3-2-1-140-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-140-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 13. veebruar 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Aktsiaseltsi L.Rei (pankrotis) ja Aktsiaseltsi Hansa Liising

Eesti hagi OÜ Avalist vastu tehingute tühisuse

tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 1. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-

05-28

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS L.Rei (pankrotis) kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad aktsiaselts L.Rei (pankrotis) (registrikood xxxxxxxx) ja

Aktsiaselts Hansa Liising Eesti (registrikood xxxxxxxx), mõlema

esindaja vandeadvokaat Tarvo Lindma

Kostja OÜ Avalist (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Aldo Kaljurand

Asja läbivaatamise kuupäev

14. jaanuar 2008. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 1. juuni 2007. a otsus

muutmata.

2. Mõista aktsiaseltsilt L.Rei (pankrotis) (registrikood 10124849) riigituludesse tasumata

kassatsioonikautsjon 40 000 krooni.

3. Tühistada Harju Maakohtu 10. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-05-28 (2/287-54/05) osas,

millega aktsiaseltsilt L.Rei mõisteti riigieelarvesse postikuluna välja 59 krooni 40 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 6. jaanuaril 2005 esitasid aktsiaselts L.Rei (edaspidi hageja I) ja Aktsiaselts Hansa Liising Eesti

(edaspidi hageja II) Tallinna Linnakohtule hagi OÜ Avalist (edaspidi kostja) vastu, milles palusid

tunnustada poolte vahel 2. oktoobril 2003 sõlmitud kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise ja

asjaõiguslepingu (edaspidi vaidlusalused lepingud) tühisust ning kanda hageja II Tallinna Linnakohtu

(praegu Harju Maakohtu) kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosasse nr 24826 (uus

nr 2482601) (Tartu mnt 80P, Tallinn) kinnisasja omanikuna.

Hagiavalduse kohaselt kuulus hagejale I alates 1997. a Tallinnas Tartu mnt 80 asuv kinnisasi

(Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 2948). 2. mail 2000 sõlmisid hagejad lisaraha

saamise eesmärgil liisingulepingu nr 003905L (edaspidi liisinguleping), mille alusel hageja I

võõrandas kinnisasja hagejale II, hageja II tasus hagejale I kokkulepitud summa ning hageja I asus

kinnisasja osamaksetega tagasi ostma. 9. mail 2000 jagati Tartu mnt 80 kinnisasi osadeks, sealhulgas

eraldati sellest uus kinnisasi aadressiga Tartu mnt 80P, mis kanti iseseisva kinnistuna nr 24826 (uus

nr 2482601) kinnistusraamatusse (edaspidi vaidlusalune kinnisasi). Jagamise tulemusena tekkinud

kinnisasjade omanikuks sai hageja II ja liisinguleping jäi kõigi nende suhtes kehtima. Hageja II kanti

vaidlusaluse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 15. juunil 2000. Tulenevalt liisingulepingu

punktist 4.3 oli hagejal I kui liisinguvõtjal õigus liisitud vara enne lepingu tähtaja lõppemist täielikult

või osaliselt välja osta. 2003. a seisuga oli hagejal I võimalus omandada vaidlusalune kinnisasi tasuta,

kuna teiste liisingulepingu esemeks olevate kinnisasjade väärtus tagas piisavalt liisingulepingu alusel

hagejale I antud raha. Hageja I juhatuse liige T. Teeväli avaldas 2003. a hagejale II hageja I nimel

soovi loobuda vaidlusaluse kinnisasja väljaostuõigusest kostja kasuks. Selleks sõlmis T. Teeväli

2. oktoobril 2003 hageja I nimel hagejaga II liisingulepingu lisa nr 27 (edaspidi liisingulepingu lisa).

Samal päeval sõlmisid hagejad ja kostja notariaalselt tõestatud lepingu, millega hageja II müüs

vaidlusaluse kinnisasja kostjale ning kostja kohustus tasuma hagejale I kinnisasja omandamise õiguse

eest 3 325 700 krooni, samuti asjaõiguslepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu.

Vaidlusalused lepingud on hagejate arvates tühised. Äriühingu poolt kinnisasja väljaostuõigusest

loobumine liisingulepingu lisas teise isiku kasuks väljub aktsiaseltsi igapäevase majandustegevuse

raamest ja selleks oleks äriseadustiku (ÄS) § 317 lg 1 kohaselt pidanud nõusoleku andma hageja I

nõukogu. Kui hageja II oleks teadnud, et hageja I nõukogu ei ole nõusolekut andnud, ei oleks ta

nõustunud sõlmima liisingulepingu lisa ning vaidlusaluseid lepinguid ja vaidlusaluse kinnisasja

omandit üle andma kostjale. Seega viis T. Teeväli hageja I esindajana hageja II eksimusse. See on

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 94 mõttes pettus, mis tõi kaasa vaidlusaluste lepingute

tühisuse. 2003. a oktoobris oli vaidlusaluse kinnisasja väärtus kinnisvarabüroode hinnangul

25 000 000 kuni 28 500 000 krooni, millest pidi olema teadlik ka T. Teeväli, kes loobus hageja I

nimel vaidlusaluse kinnisasja omandamise õigusest kostja kasuks 21 674 300 krooni odavamalt. Neid

asjaolusid teadis ka kostja, kuna ta on lähedalt seotud T. Teeväljaga. T. Teeväli ja kostja planeerisid

ühiselt väljaostuõigusest turuhinnast oluliselt odavamalt loobumist T. Teevälja ja temaga seotud

isikute soetatud riiulifirma kasuks. Selleks omandas T. Teeväli 23. septembril 2003 variisikute kaudu

riiulifirmade müügiga tegelevalt OÜ-lt Altius Consult kostja osad. Kostja nimel allkirjastas

vaidlusalused lepingud volituse alusel Arvo Neimar, kes sai kostja juhatuse liikmeks alles pärast

lepingute sõlmimist, mis viitab ebatavalisele kiirustamisele. T. Teevälja ja kostja seotust kinnitavad

mh asjaolud, et T. Teevälja kabinet ja kostja kontor asusid hageja I hoones kõrvuti, T. Teeväli ja

kostja on pidevalt arutanud erinevaid plaane seoses vaidlusaluse kinnisasjaga ning T. Teeväli on

kostja esindajana suhelnud ja pidanud läbirääkimisi ehitajate ja projekteerijatega kinnisasja

arendamiseks. Nimetatud asjaoludel on hageja I vabastanud T. Teevälja juhatuse liikme ülesannetest

ning hageja I avalduse alusel on alustatud kriminaalmenetlust. Vaidlusaluste lepingute tühisuse

alustest sai hageja I teada alles 2004. a novembris erikontrolli käigus, hageja II aga alles 2004. a

detsembris hagejalt I saadud teabe alusel. Vaidlusalused lepingud on vastuolus TsÜS § 131 lg-ga 1

ning lisaks hea usu põhimõtte ja heade kommetega. Samadel alustel vaidlusaluse müügilepinguga on

tühine ka liisingulepingu lisa. Liisingulepingu lisa tühistamiseks ei pea hageja II esitama hagejale I

eraldi tühistamisavaldust, sest hageja I nõustub hageja II avaldusega. Liisingulepingu lisa ja

vaidlusalune müügileping on teineteisega lahutamatult seotud ning kui liisingulepingu lisa on

kehtetu, on tühine ka vaidlusalune müügileping. Kostja ei ole vaidlusaluse kinnisasja eest tasunud

isegi kokkulepitud hinda. Kokkuvõttes on nii liisingulepingu lisa kui vaidlusalused lepingud tühised

ning hagejad taotlevad vaidlusaluste lepingute tühisuse tunnustamist ning tühisuse tulemusena

restitutsiooni, st hageja II vaidlusaluse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates ei ole hagejal I õigust vaidlusalust müügilepingut tühistada, kuna ta ei ole selle

pooleks. Hagejal II ei ole aga õigust vaidlusalust müügilepingut tühistada TsÜS § 131 lg 1 alusel,

kuna ta ei saa tugineda lepingu vaidlustamisel sellele, et T. Teeväli rikkus kohustust hageja I vastu.

Samuti ei ole alust vaidlusaluse müügilepingu tühistamiseks pettuse tõttu. Hageja II tahe oli müüa

vaidlusalune kinnisasi kostjale hinnaga 3 325 700 krooni ning ka kostja mõistis hageja II avaldust

selliselt. Kui hageja II oleks pidanud hageja I nõukogu nõusolekut liisingulepingu lisa sõlmimise

eelduseks, oleks ta nõudnud selle kohta kirjalikus vormis kinnitust. Nõusoleku puudumine ei piira

juhatuse liikme seadusest tulenevat esindusõigust. Tõendatud ei ole, et kostja teadis T. Teevälja poolt

väidetavalt toimepandud pettusest. Samuti ei ole hageja II kostjale esitanud avaldust vaidlusaluse

müügilepingu tühistamiseks ning on minetanud lepingu tühistamise õiguse, kuna möödunud on

selleks ettenähtud tähtaeg. Kostja oli kõigist vaidlusaluse kinnisasja müügiga seotud asjaoludest

teadlik hiljemalt lepingu sõlmimisel 2. oktoobril 2003.

Vaidlusalused lepingud ei ole ka vastuolus hea usu põhimõtte ega heade kommetega. Vastuolus hea

usu põhimõttega saab olla lepingust tulenevate õiguste teostamine või kohustuste täitmine, mitte aga

leping ise. Kinnisasja võimalik võõrandamine turuväärtusest madalama hinnaga ei kujuta endast üksi

heade kommete vastast tegu. Samade asjaolude alusel ei saa hagejad tugineda pettusele ja tehingu

vastuolule heade kommetega. Kostja on ostuhinna tasunud. Hageja I ja kostja saavutasid kinnisasja

võõrandamise ja müügihinna kohta kokkuleppe juba 28. aprillil 2003, mida kinnitab kostja poolt

esimese ettemaksu tasumine. Hagejate algatatud kriminaalasjades on menetlused lõpetatud

kuriteokoosseisu puudumise tõttu. Liisingulepingu lisa tühisuse küsimus ei ole asja lahendamisel

oluline. Lisaks ei olnud hageja II liisingulepingu lisa sõlmimisel eksimuses. Meelevaldsed on

hagejate väited liisingulepingu lisa tühistamise kohta.

28. aprillil 2003 otsustati hageja I nõukogu koosolekul müüa vaidlusalune kinnisasi minimaalse

hinnaga 2 400 000 krooni ning volitati hageja I juhatuse liiget T. Teevälja sõlmima kinnisasja

müügilepingut. Seega ei ole vaidlusaluse kinnisasja väljaostuõigusest loobumisel ja müümisel rikutud

ÄS § 317 lg-t 1. Hageja I oli väljaostuõigusest loobumisest teadlik juba 28. aprillil 2003, mil hageja I

nõukogu andis juhatusele korralduse vaidlusaluse kinnisasja müügiks, samuti pidi hageja I olema

teadlik vaidlusaluse müügilepingu sõlmimisest. Hageja I 2003. a majandusaasta aruande lisas 8 on

kajastatud muu ärituluna kasum kinnisvarainvesteeringute müügist 1 918 540 krooni, samas ei

kajastu vaidlusalune kinnisasi sama majandusaasta aruande lisas 3. Aruande on 30. juunil 2004

allkirjastanud hageja I juhatuse liikmed T. Teeväli ja Erliko Parisalu ning nõukogu liikmed Rein Kilk

ja Arno Lainemäe. Hageja I nõukogu liige R. Kilk teadis vaidlusaluse kinnisasja omandamisest kostja

poolt juba 2004. a veebruaris. Kui hageja I nõukogu täitis ÄS §-st 306 ja § 321 lg-st 1 tulenevaid

kohustusi, oleks nõukogu liikmed pidanud olema teadlikud ka vaidlusaluse kinnisasja

väljaostuõigusest loobumisest ning kinnisasja võõrandamisest kostjale. Vaidlusaluse kinnisasja

müügiga ei kahjustatud hageja I huve, kuna kinnisasi õnnestus müüa nõukogu määratud minimaalsest

hinnast 925 700 krooni võrra kallimalt. Esitatud eksperdihinnangud ei ole usaldusväärsed ega kajasta

vaidlusaluse kinnisasja väärtust objektiivselt. Kostjal ei õnnestunud kinnisasja kinnisvarabüroo

vahendusel müüa hinnaga 1500 krooni/m2. AS Pindi Kinnisvara 23. märtsi 2004. a

eksperdihinnangus on märgitud vaidlusaluse kinnisasja turuväärtuseks 4 800 000 krooni. Seega

müüdi vaidlusalune kinnisasi turuhinnaga. Kostja ei ole volitanud T. Teevälja enda nimel

läbirääkimisi pidama.

3. Harju Maakohus (kes menetles asja alates 1. jaanuarist 2006) jättis 10. mai 2006. a otsusega hagi

rahuldamata ja mõistis kummaltki hagejalt kostja kasuks välja õigusabikuluna 25 000 krooni ning

riigieelarvesse kummaltki hagejalt postikuluna 59 krooni 40 senti ning tühistas hagi tagamise.

Kohus leidis, et 2. oktoobri 2003. a lepingudokument sisaldab järgmisi tehinguid: hageja II ja kostja

vahelist kinnisasja võlaõiguslikku müügilepingut, samade isikute vahelist asjaõiguslikku lepingut

kinnisomandi üleandmiseks, hageja I ja kostja vahelist võlaõiguslikku lepingut hüpoteegi seadmiseks

ning samade isikute vahelist asjaõiguslikku kokkulepet kinnisasja koormamiseks hüpoteegiga ja selle

kandmiseks kinnistusraamatusse. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on hagejale I tasunud

ülekannetes märgitud summad.

Hageja II ja kostja vahelised vaidlusalused lepingud ei ole tühised, kuna nende vastuolu heade

kommetega ei ole tõendatud. Tähtsust ei oma hageja I nõukogu nõusoleku olemasolu või puudumine

vaidlusaluse kinnisasja müügi kohta, kuna nõusoleku puudumine ei muuda lähtuvalt ÄS § 307 lg-st 1

lepingut tühiseks. Kinnisasja võõrandamine turuväärtusest madalama hinnaga ei ole heade kommete

vastane. Hagejate esitatud hinnangud vaidlusaluse kinnisasja turuväärtuse tõendamiseks ei kajasta

objektiivselt kinnisasja turuväärtust. Kõige usaldusväärsemaks allikaks kinnisasja tegeliku väärtuse

hindamisel on asjaolu, et kinnisasi ei olnud 2004. a alguses müüdav hinnaga ca 7 000 000 krooni

(1500 kr/m2) ning et kinnisasja eest pakuti üksnes 5 000 000 krooni tingimusel, et kinnisasjaga on

kõik korras, st kinnisasjal ei ole keskkonnareostust. Seega ei ole hagejale I tekitatud 21 674 300

krooni suurust kahju. Hageja väide, et T. Teeväli tegutses kostja huvides isikliku kasu saamise

eesmärgil, ei leidnud kinnitust.

Vaidlusaluseid lepinguid ei ole võimalik TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada. Hagejal I ei ole õigust

lepinguid tühistada, kuna ta ei olnud nende pooleks, hagejal II aga seetõttu, et ta ei saa tugineda

lepingute vaidlustamisel sellele, et T. Teeväli rikkus oma kohustusi hageja I vastu. Lepingu tühisuse

aluseks ei saa olla pettus, see saab olla aluseks lepingu tühistamisele. Kohaldada ei saa TsÜS § 94 lg-

t 4 tehingu tühistamise kohta kolmanda isiku teadmisele tuginedes. Kostja teadlikkuse hindamisel on

TsÜS § 123 lg 1 kohaselt määrav A. Neimari teadmine või teadma pidamine, kuna tema esindas

kostjat lepingu sõlmimisel ning oli vaadeldaval ajal ainsaks kostja juhatuse liikmeks. Olavi Uisule

ega T. Teeväljale ei ole kostja andnud volitust enda esindamiseks. Liisingulepingu lisa tühisus ei too

kaasa hageja II ja kostja vaheliste lepingute tühisust. Poolte kokkuleppel ei saa kokkulepet tühistada.

Asja materjalidest ei nähtu, et hagejad oleksid teinud lepingu tühistamise avalduse notariaalselt

tõestatud vormis, nagu näeb ette võlaõigusseaduse (VÕS) § 13 lg 2. On ebatõenäoline, et hageja II sai

väidetavast pettusest teada alles 2004. a novembris. 2003. a majandusaasta aruandest, millele on

hageja I juhatuse ja nõukogu liikmed alla kirjutanud, ei nähtu, et vaidlusalune kinnisasi on hageja I

omandis. Seega on möödunud ka tehingu tühistamise tähtaeg. Samal ajal ei saa tugineda pettuse

toimepanemisele ja tehingu tühisusele selle vastuolu tõttu heade kommetega. Lepingute tühisuse

hindamisel ei ole oluline, kas kostja on hagejale tasunud kogu väljaostuõiguse loovutamise eest

saadud summa.

4. Hagejad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse

tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on vaidlusalused lepingud ja liisingulepingu lisa sõlmitud pettuse teel.

Maakohus jättis arvestamata liisingulepingu olemuse ja eesmärgi. Liisingufirma tegutseb kinnisasja

soetades ja seda käsutades kliendi huvides. Hageja I tegeliku tahte osas viidi hageja II eksimusse.

R. Kilk hageja I ainuaktsionäri ja nõukogu liikmena sai vaidlusaluse kinnisasja müügist teada

25. novembril 2004. Kostja on teadlikult esitanud kohtule kehtetud kassa sissetulekuorderid, jätmaks

muljet, et on vaidlusaluse kinnisasja eest tasunud. AS Pindi Kinnisvara aktis antud väärtuse hinnang

ei hõlma vaidlusalust kinnisasja, samuti on aktis märgitud kinnisasja omanikuna hageja

II. Liisingulepingu lisa on tühine ja vaja ei olnud esitada selle tühistamise avaldust. Vaidlusalused

lepingud ja liisingulepingu lisa on vastuolus heade kommete ja tavadega.

5. Kostja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 1. juuni 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Samuti mõistis ringkonnakohus kummaltki hagejalt kostja kasuks

välja apellatsioonimenetluses kantud õigusabikuludena 58 867 krooni 50 senti.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei pea ringkonnakohus vajalikuks korrata maakohtu

põhjendusi. Otsuses märgitakse lisaks, et hagejad ei ole vaidlusaluste lepingute vastaspoolele teinud

ühegi 2. oktoobril 2003 sõlmitud lepingu tühistamise avaldust. Ka ei esine asjaolusid, mis

võimaldaksid hagiavaldust erandina pidada tühistamisavalduseks. Ka liisingulepingu lisa

tühistamiseks oli vaja tühistamisavaldust, kusjuures liisingulepingu punkti 13.3 kohaselt pidi see

avaldus olema kirjalikus vormis. Lepingut on kokkuleppel võimalik lõpetada, kuid mitte tühistada.

Kuna lepinguid ei ole tühistatud, ei ole vaidluse lahendamiseks oluline, kas hagejatel olnuks

materiaalõiguslik alus lepingud tühistada. Vaidlusaluste lepingute kehtetus ei tuleneks ka

liisingulepingu lisa tühisusest. Äriühingu nõukogu otsuse puudumine on oluline üksnes äriühingu ja

tema juhatuse liikme vahelises sisesuhtes.

Samade asjaolude alusel ei ole võimalik tugineda ühel ajal tehingu tegemisele pettuse mõjul ning

tehingu tühisusele vastuolu tõttu heade kommetega. Vaidlusalused lepingud ei ole vastuolus heade

kommetega. Hagejate väidete kohaselt on heade kommete vastaselt käitunud kostja ja hageja I

juhatuse liige T. Teeväli. Samas ei ole hagejad vaidlusaluseid lepinguid eristanud ega väitnud, nagu

piiraksid vaidlusalune müügileping ja sellega seotud asjaõigusleping suurel määral hageja II

majandusvabadust või kostja oleks sõlminud lepingu hageja II suhtes oma positsiooni ebaausalt ära

kasutades. Hageja I ja kostja vahel hüpoteegi seadmise ja sellega seotud asjaõiguslepingu sõlmimise

asjaolusid ei ole hagejad eraldi käsitlenud. Kinnisasja omandamist kohese edasimüümise eesmärgil ei

saa pidada heade kommete vastaseks käitumiseks. Kui tõendatud oleksid hagejate väited selle kohta,

et kostja kasutas teadlikult T. Teevälja toimepandud pettust ära selleks, et müügileping sõlmitaks,

võiks tegemist olla TsÜS § 94 lg-s 4 sätestatud koosseisuga. Ka sel juhul ei saaks eespool esitatud

põhjendusel kõnelda heade kommetega vastuolus olevast tehingust TsÜS § 86 mõttes.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja I esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks ning mõista kostjalt

välja menetluskulud.

Kaebuse kohaselt olid liisingulepingu lisa poolteks üksnes hagejad, kes on ühel meelel, et see on

sõlmitud pettuse mõjul, mistõttu puudus vajadus esitada tühistamisavaldust. Esitatud ja kostjale kätte

antud hagiavaldust võib lugeda vaidlusaluste lepingute tühistamise avalduseks. Ringkonnakohus

jättis põhjendamatult hindamata tõendid ja vastamata hagejate vastuväidetele maakohtu otsuses antud

tõendite hindamise kohta. Hageja I nõukogu ei andnud nõusolekut vaidlusaluse kinnisasja müügiks,

ilma vastava nõusolekuta ei oleks hageja II aga nõustunud kinnisasja omandit kostjale üle andma.

Vaidlusalused lepingud ja liisingulepingu lisa on sõlmitud pettuse teel ning on tühised. Hageja II ei

kujundanud kinnisasja müügihinda ise, vaid tugines T. Teevälja esitatud andmetele, mis ei vastanud

tegelikule olukorrale. T. Teeväli sai isiklikult kasu vaidlusaluse kinnisasja väljaostuõigusest

loobumise eest ning kostja ei ole kinnisasja eest tasunud. Nii vaidlusalused lepingud kui ka

liisingulepingu lisa on vastuolus heade kommetega ja sõlmitud hea usu põhimõtet eirates, kuna kostja

on varifirma, kellel puudus vara vaidlusaluse kinnisasja eest tasumiseks, T. Teeväli sai isiklikku kasu

väljaostuõigusest kostja kasuks loobumisest ja tegutses koos O. Uisuga kostja huvides, kinnisasi

müüdi tunduvalt alla turuhinna ning kostja ostis selle sooviga see kohe edasi müüa.

8. Kostja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja mõista hagejalt I välja kostja kohtukulud.

Kostja arvates on alama astme kohtute otsused seaduslikud ja põhjendatud.

9. Hageja II teatas Riigikohtule, et hageja I kassatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada,

samuti et hageja II nõustub kaebuse kõigi väidetega ja toetab kaebust.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegiumi arvates on kassatsioonkaebus põhjendamata ning tuleb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 691 p 1 alusel jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.

11. Esmalt käsitleb kolleegium menetluslikke küsimusi, esmajoones hagejate hagemisõigust ja

kaebuse ulatust ning lahendab kaebuse (I). Seejärel käsitleb kolleegium õiguse ühetaotlise

kohaldamise huvides poolte edasisi võimalikke õiguslikke suhteid (II) ja laiemalt vaidlusaluste

lepingute tühisuse ja tühistamise võimalikkust (III). Lõpetuseks lahendab kolleegium kaebuse

rahuldamata jätmise üksikküsimusi (IV).

I

12. Hagejad esitasid nõude tunnustada 2. oktoobri 2003. a lepingudokumendis (pealkirjastatud kui

"kinnistu müügileping, hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping") (toimiku I kd, lk 31-40) sisalduvate

lepingute tühisust ning kanda vaidlusaluse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse hageja II.

2. oktoobri 2003. a lepingudokumendis sisalduvad aga järgmised lepingud:

- hageja II ja kostja vaheline müügileping vaidlusaluse kinnisasja müügiks kostjale

(lepingudokumendi p 3);

- hageja II ja kostja vaheline asjaõigusleping vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmiseks

(lepingudokumendi p 7.1);

- hageja I ja kostja vaheline kokkulepe hüpoteegi seadmise kohta hageja I kasuks, millega nõustus ka

hageja II, samuti tagatiskokkulepe (lepingudokumendi p-d 6.1 ja 6.2);

- hageja I ja kostja vaheline asjaõigusleping hüpoteegi seadmiseks hageja I kasuks, millega nõustus

ka hageja II (lepingudokumendi p 7.2).

Hagejad ei ole oma nõuete põhjendamisel erinevate lepingute olemasoluga sisuliselt arvestanud.

Kuigi erinevatele lepingutele juhiti tähelepanu alama astme kohtute otsustes, ei ole ka kohtud

piisavalt arvestanud sellega kaasnevate materiaal- ja menetlusõiguslike tagajärgedega. Riigikohus on

korduvalt toonitanud vajadust eristada lepingute tühisusega seotud vaidlustes erinevaid lepinguid

(esmajoones kohustus- ja käsutustehinguid), kuna sellest võib sõltuda asja lahendus ning nt ka

menetluskulude jaotus poolte vahel (vt nt Riigikohtu 15. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

132-06, p-d 19 ja 20). Esmajoones ei ole ei pooled ega alama astme kohtud (eriti maakohus) selgelt

eristanud, millise lepingu tühisust saab nõuda kumbki hageja ja kes on neis nõuetes menetluse

pooled.

13. Võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi leping

mõjutab (vt ka nt Riigikohtu 3. mai 2000. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-58-00 ja 20. novembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03, p 10). Selliseks isikuks on üldjuhul vaid lepingupool, kes saab

esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid (vt ka Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-80-05, p 23). Vaidlusaluse müügilepingu tühisuse tuvastamist saavad seega nõuda hageja II

kui müüja ja kostja kui ostja.

Hageja I ei ole vaidlusaluse müügilepingu pool, kuid on lepingu järgi õigustatud nõudma ostuhinna

tasumist (lepingudokumendi p 4.3). Siiski ei anna see asjaolu kolleegiumi arvates alust lugeda hagejat

I isikuks, kes võiks hageda vaidlusaluse müügilepingu tühisuse tunnustamist. Võlaõigusseaduse § 80

lg 6 kohaselt võivad pooled üldjuhul kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingut muuta ja selle lõpetada

ka kolmanda isiku nõusolekuta. Sellest tuleneb, et kolmas isik ei saa n-ö käsutada lepingupoolte

positsiooni, mh nt lepingut tühistada või sellest poole asemel taganeda. Kolmandale isikule sellist

õigust andva kokkuleppe olemasolu ei ole menetluses väidetud. Vaidlusalune müügileping ei mõjuta

iseenesest hageja I suhteid ei hagejaga II ega kostjaga. Isegi kui hagejal I on õigus saada hagejalt II

liisingulepingu alusel vaidlusaluse kinnisasja omand, ei mõjutaks hageja II ja kostja vaheline

müügileping VÕS § 12 lg 1 kohaselt liisingulepingu kehtivust. Seega ei ole hagejal I õigust hageda

müügilepingu tühisust, kuna ta ei ole selle lepingu pooleks.

14. Vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingu (vt asjaõigusseaduse (AÕS) § 641)

tühisuse tuvastamise hagi esitamise õigus on hagejal II ja kostjal, kes on lepingu poolteks. Riigikohus

on leidnud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab erandina tugineda asjaõiguslepingu

tühisusele, kui see mõjutab tema õigusi (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03, p 12 ja

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-06, p 20). Kolleegiumi arvates saab asjaõigulepingu pooleks mitteolev

isik esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema

asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus

tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav.

Hageja I väitel on tal liisingulepingu alusel võlaõiguslik nõue saada vaidlusaluse kinnisasja

omanikuks, st vaidlusaluse asjaõiguslepingu tühisuse korral oleks vaidlusaluse kinnisasja omanikuks

hageja II ning hagejal I oleks õigus nõuda hagejalt II kinnisasja omandi talle üleandmist. Seega ei

mõjuta vaidlusalune asjaõigusleping hageja I asjaõigusi, vaid üksnes tema võimalusi nõuda hagejalt

II võlaõiguslikult vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmist. Järelikult ei ole hagejal I õigust hageda

vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamist.

15. Võlaõigusliku kokkuleppe hüpoteegi seadmise kohta ja tagatislepingu sõlmisid hageja I ja kostja

ning see ei mõjuta hageja II õigusi, olgugi et hageja II on lepingudokumendi kohaselt hüpoteegi

seadmise kokkuleppega nõustunud. Seega on nende kokkulepete tühisuse tuvastamise hagemise õigus

üksnes hagejal I ja kostjal, mitte aga hagejal II.

Hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu sõlmisid samuti hageja I ja kostja (olgugi hageja II nõusolekul).

Hagejal II oleks õigus hageda selle tühisuse tunnustamist üksnes juhul, kui ta hageks hüpoteegi

kinnistusraamatust kustutamist. Sel juhul peaks aga kostjaks olema ka hageja I kui isik, kelle kasuks

hüpoteek seati, st hüpoteegipidaja. Praegusel juhul ei ole hagejal II seega õigust hageda hüpoteegi

seadmise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist.

16. Lisaks on hagejad esitanud nõude kanda kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnisasja omanikuna

hageja II. Nõude alusena on hagejad näinud tühiste lepingute tagasitäitmist, täpsustamata, mida nad

selle all silmas peavad.

Esitatud asjaolud võimaldavad järeldada alternatiivselt nõude kahte võimalikku materiaalõiguslikku

alust. Esiteks tuleb kõne alla AÕS § 65 lg 1, kui kostja omanikukande aluseks olev asjaõigusleping

on tühine ja taotletakse kinnistusraamatu parandamiseks kostja kui puudutatud isiku nõusolekut

(TsÜS § 68 lg 5 alusel) (vt ka Riigikohtu 1. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-04, p 18

ja 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 20, samuti otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-

128-03, p 11 ja nr 3-2-1-80-05, p 28). Teiseks on võimalik nõuet hinnata TsÜS § 84 lg 1 ja

VÕS § 1028 lg 1 järgse alusetu rikastumise väljaandmise nõudena kostja asjaõiguslepingu sõlmimise

tahteavalduse asendamiseks (TsÜS § 68 lg 5 alusel) tühise müügilepingu alusel omandatud kinnisasja

tagastamiseks (vt ka Riigikohtu 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p-d 17 ja 18

ning otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 28). Mõlemal alusel on omanikukande muutmist võimalik

nõuda hagejal II. Hagejal I ei ole õigust hageja II eest hageda viimase kandmist kinnistusraamatusse

ei AÕS § 65 lg 1 ega TsÜS § 84 lg 1 (ja VÕS § 1028 lg 1) alusel.

17. Kuigi alama astme kohtud ei ole selgelt kontrollinud, mida kumbki hageja võib nõuda, ei

mõjutanud see iseenesest asja lahendamist alama astme kohtutes, kuna hagi jäeti tervikuna

rahuldamata. Olukord on aga erinev Riigikohtu menetluses, kuna ringkonnakohtu otsuse peale esitas

kassatsioonkaebuse üksnes hageja I. Lähtuvalt TsMS § 207 lg-st 2 osalevad kaashagejad või -kostjad

üldiselt menetluses iseseisvalt ning ainult juhul, kui vaidlusalust õigussuhet saab tuvastada üksnes

nende kõigi suhtes, loetakse ühe kaashageja või -kostja taotlus, kaebus vms TsMS § 207 lg 3 kohaselt

esitatuks ka teise kaashageja või -kostja poolt. Sama kinnitab kassatsioonimenetluse kohta TsMS

§ 680 lg 2 kolmas lause (vt selle kohta ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 17).

Menetlusosaline võib kohtuotsuse peale edasi kaevata vaid teda puudutavas osas (vt ka Riigikohtu

4. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-04, p-d 25 ja 26 ning otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-

05, p 16). Kuna vaidlusaluse kinnisasja müügilepingu ja omandi üleandmise asjaõiguslepingu

tühisuse tunnustamise hagi esitamise õigus on üksnes hagejal II (vt käesoleva otsuse p-d 13 ja 14),

tema aga kassatsioonkaebust ei esitanud, siis neid nõudeid kassatsiooni-menetluses käsitleda ei saa

(vt ka Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p-d 16 ja 37). Samal põhjusel ei

saa Riigikohus hinnata ka hageja II vaidlusaluse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmise

nõuet (vt käesoleva otsuse p 16). Seetõttu saab Riigikohus käsitleda üksnes hageja I nõuet hüpoteegi

seadmise võlaõigusliku lepingu ja tagatislepingu ning asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks (vt

käesoleva otsuse p 15). Eelnevat ei muuda asjaolu, et hagejatel on kassatsioonimenetluses ühine

esindaja, ja hageja II poolt on Riigikohtule (pealegi pärast kassatsioonitähtaja möödumist) saadetud

teade kassatsioonkaebuse toetamise kohta. Advokaadi võimalikud minetused hageja II esindamisel ei

muuda kujunenud õiguslikku olukorda menetluses.

18. Hagis ei ole esitatud asjaolusid, mis võimaldaks arvata hüpoteegi seadmise võlaõigusliku lepingu

ja tagatislepingu ega hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu tühisust. Esitatud asjaolud puudutavad

muid vaidlusaluseid lepinguid. Pealegi kaasnes nimetatud lepingutega hageja I kasuks hüpoteegi

seadmine ja see ei saa iseenesest tema õigusi kahjustada. Lisaks märgib kolleegium, et

kinnistusraamatu andmetel on vaidlusalusele kinnisasjale seatud hüpoteek kinnistusraamatust

kustutatud.

Kuna kolleegium ei saa hageja II kassatsioonkaebuse puudumise tõttu hinnata vaidlusaluse kinnisasja

müügilepinguga ja omandi üleandmise asjaõiguslepinguga ning kinnistusraamatu kande muutmisega

seonduvat, tuleb nimetatud lepinguid, liisingulepingu lisa ja kinnistusraamatu kannet puudutavad

kassatsioonkaebuse väited jätta tähelepanuta. Kaebus jääb tervikuna rahuldamata.

II

19. Kolleegium peab kohtupraktika ühtlustamiseks vajalikuks käsitleda esitatud asjaolude alusel

võimalikku õiguslikku hinnangut poolte edasistele suhetele. Seejuures juhib kolleegium hagejate

tähelepanu sellele, et nende huvid satuvad tõenäoliselt vastuollu.

20. Esmalt märgib kolleegium, et hagejate võimalused kostja vastu edaspidi nõudeid esitada on

tulenevalt käesoleva asja lahendamisest tõenäoliselt piiratud.

21. Samuti märgib kolleegium, et toimikus olev liisinguleping (toimiku I kd lk 18-28) vaidlusaluse

kinnisasja omandamise kohta on notariaalselt tõestamata. Samamoodi on notariaalselt tõestamata ka

liisingulepingu lisa (toimiku I kd, lk 30). Kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud

võlaõigusliku lepingu notariaalselt tõestamata jätmine toob AÕS § 119 lg 1 rikkumise tõttu kaasa

lepingu tühisuse TsÜS § 83 lg 1 järgi (või enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 93 lg 3 järgi), mida on

korduvalt leidnud ka Riigikohus (vt nt Riigikohtu 19. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

131-03, p 26, 24. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-21-06, p 18, 8. mai 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p-d 15 ja 16 ning 30. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-150-06,

p 15). Tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine kui lepingu tühisuse alus on asjaolu,

mida kohus peab asja lahendmisel arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt

tuginevad (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 14, otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-150-06,

p 14).

22. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et kahe isiku sõlmitud ja asja omandamisele suunatud

lepingud ei ole liisingulepingud VÕS § 361 tähenduses, kui lepingu ese kuulub lepingu sõlmimise

ajal juba eseme kasutusse andjale ning seda ei omandata esmajoones kasutusse võtja juhiste järgi

müüjalt (VÕS § 361) (vt Riigikohtu otsus tsviilasjas nr 3-2-1-21-06, p 18). Erandiks võib olla leping,

mille puhul liisinguandja omandab liisinguvõtja krediteerimise eesmärgil liisingulepingu esemeks

oleva vara liisinguvõtjalt endalt ja liisinguvõtja asub seda siis osamaksetega taas välja ostma. Sellist

tüüpi (nn sale and lease back) leping kujutab endast majanduslikus mõttes laenu- ja pandilepingu

kombinatsiooni ja sellele saab kohaldada liisingulepingu kohta kehtivaid sätteid.

Kui sellise lepingu esemeks on kinnisasi, peab leping AÕS § 119 lg 1 kohaselt olema tervikuna

notariaalselt tõestatud. Kui kinnisasja võõrandamise kohustusleping (nt müügilepinguna) on küll

notariaalselt tõestatud, kuid sellega seotud liisinguleping kinnisasja tagasiomandamiseks on

notariaalselt tõestamata, võib see TsÜS § 85 (või enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 68) kohaselt

kaasa tuua kogu tehingu, (sh notariaalselt tõestatud lepingu) tühisuse, kuna ilmselt ei oleks üht osa

tehingust tehtud teiseta.

23. Kehtivaks saaks vormipuudusega leping muutuda üksnes AÕS § 119 lg 2 kohaselt, kui selle

lepingu alusel sõlmitaks asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks ja tehtaks vastav kanne

kinnistusraamatusse (vt ka Riigikohtu 5. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-05, p 13 ja

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-21-06, p 18). Kuigi liisinguleping sõlmiti enne AÕS § 119 lg 2 kehtiva

redaktsiooni jõustumist, saab seda kolleegiumi hinnangul kohaldada ka lepingutele, mille puhul

asjaõigusleping sõlmiti ja kinnistusraamatu kanne tehti pärast AÕS § 119 lg 2 kehtiva redaktsiooni

jõustumist (analoogselt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise

eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg-ga 1).

Käesolevas asjas võiks AÕS § 119 lg 2 kohaldamine tulla põhimõtteliselt kõne alla liisingulepingu

lisa kaudu, mis lõpetas liisingulepingu ja reguleeris poolte suhted. Selle alusel sõlmiti 2. oktoobril

2003 müügileping ja kinnisomandi hagejalt II kostjale üleandmise asjaõigusleping ning tehti ka

vastav omanikukanne kinnistusraamatusse.

24. Kui lugeda liisingulepingu lisa ja seega kogu liisinguleping AÕS § 119 lg 2 kohaselt kehtivaks,

võib hagejale I jääda nõudeõigus hageja II kui liisinguandja vastu kahju hüvitamiseks liisingulepingu

rikkumise tõttu, kui hagejal II oli liisinguandjana nt VÕS § 362 lg-st 1 või ka ainuüksi hea usu

põhimõttest tulenev kohustus käesolevas vaidluses hageja I varalisi huve kaitsta, mh

kassatsioonkaebus esitada. Kuna hageja II kassatsioonkaebust ei esitanud, võis hageja I kokkuvõttes

ilma jääda vaidlusaluse kinnisasja omandamise võimalusest. Hagejal II võib omakorda olla kahju

hüvitamise nõue teda esindanud advokaadi (või advokaadibüroo) vastu, kes otsustas kaebuse

esitamata jätta või andis sellist nõu.

25. Hagejate väitel on liisingulepingu lisa tühine või tühistatud. Liisingulepingu lisa tühisus võib aga

(vähemalt vaidlusalust kinnisasja puudutavas osas) tuua kaasa kogu liisingulepingu ja sellega seotud

kinnisasja võõrandamise võlaõigusliku lepingu tühisuse ja nende tagasitäitmise. Lepingute tühisuse

korral tuleb tagastada üleantu TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 järgi (või enne 1. juulit 2002 kehtinud

TsÜS § 66 lg 5 ja Eesti NSV tsiviilkoodeksi § 477 alusel) (vt Riigikohtu 20. detsembri 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-151-04, p 16 ja 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, p-

d 20!27). Sellega võib mh kaasneda hageja II kohustus hüvitada hagejale I vaidlusaluse kinnisasja,

mida hagejal II ei ole võimalik tühise lepingu tagasitäitmisel hagejale I tagastada, väärtus.

26. Lisaks võib hagejal I olla kahju hüvitamise nõue oma juhatuse liikmete, esmajoones T. Teevälja,

ja võib-olla ka nõukogu liikmete vastu, kuna nad rikkusid oma kohustusi (juriidiliste isikute

juhtorganite liikmete vastutuse kohta üldiselt vt nt Riigikohtu 11. mai 2005. otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-41-05, p-d 18, 21, 22, 31 ja 48). Asja lahendamist ei muuda karistusõiguslik hinnang

vaidlusalustele asjaoludele, mh võimalik kriminaalmenetluse lõpetamine T. Teevälja suhtes, kuna

kriminaalasjas tehtud lahend ei mõjuta tsiviilkohtumenetluses nõudele antavat kvalifikatsiooni

(vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-05, p-d 12 ja 19).

27. Samuti võib tulla kõne alla T. Teevälja VÕS § 14 1g 1 või 2 rikkumisest tulenev vastutus

hageja II ees, kui ta esitas hagejale II liisingulepingu lisa ja vaidlusaluste lepingute sõlmimisel

valeandmeid või varjas olulisi andmeid (vt lepingueelse vastutuse kohta üldiselt Riigikohtu

15. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-06, p-d 15!17).

III

28. Samuti peab kolleegium õiguse ühetaoliseks kohaldamiseks vajalikuks käesoleva asjaga

seonduvalt käsitleda laiemalt lepingute heade kommete vastasuse tõttu tühisuse ning pettuse ja

esindaja kohustuste rikkumise tõttu tühistamise küsimusi.

29. Esmalt märgib kolleegium, et asjaosaliste käitumise võimalik vastuolu hea usu põhimõttega

lepingute sõlmimisel (TsÜS § 138, VÕS § 6) ei saa olla aluseks lepingute tühisusele ega tühistamisele

(vt ka nt Riigikohtu 29. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04, p 24). Küll saab hea usu

põhimõtte alusel aga nt piirata erandkorras subjektiivsete õiguste kasutamist (vt nt Riigikohtu

18. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-07, p-d 18 ja 19).

30. Riigikohus on leidnud, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel,

mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks

(vt Riigikohtu 16. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-02, p 10). Tehing on vastuolus heade

kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute

ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib

tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest

tehingu tegemise eesmärgil (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 23). Tehingu heade

kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh

tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (vt Riigikohtu 24. mai 2001. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-

01 ja 29. aprilli 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-02, p 9). Kolleegium nõustub eelnevate

seisukohtadega.

31. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6 lg 4)

lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust (vt nt Riigikohtu 4. mai

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-6-05, p 9, samuti otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-129-05, p 16, nr 3-

2-1-90-04, p 16 ja nr 3-2-1-80-05, p-d 25 ja 26). Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi

üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega

ning sel põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid

käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut. Siiski on Riigikohus erandina jaatanud

käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on

heade kommete vastane (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26).

32. Hagejate esitatud asjaolud ei andnuks tõenäoliselt alust vaidlusaluse müügilepingu lugemiseks

vastuolus olevaks heade kommetega. Need asjaolud puudutavad põhiliselt pettust ja hageja I esindaja

kohustuste rikkumist vaidlusaluste lepingute sõlmimisel. Riigikohus on korduvalt toonitanud, et

tsiviilseadustiku üldosa seaduse tehingu tühistamise koosseisud (eelkõige TsÜS §-d 92, 94, 96 ja 97)

on erinormiks TsÜS § 86 suhtes, st tehingu tühistamise aluseks olevad asjaolud ei saa olla

paralleelselt tehingu tühisuse aluseks heade kommete vastasuse tõttu (vt Riigikohtu 22. oktoobri

2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-108-02, p 11 ja 31. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-04,

p 16, samuti otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-02, p 10). Sama kehtib esindaja kohustuste rikkumise tõttu

tehingu tühistamist võimaldava TsÜS § 131 vahekorra kohta §-ga 86. Võimalik n-ö ebaõiglane

hinnakokkulepe ei saa samuti ainuüksi olla aluseks kohustuslepingu lugemiseks heade kommetega

vastuolus olevaks, st kohtul ei ole õigust sekkuda isikute vabasse majandustegevusse ega kontrollida

seaduses sätestatud aluseta hinna suurust (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-108-02, p 10).

Võimalik ostuhinna tasumata jätmine puudutab lepingu täitmist ega saa omada tähendust ühegi

vaidlusaluse lepingu (sh müügilepingu) tühisuse hindamisel.

33. Kolleegium märgib, et hagejate esitatud asjaolud ei oleks samuti tõenäoliselt andnud alust lugeda

vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingut vastuolus olevaks heade kommetega.

Iseäranis asjaolud, et kinnisasja ostjal puudub muu majandustegevus ja ostja kui äriühing omandati

"kiirkorras" üksnes kinnisasja omandamiseks, ning ostja võimalik soov kinnisasi võimalikult kiiresti

edasi müüa ei muuda kinnisomandi üleandmise asjaõiguslepingut heade kommetega vastuolus

olevaks. Hinnasse puutuvad väited ei saa aga nagunii mõjutada käsutustehingu kehtivust, vaid

puudutada üksnes kohustustehingut.

34. Lepingu saab tühistada üksnes lepingupool (tehingu teinud isik). See kehtib nii võlaõigusliku kui

asjaõiguslepingu tühistamise kohta (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03, p 12). Seega

saanuks vaidlusaluse kinnisasja müügilepingu ja omandi üleandmise asjaõiguslepingu tühistada

üksnes hageja II või kostja, hüpoteegi seadmise võlaõigusliku lepingu ja tagatislepingu ning

hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu aga üksnes hageja I või kostja.

35. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 90 lg 1 kolmandast lausest tulenevalt toob formaalsetele

tingimustele vastav ja materiaalselt õigustatud tühistamisavaldus kaasa tehingu kehtetuse sõltumata

sellest, kas teine pool sellele vastu vaidleb (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 21).

Kolleegium ei nõustu maakohtu otsuses märgituga, nagu peaks notariaalselt tõestatud lepingu

tühistamise avaldus olema samuti notariaalselt tõestatud. Sellist järeldust ei võimalda teha mh

maakohtu viidatud VÕS § 13 lg 2. Sarnaselt on Riigikohus leidnud, et vorminõuet ei ole ette nähtud

nt lepingust taganemise ja lepingu ülesütlemise avaldusele ega hinna alandamise avaldusele

(vt Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-06, p 20, 12. juuni 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 23 ja 14. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16).

Kolleegiumi arvates on lepingu tühistamise avaldus võimalik põhimõtteliselt lugeda vastaspoolele

esitatuks, kui see avaldus sisaldub hagis, mis toimetatakse kätte kostjale, ja kostja võib aru saada

hageja soovist tehing tühistada. Sellist võimalust on Riigikohus tunnistanud ka varem (vt Riigikohtu

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04, p 22 ja tsiviilasjas nr 3-2-1-29-04, p-d 17 ja 18). Lisaks märgib

kolleegium, et ühe lepingu tühisusega või tühistamisega ei kaasne automaatselt sellega seotud lepingu

tühisust või tühistamist.

36. Põhimõtteliselt tulnuks hagejate esitatud asjaoludel kõne alla vaidlusaluse kinnisasja

müügilepingu tühistamine hageja II poolt pettuse tõttu TsÜS § 94 lg-te 3 ja 4 alusel. Selleks pidanuks

hageja II tõendama, et kostja või tema huvides tegutsenud T. Teeväli viis hageja II vaidlusaluse

müügilepingu sõlmimisel tahtlikult eksimusse, st et T. Teeväli tegutses hagejale II võimalike

ebaõigete asjaolude esitamisel sellisel viisil, et kostja vastutaks tema käitumise eest või et kostja

juhatuse liige (või muu isik, kelle teadmise saab kostjale omistada) teadnuks pettusest või pidanuks

seda teadma või et T. Teeväli oleks tehingu alusel omandanud õiguse.

37. Pettusele tuginemine tehingu tühistamisel ei välista samal ajal TsÜS § 131 lg-le 1 tuginemist.

Hagejate esitatud asjaolud võimaldanuks põhimõtteliselt lugeda vaidlusaluse kinnisasja müügilepingu

tühistatuks ka TsÜS § 131 lg 1 alusel. Nimetatud sätet on kolleegiumi arvates võimalik tõlgendada

selliselt, et lepingu sõlminud isik võib tühistada lepingu ka juhul, kui oma kohustusi ei rikkunud mitte

üksnes tema enda esindaja, vaid ka selle isiku esindaja, kelle korraldusel ta lepingu sõlmis (praegusel

juhul hageja I esindaja), eeldusel et:

- korralduse alusel lepingu sõlminud isik oli korraldusega seotud, st oli kohustatud selle täitma enda

ja korralduse andja vahelise lepingu alusel;

- korralduse andja esindaja rikkus korralduse andmisel oma kohustusi korralduse andja vastu;

- korralduse alusel sõlmitud leping on vastuolus korralduse andja huvidega;

- sõlmitud lepingu teine pool teadis korraduse andja esindaja kohustuste rikkumisest või pidi seda

teadma.

Selline käsitlus on võimalik vaid n-ö majanduslikult ühtsete lepingute puhul, kus lepingu sõlminud

isik tegutseb mingi vara omandamiseks või võõrandamiseks lepingut sõlmides korralduse andja

huvides n-ö usaldussuhte alusel. Sel juhul oleks võimalik korralduse andja ja tema esindaja vaheline

õigussuhe koos selle puudustega n-ö üle kanda lepingupoolele TsÜS § 131 lg 1 alusel. Vastasel juhul

oleks võimalik "vahemehe" tehingusse toomisega TsÜS § 131 lg 1 toimet põhjendamatult kitsendada.

Tüüpiliselt võiks sellise suhtena kõne alla tulla just liisingulepingu alusel tekkiv suhe. Selles

kontekstis võinuks hageja II tugineda tehingu tühistamise alusena ka sellele, et T. Teeväli andis

hageja I nimel hagejale II korralduse sõlmida müügileping kostjaga, rikkudes sellega oma kohustusi

hageja I vastu, müügileping oli vastuolus hageja I huvidega ja kostja teadis T. Teevälja poolsest

kohustuste rikkumisest või pidi teadma.

Küll võib olla välistatud hageja I poolt liisingulepingu lisa tühistamine TsÜS § 131 lg 1 alusel, kui

hageja II ei olnud liisingulepingu lisa sõlmimisel hageja I esindaja kohustuste rikkumisest teadlik ega

pidanudki sellest teadlik olema.

38. Hagejate esitatud asjaolud ei anna alust arvata, et täidetud oleksid vaidlusaluse kinnisasja omandi

üleandmise asjaõiguslepingu tühistamise materiaalsed eeldused. Kolleegiumi arvates ei tule üldjuhul

kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (TsÜS § 92 või 94 alusel), kuna

sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut. Samuti ei saa asjaõiguslepingut

üldjuhul tühistada esindaja kohustuste rikkumise tõttu (TsÜS § 131 alusel), kuna see eeldab TsÜS

§ 131 lg 1 kohaselt tehingu tingimuse analüüsimist, mis saab puudutada esmajoones võlaõiguslikku

(kausaal)tehingut.

IV

39. Lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st

3, kohaldatakse menetluskulude jaotusele ja nende kindlaksmääramisele enne 1. jaanuari 2006

kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, ei

muuda kolleegium pooltevahelist menetluskulude jaotust. Kostja taotlus mõista hagejalt I välja kostja

kassatsioonimenetluse kulud jääb rahuldamata, kuna kostja ei esitanud kooskõlas enne 1. jaanuari

2006 kehtinud TsMS § 60 lg-ga 3 Riigikohtule kohtukulude nimekirja ega kuludokumente.

40. Hagejalt I tuleb mõista riigituludesse tasumata kassatsioonikautsjon 40 000 krooni.

Riigikohus on 27. augusti 2007. a määrusega vabastanud hageja I kassatsioonkaebuse esitamisel

kautsjoni tasumisest (toimiku II kd, lk 373), märkides, et lähtuvalt TsMS § 140 lg-st 2 peaks hageja

tasuma kautsjoni 400 krooni. Lähtudes TsMS § 179 lg-st 1 ning § 190 lg-test 2 ja 3, tuleb hagejalt I

riigituludesse välja mõista menetluskulud, antud juhul kassatsioonikautsjon, mille kandmisest ta

kaebuse esitamisel vabastati. Kolleegiumi arvates ei ole põhjust TsMS § 190 lg 5 kohaldamiseks.

Kolleegiumi arvates on hagihind ja seetõttu ka kautsjoni suurus viidatud määruses määratud

ebaõigesti. Hageja esitatud nõuded on varalised ja nende koguväärtust tuleb hinnata vaidlusaluse

kinnisasja (turu)väärtusega. Erinevatel hinnangutel on see 4 800 000 kuni 28 500 000 krooni.

Toimikust nähtub, et ringkonnakohtu menetluses nõuti hagejatelt riigilõivu 375 000 krooni,

arvestades seda hagihinnalt 25 000 000 krooni (toimiku II kd, lk-d 257, 258). Nimetatud summa on

hagejad apellatsioonkaebuselt ka tasunud (toimiku II kd, lk-d 242, 261). Samas ei ole alama astme

kohtute otsustes märgitud hagihinda. Riigikohus on leidnud, et kuna tsiviilasja hinnast lähtudes

arvestatakse mitmeid menetluskulusid, peaks tsiviilasja hind nähtuma selgelt ka kohtulahendist

endast (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 49). Lähtudes TsMS § 136 lg-st 4, muudab

Riigikohus enda poolt ekslikult määratud hagihinda. Uueks hinnaks tuleb lugeda ringkonnakohtu

määratud 25 000 000 krooni, millelt tulnuks tasuda TsMS § 140 lg 2 alusel kautsjonina

maksimumsumma 40 000 krooni. See summa tuleb hagejal I ka tasuda, kuna kaebust ei rahuldata.

Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et TsMS § 183 lg 2 kohaselt on pankrotivõlgnikule

menetlusabi andmine võimalik vaid juhul, kui kulusid ei saa või ei ole põhjendatud katta

pankrotivarast ning ei saa eeldada, et kulud kannaksid asja vastu varalist huvi omavad isikud,

eelkõige pankrotivõlausaldajad. Kindlasti ei peaks menetlusabi andma juhul, kui põhilised

(maksevõimelised) pankrotivõlausaldajad on võlgnikuga seotud nt osalussuhete kaudu.

41. Tühistada tuleb käesolevas asjas tehtud Harju Maakohtu 10. mai 2006. a otsus osas, millega

hagejalt I mõisteti riigieelarvesse postikuluna välja 59 krooni 40 senti, kuna alates 1. jaanuarist 2007

ei saa seda enam menetluskuluna välja mõista (vt Riigikohtu 29. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-137-06, p 37). Tühistada ei saa postikulu väljamõistmist hagejalt II, kuna tema ei ole

kassatsioonkaebust esitanud.

42. Maakohus on otsuses põhjendatult ette näinud hagi tagamise tühistamise ja seega hagi tagamiseks

vaidlusalusele kinnisasjale seatud käsutamise keelumärke kustutamise. Kinnistusraamatu järgi on aga

vaidlusaluse kinnisasja kohta kantud kinnistusraamatusse ka teine kinnisasja käsutamise keelumärge

hageja II kasuks. Riigikohtu varasema praktika kohaselt on TsÜS § 88 lg 1 teise lause kohaselt tühine

olemasoleva käsutuskeeluga vastuolus olev hagi tagamine ning mitme keelumärke kandmine sama

kinnisasja kohta on keelatud (vt Riigikohtu 15. aprilli 2004. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04, p 14

ja 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p-d 21 ja 22). Kolleegium täpsustab, et

TsÜS § 88 lg 1 teine lause kaitseb isikut, kelle kasuks on käsutuskeeld seatud, ning seetõttu ei ole

põhjust pidada käsutuskeeldu rikkuvaks sama isiku kasuks tema taotlusel mitme keelumärke

sissekandmist erinevates menetlustes. Küll on keelatud erinevate keelumärgete kinnistusraamatusse

kandmine erinevate isikute kasuks. Samuti juhib kolleegium tähelepanu, et keelumärget tuleks hagi

tagamise vahendina kasutada üksnes juhul, kui muud kostjat vähem koormavad hagi tagamise

vahendid ei ole piisavad (vt AÕS §-d 63 ja 631) (vt Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04,

p 11).

43. Kolleegium ei võta toimikusse kriminaalmenetluse lõpetamise määrust, mille kostja esitas

14. jaanuaril 2008. a. Tulenevalt TsMS § 688 lg-st 5 ei uuri ega kogu Riigikohus üldjuhul tõendeid.

Kuna eelnimetatud dokument edastati elektrooniliselt, ei ole vaja seda kostjale tagastada.

44. Kolleegium juhib kostjat esindava advokaadi A. Kaljuranna tähelepanu TsMS §-le 337, mille

kohaselt tuleb advokaadil edastada tema poolt kohtule esitatavate menetlusdokumentide ärakirjad ise

vastaspoole advokaadile ning teavitada sellest ka kohut (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

132-06, p 36). Kostja esindaja ei ole oma lõplike seisukohtadena pealkirjastatud avalduse ega selle

lisa edastamise kohta hagejate esindajale esitanud Riigikohtule kinnitust.

Ants Kull, Villu Kõve, Tambet Tampuu