3-2-1-20-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-20-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. aprill 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

AS Sangar hagi Riigi Kinnisvara AS vastu 2 000 000 krooni

saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 21. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-05-3698

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Sangar kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja AS Sangar (registrikood xxxxxxxx), esindajad

vandeadvokaat Paul Varul ja vandeadvokaat Karl Haavasalu

Kostja Riigi Kinnisvara AS (xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Ilmar-Erik Aavakivi

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel OÜ Aldera Invest

(xxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

24. märts 2008. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindajad vandeadvokaat Paul Varul ja vandeadvokaat

Karl Haavasalu. Kostja esindaja vandeadvokaat Ilmar-Erik

Aavakivi. Istungit protokollis Ragne Rebane.

RESOLUTSIOON

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 21. detsembri 2007. a otsus osas, millega jäeti

rahuldamata hagi üürilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks, ja saata asi selles osas

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada AS-le Sangar kassatsioonkaebuselt 16. jaanuaril 2008. a tasutud kautsjon 20 000

(kakskümmend tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hageja esitas 22. juunil 2005. a hagi kostja vastu otsese varalise kahju 837 739 krooni 95 sendi ja

saamata jäänud tulu 1 162 260 krooni 5 sendi nõudmiseks. Nõude 5. aprilli 2007. a täpsustuses palus

hageja kostjalt välja mõista 2 000 000 krooni, mis koosneb otsesest varalisest kahjust 837 739 krooni

95 senti, saamata jäänud tulust 940 600 krooni 74 senti ning saamata jäänud tulust 221 659 krooni 31

senti, või juhul, kui kohus leiab, et hagejale tekkinud otsene varaline kahju on väiksem kui 837 739

krooni 95 senti, mõista kostjalt välja saamata jäänud tulust, s.o 3 040 600 kroonist 74 sendist selline

osa, mis koos kostjalt väljamõistetava otsese varalise kahjuga moodustab kokku 2 000 000 krooni (II

kd tlk 626-635).

Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt sõlmisid pooled 17. juunil 2002. a rendilepingu nr 33,

millega kostja andis hageja valdusesse ja kasutusse kuni 31. mai 2027. a Tallinnas Suur-Karja 17/19

hoones asuvad 180 m² suurused ruumid. Hageja kasutas ruume esinduskauplusena. Kostja müüs

29. juulil 2004. a Suur-Karja 17/19 asuva kinnistu kolmandale isikule ning viimane kanti

kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna 1. septembril 2004. a. Kolmas isik teatas 20. septembril

2004. a hagejale, et ütleb üürilepingu üles võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 alusel üürileandja

tungiva omavajaduse tõttu alates 22. detsembrist 2004. a, kuna soovib hoone ehitada ümber hotelliks

ning hageja esinduskaupluse asemele on kavandatud hotelli fuajee. Hageja palus 17. novembri

2004. a kirjas kostjal kui eelmisel üürileandjal hüvitada VÕS § 323 lg 2 alusel lepingu ülesütlemise

tagajärjel hagejale tekkiv kahju 6 297 000 krooni, kuid kostja keeldus. Hageja andis ruumid üle

5. jaanuaril 2005. a. Hageja otsustas mitte vaidlustada üürilepingu ülesütlemist ja vabastada ruumid

vabatahtlikult, kuna kaotuse korral oleks hageja pidanud tasuma 17. juuni 2002. a lepingu alusel

kolmandale isikule leppetrahvina ligi 10 000 000 krooni. Pärast lepingu erakorralisest ülesütlemisest

teadasaamist ei õnnestunud hagejal leida vastuvõetavatel tingimustel Tallinna vanalinnas sobilikke

ruume oma esinduskaupluse tegevuse jätkamiseks.

17. juuni 2002. a leping on VÕS-i kohaselt üürileping, mille ülesütlemise tagajärjel on hagejale

tekkinud kahju 3 878 340 krooni 69 senti nii otsese varalise kahjuna kui ka saamata jäänud tuluna.

Hageja poolt kauplusesse tehtud investeeringute jääkväärtuseks oli 31. detsembri 2004. a seisuga

767 577 krooni. Hageja koondas 3 kaupluse töötajat, mis põhjustas hageja vara vähenemise

koondamishüvitiste ja makstud sotsiaalmaksu 70 162 krooni 95 sendi võrra. Kokku on lepingu

ülesütlemise tagajärjel hagejale tekkinud otsest varalist kahju 837 739 krooni 95 senti. Hagejal jäi

Suur-Karja 17/19 kaupluse kaudu müümata kaupu, mille tootmiseks oli hageja kulutanud 399 200

krooni 74 senti. Hageja oli sunnitud müüma oma tooteid selles kaupluses kuni 80% odavamalt ning

hagejal jäi saamata 541 400 krooni. Seega hagejal jäi müümata kaupluse jaoks toodetud kaupa ja

allahindluse tõttu müügist saamata tulu kokku 940 600 krooni 74 senti. Rimess MRI OÜ koostatud

hindamisraporti järgi on hagejale esinduskaupluse sulgemise tagajärjel tekkinud saamata jäänud tulu

suuruseks 31. detsembri 2004. a seisuga 2 100 000 krooni, mille hulka ei ole arvestatud otsest varalist

kahju ning kaupade müümata jäämisest või allahindlusega müügist tingitud saamata jäänud tulu.

Seega on lepingu erakorralise ülesütlemisega hagejale põhjustatud saamata jäänud tulu suuruseks

kokku 3 040 600 krooni 74 senti.

Lepingu ülesütlemise tagajärjel on hagejale tekkinud kahju, mille hüvitamise kohustus lasub kostjal

tulenevalt VÕS § 323 lg-st 2. Kinnistusraamatusse ei olnud kantud märget üürilepingu kohta. Hageja

leidis, et kuna VÕS § 324 võimaldab üürnikul nõuda märke tegemist kinnistusraamatusse ja seeläbi

välistada üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine § 323 alusel uue üürileandja tungiva omavajaduse

tõttu, saab tungivat omavajadust tõlgendada laiemalt. VÕS § 323 tähenduses on see ka juhul, kui

esinevad majanduslikud kaalutlused äriruumi kasutamiseks tulusamal ja perspektiivikamal viisil.

VÕS § 313 lg 1 ja § 323 lg 1 on üld- ja erinormi vahekorras. Kuna VÕS § 323 lg 1 alusel on

määravaks üksnes uue omaniku tungiv omavajadus üüritud ruumi suhtes, ei toimu sel alusel

üürilepingu ülesütlemisel üürniku ja üürileandja huvide kaalumist, nagu see on iseloomulik

ülesütlemise aluseks oleva mõjuva põhjuse väljaselgitamisel VÕS § 313 lg 1 kohaselt. VÕS § 323

lg 2 sõnastusest tuleneb, et üürnik tuleb panna sellisesse olukorda, milles ta oleks, kui ta oleks saanud

üüripinda kasutada üürilepingu tähtaja möödumiseni. VÕS § 323 väljatöötamisel on võetud

eeskujuks Šveitsi õiguse regulatsioon, mille kohaselt üürileandja tungiv omavajadus on laialt

tõlgendatav. Muuhulgas võib see seisneda ka majanduslikes põhjustes. Kolmanda isiku tungiv

omavajadus seisnes selles, et ta vajas hageja valduses olnud kaupluseruume luksushotelli tarbeks,

mille rajamine ei olnud võimalik ilma hageja valduses olnud kaupluseruumide lammutamiseta.

Kolmas isik võttis kinnistu ostmiseks ka laenu ning kõikidest Suur-Karja 17/19 hoonet koormavatest

üürilepingutest igas kuus saadavad üürisummad ei kompenseerinud kolmanda isiku tehtavaid laenu

tagasimakseid pangale.

Kui kolmandal isikul puudus tungiv omavajadus lepingu ülesütlemiseks VÕS § 323 lg 1 alusel, siis

lasub kostjal kui käendajal § 291 lg 4 alusel kohustus hüvitada hagejale tekkinud kahju. Tulenevalt

VÕS § 145 lg-st 1 vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees

solidaarselt.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja vabastas üüripinna põhjendamatult, sest kolmandal isikul

puudus tungiv omavajadus pinna suhtes. Seega oli üürilepingu ülesütlemine kolmanda isiku poolt

seadusega vastuolu tõttu tühine. Üürilepingu ülesütlemine VÕS § 323 lg 1 alusel eeldab, et

ülesütlemiseks on mõjuv põhjus. See esineb juhul, kui on olemas asjaolu, mille tõttu ülesütlemist

sooviva poole huvid lepingu lõpetamiseks kaaluvad üles teise lepingupoole huvid lepingu jätkumise

vastu. Kolmas isik ei kaalunud üldse enda ja hageja huve, vaid eeldas, et tema äriplaani teostamine on

olulisem hageja huvist kaubandustegevuse jätkamise vastu. VÕS eelnõu seletuskirja kohaselt oli

§ 323 lg 1 mõtteks üürileandja kaitsmine üllatuslike üürilepingute eest. Kinnistu koormatus

üürilepingutega selgus juba avaliku enampakkumise dokumentidest. Ka 29. juuni 2004. a

müügilepingu p-st 2.2.4 ilmneb, et kolmas isik oli teadlik lepingu eset koormavatest üürilepingutest.

Ostes sellise kinnistu, võttis kolmas isik endale teadlikult riski üürilepingute vähesest majanduslikust

otstarbekusest. VÕS § 323 lg 1 alusel ei ole võimalik üürilepinguid üles öelda põhjusel, et lepingute

jätkamine ei sobi kokku kinnistu uue omaniku äriplaanidega või ei ole majanduslikult otstarbekas.

Hagejal ei olnud lepingu ennetähtaegsele lõpetamisele vastuväiteid ja ta vabastas ruumid

vabatahtlikult. Ruumide üleandmise akti p-s 6 hageja ja kolmas isik kinnitasid, et neil ei ole teineteise

vastu mingeid pretensioone ega nõudeid. Hageja oleks pidanud ülesütlemise vaidlustama või tühist

ülesütlemisavaldust ignoreerima. Hageja viited VÕS § 324 kohaldamisele on asjakohatud. Hageja ei

nõudnud üürilepingu kohta märke kandmist kinnistusraamatusse.

Hageja ei ole kahju tekkimist ja selle suurust tõendanud. Tulenevalt Riigikohtu 21. detsembri 2005. a

otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05 võiks hageja teoreetiliselt nõuda saamata jäänud tulu

maksimaalselt aja eest, mil ta Suur-Karja tänava ruumide asemele uusi ruume otsis või oleks võinud

otsida. Hageja on hagi esitanud vale isiku vastu. Hageja ei tõendanud, et just kostja vastutab

väidetava kahju tekitamise eest. Hagejal kahju tekkimise ja kostja tegevuse vahel puudub põhjuslik

seos. Kahju tekkimise eest vastutab kolmas isik kui lepingu ülesöelnud isik, mitte aga kostja.

Tulenevalt VÕS § 291 lg-st 4 võiks kostja vastutada äärmisel juhul käendajana, aga mitte mingil

juhul põhivõlgnikuna.

3. Kolmas isik kostja poolel OÜ Aldera Invest leidis, et hagi rahuldamine on põhjendatud. Kolmas

isik ütles üürilepingu üles seetõttu, et ta vajas lepingu esemeks olevaid ruume tungivalt ise.

Üürilepingu ülesütlemise peamiseks põhjuseks oli kolmanda isiku soov teenida hagejaga kehtinud

üürilepingust suuremat tulu. Ebaõige on kostja väide, et kuivõrd VÕS § 291 alusel läksid üürilepingu

esemeks olevate ruumide võõrandamisega kostjalt kolmandale isikule üle ka üürileandja õigused ja

kohustused, siis peaks kolmanda isiku poolt hagejale üürilepingu lõpetamisega tekitatud kahju

hüvitama kolmas isik, mitte kostja. Nimetatud säte ei ole asjakohane, kuna see reguleerib olukorda,

kus üürilepingut rikutakse, mitte ei lõpetata. VÕS § 323 lg 1 muutuks kostja eelnimetatud

seisukohaga nõustumisel sisutuks.

4. Harju Maakohus jättis 19. juuni 2007. a otsusega hagi rahuldamata. Tulenevalt võlaõigusseaduse,

tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS)

§ 12 lg-st 1 kohaldas kohus vaidluse lahendamiseks VÕS-is sätestatut. Kolmas isik võttis omaks, et

üürilepingu ülesütlemise peamiseks põhjuseks oli tema soov teenida hagejaga kehtinud üürilepingust

suuremat tulu. Kuna hageja on aktsepteerinud üürilepingu ülesütlemise õigusliku alusena VÕS § 323

lg-t 1 ning sellest tulenevalt tungiva omavajadusena kolmanda isiku soovi saada hagejaga sõlmitud

üürilepingust suuremat tulu, on pooltevaheline üürileping lõpetatud sisuliselt poolte kokkuleppel ning

kolmanda isiku poolt ülesütlemist õigustaval alusel. Üürilepingu ülesütlemise teate kohaselt vajab

kolmas isik hageja valduses olevaid äriruume tungivalt ise. Tungiv vajadus tuleneb asjaolust, et

kolmas isik soovib hoone ehitada ümber hotelliks ning hageja kasutatavate äriruumide asemele on

kavandatud ehitada hotelli fuajee. Hiljem selgus hageja seletustest, et tema kasutuses olnud kaupluse-

ja laoruumidesse oli kolmas isik rekonstrueerimise tulemusel rajanud hoopis luksushotelli restorani.

Seega üürilepingu ülesütlemise ajal polnud kolmandale isikule selge, mida hageja renditud

ruumidesse kavandada. Hageja on eelistanud tekkinud olukorras kolmanda isiku nn tungivat

omavajadust enda ärihuvidele.

Hageja ei pidanud vajalikuks üürilepingu ülesütlemist kohtus vaidlustada, kuna kohtumenetlus võib

kujuneda pikaajaliseks ning tuua hagejale kaasa põhjendamatuid kulutusi. Seega ei olnud hageja ka

ise veendunud selles, et kolmas isik omas üürilepingut üles öeldes selleks tungivat omavajadust.

Hageja ei ole nõudnud kolmandalt isikult tungiva omavajaduse olemasolu tõendamist ning on asunud

ise seda tõendama, et luua endale õiguslik alus ja eeldused, tuginemaks oma hagis kostja vastu VÕS

§ 323 lg-le 1.

Hageja enda ärihuvides oleks olnud nõuda alates 1. juulist 2002. a VÕS § 324 lg 1 alusel

kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Seadusega ettenähtud õigusi saab teostada

teatavasti vaid isik ise ja kohatu on hageja seisukoht, et kostja ei seadnud teadlikult hageja kasuks

märget kinnistusraamatusse. Kostja põhjenduste kohaselt pole hageja kostjale sellekohast soovi

kunagi avaldanud. Seega on hageja võtnud talle üürilepingu ülesütlemise tagajärjel tekkinud

väidetava otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu osas kogu vastutuse riisiko enda kanda.

Tõendamist ei leidnud, et kolmas isik on hagejale üürilepingut üles öeldes rikkunud lepingut VÕS

§ 323 lg 1 mõttes ning et lepingu ülesütlemine hagejale oli tingitud kolmandal isikul esineva tungiva

omavajaduse tõttu. Puudub õiguslik alus hagi rahuldamiseks hagis märgitud asjaoludest ja

põhjendustest lähtudes. Kuna kostja süülist käitumist käsitletavas õigussuhtes ei ole veenvalt

tõendatud, puudub ka selle tulemusel tekkinud otsene varaline kahju ja muud hagejale negatiivsed

materiaalsed tagajärjed saamata jäänud tuluna.

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus kohtuotsuse tühistada ning

teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Maakohus ei hinnanud väiteid, mis seonduvad üürileandja tungiva omavajaduse laiema

tõlgendamisega äriruumide puhul ning VÕS § 323 tõlgendamisega koosmõjus §-ga 324. Äriruumi

üürilepingu puhul on tungiva omavajadusega tegemist ka siis, kui uus üürileandja soovib üüripinda

kasutada endale tulutoovamal viisil, kui seda võimaldab äripinna senise kasutamise jätkamine.

Hageja on esitanud kohtule kahju hüvitamise nõude kostja vastu ja seetõttu on maakohtu viited märke

puudumise kohta asjakohatud. Üürileandja tungiv omavajadus ei pea olema tuvastatud jõustunud

kohtuotsusega. Hageja otsustas mitte vaidlustada lepingu erakorralist ülesütlemist, kuna kolmandal

isikul oli tungiv omavajadus hoone suhtes ning ta võis esitada leppetrahvi tasumise ja kahju

hüvitamise nõude.

Tungivat omavajadust ei saa hinnata seonduvalt sellega, kuidas uus omanik otsustas talle kuuluvat

hoonet kasutada. Kuna Savoy Boutique Hotell on viietärniline luksushotell, omavad tähendust

asjatundja Toomas Unduski 2. oktoobril 2006. a koostatud arvamus ja tema antud ütlused. Kolmas

isik ütles üles kõikide Suur-Karja 17/19 hoone üürnikega sõlmitud üürilepingud. Seega seisnes tema

tungiv omavajadus VÕS § 323 lg 1 tähenduses selles, et ta soovis rajada Suur-Karja 17/19 asuvasse

hoonesse luksushotelli, kuid tingituna ruuminappusest, hoone ehitustehnilistest eripäradest ja

luksushotelli kontseptsioonist, oli välistatud hageja esinduskaupluse edasine tegutsemine rajatava

hotelliga ühes majas. Lisaks pidi kolmas isik hakkama kinnistut majanduslikult efektiivsemalt

kasutama, et 18 kalendrikuu jooksul 18 250 000 krooni suurune laen tagasi maksta ning intressi

tasuda.

Hageja ja kolmas isik ei lõpetanud lepingut kokkuleppel. Asjas on esitatud kolmanda isiku poolt

20. septembril 2004. a saadetud üürilepingu ülesütlemise avaldus. Kohus on üleandmise-

vastuvõtmise akti p 6 ebaõigesti hinnanud. Vältimaks leppetrahvi nõuete esitamist, sätestati

nimetatud aktis, et hagejal ja kolmandal isikul ei ole üksteise vastu pretensioone. Leping lõppes selle

ülesütlemisega 22. detsembril 2004. a, mitte kokkuleppega 5. jaanuaril 2005. a, kui allkirjastati

üleandmise-vastuvõtmise akt.

Hageja on õigustatud nõudma kostjalt kahju hüvitamist VÕS § 323 lg 2 alusel. VÕS § 323 lg 2

sätestab eelmise üürileandja süüst sõltumatu garantiivastutuse juhtudeks, kus uus üürileandja ütleb

lepingu erakorraliselt üles ja see tekitab üürnikule kahju.

Kui kolmandal isikul puudus tungiv omavajadus üürilepingut üles öelda, oleks tegu lepingu

rikkumisega kolmanda isiku poolt ja kostjal kui käendajal lasuks VÕS § 291 lg 4 alusel kohustus

hüvitada hagejale tekkinud kahju. Ka kostja on ise oma 4. oktoobri 2006. a vastuses möönnud, et ta

võib äärmisel juhul vastutada hageja ees kui käendaja. Kohus on jätnud käsitlemata hageja väited,

mis puudutavad kahju hüvitamise nõuet VÕS § 291 lg 4 alusel. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise

tõttu ligi 22 aastat ja viis kuud kokkulepitust varem on hagejale tekkinud varaline kahju.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata.

6. Kolmas isik pidas apellatsioonkaebust põhimõtteliselt õigeks ja leidis, et selle rahuldamine on

põhjendatud. Kolmas isik ei nõustunud ainult hageja alternatiivse õigusliku positsiooniga, mille

kohaselt juhul, kui kohus tuvastab, et üürilepingut ei lõpetatud tungiva omavajaduse tõttu, tuleks

apellatsioonkaebus rahuldada VÕS § 291 lg 4 alusel.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 21. detsembri 2007. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata.

Sellest, kas uuel üürileandjal OÜ-l Aldera Invest oli seaduslik alus äriruumi üürilepingu

ülesütlemiseks, s.o kas ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise, sõltub, kas hageja on õigustatud nõudma

kostjalt lepingu ülesütlemise tagajärjel tekkinud otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu

hüvitamist VÕS § 323 lg 2 alusel. Kui uue üürileandja vajadus üürilepingu esemeks olnud ruumi

järele ei leia tuvastamist, tuleb anda hinnang sellele, kas esineb alus VÕS § 291 lg 4 kohaldamiseks,

s.o kas uus üürileandja on üürilepingut üles öeldes rikkunud üürilepingust tulenevat kohustust ja

põhjustanud sellega hagejale kahju, mis tuleb kostjal hüvitada.

Hagi rahuldamiseks VÕS § 323 lg 2 järgi puudus alus, sest tõendamist ei leidnud asjaolu, et uus

üürileandja OÜ Aldera Invest vajas üüritud ruumi tungivalt ise. Samuti ei leidnud tõendamist, et uus

üürileandja oleks üürilepingut rikkunud, mille tagajärjena võiks tekkida kostja vastutuse küsimus

VÕS § 291 lg 4 alusel.

VÕS § 323 lg 1 järgi on äriruumi üürilepingut võimalik üles öelda üksnes siis, kui uus üürileandja

vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Tungiv vajadus on hinnanguline kriteerium. OÜ Aldera Invest

kohtumenetluses avaldatud põhjendus üürilepingu ülesütlemise vajaduse kohta - teenida suuremat

tulu - ei ole praegusel juhul hinnatav sellise vajadusena. Üürilepingu ülesütlemise avalduses

avaldatud vajadus - soov ehitada kinnistul asuv hoone hotelliks, mille fuajeeks saaks hageja kasutuses

olevad ruumid - OÜ Aldera Invest tungiva omavajaduse sisu ei ava. VÕS § 323 lg 1 ei välista

täielikult üürileandja majanduslikku vajadust, kuid praegusel juhul ei olnud üürilepingu ülesütlemine

oma majandusliku vajaduse tõttu õigustatud. Hotelli ehitamine, s.o kinnisvara arendamine ja tänu

sellele suurema kasu saamine võrreldes hagejalt laekuvate üürimaksetega, ei ole hinnatav üüritud

ruumi tungivalt ise vajamisena VÕS § 323 lg 1 tähenduses. Seda ei muuda asjaolu, et OÜ Aldera

Invest võttis kinnistu ostmiseks laenu ja tal on kohustus see koos intressiga tagasi maksta, eriti kui

arvestada asjaolu, et laenulepingu p 5.3 kohaselt pidi OÜ Aldera Invest pangalaenu tagasi maksma

korteriomandite müügist saadava tulu arvel (tlk 568). Hotelli ehitamine vaidlusalusel kinnistul

asuvasse hoonesse ei olnud kolmanda isiku jaoks möödapääsmatu. Kuigi OÜ-l Aldera Invest oli

põhiseadusest (PS § 32) tulenev õigus oma omandit vabalt vallata ja kasutada, võivad omaniku

õigused olla kitsendatud seaduse või teiste isikute õigusega, milleks on ka üürniku õigus kasutada

temale üürilepingu alusel kasutamiseks antud ruume lepingus kokkulepitud tähtaja lõpuni. Seda

õigust saab lõpetada üksnes seaduses sätestatud alusel. Üürilepingu ülesütlemine üksnes soovi tõttu

hakata üüritud asja kasutama teisel otstarbel ja majanduslikult tasuvamal viisil, on vastuolus VÕS

§ 323 lg 1 mõttega.

Kuigi üürilepingu kohta märke puudumine kinnistusraamatus VÕS § 324 järgi ei ole otseselt

seostatav hageja kahju hüvitamise nõudega, käsitas maakohus seda küsimust kui hageja poolt

kasutamata jäetud võimalust enda huvide kaitsmiseks.

Hageja nõustumine üürilepingu ülesütlemisega seda kohtus vaidlustamata ja ruumide vabatahtlik

vabastamine ei võimalda teha järeldust, nagu oleks hageja õigusi üürilepingu ülesütlemisega rikutud.

Oma käitumisega väljendas hageja sisuliselt nõustumist kolmanda isiku tegevusega ja see välistab

kostja vastu esitatud kahju hüvitamise nõude rahuldamise nii VÕS § 323 lg 2 kui ka § 291 lg 4 alusel.

Kuigi formaalselt oli tegemist üürilepingu ülesütlemisega VÕS § 323 lg 1 järgi, oli hagejal ja

kolmandal isikul sisuliselt kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks ja üüritud ruumide kolmandale isikule

üleandmiseks.

Ilma õigusliku aluseta üürilepingu ülesütlemine on tühine ja hagejal ei oleks tekkinud selle kohtu

poolt tuvastamise korral leppetrahvi tasumise ega kahju hüvitamise kohustust. Kohtumenetluse kulud

oleks aga kandnud TsMS § 162 lg 1 järgi pool, kelle kahjuks otsus tehakse.

Olukorras, kus hageja kaitseb ja õigustab igati kolmanda isiku seadusvastast üürilepingu ülesütlemist,

rikub hageja kostjalt kahjuhüvitise nõudmisega hea usu põhimõtet (VÕS § 6). Hageja on avaldanud

äriruumide üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 6, et tal ei ole OÜ-le Aldera Invest mingisuguseid

pretensioone ega nõudeid seonduvalt ruumide vabastamise ja üleandmise ajaga (tlk 52). Seega on

hageja oma võimalikest nõuetest OÜ Aldera Invest kui põhivõlgniku vastu loobunud ja ei teki ka

küsimust kostja kui käendaja vastutusest VÕS § 291 lg 4 tähenduses.

VÕS § 323 lg 2 kohaldamine ei eelda eelmise üürileandja süüd ning maakohtu sellekohane järeldus

tuleb kohtuotsuse põhjendavast osast välja jätta. Kuna hageja nõude rahuldamiseks puudub õiguslik

alus, ei pea ka otsuses käsitlema väidetava kahju olemasolu ja selle suuruse küsimust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

VÕS § 323 lg 1 teine lause sätestab uue üürileandja tungiva omavajaduse mõiste. Ringkonnakohus on

jõudnud ebaõigele järeldusele, nagu ei esinenuks iseseisva nõudeta kolmandal isikul tungivat

omavajadust hagejaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja arvates saab tungiva

omavajadusega olla tegemist muuhulgas siis, kui varem sõlmitud üürileping teeb võimatuks või

olulisel määral takistab asja uuel omanikul omandatud vara kasutamist selliselt, nagu uus omanik

soovib. VÕS § 323 lg 1 kordab PS § 32 lg-s 2 ning AÕS § 68 lg-s 1 sätestatud põhimõtet, et uus

üürileandja ja asja uus omanik võib enda omandatud asja vastavalt oma soovile vallata, kasutada ja

käsutada, kui uue üürileandja soov on tõsiseltvõetav ja kaalukas. Iseseisva nõudeta kolmas isik soovis

rajada Suur-Karja 17/19 kinnistu oluliseks osaks olevasse hoonesse luksushotelli, mida takistas

hagejaga sõlmitud pikaajaline äriruumi üürileping. Tungiv omavajadus seisnes ka vajaduses vältida

ebaefektiivset majandustegevust ning kahjumi tekkimist. VÕS § 323 lg 1 alusel ei tule üürilepingu

erakorralisel ülesütlemisel uue üürileandja ning üürniku huve kaaluda.

Tallinna Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja

põhjendatuse nõuet, jättes arvestamata asjatundja T. Unduski seisukohad.

Suur-Karja 17/19 hoones paiknenud äriruumide üürilepingu ülesütlemine kolmanda isiku poolt rikkus

VÕS § 323 lg 1 alusel hageja õigusi, sest üürilepingu ülesütlemisega põhjustati talle kahju. VÕS

§ 323 lg 2 või § 291 lg 4 alusel kahju hüvitamise nõude esitamise eeltingimuseks ei ole üürilepingu

ülesütlemise vaidlustamine üürniku poolt.

Ringkonnakohus ei ole andnud hinnangut asjaolule, miks hageja ei vaidlustanud üürilepingu

erakorralist ülesütlemist ning kuidas tuleks mõista ruumide üleandmis-vastuvõtuakti p 6 sõnastust.

Hageja ei ole nõuetest loobunud ega lepingut lõpetanud poolte kokkuleppega.

9. Kostja palub jätta hageja kassatsioonkaebus rahuldamata ning ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kostja palub hagejalt välja mõista enda kasuks kohtukulud.

10. Kolmas isik ei ole kassatsioonkaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ja TsMS § 691 p 2 kohaselt tuleb

ringkonnakohtu otsus osaliselt tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb

tühistatud osas saata samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

12. Kohtud on asjas tuvastanud järgmised asjaolud ja pooled ei vaidle nende üle:

1) hageja ja kostja olid 17. juunil 2002. a sõlminud tähtajalise rendilepingu kehtivusega 31. maini

2027. a.

2) kostja müüs 29. juulil 2004. a kinnistu, millel asus ka lepingu ese, kolmandale isikule, kes kanti

kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna 1. septembril 2004. a.

3) kolmas isik ütles 20. septembri 2004. a ülesütlemisavaldusega hagejale lepingu üles

võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 alusel alates 22. detsembrist 2004. a.

4) hageja nõuab kostjalt kui rendilepingu eseme eelmiselt omanikult lepingu ülesütlemisega tekitatud

kahju hüvitamist VÕS § 323 lg 2 või kui käendajalt VÕS § 291 lg 4 alusel.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele alates

1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. 17. juunil

2002. a sõlmitud leping oli kestvusleping, seega tuleb VÕSRS § 12 lg 1 kohaselt kohaldada

võlaõigusseadust.

13. Esmalt peatub kolleegium kolmanda isiku poolsel üürilepingu ülesütlemisel VÕS § 323 lg 1

alusel. VÕS § 323 lg 1 järgi võib elu- või äriruumi üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste

üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise tõttu uus üürileandja üürilepingu üles öelda

üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Seda õigust kasutades ei riku uus üürileandja

üürilepingut. Samas võib üürilepingu ülesütlemine tuua endaga kaasa üürniku õiguse nõuda eelmiselt

üürileandjalt ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 323 lg 2 alusel, kui uus omanik ütleb

lepingu üles enne tähtaega.

Kolleegium on nõus ringkonnakohtu seisukohaga, et sellest, kas uuel üürileandjal oli VÕS § 323 lg 1

alusel õigus äriruumi üürilepingut üles öelda, sõltub, kas hageja on õigustatud nõudma kostjalt

lepingu ülesütlemise tagajärjel tekkinud otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu hüvitamist VÕS

§ 323 lg 2 alusel.

Kinnisasja omandaja saab lisaks üldistele lepingu erakorralise lõpetamise alustele elu- või äriruumide

tähtajalise või tähtajatu üürilepingu kolme kuu jooksul kolmekuulise etteteatamistähtajaga (VÕS

§ 323 lg 1, § 312) üles öelda vaid tungival omavajadusel, mille esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi

kaaluda. Tegemist on lepingu eseme omandaja õigusega ning kolleegium on seisukohal, et VÕS

§ 323 lg 1 ei eelda, erinevalt § 313 lg-st 1, lepingu poolte huvide kaalumist (vt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 21. mai 2004. a lahendit tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04).

Kinnisasja võõrandamine iseenesest ei anna alust üürilepingut VÕS § 323 lg 1 alusel lõpetada. Uuel

omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Omavajadus tähendab

üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks.

Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras (nt

teda ähvardab pankrot, mida saaks vältida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega), vaid pigem

tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku

hoida oma kulusid.

Üldjuhul sõlmivad äriühingud äriruumide üürilepingu majandusliku kasu saamise eesmärgiga ning

äriühingu tungiv omavajadus omandatud eseme kasutamiseks saab tavapäraselt olla seotud vaid tema

majanduslike huvidega. Vaatamata sellele on kolleegium seisukohal, et VÕS § 323 lõike 2 mõttest ei

tulene, et üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kasumi tõstmine võiks olla tähtajalise

üürilepingu ülesütlemise aluseks. Juriidilise isiku omavajadus võib seisneda näiteks üürilepingu

eseme kasutamises enda tootmistegevuseks või bürooruumideks, st õiguslikus mõttes peaksid

ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik olema identsed.

Hageja põhjendab oma nõuet kostja vastu väitega, et kinnistut, millel asus rendiese, ei olnud võimalik

kolmandal isikul ümber ehitada hotelliks ilma, et rendilepingut üles öeldaks, samuti oli kolmas isik

võtnud kinnistu ostmiseks laenu, mida üürilepingutest saadavad üürisummad ei kompenseerinud.

Nimetatud põhjused annavad aga väga kergesti ühele lepingupoolele võimaluse kunstlikult tekitada

omavajadust, mis oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Kolleegium on seisukohal, et kinnistu ostmiseks laenu võtmine kujutab endast kolmanda isiku

normaalsest majandustegevusest tulenevat tavapärast riski, mis ei ole tungivaks omavajaduseks VÕS

§ 323 lg 1 mõttes. Ka hotelli ehitamine kujutab kolmanda isiku suurema kasumi saamisele suunatud

tavapärast majandustegevust. Vaidlustatud ei ole asjaolu, et kolmas isik oli kinnistut omandades

teadlik sõlmitud rendilepingutest, ta pidi olema võimeline tulevikus võetavaid riske õigesti hindama.

Tähtajaliste rendilepingutega seotud kinnisasjale hotelli ehitamine või kinnisasja ostmiseks laenu

võtmine, mille tasumine osutub üle jõu käivaks, ei ole tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks

lepingu ülesütlemist.

14. Kolleegium on seisukohal, et ei ole siiski välistatud, et hageja ja kolmas isik võisid olla sõlminud

üürilepingu lõpetamise kokkuleppe. Kolleegium peab aga vajalikuks märkida, et kohtud ei ole õigesti

käsitlenud võimaliku kokkuleppe alusena 5. jaanuari 2005. a äriruumi üleandmise-vastuvõtmise akti.

Nimetatud akt puudutab vaid ruumide seisukorda nende üleandmisel (arvestite näidud, võimalikud

ruumidesse jäetud esemed, ruumides avastatud puudused) ega sisalda ühtegi viidet pooltevahelisele

üürilepingule. Tegemist on kokkuleppega, mis ei ole seotud pooltevahelise üürilepinguga ning on

sõlmitud sellest erineva eesmärgiga (vt Riigikohtu 7. novembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-

110-05). Üleandmise-vastuvõtmise akti punktis 6 on selgelt väljendatud, et pooltel ei ole teineteise

vastu mingisuguseid nõudeid seonduvalt ruumide vabastamise ja üleandmisega.

Seda, kas hageja ja kolmanda isiku vahel oli kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks, tuleb kohtul

hinnata lähtudes nende tahteavaldustest, mis eelnesid lepingu lõpetamisele ja ruumide vabastamisele.

Kui kolmanda isiku ja hageja tehtud tahteavalduste hindamisel selgub, et hageja oli nõus üürilepingu

lõpetamisega või veelgi enam, lõpetamine vastas ka tema enda huvidele, saab üürilepingu lugeda

lõpetatuks poolte kokkuleppel.

15. Järgnevalt käsitleb kolleegium hageja nõuet kostja vastu VÕS § 291 lg 4 alusel. VÕS § 291 lg 4

eesmärgiks on kaitsta üürnikku kogu üürilepingu kehtivusaja jooksul ka juhul, kui kinnisasja omanik

on vahetunud. Kui uus üürileandja on üürilepingust tulenevat kohustust rikkunud, siis vastutab VÕS

§ 291 lg 4 alusel eelmine üürileandja kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu

käendaja. Et hagejal tekiks kostja vastu sellest sättest tulenev nõue, peab kolmas isik olema üles

öeldes rikkunud üürilepingust tulenevat kohustust ja põhjustanud sellega hagejale kahju.

Iseenesest ei ole üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine lepingurikkumine, kuid kolleegium toetub

oma 21. mai 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04 ja 9. märtsi 2006. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-

1-2-06 väljendatud seisukohale, mille kohaselt, kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud

ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine

endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju

hüvitamise kohustus.

Kolmas isik ütles üürilepingu üles VÕS § 323 lg 1 alusel, tuginedes omavajadusele. Hageja väitel oli

kolmanda isiku omavajadus põhjendatud ning ta vabastas üürilepingu eseme, tuginedes üürilepingu

punktile 6.8, mis sätestas leppetrahvi kokkuleppe juhuks, kui üürnik ei vabasta üüritud ruume

õigeaegselt. Olles sunnitud üüritud ruumidest lahkuma, ei olnud hagejal võimalust lepingu eset

kasutada vastavalt kokkuleppele ja kostja on oma kohustust rikkunud. Kolleegium leiab, et kui kohus

jõuab asja uuel läbivaatamisel seisukohale, et üürilepingut ei lõpetatud poolte kokkuleppel (vt p 13),

võib olla hagejal nõue kostja vastu VÕS § 291 lg 4 alusel.

16. Hagejal oli võimalus VÕS § 324 lg 1 alusel nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke

tegemist, märge oleks välistanud üürileandja õiguse lepingut üles öelda VÕS § 323 lg 1 alusel.

Hageja ei ole ülesütlemist vaidlustanud. Kolleegium on seisukohal, et lepingu ülesütlemise aluse

vaidlustamata jätmine või VÕS § 324 lõikes 1 sätestatud märke tegemise võimaluse kasutamata

jätmine ei võta hagejalt õigust nõuda kahju hüvitamist, kuid need asjaolud võivad olla arvestatavad

kahju suuruse kindlaksmääramisel.

17. Kassatsioonkaebuste osalise rahuldamise tõttu tuleb kostjatele TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada tasutud kassatsioonikautsjon. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja

täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja

määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle

tulemusest.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa