimustest

teadasaamist viivitada hea usu põhimõtet rikkudes ostueesõiguse teostamisega.

Kuna kohtud ei ole tuvastanud, millal sai hageja isiklikult teada müügilepingust ja selle olulistest

tingimustest, ei ole ka võimalik otsustada selle üle, kas 29. jaanuari 2007. ostueesõiguse teostamise

avaldus tehti ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul. Müügilepingust teadasaamine 2006. a

oktoobris on maakohtul märgitud oletusliku hetkena ning seejuures pole arvestatud ostueesõiguse

teostamise mõistliku tähtajaga. Samuti on maakohtu otsuses viidatud tunnistaja G. Grünbergi

ütlustele, et tema ja ta abikaasa, s.o hageja jäid ootama teadet müügilepingu toimumise kohta, mis

viitab võimalusele, et hageja sai müügilepingust teada juba enne 2006. a oktoobrit. Igal juhul rõhutab

kolleegium veelkord müüja kohustust tõendada, et teavitamisega sai ostueesõiguslane teada

müügilepingu tingimused, mis on ostueesõiguslase jaoks olulised. Välistatud ei ole ka see, et need

tingimused sai hageja teada alles kinnistusosakonnas müügilepinguga tutvudes.

Seetõttu tuleb tsiviilasi käesoleva otsuse p-s 10 nimetatud osas saata maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Kohus peab tuvastama, millal sai hageja teada müügilepingust ja selle olulistest

tingimustest ning kas ostueesõiguse teostamise avaldus esitati mõistliku tähtaja jooksul ning hea usu

põhimõtet järgides.

15. Kassatsioonkaebuse ülejäänud väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

16. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada tasutud kassatsioonikautsjon.

Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve