3-2-1-143-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-143-07

Määruse kuupäev

Tartu, 29. jaanuar 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Osaühingu Rikets hagi Paul Reieri vastu eluruumi

üürilepingu ülesütlemise põhjendatuks tunnistamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 22. oktoobri 2007. a määrus tsiviilasjas

nr 2-05-757

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Paul Reieri määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja osaühing Rikets (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Terje Eipre

Kostja Paul Reier (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Eerik Entsik

Asja läbivaatamise kuupäev

7. jaanuar 2008. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 22. oktoobri 2007. a määrus

muutmata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing Rikets (edaspidi hageja) esitas 10. märtsil 2005 Tallinna Linnakohtule hagi Paul Reieri

(edaspidi kostja) vastu, milles palus tunnistada põhjendatuks hageja ja kostja vahelise eluruumi

üürilepingu üürileandja poolne erakorraline ülesütlemine.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Margus Einlo ja kostja 11. jaanuaril 2003 eluruumi tähtajatu

üürilepingu, mille kohaselt anti kostjale üürile eluruum Tallinnas elamus X. Xxxxxxx xx (edaspidi

elamu). Kinnisasja, millel asub elamu, on omandanud hageja, kellele läksid üle ka üürilepingust

tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. 29. oktoobril 2003 toimus elamus tulekahju, mille

tagajärjel muutus kogu elamu elamiskõlbmatuks. Kostja kolis koos perega elamust välja oma

majasse. Elamu elamiskõlbmatuks muutumise tõttu esitas üürileandja kostjale üürilepingu

erakorralise ülesütlemise avalduse, mille kostja vaidlustas Tallinna Üürikomisjonis (edaspidi

üürikomisjon). Üürikomisjon tunnistas 17. veebruari 2005. a otsusega üürilepingu ülesütlemise

tühiseks ning kohustas omanikku muutma vaidlusalune eluruum elamiskõlblikuks.

Hageja üürikomisjoni otsusega ei nõustunud ja leidis, et üürileandjal oli õigus üürileping üles öelda

võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 ja § 317 kohaselt, kuna eluruumi kasutamine oli seotud olulise

ohuga inimeste tervisele ning eluruum oli muutunud elamiskõlbmatuks, mida tunnistas

üürikomisjonis ka kostja. Elamus puuduvad gaas, elekter ja vesi ning korterite kütmisvõimalused,

samuti on elamu muutunud varisemisohtlikuks. Tulekahju oli omanikule ootamatu ja ettenägematu.

Elamu kapitaalremont ei ole otstarbekas, kuna see läheks kallimaks uue hoone püstitamisest ning

remondiks ei ole võimalik saada krediiti.

2. Kostja ei tunnistanud hagi, leides, et üürikomisjoni otsus on õiguspärane ja põhjendatud.

3. Kostja ja tema esindaja vaidlesid hagile samuti vastu 3. novembril 2005 toimunud eelistungil.

Kostja esindaja osales ka 21. septembri 2006. a eelistungil, kus määrati kohtuistungi ajaks 7. veebruar

2007. Kostja esindajat teavitati seal muu hulgas tagaseljaotsuse tegemise võimalusest ja ta andis selle

kohta allkirja. 7. veebruari 2007. a istungile kostja ega tema esindaja ei ilmunud.

4. Harju Maakohus (kes menetles asja alates 1. jaanuarist 2006) rahuldas 13. veebruari 2007. a

tagaseljaotsusega hagi ning tunnistas kehtivaks 10. novembri 2004. a eluruumi üürilepingu

erakorralise ülesütlemise ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 60 kooni.

Kohus põhjendas tagaseljaotsuse tegemist sellega, et kostja esindaja ei ilmunud 7. veebruari 2007. a

kohtuistungile, kuigi ta oli kohtuistungist teadlik ja teda oli hoiatatud tagaseljaotsuse tegemise

võimalikkuse eest. Hageja taotles tagaseljaotsuse tegemist ning kohus leidis, et tagaseljaotsuse

tegemine on põhjendatud ja puuduvad tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 413 lg-s 3

sätestatud tagaseljaotsuse tegemist välistavad asjaolud. Materiaalõiguslikuks aluseks hagi

rahuldamisel on otsuse kohaselt VÕS § 313 lg 1. Maakohus viitas ka VÕS §-le 317.

5. Kostja esitas kaja menetluse taastamiseks.

Kaja kohaselt ei saa kostja endist esindajat Artur Lepikut käsitada tsiviilkohtumenetluse seadustiku

mõttes lepingulise esindajana. Ta ei ole advokaat, samuti isik, kes oleks omandanud akrediteeritud

õppekava alusel magistrikraadi õigusteaduses või kes on samaväärsete õpingute läbimise kohta

välismaal saanud kõrgharidustunnistuse, mida Eestis tunnustatakse. A. Lepiku suhtes ei kehti ühtegi

TsMS §-s 218 sätestatud tingimust. Sellest tulenevalt oleks pidanud kohtukutse olema toimetatud

kätte isiklikult kostjale, mitte tema esindajale. Kohtukutse kättetoimetamine õigustamata isikule on

TsMS § 415 lg 1 p 2 alusel asjaolu, mis takistas kostjal kohtuistungile ilmumast.

6. Harju Maakohus jättis 5. juuli 2007. a määrusega kaja rahuldamata ja menetluse taastamata.

Kohus leidis, et kostja oli 7. veebruari 2007. a kohtuistungist teadlik ja menetluse taastamiseks

puudub alus. Kohtukutse sellele kohtuistungile oli teatavaks tehtud kostja esindajale A. Lepikule

allkirja vastu 21. septembri 2006. a kohtuistungil. 2005. aastal, kui menetlus algas, vastas A. Lepik

tollal kehtinud TsMS § 85 lg 1 p-s 7 esindajale sätestatud nõuetele. Kohtule teadaolevalt on A. Lepik

õigusteadmistega isik, kes on lõpetanud 1987. a Tartu Riikliku Ülikooli õigusteaduskonna juristi

eriala. Seega vastab A. Lepik ka kehtiva TsMS § 218 lg 1 p-s 21 lepingulise esindaja kohta sätestatud

nõuetele. Menetluses olevas asjas toimetatakse dokumendid TsMS § 321 lg 1 kohaselt kätte ja muud

teated saadetakse üksnes esindajale, kui kohus ei pea vajalikuks nende saatmist lisaks

menetlusosalistele isiklikult. Esindaja käitumine ja teadmine loetakse TsMS § 217 lg 6 kohaselt

võrdseks menetlusosalise käitumise ja teadmisega.

7. Kostja esitas Harju Maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse

tühistada ning tsiviilasja menetluse taastada.

Määruskaebuse kohaselt puudus kostja 7. veebruari 2007. a kohtuistungilt mõjuval põhjusel, kuna ta

ei olnud teadlik kohtuistungi toimumisest ning talle ei olnud kohtukutset seaduse kohaselt kätte

toimetatud. Kostja endine esindaja A. Lepik ei teavitanud teda kohtuistungi toimumisest ning istungi

toimumise ajal viibis kostja Venemaal komandeeringus. Kohus oleks pidanud kostjale saatma

kohtukutse vaatamata asjaolule, et tema esindaja oli ilmunud eelistungile. Juba eelistungil väljendasid

pooled arvamust, et vaidlust on võimalik lahendada kompromissiga, mistõttu oleks kohus pidanud

tegema kõik endast sõltuva, et asi või selle osa lahendataks kompromissiga või muul moel poolte

kokkuleppel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 410 ei kohusta kohut menetlusosalise kohtusse

ilmumata jätmisel tegema tagaseljaotsust, vaid annab selleks üksnes võimaluse. Teades, et kostjat ei

olnud eelistungil ning pooled pidasid kompromissi sõlmimist võimalikuks, ei oleks kohus tohtinud

teha tagaseljaotsust ning oleks pidanud kontrollima kostja kohtuistungilt puudumise põhjust. Toodud

põhjendused võib lugeda piisavaks põhjuseks kohtuistungilt puudumiseks ning menetluse

taastamiseks. Kostja esindaja A. Lepik ei ole advokaat ning toimikus puuduvad andmed selle kohta,

et ta vastab lepingulisele esindajale esitatud nõuetele.

8. Harju Maakohus ei rahuldanud määruskaebust ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks

Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus jättis 22. oktoobri 2007. a määrusega maakohtu määruse muutmata ja

menetluse taastamata.

Ringkonnakohtu määruse kohaselt ei vaielda selle üle, et kostja ega tema esindaja 7. veebruari

2007. a kohtuistungile ei ilmunud, ega selle üle, et kostja oli volitanud kohtumenetluses end esindama

A. Lepiku, kellele kohtukutse oli allkirja vastu kätte antud. Menetluse taastamist taotledes tugines

kostja üksnes väitele, et kuna A. Lepik ei vastanud TsMS § 218 lg-s 1 märgitud tingimustele, ei oleks

ta võinud olla kohtumenetluses lepinguline esindaja, kohtukutse oleks tulnud kätte toimetada

isiklikult kostjale ja selle tegemata jätmine takistas kostjat kohtusse ilmumast. A. Lepik on lõpetanud

Tartu Riikliku Ülikooli õigusteaduskonna 1987. a juristi kvalifikatsiooniga. Seega vastab ta TsMS

§ 218 lg 1 p-s 21 lepingulisele esindajale esitatavatele nõuetele. Kostja ei ole varasemas menetluses

tõstatanud küsimust oma esindaja vastavuse kohta TsMS § 218 lg-s 1 toodud nõuetele.

Kohtukutse toimetati kätte kostja esindajale ja kooskõlas TsMS § 321 lg-ga 1 ei tulnud seda kätte

toimetada kostjale endale. Asjaoludele, mis oleksid tinginud kohtukutse saatmise kostjale endale, ei

ole kostja tuginenud. Samas oli kostjal võimalus ilmuda kohtuistungile, kui ta soovis hagejaga

kompromissile jõuda ja pidas kohtuistungil osalemist oluliseks. TsMS § 217 lg-te 5 ja 6 järgi on

sellel, kas kostja esindaja kostjat kohtuistungist teavitas või mitte, tähtsus üksnes kostja ja tema

esindaja vahelises õigussuhtes, kuid mitte poole käitumise hindamisel tsiviilkohtumenetluses.

Kostja ei põhistanud mõjuvat põhjust istungilt puudumiseks. Ka ei esine aluseid, mis võimaldaksid

menetluse tsiviilasjas taastada mõjuva põhjuse olemasoluta.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kostja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub nii ringkonnakohtu kui

ka maakohtu määruse tühistada.

Määruskaebuse kohaselt oleksid alama astme kohtud pidanud TsMS § 413 lg 1 rakendamiseks

tuvastama, kas hagi on õiguslikult põhjendatud või mitte. Kohtud oleksid pidanud hagiavalduse

veenvust kontrollima ka juhul, kui kajas ei olnud sellele tähelepanu juhitud. Kohtud ei ole hagi

veenvust kontrollinud, samuti on jätnud hindamata kostja vastuväited ja kogutud tõendid.

Kohtutoimikus ei ole dokumenti, millest nähtub, et kostja esindaja vastaks tsiviilkohtumenetluse

seadustiku nõuetele. Kostja ei ole nõus, et ta ei suutnud esitada mõjuvat põhjust kohtuistungilt

puudumiseks. Kostja oli kohtuistungi toimumise ajal välismaal ning eeldas, et tema esindaja täidab

oma kohustused heauskselt. Maakohus ei teinud kõike temast olenevat, et asi lahendataks

kompromissiga või muul viisil poolte kokkuleppel.

11. Hageja leiab vastuses määruskaebusele, et ringkonnakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud, ja

palub jätta kaebus rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb TsMS § 691 p 1 (koostoimes TsMS §-ga 695) alusel

jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu määrus muutmata.

13. Esmalt märgib kolleegium, et kostja on määruskaebuses ekslikult leidnud, et TsMS § 417 lg 4

kohaselt on menetluse taastamata jätmise kohta tehtud ringkonnakohtu määrus alati vaidlustatav

Riigikohtus. Nimetatud sätte kohaselt võib määruskaebuse esitada küll maakohtu määruse peale,

millega menetlus jäeti kaja alusel taastamata, kuid ringkonnakohtu määruse peale selle

määruskaebuse lahendamise kohta üldjuhul Riigikohtule edasi kaevata ei saa (vt selle kohta ka

Riigikohtu 14. veebruari 2007. a määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-152-06 (RT III 2007, 7, 59), p 11).

Erandina on viidatud sättes kaebuse alusena nimetatud juhud, kui määruskaebuse järgi ei võinud

tagaseljaotsust seaduse kohaselt teha (esmajoones TsMS § 413 lg-s 3 loetletud juhud) või kui kaja

menetluse taastamiseks oleks tulnud rahuldada TsMS § 415 lg 1 p 1 või 2 alusel.

Praegusel juhul saab Riigikohus viidatud sätete kohaselt esmajoones hinnata kostja väiteid selle

kohta, et kohtukutset ei toimetatud isiklikult kostjale kätte. Samuti saab hinnata väidet, et

ringkonnakohus leidis alusetult, et hagi oli õiguslikult põhjendatud (veenev) TsMS § 413 lg 1

tähenduses (vt viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-152-06, p 15). Lähtudes TsMS § 417

lg-st 4, ei saa Riigikohtule esitatud määruskaebuses enam tugineda väitele, et kostjal oli

tagaseljaotsuse aluseks olnud menetlustoimingu tegemata jätmiseks või sellest teatamiseks mõjuv

põhjus. Sellekohased määruskaebuse väited jätab kolleegium tähelepanuta.

14. Asjas ei vaielda järgmiste oluliste asjaolude üle:

1) kostja volitas ennast kohtumenetluses esindama A. Lepiku (tl 62);

2) A. Lepik andis maakohtu 21. septembri 2006. a istungil allkirja selle kohta, et ta on teadlik

järgmise istungi toimumisest 7. veebruaril 2007 ja et teda on hoiatatud, et kostja puudumisel istungilt

võidakse teha tagaseljaotsus (tl 92);

3) kohus kostjat isiklikult 7. veebruari 2007. a istungi toimumisest ei teavitanud;

4) 7. veebruari 2007. a istungil kostja ega tema esindaja ei osalenud, kohalolnud hageja esindaja aga

taotles tagaseljaotsuse tegemist (tl 94).

15. Kaja tähtaegne esitamine tagaseljaotsuse peale ei ole automaatselt menetluse taastamise aluseks

maakohtus. Üldjuhul tuleb kostjal TsMS § 417 lg 2 esimese lause kohaselt menetluse taastamiseks

esitada ja põhistada mõjuv põhjus, mis takistas tal tagaseljaotsuse aluseks olnud menetlustoimingut

tähtaegselt tegemast ja kohtule sellest teatamast. Sama sätte teise lause järgi taastatakse menetlus kaja

alusel sõltumata mõjuva põhjuse olemasolust, kui kaja esitamiseks ei ole vajalik mõjuv põhjus, st

TsMS § 415 lg 1 teises lauses nimetatud juhul. Neid asjaolusid (eelkõige TsMS § 407 lg-tes 1 ja 5

ning § 413 lg-tes 1 ja 3 sätestatut) peab maakohus omal algatusel kontrollima tagaseljaotsuse

tegemisel. Muu hulgas puudutab see hagi õigusliku põhjendatuse (veenvuse) kontrolli (vt viidatud

Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-152-06, p 14). Selle käigus tuleb kontrollida, kas hagi saab

rahuldada selles (või TsMS § 376 lg 5 p 1 kohaselt) esitatud väidete omaksvõtu tingimusel

(TsMS § 407 lg 1 või § 413 lg 1). Kostja esitatud võimalikud vastuväited ja asjas kogutud tõendid

tuleb seejuures jätta tähelepanuta. Ekslik on kostja määruskaebuse väide, nagu oleks neid tulnud

hinnata.

Lähtuvalt TsMS § 444 lg 1 esimesest lausest võib tagaseljaotsuse teha kirjeldava osata, välja arvatud

juhul, kui on alust eeldada, et otsus kuulub tunnustamisele ja täitmisele ka väljaspool Eesti Vabariiki.

Sama sätte teise lause kohaselt märgitakse tagaseljaotsuse põhjendavas osas üksnes õiguslik

põhjendus. Kolleegiumi arvates tähendab see esmajoones lühikokkuvõtet hagi veenvuse kontrollist

TsMS § 407 lg 1 või § 413 lg 1 järgi. Viidata tuleb sellele, millist liiki hagiga on tegemist ja millise

õigusnormi (ja nt võimaliku lepingutingimuse) alusel tuleb hagi rahuldada. Hageja esitatud, kostjale

teatavaks tehtud ja kostja poolt omaksvõetuks loetud faktiväiteid tuleb tagaseljaotsuses nimetada

ulatuses, milles see on vajalik õigusliku põhjenduse mõistmiseks. Tagaseljaotsuses ei ole vaja esitada

väidete ega õigusnormide kohaldamise detailset analüüsi. Kohus ei ole TsMS § 436 lg 7 kohaselt

seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Tagaseljaotsuse tegemise muid seaduslikke eeldusi peab

kohus küll kontrollima, kuid nende olemasolu ei tule tagaseljaotsuses eraldi märkida.

16. Kolleegiumi arvates tuleb tagaseljaotsuse tegemise eeldusi, mida kohus peab kontrollima omal

algatusel tagaseljaotsuse tegemisel, kohtu omal algatusel kontrollida ka kaja lahendamisel

(TsMS § 417 lg 2 teine lause), samuti määruskaebuse lahendamisel, mis esitatakse maakohtu määruse

peale, millega menetlus jäeti taastamata, ja ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule esitatud

määruskaebuse lahendamisel ning seda sõltumata määruskaebuse väidetest. Muu hulgas puudutab see

hagi veenvuse kontrolli (vt viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-152-06, p 15).

Tuvastades tagaseljaotsuse tegemise eelduste puudumise, peab kaja lahendav maakohus või

menetluse taastamata jätmise peale esitatud määruskaebust lahendav ringkonnakohus või Riigikohus

asjas menetluse taastama.

Siiski ei tähenda eelnev seda, et sõltumata kaja ja kaebuste väidetest peab maakohus kaja

lahendamisel või ringkonnakohus või Riigikohus määruskaebuse lahendamisel määruses alati eraldi

märkima kontrolli tulemusi, mh hagi veenvuse kohta. Määrustes tuleb vastata esmajoones kaja või

määruskaebuse väidetele. Sarnaselt ei pea nt ringkonnakohus otsust tehes otsuses eraldi märkima, et

ei esine otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest sõltumata tühistamise aluseid TsMS § 656 lg 1

kohaselt, kuigi tühistamise aluseid tuleb kontrollida. Kui tagaseljaotsust ei ole siiski nõuetekohaselt

õiguslikult põhjendatud, tuleb õiguslik põhjendus märkida kaja kohta tehtud määruses või kõrgema

astme kohtu määruses.

Kolleegium märgib, et tagaseljaotsuse õiguslikult põhjendamata jätmine ei ole menetlusõiguse normi

oluline rikkumine TsMS § 656 lg 1 p 5 ja lg 2 tähenduses ja ainuüksi selline rikkumine ei anna

ringkonnakohtule õigust tühistada kaja rahuldamata jätmise määrust ning taastada kaja alusel

menetlust, sest selline puudus ei too iseenesest kaasa ebaõiget lahendit ja ringkonnakohus saab sellise

puuduse ise kõrvaldada. Samamoodi ei ole ringkonnakohtu poolt kõnealuse puuduse kõrvaldamata

jätmine menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 669 lg 1 p 5 ega lg 2 tähenduses ning selle

saab kõrvaldada Riigikohus.

17. Kolleegiumi arvates olid praeguses asjas tagaseljaotsuse tegemise eeldused täidetud ning

tagaseljaotsuse tegemine seega lubatav.

18. Ebaõige on kostja väide, et maakohus ei võinud teha tagaseljaotsust, kuna kostjat ei teavitatud

isiklikult 7. veebruari 2007. a istungi toimumisest (TsMS § 413 lg 3 p 1), mistõttu tulnuks menetlus

kaja alusel taastada (TsMS § 415 lg 1 p 2).

Kostja ei eita, et kutse 7. veebruari 2007. a istungile edastati isiklikult allkirja vastu ja koos

hoiatusega tagaseljaotsuse tegemise võimalikkuse kohta teda menetluses esindanud A. Lepikule.

Samas leiab kostja, et A. Lepik ei olnud pädev teda esindama. Kostja oli ise volitanud A. Lepiku

ennast kohtumenetluses esindama ja toimikust ei nähtu, et kostja oleks esindaja volitust piiranud või

selle lõpetanud (vt TsMS §-d 223 ja 225). Esindaja käitumine ja teadmine menetluses loetakse TsMS

§ 217 lg 6 kohaselt võrdseks selle menetlusosalise käitumise ja teadmisega, keda ta esindab.

Esindajal on TsMS § 222 lg 1 kohaselt esindatava nimel õigus teha põhimõtteliselt kõiki

menetlustoiminguid. Lepingulise esindaja volitust tõendab TsMS § 221 lg 2 kohaselt volikiri, mis on

kohtutoimikusse esitatud (tl 62). Alama astme kohtud on kostja esindaja vastavust nõuetele

kontrollinud ning jõudnud järeldusele, et kostja esindaja vastas TsMS § 218 lg 1 p-s 21 lepingulisele

esindajale esitatavatele nõuetele. Ekslik on määruskaebuse väide, et toimikus ei ole dokumenti kostja

esindaja vastavuse kohta tsiviilkohtumenetluse seadustiku nõuetele. Toimikus on väljatrükk Tartu

Ülikooli peaarhivaari e-kirjast ringkonnakohtule, millest nähtub, et A. Lepik lõpetas 1987. a Tartu

Riikliku Ülikooli õigusteaduskonna juristi kvalifikatsiooniga (tl 137).

Kolleegium osundab siiski, et maakohus on 5. juuli 2007. a määruses jätnud märkimata, millest ta

järeldab, et A. Lepik lõpetas ülikooli 1987. a, kuid see viga parandati ringkonnakohtu menetluses.

Seega oli A. Lepik pädev kostjat kohtumenetluses esindama. Esindaja olemasolul menetluses suhtleb

kohus TsMS § 321 lg 1 kohaselt esmajoones üksnes esindajaga. Kohtukutse anti kostja esindajale üle

kooskõlas TsMS §-ga 311 ning selle saab lugeda kostjale kättetoimetatuks. Kohtukutse anti kostja

esindajale üle allkirja vastu ja teda hoiatati tagaseljaotsuse tegemise võimalikkuse eest. Esindaja

võimalikud minetused esindamisel saavad olla aluseks vaid kostja võimalikele nõuetele tema vastu,

kuid ei saa mõjutada menetlustulemust.

19. Kuigi Riigikohus ei saa hinnata, kas kostjal oli mõjuv põhjus istungilt puududa (vt käesoleva

määruse p 13), märgib kolleegium siiski, et kohtul ei ole kohustust ka menetluses kompromissi

sõlmimise väljavaate olemasolul kutsuda pooli kohtuistungil isiklikult osalema, kuna kompromissi

sõlmimiseks on esindajal TsMS § 222 lg 1 p 8 kohaselt piisav esindusõigus.

20. Põhjendamatu on kostja väide, et nii ringkonnakohus kui ka maakohus jätsid kontrollimata hagi

veenvuse. Sellist väidet ei esitanud kostja ei kajas (tl-d 101-102) ega ringkonnakohtule esitatud

määruskaebuses (tl-d 118-121). Seetõttu ei pidanud alama astme kohtud hagi veenvust määrustes

eraldi analüüsima, kui nad leidsid selle kontrollimisel, et hagi rahuldamine on õiguslikult

põhjendatud ja tagaseljaotsus on piisavalt õiguslikult põhjendatud (vt käesoleva määruse p 16).

Pealegi on ringkonnakohus kaevatavas määruses märkinud, et ei esine aluseid, mis võimaldaksid

menetluse tsiviilasjas taastada mõjuva põhjuse olemasoluta. Lisaks märgib kolleegium, et kostjat

esindas kaja ja määruskaebuse esitamisel sama advokaadibüroo, kes esindab kostjat ka Riigikohtu

menetluses.

21. Küll saab hagi tagaseljaotsusega rahuldamise õiguslikku põhjendatust kontrollida käesolevas

menetluses täiendavalt Riigikohus, kuna selleks ei ole vaja tuvastada faktiväiteid (vt käesoleva

määruse p 16).

Hageja on esitanud järgmised olulised faktiväited, mille saab lugeda TsMS § 413 lg 1 teise lause

kohaselt omaksvõetuks:

1) M. Einlo ja kostja vahel oli sõlmitud üürileping vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks;

2) kinnisasja, millel asub elamu, on omandanud hageja;

3) 29. oktoobril 2003 toimus elamus tulekahju, mille tagajärjel muutus kogu elamu elamiskõlbmatuks

(elamus puuduvad gaas, elekter ja vesi ning korterite kütmisvõimalused), samuti on elamu muutunud

varisemisohtlikuks ning kostja kolis koos perega elamust välja oma majasse;

4) tulekahju oli omanikule ootamatu ja ettenägematu;

5) elamu kapitaalremont ei ole otstarbekas, kuna see läheks kallimaks uue hoone püstitamisest ning

remondiks ei ole võimalik saada krediiti.

Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui ka

tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on sama sätte järgi mõjuv, kui selle esinemisel ei saa

ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Mõlema viidatud normi kohaldamine kohtu poolt nõuab

diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas

mõjuv põhjus. Kohtu tehtud diskretsiooniotsuse sisu saavad kõrgema astme kohtud kontrollida

piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt nt Riigikohtu

14. juuni 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05 (RT III 2005, 23, 245), p-d 16 ja 20).

Võlaõigusseaduse § 317 kohaselt võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui

eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.

Praeguses asjas on hageja tuginenud sellistele asjaoludele, mis iseenesest annavad aluse VÕS § 313

lg 1 ja § 317 kohaldamiseks, st üürilepingu ülesütlemiseks mõjuval põhjusel, milleks on eluruumi

muutumine inimese tervisele ohtlikuks ning asjaolu, et eluruum on (vähemalt majanduslikus mõttes)

hävinud ja selle taastamine ei ole otstarbekas. Seega on kolleegiumi arvates tegemist õiguslikult

põhjendatud hagiga. Tagaseljaotsuse tegemisel ei ole ületatud diskretsiooni piire.

22. Kolleegium juhib kostja tähelepanu asjaolule, et ainuüksi üürilepingu ülesütlemise kehtivaks

lugemine ei välista kostja võimalikku kahju hüvitamise nõuet üürileandja vastu, kui üürilepingu

lõpetamise aluseks olevad asjaolud olid põhjustatud üürileandja poolsest üürilepingu rikkumisest (vt

ka Riigikohtu 1. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04 (RT III 2004, 10, 127), p 16).

23. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, arvatakse tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause

kohaselt riigituludesse.

24. Kolleegium juhib hagejat esindanud vandeadvokaat T. Eipre tähelepanu sellele, et ta ei ole

vastuolus TsMS §-ga 337 teavitanud Riigikohut määruskaebuse vastuse ärakirja esitamise kohta

kostjat esindavale vandeadvokaadile E. Entsikule.

Ants Kull, Villu Kõve, Tambet Tampuu