3-2-1-92-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-92-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 24. oktoober 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Peeter Jerofejev ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

OÜ Vara ja Hooldus hagi KÜ Keemia 19 vastu 54 445 krooni

saamiseks;

KÜ Keemia 19 vastuhagi OÜ Vara ja Hooldus vastu lepingu

täitmisele kohustamiseks ja 118 674 krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-03-793

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KÜ Keemia 19 kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ Vara ja Hooldus (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Rando Maisvee

Kostja KÜ Keemia 19 (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Karl Haavasalu

Asja läbivaatamise kuupäev

24. september 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 7. veebruari 2007. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Välja mõista KÜ-lt Keemia 19 OÜ Vara ja Haldus kasuks kassatsiooniastmes kantud

õigusabikulu 2722 (kaks tuhat seitsesada kakskümmend kaks) krooni 30 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Vara ja Hooldus esitas kohtule hagi, milles soovis kostjalt saada 54 445 krooni. Hagiavalduse

põhjenduste kohaselt korraldas hageja õiguseelneja kuni korteriühistu moodustamiseni Tallinnas

Keemia 19 asuva elamu haldamist ja vajalike kommunaalteenustega varustamist. Korteriühistu

asutati 29. detsembril 1998. a. 31. märtsil 1999. a sõlmitud elamu haldamise ja majandamise

üleandmise-vastuvõtmise akti alusel anti elamu haldamine ja majandamine üle kostjale. Selle akti

alusel pidid elanikud 1. aprillist 1999. a tasuma hooldustasu kostjale, kuid varasem hooldustasu tuli

maksta hagejale. Hageja esitas kostjale 1999. aasta märtsikuu eest arve 48 188 krooni, kuid kostja

arvet ei tasunud. Samuti ei tagastanud kostja hagejale 6327 krooni, mille elanikud olid ekslikult

kostjale tasunud. Kostja väiteil on tal õigus teha tasaarvestus elamu remondiks kogutud ja kulutamata

vahenditega. Hageja on kindel, et ta ei võlgne kostjale mingeid summasid ja seega ei ole võimalik

tasaarvestust teha.

2. Kostja vaidles hagile vastu, leides, et tal on õigus teha tasaarvestus. Hageja ei ole remondifondi

rahasid korteriühistule üle andnud. Kostja leidis, et elamu oli halvas seisukorras ja hooldamata.

Hageja ei ole esitanud kostjale andmeid elamu haldamiseks ja remondiks kogutud vahendite ja nende

kulutamise kohta.

3. Kostja esitas vastuhagi, milles palus kohustada hagejat täitma 31. märtsi 1999. a kokkuleppe

punktis 4 sätestatud kohustust sõlmida täiendav kokkulepe elamu remondiks laekunud vahendite

üleandmise kohta ja mõista hagejalt välja 118 674 krooni. Täiendav kokkulepe tuli sõlmida 1. juuniks

1999. a. Vaatamata kostja korduvatele pöördumistele ei ole hageja olnud valmis kokkulepet sõlmima

ning ei ole esitanud ülevaadet remondiks kogutud ja kulutatud summade kohta. Kostja koostas

omapoolse arvestuse, mille kohaselt peab hageja kostjale üle andma kulutamata remondifondi raha

118 674 krooni. Hageja ei ole aktsepteerinud kostja arvutusi ja seisukohti, kuid ei ole esitanud ka

vajalikku algdokumentatsiooni, mille alusel saaks kogutud summad ja tehtud kulutused välja

selgitada. Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993. a määrus ei teinud vahet hooldusremondi ja

põhiremondi vahel. Kostja on teinud elanikele esitatud arvete alusel omapoolse arvestuse, mille

kohaselt vaidlusalusel perioodil koguti remonditöödeks kokku 436 094 krooni. Hageja esitas

remonditööde kuludokumente kokku 195 251 krooni ulatuses.

4. Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Kostja ei ole tõendanud, et hageja kogutud vahendid ületavad

oluliselt vastaval otstarbel kulutatud summasid. Hageja väitel kulutati kokku 220 645 krooni, sh

remonditöödele 93 078 krooni ja renoveerimistöödele 127 567 krooni. Seega tekkis remondifondi

ülekulu 50 439 krooni. Elamu üleandmisel tuli arveldada ainult remondiks ettenähtud vahendite

laekumine alates 1. oktoobrist 1994 ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks.

Remondiraha ei saa seostada jooksvate hooldustöödega seotud kuludega, kuna tegemist on erinevate

kululiikide ja töödega. Remondi ja hoolduse mõisted olid sätestatud eluruumide erastamise seaduses

(EES) ja elamuseaduse (ES) §-s 42. Väide, nagu oleks akti punktis 4 sätestatud kokkulepe jäänud

sõlmimata hageja takistuse tõttu, on väär. Kokkuleppe sõlmimisest keeldus kostja, kes nõudis

remondifondi rahade üleandmist.

5. Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 54 445 krooni. Vastuhagi

jättis maakohus rahuldamata.

Poolte 31. märtsil 1999. a sõlmitud elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti

punkti 5 kohaselt tasuvad korteriomanikud hooldustasu alates 1. aprillist 1999. a korteriühistule.

Hooldustasu, mis on arvestatud kuni 31. märtsini 1999. a, laekub AS-ile Elumaja, v.a 1999. aasta

märtsi kommunaalmaksed, mille korteriühistu kohustub tasuma korteriomanike eest AS-ile Elumaja

vastavalt esitatud arvele. Hageja õiguseellane AS Elumaja esitas nimetatud aktile tuginedes kostjale

13. aprillil 1999. a arve nr 109 summas 48 118 krooni. Kostja on omaks võtnud, et ta esitatud arvet ei

tasunud ning valesti laekunud summasid üle ei kandnud, kuid soovis nimetatud summad

tasaarvestada kostjale üleantava remondifondi jäägiga. Tuginedes tsiviilkoodeksi (TsK) §-dele 173 ja

174, leidis maakohus, et kostjal tuli tasuda 1999. aasta märtsis korteriomanikele vahendatud

kommunaalteenuste eest vastavalt hageja esitatud arvele ning tagastada valesti laekunud

hooldustasud.

Kostja väiteil kogus hageja haldus- ja remondifondi kokku 436 064 krooni. Hageja koostatud

koondtabeli kohaselt arvestati remondifondi kokku 72 538 krooni ja renoveerimiseks 97 667 krooni.

Kohus leidis, et kostja arvestus on meelevaldne ja tõendamata, kuivõrd kostjal ei olnud kasutada

arvestuse tegemisel kõiki esitatud arveid ning ka ülevaadet korterite arvu ja suuruse kohta. Hageja

selgitas, et ühes kuus elamu kohta kogutavad summad on väiksemad, kui kostja arvestusest nähtub.

Kostja ei esitanud ühtegi muud tõendit, tõendamaks tema nimetatud remondifondi suurust.

Hageja arvates moodustub remondifond sihtotstarbelistest maksetest remondiks ja renoveerimiseks.

Kostja leidis, et ka hooldustasud moodustavad remondifondi. Oma seisukohta põhjendas kostja

viitega Vabariigi Valituse 1. juuli 1993. a määruse nr 198 punktile 92 ja nimetatud määruses oleva

viitega Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993. a määrusele nr 254. Määrus nr 198 sätestas, et elamu

haldamise üleandmise akti kantakse elamu remondiks vahendite laekumine, ja määruse nr 254 punkti

7 alapunkt 2 loetleb üles tööd, mis on maja ja selle juurde kuuluvate tehnosüsteemide tehnohooldus ja

remont. Viimases määruses ei ole eraldi välja toodud, millised loetelus nimetatutest on tehnohooldus-

ja mis remonditööd.

Ehitise remondi- ja hoolduskulude sisu oli sätestatud kuni 1. juulini 2002. a elamuseaduses. ES § 42

lg 1 kohaselt loeti eluruumi hoolduseks töid, millega hoitakse elamu elamiskõlblikus seisukorras ja

tagatakse elanike ohutus eluruumi kasutamisel. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt loeti eluruumi

remondiks (sh renoveerimiseks) ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade

paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Sarnaselt olid mõisted sisustatud ka EES

§ 151 lõikes 3.

Maakohus asus seisukohale, et kostja seisukoht, nagu tuleks üle anda ka elamu hoolduseks kogutud

summad, ei ole õige ja seaduslik. Seadustes on selgelt eristatud remonti ja hooldust. Elamu haldamise

üleandmist täpsemalt reguleeriv Vabariigi Valitsuse määrus nr 198 sätestab vaid elamu remondiks

kogutud ja kasutamata summade üleandmise kohustuse.

Hageja esitatud tõendite kohaselt tehti elamu remondiks ja renoveerimiseks kulutusi kokku 220 645

krooni eest. See summa ületab kogutud summa 50 439 krooniga. Kostja pole hageja tehtud tööde

tegemisele ja selle eest arvestatud summadele vastu vaielnud. Hageja hooldustööde kulude arvestus ei

oma sisulist tähtsust, sest kostjal ei olnud akti alusel õigus nõuda hoolduseks kogutud vahendite ja

tehtud kulutuste jäägi üleandmist.

Kostja esitas vastuhagis ka nõude, et hagejat sunnitaks täitma akti punktis 4 sätestatud kohustust.

Hageja on teinud elamu remondiks kulutusi rohkem, kui oli kogunenud vahendeid, ja sisuliselt oleks

hagejal nõue kostja vastu, kuid hageja sellist nõuet esitanud ei ole. Seega ei ole sellise kokkuleppe

sõlmimisele kohustamine vajalik.

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata, täpsustades üksnes otsuse motiive. Kostja

vaidlustas maakohtu otsuse vastuhagi rahuldamata jätmise osas. Kostja ei vaidlustanud maakohtu

otsust osas, millega maakohus hagi rahuldas. Hagi sisulise põhjendatuse üle apellatsiooniastmes

vaidlust ei ole.

Kostja tugines vastuhagis sellele, et 31. märtsil 1999. a sõlmitud elamu üleandmise akti punkti 4

alusel pidid pooled hiljemalt 1. juunil 1999 sõlmima kirjaliku kokkuleppe korteriüüri koosseisus

elamu remondiks laekunud vahendite ülekandmise kohta.

8. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud "Eluruumide erastamise korra"

punkti 92 lõikes 5 sätestati, et elamu haldamise ja majandamise korteriühistule üleandmise akti

punktis 4 fikseeritakse üüri ja/või hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite

laekumine alates 1. juulist 1994. a ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja

lepitakse kokku vahendite üleandmises kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile ning

rahaliste vahendite üleandmise maksegraafikus. Seega ei tulene eluruumide erastamise korra punktist

92 korteriühistule nõudeõigust, vaid selles sätestatakse, et taolise tsiviilõiguse tekkimise aluseks saab

olla poolte vastav kokkulepe. Poolte koostatud akti punktis 4 ei sisaldu kokkulepet elamu remondiks

ettenähtud vahendite laekumise ja selle tegeliku kasutamise ning vahendite üleandmise kohta neid

saama õigustatud poolele. Kuna pooled ei jõudnud remondirahade tasaarvestuses kokkuleppele, ei saa

kostja rahaline nõue tuleneda poolte koostatud akti punktist 4. See iseenesest ei välista aga kostja

nõuet alusetu rikastumise sätete alusel.

9. Ringkonnakohus leidis, et korteriühistu võib oma nimel endale täitmiseks esitada neid

korteriomanikele kuuluvaid nõudeid, mis tulenevad haldaja tegevusest elamute haldamisel enne

haldamise üleandmist korteriühistule. Enne elamu haldamise üleandmist tekkinud korteriomanike

poolt tasutud remondirahadest tuleneva nõude osas saab korteriühistu oma liikmete õiguste kaitseks

kohtusse pöörduda enda nimel.

10. Kostja põhjendas oma rahalist nõuet sellega, et hagejale laekus hooldus- ja remondifondi

vahendeid rohkem, kui ta maja korrashoiuks kulutas. Menetluse kestel esitas kostja erinevaid väiteid

tegelikult kulutatud summade kohta, jäädes apellatsioonkaebuses selle juurde, et hageja kulutas maja

korrashoiuks 255 350 krooni. Vastuhagisumma 118 674 krooni sai kostja sel teel, et arvestas enda

arvestatud vahest maha hagisumma ja kostjale valesti laekunud raha. Hageja sellise arvestusega ei

nõustunud. Hageja leidis, et ta kulutas remondiks ja renoveerimiseks oluliselt rohkem, kui temale

laekunud oli. Kostja pidi tõendama, et hageja kogus korteriomanikelt raha tööde eest, mida ta ei

teinud, rikastudes nende arvel alusetult. Ringkonnakohus leidis, et seda ei ole kostja tõendanud.

Kostja ei ole esitanud mingeid konkreetseid väiteid, millest võiks järeldada, nagu ei oleks hageja

vaidlusalust elamut nõuetekohaselt hooldanud või nagu oleks hageja elamut hooldanud väiksemas

mahus kui see, mille eest korteriomanikud talle tasusid. Hooldust tehakse jooksvalt, kostja ei ole

väitnud, nagu ei oleks hageja kogunud hooldustasu vastavalt kehtestatud tariifidele. Kostja väited,

nagu oleks elamu hooldusele kulunud vähem, kui korteriomanikud selleks tasusid, on paljasõnalised.

Nende kinnitamiseks ei ole esitatud ühtegi tõendit. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga selles, et

elamu hooldamiseks kogutud raha ei kuulu remondifondi koosseisu.

11. Ringkonnakohus jättis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 652 lg-tes 3 ja 4 sätestatud

põhimõtetest tähelepanuta kostja apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud vastuväited konkreetsete

üksiksummade kohta. Vastuhagis taotles kostja, et kohus kohustaks hagejat esitama tema poolt

nõutud dokumendid. Selle taotluse kohus rahuldas ja kohustas hagejat dokumente esitama, mida

hageja ka tegi. Edasises menetluses märkis kostja küll, et ei saa olla kindel, et esitatud on kõik

kuludokumendid, kuid ei täpsustanud, millised dokumendid puuduvad. Sellele vaatamata esitas

hageja täiendava kirjaliku selgituse ja lisas sellele hulgaliselt tõendeid. Edasises menetluses ega ka

apellatsioonkaebuses ei täpsustanud kostja, milliseid konkreetseid tõendeid peaks hageja esitama.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

12. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsus vaidlustatud osas ja

teha uus otsus, millega mõista välja OÜ-lt Vara ja Hooldus KÜ Keemia 19 kasuks 118 674 krooni.

Alternatiivselt palus kostja asi tagasi saata ringkonnakohtule, kui Riigikohus leiab, et tarvilik on

täiendavate tõendite kogumine või juba kogutud tõendite täiendav hindamine.

13. Kostja esitas kaebuse kogu ringkonnakohtu otsuse peale, välja arvatud need kohtuotsuse osad,

milles ringkonnakohus leidis, et 31. märtsil 1999. a poolte sõlmitud elamu haldamise ja majandamise

üleandmise-vastuvõtmise akti punktis 4 Keemia 19 hoone remondiks ettenähtud raha üleandmisega

seonduva reguleerimata jätmine ei välista kostja vastuhagi rahuldamist. Samuti ei vaidlusta kostja

otsuse osa, milles kohus leidis, et korteriühiste seaduse (KÜS) § 2 lg-st 1 tulenevalt saab kostja olla

selles vaidluses pooleks.

Keemia 19 korteriomanikud on tasunud hagejale hooldustööde maksetena, remondifondi maksetena

ja renoveerimise maksetena suurema rahasumma, kui hageja on kulutanud Keemia 19 elamu peale.

Seetõttu peab hageja tulenevalt Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud

"Eluruumide erastamise korra" §-st 92 ja selle korra lisaks 8 oleva elamu haldamise ja majandamise

üleandmise-vastuvõtmise akti punktist 4 maksma kostjale 118 674 krooni. Hageja ei ole vaielnud

vastu kostja seisukohale, et hooldustööde maksetena on Keemia 19 korteriomanikud tasunud hagejale

256 964 krooni.

14. Kostja arvates tuleb eluruumide erastamise korra § 92 sõnastust "elamu remondiks ettenähtud

vahendid" mõista selliselt, et sama korra lisaks 8 oleva elamu haldamise ja majandamise üleandmise

akti punkti 4 alusel tuleb reguleerida kõigi rahasummade üleandmine, mida on korteriüüri koosseisus

seonduvalt elamu ehitustehnilise korrashoiu ja remondiga kogutud. Sellise tõlgendusega on paremini

kaitstud eesmärk tagada elamute parem hooldamine ja säilimine. Samuti toetab seda tõlgendust EES

§ 151 lg 3 regulatsioon, mille kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks töid, millega hoitakse elamu

kasutamiskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks loetakse

ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või

ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.

Hooldus- ja remonditöid tehakse vastava elamu eluruumide omanikelt laekuvate summade ulatuses,

välja arvatud avariitööd.

Problemaatiline on EES § 151 lg 3 alusel piiritleda hooldust ja remonti. Kuni 4. veebruarini 1999. a ei

pidanud Eesti õiguskorras üüri arvestamisel eristama eluruumi hoolduseks ja remondiks mõeldud

rahasummasid ning nii hooldus- kui ka remondikulud võisid üüris sisalduda ühtse summana.

Korteriühistule tuleb üle anda see raha, mis on kogutud korteriüüri sees elamu juures hooldustööde

tegemise, elamu heakorrataseme tõstmise ning muude remonditööde tegemise eesmärgil ja on

kulutamata.

15. Kostja arvates tuleb TsMS § 231 lg-test 1 ja 4 lähtudes lugeda hageja poolt omaksvõetuks kostja

väide, et Keemia 19 korteriomanikud maksid hagejale üüri koosseisus elamu hoolduskulude eest

256 964 krooni. Hageja on rikastunud Keemia 19 elamu korteriomanike arvel 193 980 krooni 75

sendi võrra, kuna hageja tegi nimetatud elamu juures hooldustöid 92 713 krooni 25 sendi ulatuses.

Seega on alusetu ringkonnakohtu seisukoht, et on tõendamata, et hageja kogus Keemia 19

korteriomanikelt raha tööde eest, mida hageja ei teinud. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks

kohus ei ole arvesse võtnud hageja esitatud arvestust 62 713 krooni 25 sendi kasutamise kohta

hooldustööde tegemiseks.

16. Kostja on esitanud konkreetseid vastuväiteid, millest järeldub, et hageja ei hooldanud ja

remontinud Keemia 19 hoonet nõuetekohaselt. Kostja on maakohtule esitatud dokumentides toonud

esile mitmeid asjaolusid, mis viitavad sellele, et hageja ei täitnud kvaliteetselt remondi- ja

hooldustööde tegemise kohustust. Kui maakohus leidis, et kostja on esitanud asjas tähtsust omada

võivaid väiteid neid tõendamata, siis peab kohus juhtima menetlusosalise tähelepanu väidete

tõendamise vajadusele ja tegema ettepaneku täiendavate tõendite esitamiseks. Praegusel juhul kohtud

seda ei teinud ja rikkusid TsMS § 230 lg-t 2 koosmõjus § 392 lg-ga 2 ja § 640 lg-ga 2.

17. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus ei ole rikkunud otsuse

seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet. Kaebuses on esitatud uusi sisulisi faktiväiteid. Kostja esitatud

arvestus, et hageja on rikastunud kostja arvel 193 980 krooni võrra, on uus ja esmakordselt esitatud

faktiväide. Kostja ei ole apelleerinud maakohtu otsust osas, millega hagi kostja vastu rahuldati.

Hageja esitatud hagi, mis maakohtu otsusega rahuldati ja mille peale kostja apellatsioonkaebust ei

esitanud, sisaldab muuhulgas hooldustasusid. Seega on väär kostja väide, nagu hageja oleks omaks

võtnud kostja esitatud hooldustasude arvestuse.

18. Hageja esindaja esitas 11. septembril 2007. a Riigikohtule taotluse välja mõista kostjalt hageja

kassatsiooniastmes kantud õigusabi eest 30 090 krooni. Kostja esindaja palus 25. septembril 2007. a

esitatud taotlusega hagejalt õigusabikulude katteks 21 299 krooni väljamõistmist.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

19. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

tühistamiseks. Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata. Vastavalt TsMS § 689 lg-le 5 järgib Riigikohus ringkonnakohtu

otsuse põhjendusi.

20. Hageja esitas hagi kostjalt 54 445 krooni 57 sendi saamiseks. Nimetatud hagi rahuldati ja selle üle

vaidlust kassatsiooniastmes ei ole. Kostja esitas vastuhagi lepingu täitmisele kohustamiseks ning

118 674 krooni saamiseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis hageja, et ta kulutas

remondiks ja renoveerimiseks oluliselt rohkem, kui talle vahendeid laekus, ja kostja väited on

tõendamata, sh ei ole kostja tõendanud, et hageja kogus korteriomanikelt raha tööde eest, mida ta ei

teinud. Kooskõlas TsMS § 688 lõigetega 3-4 arvestab Riigikohus alama astme kohtu lahendiga

tuvastatud faktilisi asjaolusid ning ei tuvasta ise asjaolusid ega uuri tõendeid. Sellest tulenevalt jätab

kolleegium ringkonnakohtu otsuse muutmata.

21. Siiski peab kolleegium vajalikuks peatuda sellel, mille üle pooltel on õiguslik vaidlus.

Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas hageja oli kohustatud kostjale maksma üksnes

remondifondi laekunud summad või ka hooldustasuks tasutu. Hageja arvates moodustub remondifond

sihtotstarbelistest maksetest remondiks ja renoveerimiseks. Kostja leidis, et ka hooldustasud

moodustavad remondifondi. Maakohus leidis, et seadustes on selgelt eristatud remonti ja hooldust

ning elamu haldamise üleandmist täpsemalt reguleeriv Vabariigi Valitsuse määrus nr 198 sätestab

vaid elamu remondiks kogutud ja kasutamata summade üleandmise kohustuse. Ringkonnakohus

nõustus maakohtu järeldustega.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldustega. EES § 151 lg 3 määratles eluruumi hoolduse ja

remondi mõiste. Selle sätte järgi on eluruumi hoolduseks tööd, millega hoitakse elamu

kasutamiskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Remondiks aga eelnimetatud

sätte kohaselt on ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamine,

eemaldamine, asendamine või ennistamine. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning

paigaldada täiendavaid seadmeid. Mainitud ajal kehtinud ES § 42 tegi samuti vahet hooldusel ja

remondil. ES § 42 lg 1 kohaselt loeti hoolduseks töid, millega hoitakse elamu elamiskõlblikus

seisukorras ja tagatakse elanike ohutus eluruumi kasutamisel. Eluruumi remondi mõiste oli identne

EES § 151 lõikes 3 sätestatuga. Seega sai EES § 151 lg 3 alusel piiritleda hooldust ja remonti.

Kostja leiab kassatsioonkaebuses, et eluruumide erastamise korra § 92 sõnastust "elamu remondiks

ettenähtud vahendid" tuleb mõista selliselt, et sama korra lisaks 8 oleva elamu haldamise ja

majandamise üleandmise akti punkti 4 alusel tuleb reguleerida kõigi rahasummade üleandmine, mida

on korteriüüri koosseisus seonduvalt elamu ehitustehnilise korrashoiu ja remondiga kogutud.

Kolleegium sellise tõlgendusega ei soostu. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määruse nr 198

"Eluruumide erastamise korra" § 92 sõnastus on järgmine: "Akti punktis 4 fikseeritakse üüri ja/või

hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates 1. juulist 1994. a ja

rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja lepitakse kokku vahendite üleandmises

kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile ning rahaliste vahendite üleandmise

maksegraafikus." Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et hagejal tuli kostjale üle anda üksnes

remondifondi laekunud summad ("elamu remondiks ettenähtud vahendid"). Lisaks märgib

kolleegium, et kostja vastuhagi aluseks oli 31. märtsi 1999. a akti punkt 4 (I kd, tlk 9), mis sätestas

korteriüüri koosseisus elamuremondiks laekunud vahendite üleandmise. Hageja arvates on

korteriomanikud aktsepteerinud hooldustööde ja remonttööde eristamist hageja määratud viisil, kuna

korteriomanikele esitatud arveid ei ole vaidlustatud. Remondifondi koguti makseid eraldi ja nende

maksete eesmärgiks oli teha elamu remonti (vt EES § 151 lg 3 sõnastus). Seega tuli korteriühistule

üle anda raha, mis oli remonditöödeks kulutamata. Eelviidatud määruses nr 198 ei ole reguleeritud

elamu hoolduseks kogutud hooldustasu üleandmist. Kuna vaidlusaluste mõistete tõlgendamisel tuleb

lähtuda õigusaktide hierarhias kõrgemal seisvatest aktidest (seadustest), leiab kolleegium, et

eluruumide erastamise seaduses ja elamuseaduses on eluruumi hoolduse ja remondi mõiste

ammendavalt reguleeritud ja eelviidatud määrusele tõlgenduse andmine on tingitud üksnes vajadusest

vastata kassatsioonkaebuse väitele.

Sellist tõlgendust on toetanud ka Riigikohtu praktika. Riigikohus selgitas 15. novembri 2000. a

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-131-00, et eluruumide erastamise korra punkt 91 annab korteriühistule

õiguse nõuda eluruumide remondiks laekunud kasutamata vahendite üleandmist, kuid sellest ei tulene

ühistu õigust nõuda elamu prügiveoks ja krundi korrashoiuks eluruumide omanikelt kogutud raha.

25. novembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-135-04 arutas kolleegium vaidlust, kas puude

lõikamine on remondikulu või hooldustöö, millega tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Riigikohus

on selles vaidluses teinud selget vahet hooldustööl ning remondil, mida saab lugeda remondikuluks

ning mis kuulub määruse nr 198 alusel üleantavasse remondifondi. 18. jaanuari 2006. a otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-153-05 (p 15) märkis kolleegium, et remondifondi summadest tuleb muuhulgas

katta kulutused kogu elamusisese keskküttesüsteemi remondiks ja parendamiseks. 10. novembri

2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-110-04 (p 13) märkis kolleegium, et kui haldust korraldavale

isikule laekunud vahendid elamu remondiks ei olnud piisavad ja ta kasutas selleks oma vahendeid

ning elamu üleandmisel korteriühistule ei jõudnud pooled remondirahade tasaarvestuses

kokkuleppele, siis oli haldust korraldaval isikul õigus nõuda põhjendatud kulutuste hüvitamist

tsiviilkoodeksi § 477 lg-te 1 ja 6 alusel. Lisaks on kolleegium selgitanud 10. veebruari 2004. a

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04 järgmist: "Praktikas oli tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud

eluruumide omanikud sõlmisid nn hoolduslepingu. Tavaliselt oli nendes lepingutes sätestatud

haldamise korraldaja kohustus tegeleda elamu korrashoiu ja remondiga. Teisalt kohustusid

korteriomanikud tasuma elamu haldamise korraldajale makseid, s.h remondifondi. Kui elamu

haldamise korraldaja jättis täitmata oma kohustused, nt kontrollimata teostatud remonditööde

nõuetekohasuse, võivad korteriomanikud esitada hoolduslepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid

haldamise korraldaja vastu."

22. Kostja väited menetlusõiguse normide rikkumise kohta ringkonnakohtus ei võimalda kolleegiumil

arvata, et need väidetavad rikkumised võinuks kaasa tuua ebaõige otsuse ja olla seetõttu aluseks

apellatsioonikohtu otsuse tühistamisele TsMS § 692 lg 1 p 2 järgi. Kolleegiumi arvates on

ringkonnakohus piisavalt vastanud kostja apellatsioonkaebuse põhjendustele. Lisaks nõustus

ringkonnakohus otsuse kohaselt maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid.

23. Lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st

3, jaotatakse kohtukulud enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku kohaselt.

Hageja taotlus kostjalt kassatsiooniastme õigusabikulu väljamõistmiseks tuleb rahuldada.

1. jaanuarini 2006. a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel saab kohus hinnaga hagi puhul välja mõista

viis protsenti hagi rahuldatud osast, seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 2722 (kaks tuhat

seitsesada kakskümmend kaks) krooni 30 senti hageja õigusabi eest. Kostja kohtukulude hüvitamise

taotlus jääb rahuldamata.

Jaak Luik, Peeter Jerofejev , Lea Laarmaa