3-2-1-110-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-110-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 27. november 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

KORTERIÜHISTU KASTEHEINA 5 hagi Mihhail Teglevi

vastu korteriomandi võõrandamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Ringkonnakohtu 7. mai 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-05-22629

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KORTERIÜHISTU KASTEHEINA 5 kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja KORTERIÜHISTU KASTEHEINA 5 (registrikood

xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Sergei Politðev

Kostja Mihhail Teglev (isikukood xxxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

5. november 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Ringkonnakohtu 7. mai 2007. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada KÜ-le KASTEHEINA 5 kassatsioonkaebuselt 30. mail 2007. a tasutud kautsjon

400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. KÜ KASTEHEINA 5 esitas 19. detsembril 2005. a Ida-Viru Maakohtule hagiavalduse Mihhail

Teglevi vastu korteriomandi võõrandamise nõudes.

Hagiavalduse kohaselt on kostja korteri Kasteheina x-x omanik. Kostja rikub pidevalt teiste

majaelanike rahu joomingute, lärmamiste, valju muusikaga õhtusel ja öisel ajal, alkoholijoobes

isikute külaskäikude võimaldamise ning prügikonteineri ja oma korteri süütamistega. Hageja on

kostjat korduvalt trahvinud korteriühistu sisekorraeeskirjade rikkumise eest. Politsei on algatanud

väärteomenetlusi.

Vastavalt korteriomandiseaduse (KOS) § 14 lg-le 1, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise

korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam

võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandaks. Hageja põhikirja p 3.1.7.1 järgi

on ühistu liikmel õigus nõuda, et teine ühistu liige võõrandaks oma korteri (korteriomandi), kui see

ühistu liige või tema korteris elav isik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku

vastu ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks. Kuna kostja rikkus

pidevalt oma kohustusi teiste korteriomanike vastu, ei näe teised korteriomanikud võimalust elada

kostjaga ühes majas.

7. augustil 2005. a sai kostja teate, et 14. augustil 2005. a toimub korteriühistu üldkoosolek, kus

otsustatakse kostjale kuuluva korteriomandi võõrandamine. Üldkoosolekul otsustati nõuda kostjalt

tema korteriomandi võõrandamist kahe kuu jooksul, s.t 14. oktoobriks 2005. a. Hageja andis kostjale

täiendava tähtaja korteriomandi võõrandamiseks kuni 15. novembrini 2005. a. Vaatamata hageja

korduvatele nõudmistele ei täitnud kostja oma kohustust korteriomand võõrandada.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja ei sega teisi korteriomanikke, maksab majanduskulusid ega ole

võlgu. Viited väärteomenetluste alustamise kohta ei tõenda karistamist. Hageja trahviteated on

õigustühised ja vastuolus seadusega, kuna hagejal puudub trahvimise õigus. Kostja korteri põlengus

11. detsembril 2003. a keegi peale kostja kannatada ei saanud.

3. Viru Maakohus rahuldas 3. oktoobri 2006. a otsusega hagi ning kohustas kostjat võõrandama

korteriomandi.

Hageja otsustas 14. augustil 2005. a toimunud üldkoosolekul nõuda kostjalt korteriomandi

võõrandamist. Otsuse vastuvõtmisel lähtus üldkoosolek sellest, et kostja rikkus korduvalt oma

kohustusi teiste korteriomanike vastu, mistõttu üldkoosolek ei pidanud kostja kuulumist ühisusse

enam võimalikuks. Hageja andis kostjale täiendava tähtaja korteri võõrandamiseks. Kostja oli teadlik

üldkoosoleku toimumise ajast ja kohast. Otsuse tühistamist kostja ei ole nõudnud.

Tõendatud on, et kostja korteris on mitu korda olnud tulekahju. Samuti on kostja korduvalt rikkunud

valju muusikaga naabrite öörahu. Kostja rikkumised on tõendatud majaelanike kaebustega hageja

juhatusele, politseile tehtud avaldustega, väärteomenetluste algatamise teadete ning kostja

karistamisega karistusseadustiku § 262 alusel avaliku korra rikkumise eest. Kuna kostja rikkus

korduvalt oma kohustusi teiste korteriomanike vastu, on hagejal KOS § 14 lg 1 alusel õigus nõuda

temalt korteriomandi võõrandamist.

Korteriomandi võõrandamiseks kohustamine on ainuvõimalik abinõu teiste korteriomanike õiguste

rikkumise vältimiseks. Kostja korteris mitmel korral toimunud põlengud seavad ohtu elumaja

säilimise ja korteriomanike ja nende perekonnaliikmete elu.

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ning uue

otsusega jätta hagi rahuldamata.

5. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Viru Ringkonnakohus tühistas 7. mai 2007. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega

jättis hagi rahuldamata.

Korteriomandi võõrandamisele sundimise korral peab kostja üheselt aru saama, mida talle süüks

pannakse ning mille eest ta peab korteriomandi võõrandama. Hageja üldkoosoleku protokollist ei

nähtu, milline konkreetne KOS § 14 lg-s 2 nimetatud rikkumine on võõrandamisnõude aluseks ning

mis põhjustel selline otsus vastu võeti. Samuti ei ole tõendatud väidetavate rikkumiste korduvus.

Kuna rikkumised ei ole vajalikul määral ja kostjale üheselt mõistetavalt kajastatud ka hagiavalduses,

tuleb hagi jätta rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Ringkonnakohus, leides, et hageja ei ole tõendanud kostja rikkumiste korduvust, rajas otsuse üksnes

hagiavaldusele ja üldkoosoleku protokollile, jättes hindamata ülejäänud hageja tõendid.

Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks teisi tõendeid ei saa arvestada. Ringkonnakohtu otsusest ei

nähtu, millisel õiguslikul alusel jõudis kohus järeldusele, et koosoleku protokoll peab sisaldama

konkreetset etteheidet. Kostjale oli teada, mida talle süüks pannakse. Koosoleku protokolli ja

hagiavalduse puudused ei välista hagi rahuldamist.

8. Kostja ei ole kassatsioonkaebusele nõuetekohaselt vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-

de 1 ja 2 alusel tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

10. KOS § 14 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes

oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad

nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandaks. Võõrandamisnõude võivad korteriomanikud KOS § 14

lg 2 p-de 1-3 järgi esitada eelkõige juhul, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata KOS §-s 11

loetletud kohustused või on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu

või häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist.

11. Kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise KOS § 14

lg 5 esimese lause järgi kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja

(edaspidi valitseja) hagi alusel. Sellise hagi esitamise õigus on ka korteriühistul (vt Riigikohtu

16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04).

12. Vastavalt KOS § 14 lg 5 teisele lausele lähtub kohus otsust tehes võõrandamisnõude aluseks

olevatest asjaoludest. Kolleegium leiab, et sellest sättest tulenevalt peab kohus analüüsima kõiki

asjaolusid ja tõendeid, mille alusel korteriühistu liikmelt korteri võõrandamist nõutakse (vt ka

Riigikohtu 22. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-06). Seega pidi kohus tegema

kindlaks, kas kostja häiris oma tegevusega teisi korteriomanikke viisil, mis on võõrandamisnõude

esitamise aluseks. Maakohus tuvastas rikkumise korduvuse asjas esitatud tõendite alusel. Tühistades

maakohtu otsuse, jättis ringkonnakohus asjas esitatud tõenditele hinnangu andmata.

Korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu äärmuslik abinõu, mistõttu

tuleks välistada kergekäeliselt ebameeldivast elanikust vabanemise võimalus. Õige on seetõttu

ringkonnakohtu järeldus, et kostja pidi olema teadlik võõrandamisnõude aluseks olnud etteheidetest.

Kolleegium leiab aga, et võõrandamisnõude rahuldamata jätmine ainuüksi seetõttu, et üldkoosoleku

protokoll (otsus) ei sisalda viidet konkreetsele korteriomandi seaduse sättele või selles ei ole kõiki

etteheiteid märgitud, ei ole kooskõlas KOS §-ga 14. Oluline on siiski võõrandamisnõude aluseks

olevate materiaalsete eelduste olemasolu kontrollimine.

13. TsMS § 232 lg-d 1 ja 2 ning § 442 lg 8 kohustavad ringkonnakohut analüüsima kõiki tõendeid ja

nendega arvestamata jätmisel seda otsuses põhjendama. TsMS § 653 sätestab, et kui esimese astme

kohtu otsust vaidlustatakse mõnel tõendil põhineva asjaolu osas, peab ringkonnakohus kohtuotsust

selles osas muutes põhjendama, miks tõendit tuleb teisiti hinnata. Ringkonnakohus ei ole otsuses

analüüsinud hageja esitatud tõendeid, millele oli rajatud maakohtu otsus, ega märkinud, miks nende

tõenditega ei arvestata. Samuti ei ole ringkonnakohus põhjendanud, miks tuleb maakohtu hinnatud

tõendeid teisiti hinnata.

14. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus kontrollima võõrandamisnõude aluseks olevate

asjaolude olemasolu. Seejuures tuleb kohtul analüüsida kõiki asjaolusid ja tõendeid, mille alusel

korteriomandi võõrandamist nõutakse.

15. Kolleegium märgib lisaks, et kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse

seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse

võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemusest.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa