3-3-1-43-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-43-07

Otsuse kuupäev

23. oktoober 2007

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann

Kohtuasi

Raimond-Eugen Raua kaebus Keila Vallavalitsuse ja Harju

Maavalitsuse vastu varalise kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 6. märtsi 2007. a otsus haldusasjas

nr 3-05-310

Menetluse alus Riigikohtus

Raimond-Eugen Raua (Raud) kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada Raimond-Eugen Raua kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Halduskohtu 26. mai 2006. a otsus ja Tallinna Ringkonnakohtu 6. märtsi

2007. a otsus haldusasjas nr 3-05-310.

Saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Halduskohtule.

Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Harju Maavalitsuse ÕVVTK komisjoni 28. mai 1993. a otsusega nr 737 tunnistati Raimond-Eugen

Raud omandireformi õigustatud subjektiks Keila vallas Laulasmaa külas asuva endise maaüksuse Lit.

B 1,56 ha maatüki suhtes. Keila Vallavalitsuse 5. juuni 2002. a korraldusega nr 717 otsustati

tagastada õigustatud subjektile nimetatud maaüksusest 1,14 ha.

Keila Vallavalitsuse 6. juuni 2003. a korraldusega nr 630 peeti võimalikuks erastada Ahto

Kadanikule ostueesõigusega Laulasmaa külas asuv Lahepoe maaüksus tema omandis olevate hoonete

juurde ning määrati teenindusmaa suuruseks 747 m2. Korralduses märgiti, et erastatav maa asub

osaliselt endise kinnistu Lit. B maatükil, mis vastavalt Maareformi seaduse (MRS) § 7 lg-le 1 ei

kuulu tagastamisele.

Harju maavanema 23. septembri 2003. a korraldusega nr 1838-k erastati Lahepoe maaüksus

suurusega 747 m2 A. Kadanikule ning loeti maakasutuse sihtotstarbeks ärimaa. 19. novembril 2003

sõlmisid Eesti Vabariik ja A. Kadanik viidatud maaüksuse ostu-müügilepingu.

2. R.-E. Raud esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus välja mõista Keila Vallavalitsuselt

ja Harju Maavalitsuselt kaebaja kasuks avalik-õiguslikus suhtes tekitatud kahju 585 000 kr. Kaebuse

kohaselt rikuti Keila Vallavalitsuse korralduse nr 630 ning Harju maavanema korralduse nr 1838-k

andmisega ja maa A. Kadanikule müümisega kaebaja õigust õigusvastaselt võõrandatud maa tagasi

saada. Nimetatud haldusaktid ja toiming on õigusvastased, sest maa erastati õigusliku aluseta

püstitatud ehitise, millele antud kasutusloa kohus tühistas, juurde. Need asjaolud on tõendatud

Tallinna Halduskohtu 15. juuni 2001. a ja 4. märtsi 2002. a otsustega asjas nr 3-25/2001 ja 3-

266/2002. Viimati nimetatud otsusega kohustati vallavalitsust kolme kuu jooksul otsuse jõustumisest

sooritama toiminguid ja vastu võtma haldusakt R.-E. Rauale maa tagastamise küsimuse lahendamise

kohta. Ebaseadusliku ehitise juurde on õigusvastaselt erastatud kaebaja poolt tagasitaotletava maa

keskmine ja väärtuslikum osa. Erastatud maa on kinnistatud ja edasi võõrandatud. See välistab maa

tagastamise ja kaebaja rikutud õiguste heastamine on võimalik veel vaid tekitatud kahju hüvitamise

kaudu.

3. Tallinna Halduskohtu 26. mai 2006. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata ja mõisteti kaebajalt

Keila Vallavalitsuse kasuks välja 4 500 kr õigusabikulude katteks; kaebaja menetluskulud jäeti tema

enda kanda. Kohus tegi TsMS § 449 lg-te 1-2 alusel vaheotsuse, millega leidis, et vaidlusalused

haldusaktid ja toiming on õiguspärased. Harjumaa Hooneregistri 12. märtsi 2003. a tõendist nr 811 ja

Tallinna notar Sirje Velsbergi 7. märtsi 2003. a esildisest nr 1170 nähtub, et A. Kadanik omandas

tagasitaotletaval maal asunud kauplusehoone AS-lt Belisett 6. märtsil 2003 sõlmitud ostu-

müügilepinguga ning esitas 13. märtsil ja 14. mail 2003 Keila Vallavalitsusele maa ligikaudse

suurusega 747 m2 ostueesõigusega erastamise avaldused. Õige on maavanema seisukoht, et ehitise

omandiõiguse AS-lt Belisett üleminek notariaalse ostu-müügilepingu põhjal A. Kadanikule ei jätnud

enam valikut, kas tagastada õigusvastaselt võõrandatud maaüksus või erastada see ehitise

teenindamiseks vajaliku maana nõuetekohase avalduse esitanud ehitise uuele omanikule. Ekslik on

kaebaja arvamus, et omaniku muutusel ei ole tähendust. Vastavalt Maareformi seaduse ja Maa

ostueesõigusega erastamise korra (Kord; 1. novembrist 2001 kuni 1. jaanuarini 2004 kehtinud

redaktsioon) sätetele pidi Keila Vallavalitsus avalduse saamisel asuma läbi viima erastamise

eeltoiminguid. Korra p-st 4 tulenevalt ei ole kohalikul omavalitsusel lubatud seaduses või samas

korras nimetamata toiminguid teostada või dokumente nõuda. Keila Vallavalitsusel puudus pädevus

vaidlustada ehitise ostu-müügilepingut või kahelda ehitise omandamise õiguspärasuses ja lähtuda

A. Kadaniku maa ostueesõigusega avalduse läbivaatamisel varem kohtute poolt tuvastatud

asjaoludest. Kui kaupluse näol oli väidetavalt tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega, siis pidi

notar ostu-müügitehingut tõestades neid asjaolusid kontrollima ja hindama. Kui notar jättis midagi

tegemata, saab kahjunõude esitada tema vastu. Keila Vallavalitsus ja Harju maavanem pidid lähtuma

eeldusest, et tegemist on seadusliku ehitisega, mille omanikuks on seaduslikul viisil saanud

A. Kadanik.

4. R.-E. Raud esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus,

millega kaebus rahuldada.

5. Tallinna Ringkonnakohtu 6. märtsi 2007. a otsusega jäeti R.-E. Raua apellatsioonkaebus

rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu otsus muutmata. AÕSRS § 13 lg 3 kohaselt on ehitise omanikul

õigus saada maa omanikuks Maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. MRS § 22 lg 1 järgi

saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. AÕSRS

§ 14 lg 1 teise lause kohaselt maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ehitise kohta kohaldatakse

sama seaduse § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Eeltoodust

järeldub, et kui ehitis on olnud tsiviilkäibes ja seda on käsutatud, siis tuleb sellist ehitist käsitada

sarnaselt AÕSRS §-s 13 nimetatud ehitisega, sõltumata sellest, kas ehitise püstitamiseks oli

maakasutusõigus ja ehitusluba või mitte. Ringkonnakohus nõustus esimese astme kohtu järeldusega,

et vastustajad ei ole maa ostueesõigusega erastamisega A. Kadaniku ehitise juurde seadust rikkunud

ning hüvitise nõue on põhjendamatu. Halduskohtu 15. juuni 2001. a ja 4. märtsi 2002. a otsustega

nr 3-25/2001 ja nr 3-266/2002 tuvastatul - tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega - pole

käesoleva kaebuse lahendamisel tähendust, sest vaidlusaluste haldusaktide andmise ajaks oli ehitise

õiguslik staatus muutunud. Nimelt oli seda käsutatud AÕSRS § 14 lg 1 mõttes: maa ostueesõigusega

erastamise avalduse esitanud A. Kadanik omandas ehitise AS-lt Belisett 6. märtsi 2003. a

notariaalselt sõlmitud ostu-müügilepinguga. A. Kadaniku heausksust tehingu sooritamisel ja

omandiõigust ehitisele pole kahtluse alla seatud. Kas võõrandaja AS Belisett oli õigustatud omandit

üle andma, ei oma AÕS § 95 lg 1 kohaselt tähtsust, sest selle sätte järgi on vallasasja heauskne

omandamine võimalik ka isikult, kes ei olnud õigustatud omandit üle andma. Kuivõrd kõnealune

ehitis on olnud tsiviilkäibes ning seda oli käsutatud, siis ei kohaldunud sellele enam õigusliku aluseta

püstitatud ehitise kohta käiv õiguslik regulatsioon.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. R.-E. Raud esitas kassatsioonkaebuse, milles palub muuta või tühistada Tallinna Ringkonnakohtu

6. märtsi 2007. a otsus ja teha uus otsus või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuses leitakse, et kuna antud juhul oli juba eelnevalt kohtuotsustega tuvastatud, et

tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega, siis ei ole alust AÕSRS §-i 13 kohaldada.

Ringkonnakohus on leidnud alusetult, et kui ehitis on olnud tsiviilkäibes ja seda on käsutatud, siis

tuleb seda käsitada sarnaselt AÕSRS §-s 13 nimetatud ehitisega. Kohtuotsustest ei selgu, milliste

sätete alusel muutub õigusliku aluseta püstitatud ehitise staatus. Sellise lähenemise korral ei ole

võimalik tõhusalt kaitsta maa tagastamise õigustatud subjektide õigusi.

7. Keila Vallavalitsuse kirjalikus vastuses palutakse jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsus muutmata. Vastuses leitakse, et ehitis, mille juurde vaidlusalune maa

ostueesõigusega erastamine toimus, omandati A. Kadaniku poolt heauskselt notariaalse lepinguga.

Heauskselt omandatud ehitise näol ei saa olla tegemist maatüki olulise osaga, mistõttu puudus

kohtutel isegi teoreetiline võimalus AÕSRS § 14 lg 1 ja lg 3 kohaldamiseks, kuna nimetatud sätted

kohalduvad üksnes juhul, kui ehitis on maatüki oluliseks osaks.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Haldusasjas ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle:

- R.-E. Raud tunnistati vaidlusaluse maa suhtes omandireformi õigustatud subjektiks 1993. aastal;

- Tallinna Halduskohtu 15. juuni 2001. a otsusega ja 4. märtsi 2002. a otsustega on tuvastatud, et

vaidlusalusel maal asuval kauplusehoonel puudub nii maakasutusõigus kui ehitusluba ning tegemist

on seega omavolilise ehitisega. Nende otsustega tühistati ühtlasi kauplusele vastavalt 2000. a ja

2001. a antud kasutusload ja haldusaktid, mis olid suunatud maa erastamisele kauplusehoone juurde.

Viimase kohtuotsusega kohustati Keila Vallavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest

sooritama toimingud ja vastu võtma haldusakt R.-E. Rauale maa tagastamise küsimuse lahendamise

kohta;

- 6. märtsil 2003 sõlmitud ostu-müügilepinguga müüs AS Belisett vaidlusalusel maal asuva

kauplusehoone A. Kadanikule;

- 13. märtsil ja 14. mail 2003 esitas A. Kadanik taotluse maa erastamiseks ligikaudses suuruses

747 m2;

- Keila Vallavalitsuse 6. juuni 2003. a korraldusega nr 630 peeti võimalikuks erastada A. Kadanikule

ostueesõigusega Lahepoe maaüksus ja määrati teenindusmaa suuruseks 747 m2;

- Harju maavanema 23. septembri 2003. a korraldusega nr 1838-k erastati nimetatud maa

A. Kadanikule.

9. R.-E. Raud on esitanud kaebuse maa tagastamata jätmisega tekitatud kahju hüvitamiseks.

Halduskohus ja ringkonnakohus on R.-E. Raua kaebust rahuldamata jättes omistanud määrava

tähtsuse sellele, et vaidlusalusel maal asuv kauplusehoone on pärast halduskohtu otsuseid

võõrandatud. Kohtud on leidnud, et kuna ehitis on olnud tsiviilkäibes ja seda on käsutatud, siis ei

kohaldunud sellele enam õigusliku aluseta püstitatud ehitise kohta käiv regulatsioon.

10. Riigikohtu halduskolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga. Õigusaktidest ei tulene, et

tsiviilkäibesse sattumisega muutuks õigusliku aluseta püstitatud ehitis seaduslikuks. Ehitise

seadustamiseks on ette nähtud kord AÕSRS § 14 lg-s 1. See norm sätestab järgmist:

"Maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga

püsivas ühenduses, on asjaõigusseaduse paragrahv 16 kohaselt maatüki oluline osa.

Maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate

õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa või teeseaduse (RT I 1999, 26, 377; 93, 831) § 2

2. lõikes nimetatud rajatise suhtes kohaldatakse käesoleva seaduse § 13 sätteid ning ehitist võib

käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa

andmine toimub ehitusseaduse alusel, kuid sellega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti

õigusi."

Seega on õigusliku aluseta ehitise seadustamine võimalik üksnes läbi kasutusloa andmise, mis ei tohi

rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Õigusliku aluseta ehitise võõrandamine ei muuda

seda ehitist seaduslikuks. Seetõttu oli õigusvastane ka vaidlusaluse maa erastamine A. Kadanikule

kauplusehoone juurde.

11. Kolleegium märgib, et käesolevas haldusasjas ei ole tuvastatud asjaolusid, mis teeksid selle

haldusasja sarnaseks kolleegiumi poolt 8. novembril 2004 lahendatud haldusasjaga nr 3-3-1-43-04,

kus kolleegium möönis ehitise seaduslikuks muutumise võimalikkust läbi ehitise aastakümnete

pikkuse aktsepteerimise avaliku võimu poolt.

12. Eeltoodust tulenevalt kuulub R.-E. Raua kassatsioonkaebus rahuldamisele. Halduskohtu ja

ringkonnakohtu otsused tühistatakse. Kuna tegemist on kahju hüvitamise vaidlusega, kus kahju

hüvitamise teisi küsimusi ei ole kohtud veel lahendanud, saadetakse haldusasi halduskohtusse uueks

läbivaatamiseks. Kautsjon tagastatakse. Et asi saadetakse halduskohtusse uueks läbivaatamiseks, ei

võta Riigikohtu halduskolleegium seisukohta R.-E. Raua poolt halduskohtus ja ringkonnakohtus

kantud menetluskulude suhtes.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann