3-2-1-41-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-41-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. mai 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

Klas-Kinnisvara OÜ hagi Osaühingu Pegasus vastu üle võõra

kinnisasja juurdepääsuõiguse saamiseks ja kinnistus-

raamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise

kohustuse tuvastamiseks.

Osaühingu Pegasus vastuhagi Klas-Kinnisvara OÜ vastu

hüvitise 540 511 krooni saamiseks, igakuise hüvitise

kindlaksmääramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse

kandmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-05-21189

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Klas-Kinnisvara OÜ kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Klas-Kinnisvara OÜ (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Andres Suik

Kostja Osaühing Pegasus (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Marti Hääl

Kolmas isik hageja poolel Tallinna linn, esindaja vandeadvokaat

Edith Sassian

Asja läbivaatamise kuupäev

5. mai 2008. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. detsembri 2007. a otsus osas, millega jäeti muutmata

samas asjas 1. juunil 2007 tehtud Harju Maakohtu otsus Osaühingu Pegasus vastuhagi

rahuldamise ja kohtukulude jaotuse osas, samuti Klas-Kinnisvara OÜ apellatsioonimenetluse

kulude tema enda kanda jätmise osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

2. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata osas, millega ei muudetud samas asjas

tehtud Harju Maakohtu otsust osas, millega jäeti rahuldamata Klas-Kinnisvara OÜ hagi ja

tühistati Klas-Kinnisvara OÜ kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärge.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Klas-Kinnisvara OÜ-le 13. detsembril 2007 tasutud kassatsioonikautsjon 8030

(kaheksa tuhat kolmkümmend) krooni 11 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Klas-Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 29. novembril 2005 Osaühingu Pegasus (kostja) vastu hagi,

milles palus tunnustada enda õigust juurdepääsule Tallinnas Vana-Viru 6 asuvale endale kuuluvale

hooneosale üle Tallinnas Viru 23/Aia 1 asuva kostja kinnisasja (Harju Maakohtu kinnistusosakonna

Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 38036 (uus nr 3803601)) (edaspidi kostja kinnisasi)

ning kanda kinnistusraamatusse hageja kasuks vastav reaalservituut.

Hagi muudatuse kohaselt palus hageja tuvastada enda juurdepääsuõiguse ja määrata juurdepääs

Tallinnas Vana-Viru 6 asuvale tema kinnisasjale (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna

jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 20553601) üle kostja kinnisasja hagis esitatud tingimustel,

mh tasuta, kostja kinnisasja igakordse omaniku korrashoiukohustusega ning ajaliste piiranguteta

jalgteena ja avariisõidukitele ning tööpäeviti kell 8.00-18.00 kinnisasja teenindavatele autodele.

Samuti palus hageja tuvastada kostja kohustuse anda nõusolek kanda kostja kinnisasja registriossa

märkus hageja kinnisasja igakordse omaniku kasuks hageja kinnisasjale juurdepääsu määramise

kohta eelnimetatud tingimustel ning lugeda see puudutatud isiku nõusolekuks, mis on aluseks kande

tegemisele kinnistusraamatusse.

Hagiavalduse kohaselt tunnustas Tallinna Ringkonnakohus 22. juuni 2005. a jõustunud otsusega

tsiviilasjas nr 2-2/833/05 hageja omandiõigust Tallinnas Vana-Viru 6 asuvale hooneosale, mis asub 32

m² ulatuses kostja kinnisasjal ja milles on kasulikku pinda 25,24 m². Sama kohtuotsusega kohustati

kostjat lubama hagejat nimetatud hooneosale. 31. augustil 2006 kanti Vana-Viru 6 hoone alune maa

hageja nimele kinnistusraamatusse. Hagejal puudub oma hooneosale juurdepääs avalikult teelt või

kinnisasja eraldi seisvalt osalt. Kuigi osale hageja kinnisasjal asuva hoone ruumidest on juurdepääs

Vana-Viru tänavalt, on hagejal vaja saada oma kinnisasjale ka Viru tänavalt üle kostja kinnisasja, sest

teisiti ei ole hagejal võimalik oma hoonet olulises osas kasutada. Hoone hoovipoolses küljes on neli

sissepääsu, millele pääseb ligi üksnes üle kostja kinnisasja. Nende üleviimine Vana-Viru tänavale

põhjustaks hagejale ebamõistlikke kulutusi ning oleks osaliselt ka võimatu, kuna see eeldaks mh

maa-aluseid kaevetöid, mis võivad ohtu seada vundamendi püsivuse. Juurdepääs üle kostja kinnisasja

ei põhjusta pooltele lisakulutusi, kuna juurdepääsutee hageja soovitavas ulatuses on olemas ning seda

on kasutatud ka ajalooliselt pidevalt ja katkematult. Hagejal on juurdepääsu taotlemiseks üle kostja

kinnisasja ülekaalukas huvi võrreldes kostjale juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vajalik on

juurdepääs nii jalgteena kui ka hageja kinnisasja teenindavatele autodele ning avariisõidukitele.

Kostja kuritarvitab oma positsiooni, kuna algselt samadele omanikele kuulunud kinnisasjade piir

määrati omandireformi käigus valesti, mistõttu jäi osa hageja hoonest kostja kinnisasjale. Hageja

taotletav juurdepääs on võimalik nii maakorralduslikult kui ka objektiivselt. Hageja kinnisasjast on

30% elamumaa ning sinna on seaduslikult projekteeritud ja välja ehitatud korterid, mille kasutamist

takistab üksnes kostja tegevus.

Hageja arvates on tal asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 kohaselt õigus nõuda oma kinnisasjale

juurdepääsu üle kostja kinnisasja. Kostja ei ole nõustunud ligipääsu võimaldava kokkuleppe

sõlmimisega, mistõttu peab juurdepääsu määrama kohus. Kostjal ei ole õigust saada juurdepääsu

talumise eest tasu, kuna ta on omandanud nõudeõiguse oma kinnisasja suhtes tasuta ning kuritarvitab

vastuolus hea usu põhimõttega oma positsiooni kinnisasjade piiride ebaõige määramise tõttu. Hageja

on siiski nõus kompromissi korral tasuma igal aastal juurdepääsutasuna selle osa kinnisasja

maamaksust, mida kostja peab juurdepääsu aluse maa eest maksma.

Kolmandate isikute suhtes tuleb juurdepääsuõigus muuta kehtivaks kinnistusraamatusse kantava

märkusega.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates ei kohustanud Tallinna Ringkonnakohus 22. juuni 2005. a otsuses kostjat võimaldama

hagejale juurdepääsu tema hooneosale üle kostja kinnisasja. Hooneosale on juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt. Avariisõidukid võivad päästetööde tegemiseks pääseda kostja kinnisasjale avalik-

õiguslike normide alusel. Kuna poolte kinnisasjade piirid kujunesid hageja tahtel (hageja

õiguseellaste avalduste alusel), ei ole tal AÕS § 156 lg 3 kohaselt juurdepääsu nõudeõigust.

Juurdepääsu ei saa määrata kogu hageja kinnisasjale, millele on juurdepääs avalikult teelt. Autodega

juurdepääsu vajadust ei ole hageja põhjendanud. Juurdepääsu määramisel tuleb AÕS § 156 lg 1

kohaselt arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Tasuta, tähtajata ja asukoha piiranguteta

juurdepääsu määramine on kostja suhtes ebaproportsionaalne. Tava ei kaalu üles kostja huvi vähem

koormava juurdepääsu vastu.

3. Kostja esitas 17. veebruaril 2006 ka vastuhagi, milles palus välja mõista hagejalt ühekordselt

540 511 krooni ja alates 2006. a märtsist hüvitisena 6458 krooni 33 senti kuus. Samuti palus kostja

määrata, et kuuhüvitis suureneb iga kalendriaasta 1. jaanuarist tarbijahinnaindeksi suurenemise

protsendi võrra ning samuti Eesti krooni ametliku vahetuskursi muutumisel euro suhtes. Lisaks palus

kostja tuvastada hageja kohustuse anda nõusolek hageja kinnisasja registriossa märkuse kandmiseks

kostja kinnisasja igakordse omaniku kasuks perioodilise hüvitise maksmise kohustuse kohta alates

2006. a märtsist vastuhaginõude tingimustel ning lugeda see puudutatud isiku nõusolekuks, mis on

aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse.

Kuigi kostja peab Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsuse kohaselt taluma oma kinnisasjal

hageja hooneosa, on kostjal sama otsuse kohaselt õigus AÕS § 148 lg 2 kohaselt nõuda selle eest

hagejalt perioodilist hüvitist. Tunnustatud kinnisvarahindaja OBER-HAUS HINDAMISTEENUSTE

OSAÜHINGU arvamuse kohaselt on õiglane ja mõistlik hüvitis 77 500 krooni aastas ehk 6458

krooni 33 senti kuus. Hageja kasutab kostja kinnisasja osa oma igapäevases majandustegevuses tulu

saamiseks. Kostja on talunud hageja hooneosa paiknemist oma kinnisasjal alates 23. novembrist

2001, mistõttu taotleb ta selle arvestuse järgi kuni vastuhagi esitamiseni kulgenud aja eest mõista

kostjalt välja ühekordne hüvitis 540 511 krooni. Edasi tuleb alates 2006. a märtsist mõista hagejalt

välja igakuine hüvitis eksperdiarvamuses märgitud summas, mida tuleb kord aastas korrigeerida

vastavalt tarbijahinnaindeksi suurenemisele ning see tuleb samuti ümber arvestada Eesti krooni

vahetuskursi muutumisel euro suhtes. Kuigi hüvitise maksmise kohustus kehtib AÕS § 148 lg-te 4 ja

5 kohaselt nagunii, tuleb hüvitise suurus kanda AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel kinnistusraamatusse, et see

kehtiks kinnisasja omandajate suhtes ka tulevikus.

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Hageja arvates saab AÕS § 148 lg 2 kohaselt nõuda üksnes perioodilist hüvitist, mitte aga

tagantjärele ühekordset hüvitist. Lisaks taotles hageja ühekordse hüvitise maksmise nõudele

aegumise kohaldamist, lähtudes tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 150 lg-st 1. Kostja hüvitise

arvestus on ka põhimõtteliselt vale, kuna talumiskohustuse perioodiline hüvitis ei lähtu AÕS § 148

lg 2 järgi saamata jäänud tulu kontseptsioonist. Kostjal ei saanud olla õiguspärast ootust, et hageja

ostetud hoone või hooneosa võiks teenida üüritulu kostjale. Kui kostjal isegi oleks võimalik 32 m²

suurusele maatükile midagi ehitada (mis ei ole muinsuskaitse, ehitus- ja tuleohutusnõuete tõttu

tegelikult võimalik) ja saada sellest tulu, ei ole välistatud, et kostja saaks sinna ehitamisest hoopis

kahjumit. Hea usu põhimõttest tulenevalt oleks vastuvõtmatu, et kostja kui hageja arvel

põhjendamatult suure kinnisasja omanikuks saanud isik nõuaks hagejalt lisaks veel hüvitist. Seadusel

ei põhine ka kostja nõue, et taotletavat hüvitist suurendataks igal aastal. Kompromissi korral on

hageja siiski nõus tasuma igal aastal hüvitisena kostja kinnisasjal asuva hooneosa talumise eest

hooneosa alusele maale vastava osa kostja kinnisasja eest tasumisele kuuluvast maamaksust.

5. Hageja taotlusel kaasas Harju Maakohus (kes menetles asja alates 1. jaanuarist 2006)

14. novembril 2006 menetlusse kolmanda isikuna hageja poolel Tallinna linna.

Kolmanda isiku arvates tuleb hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata.

Kolmas isik leidis, et kõige mõistlikum oleks pooltel lõpetada kohtuvaidlus kompromissiga. Kostja

peaks tagama ajalooliselt väljakujunenud tava järgi hageja kinnisasjale juurdepääsu üle oma

kinnisasja ning hageja maksma juurdepääsu eest mõistlikku tasu. Kostja omandas hageja hoone aluse

maa seadusliku aluseta. Vastuhagiga püüab kostja ära kasutada ebaausalt omandatud õigust.

Asjaõigusseaduse § 148 lg-le 2 tuginedes ei saa nõuda tagantjärele ühekordse hüvitise maksmist.

6. 1. juuni 2007. a määrusega jättis Harju Maakohus hagi reaalservituudi kinnistusraamatusse

kandmiseks haginõude tagasivõtmise tõttu läbi vaatamata.

7. Harju Maakohus jättis 1. juuni 2007. a otsusega hagi rahuldamata, kuid rahuldas vastuhagi ja

mõistis hagejalt välja kostja kasuks ühekordse hüvitise 540 511 krooni ja perioodilise hüvitise alates

2006. a märtsist 6458 krooni 33 senti kuus. Maakohus määras ühtlasi, et hagejalt väljamõistetud

kuuhüvitis suureneb iga kalendriaasta 1. jaanuarist Statistikaameti ametlikult avaldatud

tarbijahinnaindeksi suurenemise protsendi võrra eelmise kalendriaastaga võrreldes ning samuti Eesti

krooni ametliku vahetuskursi muutumisel euro suhtes, võttes aluseks vahetuskursi 1 euro = 15,6466

krooni. Samuti tuvastas maakohus hageja kohustuse anda nõusolek oma kinnisasja registriossa

märkuse kandmiseks kostja kinnisasja igakordse omaniku kasuks perioodilise hüvitise maksmise

kohustuse kohta eelnimetatud suurenemise tingimustel ning luges selle puudutatud isiku nõusolekuks,

mis on aluseks muudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Lisaks mõistis maakohus hagejalt kostja

kasuks menetluskuludena välja 158 775 krooni 55 senti ja tühistas kostja kinnisasja registriossa

hageja kasuks kantud eelmärke.

Maakohtu otsuse kohaselt ei kohustanud Tallinna Ringkonnakohus 22. juuni 2005. a otsusega kostjat

võimaldama hagejale juurdepääsu üle kostja kinnisasja. Vaatluse protokolliga on tuvastatud, et hageja

hoone kõikidesse ruumidesse on juurdepääs Vana-Viru tänavalt, samuti pääseb keldrisse hageja

hoone seest. Kuna keldriuksed asuvad lähestikku, on ühest keldrist tulles võimalik samal mademel

minna kõrvalasuvasse keldrisse. Kostjale jääv hooneosa ei moodusta iseseisvat reaalosa, vaid

tegemist on Vana-Viru 6 hoone lahutamatu osaga. Hageja hoone ei ole täielikult kasutatav ilma

vaidlusaluse osata, kuna trepp kolmandale korrusele läheb just sellest osast. Kui hagejal puuduks

juurdepääs hoone kolmandale korrusele, ei asuks seal kontoriruumid. Hoonele on tervikuna

juurdepääs mujalt kui üle kostja kinnisasja. Hageja ei tõendanud, et osasse tema hoone ruumidest

pääseb üksnes üle kostja kinnisasja. Hoone hoovipoolsed sissepääsud on kogu hoone

varuväljapääsudeks. Hageja ei tõendanud ka, et tema hoone on sellisena projekteeritud, et osasse

hoone ruumidest pääseb üksnes tänava poolt ja osasse üksnes hoovi poolt ning hoone ühest ruumist

teise pääsemiseks tuleb minna ringi ca 120 meetrit. Järelikult ei puudu osale hageja hoone ruumidest

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kui juurdepääs on olemas, on see AÕS § 156 lg 1 kohaselt

iseseisev alus hagi rahuldamata jätmiseks. Paljasõnaline on hageja väide, et hoone ümberehitamine

selliselt, et kõikidesse ruumidesse pääseks Vana-Viru tänava äärsest peasissepääsust, on

ebamõistlikult kulukas. Piisaks, kui rajada hoonesisene läbipääs ühest ruumist teise, sh keldrisse.

Hoone ja maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse omandas hageja füüsilistelt isikutelt,

keda esindas hageja asutaja, ainuosanik ja juhatuse liige Eduard Klas-Glass, 23. novembri 2001. a

ostu-müügilepingu ja nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel. Kostjale tagastati sellises suuruses ja

selliste piiridega maa hageja õiguseellaste eneste avalduse alusel, millest oli teadlik E. Klas-Glassi

kaudu ka hageja. Praegune olukord on tekkinud hageja tahtel ja tal puudub õigus nõuda juurdepääsu

üle kostja kinnisasja AÕS § 156 lg 3 kohaselt. Juurdepääsu määramine tekitaks kostjale otseseid ja

ulatuslikke kulutusi, kuna hageja soovib, et kostja hoiaks juurdepääsuteed omal kulul läbitavana ja

heakorrastatuna. Kostja kinnisasja kogupindala on 1672 m2 ning hageja taotleb juurdepääsu

määramist sellest märkimisväärsele osale. Kuna hagis taotletud juurdepääsu määramisel oleks kostja

omandiõiguse teostamine vastaval krundiosal sisuliselt välistatud, kannaks kostja juurdepääsu

määramisel kahju kogu vastava krundiosa turuväärtuse ulatuses. Seega oleks hagis taotletud

juurdepääsu määramine üle kostja kinnisasja kostjale äärmiselt koormav, kuna see muudaks

võimatuks kostja võimalike äriplaanide teostamise, piiraks oluliselt kostja põhiõiguste

(sh omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse) teostamist ning tekitaks otsest varalist kahju. Tava ei kaalu

iseenesest üles kostja huvi vähem koormava juurdepääsu vastu. Kuna päästetööde tegemiseks võib

siseneda mis tahes territooriumile päästeseaduse (PäästeS) §-de 3 ja 16 kohaselt ning hädaseisund

välistab õigusvastasuse TsÜS § 141 järgi, ei saa väidetava juurdepääsu vajadust põhjendada

päästetööde tegemisega. Hageja ei põhjendanud taotlust juurdepääsu määramise kohta kinnisasja

teenindavatele autodele, st et ruumide sihtotstarbeline kasutamine autoga kostja kinnisasjale

pääsemata oleks võimatu. Juurdepääsuõigus ei pea alati hõlmama autoga ligipääsu võimalust, üksnes

elamiseks kasutatavale kinnisasjale võiks üldjuhul üks selline juurdepääs olla. Kogu hageja

taotletavale alale ei olegi võimalik autoga pääseda.

Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsusega on tuvastatud, et tulenevalt AÕS § 148 lg-test 1

ja 2 peab kostja taluma hageja hooneosa paiknemist kostja kinnisasjal, kuid kostja võib nõuda

hagejalt perioodilist hüvitist. Kostja nõue hüvitise saamiseks AÕS § 148 lg 2 alusel on põhjendatud,

kuna hageja kasutatav osa kostja kinnisasjast on muutunud kostjale kasutuks. Põhjendamatu on

hüvitise määramisel lähtuda maa maksustamishinnast. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-108-04

tehtud otsuse p-s 21 leidnud, et AÕS § 148 lg 2 näeb ette omaniku õiguse saada mõistlikku hüvitist

ning mõistlikuks hüvitiseks võib olla turutingimustel sõlmitud rendilepingus ettenähtud tasu (rent).

Kinnisvarahindaja OBER-HAUS HINDAMISTEENUSTE OSAÜHINGU arvamuse kohaselt on

õiglane ja mõistlik hüvitis 77 500 krooni aastas ehk 6458 krooni 33 senti kuus. See arvamus käsitleb

parkimiskoha kuukaardi maksumust (3500 krooni kuus), mis väljendab parkimiskoha suurusele

vastava maa-ala üüri turutingimustel. Kuna parkimiskoha soovituslik suurus on 12,5 m2, vastab

32 m2 suurune maa-ala kostja kinnisasjast vähemalt kahele parkimiskohale. Seega on turutingimuste

kohane üür vaidlusaluse hooneosa aluse maa kasutamise eest vähemalt 7000 krooni kuus. Kuna

hageja igapäevane majandustegevus on mh suunatud kinnisvara kasutusse andmisega tulu saamisele,

on põhjendatud välja mõista hagejalt hüvitis viidatud arvamuses toodud põhimõtete alusel ja summas.

Hüvitise arvestamisel tuleb lähtuda hageja hooneosa aluse maatüki üldpinnast 32 m2, kuna sellel

pinnal paikneb hageja hooneosa. Kuna kostja on talunud hageja hooneosa paiknemist oma kinnisasjal

alates 23. novembrist 2001, mil hageja hoone omandas, tuleb kostjalt mõista tagasiulatuvalt

23. novembrist 2001 kuni vastuhagi esitamiseni ühekordse hüvitisena välja kokku 540 511 krooni.

Perioodilist hüvitist AÕS § 148 lg 2 alusel saab tagasiulatuvalt alates hüvitise saamise õiguse

tekkimisest kuni nõude esitamiseni tasuda ühekordselt. Kostja nõue hüvitise saamiseks ei ole

aegunud. Seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 149 kohaselt kümme aastat selle

nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaega tuleb

arvestada alates 23. juunist 2005. Kuna hageja on saanud oma kinnisasja omanikuks enda teadmisel

ja tahtel, puudub alus kaaluda tema vabastamist hüvitise maksmise kohustusest või hüvitist

vähendada võlaõigusseaduse §-de 6 ja 127 alusel. Maakohus rahuldas ka kostja nõude alates

vastuhagi esitamisest s.o 2006. a märtsist kuuhüvitise väljamõistmiseks ja hüvitise perioodiliseks

korrigeerimiseks, samuti ümberarvestamiseks krooni vahetuskursi muutumisel euro suhtes. Hüvitise

suuruse muutmisel saab analoogia korras kohaldada AÕS § 254 lg-t 3 ja Vabariigi Valitsuse

25. märtsi 2004. a määrust nr 87.

Maakohus tuvastas ka hageja kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks

AÕS § 64 lg 1 p 4 kohaselt perioodilise hüvitise kohta ja luges selle puudutatud isiku nõusolekuks

kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses, mis on aluseks kande tegemisele

kinnistusraamatusse.

8. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada ja

teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

9. Kostja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.

Kolmas isik toetas apellatsioonkaebust ning palus hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

10. Ringkonnakohus jättis 7. detsembri 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Hageja kohtukulud jättis ringkonnakohus tema enda kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid. Ringkonnakohus ei

tuvastanud, et maakohus oleks rikkunud menetlusõiguse norme. Asjas toimunud paikkonna vaatlus

toimus vastavuses menetlusnormidega ja hageja väited kohtuniku erapoolikusest ei ole õiged. Hageja

on valesti mõistnud ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsust ja ekslikult leidnud, et nimetatud

lahendiga kohustati kostjat võimaldama hagejale juurdepääs üle kostja kinnisasja. Maakohus tuvastas

õigesti, et hagejal on juurdepääs oma hooneosale Vana-Viru tänavalt ja hagi rahuldamiseks puudus

seetõttu alus. Kostja vastuväidet, et hageja kasutab tegelikult kogu hoonet ja läbipääsu mujalt, kui üle

kostja kinnisasja, ei ole hageja kummutanud. Hagi rahuldamiseks ei anna alust põhjendused

tuleohutuse ja muude avariiolukordade lahendamise vajalikkuse kohta ning viited ajaloolise

juurdepääsu olemasolule.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ka vastuhagi rahuldamise osas. Maakohus

leidis õigesti, et vastuhagi nõue ei ole aegunud. Asjaõigusseaduse § 148 lg-s 2 sätestatud nõue

hüvitise saamiseks on seadusest tulenev nõue ja TsÜS § 149 kohaselt kehtib sellele kümneaastane

aegumistähtaeg. Praegust olukorda tuleb võrrelda olukorraga, mis oleks siis, kui kostja saaks

kasutada kogu temale kuuluvat kinnisasja ning ei peaks taluma seal hageja hooneosa. Vastuhagi nõue

ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus leidis õigesti, et hageja kasutab osa kostja

kinnisasjast ning see osa on muutunud kostjale seetõttu kasutuks ja hüvitise nõude rahuldamine AÕS

§ 148 lg 2 alusel on põhjendatud. Maakohus on ka hüvitise suuruse määramist põhjendanud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus ning saata asi

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Hageja arvates ei vastanud ringkonnakohus kohtuniku taandamise küsimusele. Kohtunik lahendas

hageja taotluse kohtuniku taandamiseks eelistungil ise ning jätkas istungiga. Kohtu esimees pidanuks

taandamise lahendama, enne kui kohtunik jätkas asja arutamist.

Kohtud tuginesid asja lahendamisel määravas osas maakohtu vaatluse protokollile, mis ei saa oluliste

menetlusõiguse normide rikkumiste tõttu olla tõend tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 229

tähenduses. Maakohus ei selgitanud välja vaatlusel osalenud menetlusosalisi ja nende esindajaid, ei

protokollinud vaatlust selle toimumise ajal ega kirjeldanud üksikasjalikult vaatluse eset. Lisaks jättis

maakohus välja selgitamata menetletava asja seisukohast olulised asjaolud.

Kohtud jätsid TsMS § 436 lg-d 1 ja 2 ning § 442 lg-t 8 eirates tähelepanuta hageja selgitused ning

tõendid, mistõttu mõistsid nad valesti hageja hoone plaani. Kohtud ei võinud vabastada kostjat oma

väidete tõendamisest ja jätta hageja esitatud tõendid hindamata. Arvestades Tallinna Ringkonnakohtu

22. juuni 2005. a otsuse siduvust, ei võinud kohtud eitada hageja juurdepääsuõigust. Kohtutel puudus

alus taasavada vaidlus selle üle, miks hageja kinnisasja piirid on selliselt määratud. On ilmne, et

hagejal oma kinnisasjale vajaliku juurdepääsu puudumine ei tekkinud tema tahtel.

Juurdepääsunõude rahuldamise eelduseks ei ole AÕS § 156 lg 1 järgi absoluutne juurdepääsu

võimatus. Osaliselt kostja kinnisasjal asuvale hageja hoonele puudub vajalik juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt. Hageja taotletav juurdepääs on maakorralduslikult ja ka objektiivselt lihtsalt

võimalik. Hagejal on juurdepääsu taotlemiseks üle kostja kinnisasja ülekaalukas huvi võrreldes

kostjale juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Kostja püüab omandada hüvesid ebaausalt omandatud

õigust kasutades.

Kohtud eirasid vastuhagi rahuldamisel TsMS § 436 lg-d 1 ja 2 ja § 442 lg-t 8. Vastuhagi tugineb

valele eeldusele, nagu võiks kostja hageja hooneosa talumiskohustusest kanda kahju saamata jäänud

tuluna. Kostja saaks oma saamata jäänud tulu kindlakstegemiseks lähtuda üksnes enda omandist,

mitte aga hageja hoonest. Praegu seisab osa hageja hoonest kostja süül kasutuna ja oleks

mõistetamatu, kui hageja peaks selle eest kostjale maksma hüvitist. Kohtud rahuldasid ekslikult

kostja vastuhagi tagasiulatuva hüvitise nõude, mida AÕS § 148 lg 2 ei võimalda. Hageja taotleb

jätkuvalt ka aegumise kohaldamist kostja nõudele tagasiulatuvalt hüvitise saamiseks. Maakohtu otsus

on hüvitise arvestamise algusaja määramise osas ka vastuoluline. Kostja on saanud Tallinna linna

varasema eksituse tõttu hageja arvel põhjendamatult suure kinnisasja omanikuks ning hagejalt kui

tegelikult kannatajalt kostja kasuks hüvitise väljamõistmine oleks ilmses vastuolus hea usu

põhimõttega. Vastuhagi hüvitise arvestuse alus on vale. Kohtud ei ole samuti arvesse võtnud saamata

jäänud tulu arvestamise reegleid ega maha arvanud kulutusi, mida kostja sellise tulu saamiseks peaks

tegema. Kohtud jätsid hageja vastuväited ja esitatud tõendid kostja hüvitisenõude põhjendamatuse

osas hindamata. Ringkonnakohus on hüvitisnõude rahuldamise aluseks võtnud hüpoteetilise

parkimiskoha üüritulu, kuid maakohus on tuvastanud, et hageja kinnisasjale ei olnudki võimalik kogu

ulatuses autoga pääseda.

12. Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kostja arvates ei pidanud maakohtu kohtunik end taandama. Hageja tugines alles

kassatsioonkaebuses sellele, et kohtunik jätkas pärast taandamisavalduse läbivaatamist istungiga.

Samuti ei rikkunud maakohus vaatluse tegemisel menetlusõiguse norme. Vaatlust protokolliti selle

toimumise ajal ja hageja ei ole protokolliga tuvastatud asjaolusid vaidlustanud. Tõendeid on piisavalt

analüüsitud.

Hagejal on juurdepääs oma kinnisasjale ja hoonele avalikult kasutatavalt teelt. Praegu kasutatakse

kõiki hageja ruume ilma juurdepääsuta üle kostja kinnisasja. Hageja ei pea oma kinnisasjalt avalikule

teele pääsemiseks tegema kulutusi. Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsus ei kohustanud

kostjat võimaldama hagejale juurdepääsu üle kostja kinnisasja.

Kohtud on õigesti leidnud, et vastuhagi tuleb rahuldada ning hüvitise suuruse väljamõistmisel on nad

õigesti arvestanud kinnisvarahindaja arvamust, parkimisteenuste hindu ja kostja kinnisasja osa

suurust, millel asub hageja hooneosa.

13. Kolmas isik toetab kassatsioonkaebust ning palub see rahuldada ja ringkonnakohtu otsus

tühistada.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus

vastuhagi rahuldamise ja kohtukulude jaotuse osas, samuti hageja apellatsioonimenetluse kulude

tema enda kanda jätmise osas. Tühistatud osas tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

15. Kolleegium nõustub hagejaga, et ringkonnakohus ei vastanud tema apellatsioonkaebuse väidetele,

mis puudutasid maakohtu kohtuniku taandamisavalduse lahendamist. Piisav ei ole üksnes üldine

märkus ringkonnakohtu otsuses, et "apellandi väited kohtuniku erapoolikusest ei ole õiged" (otsuse

p 44). Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 654 lg-t 5, kuid see ei ole ringkonnakohtu otsuse

tühistamise aluseks.

Hageja ei esitanud asjaolusid ja kohtutoimikus ei ole tõendeid, mis viitaks sellele, et maakohtu

kohtunik oleks pidanud ennast asja lahendamisest taandama. Kolleegiumi arvates ei rikkunud

maakohtu kohtunik seadust ka taandamisavalduse (toimiku II kd, lk 105-106) lahendamisel.

6. veebruari 2007. a istungi protokollist nähtuvalt jättis kohtunik taandamisavalduse rahuldamata

(toimiku II kd, lk 116) ja jätkas menetlust. 16. veebruaril 2007 tegi Harju Maakohtu esimees määruse,

millega jättis omakorda taandamisavalduse rahuldamata (toimiku II kd, lk 123-125), nagu on ette

nähtud TsMS § 26 lg 3 esimeses lauses. Kui taandamisavaldus on ilmselt põhjendamatu, võib

kohtunik TsMS § 28 lg 2 esimese lause kohaselt menetlust jätkata, kuigi ta ei või teha asjas

lõpplahendit. Kolleegiumi hinnangul oli taandamisavaldus ilmselt põhjendamatu ja kohtunik jätkas

õigustatult asja menetlemist.

16. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et maakohus rikkus vaatlust korraldades oluliselt menetlusõiguse

norme, mistõttu ei oleks vaatlusprotokollile (toimiku II kd, lk 101-103) võinud tõendina tugineda.

Vaatlusprotokollist ei nähtu, et vaatluse juures osalenud isikud oleks jäänud tuvastamata, samuti ei

väida hageja, et mõni protokollis nimetatud isikutest ei oleks vaatluse juures osalenud või et seal

osales teisi isikuid.

Kuigi TsMS § 49 lg 2 näeb ette, et protokoll koostatakse protokollitava menetlustoimingu tegemise

ajal, sätestab TsMS § 51 lg 1 teine lause, et protokolli võib esialgu koostada ka lihtsustatult,

mh märkmete tegemisega. Vormikohane peab protokoll olema hiljemalt allakirjutamise ajaks. Kuigi

nimetatud säte räägib protokolli koostamisest istungil, saab seda kolleegiumi arvates kohaldada ka

muude menetlustoimingute protokollimisel. Menetlusosalised võivad tutvuda protokolliga ja sellele

vastuväiteid esitada TsMS § 53 lg 2 esimese lause kohaselt alates selle allkirjastamisest. Seaduses ei

ole üldist tähtaega, mille jooksul tuleb protokoll allkirjastada, kuid kolleegiumi arvates peaks see

toimuma võimalikult kiiresti pärast menetlustoimingu tegemist. Kui praegusel juhul allkirjastati

vaatlusprotokoll nädal pärast vaatlust, on see kolleegiumi hinnangul üldjuhul veel lubatav. Oluline

on, et kohus teavitaks menetlusosalisi TsMS § 53 lg 2 teise lause kohaselt protokolli allkirjastamise

ajast ja edastaks võimalusel neile ka protokolliteksti elektrooniliselt vastuväidete esitamiseks. Hageja

on vastuväiteid esitanud (toimiku II kd, lk 126-130) ning kohus on vastuväidetele ka vastanud

(toimiku II kd, lk 132-133).

Vaatlust korraldaval kohtunikul on suur diskretsioonivoli, otsustamaks, mida konkreetselt protokolli

kanda. Mida vähem on protokollis märgitud, seda vähem informatsiooni see edastab ja seda väiksem

on selle tõendiväärtus. Vaatlusprotokolli mõte on kajastada kirjelduse kaudu esmajoones kohtu poolt

vahetult tajutud asjaolusid. Kolleegium nõustub hagejaga, et vaatlusprotokoll ei sisalda TsMS 291

lg 5 nõuetele vastavat paikkonna üksikasjalikku kirjeldust, samuti ei nähtu sellest, kas vaatluse juures

viibinud menetlusosalistel oli märkusi (vt nõuete kohta vaatlusprotokollile ka Riigikohtu 21. märtsi

2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-07, p 15). Samas on protokollis siiski märgitud oluliste

asjaoludena nt, et "hoonesse on sisse ehitatud avatud trepp" ning "keldrise pääseb Vana-Viru 6 hoone

seest" (toimiku II kd, lk 102). Kuigi vaatlusprotokollile ei ole lisatud fotosid, võib see olla

põhjendatud mh sellega, et toimikus oli juba varem mitmeid asjakohaseid fotosid (vt nt toimiku I kd,

lk 163, 164, 169-171; II kd, lk 15-19).

17. Hageja ei ole ka väitnud, et protokolli oleks kantud midagi valesti. Vaatlusprotokoll on üks

tõenditest, mida kohus hindab TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 kohaselt koos teiste tõenditega. Maakohtu

otsusest nähtuvalt hindas maakohus hageja hooneosale juurdepääsu lisaks paikvaatlusele ka muude

tõendite alusel (vt nt maakohtu otsuse p-d 23, 27, 29) ja leidis, et hageja ei tõendanud, et ta ei pääse

kõigisse oma hoone ruumidesse. Ringkonnakohus on esitatud tõendeid oma otsuses samamoodi

hinnanud. Riigikohtul ei ole TsMS § 688 lg 5 kohaselt tõendite hindamise õigust.

18. Lähtudes TsMS § 457 lg-st 1, on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles

otsuse resolutsiooniga lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue. Kolleegium nõustub

kohtutega, et Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2005. a otsusega ei lahendatud hageja kinnisasjale

juurdepääsu nõuet AÕS § 156 lg 1 alusel, vaid üksnes kohustati kostjat taluma oma kinnisasjal hageja

hoonet AÕS § 148 lg 2 esimese lause kohaselt. Seega on viidatud ringkonnakohtu otsus käesolevas

asjas üksnes dokumentaalne tõend TsMS § 272 lg 2 tähenduses.

19. Kolleegium nõustub hagejaga, et maakohtu otsus on hageja hoonele juurdepääsu võimaldamise

osas vastuoluline (vt maakohtu otsuse p-d 22-24, 26) ning seda ei korrigeerinud ka ringkonnakohus.

Nimelt põhjendab maakohus hagi rahuldamata jätmist ühelt poolt sellega, et hagejal on juurdepääs

oma hoone kõigisse ruumidesse (AÕS § 156 lg 1), teisalt aga sellega, et ühendus avalikult kasutatava

teega on katkenud hageja omal tahtel (AÕS § 156 lg 3).

Kolleegiumi arvates ei oma viidatud vastuolu siiski asja lahendamisel olulist tähendust, kuna hagi

rahuldamata jätmiseks piisab üksnes juurdepääsu olemasolust AÕS § 156 lg 1 mõttes. Maakohtu

tuginemist AÕS § 156 lg-le 3 saab mõista nii, et hagi tuleks rahuldamata jätta isegi siis, kui hagejal ei

oleks juurdepääsu oma kinnisasjale. Kui hageja kinnisasja piirid oleks määratud selliselt, et praegu

kostja kinnisasjal olev hooneosa oleks olnud hageja kinnisasjal, ei oleks see taganud hageja

kinnisasjale üle kostja kinnisasja paremat juurdepääsu AÕS § 156 lg 1 mõttes. Seetõttu ei oma

AÕS § 156 lg 3 asja lahendamisel tähendust.

20. Avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi

juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu

maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus,

võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva

kitsendusega (vt Riigikohtu 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 16 ja

26. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 25).

Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 esimesest lausest ja TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest tulenevalt peab

hageja esmalt tõendama, et tema kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

(vt ka Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18). Vaidlust ei ole, et hageja

kinnisasjale on iseenesest juurdepääs avalikult teelt (Vana-Viru tänavalt) olemas. Kui hageja väitis, et

vaatamata sellele ei pääse ta oma kinnisasjal asuva (ja kostja kinnisasjale ulatuva) hoone kõikidesse

ruumidesse, pidi ta seda tõendama. Kohtud leidsid, et hageja seda ei tõendanud. Kolleegiumi arvates

jagasid kohtud tõendamiskoormise poolte vahel õigesti ja ei rikkunud tõendite hindamisel oluliselt

menetlusnorme. Nii maakohus kui ka ringkonnakohus hindasid esitatud tõendeid ühtmoodi.

Riigikohus tõendeid TsMS § 688 lg 5 kohaselt hinnata ei saa.

21. Kolleegiumi arvates on kohtud kaalunud poolte huve AÕS § 156 lg 1 järgi õigesti ega ole

diskretsioonipiire ületanud (vt selle kohta ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22 ja otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 28). Seetõttu jääb ringkonnakohtu otsus muutmata osas, milles jäeti

muutmata maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise ja hageja kasuks kostja kinnisasja registriossa

kantud eelmärke tühistamise osas.

Vähemalt üldjuhul ei pea kinnisasjale tagama täiendavat juurdepääsu üle teise isiku kinnisasja, kuna

AÕS § 156 lg 1 neljanda lause kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka koormatava

kinnisasja omaniku huve (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p-d 17 ja 18 ning

Riigikohtu 12. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 14). Arvestades Tallinna vanalinna

maa väärtust, tähendaks hagejale juurdepääsu võimaldamine (iseäranis autodega) üle kostja

kinnisasja viimase jaoks ilmselgelt olulist koormist. Ainuüksi asjaolu, et hageja hoones võib olla

raskendatud ligipääs kõigile ruumidele, ei saa põhjendada üle kostja kinnisasja juurdepääsutee

määramist. Kuigi varasemat tava juurdepääsu kohta üle kostja kinnisasja tuleb arvestada, ei ole see

ainumäärav (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 16). Autoga juurdepääsu võimaldamine

üle teise isiku kinnisasja peab olema eraldi põhjendatud, eriti kui juurdepääs avalikult teelt on

kinnisasjale juba olemas (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18 ja otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-85-05, p 22). Juurdepääsutee võimaldamisega ei kaasne ka õigust n.ö püsivale

parkimiskohale. See saab toimuda üksnes kokkuleppel kinnisasja omanikuga. Päästesõidukitele on

tagatud juurdepääs hageja hoone juurde üle kostja kinnisasja PäästeS § 16 lg 1 p 3 kohaselt.

Hädaseisundis tagab kostja kinnisasja kasutamise ka TsÜS § 141.

Kolleegium märgib siiski, et asjaolude muutumise korral saab hageja esitada AÕS § 156 lg 1 alusel

uue hagi (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 23). Lisaks võimaldab nt AÕS § 147

kasutada hagejal kostja kinnisasja oma hoone remontimiseks.

22. Kuigi AÕS § 148 ei reguleeri iseenesest omandireformi käigus n-ö võõrale maale sattunud

ehitistega seonduvat, on nimetatud sätet võimalik vastuhagi lahendamisel analoogia alusel kohaldada.

Pooled ei vaidle, et hageja hoone ulatub 32 m2 ulatuses kostja kinnisasjale. Selline võõral maal olev

hooneosa kuulub hagejale AÕS § 148 lg 1 järgi. Kinnisasja omanikul, kelle maa peal on võõras

hoone, on AÕS § 148 lg 2 teise lause kohaselt õigus nõuda hoone omanikult tema kinnisasja

piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Kolleegium

nõustub kohtutega, et nimetatud säte võimaldab põhimõtteliselt nõuda hüvitist ka tagasiulatuvalt

alates ajast, kui kostja oli saanud kinnisasja omanikuks ja hageja kostja kinnisasjal asuva hooneosa

omanikuks, tingimusel et vastuhagi nõue ei ole aegunud. Kolleegium nõustub kohtutega ka selles, et

perioodilise hüvitise võib siduda seda suurendava tarbijahinnaindeksiga vms muutujaga või nt

intressida. Samuti saab hüvitise maksmise tagamiseks kanda AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 148 lg 4 teise

lause kohaselt kinnistusraamatusse märkuse, mis tagab määratud suuruses hüvitise maksmise ka

kinnisasjade omanike vahetumise korral.

23. Vaatamata eelnevale (vt käesoleva otsuse p 22) tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada vastuhagi

rahuldamise osas. Kohtud ei ole kostja kasuks hagejalt hüvitist välja mõistes arvestanud kõiki

asjaolusid ja on nii eksinud AÕS § 148 lg 2 teise lause kohaldamisel. Asja uuel läbivaatamisel peab

ringkonnakohus väljamõistetava hüvitise suurust uuesti hindama, arvestades järgmist.

Hüvitise suuruse määramisel AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi tuleb arvestada kõiki asjaolusid ja

kaaluda mõlema kinnisasja omanike huvisid, sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse juurdepääsuõiguse ja

selle eest tasu määramisega. Kuna hageja hoone asub osaliselt kostja kinnisasjal, ei saa kostja selles

ulatuses oma kinnisasja kasutada ning peab selle eest saama hüvitist. Hüvitise suurus peab

AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema

omandikaotus, st üldjuhul peaks hüvitis tagama kinnisasja omanikule samasuguse seisundi, kui ta

oleks saanud hoonealust maatüki osa ise kasutada. Seega tuleb hüvitise suuruse määramisel

kinnisasjal asuv hooneosa sealt hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks

võiks kinnisasja omanik seda maad kasutada, arvestades teisi ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi

jms piiranguid ning kõiki muid asjaolusid. Iseenesest ei ole välistatud võtta hüvitise suuruse

määramisel lähtekohaks võimalus pakkuda kinnisasjal parkimisvõimalust autodele, kuid sel juhul

tuleb arvestada, kas seal oleks üldse võimalik parkida ning kas ja millised kulud sellega kaasneksid.

Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka "üleehitatud" hoone omaniku huve, mh talle hüvitise

maksmisega langevat koormist, ja "üleehitatud" hoone kasutusvõimalusi ning "üleehitamise"

asjaolusid. Omandireformi käigus tagastatud majade ja maade puhul tuleb hüvitise suuruse

määramisel arvestada ka asjaolusid, miks hageja hoone kostja kinnisasjale "sattus". Kui see toimus

Tallinna linna vea tõttu kinnisasjade piiride määramisel (st maa tagastati kostjale ka ulatuses, milles

sellel asus hageja hooneosa), mida ei ole enam võimalik kõrvaldada, võib see erandliku asjaoluna

õigustada hüvitise määramist oluliselt alla n-ö turuhinna. Teades juba maa omandamisel, et sellel asus

osaliselt võõras hoone (st tagastamise ebaõigsusest), ei võinud kostja arvestada, et hoonealune maa

talle n-ö tervikuna kompenseeritakse. Minimaalseks hüvitiseks, mida kostja peab hoonealuse maatüki

osa eest hagejale siiski maksma, on hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu suurus.

24. Kuna ringkonnakohtu otsus tühistatakse vastuhagi rahuldamise osas, tuleb see tühistada ka osas,

milles hageja apellatsioonimenetluse kulud jäeti tema enda kanda, samuti osas, milles jäeti muutmata

maakohtu otsus kohtukulude jaotuse kohta. Tulenevalt tsiviilkohumenetluse seadustiku ja

täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleb asja uuel lahendamisel kohtukulude

jaotamisel lähtuda enne 1. jaanuari 2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Seejuures

märgib kolleegium, et hageja rahuldamata jäänud haginõuded juurdepääsuõiguse võimaldamiseks ja

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks tuleb hagejalt kostja kasuks väljamõistetavate kostja

õigusabikulude määramisel arvestada üheks nõudeks enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1

tähenduses.

25. Kuna kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb tasutud kautsjon hagejale TsMS § 149 lg 4

esimese lause kohaselt tagastada.

26. Kolleegium juhib taas kord ringkonnakohtu tähelepanu asjaolule, et TsMS § 442 lg 2 p 6 järgi

(koostoimes TsMS § 654 lg-tega 1 ja 2) tuleb otsuse sissejuhatuses märkida mh menetlusosaliste

registrikoodid.

Ants Kull, Henn Jõks, Villu Kõve