3-2-1-135-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-135-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 16. jaanuar 2008. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

OÜ Hansa Inkasso hagi Maarja Tamme vastu 51 380 krooni

96 sendi saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 11. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-

06-13683

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Maarja Tamme kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ Hansa Inkasso (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Andres Past

Kostja Maarja Tamme (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Jaak Oja

Asja läbivaatamise kuupäev

17. detsember 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 11. juuni 2007. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Maarja Tammele kassatsioonkaebuselt 5. juulil 2007. a tasutud kautsjon 500

(viissada) krooni ja Advokaadibüroo Jaak Oja OÜ-le Maarja Tamme kassatsioonkaebuselt

24. augustil 2007. a tasutud kautsjon 13 (kolmteist) krooni 90 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Hansa Inkasso (hageja) esitas 30. mail 2006. a hagi Maarja Tamme (kostja) vastu, paludes

kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevuse 50 000 krooni ning viivise 1380 krooni 96 senti. Hagi

põhjenduste kohaselt müüs Olga Lobova kostjale 30. detsembril 2005. a Tallinnas Xxxx x asuva

korteriomandi. Lepingus lepiti kokku ka ostuhinna tasumise kord. Ostuhinna viimase osa tasumise

tähtpäev oli 30. jaanuar 2006. a. Kostja oma kohustust ei täitnud, jättes 50 000 krooni ostuhinnast

tasumata. Lepingu p-s 6.7 leppisid ostja ja müüja kokku viivise tasumises ostuhinna maksmisega

viivitamise korral. Müüjal on õigus nõuda viivist vastavalt seadusele. Viivitusintress oli 2006. aastal

9% aastas. Seega oli viivitusintress 50 000 krooni pealt 4500 krooni aastas ja ühe päeva eest 12

krooni 33 senti. Kuna kostja oli 22. juuni 2006. a seisuga olnud viivituses 112 päeva, siis oli

viivitusintress 1380 krooni 96 senti. O. Lobova loovutas 23. märtsil 2006. a oma nõude kostja vastu

hagejale.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja jättis O. Lobovale 50 000 krooni tasumata, sest ta alandas

21. veebruari 2006. a avaldusega korteriomandi ostuhinda 50 000 krooni võrra, kuivõrd

korteriomandil ilmnesid olulised puudused, mis pidid olemas olema enne ruumide valduse

üleandmist. Korteriomandi reaalosaks olevates ruumides ei tõusnud talvel temperatuur üle 11 kraadi.

See muutis korteriomandi sihipärase kasutamise võimatuks. Kostjal ei olnud seda puudust võimalik

varem avastada, sest ruumidega tutvumise ajal sügisel oli välistemperatuur kümneid kraade kõrgem.

Samuti ilmnes korteriomandi reaalosaks olevate ruumide mõõtmisel, et nende pindala oli 75,2 m2 ehk

8,5 m2 kinnistusraamatusse märgitust väiksem. Selgus, et 8,5 m2 on ühiskasutuses olev trepikoda, mis

formaalselt kuulub küll korteriomandi reaalosa juurde, kuid mille reaalosana kasutamine on

problemaatiline. Ilmnes ka asjaolu, et O. Lobova kui eelmine omanik võlgnes enda vastupidistest

kinnitustest hoolimata korteriühistule (KÜ) 3976 krooni 92 senti, mille kostja oli uue omanikuna

kohustatud korteriühistule tasuma.

3. Harju Maakohus rahuldas 25. märtsi 2007. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja

51 380 krooni 96 senti. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostjal on ostuhinnast tasumata 50 000 krooni, et kostja esitas

21. veebruaril 2006. a O. Lobovale avalduse ostuhinna alandamise kohta 50 000 krooni võrra ning et

O. Lobova loovutas oma nõudeõiguse kostja vastu hagejale. Lepingu järgi kuulub kostja omandatud

korteriomandi koosseisu reaalosana mitteeluruum nr 70. Kostja selgitas kohtuistungil, et soovis

korteriomandi reaalosaks olevaid ruume kasutada eluruumidena, seega mitte sihtotstarbeliselt. Hageja

seletuse kohaselt olid ruumides malmradiaatorid. See asjaolu nähtub ka kostja esitatud 6. märtsi

2006. a eksperdihinnangust ruumi nr 70 keskküttesüsteemi demonteerimise kohta.

Tervisekaitseinspektsiooni uuringud on tehtud ruumides nr 1 ja 2 kui eluruumides, sest uuringute

tulemuste normatiivse alusena osutatakse Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusele nr 38

"Eluruumidele esitatavad nõuded". Lepingu eseme reaalosaks oleva mitteeluruumi üldpinnaks oli

83,7 m2 ja need andmed kontrollis üle notar (lepingu p 3) Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna

väljastatud kinnistusregistri registriosa nr 5283201 ärakirja alusel. Asjaolu, et reaalosa üldpinna

suurus on väidetavalt väiksem kui registrisse kantud 83,7 m2, ei saa käsitada müüja kohustuse

rikkumisena. Lepingut sõlmides on kostja kinnitanud, et ta on nõus ostma lepingu eseme sellises

seisundis, nagu see on lepingule allakirjutamise päeval, on tutvunud põhjalikult lepingu eseme kohta

avatud kinnistusregistri registriosa kannetega ja tugineb lepingu eseme isiklikule ülevaatusele ning

müüja poolt lepingus esitatud andmetele. Sellel, et väidetavalt jättis O. Lobova korteriühistule

tasumata lepingu esemel lasuvad maksed ning majandamis- ja muud kulud, ei ole praeguse vaidluse

puhul õiguslikku tähendust. Kostjal on õigus nõuda süüdlaselt talle tekitatud kahju hüvitamist.

Lepingu p 7.5 järgi kohustub müüja hüvitama ostjale tekkinud kahju, kui ta ei täida lepinguga endale

võetud kohustusi, samuti juhul, kui lepingu p-s 2.1 kinnitatu ei vasta tegelikkusele. Kostja hinna

alandamise avalduses kirjeldatud asjaoludel ostuhinna alandamine ei ole õiguslikult põhjendatud.

Kostja pidi lepingut sõlmides mõistliku inimesena olema teadlik, et korteriomandi reaalosaks on

mitteeluruumid ning ruumide ülevaatamisel oli tal võimalik isiklikult veenduda selles, et ruume

köetakse keskküttega ning ruumidesse on aastate eest paigaldatud malmradiaatorid. Kui kostja soovis

korteriomandi reaalosaks olevaid ruume kasutada eluruumidena, seega nende ruumide sihtotstarvet

muuta, oli tal võimalik neis ruumides teha tehnilisi ümberkorraldusi. Kostja ei ole tõendanud, et

O. Lobova müüjana ei ole lepingu p-s 2.2 märgitud kohustusi nõuetekohaselt täitnud.

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata. Juhul kui tühistatud osas ei saa teha uut otsust, palus kostja saata asi

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 11. juuni 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu

hulgas kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui

sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele

lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse. Müügilepingu p-s 1.1 on märgitud lepingu eseme reaalosaks mitteeluruum

üldpinnaga 83,7 m². Kostja väitis kohtuistungil, et ta ostis vaidlusaluse mitteeluruumi elamiseks.

Samas ei ole kostja võlaõiguslikus lepingus avaldanud, et tema huvi korteriomandi ostmise vastu on

seotud eeldusega, et tal on võimalik mitteeluruumi kasutada elamiseks. Pooled ei leppinud kokku

tingimuses, et lepingu esemeks olnud mitteeluruum peab vastama eluruumidele esitatavatele

nõuetele. Tavaliselt mitteeluruume elamiseks ei kasutata. Eeltoodud asjaoludel puudub kostjal alus

hinna alandamiseks põhjusel, et müüdud mitteeluruumi temperatuur ei vasta eluruumidele

esitatavatele nõuetele. Kostja esitatud Tervisekaitseinspektsiooni protokolli ja Amecon OÜ

eksperdihinnangut ei saa tõenditena arvestada, sest nendes toodu käsitleb eluruumidele esitatavaid

nõudeid. Samuti puudub alus kohaldada analoogia alusel Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a

määrusega nr 38 kinnitatud "Eluruumidele esitatavaid nõudeid".

Kostja esindaja väitel oli juba ehitusregistris märgitud korteri suuruseks 83,7 m² ja sama suur on

korteriomandi reaalosa üldpind kinnistusraamatu järgi. Vaidlusalust müügilepingut said pooled

sõlmida üksnes kinnistusraamatusse kantud andmete alusel. Kostja on lepingu p-des 2.3.1 ja 2.3.2

kinnitanud, et ta on lepingu esemega tutvunud ja selle üle vaadanud. Lepingust ei nähtu, et ühes

ruumis olnud tööstuslik külmik oleks seda takistanud. Müüdud korteriomandi reaalosa vastab suuruse

osas kinnistusraamatu andmetele ja lepingutingimustele. Ka kostja esindaja kinnitas kohtuistungil, et

formaalselt kuulub vaidlusalune trepikoda korteriomandi reaalosa juurde, kuid selle kasutamine on

problemaatiline. Kuna tehingu tegemisel sai aluseks võtta üksnes kinnistusraamatus märgitud

reaalosa suuruse, ei pidanud maakohus andma hinnangut ruumide eksplikatsioonile.

O. Lobova väidetav võlg korteriühistule ei ole hinna alandamise aluseks. Hinna alandamine

VÕS § 112 alusel eeldab, et rikutud on kohustust, mille eest on hind kokku lepitud. Hinda saab

alandada üksnes siis, kui kohustuse rikkumine on hinna tasumisega sünallagmaatilises seoses. Kostja

ei ole tõendanud, et O. Lobova oleks makseid võlgu lepingu sõlmimise ajal ning selle võrra oleks

pidanud olema kokkulepitud müügihind väiksem. KÜ Xxxx x arve 2006. aasta veebruarikuu maksete

kohta sisaldab küll 3976 krooni 92 sendi suurust võlga, kuid mitte seda, mis aja eest on võlga

arvestatud. Pärast lepingu sõlmimist tekkinud võlg ei ole lepingu järgi seostatav müügihinna

suurusega. Lepingu p 7.5 järgi on kostjal õigus nimetatud võlg O. Lobovalt sisse nõuda. Sellest

tulenevalt ei pidanud maakohus vaidlustatud kohtuotsuses hindama tõendeid, mis käsitlevad kostja

poolt korteriühistule tasutud summasid. Kostja leiab apellatsioonkaebuses ebaõigesti, nagu oleks tal

olenemata lepingu p-s 7.5 kokkulepitust õigus valida, millist õiguskaitsevahendit ta kasutab. VÕS § 5

ja § 106 lg 1 lubavad pooltel kokku leppida konkreetse õiguskaitsevahendi kohaldamises, mida

praegusel juhul ongi tehtud. Leping on selles osas pooltele siduv.

Seda, et O. Lobova ei nõustunud hinna alandamise avalduses tooduga, tõendab asjaolu, et ta luges

kostja poolt maksmata summa kostja võlaks ja loovutas oma nõude kuu aega pärast kostjalt avalduse

saamist hagejale. Hageja on hinna alandamise avalduses esitatud asjaolud kohtumenetluses

vaidlustanud.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub maakohtu ja ringkonnakohtu otsused tühistada ning

saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Ringkonnakohus kohaldas otsuse tegemisel

valesti materiaalõigust ja rikkus oluliselt menetlusõiguse norme. Ringkonnakohtu otsus on olulises

ulatuses põhjendamata. Vaidlusalusel mitteeluruumil oli viga küttesüsteemis. Puudub kohtu seisukoht

selle kohta, kas müügiobjekt vastas tavaliselt nõutavatele tingimustele. Kohus ei põhjendanud, miks

ei ole õige kostja väide, et mitteeluruumi sihipärane kasutamine talvisel ajal oli võimatu, kuna

temperatuur selles ei tõusnud üle 11 kraadi. Kohus ei põhjendanud, millisel faktilisel ja õiguslikul

alusel saaks vaidlusalust trepikoja ala pidada korteriomandi esemeks oleva reaalosa koosseisu

kuuluvaks. Motiveerimata on jäetud korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 2 ja § 2 lg-te 1 ja 2

kohaldamata jätmine. Otsusest ei nähtu, miks ei pea paika kostja väide, et mitteeluruumi varasemat

mõõtmist takistas selles olnud tööstuslik külmik. Kohtuotsuses ei ole kummutatud kostja väidet, mille

järgi maakohus tuvastas, et müüja võlgnes korteriühistule 3976 krooni 92 senti, mille tasumise

kohustus oli kostjal. Otsuse põhjal pole mõistetav, miks peaks kostja kasutama O. Lobova suhtes

õiguskaitsevahendina kahju hüvitamise nõuet. Kohus jättis asjas kohaldamata VÕS § 217 lg 1

(otsuses puudub seisukoht korteriomandi pindala ja temperatuuri kohta), lg 2 p 1 (müügiobjekti

pindala osutus väiksemaks, kui oli kokku lepitud), lg 2 p 2 (asja ei saa talvel liiga madala

temperatuuri tõttu kasutada sihipäraselt), lg 2 p 3 (korteriomandiseaduse järgi ei saa ühiskasutuses

olevad trepikojad kuuluda reaalosa koosseisu) ja VÕS § 218 lg 1, kuna müüdud asi ei vastanud

lepingutingimustele. Puudub kohtu hinnang sellele, kuidas vastas (ei vastanud) müüja käitumine

kostja suhtes nendele sätetele. Kohus pole motiveerinud, miks ei ole asjas analoogia alusel

kohaldatav Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrus nr 38, millega kinnitati "Eluruumidele

esitatavad nõuded". Kohus tõlgendas vääralt VÕS § 101 lg 1 p 5 ja § 112. Otsusest ei selgu, miks

O. Lobova kui müüja käitumine - faktilisest olukorrast ostjale vaikimisega väärarusaama tekitamine

(liiga madal temperatuur mitteeluruumis talvel, reaalosa kokkulepitust väiksem pindala ning

võlgnevus korteriühistule) - ei mõjutanud asja ostuhinda (ostuhind oleks olnud võlasummat ja

väiksemat pindala arvestades madalam).

7. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

9. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise,

võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused

määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt

kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

10. Ringkonnakohus asus seisukohale, et müüdud korteriomandi eseme reaalosa üldpinna suurus

vastab lepingutingimustele, sest see on kooskõlas kinnistusraamatu andmetega ja vaidlusalust

müügilepingut said pooled sõlmida üksnes kinnistusraamatusse kantud andmete alusel. Seega asus

ringkonnakohus seisukohale, et kui korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse kohta lepingus märgitu

vastab kinnistusraamatus märgitule, siis ei saagi tekkida küsimust lepingu mittekohasest täitmisest

müüja poolt, kuna leping on sel juhul alati kohaselt täidetud. Kolleegium selle põhjendusega ei

nõustu. Sellest, et lepingutingimused on kooskõlas kinnistusraamatusse kantud andmetega, ei tulene,

et leping oleks kohaselt täidetud, st ostjale üleantud korteriomandi eseme reaalosa üldpinna suurus

vastaks lepingutingimustele.

Kostja väitel oli tal alus korteriomandi hinda alandada muu hulgas seetõttu, et ostetud korteriomandi

reaalosa üldpind oli lepingus kokkulepitud 83,7 m2 asemel 75,2 m2 ehk 8,5 m2 väiksem. Järelikult

väitis kostja, et talle üleantud korteriomandi reaalosa üldpinna suurus ei vasta lepingutingimustele,

aga ka mitte kinnistusraamatusse kantud andmetele. Selle asjaolu tõendamiseks esitas kostja kohtule

ka tõendeid, kuid kohus jättis need hindamata. Apellatsioonikohus jättis vastamata kostja õiguslikele

argumentidele, millega kostja põhistas oma väidet korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse

lepingutingimustele mittevastavuse kohta. Tähelepanuta on jäetud kostja õiguslik väide, et

vaidlusalune trepikoda ei saa kuuluda korteriomandi eseme reaalosa hulka KOS § 2 lg 1 kohaselt.

Korteriomandiseaduse § 2 lg 1 sätestab, et korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või

mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida

saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või

hoone välist kuju muutmata. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 654 lõigetes 4 ja 5 sätestatud kohustust

märkida kohtuotsuses tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning võtta põhjendatud seisukoht

poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta, selgitades lühidalt, miks üks või teine

asjaolu ei oma asja lahendamisel tähendust.

11. Ringkonnakohus leidis, et kostjal puudub alus hinna alandamiseks põhjusel, et müüdud

mitteeluruumi temperatuur ei vastanud eluruumidele esitatavatele nõuetele. Õige on ringkonnakohtu

seisukoht, et mitteeluruum ei pea vastama eluruumidele kehtestatud nõuetele. Selleks, et ka

mitteeluruumi lepingutingimustele vastavuse üle otsustamisel saaks kohaldada eluruumi kohta

käivaid nõudeid, peavad pooled olema selles lepingus kokku leppinud. Ringkonnakohus on

põhjendatult leidnud, et esitatud asjaoludest ei tulene, et pooled oleksid kokku leppinud, et lepingu

esemeks olev mitteeluruum peab olema kasutatav eluruumina või vastama eluruumidele esitatavatele

nõuetele. Seega ei saa asjas kohaldada Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrust nr 38, millega

kinnitati "Eluruumidele esitatavad nõuded". Kuna mitteeluruume võidakse kasutada väga erinevatel

eesmärkidel, ei saa eelnimetatud määrust mitteeluruumide suhtes kohaldada ka analoogia korras

(TsÜS § 4). Samas on ringkonnakohus aga jätnud tähelepanuta, et hinna alandamise avalduse järgi

alandas kostja ostuhinda muu hulgas küttesüsteemi vea tõttu. Ringkonnakohus ei ole otsuses vastanud

kostja apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele küttesüsteemi vea kohta.

12. Kolleegium soostub ringkonnakohtu seisukohaga, et O. Lobova väidetav võlg korteriühistule,

mille pidi tasuma kostja, ei saa olla korteriomandi ostuhinna alandamise aluseks. Ringkonnakohus on

õigesti märkinud, et hinna alandamine VÕS § 112 alusel eeldab, et rikutud on kohustust, mille eest on

hind kokku lepitud. Üldjuhul ei saa hinna alandamise objekt olla rahaline kohustus. Hinda saab

alandada üksnes siis, kui kohustuse rikkumine on hinna tasumisega vastastikku seotud. Kuna

ringkonnakohtus leidis, et kostja sellise seose olemasolu ei ole tõendanud, siis on õige

apellatsioonikohtu seisukoht, et kostja ei saa sellel alusel ostuhinda alandada. Küll aga võib

O. Lobova väidetava võla tasumine kostja poolt olla aluseks muu õiguskaitsevahendi kasutamisele ja

ta võib oma rahalise nõude müüja vastu tasaarvestada ostuhinna tasumise nõudega.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa