3-2-1-99-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-99-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. oktoober 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Lea Laarmaa ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Leander Michelise hagi Eesti Apostlik-Õigeusu Kiriku vastu

üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus

olevaks tunnistamiseks ning Eesti Apostlik-Õigeusu Kiriku

vastuhagi Leander Michelise vastu eluruumi ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 5. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-05-548

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Leander Michelise kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Leander Michelis (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Sirje Must

Kostja Eesti Apostlik-Õigeusu Kirik (registrikood xxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Janek Valdma

Asja läbivaatamise kuupäev

1. oktoober 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 5. jaanuari 2007. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Leander Michelis esitas 22. veebruaril 2005. a hagi Eesti Apostlik-Õigeusu Kiriku vastu, milles

palus tuvastada, et kostja üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu

tühine.

Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja kostjale kuuluvat Tallinnas Xxxx-Xxxxxxxx xx-x asuvat

eluruumi suulise üürilepingu alusel. Kostja saatis hagejale 17. märtsil 2003. a ja 25. augustil 2004. a

teate selle kohta, et hageja koliks remondi ajaks eluruumist välja, ja pakkus hagejale võimalust

sõlmida remondi ajaks üürileping Tallinnas Xxxxxx xxx x-xx asuva eluruumi kasutamiseks.

9. novembril 2004. a esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, kuna üürnik keeldus

korterist remondi ajaks välja kolimast. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu

põhimõttega ning tühine. Kostja soovib pärast remonti tõsta korteri üüri 120 kroonini ruutmeetri eest,

mida hageja ei ole võimeline tasuma. Asenduseluruumi üürileping oleks kestnud remondi lõpuni,

kuid hageja poleks saanud algsesse korterisse tagasi pöörduda liiga kõrge hinna tõttu.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Väited, mis puudutavad remonditud

korteri üüri suurust ja asenduskorteri kasutamiseks üürilepingu sõlmimist, ei ole ülesütlemisavalduse

tühistamise aluseks. Tähtajalise üürilepingu korral ei olekski üüri saanud tõsta.

3. 7. novembril 2005. a esitas kostja vastuhagi, milles palus Xxxx-Xxxxxxxx xx-x asuva eluruumi

hageja ebaseaduslikust valdusest välja mõista, kuna üürileping on üles öeldud ning üürnik peab pärast

üürilepingu lõppemist üüritud asja tagastama.

4. Hageja ei tunnistanud vastuhagi ning palus jätta selle rahuldamata.

5. Harju Maakohus jättis 22. juuni 2006. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, mõistes

Xxxx-Xxxxxxxx xx-x asuva eluruumi hageja ebaseaduslikust valdusest välja, ja mõistis hagejalt

kostja kasuks välja õigusabikulu 20 000 krooni.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb enne 1. juulit 2002. a sõlmitud üürilepingule kui

kestvuslepingule kohaldada võlaõigusseaduse regulatsiooni. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg-te 1, 2

ja 3 järgi võib kumbki pool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda.

Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid

arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline

ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu

erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 317 kohaselt

võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et

selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. VÕS § 284 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et

üürileandja võib teha asjale parendusi ja muudatusi ning üürnik peab taluma parenduste ja

muudatustega seotud töid ning muid mõjutusi, kui tööd ja mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult

koormavad. Üürileandja peab vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise

alustamist teatama üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis parenduste ja muudatuste

tegemiseks kavandatavate abinõude liigist, ulatusest, algusest ja eeldatavast kestusest, samuti nendest

tuleneda võivast üüri suurenemisest.

Hagejale 9. novembril 2004. a esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldusest nähtub, et kostja ütles

lepingu erakorraliselt üles, kuna eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise

ohuga inimese tervisele. Hageja ei talunud töid ja mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks,

puuduste kõrvaldamiseks või kahju ärahoidmiseks, kuna ei vabastanud remondi ajaks eluruumi ega

asunud ajutiselt elama asenduseluruumi, mistõttu ei ole üürileandja saanud vajalikke remonditöid

teha.

Finantsplaneerimise OÜ 25. oktoobri 2004. a arvamusega on tõendatud, et Xxxx-Xxxxxxxx tn xx

asuval kinnistamata maatükil asuv ehitis (elamu) on avariiohtlikus olukorras. Ehitise seisund on selles

viibivatele elanikele ohtlik ning võib põhjustada tõsiseid kestvaid tervisekahjustusi. Ehitise edasiste

kahjustuste ärahoidmiseks ja deformeerumiseks tuleks kohe alustada ehitise kandetarindi kõikide

osade projektikohaste tugevdustöödega ning tehnosüsteemide väljavahetamisega. Tallinna Säästva

Arengu ja Planeerimise Ameti kirjaga on tõendatud, et kõnesoleva elamu rekonstrueerimiseks

väljastati 15. juulil 2004. a ehitusluba nr 5054. Elamu küttekollete ja -seadmete remondivajadust

tõendavad TVTÜ Teenus OÜ korstnapühkija Leo Kalme akt ja ettekirjutus elamu omanikule.

2005. aasta jaanuaris tellis hageja OÜ H. Uuetalu inseneri Heino Uuetalu kontrollima tema kasutuses

oleva korteri olukorda. H. Uuetalu jõudis järeldusele, et ruumi laekrohvi ja lae

kandekonstruktsioonide olukord on varisemisohtlik, korteri elektrijuhtmestik on vananenud ja

muutunud kõlbmatuks, ning tegi ettepaneku elanike vigastuste vältimiseks nad kohe evakueerida.

Eluruumi varisemisohtlikkust tõendavad muu hulgas hageja esitatud fotod.

Kostja 17. märtsi 2003. a ja 25. augusti 2004. a teadetega, Xxxxxx xxx x-xx asuva asenduseluruumi

üürilepingu projektiga ja poolte kirjavahetusega on tõendatud, et hageja keeldus kostja ettepanekust

asuda elamu remonditööde tegemise ajaks elama teise eluruumi, mille vajadus oli tõendatud nii

Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnanguga kui ka OÜ H. Uuetalu inseneri Heino Uuetalu

arvamusega. Seega on tõendatud, et kostjal oli seaduses sätestatud alus eluruumi üürilepingu

ülesütlemiseks.

Üürileandja huvid teha avariiohtlikus olukorras olevas elamus remondi- ja ehitustöid on olulisemad ja

kaaluvad üles üürniku huvid kasutada lepingujärgset eluruumi, mistõttu oli kostjal VÕS § 313 lg-s 1

sätestatud mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürilepingu ülesütlemise teade

vastab VÕS §-s 325 sätestatule, ülesütlemise teate tühisust kohus ei tuvastanud.

Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingu ülesütlemine oli kooskõlas hea usu põhimõttega, s.o kas

lepingu ülesütlemine on kehtiv. Hageja vaidlustas eluruumi üürilepingu ülesütlemise vastuolu tõttu

hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2 alusel seetõttu, et üürileandja soovis muuta üürilepingut

üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud. Hageja tugines oma väidetes üürileandja 17. märtsil

2003. a ja 25. augustil 2004. a saadetud teadetele. Teadetest nähtub, et üürileandja informeeris

üürnikke eelseisvast tegevusest. Teadetes ei nõuta üürilepingu tingimuste muutmist ega ole teatatud

üürilepingu ülesütlemisest. Eelnimetatud teated ei vasta ka VÕS §-s 325 sätestatud üürilepingu

ülesütlemisavalduse nõuetele, mistõttu ei saa neid käsitada üürilepingu ülesütlemisavaldustena.

Üürilepingu 9. novembri 2004. a ülesütlemisavaldus ei põhine üürileandja soovil muuta kehtivat

üürilepingut üürniku kahjuks. Xxxxxx xxx x-xx asuva asenduseluruumi üürilepingu sõlmimine või

sõlmimata jätmine ei mõjuta hagejaga sõlmitud Xxxx-Xxxxxxxx xx-x asuva eluruumi üürilepingu

kehtivust ega tingimusi. Seega ei ole hageja tõendanud üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu

põhimõttega.

Kuna kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles ning üürileping lõppes ülesütlemisavalduse esitamise

päeval, s.o 9. novembril 2004. a, on hageja valdus ebaseaduslik ja hageja peab VÕS § 334 lg 1 alusel

üüritud asja koos päraldistega kostjale pärast lepingu lõppemist tagastama.

6. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei arvestanud maakohus asjaoluga, et eluruumi hinnati

pärast seda, kui kostja oli ise elamu avariiseisundini lõhkunud, vabanemaks kõikidest üürnikest.

Kapitaalremont algas 2003. aasta märtsis, kuid luba selleks saadi alles 15. juulil 2004. a. Kostja

tekitas ise need erakorralised asjaolud, mille tõttu ta ei pidanud üürilepingu ülesütlemisest ette

hoiatama. Kostja hea tahte korral oleks hageja võinud elamus edasi elada ja remonti oleks tehtud

etapiviisiliselt igas toas eraldi. Selle võimatust pole kostja tõendanud. Kohus oleks pidanud määrama

eksperdi, kes poleks olnud pooltega mingil moel seotud. Kostja soovis muuta kehtivat üürilepingut

hageja kahjuks. Ta lõi teadlikult sellised tingimused, et hageja ei saaks eluruumis elada ja kui oleks

saanud, poleks suutnud maksta üüri. Seetõttu on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu

põhimõttega.

Maakohus võttis kostja vastuhagi menetlusse, kuigi esinesid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 373 lg-tes 1, 2 ja 3 sätestatud keeldumise alused. See annab aluse järeldada, et kohus oli

ebaobjektiivne ja eelarvamuslik. Kohus poleks saanud vastuhagi võtta menetlusse, kuni pole

tõendatud, et üürnik kasutab asja ebaseaduslikult. Kuna hageja kasutab eluruumi üürilepingu alusel ja

selle ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, ei saa kostja eluruumi ebaseaduslikust valdusest

välja nõuda. Kostjal oleks õigus nõuda kohtukulude hüvitamist üksnes vastuhagi esitamisel tasutud

riigilõivu ulatuses.

7. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Ringkonnakohus jättis 5. jaanuari 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata, kordamata maakohtu otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vaidlevad pooled eelkõige selle üle, kas kostja

9. novembri 2004. a üürilepingu ülesütlemine on tühine vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Selle

küsimuse lahendamisest sõltub, kas üürileping kehtib või mitte ning kas hageja on kohustatud

kostjale üüritud asja tagastama.

Üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel ei pea kohus erinevalt

lõikes 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Huvitatud

isikule jääb võimalus tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

oleks ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 317 lubab mõlemal lepingupoolel

eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud

olulise ohuga inimeste tervisele. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik seega juhul, kui

on olemas eluruumi seisukorrast tingitud kestev objektiivne oht inimeste tervisele. Muuhulgas tuleb

VÕS § 317 tõlgendamisel arvestada ka ehitusseaduses sätestatuga, eelkõige ehitusseaduse §-s 3

sätestatud ehitisele esitatavate nõuetega. Maakohus tuvastas, et vaidlusaluse eluruumi kasutamine on

seotud olulise ohuga hageja tervisele, kuna elamu, milles vaidlusalune korter asub, on varisemis- ja

tuleohtlik ning elamiseks kõlbmatu. Eluruumi edasine kasutamine võib põhjustada üürnikule

ettearvamatuid riske ja õnnetusi. Seega leidis maakohus õigesti, et üürilepingu ülesütlemiseks oli

VÕS §-s 317 sätestatud alus.

Maakohus leidis õigesti ka seda, et üürilepingu ülesütlemisel ei rikutud hea usu põhimõtet VÕS § 327

lg 1 p 2 tähenduses. Hageja ei ole tõendanud, et üürileandja oleks soovinud muuta üürilepingut

hageja kahjuks, s.o tõsta korteri üüri 120 kroonini ruutmeetri eest ja üürnik sellega ei nõustunud.

Kostja 17. märtsi 2003. a ja 25. augusti 2004. a teatisi ei ole võimalik tõlgendada üürilepingu

muutmise soovina. Hageja ei tõendanud oma väidet, et kostja lõhkus elamu avariiseisundini üürnikest

vabanemise eesmärgil. Arvestades elamu seisukorda, ei saa iseenesest põhjendatuks lugeda ka hageja

seisukohta, et ta oleks võinud remondi ajal jätkata elamus elamist ja kostja oleks võinud remonti teha

etapiviisiliselt tubade kaupa. Asjas ei esitatud tõendeid, mis hageja eelnimetatud seisukohta kinnitaks.

Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks esitanud kohtule taotluse ekspertiisi määramiseks.

Asjaolu, et spetsialisti arvamuse tellis ja esitas kohtule kostja, ei sea iseenesest selles märgitut

kahtluse alla. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid ega esitanud tõendeid, mis võimaldaks teha

järelduse, et eelnimetatud tõendis märgitu ei vasta tõele või ei saa seda mingil muul põhjusel

arvestada. Vastupidi, ka hageja on ise korduvalt kinnitanud, et ta elab majas, mis on elamiseks

kõlbmatu ja elule ohtlik, ning esitanud selle tõendamiseks fotod.

Nõustuda ei saa hageja seisukohaga, nagu oleks maakohus olnud ebaobjektiivne ja eelarvamuslik, kui

võttis menetlusse kostja vastuhagi. Vastuhagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 151 lg 1 ja § 153 p 3

sätestasid kostja õiguse esitada kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus hageja vastu vastuhagi

ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga muu hulgas siis, kui vastuhagi ja põhihagi vahel on vastastikune

seos ja nende ühine läbivaatamine võimaldab asja õiget ja kiiremat läbivaatamist. Sama põhimõte on

sätestatud 1. jaanuaril 2006. a jõustunud TsMS § 373 lg 1 p-s 3. Vastuhagi esitamise tingimus TsMS

§ 153 p 3 tähenduses oli täidetud ja kohtul puudus alus vastuhagi vastuvõtmisest keeldumiseks.

Üürilepingu ülesütlemise ja üüritud asja tagastamise vaidlust oli kohus õigustatud läbi vaatama

ühiselt.

Ekslik on hageja seisukoht, et kohus võis hagejalt kostja kasuks kohtukuluna välja mõista üksnes

vastuhagi esitamisel tasutud riigilõivu. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku

rakendamise seaduse § 3 järgi kohaldatakse enne sama seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul

menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse

seadustikus sätestatut. Maakohus lähtus kohtukulude väljamõistmisel õigesti enne 1. jaanuari 2006. a

kehtinud TsMS § 60 lg-st 1 ja § 61 lg-st 1. Maakohus ei rahuldanud kostja õigusabikulude hüvitamise

taotlust täies ulatuses. Kohus põhjendas otsuses väljamõistetud õigusabikulude suurust ja andis

hinnangu nende vajalikkusele ja põhjendatusele. Iseenesest asjaolu, et hageja arvates oli kostja

esindaja tehtud töö ebapiisav ja esindaja ebapädev, ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks

hagejalt väljamõistetud õigusabikulude osas.

Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb hagejal hüvitada kostjale apellatsioonimenetluses

kantud vajalik ja põhjendatud õigusabikulu 5310 krooni.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus maakohtu ja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning

saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt rikkus ringkonnakohus TsMS § 331 lg-t 1, kui jättis

rahuldamata hageja taotluse tunnistajate ülekuulamiseks. Hageja soovis tunnistajate ütlustega

tõendada, millises seisukorras oli korter enne kapitaalremondi alustamist ja seda, et kostja ise viis

eluruumi ohtlikku seisukorda. Kuna hagejal puuduvad juriidilised teadmised, oli vastava taotluse

hiline esitamine põhjendatud.

Alama astme kohtud ei kaasanud iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel menetlusse

kohaliku omavalitsuse üksust, kuigi hageja oli sundüürnik.

Ringkonnakohus jättis ebaõigesti kohaldamata VÕS § 6 lg 1 ja § 327 lg 1. Kostja viis hoone

lammutus- ja ümberehitustöödega eluruumi tahtlikult sellisesse seisundisse, et selle kasutamine

muutus inimese tervisele ohtlikuks. Kostja selline tegevus ja seejärel üürilepingu ülesütlemine on

vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja lõi ise eeldused lepingu ülesütlemiseks.

Kui puudus alus VÕS § 327 lg 1 p 2 kohaldamiseks, pidid kohtud hageja esitatud asjaoludele TsMS

§ 436 lg 7 kohaselt ise õigust kohaldama ja esitatud tõendite põhjal tuvastama, kas üürilepingu

ülesütlemine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p-de 1, 3 või 4 järgi.

10. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

tühistamiseks. TsMS § 691 p 5 ja § 692 lg 2 alusel tuleb kassatsioonkaebus jätta rahuldamata, kuid

muuta tuleb ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.

12. Maakohus leidis, et kostja huvi teha avariiohtlikus olukorras olevas elamus remondi- ja ehitustöid

on olulisem ja kaalub üles hageja huvi kasutada lepingujärgset eluruumi, mistõttu oli kostjal VÕS

§ 313 lg-s 1 sätestatud mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kordamata maakohtu

otsuse põhjendusi leidis ringkonnakohus, et kostja on üürilepingu VÕS § 317 alusel kehtivalt üles

öelnud. Vaidlust ei ole selle üle, et eluruum oli ülesütlemise ajal ohtlik inimeste tervisele. Pooled

vaidlevad selle üle, kas kostja ütles üürilepingu üles hea usu põhimõtet rikkudes.

13. Õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138

lg 1 kohaselt toimida heas usus. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt ei ole lubatud õiguste teostamine

seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele

isikule. Ka VÕS § 6 lg-st 1 tulenevalt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea

usu põhimõttest lähtuvalt. Seega peab ka üürileandja toimima üürnikule üürilepingut üles öeldes heas

usus.

Kui üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, võib eluruumi üürnik VÕS § 326

lg 1 järgi vaidlustada ülesütlemise üürikomisjonis või kohtus. VÕS § 327 lg 1 järgi on üürileandja

eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja

ütles lepingu üles seetõttu, et üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude, üürileandja

soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud, üürileandja soovis

kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama või üürniku perekonnaseis on muutunud, kuigi

sellest ei tulene üürileandjale oluliselt kahjulikke tagajärgi. Viidatud sätte sõnastusest tulenevalt võib

üürileandja eluruumi üürilepingu ülesütlemine olla vastuolus hea usu põhimõttega ka muudel

asjaoludel. Seega saab eluruumi üürnik üürileandja hea usu põhimõttega vastuolus oleva üürilepingu

ülesütlemise vaidlustada ka juhtudel, mida ei ole loetletud VÕS §-s 327.

14. Praeguses vaidluses palus hageja tuvastada, et kostja eluruumi üürilepingu ülesütlemine on

vastuolus hea usu põhimõttega seetõttu, et kostja soovis hageja kasutuses olevat eluruumi remontida

ja paigutada hageja remondi ajaks elama teise eluruumi ning tõsta remondi järel üürilepingu objektiks

oleva eluruumi üüri tasemele, mida hageja ei ole suuteline maksma. Kostja palus vastuhagis hagejal

eluruum vabastada, sest eluruumi üürileping on üles öeldud.

15. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga selles, et hea usu põhimõttega vastuolus olev üürilepingu

ülesütlemine on tühine. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust

tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Ülesütlemisavalduse kehtivust

hea usu põhimõtte rikkumine ei mõjuta (vt ka Riigikohtu 29. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-41-04). Seega võib hea usu põhimõtte rikkumine kaasa tuua üürisuhte ülesütlemisest tuleneva

nõude ja sellest tulenevalt ka eluruumi tagastamise nõude rahuldamata jätmise kohtumenetluses.

Eelnevast tulenevalt tuli vaidluse lahendamiseks tuvastada, kas kostja eluruumi ülesütlemine on

vastuolus hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõttega vastuolu tuvastamise korral tulnuks jätta kostja

vastuhagi eluruumi tagastamiseks rahuldamata. Kui üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu

põhimõttega ei tuvastatud, tuli muude eelduste olemasolu korral kostja vastuhagi eluruumi

tagastamiseks rahuldada.

16. Seega on vaidluse keskseks küsimuseks eluruumi üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu

põhimõttega. VÕS § 327 lg 1 p 2 järgi on üürileandja eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus

hea usu põhimõttega mh juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et üürileandja soovis muuta

üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud.

Kohtud leidsid, et üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2

mõttes. Ringkonnakohus leidis, et kostja 17. märtsi 2003. a ja 25. augusti 2004. a teatisi ei ole

võimalik tõlgendada üürilepingu muutmise soovina ning seega ei ole tõendatud, et kostja soovis

muuta kehtivat lepingut hageja kahjuks, s.o tõsta korteri üüri. Samuti leidis ringkonnakohus, et hageja

ei ole tõendanud oma väidet selle kohta, et kostja ise viis elamu tervisele ohtlikku seisundisse

üürnikest vabanemise eesmärgil. Vastavalt TsMS § 688 lg-tele 4 ja 5 on Riigikohus seotud

apellatsioonikohtu tuvastatud faktiliste asjaoludega ja ise tõendeid ei hinda. Kassatsioonkaebuse

väited ei anna alust arvata, et ringkonnakohus rikkus tõendite hindamisel TsMS § 232.

Lisaks märgib kolleegium, et ka üürnik peab käituma üürileandja suhtes hea usu põhimõttest

lähtuvalt, st teostama oma õigusi ja täitma kohustusi heas usus. Olukorras, kus üürileandja soovib

üüritud eluruumi remontida, on üürnikul VÕS §-st 283 tulenev talumiskohustus. Kuna seadus

sätestab üürnikule talumiskohustuse, peab VÕS § 283 lg 1 kohaselt üürnik taluma asja suhtes

tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju

ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks. Samuti tuleneb VÕS § 23 lg-st 2 üürniku

kohustus teha üürileandjaga koostööd. Viidatud sätte kohaselt peab lepingupool, sh üürnik tegema

teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele lepingupoolele vajalik oma kohustuste täitmiseks.

Asjas on tuvastatud, et eluruum oli eluohtlik ja hageja ei vabastanud remondi ajaks üüritud eluruumi.

Kui üüritud eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimese

tervisele, ja üürnik keeldub remondi ajaks talle pakutud teise eluruumi kolimast, s.o rikub talumis- ja

koostöökohustust, ei ole üürileandja VÕS § 317 alusel üürilepingut üles öeldes oma õigusi

kuritarvitanud ja üürilepingu ülesütlemine ei ole sellisel juhul vastuolus hea usu põhimõttega.

17. Kuna asjas tuvastati, et üürileping on kehtivalt üles öeldud ja ülesütlemine ei ole vastuolus hea

usu põhimõttega, tuli vastuhagi rahuldada. Seega tuleb hagejal eluruum VÕS § 334 alusel kostjale

tagastada.

18. Õige ei ole kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 331 lg-t 1, kui jättis

rahuldamata hageja taotluse tunnistajate ülekuulamiseks.

Ringkonnakohus tuvastab esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses

hindamata tõendeid TsMS § 652 lg 3 järgi üksnes juhul, kui asjaolu, millele tugineti, ja tõend, mis

esitati, jäeti põhjendamatult tähelepanuta või asjaolu või tõendit ei saanud varem esitada kohtu poolt

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel, muu hulgas põhjusel, et

asjaolu või tõend tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese

astme kohtus. Uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust peab pool TsMS § 652 lg 4 kohaselt oma

kaebuses või vastuses põhjendama ja kohtu nõudmisel põhistama. Kui pool uue asjaolu või tõendi

esitamise lubatavust ei põhjenda või ei põhista, jätab kohus selle tähelepanuta, välja arvatud juhul,

kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks ja vastaspool on tõendi vastuvõtmisega

nõus. Seega saab apellatsiooniastmes esitada uusi tõendeid üksnes seaduses sätestatud juhtudel.

Kui apellatsioonkaebuse põhjendamiseks nimetatakse uusi asjaolusid ja tõendeid, tuleb TsMS § 633

lg 5 järgi apellatsioonkaebuses märkida uute asjaolude ja tõendite esimese astme kohtus esitamata

jätmise põhjus. Sellest järeldub, et reeglina tuleb apellatsiooniastmes tõendid esitada koos

apellatsioonkaebusega.

19. Praeguses asjas esitas hageja apellatsioonkaebuse 15. juulil 2006. a (tl 231). Taotluse tunnistajate

ülekuulamiseks esitas hageja 2. novembril 2006. a (tl 249). Kohtuistungi protokolli kohaselt palus

kostja 7. novembri 2006. a kohtuistungil jätta hageja taotluse rahuldamata, sest taotlus oleks tulnud

esitada koos apellatsioonkaebusega. Ringkonnakohus tegi kohapeal määruse, millega jättis taotluse

tunnistajate ülekuulamiseks rahuldamata, sest taotlus ei ole esitatud õigeaegselt (tl 252). Neist

asjaoludest järeldub, et hageja ei esitanud tunnistajate ülekuulamise taotlust apellatsioonkaebuses ega

põhjendanud, miks ta ei esitanud nimetatud tõendeid esimese astme kohtus, kuigi TsMS § 633 lg-st 5

tulenevalt tuli seda teha.

Vastavalt TsMS § 329 lg-le 1 peavad menetlusosalised esitama menetluses oma avaldused, taotlused,

tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse

kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi,

väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik

varem esitada. Avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited, mille kohta ei ole vastaspoolel esitatuga

tutvumata tõenäoliselt võimalik seisukohta võtta, tuleb TsMS § 330 lg 1 kohaselt esitada enne asja

arutamiseks määratud kohtuistungit nii, et vastaspoolel oleks võimalik esitatuga vajalikul määral

tutvuda ja kujundada oma arvamus. Vastavalt TsMS § 331 lg-le 1 menetleb kohus pärast selleks

ettenähtud tähtaja möödumist või TsMS §-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitatud avaldust, taotlust,

tõendit või vastuväidet üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse

lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Viimati

viidatud normist tuleneb kohtule diskretsiooniõigus lubada menetlusosalisel erandjuhtudel esitada

tõendeid hilinenult. Kohtul ei ole selle sätte järgi kohustust võtta uusi tõendeid vastu.

20. Õige ei ole ka kassatsioonkaebuse väide, et kohus pidi menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda

isikuna kaasama kohaliku omavalitsuse üksuse, sest hageja on nn sundüürnik. Üürilepingu

erakorralise ülesütlemise puhuks kohalikule omavalitsusele elamispinna andmise kohustust pandud ei

ole (vt Riigikohtu 29. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 18). Seega ei pidanud

kohus kohaliku omavalitsuse üksust sellesse menetlusse kaasama.

Jaak Luik, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu