3-2-1-79-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-79-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. oktoober 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik

Kohtuasi

Epp Jalaka hagi Aleks Paisti, Nadeþda Kalinina, Katrin

Paisti ja Aleksandr Paisti vastu üürilepingu lõppemise

tunnustamiseks ja eluruumi vabastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 20. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-03-350

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Epp Jalaka kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Epp Jalakas (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Paavo Paas

Kostja Aleks Paist (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Andres Past

Kostja Nadeþda Kalinina (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kostja Aleksandr Paist (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kostja Katrin Paist (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kolmas isik Tallinna linn

Asja läbivaatamise kuupäev

3. september 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 20. veebruari 2007. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Epp Jalakas esitas 30. juunil 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi Aleks Paisti vastu, milles palus

tunnistada lõppenuks kostjaga sõlmitud üürileping ja tõsta kostja välja Tallinnas Xx x-x asuvast

eluruumist. 4. mail 2004. a palus hageja kaasata protsessi kostjatena Aleks Paistiga koos elavad

isikud Nadeþda Kalinina, Aleksandr Paist ja Katrin Paist. 25. mail 2005. a esitatud täpsustatud

hagiavalduses palus hageja tuvastada, et kostja üürileping on lõppenud 31. märtsist 2003. a,

kohustada kostjaid tagastama vaidlusalune eluruum hagejale või tagastamisest keeldumise korral

tõsta kostjad sellest eluruumist välja. 6. septembril 2006. a toimunud kohtuistungil loobus hageja

nõudest kohustada kostjaid vaidlusalune eluruum vabastama, kuna kostjad vabastasid selle 2. juulil

2006. a.

Hagiavalduse kohaselt tagastati Tallinnas Ao 6 asuv elamu õigusjärgsele omanikule 21. märtsi

1995. a vara üleandmis-vastuvõtmisaktiga nr 88, mis jõustus 1. aprillil 1995. a. Kostja Aleks Paist

kasutas elamu tagastamise ajal elamus asuvat eluruumi nr 2. Omandireformi aluste seaduse (ORAS)

§ 12 alusel lõppes üürileping 31. märtsil 2003. a, sellest teavitas elamu omanik ka kostjat.

Hageja omandas vaidlusaluse korteri 27. märtsil 2003. a. Kostja teatas 3. aprillil 2003. a hagejale, et

üürileping pikenes automaatselt 1. juulil 2002. a 5 aasta võrra, kehtides seega 1. juulini 2007. a,

mistõttu ta eluruumi ei vabasta.

Kostja ei taotlenud üürilepingu pikendamist. Seega on üürileping lõppenud ja kostja kaotas õigusliku

aluse eluruumi kasutamiseks ning on kohustatud eluruumi vabastama. Kostja 1. aprilli 2003. a kirja

võib tõlgendada kui tema tahteavaldust astuda läbirääkimistesse uue lepingu sõlmimiseks.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud. 2. aprillil 2003. a pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks.

Kostjate tahe oli jätkata üürisuhet viie aasta võrra. Omandireformi käigus tagastati vara endistele

omanikele tasuta ja vastukaaluna nägi seadusandja ette omanike kohustuse taluda teatud aja jooksul

piiranguid tagastatud vara valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel. Puuduvad elamuseaduse (ES) § 33

lg-s 1 märgitud asjaolud.

3. Kolmas isik leidis, et üürileping on pikenenud, kuna kostja kasutas eluruumi edasi

pärast 20. märtsi 2003. a. Kostja 1. aprilli 2003. a taotlust tuleb tõlgendada kui üürniku tahteavaldust

oma eelisõiguse kasutamiseks. Kostja on taotlenud munitsipaalkorterit, kuid vajalikul määral

munitsipaalelamute ehitamiseks puuduvad rahalised vahendid.

4. Harju Maakohus rahuldas 25. septembri 2006. a otsusega hagi ning tunnistas üürilepingu

lõppenuks alates 1. aprillist 2003. a. Eluruumi vabastamise nõudes lõpetas kohus menetluse. Hageja

kasuks mõistis kohus välja kohtukulu 4190 krooni Aleks Paistilt ja 4190 krooni Nadeþda Kalininalt.

Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: kostjad kasutasid vaidlusalust

eluruumi üürilepingu alusel tähtajaga kuni 1. juuli 1997. a; elamu tagastati omandireformi käigus kui

õigusvastaselt võõrandatud vara ja anti üle 1. aprillil 1995. a jõustunud aktiga; 21. märtsil 2003. a

teatas omaniku esindaja kostjale tähtkirjaga üürilepingu lõppemisest ja soovist üürileping lõpetada;

27. märtsil 2003. a omandas hageja elamus korteriomandi, mille reaalosaks on vaidlusalune eluruum;

3. aprillil 2003. a sai omaniku esindaja kostjalt vastuse, mille kohaselt üürileping pikenes 1. juulil

2002. a automaatselt 5 aasta võrra, kehtides seega 1. juulini 2007. a, ning ta ei vabasta eluruumi.

Maakohus leidis, et asjas kohaldub ES § 32, mille kohaselt üürilepingu pikenemist mitte soovides

peavad pooled enne selle lõppemist avaldama tahet lepingu lõpetamiseks või uue lepingu

sõlmimiseks. Üürileandja avaldas 21. märtsil 2003. a, s.o enne üürilepingu lõppemist tahet leping

lõpetada. Tõendatud ei ole, et üürnik oleks avaldanud soovi sõlmida uus üürileping. Kostja vastust

üürilepingu lõpetamise teatele saab tõlgendada kui teadet soovist kasutada sama eluruumi edasi, kuid

seda mitte uue üürilepingu alusel, nagu tuleneb ES § 32 lg-st 2, vaid senise üürilepingu alusel. Sellist

õigust üürnikul ei olnud, sest tulenevalt ORAS § 121 lg-test 1 ja 3 möödus 1. aprillil 2003. a

üürilepingu tähtaeg 3 + 5 aastat. Kostja 3. aprilli 2003. a kirjas ei sisaldu tahteavaldust

võlaõigusseaduse (VÕS) § 16 lg 1 mõttes uue lepingu sõlmimiseks.

5. Kostja Aleks Paist palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata.

6. Hageja ei pidanud apellatsioonkaebust õigeks, vaidles sellele vastu ja palus jätta

apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 20. veebruari 2007. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega

tunnustati üürilepingu lõppemist alates 1. aprillist 2003. a, ning kohtukulude jaotamise osas.

Tühistatud osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega jättis rahuldamata hagi üürilepingu

lõppenuks tunnistamiseks alates 1. aprillist 2003. a. Ühtlasi mõistis ringkonnakohus hagejalt kostja

kasuks välja kohtukulu 6214 krooni.

Ringkonnakohus leidis, et kostja 1. aprilli 2003. a kuupäeva kandev teade on ofert VÕS § 16 lg 1

mõttes, sest kuigi see sisaldab ebaõiget õiguslikku hinnangut üürilepingu tähtajale, nähtub sellest

ühemõtteliselt, et kostja soovib senistel tingimustel eluruumi kasutada veel vähemalt kuni 1. juulini

2007. a ega kavatse seda vabastada. Ka hageja on esimese astme kohtu menetluses leidnud, et

1. aprilli 2003. a kirja võib tõlgendada kui kostja tahteavaldust astuda läbirääkimistesse uue lepingu

sõlmimiseks (I kd, lk 113). Kuna kostja tahteavaldus on piisavalt määratletud ja väljendab

tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel endistel tingimustel sõlmitava üürilepinguga

õiguslikult seotud, vaidlusalune üürisuhe tähtaja möödumisega ei lõppenud. Seega kohaldub asjas ES

§ 32 lg 1, mille kohaselt lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on lepingu tähtaja

möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-s 33 sätestatud juhtudel.

Ringkonnakohus leidis, et kuna pooltevaheline üürisuhe 31. märtsil 2003. a ei lõppenud, ei ole alust

sel ajahetkel üürilepingu lõppemise tuvastamiseks esitatud hagi rahuldada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega

rahuldada hagi.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus meelevaldselt ja kostja tahet moonutades omistanud

kostja 1. aprilli 2003. a vastusele oferdi tähenduse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1

järgi tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldus väljendada tahteavalduse tegija poolt ja see muutub

kehtivaks kättesaamisega. Kuna hageja sai kostja teate alles 3. aprillil 2003. a, muutus see

tahteavaldus kehtivaks pärast üürilepingu tähtaja möödumist. Ringkonnakohus väljus hagi

lahendamise piiridest, sest pooled ei ole taotlenud hinnangut üürisuhte võimalikule jätkumisele pärast

1. aprilli 2003. Samuti rikkus apellatsioonikohus kohtukulude jaotamise ajal kehtinud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 62 lg-t 2, jättes arvestamata, et kostjad täitsid hageja

nõude eluruumi vabastamiseks vabatahtlikult, ning jättes hageja kohtukulud täielikult tema enda

kanda.

9. Kostjad ei ole kassatsioonkaebusele tähtaegselt vastanud.

10. Kolmas isik ei ole kassatsioonkaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks ei ole alust.

12. Hageja nõude lahendamiseks oli vaja kindlaks teha, kas kostja üürileping lõppes 1. aprillil

2003. a. Tuvastatud asjaolude kohaselt kasutasid kostjad vaidlusalust eluruumi tähtajaga kuni 1. juuli

1997. a. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise akt, millega õigusjärgsele omanikule tagastati

elamu, milles vaidlusalune eluruum asub, jõustus 1. aprillil 1995. a. Kooskõlas ORAS § 121 lg-ga 1

pikenes kostja üürileping seega 1. aprillini 1998. a. Selle tähtaja möödumisel pikenes leping sama

sätte 3. lõike alusel veel 1. aprillini 2003. a.

Kuigi ORAS § 121 lg 3 alusel pikenenud üürilepingu tähtaeg möödus võlaõigusseaduse kehtimise

ajal, on kohtud õigesti leidnud, et vaidlus tuleb lahendada elamuseaduse sätete alusel (vt Riigikohtu

27. aprilli 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 (RT III 2005, 15, 157)). Tulenevalt ES § 32 lg-st 1

on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus

uue üürilepingu sõlmimiseks, kui ei esine ES §-s 33 sätestatud asjaolusid. ES § 32 teise

lõike 1. juulini 2003. a kehtinud redaktsiooni kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist

kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu

sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti.

13. Kolleegium jääb tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 tehtud otsuse p-s 20 väljendatud seisukoha juurde, et

ES § 32 lg-st 2 tulenevalt peavad pooled enne üürilepingu lõppemist avaldama kirjalikult tahet kas

üürilepingu lõpetamiseks või uue lepingu sõlmimiseks, kui nad ei soovi senise üürilepingu

pikenemist. Seega üürilepingu ES § 32 lg 2 järgse automaatse ehk vaikimisi pikenemise välistamiseks

piisab teisele poolele lepingu lõpetamise või uue üürilepingu sõlmimise tahteavalduse tegemisest

TsÜS § 69 järgi enne üürilepingu tähtaja möödumist. ES § 32 lg 2 sätestatud lepingu lõpetamise teade

ei ole käsitatav ülesütlemisavaldusena VÕS § 325 tähenduses, kuna selline teade ei lõpeta iseenesest

veel üürisuhteid, kui üürnik soovib ES § 32 lg 1 alusel uut üürilepingut sõlmida. Uue üürilepingu

sõlmimise tahteavaldus peab olema pakkumus (ofert) VÕS § 16 lg 1 tähenduses, s.t piisavalt

määratletud ja väljendama tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel sõlmitava

lepinguga õiguslikult seotud. Kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist lepingu

lõpetamise soovi avaldanud ja üürnik ei avalda ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse kasutamise tahet,

siis üürileping ei pikene ES § 32 lg 2 alusel ja see lõpeb tähtaja möödumisel.

14. Pooled ei vaidle selle üle, et üürileandja teatas enne üürilepingu lõppemise tähtaega kostjale

lepingu lõppemisest ja soovist üürileping lõpetada.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on õigesti tuvastanud, et kostja avaldust saab tõlgendada

piisavalt määratletud tahteavaldusena üürisuhte jätkamiseks ja uue üürilepingu sõlmimiseks senistel

tingimustel. Asjaolu, et kostja tahteavaldus jõudis hagejani 2. aprillil 2003. a, s.o pärast senise

üürilepingu tähtaja lõppu, ei oma määravat tähtsust, sest ES § 32 lg 1 ei sätesta üürnikule tähtaega

uue üürilepingu sõlmimise õiguse teostamiseks. Tuleb tähele panna, et ES § 32 lg 2 sätestab üksnes

tähtaja tahteavalduse tegemiseks senise üürilepingu automaatse ehk vaikimisi pikenemise

vältimiseks, mitte aga tahteavalduse tegemiseks uue üürilepingu sõlmimiseks. Siiski tuleb asuda

seisukohale, et üürnik peaks pärast üürileandjalt lepingu lõpetamise teate saamist tegema vastava

tahteavalduse mõistliku aja jooksul.

Kostja üürisuhte jätkamise 1. aprilli 2003. a kuupäevaga tahteavalduse sai hageja kätte 3. aprillil

2003. a, mida tuleb pidada mõistlikuks ajaks, arvestades seda, et üürilepingu lõpetamisest teatas

üürileandja kostjale 20. märtsil 2003. a.

15. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et juhul, kui üürnik, hoolimata üürileandja

tahteavaldusest üürileping lõpetada, taotleb ES § 32 lg 1 kohaselt uue üürilepingu sõlmimist, tuleb

kohaldada ES § 32 lg-t 1 ja üürileandja nõudel kontrollida ES § 33 lg 1 alusel, kas üürnikul on

eesõigus uue lepingu sõlmimiseks ning kui on, siis vastava hagi alusel määrata kindlaks uue lepingu

olulised tingimused. Üürniku eesõigus sõlmida uus üürileping ei tähenda aga senise üürilepingu

pikenemist (vt ka tsiviilasi nr 3-2-1-11-05).

16. Tulenevalt TsMS §-st 439 ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta,

mida ei ole esitatud. Kolleegium leiab, et kassaatori väide ringkonnakohtu poolt hagi lahendamise

piiridest väljumise kohta, ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus ei väljunud hagi piiridest, vaid andis

esitatud asjaolude pinnalt õigusliku hinnangu poolte õigussuhtele, mis oli kujunenud pärast poolte

tehtud tahteavaldusi, s.o kohaldas materiaalõigust. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 7 ei ole kohus otsust

tehes seotud poolte õiguslike väidetega.

Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Jaak Luik