3-2-1-31-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-31-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. mai 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks

Kohtuasi

Hansamaakleri OÜ hagi AS Oriost Invest vastu tekitatud

kahju 7 250 000 krooni hüvitamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-06-35297

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Oriost Invest kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Hansamaakleri OÜ (registrikood xxxxxxxx), esindajad

vandeadvokaat Sven Sillar ja vandeadvokaat Indrek Leppik

Kostja AS Oriost Invest (registrikood xxxxxxxx), esindajad

vandeadvokaat Andrus Lillo ja vandeadvokaat Paul Varul

Asja läbivaatamise kuupäev

21. aprill 2008. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindajad vandeadvokaat Sven Sillar ja vandeadvokaat

Indrek Leppik. Kostja esindajad vandeadvokaat Andrus Lillo ja

vandeadvokaat Paul Varul. Istungit protokollis Ragne Rebane.

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2007. a otsuse resolutsioon muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata. Muuta ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

2. Jätta kassatsioonimenetluse kulud AS Oriost Invest kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hansamaakleri OÜ (edaspidi hageja) esitas 24. novembril 2006 hagi AS Oriost Invest (edaspidi

kostja) vastu, milles palus tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kostja kustutamiseks kinnisasja

omanikuna kinnistusregistrist ning uue omanikuna hageja kandmiseks kinnisasja omanikuna

kinnistusregistrisse Maardus Vana-Narva mnt 21a asuva kinnistu suhtes. Alternatiivselt palus hageja

välja mõista kostjalt lepingulise kohustuse rikkumisega tekitatud kahju 7 250 000 krooni. Kuna kostja

võõrandas kinnistu kolmandale isikule, nõudis hageja kahju hüvitamist.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 28. oktoobril 2004 notariaalselt tõestatud eellepingu (edaspidi

eelleping), millega võtsid endale kohustuse pärast maatüki kinnistamist sõlmida müügileping.

Kokkulepitud müügihinnaks oli 7 750 000 krooni ning lepingu sõlmimisel tasus hageja kostjale

500 000 krooni. Eellepingu p-dega 2.2 ja 5.1.2 võttis kostja endale kohustuse korraldada maatüki

kinnistamine hiljemalt 1. maiks 2005. Selle kohustuse täitmata jätmisega seoti hageja õigus lepingust

taganeda, millele vastas omakorda kostja kohustus tasuda hagejale leppetrahvi 1 miljon krooni.

Lisaks pidi kostja tagastama hageja poolt eellepingu sõlmimisel tasutud 500 000 krooni. Kostja ei

olnud huvitatud oma kohustuse rikkumise tõttu 1,5 miljoni krooni tasumisest ning tema esindaja tegi

29. juunil 2005 ettepaneku sõlmida eellepingu lisana lihtkirjalik kokkulepe, millega pikendataks

erastamiskohustust. Läbirääkimiste tulemusena sõlmiti eellepingu muutmise kirjalik leping, millega

pikendati erastamise tähtaega kuni 1. maini 2006 ning pikendati ka müügilepingu sõlmimise tähtaega

kuue kuuni alates objekti kinnistusraamatusse kandmisest. Vaidlusalune kinnistu kanti

kinnistusraamatusse 16. augustil 2006. a.

16. oktoobril 2006 saatis kostja hagejale kirja lepingust taganemise kohta, kuna pooled ei sõlminud

kahe kuu jooksul alates maatüki kinnistamisest müügilepingut. Hageja sai kirja kätte 30. oktoobril

2006 ning teavitas enda kirjaga, et ei nõustu eellepingust taganemisega, ning palus kostjal täita

eellepingust tulenev kohustus sõlmida müügileping. Hageja leidis, et ta ei ole keeldunud

müügilepingu sõlmimisest ja krediidiasutus oli valmis tehingut finantseerima. 9. novembril 2006

koostas kostja notariaalse eellepingust taganemise avalduse. Samuti leidis hageja, et eellepingus on

kõikides tingimustes kokku lepitud ning selle alusel saab otse nõuda kohustuse täitmist. Kostja ei ole

eellepingust kehtivalt taganenud. 6. juuli 2005. a kokkuleppega pikendati müügilepingu sõlmimise

aega kuue kuuni alates maatüki kinnistamisest. Seega ei olnud 16. oktoobril 2006, mil kostja taganes

eellepingust, veel möödunud kokkulepitud tähtaeg müügilepingu sõlmimiseks. Poolte vastastikuste

kohustuste täitmise tähtaeg lõppes alles 16. veebruaril 2007. Seetõttu ei olnud midagi kummalist

selles, et pooled ei olnud veel oktoobris 2006 määratlenud müügilepingu sõlmimise konkreetset aega.

Lepingust taganemise avaldus võib olla vormivaba. Enne taganemist eellepingust 16. oktoobri

2006. a kirjaga ei andnud kostja hagejale tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 114 täiendavat

tähtaega kohustuse täitmiseks. Raha maksmise kohustuse puhul tuleb anda kohustust rikkunud

poolele täiendav tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks. Teise taganemise tühisuse alusena tõi hageja

välja kostja pahatahtlikkuse lepingust taganemisel.

Kuna hagejat ei ole võimalik kinnistu omanikuna kinnistusregistrisse kanda, nõudis hageja

VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel kahju hüvitamist. Hagejale tekkinud kahju seisneb järgnevas: eellepingu

alusel kostjale tasutud 500 000 krooni ning müügilepingu sõlmimata jätmisega tekitatud kahju, mis

seisneb kinnistu turuhinna 15 060 000 krooni ja eellepingus kokku lepitud hinna 7 750 000 krooni

vahes, s.o 7 310 000 krooni.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Ta leidis, et ei ole kohustatud kahju hüvitama, kuna ta ei ole

käitunud vastuolus hea usu ega mõistlikkuse põhimõttega. Kostja taganes eellepingust õiguspäraselt.

Kostja ei saanud üksinda reserveerida notari aega. Enne ostusumma tasumist notari deposiiti ei olnud

otstarbekas notari aega reserveerida, kuna ei olnud teada, kes hageja ostu finantseerib. Eellepingu

p 2.2 järgi oli kostjal kohustus sõlmida leping objekti kinnistamisest 60 päeva jooksul ning see

tähtaeg lõppes 15. oktoobril 2006. Hageja ei nõudnud selle ajavahemiku jooksul kostjalt kohustuse

täitmist. Viidatud aja möödudes kaotas hageja lepingu sõlmimise nõudeõiguse kostja vastu. Kostja ei

ole hageja ostusoovi tagasi lükanud või muul viisil takistanud müügilepingu sõlmimist. Hageja rikkus

oluliselt eellepingut, mistõttu kostja taganes lepingust. Lihtkirjaliku taganemisavaldusega näitas

kostja enda rahulolematust, mis tulenes hageja viivitusest. 16. oktoobri 2006. a kiri ei olnud

taganemisavaldus. Sellele vaatamata ei asunud hageja eellepingut täitma ning kostja esitas seejärel

notariaalselt tõestatud taganemise avalduse, millega eellepingust taganes. Eellepingu alusel ei saa

nõuda rahalise kohustuse täitmist. Tegemist on vastastikuste kohustuste täitmisega tulenevalt VÕS

§ 82 lg-st 5. Eellepingu p-s 5.4 on pooled kokku leppinud selles, millised on olulised

lepingurikkumised. Eellepingust taganemine toimus olulise lepingurikkumise tõttu. Kostja taganes

eellepingust õiguspäraselt ning tulenevalt eellepingu p-st 5.4 jääb ettemaksuna tasutud 500 000

krooni leppetrahvina kostjale.

3. Harju Maakohus jättis 15. juuni 2007. a otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et kostja ei viinud lõpuni maa

erastamist eellepingu p-s 4.7.1 sätestatud tähtaja jooksul. Sellele vaatamata jätkasid pooled eellepingu

täitmist. Eellepingu ese kanti kinnistusraamatusse 16. augustil 2006. Kostja teavitas kohe kostjat

eellepingu eseme kinnistamisest. Pooled ei vaidle selle üle, et tulenevalt eellepingu p-st 2.2 lõppes

müügilepingu sõlmimise tähtaeg 15. oktoobril 2006 ning pooled müügilepingut ei sõlminud.

Kuna hageja ei tuginenud eellepingu muutmise lepingule, jättis maakohus nimetatud tõendi ning

sellega seonduvad elektronkirjad arvestamata, kuna need ei omanud maakohtu arvates asjas tähtsust.

Samuti ei arvestanud maakohus asja lahendamisel poolte esindajate elektronkirjavahetust enne

eellepingu sõlmimist, kuna need ei omanud maakohtu arvates asjas tähtsust.

Kostja saatis 16. oktoobril 2006 hagejale eellepingust taganemise kohta kirjaliku teatise ning hageja

sai selle kätte 30. oktoobril 2006. 9. novembril 2006 koostas kostja notariaalselt tõestatud avalduse

eellepingust taganemise kohta. Nimetatud avalduse on hageja kätte saanud. Lepingust taganemine on

võlasuhte lõppemise tehinguline alus, mille teostamiseks peab taganemisõigust omav lepingupool

tegema vastavasisulise tahteavalduse. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-st 1 peab tehing,

millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 3 kohaselt saab seadusega ettenähtud vormis tehtud

tehingut muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui

pooled on selles kokku leppinud. Kui seadusega on ette nähtud tehingu kohustuslik vorm, tuleb

lepingu muutmise ja lõpetamise korral järgida seaduses ettenähtud vormi. Seega lõppes 28. oktoobri

2004. a eelleping 9. novembril 2006. a kostja notariaalselt tõestatud taganemise avaldusega, kuna

16. oktoobri 2006. a kirjalik teatis on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine

(TsÜS § 83 lg 1).

28. oktoobril 2004 sõlmitud eellepingu alusel ei tekkinud kostjal õigust nõuda hagejalt rahalise

kohustuse täitmist. Nimetatud eellepinguga võtsid pooled kohustuse sõlmida müügileping, mille

alusel saaks kostja hagejalt nõuda raha maksmise kohustuse täitmist.

Lepingust taganemise õiguse teostamise eeldused on pooltel kokku lepitud eellepingu p-s 5.

Eellepingu p 5.4 kohaselt on müüjal (kostjal) õigus eellepingust taganeda, kui ostja (hageja) ei täida

punktides 2 ja 3 võetud ükskõik millist kohustust. Taganemise avalduses viitab kostja hagejapoolsele

eellepingu p 2.2 rikkumisele. Pooled on kokku leppinud taganemisõiguse teostamise eelduses ning

puudus vajadus anda hagejale täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Seega on eellepingust

taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused täidetud ning kostja on eellepingust taganenud.

Kuna kostja on eellepingust kehtivalt taganenud, jääb eellepingu p 5.4 kohaselt ettemaksuna tasutud

500 000 krooni leppetrahvina kostjale. Sellest on hagejal õigus maha arvestada ja tagasi nõuda enda

tehtud parendused ja ümberehitusega seotud kulutused. Sellist nõuet ei ole hageja esitanud.

Maakohus ei tuvastanud eellepingu rikkumist, mis võis tekitada hagejale kahju saamata jäänud tulu

näol. Kostja ei teinud eellepingu kehtivusajal tehinguid lepingu eseme võõrandamiseks või

koormamiseks. Kuigi kostja ei viinud maa erastamist lõpuni eellepingus sätestatud tähtaja jooksul,

jätkasid mõlemad pooled eellepingu täitmist. Kostja võõrandas kinnistu kolmandale isikule

13. novembril 2006, seega pärast eellepingust taganemist.

Võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt

õiguskaitsevahendeid ulatuses, milles põhjustas rikkumise tema enda tegu või temast tulenev asjaolu

või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab (VÕS § 101 lg 3). Pooled ei vaidle selle üle, et

kostja andis hagejale kohe lepingu eseme kinnistamisest teada. Pooled ei vaidle ka selle üle, et

lepingu sõlmimise tähtaeg lõppes 15. oktoobril 2006. Hageja ei ole tõendanud, et enne nimetatud

kuupäeva oli ta teinud kõik vajaliku lepingu sõlmimiseks ning et kostja tõttu jäi leping sõlmimata.

Hageja seadusliku esindaja Olav Kivi seletusest ja elektronkirjadest nähtub, et hageja hakkas

aktiivselt lepingu sõlmimise ettevalmistamisega tegelema pärast 16. oktoobril 2006 kostjalt kirja

saamist, s.o pärast eellepingu p-s 2.2 sätestatud tähtaega. Pole tõendatud, et kostja oleks keeldunud

lepingu sõlmimisest või takistanud oma käitumisega lepingu sõlmimist. Seega ei saa tugineda kostja

pahatahtlikkusele kui eellepingust taganemise tühisuse alusele.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse

põhjenduste järgi ei hoidnud hageja kõrvale müügilelepingu sõlmimisest, eeldades, et kirjaliku

kokkuleppe järgi ei olnud veel müügilepingu sõlmimise tähtpäeva saabunud. Samuti oleks kostja

pidanud andma VÕS §-de 114 ja 116 järgi täiendava tähtaja müügilepingu sõlmimiseks, sest pooled

ei olnud kokku leppinud eellepingust taganemise seadusjärgse korra muutmises.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata ja maakohtu otsus

muutmata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 31. oktoobri 2007. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue

otsuse, millega rahuldas hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 7 250 000 krooni.

Menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda.

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normide ebaõige

kohaldamise tõttu.

Kostjal puudus alus eellepingust taganemiseks. Taganemisavalduse kohaselt taganes kostja

eellepingust, kuna hageja jättis eellepingu p-s 2.2 sisalduva kohustuse täitmata. Nimetatud punktis

leppisid kostja ja hageja kokku, et sõlmivad eellepingu eseme müügilepingu hiljemalt 60 päeva

jooksul pärast müüja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Nimetatud lepingupunktist ei tulene,

et pärast selle tähtaja möödumist kaotab hageja õiguse osta ja kostja vabaneb kohustusest müüa

kinnistu hagejale. Samuti ei ole tegemist ainult hageja kohustusega. Kohustus põhileping sõlmida

lasus võrdselt mõlemal poolel ning sanktsioonide kohaldamiseks peaks üks pool tõendama teise

poole tahtliku venitamise. Praegusel juhul ei astunud kumbki pool samme müügilepingu sõlmimiseks

60 päeva jooksul pärast maa kinnistamist. Hageja ei ole keeldunud müügilepingu sõlmimisest ega

raha notari deposiiti kandmisest. Eellepingu p 3.2 kohaselt pidi hageja tasuma müügihinna notari

deposiitkontole enne kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist. Nimetatud

lepingupunktist ei tulene, et raha oleks pidanud olema üle kantud juba enne müügilepingu ja

asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari aja määramist, nagu väidab kostja. Otstarbekaks ei saa pidada

nii suure rahasumma deponeerimist ilma kindluseta, kas ja millal üldse müügileping sõlmitakse.

Ostjal ei ole võimalik asja osta ilma müüja vastava tahteavalduseta. Paljasõnaline on kostja väide, et

notari aja määramine viibis hageja finantsraskuste tõttu.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga selles, et poolte vahel 6. juulil 2005 sõlmitud eellepingu

muutmise leping on tühine vorminõude rikkumise tõttu ja eellepingut ei saa lugeda selle alusel

muudetuks. Samas ei nõustunud ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et sellise kokkuleppe

sõlmimise fakt ja sellega seotud poolte kirjavahetus ei oma üldse tähtsust asja lahendamisel. Väär on

ka maakohtu seisukoht, et hageja ei ole tuginenud sellele kokkuleppele. Hageja on hagiavalduses

sõnaselgelt viidanud kirjalikule kokkuleppele, millega pikendati nii eellepingus ettenähtud

erastamistähtaega kuni 1. maini 2006 kui ka müügilepingu sõlmimiseks ette nähtud tähtaega 6 kuuni

alates eellepingu eseme kinnistusraamatusse kandmisest.

Hageja juhatuse liikme vande all antud seletuse kohaselt uuris ta pärast kinnistamisteate saamist, kas

kehtivad varasemad finantseerimispakkumised, kuid ei kiirustanud eriti, sest teadis, et tal on aega.

Seega uskus hageja tähtaja pikendamise kokkuleppe kehtivusse ning ei aimanud, et talle võidakse ette

heita müügilepingu sõlmimisega venitamist. Just kostja ettepanekul sõlmiti eellepingu muutmise

leping. Nagu nähtub toimikus olevast poolte elektronkirjavahetusest, koostas vastava lepingu projekti

kostjat esindav vandeadvokaat, kes kinnitas samuti, et piisab lihtkirjalikust kokkuleppest. Samuti

sisaldas poolte täiendav kokkulepe deklaratsiooni, et lihtkirjalikule vormile vaatamata on tähtaja

muudatus poolte jaoks siduv. Võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu

põhimõttest lähtuvalt (VÕS § 6 lg 1). Sellistel asjaoludel lepingust taganedes on kostja rikkunud hea

usu põhimõtet. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku

poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitse vahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas

tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Eeltoodu

alusel ei saa põhilepingu mittesõlmimist 60 päeva jooksul lugeda hageja kohustuse rikkumiseks

eellepingu p 5.4 mõttes, mis andnuks kostjale õiguse taganeda eellepingust. Aluse puudumise tõttu ei

ole eellepingust taganemine õiguspärane ja sellel ei ole juriidilisi tagajärgi. Kostja 16. oktoobri

2006. a kirja hagejale ei saa pidada teateks taganemiskavatsuse kohta, nagu kostja oma

taganemisavalduses märgib. 16. oktoobri 2006. a kirjas ei nõuta hagejalt kohustuse täitmist, ei anta

täiendavat tähtaega ega jäeta üldse mingit võimalust müügilepingu sõlmimiseks. Kostja teatab

hagejale selgelt ja ühemõtteliselt, et taganeb lepingust p 5.4 alusel. Seega on tegemist lihtkirjaliku

taganemisavaldusega, nagu järeldas ka maakohus.

Eellepingu järgi oli kostja põhikohustuseks müüa vaidlusalune kinnistu hagejale kokkulepitud

hinnaga 7 750 000 krooni, millest 500 000 krooni tasus hageja eellepingu sõlmimisel ja ülejäänud

7 250 000 krooni pidi tasuma enne põhilepingu sõlmimist. Enne põhilepingu sõlmimist keeldus

kostja aga oma kohustuse täitmisest, esitades hagejale 30. oktoobril 2006 lihtkirjaliku ja 9. novembril

2006 notariaalse taganemisavalduse. Kostja võõrandas kinnistu 13. novembril 2006 kolmandale

isikule 16 740 000 krooni eest. Kuna taganemine ei ole kehtiv, ei toonud see kaasa lepingu lõppemist

ja kostja ei vabanenud eellepingu täitmisest. Võõrandades kinnistu kolmandale isikule, rikkus kostja

oma kohustust müüa kinnistu hagejale, millega tekitas hagejale olulist kahju.

Hageja otseseks kahjuks on eellepingu alusel kostjale ettemaksuna tasutud 500 000 krooni. Lisaks

taotleb hageja ka saamata jäänud tuluna eellepingus fikseeritud maatüki müügihinna ja turuhinna

vahet. Turuhinna määramisel lähtus hageja ERI Kinnisvara eksperdihinnangust, mille kohaselt oli

kinnistu turuväärtus võõrandamise ajal 15 060 000 krooni. Kostja ei ole hageja esitatud

eksperdihinnangut omapoolsete tõenditega ümber lükanud. Tegelikult müüdi kinnistu 4 päeva pärast

notariaalse taganemisavalduse tegemist veelgi kõrgema hinnaga (16 740 000 krooni). Hageja nõudeks

on välja mõista kahjuhüvitis 7 250 000 krooni. Hageja nõue tuleb rahuldada. VÕS § 115 lg 1 sätestab,

et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda

võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik

kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel

hüvitamisele. Kuna kinnistu omand on üle antud kolmandale isikule, ei saa hageja nõuda enam

kohustuse täitmist. VÕS § 128 lg 2 määratleb varalise kahjuna nii otsese varalise kahju kui ka

saamata jäänud tulu ja lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt

asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju

hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu

saamise võimaluse kaotamises. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju

hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kui kostja ei oleks oma kohustust

rikkunud ja oleks võõrandanud kinnistu hagejale kokkulepitud hinnaga, oleks hageja saanud

7 750 000 krooni eest üle 15 000 000 krooni maksva kinnistu omanikuks. Seega oleks hageja saanud

majanduslikku kasu. Asjaolusid, mis välistaksid kostja vastutuse kohustuse rikkumise eest või

piiraksid kahju hüvitamise ulatust, ei ole kostja esile toonud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ning teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus rikkunud oluliselt menetlusõiguse

norme (TsMS § 651 lg 1, § 652 lg-d 6 ja 7 ning § 436 lg-d 1, 2 ja 4), samuti on kohus tõlgendanud

ebaõigesti materiaalõiguse norme (VÕS § 6, § 101 lg-d 1 ja 3), mis on toonud kaasa ebaõige

kohtulahendi.

Kostja leiab, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 651 lg-t 1, § 652 lg-t 7 ning § 436 lg-t 4, kuna

ringkonnakohus tegi otsuse faktiliste asjaolude alusel, millele tuginemisest on hageja kohtuistungil

loobunud. Esimese astme kohtus 16. mail 2007. a toimunud istungil on hageja lepinguline esindaja

avaldanud: "Me ei tugine 6. juuli 2005. a eellepingu muutmise lepingule, vaid 28. oktoobri 2004. a

notariaalselt tõestatud eellepingule. Sellest lepingust tulenevalt on kostjal VÕS § 108 alusel õigus

nõuda raha maksmise kohustuse täitmist." Kuna hageja piiritles kostjapoolset rikkumist üksnes

notariaalselt sõlmitud eellepingu rikkumisega, siis loobus kostja tunnistaja A. Reinmaa

väljakutsumisest ja võimalikust ekspertiisi tellimisest kostja esindaja O. Kase allkirja ehtsuse

tuvastamiseks eellepingu muutmise lepingul.

Kostja leiab veel, et ringkonnakohus väljus apellatsioonkaebuse piiridest, kuna käsitles kostja

tegevuse väidetavat vastuolu heade kommetega, kuigi maakohus on olulise osa kohtuotsuse

motiveerivast osast käsitlenud probleemi, kas eellepingust taganemisel kasutas kostja oma õigusi

heauskselt, ja apellant ei ole nendele kohtu seisukohtadele esitanud apellatsioonkaebuses mingeid

vastuväiteid. Maakohus on muu hulgas analüüsinud kostja tegevuse vastavust VÕS § 101 lg 3

kohaldamise seisukohalt ja leidnud, et nimetatud sättest tulenevaid mis tahes piiranguid kostja

tegevuse osas olla ei saa, kuivõrd kohus ei tuvastanud, et hageja rikkumine on põhjustatud kostja

tegevusest või kostjast tulenevast asjaolust või sündmusest. Nimetatud kohtuotsuse osa peale ei ole

aga apellatsioonkaebust esitatud ega kohtuotsuses toodud maakohtu seisukohti vaidlustatud.

Kostja esindajate tegevus oli kooskõlas hea usu põhimõttega ja ringkonnakohus ei oleks saanud

tuvastada vastupidist. Eellepingu muutmise kokkulepet ei sõlmitud - eellepingu muutmise üle peeti

läbirääkimisi, kuid need ei viinud lepingu allkirjastamiseni. Ringkonnakohus on ebaõigesti pannud

vorminõudeid rikkuva lepingu sõlmimise eest vastutuse üksnes kostjale. Lepingu tühisus ei saa olla

selliseks asjaoluks, mille eest kogu vastutus langeb üksnes ühele lepingupoolele. VÕS § 114 on

dispositiivne säte. Juhul kui pooled on kokku leppinud teisiti, ei tule kohaldada mitte VÕS §-s 114

sätestatut, vaid poolte kokkulepet. Hageja ei täitnud endal lepingu punkti 3.2 kohaselt lasuvat

kohustust avada deposiit enne lepingu sõlmimist. Lepingu punkti 5.4 kohaselt on lepingu punktide 2

(lepingu mittesõlmimine) ja 3.2 (deposiidi mittetasumine) esinemisel müüjal (kostjal) õigus lepingust

taganeda. Kostja kasutas enda õigust kokkulepitud taganemisavalduse esitamiseks.

Ringkonnakohus tõlgendas VÕS § 6 lg-t 2 valesti ning kohaldas kostja väidetava rikkumise

tuvastamisel tühise tehingu sätteid. Ringkonnakohtu seisukoht on vastuoluline, kuivõrd ühelt poolt

mööndakse lihtkirjaliku kokkuleppe tühisust ja teiselt poolt heidetakse kostjale ette selles

lihtkirjalikus kokkuleppes sätestatu järgimata jätmist. Ringkonnakohus on ebaõigesti asunud

seisukohale, et seaduses sätestatud tehingute kohustuslikest vorminõuetest kinnipidamise nõue (VÕS

§ 11) on oma olemuselt dispositiivne. Juhul kui leping on objektiivselt tühine, ei saa mis tahes hea

usu põhimõttele tuginevat argumentatsiooni kasutades pidada sellest lepingust tulenevaid kohustusi

hea usu põhimõttest tulenevalt siiski kehtivateks.

Ringkonnakohus on ebaõigesti tuvastanud eellepingus kokkulepitud kohustuse rikkumise. Lepingu

punkti 2.1 kohaselt kohustus kostja müüma lepinguobjekti, kuid seda üksnes pärast seda, kui hageja

oli täitnud enda lepingulise kohustuse - avanud lepinguhinna suuruses deposiidi. Mis tahes deposiiti

ei avatud. Kohus ei saa vabastada poolt tema enda võetud lepingulise kohustuse täitmisest põhjusel,

et selle kohustuse täitmine ei tundu kohtule otstarbekas - ringkonnakohus märkis nimelt, et

otstarbekaks ei saa pidada nii suure summa deponeerimist ilma kindluseta, kas ja millal üldse

müügileping sõlmitakse. Deposiidi avamisega ei võta ostja endale mingeid täiendavaid riske.

Deposiidi avamises kokkuleppimine enne tehingu sõlmimist ei ole vastuolus hea usu põhimõttega

ning ringkonnakohtul puudus õiguslik alus seda tehingust tuleneva kohustuse rikkumist õigustada.

Õiguslikus olukorras, mil kohtud on tuvastanud eellepingu muutmise kokkuleppe tühisuse

vorminõude järgimata jätmise tõttu, saavad poolte õigused ja kohustused olla määratletud üksnes

vorminõudeid järgiva ja kehtiva eellepingu alusel. Mis tahes muid kokkuleppeid pooled sama

lepingueseme suhtes sõlminud ei ole. Ringkonnakohus ei ole aga tuvastanud, milliseid konkreetseid

eellepingu punkte (eellepingus kokkulepitud kohustusi) kostja poolt väidetavalt toime pandud

õigusvastased teod rikkusid. Isegi juhul, kui kohus tuvastab mingil põhjusel kostja esitatud

taganemisavalduse tühisuse, tuleb VÕS § 101 lg-t 3 kohaldada hoopis hageja suhtes, kes põhjustas

lepingurikkumisega (deposiidi avamata jätmisega) olukorra, mille tulemusena kostja müüs kinnistu

kolmandatele isikutele.

Ringkonnakohus on tuvastanud ebaõigesti kahju hüvitamise kohustuse olemasolu. Ringkonnakohus

on jätnud põhjendamata, miks lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise on põhjustanud just

kostja. Hageja ei ole eellepingu kehtivuse ajal esitanud nõudeid müügilepingu sõlmimiseks ega

teinud muid müügilepingu sõlmimisele suunatud toiminguid, eelkõige aga ei ole ta täitnud oma

lepingulist kohustust tasuda lepingusummat deposiiti. Ilma selle kohustuse täitmiseta ei saanud

eellepingu kohaselt sõlmida ka põhilepingut.

Ringkonnakohus on kohaldanud valesti ka kahju hüvitamise põhimõtteid. Hüpoteetilise usalduskahju

väljamõistmise aluseks oleks olukord, mil üheks lepingut ettevalmistavaks pooleks oleks olnud

eriteadmistega isik ja teiseks lepingupooleks oleks näiteks olnud välismaine, Eesti õigust mittetundev

isik. Riigikohtu praktika kohaselt ei oleks ka sellisel juhul võimalik välja nõuda eseme turuväärtuse ja

võimaliku ostuhinna vahet, vaid üksnes usalduskahju.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata ning ringkonnakohtu

otsus muutmata.

Hageja ei ole kohtuistungil eellepingu muutmise lepingust kui tõendist loobunud ega mingit

faktiväidet omaks võtnud. Kostja väide apellatsioonkaebuse piiride ületamisest, mis

kassatsioonkaebuse kohaselt tugineb sellele, et hageja loobus eellepingu muutmisele kui tõendile

tuginemisest, ei vasta tegelikkusele.

Menetluses on tuvastatud, et hageja ei arvanud ega teadnud, et asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäev

on juba kätte jõudnud. Sellest tulenevalt ei olnud tal ka põhjust tasuda notarile deposiiti eellepingus

kokkulepitud rahasummat. Kui kostja oli veendumusel, et hageja ei ole täitnud notariaalselt tõestatud

lepingust tulenevat kohustust ning ei ole kokkulepitud tähtajal avanud notari juures deposiiti, siis

nimetatud asjaolu ei anna veel alust lepingust taganemiseks. Hagejale tulnuks anda mõistlik tähtaeg

enda kohustuse täitmiseks. Kostja jutt deposiidist on otsitud ja ennast õigustav. Mitte kordagi kahe

kuu jooksul pärast maatüki erastamist ei pöördunud kostja hageja poole ega selgitatud, et ta

allkirjastatud lihtkirjalikku kokkulepet enam ei tunnista ning juhindub notariaalselt tõestatud

eellepingus fikseeritud kahekuulisest tähtajast.

Kohtumenetluses peab kostja esitama kõik oma vastuväited ja põhistused esimese astme kohtus.

Vastates apellatsioonkaebusele, tuleb vastustajal esitada kõik vastuväited. Selles menetluses esitas

kostja vastuväited tekitatud kahju suuruse kohta alles kassatsioonkaebuses, mistõttu tuleb need

kassatsioonimenetluse olemusest tulenevalt jätta tähelepanuta.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu otsuse resolutsioon TsMS § 691 p 1 kohaselt jätta

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. TsMS § 692 lg 2 alusel tuleb osaliselt muuta

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

10. Kassatsioonkaebuse kohaselt rikkus ringkonnakohus TsMS § 651 lg-t 1, § 652 lg-t 7 ning § 436

lg-t 4, kuna tegi otsuse faktiliste asjaolude alusel, millele tuginemisest hageja kohtuistungil loobus.

Kolleegium selle kostja väitega ei nõustu. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus

apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille

peale on edasi kaevatud. TsMS § 652 lg 7 kohaselt kehtib esimese astme kohtu menetluses poole

avaldatud asjaolu omaksvõtt ja hagi õigeksvõtmine ka apellatsioonimenetluses. TsMS § 436 lg 4

kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või

kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus

on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada

oma seisukoht. Esimese astme kohtus 16. mail 2007. a toimunud istungil on hageja lepinguline

esindaja avaldanud: "Me ei tugine 6. juuli 2005. a eellepingu muutmise lepingule, vaid 28. oktoobri

2004. a notariaalselt tõestatud eellepingule. Sellest lepingust tulenevalt on kostjal VÕS § 108 alusel

õigus nõuda raha maksmise kohustuse täitmist." Kolleegium leiab, et eelnimetatud avaldusega ei

loobunud hageja hea usu põhimõtte sisustamisel eellepingu muutmise kokkuleppele kui tõendile

tuginemast. Kostja väited, et hageja esindaja avalduse tõttu loobus kostja tunnistaja A. Reinmaa

ülekuulamisest ja ekspertiisi tellimisest, on põhjendamatud, sest tunnistaja ülekuulamisest ja

ekspertiisist on kostja esindaja loobunud istungil enne hageja esindaja eelnimetatud avaldust (tl 123).

Tuginedes eelnevale, leiab kolleegium, et ringkonnakohus ei ole otsuse tegemisel rikkunud

menetlusõiguse norme.

11. Kostja väitel taganes ta õigustatult eellepingust, kuna hageja rikkus eellepingu p-s 2.2 sisalduvat

kohustust sõlmida eellepingu eseme müügileping hiljemalt 60 päeva jooksul pärast müüja omanikuna

kinnistusraamatusse kandmist, samuti rikkus hageja p-s 3.2 sisalduvat kohustust tasuda müügihind

notari deposiitkontole enne kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kostjal puudus alus eellepingust taganemiseks. Õige on

ringkonnakohtu seisukoht, et kohustus põhileping sõlmida lasus võrdselt mõlemal lepingupoolel ja

kostja ei ole tõendanud, et hageja ei soovinud või takistas lepingu sõlmimist. Samuti ei kohustanud

eellepingu p 3.2 hagejat maksma deposiiti raha enne müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks

notari aja määramist. Seega sisuliselt ei tuvastanud ringkonnakohus hagejapoolset lepingurikkumist,

mis oleks kostjale andnud põhjendatult alust eellepingust taganemiseks.

12. Kuna ringkonnakohus ei tuvastanud hageja lepingurikkumist, siis ei oma iseenesest tähtsust

küsimus hea usu põhimõtte rikkumisest kostja poolt lepingust taganemisega. Samas ei ole

ringkonnakohus selgelt välistanud hageja lepingurikkumist ja on tuvastanud ühtlasi, et kostja käitus

lepingust taganedes hea usu põhimõtte vastaselt. Vaatamata ringkonnakohtu otsuse teatavale

vastuolulisusele leiab kolleegium, et ei ole alust sel põhjusel ringkonnakohtu otsust tühistada. Kui

hageja lepingurikkumine oleks selgelt tuvastatud, siis nõustuks kolleegium ringkonnakohtu

põhjendustega kostjapoolse hea usu põhimõtte rikkumise osas. Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et

lepingu rikkumisele tuginemine kostja poolt oleks hea usu põhimõtte vastane, kui pooled kostja

initsiatiivil sõlmisid teadlikult seaduses sätestatud vorminõuet rikkudes eellepingu muutmise

kokkuleppe ja seda tegelikult täitsid.

Kostja väide, et ringkonnakohus ületas apellatsioonkaebuse piire, kuna hageja väidetevalt ei

tuginenud hea usu põhimõtte rikkumisele, on põhjendamatu. Olgugi et hageja ei märgi

apellatsioonkaebuses otsesõnu, et kostja rikkus hea usu põhimõtet, on hageja märkinud asjaolud,

millest saab järeldada, et kostja rikkus eellepingust taganedes hea usu põhimõtet. Nimelt on hageja

algusest peale, kaasa arvatud apellatsioonkaebuses, tuginenud ka sellele, et ta uskus lihtkirjalikku

kokkulepet müügilepingu sõlmimise tähtaja pikendamise kohta ja kostja ülesütlemise avaldus oli talle

seetõttu üllatuseks. Need asjaolud andsid ringkonnakohtule menetluslikult aluse kvalifitseerida kostja

tuginemist eellepingu p-le 2.2 lepingust taganemisel hea usu põhimõtte vastaseks juhul, kui hageja

lepingurikkumine oleks tuvastatud ja formaalne alus lepingust taganemiseks oleks olnud olemas.

13. Ekslik on kostja väide, et 60-päevane tähtaeg on õigust lõpetav tähtaeg. Õige on ringkonnakohtu

järeldus, et eellepingu punktist 2.2 ei tulene, et pärast selle tähtaja möödumist kaotab hageja õiguse

kinnistut osta ja kostja vabaneb kohustusest seda müüa. Kui pooled lepivad kokku kohustuse täitmise

tähtajas, siis ei tähenda see, et pärast nimetatud tähtaja möödumist kohustus lõppeks. Lepingu

täitmise tähtaja järgimata jätmine võib olla lepingurikkumine, mis annab lepingupoolele õiguse

kasutada õiguskaitsevahendeid, sh taganeda lepingust.

14. Kuigi lepingu täitmiseks täiendava tähtaja andmise küsimus ei oma tähtsust, kuna hageja

lepingurikkumist ei ole tuvastatud ja kostja taganes lepingust põhjendamatult, peab kolleegium

vajalikuks selgitada järgmist. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine

lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Seega on

lepingust taganemiseks üldjuhul vajalik, et lepingupool oleks lepingust tulenevat kohustust oluliselt

rikkunud. VÕS § 116 lg 1 p 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist ka siis, kui teine

lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava

tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. VÕS § 114 lg 1 esimese lause

kohaselt võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja, kui

võlgnik rikub kohustust. Kostja väitel ei pidanud ta andma hagejale lepingu täitmiseks täiendavat

tähtaega, kuna VÕS § 114 on dispositiivne säte, ning juhul, kui pooled on kokku leppinud teisiti, ei

tule kohaldada mitte VÕS §-s 114 sätestatut, vaid poolte kokkulepet.

Kolleegium märgib, et iseenesest õige on väide, et VÕS § 114 on dispositiivne säte, millest pooled

võivad kokkuleppega kõrvale kalduda. Pooled võivad kokku leppida, et lepingust on õigus taganeda

ka mitteolulise rikkumise puhul ilma täiendavat tähtaega andmata. Samuti võivad pooled kokku

leppida, et oluliseks rikkumiseks on ka muu rikkumine, mis ei ole sätestatud VÕS § 116 lg 2 p-des 1-

4. 15. Kolleegium ei nõustu maakohtu otsuses märgituga, nagu peaks notariaalselt tõestatud eellepingust

taganemise avaldus olema samuti notariaalselt tõestatud. Riigikohtu varasema praktika kohaselt ei ole

vorminõuet ette nähtud lepingust taganemise avaldusele, lepingu ülesütlemise avaldusele, hinna

alandamise avaldusele ega lepingu tühistamise avaldusele (vt Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-29-06, p 20, 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 23, 14. juuni

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16 ja Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-140-07, p 35).

16. Kahju hüvitamise kohta märgib kostja, et ringkonnakohus tuvastas ebaõigesti kahju hüvitamise

kohustuse olemasolu kostjal ja kohaldas vääralt kahju hüvitamise põhimõtteid.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on põhimõtteliselt õigesti kahju hüvitamise nõude rahuldanud.

Praegusel juhul ei ole vaidlust, et tegemist on kehtiva eellepinguga. Ringkonnakohus on õigesti

leidnud, et kuna eellepingust taganemine ei ole kehtiv, ei toonud see kaasa lepingu lõppemist ja kostja

ei vabanenud eellepingu täitmisest. Kinnistu kolmandale isikule võõrandamisega muutus täitmine

võimatuks VÕS § 108 lg 1 p 1 mõttes. Sellega rikkus kostja oma kohustust müüa kinnistu hagejale,

millega tekitas hagejale kahju. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib

võlausaldaja nõuda kohustuse täitmise asemel võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist.

Kolleegium loeb põhjendamatuks kostja väite, et hüpoteetiliselt saaks rääkida üksnes usalduskahju

hüvitamisest. Pooled ei ole vaidlustanud asjaolu, et pooltevaheline notariaalselt tõestatud kinnistu

müügi eelleping on eseme ja hinna osas täitmiseks piisavalt määratletud. Seetõttu on põhjendatud

ringkonnakohtu järeldus, et kostja peab hüvitama eellepingu rikkumisega tekitatud positiivse kahju.

Samas on ringkonnakohus, viidates VÕS § 128 lg-tele 2 ja 4, tuginenud sisuliselt saamata jäänud tulu

regulatsioonile. Kolleegium peab vajalikuks muuta selles osas ringkonnakohtu põhjendusi.

VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega

või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud

juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt

muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 115 lg 2 esimese lause kohaselt võib kohustuse täitmise asemel

kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. VÕS § 115 lg 3

kohaselt võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda ka täiendavat tähtaega määramata,

kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, samuti VÕS § 116 lõike 2 punktides

1-4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik.

Praegusel juhul ei pidanud hageja andma kostjale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks

(müügilepingu sõlmimiseks ja omandi üleandmiseks), et nõuda kahju hüvitamist, kuna kostja oli

kinnistu omandi üle andnud kolmandale isikule, mistõttu on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei

oleks olnud tulemust. Lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist tuleb

vaadelda konkludentse taganemisena lepingust. Kinnistu omandi üleandmise võimatusega hagejale

tekkinud kahju suuruse arvestamisel tuleb lähtuda VÕS § 135 lg-st 2, mille järgi juhul, kui

kahjustatud lepingupool taganes lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning

lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe

tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks

võetavas kohas olemas turuhind, ka juhul, kui ta asendustehingut ei teinud (vt ka Riigikohtu 8. mai

2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-37-08).

17. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb kassatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 162

lg 1 alusel AS Oriost Invest kanda ja tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt arvata

riigituludesse.

Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Henn Jõks