3-2-1-144-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-144-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 5. märts 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Lea Laarmaa ja Peeter Jerofejev

Kohtuasi

Ronald Nermanni hagi Kärt Hübneri vastu 1 364 055 krooni

saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 21. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-05-2161

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kärt Hübneri kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Ronald Nermann (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Martin Tamme

Kostja Kärt Hübner (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Tiia Nurm

Asja läbivaatamise kuupäev

4. veebruar 2008. a

Istungil osalenud isikud

Kostja esindaja vandeadvokaat Ingrid Kullerkann. Istungit

protokollis Ragne Rebane

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 21. septembri 2007. a otsus hagi rahuldamise osas.

Viivisenõude rahuldamata jätmise osas jätta otsus muutmata. Tühistatud osas saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Comstock Eesti OÜ-le 22. oktoobril 2007. a Kärt Hübneri kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon 4873 (neli tuhat kaheksasada seitsekümmend kolm) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ronald Nermann esitas 27. mail 2005. a Kärt Hübneri vastu hagi 557 100 krooni saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt ostsid Ronald Nermann, Tarvo Türkson ja Urmas Türkson 12. juunil 1998. a

kaasomandisse Tallinnas Xxxxxxxxx x asuva kinnistu. Hageja ostis 1/2 mõttelist osa kinnistust.

Kostja õiguseellane Maia Voolaid esitas 14. augustil 1998. a avalduse ostueesõiguse teostamiseks.

Tallinna Ringkonnakohus mõistis 28. detsembri 2004. a otsusega kostjalt hageja kasuks välja 270 662

krooni, Tarvo Türksoni kasuks 378 433 krooni 77 senti ja Urmas Türksoni kasuks 81 983 krooni 77

senti ja jättis muus osas jõusse Tallinna Linnakohtu 11. juuni 2004. a otsuse, millega muu hulgas

tunnustati kostja omandiõigust kinnistule. Kostjalt mõisteti raha välja seetõttu, et 12. juuni 1998. a

müügilepingus oli ette nähtud remondi tegemise kohustus, mille ostueesõiguse teostaja üle võttis.

Kinnistu ostjad kohustusid jätkama elamu ehitus- ja remonditöid Toivo Türksoni ja OÜ Haabersti

Maja vahel 2. juunil 1998. a sõlmitud töövõtulepingu järgi. Kostja peab hagejale hüvitama kõik

ehitus- ja remonditöödega kantud kulutused, sh toreduslikud kulutused, kuna need olid suunatud asja

tarbimisväärtuse suurendamisele ning kinnistu omanikuks saanud kostja hakkab ka toreduslike tööde

tulemit kasutama. Kulutuste hüvitamata jätmisel rikastuks kostja alusetult hageja arvel. Hageja

kulutas ehitus- ja remonditöödele 557 100 krooni, mis on tõendatud kohtuekspertiisi tulemustega

Tallinna Linnakohtu tsiviilasjas nr 2/3/227-2207/02.

Täiendavas hagiavalduses palus hageja kostjalt välja mõista 2. juuni 1998. a töövõtulepingu

täitmiseks makstud 296 450 krooni, mille hageja tasus OÜ-le Haabersti Maja 24. septembri 1998. a

kassa sissetuleku orderi nr 71 alusel. Tallinna Ringkonnakohus jättis 28. detsembri 2004. a otsuses

arvestamata remonditööde tasumise orderid nr 71 ja nr 73, põhjendades seda asjaoluga, et nende

orderite alusel raha maksmine oli seotud töövõtulepingu täitmisega, mille pooleks ostueesõiguse

teostaja ei olnud.

Kokku palus hageja kostjalt kulutuste katteks välja mõista 853 550 krooni ja seadusjärgse viivise

510 505 krooni, s.o 1 364 055 krooni.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Hageja esialgse nõude 557 100 krooni saab kokku arvutada hagile

lisatud kassa sissetuleku orderite nr 4, 10 ja 17 alusel, kuid puudub tehtud tööde maksumuse arvestus.

Seetõttu on nõue ebaselge. Tallinna Ringkonnakohus on vaidlusküsimuse jõustunud kohtulahendiga

juba lahendanud ning hagejale on ostu-müügilepingu alusel makstav raha välja mõistetud.

Hagiavalduse menetlemiseks puudub alus ning hagiavaldus tuleb tagastada. Hageja nõude ulatuses ei

ole töid kunagi tehtud. Seda tõendab ka ekspertiisiakt. Toivo Türksoni ja OÜ Haabersti Maja vahel

sõlmitud töövõtulepingust ei tulene kostjale kohustusi. Remonditöödega on tekitatud rohkem kahju

kui kasu, kuna peale lammutustööde on tehtud vaid üksikuid remonditöid.

3. Harju Maakohus jättis 9. oktoobri 2006. a otsusega hagi rahuldamata.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kohtud tsiviilasjas nr 2/3/227-2207/02 tuvastanud, et

kostjale kuulub Tallinnas Xxxxxxxxx x asuva kinnistu omandiõigus, mille kostja õiguseellane sai

ostueesõigust teostades. Ostueesõigust teostati 12. juuni 1998. a kinnistu müügi- ja valdamise ning

kasutamise korra lepingu suhtes, millega Elli Elis Mand (ka Mänd) müüs kinnistu hagejale, Tarvo

Türksonile ja Urmas Türksonile. Nimetatud müügilepingu p-s 5.1.4 oli sätestatud ostjate kohustus

jätkata elamu ehitus- ja remonditöid Toivo Türksoni ja OÜ Haabersti Maja vahel 2. juunil 1998. a

sõlmitud ehitus- ja remonditööde tööettevõtulepingu tingimuste järgi. Samas müügilepingu punktis

märgiti ära tasutavad summad ning tehtavad ehitus- ja remonditööd. Riigikohus leidis 22. oktoobri

2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-132-01, et ostueesõiguse teostajale lähevad asjaõigusseaduse

(AÕS) § 265 alusel üle kõik ostja õigused ja kohustused, seega pidi ostueesõiguse teostaja kandma ka

remonditööde eest tehtavaid kulutusi. Tallinna Linnakohus tunnustas 11. juuni 2004. a otsusega kostja

omandiõigust. Selles osas jättis Tallinna Ringkonnakohus otsuse muutmata. Tallinna

Ringkonnakohus muutis aga 28. detsembri 2004. a otsusega kostjalt väljamõistetava summa suurust

ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 270 662 krooni, Tarvo Türksoni kasuks 378 433 krooni

77 senti ja Urmas Türksoni kasuks 81 983 krooni 77 senti.

Hageja kinnitusel põhineb tema praegune nõue 2. juuni 1998. a töövõtulepingul. Selle hagi saab läbi

vaadata, sest Tallinna Ringkonnakohtu 28. detsembri 2004. a otsusest nähtuvalt ei andnud

ringkonnakohus töövõtulepingule hinnangut ja seega puudub töövõtulepingust tulenevate kulutuste

hüvitamise vaidluses jõustunud kohtulahend.

Kostja ei muutunud ostueesõigust teostades 12. juuni 1998. a kinnistu ostu-müügilepingus ostja

õigustesse ja kohustustesse astumisega 2. juuni 1998. a töövõtulepingu pooleks. Pooled ei vaidle selle

üle, et kostjale kui ostueesõiguse teostajale läksid üle müügilepingus sätestatud õigused ja

kohustused. Töövõtulepingu on aga sõlminud Toivo Türkson ja OÜ Haabersti Maja.

Töövõtulepingust ega selle lisana sõlmitud 12. juuni 1998. a protokollist ei tulene kohustusi, mida

ostueesõiguse teostaja peab täitma. Müügileping ja töövõtuleping on kaks erinevat lepingut. Kuigi

ostjad võivad müügilepingus võtta endale kohustusi, ei muutu nad sellest automaatselt

töövõtulepingu poolteks. AÕS § 265 järgi lähevad ostueesõiguse teostajale üle vaid müügilepingust

tulenevad õigused ja kohustused. Müügilepingus selgesõnaliselt kokkulepitud kohustuste ulatuses on

ostueesõiguse teostajalt (kostjalt) hageja kasuks raha välja mõistetud.

Hageja esitas kohtule 16. septembri 1998. a protokolli, mille kohaselt otsustati pikendada

töövõtulepingust tulenevat tööde lõpetamise tähtaega määramata ajaks ja muudeti tööde mahtusid.

Protokolli p 3 kohaselt kohustusid kinnistu omanikud tasuma OÜ-le Haabersti Maja ehitus- ja

remonditööde eest tööde vastuvõtmise (vahe)aktide alusel. Protokollile kirjutasid alla hageja, Tarvo

Türkson, Toivo Türkson ja Urmas Türkson ning Heldur Nermann. Hageja ei muutunud selle

protokolli alusel töövõtulepingu pooleks. Protokolli kohaselt võtsid kinnistu omanikud endale tööde

eest tasumise kohustuse. Seda protokolli ei saa aga käsitada protokolli sõlmimise ajal kehtinud

tsiviilkoodeksi (TsK) § 220 lg 1 kohase võla ülekandmisena, kuna võla ülekandmine sai toimuda

ainult kreeditori, praegusel juhul OÜ Haabersti Maja, nõusolekul. Asjaolu, et Heldur Nermann on OÜ

Haabersti Maja seaduslik esindaja, ei oma tähendust, kuna protokollile on ta alla kirjutanud füüsilise

isikuna ning igasugune viide osaühingule puudub. Samuti ei vasta protokoll sisuliselt võla

ülekandmise tehingu tunnustele, kuna protokollist ei nähtu selgesõnaline võla ülekandmine ega see,

et seda protokolli oleks seostatud töövõtulepinguga. Hageja kohustus tasuda remonditööde eest

tulenes müügilepingust ning protokolli võib käsitada müügilepingu alusel sõlmitud dokumendina.

Viimasele asjaolule viitab ka see, et protokolli p-s 3 eristatakse ühelt poolt kinnistu omanikke ja

teiselt poolt OÜ-ga Haabersti Maja seotud lepingupooli. Sellega on sisse toodud selge erinevus

töövõtulepingu ja müügilepingu vahel ning kohus ei saa nimetatud protokolli käsitada võla

ülekandmisena.

Kuna müügilepingus ostjana osalev lepingupool ei muutunud töövõtulepingu pooleks müügilepingu

alusel ega võla ülekandmisega, ei saanud töövõtulepingu pooleks muutuda ka ostueesõiguse teostaja,

s.o kostja, kes võttis üle kõik ostja õigused ja kohustused. Seega puudub hagejal õigus nõuda

ostueesõiguse teostajalt nende kulutuste hüvitamist, mis tulenevad töövõtulepingust. Puudub vaidlus,

et hageja on tasunud töövõtulepingust tulenevate tööde eest, kuid see õigussuhe ei puutu kostjasse

ning kohus ei saa seda õigussuhet praeguses menetluses hinnata.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt eiras maakohus asja lahendamisel Riigikohtu seisukohta

tsiviilasjas nr 3-2-1-132-01. Maakohus asus ekslikult seisukohale, et hageja ei muutunud

müügilepingu sõlmimisel automaatselt töövõtulepingu pooleks. Kuigi hagi aluseks oli AÕS § 269,

oleks kohus pidanud nimetatud normi kohaldamata jätmisel kaaluma, kas kostja peab alusetult saadu

hüvitama mõnel muul õiguslikul alusel, kuna kohus ei ole seotud õigusliku tõlgendusega, mille annab

vaidlusalusele suhtele menetlusosaline. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on hageja arvel

rikastunud, ning ostueesõiguse teostamise avaldus ja 16. septembri 1998. a protokoll kinnitavad, et

see rikastumine toimus kostja nõusolekul.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 21. septembri 2007. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi asjas

uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 487 306 krooni,

millest põhivõlg oli 463 336 krooni ja riigilõiv 23 970 krooni.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb vaidluse lahendamisel kohaldada enne 1. juunit

2002. a kehtinud asjaõigusseaduse sätteid. AÕS § 269 lg 2 ei seadnud kulutuste hüvitamist sõltuvusse

kulutuste tegemise õiguslikust alusest, s.o sellest, kas kinnistul asuva elamu ehitus- ja remonditöid

tehti tööettevõtulepingu alusel ega sellest, kes olid selle tööettevõtulepingu pooled. Kulutuste

hüvitamise kohustus tuleneb seadusest. Oluline on see, et esialgne ostja tegi kulutusi.

Hageja nõue tuleneb AÕS § 269 lg-st 2. Hageja väitel kandis ta kulusid, makstes kinnistul töid teinud

töövõtjale ettemaksuna 24. septembril 1998. a 296 450 krooni, 18. jaanuaril 2000. a 210 100 krooni,

8. veebruaril 2000. a 176 000 krooni ja 3. aprillil 2000. a 171 000 krooni, s.o kokku 557 100 krooni.

Lisaks nõuab hageja kostjalt ka 510 505 krooni suuruse viivise tasumist. Hageja tugines ka

ehitustehnilise ekspertiisi ja täiendekspertiisi järeldustele, millega on kindlaks tehtud

tööettevõtulepingu alusel ja lepinguväliselt tehtud kasulikud ja toreduslikud tööd ja nende maksumus.

Lähtudes AÕS § 269 lg-st 2 ja § 28 lg-st 2 tuleb kasulike kulutuste väärtuse määramisel lähtuda

ekspertiisiaktides antud hinnangust. Hageja esitatud tõendeid raha maksmise kohta tuleb hinnata

tõendina selle kohta, et hageja on kulutusi teinud. Ekspertiisiga on kindlaks tehtud, et 2002. aasta

keskmisi hindu arvestades on elamus tehtud kasulikke töid maksumusega 926 672 krooni ja

toreduslikke töid maksumusega 138 013 krooni.

AÕS § 28 lg 2 ja § 269 lg 2 kohaselt ei ole hagejal õigust nõuda toreduslike kulutuste hüvitamist.

Küll aga on tal õigus enda lisatud mugavus- ja meeldivusesemed ning ilustused asja rikkumata ära

võtta. Seega on alusetu hageja nõue toreduslike kulutuste hüvitamiseks alusetust rikastumisest

tulenevaid kohustusi reguleerivate normide (TsK § 477) alusel.

Hageja oli ehitus- ja remonditööde tegemise ajal kinnistu (kaas)valdaja. Hageja valdus ei olnud

pahauskne, ka mitte pärast ostueesõiguse teostamise avalduse kättesaamist, kuna nende tööde

tegemise kohustus tulenes kinnistu müügilepingust. Vaidlus kostja ostueesõiguse teostamise ja sellest

tulenevate kohustuste üle oli siis veel lahendamata. Seega puudub ka AÕS § 28 lg 4 järgi alus

hagejale kasulike kulutuste hüvitamisest keelduda.

Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada asjaolu, et hageja oli kinnistu poole mõttelise osa ostja.

12. juuni 1998. a kinnistu müügi- ja valdamise ning kasutamise korra lepingust nähtub, et kinnistu

ostjad leppisid omavahel kokku, et nad tasuvad OÜ-le Haabersti Maja tööettevõtulepingu järgi

vastavalt nende omandatavate mõtteliste osade suurusele. Seetõttu on hagejal õigus nõuda kasulike

kulutuste hüvitamist kulutuste väärtuse pooles ulatuses, s.o 463 336 krooni. Sellest tuleb maha arvata

26 695 krooni 65 senti, mis mõisteti kostjalt hageja kasuks välja varasema kohtulahendiga. Seega

tuleb kostjalt hageja kasuks AÕS § 269 lg 2 alusel välja mõista kasulike kulutuste hüvitamiseks

436 640 krooni ja selles osas hagi rahuldada.

Hageja viivisenõue tuleb jätta rahuldamata hea usu põhimõttest lähtuvalt. Viivis on analoogselt

leppetrahviga kohustuse täitmise tagamise vahend ja seetõttu on analoogia alusel kohaldatav VÕS §-s

6 ja § 159 lg-s 2 sätestatud heas usus käitumise printsiip. Viivisenõude esitas hageja alles täiendavas

hagiavalduses 17. aprillil 2006. a. Lisaks nähtub, et hageja ei ole teinud omapoolset sooritust kinnistu

valduse tagasiandmiseks.

Alusetu on kostja väide, et haginõue on juba jõustunud kohtuotsusega lahendatud. Eelneva hagi esitas

kostja õiguseellane kinnistu ostjate vastu omandiõiguse tunnustamiseks ostueesõiguse teostamise

tõttu. Tolles vaidluses tuginesid kinnistu ostjate vastuväited teisele alusele (AÕS § 265). Ostjad ei

esitanud vastuhagi kulutuste hüvitamiseks. Tallinna Ringkonnakohus ei lahendanud 12. detsembri

2004. a otsusega esialgsetele ostjatele tehtud kulutuste hüvitamist, vaid määras üksnes summad, mis

tuleb esialgsetele ostjatele ostueesõiguse teostaja poolt notari deposiiti kantud summadest üle kanda.

Ekslik on kostja vastuväide, et lepingute alusel tehtud kulutuste summa on 388 683 krooni, sest

töövõtulepingus märgitud töödest on tehtud üksnes 32,778%, ja et see summa on eelmises protsessis

esialgsetele ostjatele notari deposiidist välja makstud. AÕS § 269 lg 2 järgi ei sõltu kasulike kulutuste

hüvitamine sellest, millisel õiguslikul alusel kulutused tehti. Seega on ekslik eristada töövõtulepingu

järgi tehtud kulutusi muudest kasulikest kulutustest, mida hageja tegi. Ekspertide hinnangul on

kinnistul tehtud kulutuste väärtuseks 926 672 krooni ja sellest tuleb ka lähtuda.

Kuna hagi rahuldatakse 34% ulatuses, tuleb enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 60 lg 1 alusel mõista kostjalt hageja kasuks välja 34% kantud riigilõivust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 669 lg 1 p 1. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt üllatas

ringkonnakohus kostjat, kui lahendas vaidluse AÕS § 269 lg 2 ja TsK § 477 alusel, kuigi hageja

taotles vaidluse lahendamist tööettevõtulepingu alusel. Tõendamiskoormus on kirjeldatud kahel juhul

erinev ja kostjale ei tagatud võimalust esitada vastuväiteid AÕS § 269 lg 2 ja TsK § 477

kohaldamisele.

Kuna hageja kinnitas korduvalt, et tema nõude aluseks on tööettevõtuleping, ületas ringkonnakohus

nõude piire ja rikkus TsMS § 669 lg-t 2, kui leidis, et kostja peab hüvitama kõik vajalikud ja

kasulikud kulutused sõltumata sellest, kas need on tasutud tööettevõtulepingu alusel või mitte. Samuti

ei ole hageja esitanud alusetu rikastumise nõuet.

Ringkonnakohus kohaldas vääralt AÕS § 269 lg-t 2 ja TsK § 477. Ringkonnakohus ei põhjendanud,

miks tuleb kulutuste hüvitamisel võtta aluseks 2002. a hinnad, mitte aga hinnad tööde tegemise või

vaidluse lahendamise ajal. TsK § 477 lg 3 järgi oleks hagejal olnud õigus nõuda enda tegelikult

tehtud vajalike ja kasulike tööde kulutuste hüvitamist kulutuste tegemise hetke, s.o 1998. a hindades.

Kuna ekspertiisiakti kohaselt tehti tööettevõtulepinguga ettenähtud töödest vaid 32,778%, tuleb seda

arvestada ka kulutuste kogusumma määramisel. OÜ-le Haabersti Maja alusetult raha makstes ei ole

võimalik teha kinnistule vajalikke ega kasulikke kulutusi rohkem, kui neid tegelikult tehti. Kuna

eeltoodust lähtudes oleksid kõik kaasomanikest kulutuste kandjad õigustatud nõudma kostjalt kokku

439 255 krooni ja kostjalt mõisteti varasema kohtuotsusega välja kokku 323 145 krooni, tulnuks

vastava nõude esitamisel kostjal hüvitada kokku veel 116 110 krooni. Suuremas summas ei ole hageja

koos teiste kaasomanikega vajalikke ega kasulikku kulutusi teinud. Isegi kui hageja nõue on käsitatav

alusetu rikastumise nõudena, tuli kohtul lähtuda hageja nõude piiridest. Sellest tulenevalt ei saanud

kohus välja mõista kulutusi, mis ei olnud tehtud tööettevõtulepingu alusel. Seetõttu oleks võimalik

hagi rahuldada üksnes 119 krooni ulatuses.

Ringkonnakohus pidi jätma tähelepanuta hageja väited alusetu rikastumise kohta, sest need esitati

esimest korda alles apellatsiooniastmes.

Tõendatud ei ole, et tööettevõtulepingu poole kohustused läksid hagejale üle.

Kuna hagi ei tulnuks rahuldada, ei ole õige ka kostjalt riigilõivu väljamõistmine.

8. Hageja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja mõista kostjalt hageja kasuks välja

kassatsiooniastmes kantud menetluskulud.

Hageja vastuse kohaselt ei tulnud kostjale AÕS § 269 lg 2 kohaldamine üllatusena, sest hageja viitas

AÕS §-le 269 juba hagiavalduses, samuti olid apellatsioonkaebuses alternatiivsed põhjendused.

Ringkonnakohus ei ületanud hagi piire. Õige ei ole kostja väide, et ringkonnakohus kohaldas vääralt

TsK § 477, sest ringkonnakohus viidatud normi ei kohaldanud. Ringkonnakohus lahendas asja

AÕS § 269 lg-t 2 õigesti kohaldades.

9. Riigikohtu istungil jäi kostja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete juurde.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu

TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada osas, millega ringkonnakohus rahuldas hagi, ja asi tuleb

tühistatud osas saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kuna

ringkonnakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja

viivisenõude, jätab kolleegium kassatsioonkaebuse piire arvestades nimetatud osas ringkonnakohtu

otsuse muutmata.

11. Pooled vaidlevad selle üle, kas ja millises ulatuses peab kostja hüvitama hagejale kulutused, mida

hageja tegi kaasomandisse ostetud kinnistule, mis läks pärast ostueesõiguse teostamist kostja

omandisse.

Poolte varasemas vaidluses tunnustas Tallinna Linnakohus 11. juuni 2004. a otsusega ostueesõiguse

teostaja (praeguses vaidluses kostja) omandiõigust Tallinnas Xxxxxxxxx x asuvale kinnistule ja

mõistis ostueesõiguse teostajalt ostjate kasuks välja kinnistu müügihinna ja ehituskulude katteks

hüvitise. Tallinna Ringkonnakohus jättis 28. detsembri 2004. a otsusega maakohtu otsuse muutmata

osas, millega tunnustati ostueesõiguse teostaja omandiõigust, kuid muutis otsust väljamõistetud

hüvitise suuruse osas. Ringkonnakohus mõistis ostueesõiguse teostajalt ostjate kasuks ehituskulude

hüvitamiseks ostueesõiguse teostamise ajaks sissenõutavaks muutunud summast (592 900 krooni)

ostjate esitatud OÜ Haabersti Maja kassa sissetuleku orderite nr 72 ja nr 74 alusel välja kokku

323 145 krooni (sellest 26 695 krooni praeguse vaidluse hageja kasuks).

12. Hageja soovib, et kostja hüvitaks talle kõik kinnistu ehitus- ja remonditööde tõttu kantud

kulutused ja viivise. Tehtud kulutusi tõendavad eelmises tsiviilasjas tehtud ekspertiisiakt ning

OÜ Haabersti Maja kassa sissetuleku orderid, mille kohaselt on hageja tasunud tööettevõtulepingus

märgitud tööde eest OÜ-le Haabersti Maja.

Kolleegium märgib esmalt seda, et käesolevas asjas ei olnud ringkonnakohtule kohustuslikud

Riigikohtu 22. oktoobri 2001. a otsuse nr 3-2-1-132-01 seisukohad, sest vastavalt TsMS § 693 lg-le 2

on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel asja uuesti

läbivaatavale kohtule kohustuslikud üksnes samas asjas.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et vaidlus tuleb lahendada varem kehtinud

asjaõigusseaduse sätete alusel.

Enne 1. juulit 2002. a kehtinud AÕS § 269 lg 2 järgi oli ostueesõigust teostav isik kohustatud juhul,

kui kinnisasi oli juba läinud ostja omandisse või valdusse, hüvitama ostjale lisaks ostuhinnale ning

lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikele kulutustele ka ostja poolt

kinnisasjale tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused ning tasutud maksud.

Ka AÕS § 28 lg 1 järgi on isikul, kes võõrast asja vallates on teinud sellele vajalikke kulutusi, õigus

nõuda omanikult nende hüvitamist, kui kulutuste tegija ei ole asja oma valdusse saanud kuriteoga.

Asjale tehtud kulutused on AÕS § 27 p 1 järgi vajalikud, kui nendega säilitatakse asja või kaitstakse

seda täieliku või osalise hävimise eest.

Heausksel valdajal on AÕS § 28 lg 2 järgi lisaks õigus nõuda omanikult ka asjale tehtud kasulike

kulutuste hüvitamist osas, mis ületab tema poolt asja viljast saadud tulu. Hüvitus ei tohi seejuures

ületada määra, mille võrra asja väärtus on kasulike kulutuste tõttu suurenenud. Asjale tehtud

kulutused on AÕS § 27 p 2 järgi kasulikud, kui nendega asja oluliselt parendatakse. Kui omaniku

varaline seisund ei võimalda hüvitada kasulikke kulutusi, võib ta AÕS § 28 lg 3 järgi nõuda hüvitise

vähendamist või hüvitise maksmisest vabastamist ning sellisel juhul on heausksel valdajal õigus enda

tehtud parendused asja rikkumata ära võtta.

Isikul, kes võõrast asja vallates on teinud asjale toreduslikke kulutusi, ei ole AÕS § 28 lg 5 järgi

õigust nõuda nende hüvitamist. Tal on õigus enda lisatud mugavus- ja meeldivusesemed ning

ilustused asja rikkumata ära võtta. Asjale tehtud kulutused on AÕS § 27 p 3 järgi toreduslikud, kui

nendega taotletakse peamiselt asja mugavust, meeldivust või ilu.

13. Seega on ostjal üldjuhul õigus nõuda ostueesõiguse teostajalt nii vajalike kui ka kasulike

kulutuste hüvitamist. Ostueesõiguse teostamise avalduse esitamine ei muutnud kolleegiumi varasema

seisukoha järgi ostja valdust ebaseaduslikuks ega pahauskseks (vt Riigikohtu 29. novembri 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-04 ja 10. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-05). Sellest

tulenevalt on õige ringkonnakohtu seisukoht, et AÕS § 28 lg 4 alusel ei saa jätta ostja tehtud

kasulikke kulutusi hüvitamata.

14. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus on põhjendamatult võtnud kulutuste

hüvitamisel aluseks eksperdiarvamuse, milles määrati kindlaks kinnistule tehtud vajalike ja kasulike

kulutuste väärtus 2002. aasta hindades. Kolleegium leiab, et AÕS § 269 lg 2 ja § 28 lg 1 kohaselt

tuleb ostjale hüvitada kinnisasjale tehtud vajalikud kulutused ning § 28 lg 2 järgi kinnisasjale tehtud

kasulikud kulutused osas, mis ületavad tema poolt asja viljast saadud tulu. Kulutuste väärtus tuleb

kindlaks määrata kulutuste tegemise aja seisuga.

15. Samas juhib kolleegium tähelepanu sellele, et asja uuel läbivaatamisel võib tekkida küsimus

hageja käitumise vastavusest hea usu põhimõttega.

Enne 1. juulit 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 108 lg 1 järgi tuli

tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuse täitmisel toimida heas usus. Õiguse teostamine ei olnud

TsÜS § 108 lg 2 järgi lubatud muu hulgas juhul, kui õiguse teostamise eesmärgiks oli kahju

tekitamine teisele isikule. Samasisuline regulatsioon tuleneb ka 1. juulil 2002. a jõustunud TsÜS §-st

138.

Kui kostja teostas hageja ostetud kinnisasja suhtes ostueesõigust ja hageja oli sellest teadlik, kuid

jätkas kinnisasjale kulutuste tegemist vaatamata kostja keelule teha kinnisasjal asuva elamu

ümberehitustöid, siis on võimalik, et hageja ei toiminud kinnistule kasulikke kulutusi tehes ja nende

hüvitamist nõudes heas usus.

16. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele ringkonnakohtu otsuse üllatuslikkuse kohta märgib

kolleegium, et vaidlust AÕS § 269 lg 2 alusel lahendades ei üllatanud ringkonnakohus

menetlusosalisi.

Hageja märkis hagiavalduses, et soovib kõigi kinnistule tehtud kulutuste, sh toreduslike kulutuste

hüvitamist, ning palus oma nõude rahuldada mh AÕS § 269 lg 2 alusel. Ringkonnakohtu otsust ei

muuda üllatuslikuks ka asjaolu, et maakohus ei lahendanud vaidlust AÕS § 269 lg 2 alusel.

Kolleegium on leidnud, et kui ringkonnakohus soovib kohaldada seadust, mis seab protsessiosalised

olulisel määral uude protsessuaalsesse positsiooni, eelkõige muudab tõendamiskoormuse jaotust,

tuleb seda protsessiosalistega arutada ja anda neile võimalus esitada oma seisukohad ning vajadusel

ka tõendid. Vastasel juhul rikub ringkonnakohus menetlusõiguse norme, sest otsus on

menetlusosalistele üllatuslik (vt Riigikohtu 14. novembri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-02).

Samas, kui õigusliku kvalifikatsiooni muutmine ei mõjuta menetlusosaliste protsessuaalset

positsiooni tõendamismenetluses, ei ole tegemist üllatusliku otsusega (vt Riigikohtu 10. oktoobri

2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-07).

Kolleegium leiab, et praeguses asjas lahendas ringkonnakohus vaidluse esitatud ja tuvastatud

asjaolude alusel, andes neile õigusliku kvalifikatsiooni (TsMS § 438 lg 1), ega tuginenud seda tehes

uutele asjaoludele. Asja kvalifitseerimine AÕS § 269 lg 2 järgi ei mõjutanud kostja positsiooni

tõendamismenetluses, kuna õiguslike hinnangute puhul ei saa nõuda nende õigsuse tõestamist.

Eeltoodust tulenevalt ei rikkunud ringkonnakohus ka TsMS § 669 lg 1 p 1.

17. Asjakohased ei ole kostja väited selle kohta, et ringkonnakohus kohaldas vääralt TsK § 477.

Ringkonnakohus lahendas vaidluse AÕS § 269 lg 2 alusel ega kohaldanud üldse TsK § 477.

18. Õige ei ole ka kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ületas nõude piire ja rikkus

TsMS § 669 lg-t 2, kui mõistis kostjalt hageja kasuks välja kõik vajalikud ja kasulikud kulutused

sõltumata sellest, kas need tehti tööettevõtulepingu alusel või mitte. Ostja õigus nõuda ostueesõiguse

teostajalt asjale tehtud vajalike ja kasulike kulutuste hüvitamist tuleneb seadusest. AÕS § 269 lg 2

järgi on selle nõude rahuldamise aluseks asjaolu, et ostja on kulutusi teinud. Asjaolu, et hageja tegi

osa kulutusi tööettevõtulepingu alusel, ei piira tema AÕS § 269 lg-st 2 tulenevat nõuet kostja vastu.

AÕS § 269 lg 2 alusel tuleb üldjuhul hüvitada kõik kinnisasjale tehtud vajalikud ja kasulikud

kulutused.

19. Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse ja saadab asja samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks, tuleb kohtukulude jaotus menetlusosaliste vahel otsustada asja sisulisel

lahendamisel ringkonnakohtus.

20. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tagastab kolleegium TsMS § 149 lg 4 alusel

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjoni.

Henn Jõks, Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev