3-2-1-5-08 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-5-08

Otsuse kuupäev

Tartu, 14. märts 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

OÜ BREM Kinnisvarahooldus hagi Merike Petersoni vastu

49 621 krooni 44 sendi saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 26. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-02-341

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Merike Petersoni kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ BREM Kinnisvarahooldus (registrikood xxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Aivar Ennok

Kostja Merike Peterson (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Martin Männik

Asja läbivaatamise kuupäev

18. veebruar 2008. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. oktoobri 2007. a otsus ning saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Eldur Petersonile Merike Petersoni kassatsioonkaebuselt 20. novembril 2007. a

tasutud kautsjon 497 (nelisada üheksakümmend seitse) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ BREM Kinnisvarahooldus (edaspidi hageja) esitas 15. novembril 2002. a hagi Merike

Petersoni (edaspidi kostja) vastu, paludes kostjalt välja mõista 50 464 krooni 40 senti. Menetluse

kestel hageja vähendas nõuet ning palus kostjalt välja mõista ajavahemiku eest 1998. aasta maist kuni

2002. aasta septembrini võlgnevuse 26 723 krooni 49 senti ning viivise 22 897 krooni 95 senti, kokku

49 621 krooni 44 senti ja kohtukulu.

Hagiavalduse kohaselt erastas kostja eluruumi asukohaga Xxxxxxxxx x-xx Tallinnas ning on

eluruumi omanik. Xxxxxxxxx x elamut haldas kuni 30. septembrini 2002. a hageja. 11. aprillil

1995. a sõlmis hageja õiguseelneja Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte kostjaga

elamu (korteri) haldamise lepingu nr 1501/95. Lepingu p 3.1 kohaselt kohustus kostja tasuma

hagejale hooldus- ja kommunaalteenuste eest iga kuu 20. kuupäevaks vastavalt esitatud arvetele.

Arve tähtajaks tasumata jätmise korral kohustus kostja maksma hagejale viivist 0,5% iga viivitatud

päeva eest. Kostja jättis oma lepingulised kohustused täitmata. Hageja nõue hõlmab ajavahemikku

1998. a maist kuni 30. septembrini 2002. a. Kostjale esitati arved osutatud ja ostetud teenuste eest

arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Teenuste osas, mille maksumust arvestatakse

üldpinna ruutmeetrite põhjal, tegi hageja ümberarvestuse alates 2002. a aprillist. Ümberarvestuse

aluseks oli 14. märtsi 2002. a akt. Kostja pidi tasuma kuni 30. septembrini 2002. a hageja

õiguseelnejale. Hageja edastas 2001. a märtsist kuni 2001. a septembrini ja 2002. a jaanuarist kuni

2002. a juulini arved AS-i Eesti Elektronpost vahendusel. Kui kostja arveid ei saanud, pidi ta

pöörduma hageja poole kordusarvete saamiseks.

Viimane makse laekus kosjalt 4. jaanuaril 2002. a summas 3751 krooni 30 senti. Kostja ei ole

võlgnevust vaidlustanud ega teatanud hagejale asjaolust, mis takistab tal lepingujärgset kohustust

täita. Kokku pidi kostja tasuma 67 535 krooni 40 senti. Kostja on tasunud 39 967 krooni 95 senti.

Kostja maksetest ei selgu, milliste teenuste eest ta hagejale tasus ning milliste eest jättis tasumata.

Kostja korteri üldpind on 61,5 m2 ja köetav pind (elamispind) 58,5 m2. Kostja ei vaidlustanud seda

asjaolu ka tsiviilasjade nr 2/3/227-2621/97 ja nr II-2/781/00 raames. Poolte 11. aprillil 1995. a

sõlmitud leping sätestas, et tasu arvestatakse korteri üldpinna järgi. Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari

1999. a määruse nr 38 järgi loetakse eluruumi üldpinnaks kõigi elu- ja abiruumide, lodþade, külmade

verandade, rõdude, terrasside ja külmade panipaikade põrandapindade summat.

Elamu soojasõlme rekonstrueerimiseks oli hagejal õigus võtta laenu. Kostja soojasõlme maksumust

laenu võtmise ajal ei vaidlustanud. Remondifondi kogutud raha kasutati vaid selleks ettenähtud

otstarbel. Võlgnevuse tekkimise ajal olid piirmäärad tehtavatele kulutustele ja osutatavatele

teenustele 1. jaanuarist 1998. a kuni 31. detsembrini 1998. a kehtestatud Tallinna Kesklinna Valitsuse

15. detsembri 1997. a korraldusega nr 466 ning alates 1. jaanuarist 1999. a Tallinna Kesklinna

Valitsuse vanema 29. detsembri 1998. a korraldusega nr 584.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Vastuväidete kohaselt on hageja nõudesse arvestanud ka võla,

mille kostja on kohtuotsuse alusel juba tasunud. Elamu haldamise lepingu p 6 kohaselt kehtib leping

kuni korteriühistu asutamiseni. KÜ V kanti registrisse 28. novembril 2001. a. Lepingu pooled ja

kohustatud subjekt ei leppinud kokku lepingu kehtivuse pikendamises. Nõue saab ulatuda kuni

28. novembrini 2001. a.

Kostja tasus hagejale lepinguga kokkulepitud teenustasu tariifi ja vahendatud teenuste eest täies

ulatuses, v.a teleantenni hooldusteenus, kuna elamus on kaabeltelevisioon. Hageja suurendas

osutatavate teenuste hinda ühepoolselt. Lepingu p 2.1 kohaselt ei ületa teenustasu tariif 4 krooni

korteri üldpinna 1 m2 kohta kuus. Arvete järgi ulatuvad teenustasud 9 kroonini 1 m2 kohta kuus.

Elamuseaduse (edaspidi ES) § 371 lg 1 kohaselt on üüri piirmäära kehtestamise õigus ainult kohaliku

omavalitsuse volikogul. Maksukorralduse seaduse § 6 lg 1 sätestab, et kohalikud maksud kehtestab

volikogu seaduse alusel. Kesklinna valitsuse ja kesklinna valitsuse vanema määrused ei saa olla

elamute hooldustasude piirmäärade kehtestamise õiguslikuks aluseks. Piirmäärade kehtestamine ei

anna õigust lepingutingimuste ühepoolseks muutmiseks.

Kesklinna valitsuse 14. märtsi 2002. a eluruumide ümberhindamise akti kohaselt on kostja korteri

üldpinnaks märgitud 58,5 m2, mitte 61,5 m2, nagu märkis arvetel hageja. Kohustatud subjekt

parandas selles osas riikliku ehitusregistri andmeid. Õige ei ole hageja väide, et Vabariigi Valitsuse

26. jaanuari 1999. a määruse nr 38 järgi loetakse rõdude põrandapinnad eluruumide üldpinna sisse,

kuna määrus laieneb ainult ORAS §-s 12 sätestatud eluruumide üürisuhetele.

Hageja pole laenu saanud. ES § 42 lg 1 tähenduses on elamu tehnosüsteemi või selle osade

puudumine remonttöö ja seda tuli finantseerida remonttöödeks kogutud rahast. Korteriomandiseaduse

§ 13 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanikud kohustatud tasuma hageja poolt korteriomanike nõusolekuta

ja neid informeerimata võetud laenu. Haldamise ja majandamise korteriühistule üleandmise akti lisa

nr 1 kohaselt on soojasõlme rekonstrueerimise maksumus 92 661 krooni 39 senti, mitte 260 622

krooni 36 senti, nagu väitis hageja. Seisuga 1. august 2002. a on Xxxxxxxxx x elanikud tasunud

217 365 krooni 92 senti ehk 2,35 korda rohkem kui selle tegelik maksumus. Tallinna Kesklinna

Valitsuse 10. aprilli 1996. a korralduse nr 273 kohaselt on Xxxxxxxxx x elamu soojasõlme

maksumuseks 77 800 krooni 96 senti.

Kostja maksis hagejale 1999. a novembrist kuni 2001. a novembrini 4387 krooni 90 senti ning alates

1998. a maist 4156 krooni 35 senti rohkem, kui pidi tasuma haldamise lepingu järgi. Hagejal puudub

õiguslik alus nõuda kostjalt viivist. Hageja viivisearvestus ei ole seaduslik. See tuleneb hageja enda

tekitatud asjaoludest - teenustasude ühepoolsest suurendamisest, rõdupinna arvestamisest korteri

üldpinna hulka ja elamu soojasõlme remondi eest täiendava tasu nõudmisest elanikelt. Viivise suurus

0,5% on vastuolus ES § 373 lg-ga 3. Hageja arvestas viivist ka arvetelt, mida ta kostjale ei esitanud

(2001. a märts kuni 2001. a september), ja pärast haldamise lepingu kehtivusaja lõppu, s.o kuni

28. novembrini 2001. a, samuti 2002. a jaanuari ja veebruari eest.

Hageja ei kasutanud kostja poolt elamu remondiks makstud 4143 krooni 54 senti Xxxxxxxxx x elamu

remondiks ning ei ole seda korteriühistule tagastanud. Hagiavaldusele lisatud arvete ärakirjad ei vasta

raamatupidamisseaduse § 7 lg-le 7 ja on õigustühised.

3. Harju Maakohus rahuldas 26. veebruari 2007. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks

välja 49 621 krooni 44 senti ning kohtukulu 3500 krooni.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb TsK § 173 lg 1 kohaselt täita kohustised nõuetekohasel

viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt seaduse või lepingu sätetele ning sama seaduse § 174

kohaselt ei ole ühepoolne keeldumine kohustise täitmisest ja ühepoolne lepingu tingimuste muutmine

lubatud, välja arvatud seadusega ettenähtud juhud.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on Tallinnas Xxxxxxxxx x-xx asuva korteriomandi omanik.

Pooled (hageja õiguseelneja Südalinna Kinnisvarahoolduse ME ning kostja) sõlmisid 11. aprillil

1995. a elamu (korteri) haldamise lepingu nr 1501/95. Lepingu p 2.1 kohaselt kohustus hageja

õiguseelneja osutama elamu, milles asub kostja korter, majandamisel ja haldamisel (hooldamisel)

lepingus kokkulepitud teenuseid. Lepingu p-des 2.1.1-2.1.4 nimetatud majapidamise (majandamise)

ja teenuste tasu kokku moodustab summa, mida käsitatakse korteri üldpinna 1 m2 teenustasuna

(majapidamistasuna), millele lisandub maamaks vastavalt maksuameti maamaksustamishindade

teatistele, tingimusel et 1 m2 üldpinna tariif ei ületa 4 krooni eluruumi üldpinna 1 m2 kohta. Lepingu

p 2.2 kohaselt vahendab hageja peale lepingu p-des 2.1.1-2.1.4 nimetatud teenuste õiguseelneja

omanikule vastavate ettevõtete/firmadega sõlmitud lepingute alusel järgmisi kommunaalteenuseid:

küte ja soe vesi, külm vesi ja kanalisatsioon, prügivedu, teleantennihooldus, fonoluku hooldus ning

lifti hooldus. Lepingu p-des 2.2.1-2.2.6 nimetatud vahendusteenuste tariifid kehtestab Tallinna

Linnavalitsus. Omanik kohustub tasuma Südalinna Kinnisvarahoolduse ME esitatud arved osutatud

teenuste eest jooksva kuu 20. kuupäevaks või arve esitamisel 10 päeva jooksul selle kättesaamise

päevast. Arve tähtajaks tasumata jätmise korral kohustub omanik maksma 0,5% viivist iga

tasumisega viivitatud päeva eest.

Tallinna Kesklinna Valitsuse 25. septembri 2002. a kirjast nr 9-11/02/10, teadetest teenuse osutamise

lõpetamise kohta teenuse osutajatele ning kostjale esitatud arvetest nähtub, et hageja osutas ja

vahendas teenuseid Xxxxxxxxx x elanikele, sh kostjale kuni 30. septembrini 2002. a. Kostja ei

tõendanud, et alates KÜ V asutamisest 2001. a novembris oli korteriühistul sõlmitud lepingud

teenuste osutajatega ning et korteriühistu esitas korteriomanikele arveid eluasemekulude ning

hooldus- ja halduskulude tasumiseks. Hageja väiteid hagi ulatuse kohta kinnitab ka 27. augusti

2002. a elamu Xxxxxxxxx x haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akt, mille lisaks on

29. augusti 2002. a lahkarvamuste protokoll. Seega ei olnud elamu haldamine ja majandamise

korraldamine veel 29. augusti 2002. a seisuga lõpule viidud ja korteriühistu elamu haldajana veel ei

toiminud.

Vaidlus on selles, kas hageja pidi lähtuma üldpinna järgi arvestatavate teenuste osas lepingus

sätestatud hinnast 4 krooni üldpinna 1 m2 kohta või oli põhjendatud arvete koostamine Tallinna

Kesklinna Valitsuse korraldustest lähtuvalt. Nimetatud korralduste alusel arvestatud arvetel olevate

summade õigsuse üle ei vaielda. Põhjendatud on hageja seisukoht, et sama problemaatika lahendati

samade poolte vahel varasemas tsiviilasjas nr II-2/781/00 (tlk 56), kus ringkonnakohus tuvastas

jõustunud otsuses, et ebaõige on järeldus, et 1 m2 tariifi suurendamisega üle 4 krooni muutis hageja

ühepoolselt lepingut. Tariifi ei leppinud pooled kokku jääva suurusena. Kostja püüdlus sama asjaolu

üle vaidlust tõstatada on ainetu.

Pooled ei vaidle üldelektri, vee, kanalisatsiooni, vee soojendamise, prügiveo ja küttesummade

suuruse üle. Kostja ei tõendanud, et tal on kaabeltelevisiooni osutamiseks leping operaatoriga.

14. märtsil 2002. a koostati eluruumide ümberhindamise akt (tlk-d 145-146), kus vähendati

Xxxxxxxxx x-xx eluruumi üldpinda 61,5 m2-lt 58,5 m2-le, kuna korteri üldpinnast arvestati välja

rõdu pind 3 m2. Hageja tegi ümberarvestuse 2002. a aprillist. Xxxxxxxxx x eluruumide

ümberhindamine 14. märtsil 2002. a ei oma tagasiulatuvat jõudu. Kostja taotlusel teha ümberarvestus

tagasiulatuvalt 1998. a maini puudub õiguslik alus.

Lepingu p-s 5.1 leppisid pooled kokku, et arve tähtajaks tasumata jätmise korral kohaldatakse viivist

0,5% võlguolevast summast päevas. Kuna kostja võlgneb hagejale summasid ajavahemiku eest

1998. a maist kuni 2002. a septembrini, on viivise nõue õiguslikult põhjendatud. Kostja vastuväited

viivise määra kohaldamise osas tuleb jätta tähelepanuta, kuna pooled leppisid viivise määras kokku

seaduses sätestatud korras.

Soojasõlme ostmise, projekteerimise ja paigalduse maksumuse kohta esitas hageja kohtule

dokumentaalsed tõendid. Elamu soojasõlm rekonstrueeriti hagi asjaolude kohaselt kõigi

korteriomanike kui kaasomanike huvides. AÕS § 72 lg 4 ja § 75 lg 1 kohaselt olid kõik Xxxxxxxxx x

elamu korteriomanikud kohustatud osalema võrdeliselt neile kuuluva osaga vajalike kulutuste

kandmises elamu soojasõlme rekonstrueerimisel. Kostja oli õigustatud arvete saamisel vaidlustama

talle määratud kulutuste suurust. Hageja esitas Xxxxxxxxx x soojasõlme rekonstrueerimistööde

projekteerimise dokumentatsiooni, töövõtulepingu hinnapakkumisega, arved, tööde aktid. Soojasõlme

maksumus koos projekteerimise, paigaldamise ja laenuintressidega on 260 622 krooni 36 senti (tlk

210). Hageja tõendas, et kandis Xxxxxxxxx x soojasõlme rekonstrueerimistööde tegemisega kulutusi.

Asjaolu, kas laenu võtmine oli põhjendatud või mitte, ei puutu vaidluse esemesse. Kostja ei tasunud

võrdeliselt tema osale määratud makseid (kulutusi) talle esitatud arvete alusel. Tõendeid selle kohta,

et ta kulutusi kandma ei pea, kostja ei esitanud.

Arve mittesaamine ei ole õigustuseks jätta arved pikema aja jooksul tasumata. Korteriomanikul on

võimalik saada oma maksete kohta elamu haldajalt informatsiooni või taotleda kordusarve

väljastamist.

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt kohaldas maakohus vääralt materiaal-

ja menetlusõiguse norme. Maakohus jättis hindamata selle, et ka hageja pidi täitma lepingus

kokkulepitud tingimusi. Lepingu ühepoolne muutmine on lubamatu. Maakohus on jätnud õiguslikult

põhjendamata, kuidas kohaliku omavalitsuse aktid muutsid lepingut. Maakohus on jätnud hindamata

kostja väited ja esitatud tõendid soojasõlme tegeliku maksumuse kohta. Hageja pole laenuga seotud

dokumente esitanud. Maakohus jättis hindamata hageja tegelikult kantud kulud ja kontrollimata

teenustasu arvestuse meetodi.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse

muutmata. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. oktoobri 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja kostja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda.

Ringkonnakohus leidis, et väär on kostja väide, et kostja on lepingujärgsed kohustused täitnud ning

hagejal ei ole õigust nõuda suuremat tasu osutatud teenuse eest, kui oli poolte lepingus kokku lepitud.

Maakohus on õigesti leidnud, et hageja õiguseellase poolt 1 m2 eest makstava teenustasu tariifi

suurendamisega üle 4 krooni ei muudetud lepingut. Tariif ei olnud kokku lepitud jääva suurusena,

millele viitab lepingus sisalduv märkus, et tariifi määramisel võetakse aluseks tarbijahinnaindeksi

muutumist. Järelikult oli teenuse kallinedes hageja õiguseellasel õigus määrata uus tariif, mis ei

võinud olla kõrgem kui kohaliku omavalitsuse määratud piirmäär. Õige on see, et omavalitsuse

kehtestatud piirmäär iseenesest ei muuda poolte sõlmitud lepingut, kuid nimetatud piirmäärast

lähtudes oli hageja õiguseellasel võimalus varem kokkulepitud tariifi muuta.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostjal ei olnud õigust keelduda elamu soojasõlme

renoveerimiseks võetud laenu tasumisest. Vaidlust ei ole selles, et soojasõlm on renoveeritud. Kostja

vaidlustab laenu saamise ja selle laenu kasutamise soojussõlme rekonstrueerimisega seotud tööde

jaoks. Hageja on teinud arvestuse tehtud tööde ja kantud kulude kohta (tlk 210). Arvestus vastab

toimikus olevatele dokumentidele, mille kohaselt soojasõlme vahetuse ja kaasnevate tööde kulutused

olid 260 622 krooni 36 senti.

EBRD laenu võttis soojasõlmede rekonstrueerimiseks Eesti Vabariik ja sellega finantseeritavad tööd

otsustas kohalik omavalitsus. Kostja on esitanud 3. mai 2003. a akti Xxxxxxxxx x elamu

kapitaalremonditööde aktide ja soojasõlme rekonstrueerimise maksumuse kontrollimise kohta,

millega on tuvastatud, et soojasõlme rekonstrueerimise eest on tasutud rohkem. Akti on koostanud

KÜ V juhatuse liikmed ja nende kaasatud isikud. Ringkonnakohtu arvates ei tulene eeltoodud aktist

kohustusi hagejale. Juhul kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt on akti aktsepteerinud, siis

võis see olla arveldamise aluseks kohustatud subjekti ja korteriühistu vahel, mitte aga hageja ja kostja

vahel. Maakohus on otsuses möönnud, et kostjal oli võimalus arvete saamisel talle määratud

kulutuste suurust vaidlustada, mida kostja ei ole teinud.

Kostja väide, et kohus ei ole välja selgitanud tegelikult tasumisele kuuluvat summat ja on

määratlenud hagi eseme põhjendamatult kitsalt, ei ole õige. Maakohus tuvastas maksmisele kuuluva

summa. Kui kostja sellega ei nõustunud, oli tal võimalus kaebuses täpselt märkida, milles maakohus

otsust tehes eksis. Apellant seda teinud ei ole ja ringkonnakohtul ei ole võimalik vastata kaebuse

üldsõnalistele väidetele.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ning saata asi

maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Samuti palub

kostja tagastada enda tasutud kautsjoni ning välja mõista hagejalt kostja kasuks täiendavalt kostja

poolt kassatsiooniastmes kantud kohtukulud 13 133 krooni 40 senti.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei analüüsinud maakohus kohtuotsuses poolte esitatud

tõendeid teenuste eest tasumise ja raha laekumiste kohta ega seda, kas hageja tegelikult kulutusi tegi.

Maakohus lihtsalt märkis, et asjas on ilmne kohtu arvates vaid asjaolu, et kostja ei ole võrdeliselt

tema osale määratud makseid (kulutusi) talle esitatud arvete alusel vabatahtlikult tasunud ja tõendeid

selle kohta, et ta neid kulutusi kandma ei pea, pole kostja asjas kohtule esitanud.

Kostja leiab, et ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme ning rikkunud oluliselt

protsessiõiguse norme.

Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 654 lg-t 4. Ringkonnakohus ei ole kohtuotsuses märkinud,

milliseid õigusakte kohus otsuse tegemisel kohaldas. Kohtuotsusest ei selgu, kuidas ringkonnakohus

kvalifitseeris kostja ja hageja vahelise õigussuhte (millest tulenes ringkonnakohtu hinnangul hageja

väidetav subjektiivne nõudeõigus). Kohus ei ole kohtuotsuses viidanud ühelegi materiaalõiguse

normile.

Kostja leiab, et ringkonnakohus on kohtuotsuse tegemisel jätnud välja selgitamata tähtsust omavad

asjaolud, rikkudes sellega TsMS § 654 lg-t 5. Ringkonnakohus on asunud ebaõigele seisukohale, et

kostja ei ole täpselt esile toonud, milles maakohus eksis. Kostja on märkinud apellatsioonkaebuse

punktis 6, et maakohus on rikkunud menetlusõiguse norme, kuna ei ole kontrollinud hageja kantud

kulude ja teenustasu arvestusmeetodi õigsust. Kuna maakohus ei olnud üldse võtnud seisukohta

poolte esitatud arvestuste kohta, siis ei saanudki kostja !täpselt esile tuua", milles maakohus eksis.

Maakohtu eksimus seisneski selles, et maakohus ei olnud TsMS § 442 lg 8 kohaselt üldse

põhjendanud, miks ta ei nõustunud kostja seisukohtadega ega analüüsinud kohtuotsuse tegemisel

kõiki tõendeid, eelkõige kostja vastuväiteid

Olukorras, kus kostja vaidlustas maakohtu tõendite hindamise, pidi ringkonnakohus ise TsMS § 652

lg 5 kohaselt hindama tsiviilasjas esitatud tõendeid ega saanud võtta kohtuotsuse aluseks esimese

astme kohtus (ebaõigesti) tuvastatud faktilisi asjaolusid. Ringkonnakohus pole võtnud seisukohta ka

kostja maakohtus esitatud vastuväidete kohta. Kostja ei pidanudki kordama ringkonnakohtule

maakohtus esitatud vastuväiteid, mille maakohus jättis menetlusõiguse norme rikkudes tähelepanuta.

Olukorras, kus kostja vaidlustas maakohtu otsuse põhjendusel, et maakohus ei võtnud seisukohta

kõigi kostja esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta, oleks ringkonnakohus pidanud ise hindama

eelkõige tlk-del 240-242 esitatud tõendeid soojasõlme maksumuse kohta.

Kostja leiab, et ringkonnakohus on valesti kohaldanud ka materiaalõiguse norme. Ringkonnakohus

asus seisukohale, et teenuse kallinedes oli hageja õiguseellasel õigus määrata uus tariif, mis ei võinud

olla kõrgem kohaliku omavalitsuse määratud piirmäärast. Selline seisukoht on ebaõige ning

õiguslikult põhjendamata (kohus pole märkinud, millisele õigusnormile ta on seda väites tuginenud).

Lepingute muutmine sai TsK § 165 kohaselt toimuda vaid siis, kui lepingu olulistes punktides

saavutati kokkulepe. Kohus on jätnud andmata hinnangu lepingu punktile 4.4 (tlk 11), mille kohaselt

lepingu muudatused, täiendused (täiendavad kokkulepped) ja lisad kehtivad üksnes siis, kui need on

vormistatud kirjalikult ja lepingupooled on neile alla kirjutanud. Pelgalt asjaolu, et lepingu punkti 2.4

kohaselt kehtestas lepingus märgitud tariifid Tallinna Linnavalitsus, ei välistanud ega piiranud kostja

lepingu punktist 2.1.4 tulenevat subjektiivset õigust, mille kohaselt (ka muudetud) üldpinna tariif ei

tohtinud ületada 4 krooni ühe ruutmeetri eest.

8. Hageja kassatsioonkaebusele tähtaegselt ei vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb

TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 654 lg-st 5 tulenevat kohustust võtta

põhjendatud seisukoht poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta, muu hulgas seletada

lühidalt, miks üks või teine asjaolu ei oma asja lahendamisel tähendust. Ringkonnakohus leidis, et

pole võimalik vastata kostja üldsõnalistele väidetele ning kostja ei märkinud apellatsioonkaebuses

täpselt, milles maakohus otsust tehes eksis. Kolleegium sellega ei nõustu. Kostja märkis

apellatsioonkaebuses, et maakohus jättis hindamata selle, et ka hageja pidi täitma lepingus

kokkulepitud tingimusi. Maakohus on jätnud õiguslikult põhjendamata, kuidas kohaliku omavalitsuse

aktid muutsid lepingut. Maakohus on jätnud hindamata kostja väited ja esitatud tõendid soojasõlme

tegeliku maksumuse kohta. Hageja pole laenuga seotud dokumente esitanud. Maakohus jättis

hindamata hageja tegelikult kantud kulud ja kontrollimata teenustasu arvestuse meetodi. Kolleegium

leiab, et kostja kirjeldas piisavalt täpselt seda, mille vastu tema arvates maakohus eksis. Seega pidi

ringkonnakohus kostja väidete kohta võtma põhjendatud seisukoha.

11. Ringkonnakohus rikkus ka TsMS § 654 lg-t 4, mille kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas

ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu

järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Ringkonnakohus ei ole otsuses viidanud

mitte ühelegi materiaalõiguse normile. Maakohus lahendas asja TsK § 173 lg 1 ja § 174 alusel. TsK

§ 173 lg-st 1 tulenevalt tuleb kohustised täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks

vastavalt seaduse või lepingu sätetele. TsK § 174 kohaselt ei ole lubatud ühepoolne keeldumine

kohustise täitmisest ja ühepoolne lepingu tingimuste muutmine, välja arvatud seadusega ettenähtud

juhud. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta kostja väite, et ka hageja pidi täitma lepingut. TsMS § 654

lg 6 kohaselt, kui ringkonnakohus jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata ja järgib esimese

astme kohtu otsuse põhjendusi, ei pea ringkonnakohus oma otsust põhjendama. Ringkonnakohus

peab sel juhul märkima, et nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendusega. Kui ringkonnakohus

maakohtu otsuse põhjendusega nõustus, oleks ringkonnakohus pidanud TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt

ka otsuses märkima, et nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid. Seda ringkonnakohus teinud

pole.

12. Hageja õiguseelneja ja kostja 11. aprilli 1995. a lepingu punkti 2.1.4 kohaselt moodustab

punktides 2.1.1-2.1.4 nimetatud majapidamise (majandamise) ja teenuste eest makstav tasu kokku

summa, mida käsitatakse kui korteri üldpinna 1 m2 teenustasu (majapidamistasu). See on aluseks

korteri üldpinna 1 m2 tariifile. Sellele lisandub maamaks vastavalt maksuameti väljastatud

täpsustatud maa maksustamishindade teatisele, tingimusel et 1 m2 üldpinna tariif ei ületa 4 krooni

eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Lepingu punkti 2.5 märkuse kohaselt võetakse teenuste

(elamu majandamise ja haldamise-hooldamise kulutuste) tariifide määramisel arvesse

tarbijahinnaindeksi muutumist.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et üldpinna 1 m2 tariif ei olnud lepingus kokku lepitud jääva

suurusena ja tariif ei võinud olla kõrgem kui kohaliku omavalitsuse määratud piirmäär. Lepingu

kohaselt tuli tariifi määramisel aga võtta arvesse tarbijahinnaindeksi muutumist. Seega võis lepingu

järgi tariifi suurus muutuda tarbijahinnaindeksi muutumise tõttu, kuid see ei võinud olla kõrgem kui

kohaliku omavalitsuse kehtestatud piirmäär. Tuvastatud asjaoludest ei nähtu, et tariifi muutmine oli

seotud tarbijahinnaindeksi muutumisega.

13. Lepingu punkti 2.1.4 kohaselt arvestati majapidamistasu korteri üldpinna alusel. Enne

ümberhindamist oli arvatud üldpinna hulka ka rõdu. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et

eluruumi ümberhindamine, mille tulemusena vähendati kostja eluruumi üldpinda 61,5 m2-lt 58,5 m2-

le rõdu üldpinnast väljaarvamise tõttu, ei oma tagasiulatuvat jõudu, kuid seda juhul, kui selline

ümberarvutus tehti kõigi korteriomandite osas.

14. Kostja väitel arvestas hageja viivist ka arvetelt, mida hageja talle ei esitanud (2001. a märts kuni

2001. a september). Lepingu punkti 3.1 kohaselt kohustub omanik tasuma Südalinna

Kinnisvarahoolduse ME esitatud arve alusel hooldus- ja kommunaalteenuste eest jooksva kuu

20. kuupäevaks või arve esitamisel 10 päeva jooksul selle kättesaamise päevast arvates. Arve

tähtajaks tasumata jätmise korral kohustus omanik maksma 0,5% viivist iga viivitatud päeva eest.

Kolleegium leiab, et iseenesest on õige kohtute seisukoht, et arve mittesaamine ei ole õigustuseks

jätta kasutatud teenuste eest tasumata. Ka teenuste eest, mida kostja kasutas ajavahemikul, mille eest

hageja talle arveid ei esitanud, on kostja kohustatud maksma. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki

pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui

seadusest ei tulene teisiti. Hageja väitel edastas ta 2001. a märtsist kuni 2001. a septembrini ja 2002. a

jaanuarist kuni 2002. a juulini arved AS-i Eesti Elektronpost vahendusel. Kuna kostja pidi tasuma

lepingu punkti 3.1 järgi teenuste eest arve alusel, siis pidi hageja tõendama, et ta kostjale ka arved

nimetatud ajavahemikul esitas. Hageja esitatud AS-i Eesti Elektronpost teatisest ei tulene, et arved

just kostjale esitati. Kui hageja arvete esitamist kostjale ei tõenda, ei ole tal ka lepingu järgi alust

arvete esitamata jätmise tõttu kostjalt maksmisega viivitamise tõttu viivist nõuda.

15. Soojasõlme renoveerimise osas leidis maakohus, et hageja on tõendanud, et ta kandis soojasõlme

rekonstrueerimisega kulu 260 622 krooni 36 senti ja kostja peab tasuma võrdeliselt oma osale

makseid. Tõendeid selle kohta, et ta kulutusi kandma ei pea, kostja ei esitanud. Ringkonnakohus

leidis, et hageja arvestus vastab toimikus olevatele dokumentidele, mille kohaselt soojasõlme vahetus

ja kaasnevate tööde kulutused olid 260 622 krooni 36 senti. Põhjendatud on kostja etteheide

ringkonnakohtule, et kohtud ei analüüsinud kohtuotsuses TsMS § 442 lg 8 kohaselt kõiki asja kohta

esitatud tõendeid. Kolleegium leiab, et asjas on soojasõlme renoveerimise maksumuse kohta esitatud

mitmeid tõendeid. Nii on soojasõlm võetud vastutavale hoiule 10. aprillil 1996. a hinnaga 77 800

krooni 96 senti (tlk-d 109-110), soojasõlme maksumus koos laenuintressidega oli 129 409 krooni 56

senti (tlk 210), Xxxxxxxxx x haldamise ja majandamise 29. augusti 2002. a üleandmise-vastuvõtmise

akti lisa nr 1 järgi oli soojasõlme rekonstrueerimise maksumus 92 661 krooni 39 senti (tlk 89).

Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, miks pidi kostja tasuma võrdeliselt oma osa suurusele makseid

lähtuvalt hageja väidetavatest kuludest 260 622 krooni 36 senti ja miks jättis ringkonnakohus kõrvale

asjas esitatud teised tõendid.

16. Kostja väitel arvestas hageja viivist ka pärast lepingu lõppemist 28. novembril 2001. a, samuti

2002. a jaanuari ja veebruari eest. Lepingu punkti 6 kohaselt jõustus leping selle allakirjutamise

hetkest 11. aprillil 1995. a ja kehtis kuni elamu (osa) ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks

korteriühistu (või muu juriidilise isiku) asutamiseni või ühise tegutsemise lepingu sõlmimiseni.

Pooled ei vaidle selle üle, et KÜ V kanti registrisse 28. novembril 2001. a. Tulenevalt lepingu

punktist 6 kehtis leping kuni korteriühistu asutamiseni. Kui hageja jätkas kostjale pärast korteriühistu

asutamist teenuste osutamist, on kostja kohustatud nende eest tasuma. Selle aja sees osutatud teenuse

eest tasumisega viivitamisel ei saa viivist nõuda aga lõppenud lepingu järgi.

17. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kostjale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada tasutud kassatsioonikautsjon. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse

seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse

võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemusest. Asja

uuel läbivaatamisel lahendatakse ka kostja esindaja taotlus kassatsiooniastmes kantud kohtukulude

väljamõistmiseks.

Ants Kull, Henn Jõks, Lea Laarmaa