3-2-1-111-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-111-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. november 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Lea Laarmaa ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Margit Olliku hagi AS-i YIT Ehitus vastu 176 575 krooni

60 sendi saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 18. mai 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-05-1674

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Margit Olliku kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Margit Ollik (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Kaido Ehasoo

Kostja AS YIT Ehitus (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Carri Ginter

Asja läbivaatamise kuupäev

22. oktoober 2007. a

Istungil osalenud isikud

Kostja esindaja vandeadvokaat Carri Ginter, istungit protokollis

Ragne Rebane

RESOLUTSIOON

1. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu 18. mai 2007. a otsuse

resolutsioon muutmata.

2. Välja mõista Margit Ollikult 5000 (viis tuhat) krooni AS-i YIT Ehitus kasuks

kassatsiooniastmes kantud õigusabikulu katteks.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Margit Ollik esitas 5. mail 2005. a Tallinna Linnakohtule hagi AS-i YIT Ehitus vastu

176 575 krooni 60 sendi saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 12. detsembril 2003. a notariaalselt tõestatud

müügilepingu, mille üheks esemeks on Tallinnas Kaarli pst 8 asuv korteriomand, mille reaalosaks on

korter nr 40 ja panipaik, üldpinnaga 73,9 m2 koos selle oluliste osade ja päraldistega. 24. novembril

2004. a sõlmitud müügilepingu muutmise ning omandiõiguse üleandmise asjaõiguslepingu järgi on

korteri müügihind 1 765 756 krooni. Selle on hageja kostjale tasunud.

Enne müügilepingu sõlmimist tutvustasid kostja töötajad hagejale korteriomandi reaalosa koosseisu

kuuluvate elu- ja mitteeluruumide dokumente ning hoone ehitusprojekti. Müügilepingu lisaks oleva

projekti järgi pidi 8. korrusele hageja korteri vastu tulema läbipaistev klaassein ja uks

ühiskasutatavale terrassile. Muudel korrustel terrassid puuduvad. Terrassi ja selle kasutamise

võimalust pidas hageja väärtuseks, miks otsustas osta just 8. korruse korteri, vaatamata sellele, et

korter maksis rohkem, kui müügilepingu teiseks esemeks olnud korter, mis asub 4. korrusel ning

millel ei ole ühiskasutatavat terrassi.

Korteri üleandmisel ei vastanud tegelik olukord sellele, millisena hagejale korterit projekti järgi

esitleti. Hageja korteri välisukse ees paikneva trepikoja suure läbipaistva klaasseina taga asuma

pidanud katuseterrass oli liidetud teiste 8. korruse korteriomandite reaalosade koosseisu ning

klaassein oli ilma ukseta ja kaetud läbipaistmatu kattematerjaliga.

Hageja teavitas kostjat, et lepinguese ei vasta kokkulepitud tingimustele, ja nõudis kohast täitmist.

Kostja kohustust ei täitnud, mistõttu hageja esitas kostjale 15. oktoobril 2004. a lihtkirjaliku hinna

alandamise avalduse. 24. novembril 2004. a alandas hageja notariaalse avaldusega ostuhinda 10%

ehk 176 575 krooni 60 senti. Asjas on kohaldatav võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 1 kolmas lause,

mille kohaselt otsustab väärtuste suuruse kohus, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa

täpselt kindlaks teha. Kuna kogu müügihind oli tasutud, palus hageja kostjalt välja mõista alusetult

saadud 176 575 krooni 60 senti ja kohtukulud.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja vaidles sellele vastu. Hageja ei tõendanud millal, kus ja millise

dokumentatsiooniga ta tutvus ning kes seda talle tutvustas; mida hagejale väidetava terrassi kohta

lubati ja kes seda tegi; millal ja kes näitas hagejale klaasust ja terrassi; kas hageja käis terrassil;

millal, mis vormis ja kellelt nõudis hageja mittekohase täitmise parandamist. Kostja ehitas klaasseina,

kuid see kaeti valgust läbilaskva valge kattematerjaliga. Müügilepingu lisaks oleval plaanil ei ole

märgitud, kas tegemist on läbipaistva või läbipaistmatu klaasiga. Kostja ei võtnud endale

müügilepinguga kohustusi väidetava terrassi suhtes. Algsete plaanide kohaselt, millele hageja

väidetavalt oma ostuotsuse tegemisel tugines, oli tegemist kõigi korteriomanike kaasomandis oleva

mittekäidava katuse, mitte terrassiga. Hageja ei põhjendanud, miks ta alandab ostuhinda 10% võrra.

Tegemist ei ole olukorraga, kus kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks

määrata.

3. Harju Maakohus jättis 12. jaanuari 2007. a otsusega hagi rahuldamata. Ühtlasi mõistis maakohus

hagejalt välja õigusabikulu 8828 krooni kostja kasuks ning riigituludesse postikulu 92 krooni

20 senti.

Maakohus tuvastas, et hagejale müüdud korteriomandi reaalosa suurus oli lepingu kohaselt ca

72,2 m2, sh rõdu ca 5,3 m². Pooled olid lepingu sõlmimisel teadlikud ning aktsepteerisid, et

ehitusjärgus oleva ehitise korteriomandi reaalosa ja kaasomandis olevate ehitise osade suurus,

kuuluvus ja otstarve võis muutuda. Väidetav terrass ei ole hageja korteri reaalosa ega ole lepingus

eraldi lepingu esemena märgitud. Müügilepingus ei reguleeritud kaasomandisse jääva hoone osa

kasutuskorda. Pooled ei leppinud kokku väidetava terrassi olemasolus või kasutamise võimaluses ega

katusepinna suuruses. Kuigi plaanilt võib katusepinna olemasolu välja lugeda, ei muuda see

katusepinna kasutamist terrassina lepingu objektiks. Plaan oli lepingu osaks ja kostjale siduv üksnes

lepingus ja plaanil piiritletud hageja korteri reaalosa suhtes. Muud hoone osad, mis olid plaanil

kujutatud, ei olnud lepingu esemeks ning leping jättis kostjale õiguse määratleda muude korterite

reaalosasid ning kaasomandis olevaid osasid. Järelikult ei võtnud kostja lepingu sõlmimisega endale

kohustusi vaidlusaluse terrassi suhtes.

Hageja ei avaldanud müügilepingus, et tema huvi korteriomandi ostmise vastu kokkulepitud hinnaga

on seotud eeldusega, et on olemas konkreetsete kaasomandis olevate hoone osade kasutamise

võimalus ja läbi klaasseina avanev vaade Kaarli kirikule. Seega puudus kostjal võimalus ja kohustus

sellega arvestada.

Väidetav terrass oli hagejaga lepingu sõlmimise ajal planeeritud mittekäidavaks katusepinnaks,

mistõttu ei saanud korteriomanikud katuse terrassina kasutamises kokku leppida. Hageja väited kostja

töötajate tehtud tutvustuste ja nende sisu kohta on paljasõnalised. Väidetavalt hagejale varem antud

suuline teave terrassi kohta ei olnud pärast müügilepingu sõlmimist pooltele siduv, mistõttu ei ole

asjakohased hageja väited kostja töötajate tehtud tutvustuste kohta.

Puudub vaidlus, et võlaõiguslikule müügilepingule lisatud plaani kohaselt oli väidetavale terrassile

viiv sein osaliselt klaasist. Hinna alandamise avaldustest, hagiavaldusest ja asjaõiguslepingust

tuleneb, et tegemist oli trepikoja aknaga, mis hiljem kaeti läbipaistmatu kattematerjaliga. Kostja

ehitas vaidlusalusesse kohta klaasseina, kuid see kaeti valgust läbilaskva valge kattematerjaliga.

Võlaõigusliku müügilepingu lisaks oleval plaanil ei ole märgitud, kas tegemist on läbipaistva või

läbipaistmatu klaasiga. Kuna kostja ehitas klaasseina, ei rikkunud kostja võlaõiguslikku

müügilepingut ka selles osas.

Hageja ei tõendanud, et kostja andis talle üle korteri, mis ei vastanud lepingutingimustele

VÕS § 217 lg 1 ja § 217 lg 2 p 1 mõttes. Seega ei ole hagejal õigust kasutada õiguskaitsevahendeid,

sh nõuda hinna alandamist VÕS § 101 lg 1 p 5 alusel. Lepingutingimustele vastav korteriomandi

reaalosa üldpinnaga 73,9 m2 on hagejale üle antud.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega hagi rahuldada ning mõista kostjalt välja hageja kohtukulud.

Apellatsioonkaebuse kohaselt tugines hageja hinna alandamise avalduses sellele, et 8. korrusel hageja

korteri vastas olevas koridoris ei ole projektis ettenähtud uksega läbipaistvat klaasseina ja selle taga

ühiskasutatavat terrassi. Hageja ostis korteri seetõttu, et korterist avanes vaade vanalinnale ning

hageja korteri ukse taga olevast koridorist paistis läbi klaasseina Kaarli kirik. Kui kohus leidis, et

müügilepingu lisaks oleval plaanil tähistatud terrass ei olnud müügilepingu esemeks, pidi kohus

näitama, millise korteriomandi reaalosaks kõnesolev terrass müügilepingu sõlmimise hetkel oli.

5. Kostja ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 18. mai 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata, nõustudes

maakohtu põhjendustega.

Korteriomandi seaduse §-s 1 sätestatud korteriomandi legaaldefinitsioon ei välista poolte

kokkuleppeid, millega täpsustatakse üksnes omadusi, mis peavad olema korteriomandi reaalosal.

Tulenevalt müügilepingu p-st 1.2 loeti lepingu esemeks kinnistu korteriomanditeks jagamisel tekkiv

korteriomand üldpinnaga ca 73,9 m2, mille reaalosa koosseisu kuuluvad müüja rajatava 8-korruselise

elu- ja ärihoone 8. korrusel paiknev eluruum (korter) nr 40 üldpinnaga ca 72,2 m2, sh rõdu

üldpinnaga ca 5,3 m2, ja hoone 2. korrusel paiknev abiruum (panipaik) nr 40 üldpinnaga ca 1,7 m2

koos nende oluliste osade ja päraldistega. Nimetatud reaalosade konkreetne asukoht korrustel ja

paiknemine teiste reaalosade suhtes tähistati hoone 8. ja 2. korruse plaanidel vastava numbriga ja

roosa/kollase värviga piiritletud aladena (lepingu lahutamatud lisad nr 3 ja 4). Lepingueseme

määratlusest ei tulene poolte tahet täpsustada lepinguga ka korteriomandi reaalosa juurde kuuluva

kaasomandi mõttelise osa konkreetseid tunnuseid ega omadusi. Lepingust ei nähtu kokkuleppeid

väidetava terrassi olemasolu ega katusepinnaga külgneva klaasseina läbipaistvuse kohta. Asjaolust, et

lepingu osaks oleval plaanil on lisaks hageja korteriomandi reaalosale nähtavad ka vastava korruse

ülejäänud osad (sh hoone välispiirded), ei tulene iseenesest hageja nõudeõigust nende hooneosade

kujundamiseks ja kasutusotstarbe määramiseks.

Kaasomandisse jäävate hooneosade kasutamise ja kujundatuse üle saavad kaasomanikud otsustada

omavahelisel kokkuleppel. Korteriomanikul on õigus esitada nõudeid korteri esmamüüja (ehitaja)

vastu tulenevalt kaasomandi mõtteliste osade puudustest. Praeguses asjas ei ole tõendatud, et hagejale

anti üle puudustega lepinguese.

Hageja ei ole võlaõiguslikus lepingus avaldanud, et tema huvi korteriomandi ostmise vastu

kokkulepitud hinnaga on seotud eeldusega, et on olemas konkreetsete kaasomandis olevate

hooneosade kasutamise võimalus ja läbi klaasseina avanev vaade Kaarli kirikule. Sellise sätte

lepingusse lülitamise korral olnuks tegemist lepingu tingimusega, millega oleks teatud osas ette

nähtud konkreetsed nõuded kaasomandi mõttelise osa kujundatusele, mis olnuks siduv ka kostjale.

Tõendamata ja paljasõnalised on hageja väited kostja töötajate tehtud tutvustuste kohta. Notariaalne

hinna alandamise avaldus ei tõenda avalduses kirjeldatud faktilisi asjaolusid.

Pooled ei leppinud kokku kaasomandi mõttelise osa omadustes, mida hageja väidab. Kuivõrd

tõendatud ei ole, et kostja rikkus müügilepingu tingimusi, jättis maakohus õigesti hagi rahuldamata.

Müügilepingust tulenevate kohustuste rikkumine on hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi

rakendamise esmaseks eelduseks.

Hageja ei tõendanud asjaolusid, mis võimaldaksid kontrollida, kas hinna alandamine hageja soovitud

suuruses oli põhjendatud. VÕS § 112 lg 1 järgi tuleb alandatud hinna väljaselgitamiseks korrutada

täitmise väärtus koos puudusega ja kokkulepitud müügihind ning seejärel jagada saadud tulemus

väärtusega, mis oleks lepingu esemel ilma puuduseta. Hageja ei ole tõendanud, et väidetav puudus

tema omandatud korteriomandi väärtust mõjutas. Tegemist ei ole erilise juhtumiga, kus kohase ja

mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik täpselt kindlaks teha. Üldteadaolevaks võib lugeda

asjaolu, et korteriomandi turuväärtust mõjutab muude tegurite hulgas ka selle asukoht, avanev vaade,

samuti rõdu, terrassi jmt olemasolu.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada. Ühtlasi palub hageja jätta oma menetluskulud kostja kanda.

Hageja leiab, et kui korteriomandi müügilepingu sõlmimisel on ehitise üldkasutatavad osad plaanil

fikseeritud, siis tuleb eeldada, et ostja soovis just sellist korteriomandit endale osta. Arusaamatu on

kohtu seisukoht, et pooltele on plaan siduv üksnes korteriomandi reaalosa piires, aga mitte hoone

üldkasutatavate osade piires ja VÕS § 217 lg 1 kohaselt oleks tegemist lepingu rikkumisega üksnes

juhul, kui hageja ostjana oleks oma huvi üldkasutatava terrassi, klaasseina jne vastu väljendanud

otsesõnu lepingus.

Ringkonnakohus jättis vääralt kohaldamata VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause, mille kohaselt otsustab

väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa

täpselt kindlaks teha. Ringkonnakohtu seisukoht, et praegusel juhul on võimalik kohase ja

mittekohase täitmise väärtus kindlaks teha, on ümber lükatud kostja väitega, et vaidlusalune terrass,

vaade ja klaassein ei omanud rahalist väärtust. Seega ei olnud väärtuste vahet võimalik tõendada.

8. Kostja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. Ühtlasi

palub kostja jätta kohtukulud hageja kanda ning mõista hagejalt välja kostja menetluskulud.

Ringkonnakohus on tuvastatud asjaoludele andnud õige hinnangu ning ei ole VÕS § 217 lg-t 1 ja

§ 112 lg-t 1 vääralt kohaldanud. Lepingus ei olnud selliseid tingimusi ning kostjal ei olnud hageja

vastu selliseid kohustusi, mida hageja väidab. Kohtud on õigesti tuvastanud, et kostja on ehitanud

hagejale korteriomandi, mis vastab lepingus kokku lepitule. Samuti on õigesti tuvastatud, et hagejal

ei saanud algse projekti ja lepingu lisaks oleva plaani järgi tekkida arusaama, et hoones on

üldkasutatav katuseterrass. Kuna hageja ei esitanud tõendeid kohase ja mittekohase täitmise väärtuste

vahe kohta, ei saanud kohus sellise vahe olemasolu tuvastada ega VÕS § 112 lg-t 1 kohaldada. Hinna

alandamise eeldus puudub, sest hageja ei ole tõendanud, et väidetav puudus mõjutas korteriomandi

väärtust. Hageja ei tõendanud hinna alandamise ulatuse põhjendatust.

9. Kolleegiumi istungil jäi kostja esindaja oma seisukohtade juurde. Hageja esindaja kohtuistungile ei

ilmunud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel jätta rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata. Kolleegium muudab TsMS § 692 lg 2 alusel

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

11. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale müüdud korteriomand vastas lepingutingimustele ja kas

hageja pidi VÕS § 112 alusel hinna alandamiseks tõendama, et väidetav puudus korteriomandi

väärtust mõjutas, st tõendama mittekohase täitmise väärtust.

Hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi kasutamise eeldusi asja lepingutingimustele mittevastavuse

korral on Riigikohus analüüsinud mitmetes varasemates lahendites (vt nt Riigikohtu 26. septembri

2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p-d 11-14; 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

131-05, p-d 11-13; 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21).

12. Lähtuvalt kassatsioonkaebuse väitest, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 112 lg-t 1,

märgib kolleegium järgmist. Kohustuse mittekohase täitmise vastuvõtmisel on lepingupoolel VÕS

§ 101 lg 1 p 5 ning § 112 lg 1 alusel õigus alandada enda tasutavat hinda. Selleks tuleb teha hinna

alandamise avaldus (tehing) ning sellekohane tahteavaldus vastaspoolele kätte toimetada (VÕS § 112

lg 2).

Riigikohus on 30. novembri 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05 leidnud, et kuna hinna

alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte

kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste

omavahelist suhet. Vastavalt VÕS § 112 lg-le 1 kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase

täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse

mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Toodu väljendub valemina:

alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus

kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus).

Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused

kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks

teha, siis VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades

kohus. Kolleegium leiab, et tuginedes VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, pidi hageja tõendama, et

kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha.

Arvestades asjaoluga, et praegusel juhul võrdub lepingus kokkulepitud hind lepingu kohase täitmise

väärtusega, sai hageja alandada hinda võrdselt mittekohase täitmise väärtusega. Kolleegium nõustub

ringkonnakohtuga, et kuna hageja ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta, ei ole

praegusel juhul tegemist olukorraga, kus mittekohase täitmise väärtust saaks kindlaks teha VÕS

§ 112 lg 1 kolmanda lause järgi. TsMS § 229 lg 2 sätestab tõendite loetelu. Muu hulgas võib tõendiks

olla dokumentaalne tõend ja eksperdiarvamus. Hageja ei ole asjas esitanud müügilepingu mittekohase

täitmise väärtust tõendavaid dokumente ega taotlenud ekspertiisi tegemist. Seetõttu ei olnud kohtutel

võimalik tema hagi rahuldada, isegi kui kostja oli lepingut rikkunud.

13. Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et kuna pooled ei vaidle selle üle, et müügilepingu

lahutamatuks lisaks nr 3 oli hoone 8. korruse plaan, siis on ebaõige ringkonnakohtu põhjendus, et

pooltele oli plaan siduv üksnes korteriomandi reaalosa, mitte hoone üldkasutatavate osade piires, ning

lepingu rikkumisega oleks VÕS § 217 lg 1 järgi tegemist üksnes juhul, kui hageja huvi üldkasutatava

terrassi ja läbipaistava klaasseina vastu oleks sätestatud lepingus.

Kohtud tuvastasid, et hageja ei ole tõendanud, et talle anti üle puudustega lepinguese, s.o tuvastasid,

et kostja ei ole lepingut rikkunud. Kohtud leidsid, et pooled määratlesid müügilepingu p-s 1.2 lepingu

esemena korteriomandi, mille reaalosa koosseisu kuulub ehitatava hoone 8. korrusel asuv korter ja 2.

korrusel asuv panipaik koos nende oluliste osade ja päraldistega. Korteriomandi suurus on sätestatud

lepingus ligilähedaselt, st et see võis muutuda. Korteri asukoht korrusel ja paiknemine teiste

reaalosade suhtes on tähistatud müügilepingu lisaks nr 3 oleval hoone 8. korruse plaanil. Maakohus

leidis, et lepingu sõlmimise ajal oli terrass planeeritud mittekäidavaks katusepinnaks ja plaanil ei ole

märgitud, kas tegemist on läbipaistva või läbipaistmatu klaasiga. Ringkonnakohus nõustus maakohtu

põhjendusega ja leidis lisaks, et hageja ei ole võlaõiguslikus lepingus avaldanud, et tema huvi

korteriomandi ostmise vastu kokkulepitud hinnaga on seotud eeldusega, et on olemas konkreetsete

kaasomandis olevate hooneosade kasutamise võimalus ja läbi klaasseina avanev vaade Kaarli

kirikule.

14. Kolleegium märgib, et kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub alles pärast lepingu

sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks

lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. Hageja

põhjendas hinna alandamist asjaoluga, et lepinguese ei vastanud üleandmisel sellele, millisena seda

talle pärast broneerimislepingu allkirjastamist ja enne müügilepingu sõlmimist tutvustati. Seega

tugines hageja lepingueelsetel läbirääkimistel kokku lepitule. VÕS § 14 lg 2 esimese lause kohaselt

peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu

teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Sama paragrahvi 1. lõike teisest

lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed.

Kui kohustustehingu sõlmimise eelsete läbirääkimiste käigus kokku lepitu ei kajastunud notariaalselt

tõestatud müügilepingus, muutub see asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 2 järgi kehtivaks, kui tehingu

täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.

15. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus on pooltevahelist lepingut tõlgendades jätnud

tähelepanuta lepingu lisaks nr 3 oleva plaani. Lepingu tõlgendamise reeglid on sätestatud VÕS §-s

29. Poolte ühise tahte tuvastamiseks (lepingu, s.h lahutamatute lisade tõlgendamiseks) oli muu hulgas

oluline kindlaks teha, mida kostja lubas hagejale lepingueelsete läbirääkimiste käigus (VÕS § 29 lg 5

p 1). Seega oleks olnud asjakohane hinnata, kas lepingu lisaks oleval plaanil kajastusid hageja

väidetud terrass, uks ja läbipaistev klaassein, vaatamata sellele, kas need olid märgitud

müügilepingus. VÕS § 29 lg 5 p 1 kohaldamata jätmine ei anna praegusel juhul alust ringkonnakohtu

otsuse tühistamiseks (vt käesoleva otsuse p 12).

16. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus lõppjärelduses muutmata ning

kostja on esitanud taotluse hagejalt kassatsiooniastmes kantud õigusabikulude 19 934 krooni 92 sendi

väljamõistmiseks, tuleb hagejalt vajalikud ja põhjendatud kulud välja mõista. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi kohaldatakse enne 1. jaanuari

2006. a alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni

kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Eeltoodu hõlmab ka enne 1. jaanuari 2006. a

kehtinud TsMS § 61 lg-s 1 sätestatud piirmäärasid. Arvestades asja keerukust ja mahtu, loeb

kolleegium TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel põhjendatuks kostjalt välja mõista hageja kassatsiooniastmes

kantud õigusabikuluna 5000 krooni.

Jaak Luik, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu