3-2-1-109-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-109-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 5. detsember 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Tulundusühistu Madara hagi AS Lasref, OÜ Lasref Haldus ja

OÜ Skrooder vastu alusetult saadud 1 750 000 krooni

tagasisaamiseks ja üürilepingute kohta märgete tegemiseks

kinnistusraamatusse ning AS Lasref vastuhagi tulundusühistu

Madara vastu alusetult säästetud 750 000 krooni

tagasisaamiseks ja kinnisasja väljanõudmiseks

ebaseaduslikust valdusest.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 30. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-

03-390

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tulundusühistu Madara ja AS Lasref kassatsioonkaebused

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja tulundusühistu Madara (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Leon Glikman

Kostja AS Lasref (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Siim Roode

Kostja OÜ Lasref Haldus (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Siim Roode

Kostja OÜ Skrooder (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Siim Roode

Asja läbivaatamise kuupäev

5. november 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. aprilli 2007. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Rahuldada tulundusühistu Madara ja AS Lasref kassatsioonkaebused.

3. Tagastada tulundusühistule Madara kassatsioonkaebuselt 25. mail 2007. a tasutud kautsjon

21 895 (kakskümmend üks tuhat kaheksasada üheksakümmend viis) krooni.

4. Tagastada AS-le Lasref kassatsioonkaebuselt 29. mail 2007. a tasutud 13 880 (kolmteist tuhat

kaheksasada kaheksakümmend) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Asja materjalide kohaselt on tulundusühistu Madara (edaspidi hageja) ja AS Lasref (edaspidi

kostja I) sõlminud omavahel järgmised lepingud Tallinnas Majaka põik 17 ja Tuha 3c asuvate

kinnistute kohta:

- 4. oktoobril 1996. a sõlmisid pooled eraldi dokumentidena ostu-müügi eellepingu (edaspidi

eelleping I) ja selle lepingu lisaks oleva rendilepingu nr 16 (edaspidi rendileping), mille esemeks oli

Tallinnas Majaka põik 17a asuv 5000 m2 suurune kinnistamata maatükk (tinglik osa Majaka põik 17

asuvast maatükist, mida pooled nimetavad ka Majaka põik 17 osaks), millel asusid kaks pooleliolevat

kaarhalli pindalaga kokku 720 m2. Eellepingu I p 4.1 kohaselt tuli hagejal tasuda ostuhind kostjale I

võrdsetes osades viie aasta jooksul, kusjuures hinnast tuli maha arvata rendilepingu alusel tasutav

rent. Kostja I kohustus kuue kuu jooksul sõlmima eellepinguga I samadel tingimustel ostu-

müügilepingu. Eellepingu I p 8.5 kohaselt pidid pooled lõpetama ostu-müügilepingu sõlmimisel

rendilepingu. Rendilepingu järgi andis kostja I hagejale rendile eellepingus I nimetatud objekti

rendihinnaga 10 000 krooni kuus, millele lisandus käibemaks. Rendileping pidi kehtima 2. oktoobrini

2021. a.

- 24. juulil 1997. a sõlmisid hageja ja kostja I Majaka põik 17a kapitalirendilepingu (edaspidi

kapitalirendileping). Selle lepingu p 3.1 kohaselt kehtib leping kuni lepinguobjekti hinna täieliku

tasumiseni kostjale I hageja poolt viie aasta jooksul või enne seda, kui pooled sõlmivad

lepinguobjekti notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu.

- 4. juulil 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I Tuha 3c ja Majaka põik 17 asuvate hoonestatud ja

kinnistamisel olevate maatükkide ostu-müügi eellepingu (edaspidi eelleping II). Selle lepingu p 1.2.8

kohaselt pidi hageja kui ostja tasuma kostjale I kui müüjale maatükkide ostuhinna viie aasta jooksul

arvates 30. juunist 2001. a.

- 27. juulil 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I Tuha 3c ja Majaka põik 17 asuvate hoonete kui

vallasasjade ja nende teenindamiseks määratud maatükkide kasutusvalduse lepingu hageja kasuks

(edaspidi kasutusvalduse leping). Kasutusvaldus pidi selle lepingu järgi lõppema, kui hageja

omandab kasutusvalduse eseme eellepingu II järgi.

- 22. novembril 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I kokkuleppe (edaspidi kokkulepe), millega pooled

lõpetasid eellepingu II poolte kokkuleppel ja muutsid kapitalirendilepingut, mis jäi kehtima. Nad

kinnitasid kokkuleppes, et hageja on kapitalirendilepingust tulenevad maksekohustused täitnud ning

kostja I kohustub sõlmima 1. aprilliks 2001. a notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu Majaka põik

17a omandiõiguse üleandmise kohta hagejale.

- 24. novembril 2000. a koostasid hageja ja kostja I võtmete üleandmise-vastuvõtmise akti, mille

kohaselt hageja tagastas kostjale I Tuha 3c ja Majaka põik 17b asuvad hooned ja nende ruumide

võtmed, mis olid hagejale üle antud eellepingu II alusel.

Majaka põik 17 ja Tuha 3c maatükid kinnistati 22. novembril 2000. a kostja I kui omaniku nimele:

Majaka põik 17 (registriosa nr 30321) ja Tuha 3c (registriosa nr 30304). Alates 7. aprillist 2003. a on

Majaka põik 17 asuv kinnistu kostja I ja OÜ Skrooder (edaspidi kostja III) kaasomandis. Alates

4. juulist 2003. a on Tuha 3c asuva kinnistu omanik OÜ Lasref Haldus (edaspidi kostja II).

Hageja nõudis Harju Maakohtule esitatud hagis enda õiguse tunnustamist Majaka põik 17 ja Tuha 3c

üürilepingute kohta märke kandmiseks kinnistusraamatusse, kuni ta vara välja ostab. Ta põhjendas

oma nõuet rendilepinguga ja kasutusvalduse lepinguga, mis hageja väidete kohaselt on

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 91 (jõustus 1. juulil 2003. a) alusel muutunud

üürilepinguteks. Kasutusvalduse leping vastab ka oma sisult üürilepingu tunnustele, kuna on tihedalt

seotud rendilepinguga ja näeb ette lepinguobjekti korrashoiu ja kulude hüvitamise kohustuse. Majaka

põik 17 puhul on hageja nõue suunatud kostjate I ja III kui kinnistu kaasomanike vastu. Tuha 3c

puhul on hageja nõue suunatud kostja II vastu.

Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2004. a otsusega tsiviilasjas nr 2-2112/03 ja Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 17. juuni 2004. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04 tuvastati, et hageja ja kostja I

vahel Majaka põik 17 ja Tuha 3c võõrandamiseks sõlmitud lepingud on tühised seaduses sätestatud

vorminõude rikkumise tõttu. Hageja on lepinguobjektide omandamise eest kostjale I tasunud

osaliselt, kuid asjaõiguslepingud omandiõiguse ülekandmiseks jäid sõlmimata. Tulenevalt tehingute

tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg-st 5 on kostjal I kohustus

tagastada hagejale tühise tehingu alusel saadud 1 750 000 kr. Hageja nõudis sama summa

väljamõistmist solidaarselt ka VÕS § 182 lg 2 ja § 183 alusel kostjalt II, kuna kinnistud Tuha 3, Tuha

3c ja Tuha 3a läksid ettevõttena kostjalt I üle kostjale II. Eellepingust II ei nähtu lepinguobjektide

(Majaka põik 17 ja Tuha 3c) hind eraldi.

2. Kostja I ei tunnistanud hagi. Ta leidis, et hageja säästis Majaka põik 17a kinnistamata maatüki ja

kaarhallide kasutamise arvel oma vara. Rendileping on muudetud tähtajatuks kapitalirendilepingu

p 3.1 järgi, sest see punkt ei olnud tühine. Kostja I ütles 22. novembril 2002. a hagejale rendilepingu

üles, kuna hageja rikkus lepingut, sest ehitas lepinguobjekti omavoliliselt ümber. Pärast Riigikohtu

eelnimetatud otsust muutis kostja I oma vastuväiteid ja asus seisukohale, et rendileping on tühiseks

osutunud eellepingu I kõrvalkohustusena samuti tühine ning kuna tühist lepingut ei saa üles öelda, ei

omanud tagajärgi rendilepingu ülesütlemine.

Kostja I väitis veel, et kasutusvalduse leping on tühine, kuna ei järgitud seaduses sätestatud

notariaalse vormi nõuet. Pooled ei teinud lepinguobjekti suhtes kasutusvalduse tekkimiseks vajalikke

sooritusi - hooneid ei antud aktiga üle, ehkki kasutusvalduse lepingu p 2.1. järgi oleks tulnud seda

teha. Ehitise muutumine kinnisasja oluliseks osaks on sama õigusliku tähendusega kui vallasasja

hävimine, mis on asjaõigusseaduse (AÕS) § 207 lg 1 kohaselt aluseks kasutusvalduse lõppemisele.

Kasutusvalduse leping muutus lepinguobjekti kinnistamisega õigustühiseks. Käesoleval juhul ei

kohaldu AÕSRS § 91 ning hageja ei ole Majaka põik 17 kinnistu osa ja Tuha 3c kinnistu üürnik.

Kostja I vaidlustas hageja nõude ka solidaarvastutuse kohaldamise osas. VÕS §-s 183 sätestatud

ettevõtte üleandja ja omandaja solidaarne vastutus võib tekkida üksnes kohustuste eest, mis olid

seotud üleantud ettevõttega, mitte igasuguste üleandja võimalike kohustuste eest. Hageja rahaline

nõue ei ole seotud Tuha tänava kinnistutega, mis kostja I andis mitterahalise sissemaksena üle

kostjale II. Kinnisasja üleandmist ei saa samastada ettevõtte üleandmisega. Hageja ei ole lähtunud ka

VÕS §-s 183 sätestatud viieaastasest vastutuse tähtajast. Hagi on esitatud 15. juulil 2003. a ja seega

saaks hageja teoreetiliselt solidaarvastutuse korras nõuda vaid nende kohustuste täitmist, mis

muutusid sissenõutavaks pärast 15. juulit 1998. a.

3. Kostja II ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et kostja I ei andnud talle üle asjade ja õiguste omandit

tervikuna, mis on ÄS § 5 lg 2 ja VÕS §-de 180 ja 182 järgi vastutuse ülemineku eelduseks.

Kasutusvalduse lepingut ei saa lugeda üürilepinguks AÕSRS § 91 alusel, kuna nimetatud säte

reguleerib vallasasjade kasutusvalduse lepinguid.

4. Kostja III ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et Majaka põik 17 üürileping on 23. mail 2003. a tehtud

ülesütlemisega lõppenud. Ei ole võimalik kindlaks määrata üürilepingu alusel hageja kui üürniku

kasutusse antud asja. Üürilepingu objektiks oli maatükk pindalaga 5000 m2 ja kaks pooleliolevat

kaarhalli kogupindalaga 720 m2. Üürilepingu objekt ja kinnisasi, mille koormamist märkega

taotletakse, on erinevad nii asjaõiguslikust aspektist kui ka looduses. Menetluse käigus asus kostja III

seisukohale, et rendileping ja kasutusvalduse leping on tühised vormivea tõttu.

5. Kostja I esitas vastuhagi, milles palus: 1) tuvastada hageja kohustus tagastada kostjale I tühise

ostu-müügilepingu järgi hagejale üle antud valdus kinnistu Majaka põik 17 osale - 5000 m2 suurusele

territooriumile, millel asub kaks kaarhalli; 2) välja mõista hagejalt TsK § 477 lg 1 ja VÕS § 1032

alusel Majaka põik 17 territooriumi osa ja kaarhallide kasutamisega alusetult säästetud 750 000

krooni.

Hüvitisnõude esitamisel lähtus kostja I keskmisest üüritasust, kaarhallide pindalast 720 m2 ja

territooriumi pindalast 4280 m2 (ilma kaarhallidealuse pinnata). Hageja oli kostja I arvates

1996. aastast 2005. a veebruarini alusetult säästnud tema arvel kokku 5 433 626 krooni.

Hagejal on kostja I arvates õigus kostjalt I tagasi saada: 1) tühise eellepingu II alusel hagejale

tagastamata 50 000 krooni, ülejäänud osas on kostja I eellepingu II tagasitäitmise nõude 22. novembri

2000. a kokkuleppega tasaarvestanud ja seejärel tasunud; 2) tühise kapitalirendilepingu alusel tasutud

1 479 409 krooni 50 senti; 3) Majaka põik 17 kaarhallide ja territooriumi osa parendamiseks tehtud

kulutused 1 396 294 krooni.

Kostja I tasaarvestas 1. märtsi 2005. a avaldusega oma nõude täielikult hageja nõudega osas, mida ta

tunnistas, ning tema tasaarvestamata nõudeks jäi 2 507 922 krooni 50 senti. Sellest palus ta hagejalt

välja mõista 750 000 krooni. Hageja nõue kostja I vastu oli viimase arvates lõppenud tasaarvestusega

ja kostja I taotles selle tõttu hagi rahuldamata jätmist.

6. Hageja ei tunnistanud kostja I vastuhagi. Ta leidis, et kohtud on varasemas menetluses tuvastanud

üksnes võõrandamislepingute tühisuse. Üürileping võis olla sõltumata objektist lihtkirjalik ning ka

muud alused rendilepingu ja kasutusvalduse lepingu tühisuse tuvastamiseks puuduvad. Kostja I võttis

alguses omaks, et need lepingud ei ole tühised. Arusaamatu on kostja I ülesütlemisavalduse mõte, kui

lepingud oleksid olnud tühised. Lepinguid ei ole seega üles öeldud.

Vara väljanõudmise nõue on alusetu, kuna selle rahuldamise eelduseks on vara valdamine õigusliku

aluseta. Hageja sai Majaka põik 17 osa oma valdusesse kokkuleppe kohaselt ja lepingute alusel ning

need alused ei ole ära langenud. Seetõttu ei saa kostja I esitada ka alusetust rikastumisest tulenevat

nõuet.

Kostja I ei ole esitanud nõuet lepingu täitmiseks. Kuna hageja esitab tasaarvestusele vastuväited, ei

ole tasaarvestus VÕS § 200 lg-st 4 lähtudes võimalik. Tasaarvestatavaid summasid ei saa kontrollida

ja vastuhagi on selles osas tõendamata. Alusetu on tasaarvestus hageja tehtud parenduste

hüvitamiseks, sest hageja ei ole esitanud kostja vastu selles osas nõuet. Kostjal I puudus õigus nõuda

renti maa eest enne selle kinnistamist, kuna ta ei olnud maa omanik. Kostja I ei esitanud rendiarveid

ega soovinudki makseid saada, kuna oli ise hagejale võlgu.

7. Harju Maakohus rahuldas 26. oktoobri 2006. a otsusega hagi osaliselt ning jättis vastuhagi

rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja tühiste lepingute alusel saadud

1 750 000 krooni ja tunnustas hageja õigust nõuda kostjatelt I ja III üürilepingu kohta märke tegemist

kinnistusraamatusse. Maakohus määras, et Majaka põik 17 kinnistu registriosa nr 30321 teise jakku

esimesele vabale järjekohale tuleb kanda märkus 4. oktoobri 1996. a üürilepingu (pealkirjastatud

rendilepinguna) kohta hageja kasuks tähtajaga 02. oktoober 2021. a. Maakohus jättis hageja nõuded

kostja II vastu rahuldamata (nii solidaarvastutuse kui ka Tuha 3c osas kinnistusraamatusse märke

tegemise nõudes).

Maakohus leidis, et kostja I ei ole esitanud vastuväiteid hageja arvetele ja tasutud rahasummadele.

Kostja I esitatud tõendid ei tõenda hageja nõude ebaõigsust. TsÜS § 66 lg 5 kohaselt on kostjal I

kohustus tagastada talle tühiste lepingute alusel tasutud raha. 22. novembri 2000. a kokkulepe on

tühine. Kuigi mitterahalise sissemakse üleandmise tehingut on põhimõtteliselt võimalik käsitada

ettevõtte üleminekuna VÕS § 180 alusel, ei ole tõendatud, et kostjale II anti üle kogu kostja I

ettevõte. Kuna hageja nõue ei ole seotud kindla objekti või ettevõtte osaga, ei ole võimalik kohaldada

kostja II suhtes solidaarvastutust üksnes seetõttu, et temale anti üle üks osa kostja I varast (osa

ettevõttest).

Maakohus ei nõustunud kostja I seisukohtadega, mille kohaselt rendileping muutus

kapitalirendilepingu alusel tähtajatuks ja on tühine kui tühiste võõrandmislepingute kõrvalkohustus

või on lõppenud, sest kostja I ütles selle üles. Kapitalirendileping kui eesmärgilt ostu-müügileping oli

vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Riigikohus ei andnud varasemas vaidluses hinnangut mitte

kõigile kohustustele, mis on pooltel seoses samade lepinguobjektidega. Hageja esitas oma nõude

kahe iseseisva lepingu alusel, mille kehtivust eelnev kohtumenetlus ei puudutanud. Vara rendile

andmise eesmärgiks oli, et keegi pooleliolevad kaarhallid korda teeks ja neid majandaks. Valduse

saamise lepingute ja tühiste lepingute vahel puuduvad sellised seosed, mis oleksid muutnud valduse

saamise lepingud tühiste lepingute lahutamatuteks osadeks. Rendileping on iseseisev kohustuste ja

õiguste kogum, mille kehtivus ei ole seotud eellepingu I kehtivusega.

Rendilepingu ja kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal olid Majaka põik 17 asuvad kaarhallid

vallasasjad ja seetõttu oli kasutusvalduse lepingu sõlmimine õiguspärane. Kasutusvalduse lepingus

ette nähtud vara üleandmise akti koostamata jätmine ei muuda kasutusvalduse tekkimist olematuks.

AÕS § 202 lg 1 kohaselt piisas vallasasja kasutusvalduse tekkimiseks asja üleandmisest omanikult

kasutusvalduse saajale ning kokkuleppe sõlmimisest. Need asjaolud on tõendatud. Majaka põik 17 oli

juba enne kasutusvalduse seadmist hageja valduses. Põhjendatud ei ole ka kostja I seisukoht, et

Majaka põik 17 kinnistamisel muutus kasutusvalduse leping automaatselt ehitiste hävimise tõttu

tühiseks, sest faktiliselt on ehitised säilinud. Kasutusvalduse leping muutus formaalselt kinnisasja

kasutusvalduseks. Kuna kasutusvalduse lepingu objekt oli muutunud kinnisasjaks, siis ei saa AÕSRS

§ 91 kohaldada. Kasutusvalduse lepingut ei saa lugeda üürilepinguks ja selle alusel ei ole võimalik

nõuda üürimärke tegemist VÕS § 324 järgi.

Maakohus ei andnud hinnangut kasutuvalduse lepingu ülesütlemisele, kuna leping ei muutunud

üürilepinguks AÕSRS § 91 järgi. Rendilepingut ei ole üles öeldud. Kuna tegemist oli tähtajalise

rendilepinguga, ei ole kohaldatavad teatises viidatud korralist ülesütlemist puudutavad sätted.

VÕS § 341 ja § 309 lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üüri- või rendileping vaid tähtaja möödumisega, kui

lepingut ei ole varem VÕS §-de 313-319 alusel erakorraliselt üles öeldud. Kostja I ei esitanud ühtegi

nimetatud sätetes esitatud asjaolu. Ülesütlemisteade ei vasta VÕS §-s 325 sätestatud elu- või äriruumi

üürilepingu ülesütlemisavalduse vormile, mistõttu VÕS § 325 lg-st 5 tulenevalt ei saa lugeda

ülesütlemist toimunuks. Kostja I seisukohad rendilepingu ülesütlemise kohta on vastuolulised.

Hagejal on VÕS § 324 lg 1 ja rendilepingu alusel õigus nõuda kostjatelt I ja III märke tegemist

kinnistusraamatu registriossa nr 30321. Põhjendatud on hageja nõue üürilepingu tähtaja märkimiseks,

sest see piiritleb kinnistusraamatusse kantava märkuse sisu.

Kuna rendileping kehtib, siis puudub alus vastuhagi rahuldamiseks Majaka põik 17 osa kostjale I

tagastamise nõudes. Hageja kasutab Majaka põik 17 kinnistu osa lepingu alusel, mistõttu kostja I

vastuhagi alusetu rikastumise nõudes ei ole põhjendatud. Seetõttu ei andnud maakohus hinnangut

väidetele ja tõenditele kostja vastuhagi ja tasaarvestuse võimalikkuse, õiguspärasuse ja summade

suuruse kohta.

8. Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse hageja, kostjad I ja III. Kostja II esitas hageja

apellatsioonkaebuse peale vastuapellatsioonkaebuse.

9. Hageja palus oma apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis

hagi rahuldamata kasutusvalduse lepingu alusel esitatud nõudes ja tunnistada, et hagejal on õigus

nõuda üürilepingu kohta märke tegemist nii Majaka põik 17 kui ka Tuha 3c kinnistu registriossa.

Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust jätta kostja II vastu esitatud rahaline nõue rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse kohaselt eksis maakohus AÕSRS § 91 kohaldamisel. Maakohus tuvastas õigesti,

et kasutusvalduse leping sõlmiti siis, kui Majaka põik 17 ja Tuha 3c ei olnud veel kinnistatud. Seega

olid AÕSRS § 91 tingimused täidetud ! kasutusvalduse leping sõlmiti vallasasjade suhtes ja enne

AÕSRS § 91 jõustumist. Kasutusvalduse leping on eriseaduse alusel kvalifitseeritav üürilepinguna.

Seadus ei näinud ette, et kasutusvaldaja jääb AÕSRS §-s 91 sätestatud õigustest ilma põhjusel, et

vahepeal erastatakse hoonete teenindamiseks vajalik maa. Hoone või rajatise suhtes sõlmitud

üürileping (rendileping) muutus kinnistamisel kinnisasja üürilepinguks. Ei ole tõendatud, et

kinnistamine oleks olnud lepingu lõppemise või kehtetuse või tühisuse alus. Kuna AÕSRS § 91

kohane üürileping kehtis, oli hagejal VÕS § 324 lg 1 alusel subjektiivne õigus üürimärkele.

Maakohus ei vastanud hageja väitele, et kasutusvalduse lepinguna pealkirjastatud leping oli sisuliselt

üürileping.

10. Kostja I palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati

osaliselt, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei lähtunud maakohus Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2004. a

ja Riigikohtu 17. juuni 2004. a otsuses tuvastatust. Rendilepinguna pealkirjastatud leping on

tegelikult kinnistu ostu-müügilepingu osa ja sellisena vormipuuduse tõttu tühine. Selline leping ei

saanud kaasa tuua kehtivat üürisuhet, mille kohta saaks teha märget kinnistusraamatusse. Kostja I

vastuhagi jäeti sisuliselt läbi vaatamata. Hageja nõue lõppes tasaarvestusega 1. märtsil 2005. a.

Kostja I ei ole kunagi püüdnud väita, et 22. novembri 2000. a kokkuleppega tasaarvestati

kapitalirendilepingu alusel saadud summad. Need summad tasaarvestati 1. märtsi 2005. a avaldusega.

Ka tasaarvestuse mittetunnistamisel ei ole hageja nõue muutunud sissenõutavaks, kuna tühise tehingu

tagasitäitmine peab toimuma samal ajal. Hageja ei võimalda kostjal I tagasi saada valdust Majaka

põik 17 kinnistu osale ja seal asuvatele kaarhallidele. Ka siis, kui pidada rendilepingut kehtivaks ja

kostja I tasaarvestusavaldust põhjendamatuks, võlgneks kostja I hagejale üksnes 1 529 409 krooni 50

senti.

Maakohus hindas tõendeid arusaamatult, kuna jättis põhjendamatult osa tõendeid arvestamata ja

hindamata. Maakohus arvestas põhjendamatult Riigikohtu lahendile eelnevaid kostja I vastuväiteid

hagile. Kostja I muutis oma seisukohta seetõttu, et rendilepingu kehtivuse tunnistamine ei olnud

pärast Riigikohtu seisukohta enam võimalik. Väär on maakohtu seisukoht, et Riigikohtu varasemas

otsuses ei käsitletud lepinguid, mis on praeguse vaidluse esemeks.

Maakohus käsitles kostja I vastuväiteid kasutusvalduse lepingu kohta valikuliselt. Maakohus ei

andnud hinnangut asjaoludele, et rendilepingu alusel ei esitatud ühtegi arvet ega makstud renti ning et

hagejal puudub rendilepingu originaaldokument. Kasutusvalduse leping seondus eellepinguga II,

mille p 2.2.3 kohaselt kohustus kostja I andma alates 1. augustist 2000. a kuni kinnistute Majaka põik

17 ja Tuha 3c ostu-müügilepingu sõlmimiseni hagejale üle kinnistu tasuta valdamis- ja

kasutamisõiguse ning rendileandja õigused allrendilepingute sõlmimise õigusega koos

rendilepingutega. Maakohus jättis tähelepanuta, millise kokkuleppega kasutusvalduse lepingu

eesmärk - anda valdus üle koos rendilepingutega ! seondus ja kas see kokkulepe kehtib.

Eelleping II on vormipuuduse tõttu tühine, ostu-müügilepingu sõlmimisest pooled loobusid.

Kasutusvalduse lepingu p-s 2 märgitud viisil asja kasutusvaldusesse ei antud, mistõttu maakohtu

käsitlus, et see ei muuda kasutusvalduse tekkimist olematuks, ei ole õige. Teenindusmaale ei saanud

seada kasutusvaldust ilma kinnistusraamatusse märget tegemata, kuna tegemist ei olnud vallasasjaga.

Teenindusmaa puhul pidi kasutusvalduse leping olema notariaalne, sellises vormis lepingut ei

sõlmitud. Vallasasja kasutusvaldust ei seatud ja kinnisasjale ei saanud seda seada. Hageja õigused

lõppesid AÕS § 207 lg 1 alusel vallasasja muutumisel kinnisasja oluliseks osaks ja leping muutus

lepingu eseme kinnistamisega õigustühiseks. AÕSRS § 91 ei kohaldu, kuna säte ei oma tagasiulatuvat

jõudu. Rendilepingu ülesütlemisest on kostja I taganenud, kuivõrd tühist tehingut ei ole võimalik üles

öelda. Seega ei olnud viidatud asjaolu käsitlemine maakohtu otsuses kostja vastuväitena põhjendatud.

Hagejal on õigus esitada nõue kostjal tahteavalduse tegemise kohustuse kindlakstegemiseks, mitte

üürimärke kinnistusraamatusse kandmiseks.

11. Kostja III vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus tunnustas hageja õigust nõuda, et

kinnistusraamatusse tehtaks Majaka põik 17 registriossa märkus üürilepingu kohta. Tsiviilasjas,

millest võtsid osa samad pooled, on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, et vaidlusalused lepingud on

vorminõuete rikkumise tõttu tühised. Maakohus tuvastas ebaõigesti rendilepingu kehtivuse.

12. Kostja II palus hageja apellatsioonkaebuse peale esitatud vastuapellatsioonkaebuses tühistada

maakohtu otsus osas, millega maakohus tuvastas, et mõlema objekti kasutusvalduse leping muutus

koos ehitistealuse maa kinnistamisega formaalselt kinnisasja kasutusvalduseks. Ringkonnakohus

peaks tuvastama, et kasutusvalduse leping oli kinnistamisel oleva maatüki kasutusvaldusega

koormamise võlaõiguslik kokkulepe, mis on seadusega ettenähtud vorminõude järgimata jätmise tõttu

tühine. Lõppjärelduses tuleks maakohtu otsus jätta muutmata.

13. Hageja vaidles kostjate I ja III apellatsioonkaebustele ja kostja II vastuapellatsioonkaebusele

vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

14. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 30. aprilli 2007. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt ja tegi

tühistatud osas uue otsuse. Samuti tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, milles märgiti, et

kinnistusraamatusse Majaka põik 17 registriossa kantav märge üürilepingu kohta peab sisaldama

tähtaega ja leidis, et hagejal on õigus kinnistusraamatusse kantavale märkele üürilepingu kohta

pooltevahelise tähtajatu üürilepingu alusel tulenevalt VÕS §-st 324. Ringkonnakohus tegi uue otsuse

kostja I vastuhagi osas, rahuldas vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostja I kasuks välja 279 480

krooni 45 senti. Hageja apellatsioonkaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata ja rahuldas kostja II

vastuapellatsioonkaebuse osas, milles kostja II vaidlustas maakohtu seisukoha, et kasutusvalduse

leping muutus maa kinnistamisega formaalselt kinnisasja kasutusvalduse lepinguks. Kostjate I ja III

apellatsioonkaebused ringkonnakohus rahuldas. Ülejäänud osas, sh kostja II solidaarvastutuse

kohaldamata jätmise ja kinnistusraamatusse Tuha 3c kinnistu registriossa üürilepingu kohta märke

kandmata jätmise osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste järgi on maakohus õigesti tuvastanud, et mõlema objekti

kasutusvaldus tuli lugeda tekkinuks vaatamata sellele, et pooled ei koostanud lepingus nimetatud

objekti üleandmise akti. Valduse üleandmisel tuli lähtuda AÕS §-dest 92 - 94 ning asjaõigussuhte

pooltel ei olnud õigust kokku leppida, et valduse üleandmine asendatakse mõne muu toiminguga,

näiteks üleandmise aktiga. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et ehitiste kui vallasasjade kasutusvaldus

muutus pärast ehitistealuse maa kinnistamist kinnisasja kasutusvalduseks. Kinnisasja kasutusvaldus

sai tekkida üksnes kinnistusraamatusse kandmisega. Pärast maa kinnistamist ei olnud enam olemas

kasutusvalduse lepingu esemeks olnud vallasasju, mistõttu ei saanud edasi kesta ka kasutusvaldus.

Vallasasjade kasutusvalduse suhted, mis lepiti kokku enne 1. juulit 2003. a, tuli edaspidi AÕSRS § 91

kohaselt lugeda vallasasja üüri- või rendisuheteks. Kasutusvalduse lepingut ei ole alust lugeda

üürilepinguks, sest sel ajal kehtinud elamuseaduse kohaselt võis üürilepingu sõlmida üksnes eluruumi

kasutamiseks. Kasutusvalduse lepingut ei ole alust pidada ka rendilepinguks rendiseaduse (RenS)

tähenduses, kuna kokku ei lepitud rendisuhtele omases rendi maksmise kohustuses. Kasutusvalduse

puhul tasulise lepingu eeldus puudub ja lepingus sätestatu vastab oma sisult asjaõigusseaduses

vallasasja kasutusvalduse kohta sätestatule (enne 1. juulit 2003. a kehtinud redaktsioonis). Puuduvad

tõendid, et poolte tahe oli suunatud rendisuhte tekitamisele. Kasutusvalduse lepingut ei ole alust

pidada ka vara tasuta kasutuseks TsK § 347 mõttes.

Praegusel juhul tuleb kasutusvaldussuhtele kohaldada analoogia alusel AÕS § 207 lg-t 1, mille

kohaselt lõpeb kasutusvaldus asja hävimisega. Maatükkide kinnistamise tõttu lakkasid

kasutusvalduse esemeks olnud ehitised õiguslikus mõttes olemast iseseisvad vallasasjad, mistõttu ei

saa jääda kehtima ka neid koormanud asjaõigused. Kasutusvalduse leping on lõppenud

kasutusvalduse eseme kinnistusraamatusse kandmisega ja maakohus jättis õigesti rahuldamata hagi,

milles paluti tunnustada üürisuhet ning õigust kanda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märge.

Kohtuotsuse jõustumise tagajärgedele tuleb 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS § 457 lg-t 1 kohaldada

ka juhul, kui otsus tehti ja see jõustus enne 1. jaanuari 2006. a. Tõlgendus, mille kohaselt oleks

järgnevates menetlustes võimalik vaidlustada küll pärast 1. jaanuari 2006. a jõustunud kohtuotsuste

kirjeldavas või põhjendavas osas esitatud asjaolusid, kuid enne 1. jaanuari 2006. a jõustunud

kohtuotsuses märgitu jääks täies ulatuses kohustuslikuks ja kehtima, ei ole kooskõlas

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) mõttega ja ka õiguskindluse ja -selguse põhimõttega. Antud

juhul ei ole varasemates kohtulahendites samade poolte vahel rendilepingu tühisust ka sõnaselgelt

tuvastatud.

Maakohtul on õigus, et puudub alus pidada rendilepingut tühiseks. Põhjendatud ei ole kostja I

seisukoht, et rendileping on samal kuupäeval sõlmitud eellepingu I kõrvalkohustus, mistõttu ei laiene

sellele lepingule kohustuslik vorminõue. RenS § 13 sätestas, et rendilepingus võib ette näha

tingimused, mille täitmisel saab rentnik renditud vara täielikult või osaliselt välja osta. Poolte tahet

käsitada rendilepingut eellepingu I osana ei kinnita ka eellepingu p 8.5, milles nähti ette, et

rendileping sõlmitakse eellepingu I lisana. Rendiarvete esitamata jätmine ja rendi tasumata jätmine ei

tõenda lepingupoolte soovi seada rendisuhte õiguslikud tagajärjed sõltuvusse mõne muu

pooltevahelise võlasuhte toimimisest. Rendileping tuleb lugeda lõppenuks kasutusvalduse lepingu

sõlmimisega. Kuna kasutusvalduse leping kehtis sõlmimise ajal, siis ei saanud samal ajal jääda

kehtima varem sõlmitud rendileping.

TsK § 238 lg 1 nägi ette, et kohustis (võlasuhe) võib lõppeda poolte kokkuleppega, eriti

kokkuleppega ühe kohustise asendamiseks teisega. Ebaõige on maakohtu järeldus, et rendileping

kehtib praeguseni. Seega kehtis Majaka põik 17 asuva maatüki rendileping 4. oktoobrist 1996. a

27. juulini 2000. a ja kasutusvalduse leping 27. juulist 2000. a 22. novembrini 2000. a (s.o kuni maa

kinnistamiseni). Tuha 3c asuva maatüki kohta kehtis 27. juulist 2000. a 22. novembrini 2000. a

samuti kasutusvalduse leping. Nimetatud lepingutest tulenes hageja õigus vara vallata. Kuna hageja

jätkas Majaka põik 17 kinnistu osa valdamist, tekkis pärast 22. novembrit 2000. a poolte vahel uus

kasutussuhe (enne võlaõigusseaduse jõustumist rendisuhe), mille sõlmimise tahet väljendasid pooled

oma käitumisega. Tegemist on osaliselt lahtiste tingimustega rendilepinguga, kuna renditasus ei

lepitud kokku ning poolte käitumisest ei saa järeldada ka tahet jätta kinnistu osa hageja kasutusse

tasuta. Uus rendileping tuleb lugeda sõlmituks tähtajatult ja selle võis üles öelda VÕSRS § 12 alusel

üürilepingu korralise ülesütlemise sätete kohaselt. Maakohus leidis õigesti, et kostja I poolne

rendilepingu ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 kohaselt tühine. Kuna poolte vahel on jätkuvalt

tähtajatu rendisuhe Majaka põik 17 kinnistu osas, ei ole kostjal I alust nõuda vara kasutamise eest

tasu alusetu rikastumise sätete kohaselt.

Tühise tehingu järgi saadu tagastamise võlasuhte olemasolu ei takistanud pooltel 22. novembril

2002. a kokku leppimast, missuguses ulatuses lepingu järgi saadu tagastatakse. Arvestades nii

kokkuleppe p 2 kui ka kostja I tagastatud rahasummasid oli kostjal I hageja vastu tühiste tehingute

tagasitäitmisest tulenevaid täitmata kohustusi 1 538 985 krooni 55 senti. VÕS § 26 lg 10 järgi määrab

kohus lepingu lahtise tingimuse, lähtudes lepingu olemusest ja eesmärgist. Ringkonnakohus pidas

põhjendatuks lähtuda kohalikust keskmisest rendimäärast samaväärsete rendipindade puhul, mida

tõendab AS Pindi Kinnisvara hindamisakt. Kokku oleks kostja I saamata renditasu nõue 3 214 760

krooni. Kuna kostja I on asunud vastuhagis seisukohale, et tema renditasu nõuet tuleb vähendada

varale tehtud kulutuste väärtuse võrra 1 396 294 krooni, on kostjal I renditasu nõue hageja vastu

kokku 1 818 466 krooni. Kostja I tehtud tasaarvestus on võimalik VÕS § 197 lg 1 alusel, kuna pooltel

on vastastikku raha maksmise nõuded. Hageja ei ole esitanud kostja I nõudele sisulisi vastuväiteid,

mistõttu ei välista tasaarvestust hageja VÕS § 200 lg-l 4 põhinev seisukoht. Poolte nõuete

tasaarvestamisel ringkonnakohtu tuvastatud ulatuses (1 818 466 krooni ! 1 538 985 krooni 55 senti)

jääb hagejal tasuda kostjale I 279 480 krooni 45 senti. Selles ulatuses tuleb vastuhagi rahuldada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

15. Ringkonnakohtu otsuse peale esitasid kassatsioonkaebuse hageja ja kostja I.

16. Hageja palub ringkonnakohtu otsuse tühistada täielikult ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule. Ta leiab, et ringkonnakohus rikkus oluliselt menetlusnorme ja väljus hagi,

apellatsioonkaebuse ja poolte esitatud väidete piiridest. Ringkonnakohus rahuldas lepinguvälisel

kohustusel rajaneva alusetu rikastumise nõude lepingust tuleneva nõudena ja tuvastas, et pooled

sõlmisid kaudsete tahteavalduste teel suulise tähtajatu ja lahtiste tingimustega üürilepingu, mis kehtib

alates 27. juulist 2000. a. Ringkonnakohus tegi sellega üllatusliku otsuse asjaolude kohta, mida ei ole

istungil arutatud ja mille suhtes ei saanud hageja oma menetlusõigusi teostada. Pooled ei ole kunagi

väitnud, et rendileping loeti asendatuks või lõppenuks kasutusvalduse lepingu sõlmimisega. Nad ei

ole ka väitnud, et kokkulepe sõlmiti tühiste tehingute tagasitäitmise küsimuses. Kuigi TsMS § 436

lg 7 kohaselt ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, ei saa kohus vastavalt TsMS

§ 436 lg 4 järgi tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses esitatud ega arutatud. Ringkonnakohtul

puudus menetluslik alus ümber hinnata maakohtu tuvastatud asjaolusid ja selles osas ei ole

kohtuotsuses tõendeid analüüsitud, sh jättis ringkonnakohus kummutamata hinnangu, mille maakohus

andis tõenditele, ja viitamata menetlusnormide rikkumistele, mis andnuks tõendite ümberhindamiseks

protsessuaalse aluse.

Ringkonnakohtu käsitlus kasutusvalduse lepingu lõppemise ja AÕSRS § 9¹ kohaldamise kohta on

ebaõige. Seadus ei sätesta tingimust, et kasutusvalduse lepingu kvalifitseerimiseks üürilepinguks on

vajalik, et lepingu objekt pidi nimetatud sätte jõustumise ajal olema vallasasi. Ringkonnakohtu

tõlgendus on vastuolus põhiseaduse §-dega 3 ja 146 ja TsMS §-s 436 sätestatud seaduslikkuse

põhimõttega. Täidetud on nimetatud sätte kohaldamise mõlemad tingimused - leping on sõlmitud

vallasasjade kohta ja see leping oli sõlmitud enne AÕSRS-i jõustumist 1. juulil 2003. a.

Ringkonnakohus oleks pidanud kohaldama lepingule üürilepingu sätteid, kuna tegu oli

kestvuslepinguga.

Ringkonnakohus on põhjendamatult kohaldanud AÕS § 207 analoogiat kasutusvalduse lepingu

lõpetamise alusena. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 4 kohaselt tohtis analoogiat kohaldada

vaid asjassepuutuva sätte puudumisel, mistõttu pidanuks kohus motiveerima, milline säte puudus.

Kuna AÕS § 207 lg 2 sätestas, et kasutusvaldajal on õigus asja taastada ja sellega kasutusvaldus

taastub, siis pidas seadusandja silmas ikkagi asja füüsilist hävimist, sest taastamine ja kinnistamine ei

ole haakuvad kategooriad. Analoogselt oli vara hävimise küsimus reguleeritud RenS §-s 17.

Omandiõigusliku staatuse muutumisel leping jätkus RenS §-s 20 sätestatu kohaselt. Maa erastamine

ja kinnistamine ei ole kunagi olnud üüri või rendilepingu lõpetamise aluseks ja sel põhjusel ei loeta

objekti hävinuks. Põhjendatud ei ole ka ringkonnakohtu seisukoht, et kasutusvalduse lepinguna

pealkirjastatud leping ei ole üürileping põhjusel, et puudus üüri maksmise kohustus. Dispositiivsuse

põhimõttest tulenevalt ei välistanud makseklausli puudumine üürilepingu sõlmimist. Ringkonnakohus

jättis TsMS § 442 lg-t 8 rikkudes tähelepanuta, et kuigi võlaõigusseaduse järgi on üür eelduslikult

tasuline, ei ole see tunnus imperatiivne. Kasutusvalduse leping nägi ette ka hulga varalisi ja

võlaõiguslikke kohustusi, mistõttu oli leping tasuline.

Ringkonnakohtu seisukoht, et rendileping lõppeb pärast kasutusvalduse lepingu sõlmimist, ei põhine

seadusel. Tahe lõpetada üks leping teise lepingu sõlmimisega on poolte tahteavalduste hindamise

küsimus, mis kuulub tõendite hindamise valdkonda, kuid selliseid tõendeid ei ole apellatsioonikohus

hinnanud. Rendilepingu punkti 1.3 kohaselt on leping tähtajaline, kehtides 2. oktoobrini 2021. a. Seda

kirjalikku klauslit ei ole muudetud. Kasutusvalduse leping sõlmiti selleks, et kasutus oleks

"ülekindlustatud", lisahüveks hagejale oli ka viljade saamise õigus. Otsuses puuduvad motiivid, miks

ei oleks hageja tohtinud kinnistuid kasutada mõlema lepingu alusel. Leping sai lõppeda üksnes

seaduses ettenähtud alustel. Ühestki seadusest ei tulenenud, et rendilepingule lisaks täiendava

kasutusvalduse lepingu sõlmimine lõpetab rendilepingu. Tegemist ei ole ka võlakohustuse lõpetamise

alusega VÕS § 186 mõttes. Ringkonnakohus oleks pidanud järgima tehingu tõlgendamise aluseid ja

tehingu eesmärki. Kasutusvalduse lepingu sõlmimise mõte seisnes selles, et vaid vara väljaostmine

rentniku poolt oleks rendisuhte lõpetanud, vara pidi jääma hagejale kasutada kuni 2021. aastani ka

siis, kui ta objekti ei omanda. Seda, et pooled kindlustasid üle hageja kasutusõiguse seni, kuni ta saab

omanikuks, ei saa kasutada tema vastu. AS Pindi Kinnisvara tõend esitati maakohtule selleks, et

kindlaks teha alusetu rikastumise määr. Üürinõuet ei ole kostja I kunagi esitanud. Otsuses puuduvad

motiivid, miks ei või kohaseks rendihinnaks olla rendilepingus kokkulepitud 10 000 krooni kuus.

Hageja rahalise nõude rahuldamata jätmise ja ringkonnakohtu tehtud tasaarvestuse tõttu on

asjakohatu ja vastuoluline ringkonnakohtu käsitlus tühise eellepinguga II seotud kokkuleppe kohta.

Ringkonnakohtu otsuses puuduvad motiivid, miks ringkonnakohus leidis, et kokkulepe oleks

sõlmitud kehtetu osata. Kuna eellepingu II eesmärgiks oli hageja saamine omanikuks, siis sellega

seotud maksekohustusi ei oleks võetud, kui olnuks teada, et osa lepingust ei kehti ja hageja ei saa

omanikuks. Järelikult ei oleks lepingut sõlmitud kehtetu osata.

17. Kostja I palub ringkonnakohtu otsuse tühistada kassatsiooniga vaidlustatud ulatuses ja saata asi

tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja I vaidlustab ringkonnakohtu

otsuse osas, milles kohus tunnustas hageja õigust nõuda, et kinnistusraamatusse kantaks Majaka põik

17 kinnistu registriossa üürimärge, rahuldas üksnes osaliselt kostja I vastuhagi rahalise nõude osas ja

jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata kostja I nõude Majaka

põik 17 kinnistu osa hageja valdusest väljanõudmiseks.

Vaidlusaluste lepingute tühisus tuvastati Riigikohtu ja ringkonnakohtu varasemate otsustega.

Ringkonnakohus on TsMS § 6 rikkudes jätnud kohaldamata asjassepuutuva sätte - enne 1. jaanuari

2006. a kehtinud TsMS § 94 lg 2. Olukord, kus protsessiõiguse normid muutuvad menetluse kestel

selliselt, et need muudavad menetluses osaleva isiku menetlusõigust tema kahjuks, kitsendavad neid

oluliselt või koormavad menetlusosalisi täiendavalt, muutes samas oluliselt menetlusosaliste

omavahelist õiguste ja kohustuste tasakaalu, on vastuolus õiguspärase ootuse ja õiguskindluse

põhimõtetega. Ringkonnakohtu seisukoht, et enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 242 ei saa

praegusel juhul kohaldada, loob olukorra, kus poolele, kes on enne 1. jaanuari 2006. a tuginenud

asjaolule, mida TsMS § 242 lg 2 järgi ei saanud vaidlustada, pannakse täiendav tõendamiskoormus.

Seega omaks seadus tagasiulatuvat jõudu. Sisulise vastuväite esitamine on menetlustoimingu

tegemine ja sellele tuleb TsMS § 6 kohaselt kohaldada toimingu tegemise aja seadust.

Asjaolud, mille alusel kostja I rahalise nõude suurus kindlaks määratakse, sõltuvad pooltevahelisele

õigussuhtele antavast kvalifikatsioonist, mis osas on ringkonnakohtu otsus vaidlustatud. Kostja I ei

vaidlusta asjaolu, et tal on hageja vastu kohustus tühise tehingu alusel saadu tagastamiseks 1 538 985

krooni 55 senti ja hageja kohustused tema vastu tulenevad lepinguvälistest kohustustest.

Ringkonnakohus on väljunud nii hagi kui ka apellatsioonkaebuse piiridest. Ringkonnakohus ei

viidanud asjaoludele ega tõenditele, millest nähtuks poolte tegu, millest saaks järeldada poolte tahet

sõlmida tähtajatu lahtiste tingimustega üürileping. Kõik poolte tahteavaldused olid suunatud Majaka

põik 17a asuvate ehitiste kui vallasasjade võõrandmisele ja hiljem kinnisasjast Majaka põik 17

eraldamisele ja võõrandamisele. Ebaõige on ka ringkonnakohtu järeldus, et kasutusvalduse leping oli

iseseisev leping ja kehtis 22. novembrini 2000. a. Ringkonnakohus on valesti kohaldanud enne

1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 64 lg-t 2. Kostja I jääb kasutusvalduse lepingut tõlgendades oma

varasemate seisukohtade juurde.

18. Vastuses hageja kassatsioonkaebusele vaidleb kostja I sellele osaliselt vastu. Kostja I nõustub

hageja väidetega apellatsioonkaebuse ja poolte esitatud väidete piiride ületamise kohta. Ta leiab aga,

et AÕSRS § 91 eesmärk ei olnud reguleerida ehitiste kui vallasasjade, mis muutuvad või olid

muutunud maatüki kinnistamisega kinnisasja oluliseks osaks, kasutusvaldajate õigusi. Hageja käsitlus

rendi- ja kasutusvalduse lepingu kehtimisest ühel ja samal ajal selliselt, et nii rentnik kui ka

kasutusvaldaja on sama isik, on välistatud.

19. Vastuses kostja I kassatsioonkaebusele peab hageja seda põhjendamatuks. Ta väidab, et

kassatsioonkaebusest ei selgu, millises osas ja miks on vale ringkonnakohtu otsus mõista hagejalt

välja 279 480 krooni. Arusaamatu on ka kostja I seisukoht TsMS § 6 rikkumise kohta.

20. Ülejäänud menetlusosalised kassatsioonkaebustele ei vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

21. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi

tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Mõlemad

kassatsioonkaebused tuleb rahuldada.

22. Kolleegium nõustub hageja kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus tegi poolte jaoks

üllatusliku otsuse, väljudes hagi, apellatsioonkaebuse ja poolte esitatud väidete piiridest.

TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes

nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või

kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. TsMS § 651 lg 1 järgi

kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Ringkonnakohus on neid sätteid rikkunud sellega, et: 1) tuvastas kasutusvalduse lepingu sõlmimisel

rendisuhte asendamise kasutusvalduse suhtega ja sellest tulenevalt rendilepingu lõppemise poolte

kokkuleppel TsK § 238 lg 1 järgi; 2) leidis, et hageja ja kostja I sõlmisid 22. novembril 2000. a

lahtiste tingimustega suulises vormis kasutuslepingu Majaka põik 17 kohta; 3) luges kostja I

vastuhagis esitatud nõude lepingust tulenevaks üürinõudeks, kuigi kostja tugines sellele, et hageja

rikastus tema arvel alusetult; 4) tuvastas, et 22. novembril 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I

kokkuleppe tühiste tehingute tagasitäitmise küsimuses.

Sellised rikkumised on olulised rikkumised ja tingivad ringkonnakohtu otsuse tühistamise ja asja

tagasisaatmise samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium peab vajalikuks

märkida, et ringkonnakohus ei ole viidanud tõenditele, mille alusel ta tuvastas hageja ja kostja I ühise

tahte sõlmida lahtiste tingimustega kasutusleping Majaka põik 17 kohta.

23. Asja lahendamiseks on oluline kindlaks teha hageja ja kostja I vaheliste õigussuhete iseloom

Majaka põik 17 ja Tuha 3c kasutamisel. Kohtud tuvastasid, et hageja ja kostja I vaheline rendileping

ei ole eellepingu I kõrvalkohustus, vaid iseseisev leping. Ringkonnakohus leidis, et rendileping kehtis

selle sõlmimisest kuni kasutusvalduse lepingu sõlmimiseni 27. juulil 2000. a ja kasutusvalduse leping

kehtis kuni rendilepingu objekti kinnistamiseni 22. novembril 2000. a, misjärel hageja ja kostja I

sõlmisid Majaka põik 17 kinnistu kohta suulise lahtiste tingimustega tähtajatu rendilepingu. Hageja ja

kostja I ei vaidle selle üle, et eellepingud I ja II ning kapitalirendileping on tühised tehingud

seadusega sätestatud vorminõuete rikkumise tõttu. Nad vaidlevad selle üle, kas rendileping ja

kasutusvalduse leping olid tühised tehingud ja kas kasutusvalduse leping on AÕSRS § 91 alusel

muutunud alates 1. juulist 2003. a üürilepinguks. Hageja nõuab, et kinnistusraamatusse tehtaks

Majaka põik 17 kinnistu registriossa märge üürisuhte kohta nii rendilepingu kui ka üürilepinguks

muutunud kasutusvalduse lepingu alusel.

24. Kohtud tuvastasid, et hageja ja kostja I sõlmisid kasutusvalduse lepingu lihtkirjalikus vormis.

Selle lepingu p 1.1 kohaselt on lepingu objektiks hoonestatud kinnistamata maatükid. Kostja I on nii

vastuses hagile kui ka apellatsioonkaebuses väitnud, et kuna kasutusvalduse lepingu objektiks oli ka

kaarhallide juurde kuuluv teenindusmaa, pidi kasutusvalduse leping olema notariaalselt tõestatud.

Kassatsioonkaebuses jäi kostja I selles osas oma varasemate seisukohtade juurde. Kohtud on kostja I

selle väite jätnud tähelepanuta.

Ehitiste kui vallasasjade kasutusvalduse leping tuli sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. AÕS § 202

lg 2 (kehtis enne 1. juulit 2003. a) järgi kohaldati vallasasja kasutusvalduse tekkimisel asja

üleandmisele ja kokkuleppele üleandmise teel vallasomandi tekkimise suhtes kehtivaid sätteid, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt pidi ehitise kui vallasasja võõrandmise

tehing olema notariaalselt tõestatud.

Kuna praegusel juhul olid kasutusvalduse lepingu objektiks ka kaarhallid kui vallasjadeks olevad

ehitised, siis oli kasutusvalduse leping enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 66 lg 2 ja § 93 lg 1 järgi

tühine. Kasutusvalduse lepingu tühisusest tulenevalt on ekslikud ringkonnakohtu seisukohad, et

kasutusvalduse lepingu sõlmimine lõpetas rendilepingu ning et kasutusvalduse leping kehtis selle

sõlmimisest kuni lepingu objekti kinnistamiseni. Kuna kasutusvalduse leping oli tühine, ei saanud see

leping muutuda AÕSRS § 91 järgi üürilepinguks, mille alusel oleks hagejal saanud olla õigus nõuda

üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Seega ei ole põhjendatud hageja nõue, et

väidetavalt üürilepinguks muutunud kasutusvalduse lepingu alusel tuleb kinnistusraamatusse nii

Majaka põik 17 kui ka Tuha 3c kinnistu registriossa teha märge.

Hageja väitis, et sõltumata lepingudokumendi pealkirjast on kasutusvalduse lepinguks nimetatav

leping oma sisu poolest üürileping, mille kohta tuli selle sõlmimise ajal kasutada terminit rent.

Kolleegium ei nõustu hageja sellise seisukohaga. Ringkonnakohus on õigesti ja põhjalikult

selgitanud, miks kasutusvalduse lepingut ei saa pidada sisult üüri-, rendi-, või tasuta varakasutuse

lepinguks. Ringkonnakohus leidis õigesti, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal kehtinud RenS

§ 2 lg 1 ja § 6 kohaselt oli rendi maksmise kohustus rendisuhte oluliseks tunnuseks.

25. Kõik kostjad leiavad, et rendileping on lahutamatult seotud eellepinguga I, olles viimase

kõrvalkohustuseks, mistõttu on ka rendileping tühine eellepingu sõlmimisel kohustusliku notariaalse

vormi järgimata jätmise tõttu. Nad leiavad veel, et nimetatud asjaolu on tuvastatud Tallinna

Ringkonnakohtu 12. veebruari 2004. a ja Riigikohtu 17. juuni 2004. a jõustunud otsustega, mis on

tehtud samade poolte vahelise vaidluse lahendamiseks. Kohtud ei ole kostjate selle seisukohaga

nõustunud.

Kolleegium selgitab, et TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus kohustuslik

menetlusosalistele osas, milles otsuse resolutsiooniga lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud

nõue, kui seadusest ei tulene teisiti. Ringkonnakohus leidis õigesti, et seda sätet kohaldatakse ka asjas

dokumentaalse tõendina esitatud kohtuotsuse osas, mis on tehtud enne 1. jaanuari 2006. a, mil jõustus

uus (praegu kehtiv) tsiviilkohtumenetluse seadustik. Kuna maakohus tegi praeguses asjas otsuse

2006. aastal, tuli maakohtul lähtuda kehtivast tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Järelikult ei ole

alust lugeda rendilepingu kehtivuse küsimust poolte jaoks lahendatuks varasema kohtuotsusega.

Ringkonnakohus järgis TsMS §-s 6 sätestatut, mille kohaselt tehakse tsiviilasja menetlustoiming

toimingu tegemise ajal kehtiva seaduse järgi. Kohtuotsuse tegemine on menetlustoiming. Kohus

hindab tõendeid otsuse tegemisel ja saab seda teha otsuse tegemise ajal kehtiva seaduse järgi.

Iseenesest on õige, et menetlusnormid muutusid käesoleva tsiviilasja lahendamise ajal, kuid kuna

need menetlusnormid muutusid kõigile menetlusosalistele ühetaoliselt, ei ole õige kostja I väide

menetlusõiguse muutumisest tema kahjuks. Menetlusnormide muutumise järel oli pooltel õigus

esitada täiendavaid seisukohti ja tõendeid. Seda ei saa pidada menetlusosalisi koormavaks ja

õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõttega vastuolus olevaks.

26. Ringkonnakohus leidis, et eellepingu I p-s 8.5 sulgudes olev viide "Lisa 1" ja rendiarvete

esitamata jätmine ei anna alust järeldada poolte tahet lugeda rendilepingut eellepingu I lisaks. Kuid

ringkonnakohus ei ole põhjendanud, kuidas ta jõudis sellisele seisukohale. Seetõttu ei ole

ringkonnakohtu otsus kostja I vastuväite, et eelleping I ja rendileping olid seotud lepingud,

tagasilükkamise osas põhjendatud.

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus tuvastama, kas hageja ja kostja I tahe oli leppida

kõigepealt kokku Majaka põik 17a kasutamises rendilepingu alusel ja edaspidi rendilepingu objekt

müüa, nagu väidab hageja, või oli poolte tahe suunatud kohe alguses rendilepingu objekti

võõrandamisele ja rendileping sõlmiti vaid selleks, et rendilepingu objekti valdus kostjalt I üle anda

hagejale ajaks, mis kulub eellepingu I täitmiseks, s.o ostu-müügilepingu sõlmimiseni, nagu väidab

kostja I. Ringkonnakohus peab hindama kõiki poolte esitatud väiteid ja tõendeid ja tegema kindlaks,

kas pooled oleksid sõlminud rendilepingu ka ilma tühise eellepinguta I. Juhul kui pooled seda teinud

ei oleks, siis oli rendilepingu ja eellepingu I näol tegemist ühe lepinguga, millega sooviti Majaka põik

17a objekti võõrandada. Nende lepingute sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 68 järgi tõi tehingu ühe osa

kehtetus kaasa tehingu teiste osade kehtetuse, kui tehingu ülejäänud osa ei oleks tehtud kehtetu osata.

Eellepingu I kehtetus võib, kuid ei pea kaasa tooma rendilepingu kehtetust.

27. Põhjendatud on kostja I apellatsioonkaebuse väide, et kohtud käsitasid vääralt tema nõusolekut, et

rendileping kehtib, kui omaksvõttu. Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 116 ja kehtiva TsMS

§ 231 lg 2 kohaselt ei pea pool faktilise asjaolu kohta esitatud väidet tõendama, kui vastaspool võtab

selle omaks. TsMS §-s 116 nimetatud omaksvõtu mõiste on sama omaksvõtu mõistega TsMS § 231

lg 2 järgi. Omaksvõtt tähendab TsMS § 231 lg 2 järgi faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnalist

nõustumist kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine

protokollitakse. Praegusel juhul avaldas kostja I enne Riigikohtu 17. juuni 2004. a otsust, et

rendileping kehtib, ja pärast Riigikohtu eelnimetatud otsust võttis oma varasema seisukoha tagasi

(kohtutoimiku II kd, lk 486). Lepingu kehtivuse või tühisuse kohta seisukoha avaldamine ei ole

faktilise asjaolu kohta esitatud väide ning seetõttu lepingu kehtivusega algne nõustumine ei tähenda

asjaolu omaksvõttu TsMS § 231 tähenduses.

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus arvestama poolte esitatud asjaolusid ja Riigikohtu

seisukohti ning tuvastama, kas rendileping on tühine või kehtiv. Kui ringkonnakohus tuvastab asja

uuel läbivaatamisel rendilepingu kehtivuse, ei ole kostjal I õigus nõuda vastuhagiga Majaka põik 17

kinnistu osa hageja valdusest välja ega nõuda hagejalt tulenevalt rendilepingu tühisusest hüvitist

alusetu rikastumise sätete järgi.

28. VÕS § 324 lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta

märke tegemist. Kui ringkonnakohus tuvastab rendilepingu kehtivuse, on hagejal õigus rendilepingu

alusel nõuda kostjatelt I ja III märke tegemist üürilepingu kohta kinnistusraamatusse. Kui rendileping

kehtis, siis võlaõigusseaduse jõustumise tõttu muutus see alates 1. juulist 2002. a mitteeluruumi

üürilepinguks. Kinnistusraamatuseaduse § 24 p 1 kohaselt sisaldab kande tekst märke kohta märke

sisu ja selle isiku nime, kelle kasuks kanne tehakse, juriidilise isiku puhul asukohta ja registrikoodi.

Märke sisusse kuulub AÕS § 631 lg 8 järgi ka lepingu lõppemise tähtpäev.

29. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme ja ebaõigesti

kohaldanud materiaalõigust veel sellega, et jättis tähelepanuta kostja I tasaarvestuse avalduse,

suurendas kostja I vastuhagi nõuet ning tasaarvestas ise hagejalt kostja I kasuks välja mõistetud

üürisumma hageja hüvitisnõudega kostja I vastu.

Hageja esitas rahalise nõude kostja I vastu enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 66 lg 5 järgi tühiste

tehingute alusel saadud 1 750 000 krooni tagasisaamiseks. Kostja I esitas TsK § 477 lg 1, AÕS § 23

ja VÕS § 1032 lg 1 alusel vastuhagis nõude hageja vastu alusetu rikastumise tõttu saadud 750 000

krooni tagastamiseks, väites, et ta on 1. märtsil 2005. a juba teinud tasaarvestuse hageja nõudega,

mida ta tunnistab 1 529 409 krooni 50 sendi osas, ning et vastuhagis nõutud 750 000 krooni on osa

summast, mille hageja võlgneb talle pärast nõuete tasaarvestamist.

VÕS § 197 lg 1 kohaselt, kui kaks isikut on kohustatud maksma teineteisele rahasumma, võib

kumbki pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma

kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt

lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei

lepi kokku teisiti. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. VÕS

§ 186 p 2 järgi lõppeb kohustus tasaarvestuse tulemusel. Ringkonnakohus eiras neid sätteid ja kostja

vastuhaginõuet, suurendades kostja I vastuhaginõuet ja asudes ise tegema tasaarvestust pärast hageja

nõude ja kostja I vastuhaginõude rahuldamist. Ringkonnakohus arvutas välja kostja I üürinõude

hageja vastu (kokku 3 214 760 kr) ja arvestas sellest maha hageja poolt lepinguobjektile tehtud

parendused 1 396 294 krooni, saades kostja I renditasu nõudeks hageja vastu kokku 1 818 466

krooni. Lahutades sellest summast ringkonnakohtu poolt tuvastatud kostja I võlgnevuse hagejale

1 538 985 krooni 55 senti, arvutas ringkonnakohus välja hageja kohustuse tasuda kostjale 279 480

krooni 45 senti.

Kostja I tehtud tasaarvestus oli iseenesest võimalik VÕS § 197 lg 1 järgi, kuna pooltel on väidetavalt

vastastikused rahalised nõuded. VÕS § 200 lg 4 kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet,

millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Hageja on vaielnud vastu kostja I tasaarvestuse

avaldusele, väites, et kostja I nõutud summad ei ole kontrollitavad ning et ta ei võlgne kostjale I

hüvitist rendilepingu tühisusest tulenevalt.

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus arvestama kostja I vastuhagi piiridega ning hindama

poolte väiteid kostja I tehtud tasaarvestuse kohta. Juhul kui ringkonnakohus leiab, et hageja võlgnes

tasaarvestuse tegemisel kostjale I rohkem kui kostja I hagejale, tuleb jätta hagi täielikult rahuldamata

kohustuse lõppemise tõttu. Kostja vastuhagi tuleb sellisel juhul rahuldada osas, milles vastuhagis

esitatud nõue ületab hageja nõuet.

Kostja I tehtud tasaarvestuse puhul on oluline teha kindlaks, kas ja missuguse rahasumma võlgneb

hageja kostjale I. Kolleegium märgib veel, et üürilepingu objektile tehtud parenduste mahaarvamisel

tuleb kohaldada VÕS § 286 lg-t 1, mille järgi on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste eest õigus

nõuda hüvitist alles üürilepingu lõppemisel, ning VÕS § 286 lg-t 2, mille järgi muude kulutuste osas

tuleb kohaldada käsundita asjaajamise sätteid.

30. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel kostja I tehtud tasaarvestuse hindamisel lähtuda

hageja ja kostja I väidetest nende 22. novembril 2000. a sõlmitud kokkuleppe (vt käesoleva otsuse

p 1) kohta. Hageja leidis algusest peale, et kokkulepe on kehtetu seaduses sätestatud kohustusliku

notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu. Kostja I on alguses leidnud, et kokkulepe kehtib, kuid on

pärast Riigikohtu 17. juuni 2004. a otsuse jõustumist samuti eitanud kokkuleppe kehtivust. Samas on

kostja I väited kokkuleppe kohta jätkuvalt vastuolulised, sest just nimetatud kokkuleppele tugineb ta

oma 1. märtsi 2005. a tasaarvestuse avalduses. Ringkonnakohus luges kokkuleppe p-st 2 tulenevalt

hageja rahalise nõude kostja I vastu osaliselt põhjendatuks. Asja uuel läbivaatamisel peab

ringkonnakohus hindama, kas kokkulepe kehtib ja kui ei kehti, siis kas kokkuleppe p 2 kehtib ka ilma

tühise osata.

31. Kolleegium selgitab õiguse ühetaolise kohaldamise huvides, et vallasasja kasutusvaldaja õigused

ei saanud vallasasjade kasutusvaldust ettenägeva AÕS § 202 kehtivuse ajal (kuni 30. juunini 2003. a)

täielikult lõppeda, kui vallasasi muutus kinnisasja oluliseks osaks. Kasutusvaldusega koormatud

vallasasja muutumisel kinnisasja oluliseks osaks säilis senistel kasutusvaldajatel õigus kasutada asja

edasi kasutusvalduse lepingus ettenähtud tingimustel.

32. Kassatsioonkaebuste rahuldamise tõttu tuleb hagejale ja kostjale I TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada tasutud kassatsioonikautsjon. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja

täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja

määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle

tulemusest.

Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu