3-2-1-85-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-85-07

Otsuse kuupäev

23. oktoober 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Galina Juuse ja Tartu mnt 24 Korteriühistu hagi AS Neo

Classica vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust

valdusest.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 2. märtsi 2007. a kohtuotsus tsiviilasjas

nr 2-05-21309

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Galina Juuse ja Tartu mnt 24 Korteriühistu kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Galina Juuse (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Alar Neiland

Hageja Tartu mnt 24 Korteriühistu (registrikood xxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Alar Neiland

Kostja AS Neo Classica (registrikood xxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Eva Tibar

Kolmas isik kostja poolel OÜ Sportmarket (registrikood

xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Erki Vabamets

Asja läbivaatamise kuupäev

24. september 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 2. märtsi 2007. a otsus ja Harju Maakohtu 4. oktoobri

2006. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Eino Tammele 28. märtsil 2007. a Galina Juuse ja Tartu mnt 24 Korteriühistu

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Galina Juuse (edaspidi hageja I) ja Tartu mnt 24 Korteriühistu (edaspidi hageja II) esitasid

30. novembril 2005. a hagi AS Neo Classica (edaspidi kostja) vastu, milles palusid kohustada kostjat

lõpetama Tallinnas Tartu mnt 24/Lastekodu 1 asuva elamu (edaspidi elamu) Lastekodu tänavalt

trepikotta viiva tuulekoja ja I korruse üldkasutatava trepikoja osa, kogupinnaga 22,6 m2, ebaseaduslik

valdus ja andma nende ruumide valdus üle hagejale II ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest

arvates. Ruumide vabatahtlikust vabastamisest keeldumisel paluvad hagejad rakendada kohtuotsuse

täitmise viisina kostja väljatõstmist vaidlusalustest ruumidest.

Hagiavalduse kohaselt on hageja I elamus vallasasjana erastatud eluruumi, korteri nr 42 omanik.

Elamu haldamiseks on loodud hageja II. Hageja I erastas eluruumi koos korterile vastava muu osaga

ehitisest, mille hulka kuuluvad kõik elamu üldkasutatavad ruumid. Kostja kasutab üürilepingu alusel

kostja poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kaasatud OÜ-le Sportmarket (edaspidi kolmas isik)

kuuluvaid kortereid (mitteeluruume) nr 35 ja 36 ning on hõivanud oma ebaseaduslikku valdusesse ka

nende ruumide vahele jääva üldkasutatava tuulekoja ja trepikoja (edaspidi vaidlusalused ruumid).

Kolmas isik on hageja II liikmena üldkasutatavate ruumide kaaskasutaja ja kaasvaldaja, kuid tal ei ole

õigust anda elamu üldkasutatavaid ruume reaalosa üürniku ainukasutusse. Kolmanda isiku ja kostja

vaheline tehing on seetõttu tühine. Kolmanda isiku väited selle kohta, et vaidlusalused ruumid on

tema omad ja ta on need oma vajadustele vastavalt ümber ehitanud, ei ole õiged, sest kasutusloa

andmed on võltsitud. Kostja tegevuse tulemusena puudub hagejal I võim oma asja üle ning tema

õigus asja kasutada, vallata ja käsutada on piiratud. Hageja II on korteriühistuseadusest ning ühistu

põhikirja p-st 3 tulenevalt kaasomandi esemeks oleva maatüki ja ehitise osade õiguspärane valdaja ja

kaasomanikele ühiselt kuuluvate ruumide valitseja, mistõttu tal kui korteriühistul on õigus nõuda

kõigi oma liikmete (korteriomanike) ühistes huvides vaidlusalused üldkasutatavad ruumid kostja

ebaseaduslikust valdusest välja oma valdusesse.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja vaidles sellele vastu. Tema vastuväidete kohaselt sai ta kõnealuste

mitteeluruumide ning vaidlusaluste ruumide valduse kehtiva üürilepingu alusel kolmandalt isikult kui

nende ruumide omanikult ning seetõttu on tema valdus seaduslik ning ta ei ole seega vaidluses õige

kostja. Kostjaks saab olla kolmas isik. Hageja I ei ole tõendanud õigust esitada hagi teiste

kaasomanike nimel. Hageja I ei ole üürilepingu pool ega saa nõuda üürilepingu tühistamist või

täitmist või täitmata jätmist. Hagi rahuldamise korral ei saaks kostja ja kolmas isik täita üürilepingut.

Samuti ei ole hageja I tõendanud omandiõigust vaidlusalustele ruumidele, mis annaks talle õiguse

esitada valduse kaitse hagi. Ruumide eksplikatsioon ei ole omandiõigust kinnitav dokument.

3. Kolmas isik toetas kostja vastuväiteid, mille kohaselt ei ole vaidlusalused ruumid üldkasutatavad

ruumid, vaid on alates hoone ehitamisest olnud mitteeluruumi osaks. Kolmas isik omandas need

ruumid 7. detsembri 1994. a ostu-müügilepingu ja 26. märtsil 1997. a sõlmitud lepingu muutmise

kokkuleppe alusel.

4. Harju Maakohus jättis 4. oktoobri 2006. a otsusega hagi rahuldamata.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise hagi

lahendamiseks oluline tuvastada, kes on vaidlusaluste ruumide omanik ja kas need ruumid on poolte

kaasomandis või mõne kaasomaniku reaalosa hulka kuuluvad. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas

hagejatel on õigus hagi esitada ning kas hagejad on esitanud oma nõude õige kostja vastu.

AÕS § 71 lg-te 3 ja 4 kohaselt on hagejad õigustatud esitama hagi enda kui omaniku õiguste kaitseks

ega pea seda tegema koos kõigi teiste elamu kaasomanikega. AÕS § 45 lg 1 kohaselt ei seosta seadus

valduse väljanõudmise hagi esitamist mitte omandiõiguse, vaid valdusega. Seega on hagejatel õigus

esitada valduse kaitse hagi otsese valdaja vastu ning seega on hagi esitatud õige kostja vastu.

AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omanikul õigus oma asja vallata, kasutada ja käsutada, sealhulgas ka

kaitsta end valduse omavolilise äravõtmise vastu. Seega on hagejate nõude rahuldamise eelduseks

nende omandiõigus vaidlusalustele ruumidele kaasomanikuna. Omandiõiguse tekkimiseks on vajalik

omandiõiguse üleandmine (asjaõigusleping) eelnevalt omanikult järgnevale omanikule. Kõnealune

elamu on vallasasi. Hageja I on ehitisregistri väljavõtte kohaselt ehitise reaalosa omanik ning ta sai

omanikuks eluruumi erastamise käigus. Pooled ei vaidle selle asjaolu üle. Hageja I kaasomandi

ulatuse väljaselgitamisel tuleb lähtuda eluruumide erastamise seaduse (edaspidi EES) § 3 lg-st 1, mis

määrab kaasomandi ulatuse reaalosale ja mõttelisele osale. EES § 3 lg 1 sätestab, et erastamise

objektiks on elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olev elamu

või korter, mis on riigi või riigi äriühingu omandis või kohaliku omavalitsusüksuse või aktsiaseltsi,

kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühingu, kelle ainuke osa kuulub

kohalikule omavalitsusüksusele, omandis. Samas tuleb kaasomandi ulatuse määramisel arvestada ka

AÕS § 71 lg-t 3, millest tulenevalt ei saa EES § 3 lg-s 1 sätestatud elamu muud osad hõlmata neid

elamu osi, mis on mõne teise kaasomaniku reaalosa koosseisus. Kostja ja kolmanda isiku poolt

kohtule esitatud 7. detsembri 1994. a ja 26. märtsi 1997. a lepingutest nähtub, et kolmanda isiku

õiguseellane AS M.R.X. omandas elamu korterite nr 35 ja 36 vahelise trepikoja 7. detsembril 1994. a

sõlmitud ostu-müügilepingu alusel. Seega on kolmandale isikule üle antud omandiõigus

vaidlusalusele ruumile. Hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et nimetatud lepingute alusel

oleks kolmandale isikule üle antud selliseid vallasasju, mille omanik kolmanda isiku õiguseellane ei

olnud. Maakohtu hinnangul ei ole muudel poolte esitatud väidetel ja tõenditel asja lahendamise

seisukohalt tähtsust, sest eksplikatsioonid ei tõenda omandiõigust.

5. Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse hagejad, kes palusid maakohtu otsuse

tühistada täielikult ja hagi rahuldada. Nad leidsid, et maakohus hindas vääralt tõendeid ning jõudis

väärale järeldusele, nagu omandanuks kolmanda isiku õiguseellane nimetatud lepingute alusel ka

elamu korterite nr 35 ja 36 vahelise trepikoja. Maakohus on ka vääralt tõlgendanud EES § 3 lg-t 1 ja

AÕS § 71 lg-t 3, leides, et elamu teiste korteriomanike kaasomandiõigus ei ulatu vaidlusalustele

ruumidele. Erastamisobjekt langeb täielikult kokku korteriomandi eseme mõistega. Elamu oli

tervikuna omandireformi objektiks ning ORAS § 5 lg-d 1 ja 2 ning asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse § 2 lg 2 ei näinud ette, et enne elu- ja mitteeluruumide erastamist antakse kolmandale isikule

üle üksnes elamu mõttelised osad, mistõttu vastavad ostu-müügilepingud on selles osas tühised.

Maakohus rikkus veel TsMS § 436, kuna põhistas oma lõppjärelduse üksnes tõenditega, mis ei asu

asja toimikus.

6. Kostja ja kolmas isik vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja leidsid, et maakohtu otsuse

tühistamiseks puudub alus.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna ringkonnakohus jättis 2. märtsi 2007. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata,

kuid tühistas maakohtu otsuse põhjenduste osas.

Ringkonnakohus leidis, et tegemist on hagejate ühise nõudena esitatud kahe erineva alusega hagiga.

Hageja II nõue tugineb valduse kaitse sätetele, hageja I nõue omandi kaitse sätetele (vindikatsioon).

Ühiseks nõudeks on kohustada kostjat lõpetama trepikoja ebaseaduslik valdus ja andma valduse üle

hagejale II. Hagejal II on korteriühistuna õigus esitada oma liikmete kui korteriomandi reaalosade

omanike ühistes huvides valduse kaitse hagi, kui ta leiab, et kostja on omavoliliselt hõivanud elamu

üldkasutatava ruumi.

Ringkonnakohus luges tuvastatuks, et kolmas isik võttis vaidlusaluse ruumi valdusse ja kasutusse

korteritest nr 35 ja 36 ümber ehitatud mitteeluruumina (kauplusena) ning kostja sai kolmandalt isikult

üürilepingu alusel nende ruumide valduse. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja I on elamus korteri

nr 42 kui vallasasja omanik ja kolmas isik on mitteeluruumide omanik. Nimetatud asjaolud välistavad

nii valduse kaitse kui ka vindikatsioonihagi rahuldamise kostja suhtes.

AÕS § 46 kohaselt võib valdaja sama seaduse §-des 44 ja 45 nimetatud nõuete rahuldamisest

keelduda, kui ta tõendab, et valduse rikkumine või äravõtmine ei olnud omavoliline ja tal oli õigus

valdust rikkuda või asja vallata.

Kui lähtuda hagis märgitud eeldusest, et vaidlusalused tuulekoda ja trepikoda olid varem elamu

korteriomanike valduses, siis kostja ei olnud neid ruume valdama asudes olnud omavoliline, vaid ta

sai valduse teiselt samas elamus asuva mitteeluruumi omanikult. Hagejad ei ole täpsustanud, kas

vaidlusalused ruumid on pärast korterite erastamist olnud üldse korterite omanike valduses ja millal

nad kaotasid valduse vaidlusalusele ruumile, kuid selge on see, et kui nad kunagi seda ruumi ka

valdasid, siis olid nad valduse kaotanud enne, kui kostja vaidlusaluse ruumi otsese valduse omandas.

Tallinna Ringkonnakohtu 15. juuni 2001. a otsusest elamu korteri nr 40 omaniku A. Povilaitise hagis

kolmanda isiku vastu kaasomandi omavolilise kasutamise lõpetamiseks nähtub, et vaidlusalused

ruumid olid kolmanda isiku ja ka kostja (otsese) valdusega hõivatud vähemalt enne selle kohtuotsuse

tegemise kuupäeva. AÕS § 48 lg 1 kohaselt lõpeb §-des 44 ja 45 nimetatud nõue ühe aasta

möödumisel valduse rikkumisest või äravõtmisest, kui nõuet ei panda maksma vastava hagi

esitamisega kohtule. Hagi esitati 2005. a novembris. Seega ei ole valduse kaitse hagi rahuldamiseks

alust.

AÕS § 80 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.

Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust

valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 järgi peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab

temale kuuluvat asja. AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on

omaniku suhtes õigus asja vallata.

Kostja on tõendanud, et ta sai mitteeluruumide valduse kolmandalt isikult kui omanikult üürilepingu

alusel. Hinnates elamus asuvate korterite omanikke elamu kaasomanikena, nagu teevad seda hagejad,

rakendub AÕS § 71 lg 4, mille kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees

kõik omaniku õigused. See tähendab, et üürilepingut ei saa pidada tühiseks seadusvastasuse motiivil

ja seega on kostjal õigus asja väljaandmisest keelduda AÕS § 83 lg 1 alusel.

Vindikatsioonihagiga ei saa kostjat kui mitteeluruumide üürnikku kohustada tema üüritud ruume

ümber ehitama, kuid ilma selleta ei ole tal võimalik vaidlusaluse ruumiosa valdust üle anda, samuti ei

saa üürniku vastu esitatud vindikatsioonihagiga lahendada elamu kaasomanike vaidlust reaalosade

ulatuvuse ja üldkasutatavate ruumide kasutamise üle. Selles mõttes on õige kostja vastuväide, et hagi

on esitatud vale kostja vastu. Vindikatsioonihagi raamest väljub asjaolu tuvastamine, kas kolmas isik

on vaidlusaluse ruumi(osa) omanik.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kassatsioonkaebuses paluvad hagejad tühistada nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsuse ja

hagid rahuldada ilma asja alama astme kohtutele uueks läbivaatamiseks saatmata. Kui Riigikohus ei

pea asjas uue otsuse tegemist võimalikuks ilma asja uueks läbivaatamiseks saatmata, siis tühistada

alama astme kohtute otsused ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus valesti kohaldanud materiaalõiguse norme, mis võis

kaasa tuua ebaõige otsuse. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et samal ajal kui kolmas isik sõlmis

kostjaga reaalosa ruumide üürilepingu, sõlmis ta kaasomanikuna kõigi korteriomanike, sh hageja I

nimel ka trepikoja ja tuulekoja ruumide üürilepingu, mis on õiguspärane ja kehtiv leping.

Kassaatorite arvates ei saa isegi kõik korteriomanikud üheskoos anda üldkasutusruume lepingu alusel

üürile, sest korteriühistu moodustamisega on elamu üldkasutatavate ruumide valitsemine antud üle

korteriühistule. Korteriomandi seaduse § 8 lg-st 1 tulenevalt ei saa korteriomanikud teha otsust

üldkasutatavate ruumide üürile andmise kohta teisiti kui üksnes korteriühistu nimel ja korteriühistu

põhikirja järgides. Eelnevast tulenevalt on kostja ja kolmanda isiku sõlmitud üürileping tühine

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-de 86 ja 87 järgi.

Ringkonnakohus on oluliselt rikkunud ka menetlusõiguse norme. Leides, et kostja ja kolmanda isiku

sõlmitud üürileping on kehtiv, rikkus ringkonnakohus TsMS § 436 lg-s 2 sätestatut. Osutatud lepingut

ei ole kohtule tõendina esitatud ja kohus ning pooled pole saanud seda uurida. Ringkonnakohus

muutis ka täielikult esimese astme kohtu põhjendusi, seega pidanuks ringkonnakohus ise vastama ka

hagi sellele osale, milles hagejad lugesid lepingu (kui see üldse olemas on) tühiseks. Ringkonnakohus

on sellega eiranud TsMS § 654 lg-t 5.

Kassaatorid ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga ka selles, et üürniku vastu esitatud

vindikatsioonihagiga ei saa lahendada elamu kaasomanike vaidlust reaalosade ulatuvuse ja

üldkasutatavate ruumide kasutamise üle.

9. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, leides, et menetluse kestel ei ole rikutud

menetlusõiguse normi ega kohaldatud ebaõigesti materiaalõiguse normi. Kostja kasutab

vaidlusaluseid ruume üürilepingu alusel. Üürilepingut ei ole vaidlustatud. Kostja ei ole pädev

lahendama vaidlusaluste ruumide omandiõiguse küsimust. Hagi on esitatud vale kostja vastu,

vaidlused tuleks lahendada kolmanda isikuga. Esitades hagi üürniku vastu ei ole võimalik lahendada

kaasomanike vaidlust reaalosade ulatuvuse ja üldkasutatavate ruumide kasutamise üle. Viide

kassatsioonkaebuses TsÜS §-dele 86 ja 87 on põhjendamatu, sellist nõuet ei ole hagejad esitanud.

Menetluse kestel ei vaielnud pooled selle üle, et kostja kasutab vaidlusaluseid ruume üürilepingu

alusel, samuti ei nõudnud hagejad nimetatud üürilepingu esitamist.

10. Kolmas isik leiab, et vaidlustatud ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub

aluse selle tühistamiseks. Hageja I nõude lahendamine eeldab vaidlusaluste ruumide omandiõiguse

kuuluvuse küsimuse lahendamist, mis osas on menetlus pooleli Harju maakohtus tsiviilasjas nr 2-06-

23863. Omanik ei saa ka asja välja nõuda muu isiku valdusesse, nagu nõuab hageja I.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ja ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p-

de 1 ja 2 ning TsMS § 692 lg 5 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 alusel saata samale

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

12. Kohtud on tuvastanud, et hageja I on elamu korteri nr 42 omanik, kolmas isik omab samas elamus

kahte mitteeluruumi ning kolmas isik on need välja üürinud kostjale koos nende vahel asuva

tuulekoja ja trepikojaga (vaidlusalused ruumid), st et vaidlusalused ruumid on kostja otseses

valduses. Vaieldakse selle üle, kas kolmas isik on vaidlusaluste ruumide kui reaalosa omanik või on

ta nende kaasomanikuks koos hageja jt sama elamu korteriomanikega. Samuti vaieldakse selle üle,

kas kostja valdus vaidlusalustele ruumidele on seaduslik.

Väidetavalt on hageja I ühe korteri ja kolmas isik kahe korteri (mitteeluruumide) omanikuks saanud

eluruumide erastamise seaduse alusel toimunud erastamise kaudu. Elamus on moodustatud

korteriühistu (hageja II). Korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 17 kohaselt kohaldatakse sama

seaduse sätteid ka vallasasjana erastatud või osaliselt erastatud elamu mõtteliste osade ühiseks

valdamiseks ja kasutamiseks asutatud korteriühistu suhtes.

13. Hagejad nõuavad kostjalt vaidlusaluseid ruume hageja II valdusse. Kohtud on ebaõigesti

kvalifitseerinud hageja II hagi valduse kaitse hagiks. Kolleegium selgitab, et valduse kaitse hagi

valduse rikkumise lõpetamiseks (AÕS § 44) või valduse taastamiseks (AÕS § 45) eeldab valduse

rikkumise või valduse äravõtmise omavolilisust, mis AÕS § 49 lg 2 järgi tähendab valdaja

nõusolekuta seadusvastaselt valdamise takistamist või valduse äravõtmist. Valduse kaitse hagi võib

esitada ka omavoli tarvitanud isiku pahauskse valdusjärglase vastu (AÕS § 40 lg 4). Hageja II ei ole

tuginenud asjaoludele, mille alusel võiks pidada kostjat omavoli tarvitajaks või viimase pahauskseks

valdusjärglaseks. TsMS § 438 kohaselt peab kohus asja lahendamisel otsustama, mis asjaolud on

tuvastatud ja millist õigusakti tuleb kohaldada. Nimetatud säte kohustab kohut muu hulgas õigesti

kvalifitseerima haginõuet sõltumata hageja taotlusest.

Kuivõrd hageja II ei ole kohtute tuvastatud asjaoludest nähtuvalt vaidlusaluste ruumide omanik,

puudub tal kostja vastu nõue AÕS § 80 alusel. Küll võib tal kostja valduse ebaseaduslikkuse korral

olla nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 1055 lg 1 alusel kostja kohustamiseks lõpetada oma valduse

rikkumine kui õigusvastane tegevus.

14. Ringkonnakohus leidis õigesti, et hageja I on esitanud vindikatsioonihagi, s.o omaniku hagi

valduse kaitseks, millega nõutakse AÕS § 80 alusel välja asja valdus kostja ebaseaduslikust

valdusest. Ta nõuab vaidlusaluseid ruume hageja II valdusse. AÕS §-s 80 esitatav nõue tähendab asja

omaniku nõuet asja ebaseaduslikult valdava isiku vastu asja väljanõudmiseks omaniku valdusse.

AÕS § 80 mõtte kohaselt on omanikul õigus nõuda asja välja ka otsese valdaja valdusse juhul, kui

omanik on ise kaudne valdaja. Selline põhimõte on tuletatav AÕS § 47 lg-st 2, mis võimaldab

kaudsel valdajal esitada valduse kaitse hagi otsese valdaja valduse taastamiseks. Korteriomandite

reaalosadest väljapoole jäävate, s.o korteriomanikele kaasomandi mõttelistes osades kuuluvate

ruumide valduse kaitseks võib esitada vindikatsioonihagi või valduse kaitse hagi ka üks

korteriomanikest, kuna tal on AÕS § 71 lõikest 4 tulenevalt ühise asja suhtes kolmandate isikute ees

kõik omaniku õigused.

Seega kui hageja II on vaidlusaluste ruumide seaduslik otsene valdaja, hageja I samade ruumide

kaasomanikuna kaudne valdaja ning kostja ebaseaduslik valdaja, võis hageja I esitada

vindikatsioonihagi vaidlusaluste ruumide hageja II valdusse üleandmise kohustamiseks.

15. Hagejate nõuete rahuldamise üheks eelduseks on see, et vaidlusaluste ruumide seaduslikuks

valdajaks on hageja II. Kohtud jätsid hindamata hagejate väite, et elamu üldkasutatavate ruumide

valdus on üle antud hagejale II vastavalt viimase põhikirja p-le 3 ning seega oli hageja II ka

vaidlusaluste ruumide valdaja. Sellega rikkusid kohtud TsMS § 442 lg-tes 7 ja 8 ja § 654 lg-s 5

sätestatud poolte kõikide väidete ja esitatud tõendite nimetamise ja nendele hinnangu andmise

kohustust.

Asjakohane ja õige on ringkonnakohtu seisukoht, et korteriühistul kui oma liikmete (korteriomanike)

ühiste huvide esindajal on õigus esitada korteriomanike valduse kaitseks hagi. Kolleegium

on 14. juuni 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04 leidnud, et kui korteriomanik rikub teiste

korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2

lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks.

Korteriomanike õiguste rikkumine võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mitte kuuluvate

ruumide ebaseaduslikus valdamises, mis ei ole saadud omavoli rakendamise teel. Sellisel juhul on

korteriühistul õigus esitada vindikatsioonihagi korteriomanike kaasvalduse kaitseks. Korteriühistu

poolt korteriomanike kaitseks hagi esitamine ei sõltu sellest, kas korteriomanike õigusi rikub keegi

korteriomanikest või kõrvaline isik.

Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et hageja II ei ole vaidlusaluste ruumide seaduslik valdaja ja

valdajateks olid korteriomanikud (sh hageja I), siis on hagejal I vastavate eelduste olemasolu korral

õigus muuta hagi eset ja nõuda vaidlusaluseid ruume elamu korteriomanike kaasvaldusse AÕS § 71

lg 4 ja § 80 alusel. Hageja II saab sellisel juhul asja uuel läbivaatamisel samuti muuta hagi eset ja

nõuda vaidlusaluseid ruume välja kostja ebaseaduslikust valdusest hageja I jt korteriomanike

kaasvaldusse KÜS § 2 lg 1 ja AÕS § 80 alusel.

16. Vindikatsioonihagi (AÕS § 80) puhul peavad hagejad AÕS § 82 lõikest 1 tulenevalt tõendama, et

hageja I on vaidlusaluste ruumide kaasomanik ning et kostja valdab neid ruume. Kostja peab AÕS

§ 83 lõikest 1 tulenevalt tõendama, et tal on õigus asja vallata.

Kuigi kostja on maakohtu menetluses seadunud kahtluse alla hageja väite eluruumi erastamise kohta

(vt kohtutoimiku leht 87), ei ole kohtud seda vastuväidet hinnanud. Samas ei ole kohtud hinnanud ka

seda, kas ja mis alusel said kolmanda isiku õiguseellased omandiõiguse kolmandale isikule

väidetavalt kuuluvatele mitteeluruumidele ning vaidlusalustele ruumidele. Muu hulgas on kohtud

jätnud lahendamata küsimuse, kas vaidlusalused ruumid kuuluvad kolmandale isikule reaalosana või

kaasomandina. Selle vaidlusküsimuse lahendamine on oluline, hindamaks, kas kostja valduse

seaduslikkus vaidlusaluste ruumide osas sõltub hageja I jt elamu korteriomanike nõusolekust kostja ja

kolmanda isiku vahel sõlmitud üürilepinguga.

AÕS § 74 sätestab, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle

majanduslikku otstarvet oluliselt muuta üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kolleegium jääb

10. septembri 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-03 toodud seisukoha juurde, et viimati

nimetatud säte keelab muu hulgas kaasomandis oleva asja koormamise kasutuslepinguga ilma kõigi

kaasomanike nõusolekuta ning kõigi kaasomanike nõusoleku puudumise korral on kaasomandi osa

koormamine kehtetu. Selle seisukohaga on vastuolus ringkonnakohtu seisukoht, et kolmandal isikul

oli õigus vaidlusalused ruumid kostjale üürida ilma teiste kaasomanike nõusolekuta AÕS § 71 lg-st 4

tulenevalt.

Seega juhul, kui kolmas isik ei ole vaidlusaluste ruumide kui reaalosa omanik, on kostja valdus nende

ruumide osas seaduslik üksnes juhul, kui kolmanda isiku poolt vaidlusaluste ruumide üürimisega

nõustusid kõik elamu korterite omanikud (sh hageja I) kui korteriomandi reaalosadest väljapoole

jääva osa kaasomanikud ja -valdajad.

17. Kostja on asjas esitanud kolmanda isiku omandiõiguse tõendamiseks 7. detsembri 1994. a ja

26. märtsi 1997. a lepingud (edaspidi lepingud 1 ja 2 - vt eespool p 4). Maakohus on nimetatud

lepingutele tuginedes asunud seisukohale, et kolmanda isiku õiguseellane AS WAM-W omandas

müüjalt AS-lt M.R.X. koos korteritega nr 35 ja 36 ka vaidlusalused ruumid. Ringkonnakohus ei ole

maakohtu seda seisukohta muutnud. Lepingu 1 p 1.3 kohaselt omandas ostja lisaks kahele korterile

ka 5,62% mõttelist osa tervest elamust. Lepinguga 2 täpsustasid lepingupooled üksnes ostja

valdusesse läinud elamu osa, milleks oli lisaks korteritele nende vaheline trepikoda ja korterite all

asuvad keldriruumid. Asja materjalidest ei nähtu, kas kolmandale isikule väidetavalt kuuluvad

korterid nr 35 ja 36 olid erastatud vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Asjas ei ole tõenditena

esitatud ei hageja I ega kolmanda isiku õiguseellaste omandiõiguse tekkimise alusdokumente

(erastamislepinguid). Samuti ei ole asjas esitatud tõendeid kolmanda isiku ja kostja vahel väidetavalt

sõlmitud üürilepingu olemasolu ja sisu kohta. Seetõttu on põhjendamatud kohtute järeldused, et

kolmas isik omandas vaidlusalused ruumid ning üüris need koos muude ruumidega kostjale.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude

väljaselgitamise tagamiseks juhinduma TsMS §-dest 348 ja 351. TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi

võib kohus teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.

18. Iseenesest on õige ringkonnakohtu seisukoht, et üürniku vastu esitatud vindikatsioonihagiga ei

saa lahendada elamu kaasomanike vaidlust elamu reaalosade suuruse ja üldkasutatavate ruumide

kasutamise korra üle. Need küsimused tuleb siiski lahendada, sest hagejad peavad hagi rahuldamiseks

tõendama, et vaidlusalused ruumid ei kuulu kolmanda isiku reaalosa hulka. Kui vaidlusalused ruumid

kuuluvad elamu korteriomanike kaasomandi hulka, siis peab kostja tõendama, et vaidlusaluste

ruumide temale üürimine oli kehtiv (vt käesoleva otsuse p 16).

Kolmas isik on kaasatud menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel (TsMS § 213

lg 1). TsMS § 214 lg 4 esimese lause järgi, kui pool algatab iseseisva nõudeta kolmanda isiku vastu

menetluse eelmisele menetlusele tuginedes, võib kolmas isik esitada ka vastuväite, mille ta on

esitanud menetluses kolmanda isikuna ja mis on vastuolus poole avaldustega. TsMS § 214 lg 4 teise

lause järgi võib iseseisva nõudeta kolmas isik esitada ka vastuväite, et ta ei saanud esitada taotlust,

väidet või tõendit või kaebust, kuna ta astus menetlusse või kaasati sinna liiga hilja või ta ei saanud

neid esitada hageja või kostja, kelle poolel ta menetluses osales, avalduste või toimingute tõttu. TsMS

§ 214 lg 4 kolmanda lause järgi võib iseseisva nõudeta kolmas isik samuti esitada vastuväite, et

hageja või kostja ei esitanud tahtlikult või raskelt hooletult taotlust, väidet, tõendit või kaebust, mis

oli kolmandale isikule teadmata.

Seega ei otsustata käesolevas vaidluses elamu reaalosade ulatuse ja vaidlusaluste ruumide

üürilepinguga koormamise kehtivuse küsimust kolmanda isiku jaoks lõplikult, st tal on võimalik

hagejatega nendes küsimustes vaielda teises menetluses, kui ta vaidleb vastu hagejate väidetele

käesolevas menetluses.

19. Selgitamist vajab veel ringkonnakohtu eksitav seisukoht, et vindikatsioonihagiga ei saa kostjat

kui mitteeluruumide üürnikku kohustada tema üüritud ruume ümber ehitama. Hagejad ei ole

taotlenud ümberehitamist selleks, et nad saaksid vaidlusaluseid ruume kasutama hakata.

Vindikatsioonihagi rahuldamist ei välista asjaolu, et ebaseaduslikus valduses olevad ruumid on

ehituslikult eraldatud elamu üldkasutatavatest ruumidest. Kostja peab vindikatsioonihagi rahuldamise

korral vabastama vaidlusalused ruumid, s.o loobuma nende ruumide valdusest omanike kasuks.

20. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-

ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus

asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemusest.

Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu