3-2-1-77-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-77-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. oktoober 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

I. K hagi E. J vastu ühisvara jagamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. märtsi 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-

03-627

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

E. J kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja I. K (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Mati Maksing

Kostja E. J (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Natalia Lausmaa

Asja läbivaatamise kuupäev

3. september 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. märtsi 2007. a otsus osas, millega ringkonnakohus

tühistas maakohtu otsuse ja tegi ise uue otsuse. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus

muutmata. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Natalia Lausmaale 7. aprillil 2007. a E. J kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon

3000 (kolm tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. I. K (endine perekonnanimi J) esitas 4. novembril 2003. a E. J vastu hagi, milles palus muu hulgas

jagada abikaasade ühisvara.

Hagiavalduse kohaselt sõlmiti poolte abielu 18. märtsil 1994. a ja lahutati Harju Maakohtu

24. septembri 2004. a osaotsusega. Hageja väitel lõppesid poolte abielusuhted 2001. aastal.

2003. aastal üritasid pooled kooselu taastada, kuid see ebaõnnestus.

Hageja palus jagada abikaasade ühisvara ja jätta talle muu hulgas Kehras Xxxxxxxx xx asuva

kinnistu (registriosa nr xxxxx) väärtusega 440 000 krooni ning kostjale muu hulgas Tallinnas Xxxxx

x asuva kinnistu 12/52 mõttelise osa (registriosa nr xxxxx) väärtusega 395 000 krooni ja mõista

kostjalt hageja kasuks enam saadud ühisvara arvel välja hüvitis.

Kostja omandas 6. juulil 1989. a Xxxxxxxx xx elamu vundamendi. 15. aprillil 1999. a kanti kostja

selle maatüki omanikuna kinnistusraamatusse. Kuigi kostja omandas elamu vundamendi enne abielu

sõlmimist, ehitasid pooled elumaja alates 1995. aastast koos ja asusid majja elama.

27. detsembril 1990. a kinkis kostja isa kostjale 12/52 mõttelist osa elamust Xxxxx x, kus pooled

alates 1992. aastast koos elasid. 14. oktoobril 1998. a kanti kostja kinnistu mõttelise osa

kaasomanikuna kinnistusraamatusse.

Kuna kinnistud omandati abielu ajal, on tegemist ühisvaraga. Pooled on mõlemal kinnistul teinud

parendusi.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja väitel lõppesid poolte abielusuhted 2003. aastal. Kinnistud on

kostja lahusvara, sest kostja omandas need vallasasjadena enne abielu sõlmimist. Abielu ajal ei ole

neisse ühisvara arvel kulutusi tehtud. Kuna elamualuse maa erastas kostja oma isalt saadud EVP-

kroonide eest, ei oma tähtsust asjaolu, et vallasasjad muutusid kinnisasjadeks abielu ajal. Elamu

ehitati Xxxxxxxx xx kinnistule enne poolte abiellumist. Xxxxx x kinnistule ei ole poolte ühiselu ajal

midagi panustatud.

3. Harju Maakohus rahuldas 29. mai 2006. a otsusega hagi osaliselt. Kohus jättis hagejale vallasasjad

väärtusega 42 352 krooni ning kostjale Xxxxxxxx xx asuva kinnistu väärtusega 600 000 krooni ja

vallasasjad väärtusega 60 325 krooni.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on Xxxxx x asuva kinnistu mõtteline osa eluruumide erastamise

seaduse (EES) § 21¹ ja perekonnaseaduse (PKS) § 15 lg 1 alusel kostja lahusvara, sest kostja

omandas korteri vallasasjana enne abielu. Hageja ei ole tõendanud, millises ulatuses tehti korteris

remonti ja kuivõrd sellest korteri väärtus kasvas. Seetõttu ei saa lugeda seda kinnistut abikaasade

ühisvaraks ei PKS § 14 lg 2 ega ka PKS § 19 lg 2 p 4 alusel.

Xxxxxxxx xx asuv kinnistu on asjaõigusseaduse (AÕS) § 118 lg 1 ja PKS § 14 lg 1 alusel abikaasade

ühisvara, kuna omand kinnisasjale tekkis abielu ajal, sõltumata sellest, et kinnistusraamatusse on

omanikuna kantud üks abikaasa. Kostja omandas vaidlusaluse elamu vundamendi 1989. aastal, s.o

enne abielu sõlmimist ja see oli tema lahusvara. Kostja kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse

14. septembril 1999. a, s.o abielu ajal. Tunnistajate H. J ja E. V ütlused elamu seisukorra kohta ajal,

mil pooled abiellusid, ning selle kohta, millal ja kui palju maja abielu ajal ehitati, on vasturääkivad.

Mõlema tunnistaja ütluste kohaselt hakkasid tööd majas edenema siis, kui pooled müüsid Andvei

mõisa ja said saadud raha eest tellida osa töid ehitajatelt. Mõis müüdi ja selle müügist saadud raha

laekus 2000. aastal. Poolte väidete, tunnistajate ütluste ja kinnisvara hindamisakti kohaselt oli elamu

välja ehitatud osaliselt. Siseviimistlus on lõpetamata, välja ehitatud on osa tube, köök, saun,

katlamaja. Tõendeid hinnates tuleb poolte osad lugeda võrdseks.

Alusetud on kostja väited, et ainult tema tegi kinnistule kulutusi. Maja parendati oluliselt poolte

kooselu ajal. Siseviimistluse olemasolu majas enne abielu ei ole keegi väitnud, kuid lahuselu alguseks

oli see mitmetes tubades ja abiruumides tehtud.

Asja harilik väärtus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt selle kohalik keskmine

müügihind (turuhind). Hageja esitatud Oberhaus Kinnisvara hindamisakti kohaselt oli Xxxxxxxx xx

asuva kinnistu hind 14. detsembril 2004. a 440 000 krooni. Milverston Investi hinnangul oli kinnistu

väärtuseks 9. märtsil 2006. a 600 000 kuni 700 000 krooni. Kostja ei ole oma väiteid kinnistu hinna

kohta tõendanud. Seetõttu tuleb kinnistu väärtuseks lugeda 600 000 krooni. Kuigi Milverston Investi

hinnang on tehtud vaid välise vaatluse põhjal, ei ole see märkimisväärselt vastuolus üle aastataguse

hinnanguga, arvestades üldist hindade tõusu.

Kuna kostja omandas Xxxxxxxx xx asuva vundamendi enne abielu ja on seal asuvat elamut ehitanud

ning kasutanud senini, tuleb see kinnistu jätta kostjale. Kuna kostja sissetulek on suurem ja tal tuleb

maksta hagejale enam saadud ühisvara arvel hüvitist, siis tõenäoliselt suudab kostja hüvitist maksta

ilma kinnistut võõrandamata.

Poolte ühisvara väärtus kokku on 702 677 krooni, millest kummagi poole osa on 351 338 krooni 50

senti. Seega tuleb kostjal PKS § 19 lg 4 alusel hagejale hüvitada 308 986 krooni 50 senti.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada muu hulgas osas,

millega maakohus tunnistas Xxxxx x asuva kinnistu 12/52 mõttelise osa kostja lahusvaraks, luges

Xxxxxxxx xx asuva kinnistu väärtuseks 600 000 krooni ja määras hagejale hüvitise 308 986 krooni

50 senti.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 7. märtsi 2007. a otsusega materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise ja tõendite ebaõige hindamise tõttu osaliselt maakohtu otsuse ja tegi tühistatud osas uue

otsuse, millega tunnistas kostja omandiõigust Xxxxxxxx xx asuvale kinnistule ja Xxxxx x asuva

kinnistu mõttelisele osale ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 808 986 krooni 50 senti.

Ringkonnakohtu põhjenduste kohaselt jättis maakohus Xxxxx x asuva kinnistu 12/52 mõttelist osa

vääralt ühisvara hulka arvamata. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja isa H. J kinkis kostjale

27. detsembril 1990. a 12/52 mõttelist osa elamust. Maakohus eksis, kui juhindus asja lahendamisel

EES §-st 21¹ ja leidis, et kostja oli omandanud enne abiellumist vallasasjaks olnud korteri. Tegelikult

omandas kostja kinkelepingu alusel 12/52 mõttelist osa majavaldusest. Selle juurde määras Tallinna

Linnavalitsus 19. juuni 1998. a korraldusega nr 4009-k ehitiste teenindamiseks vajaliku krundi ja

nimetatud maa said ostueesõigusega erastada mõttelistes osades Xxxxx x elavad isikud vastavalt

neile kuulunud ehitiste mõtteliste osade suurusele.

Õige ja põhjendatud on maakohtu seisukoht, et Xxxxxxxx xx asuv kinnistu tuleb jätta kostjale, sest

kostja elab seal oma uue perekonnaga. Kinnistu õiglase maksumuse väljaselgitamisel tuleb arvestada

poolte apellatsioonimenetluses esitatud tõendeid. Kostja esitatud tõendi järgi on kinnistu väärtuseks

700 000 krooni, hageja esitatud tõendite kohaselt 1,4-1,55 milj krooni. Sellest tulenevalt tuleb

kinnistu turuväärtuse määramisel arvestada kinnistu ligikaudset keskmist väärtust ja Xxxxxxxx xx

kinnistu turuväärtuseks võib hinnata 1 milj krooni. Arvestades, et hageja kinnitusel oli elamu ehitus

lõppjärgus ja sisetööd lõpetamata ning arvamus 1,5 milj kohta esitati elamu välise vaatluse põhjal

majas käimata, ei saa nimetatud arvamust eelistada kostja esitatud arvamusele.

Poolte tõendid Xxxxx x asuva kinnistu väärtuse kohta on samuti erinevad. Hageja esitatud

hindamisakti järgi on maksumus 4,95 milj krooni, millest 12/52 mõttelist osa moodustaks hageja

andmetel 1 142 307 krooni. Kostja esitatud kirjaliku tõendi kohaselt on Xxxxx x krundi turuväärtus

670 000 krooni. Ringkonnakohus leidis, et kinnistu maksumuseks tuleb määrata 900 000 krooni, mis

on kinnistu keskmine turuväärtus, arvestades mõlema poole esitatud hindamisakte.

PKS § 19 lg 2 p 3 alusel tuleb Xxxxx x asuva kinnistu jagamisel kalduda kõrvale abikaasade osade

võrdsusest, sest kostja omandas majavalduse mõttelise osa oma isalt kinkelepingu alusel, mistõttu oli

majavaldus kostja lahusvara. Seetõttu tuleb lugeda hageja osaks 1/3 ja kostja osaks 2/3 varast.

Arvestades asjaolu, et kinnistul ei ole kasutuskord kindlaks määratud ja et kinnistust 12/52 mõttelist

osa kuulub kostja isale, kelle suhted hagejaga on konfliktsed, samuti seda, et kostja soovis seda

kinnistut kogu menetluse kestel endale ja hageja on sellest õiglase hüvitise eest nõus loobuma, tuleb

jätta kinnistu kostja omandisse. Kinnistu jätmine kostjale ei kahjusta hageja õigusi ega huve, sest

hagejal on elamispind olemas.

Poolte ühisvara väärtuseks on ilma Xxxxx x asuva kinnistu maksumuseta 1 102 677 krooni, millest

kummalgi poolel on õigus 1/2 osale ühisvarast, s.o varale maksumuses 551 338 krooni 50 senti.

Hageja omandisse jääb vara väärtusega 42 352 krooni ja tal on õigus saada kostjalt hüvitist 508 986

krooni 50 senti. Lisaks on hagejal õigus saada kostjalt hüvitist Xxxxx x asuva kinnistu turuväärtusest

1/3 ulatuses, s.o 300 000 krooni. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks kokku välja mõista enam saadud

ühisvara eest hüvitis 808 986 krooni 50 senti.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse Xxxxxxxx xx ja

Xxxxx x asuvate kinnistute jagamise osas ja jätta jõusse maakohtu otsuse.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt määras ringkonnakohus valesti kinnistute väärtuse. TsÜS

§ 65 järgi on asja väärtuseks selle harilik turuväärtus, mitte poolte esitatud tõenditest nähtuv

keskmine turuväärtus. Kui poolte esitatud tõenditest nähtus, et Xxxxx x asuva kinnistu kohta esitatud

väärtused erinesid teineteisest drastiliselt, ei saanud kohus neid üldse aluseks võtta ja kinnisasja

väärtuse kindlakstegemiseks tulnuks määrata ekspertiis. Aritmeetiline keskmine ei taga õiget ja

õiglast hinda.

Hageja esitas põhjendamatult menetluse ajal, sh ringkonnakohtus uusi tõendeid kinnistute väärtuse

kohta. Kuna abikaasade ühisvara tuleb jagada poolte kooselu lõppemise aja seisuga, siis tuleb ka ühe

abikaasa omandist ilmajäämise eest saadav õiglane hüvitis siduda sama ajahetkega, mitte aga

ajahetkega, mil kohus jõuab faktiliselt lõpliku lahendini.

Xxxxx x asuva kinnistu mõtteline osa ei ole ühisvara. Maareformi seaduse (MaaRS) § 22 järgi kuulub

ka ehitise mõttelise osa juurde teenindamiseks vajaliku maa erastamise õigus üksnes vallasasja

omanikule. Elamu mõttelise osa omanikuks oli kostja, kes omandas selle kinkelepingu alusel.

Isegi kui pidada mõttelist osa ühisvaraks, on see olulises osas omandatud kostja lahusvara arvel. Maa

erastamine kaasomandisse ei saanud tõsta omandi väärtust nii palju, et hageja osaks saaks määrata

1/3. Ringkonnakohus ei analüüsinud, kui suure osa võrra võis vallasasja väärtus tõusta kinnistamise

tõttu, ega põhjendanud oma seisukohta, rikkudes sellega tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 653.

8. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning mõista kostjalt

hageja kasuks välja hageja menetluskuluna 2743 krooni 50 senti.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi

olulise rikkumise tõttu tühistada osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi ise

uue otsuse. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 järgi saata tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

10. Kostja vaidlustas kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus arvas

Xxxxx x asuva kinnistu mõttelise osa ühisvara hulka, määras Xxxxxxxx xx asuva kinnisasja ja

Xxxxx x asuva kinnisasja mõttelise osa väärtuse.

11. Kostja väidete kohaselt luges ringkonnakohus põhjendamatult Xxxxx x asuva kinnistu mõttelise

osa poolte ühisvaraks, kuigi maakohus pidas seda kostja lahusvaraks.

Kolleegiumi arvates ei kohaldanud ringkonnakohus poolte ühisvara koosseisu kindlaks määrates

vääralt materiaalõiguse normi ja leidis õigesti, et maakohus eksis, kui juhindus Xxxxx x asuva

kinnistu mõttelise osa omandi kindlakstegemisel EES §-st 21¹.

Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale, et abielusuhte ajal maa ostueesõigusega erastamise

korral tekib erastatud maale PKS § 14 lg 1 alusel abikaasade ühisomand ka siis, kui hooned, mille

juurde maa erastati, kuulusid ühele abikaasale lahusvarana (vt Riigikohtu 11. aprilli 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05 ja 17. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-04).

Vaidlust ei ole selle üle, et kostja isa kinkis enne abielu sõlmimist kostjale 12/52 mõttelist osa Xxxxx

x asuvast elamust, mis kinnistati, s.o muutus esmakinnistamisega kinnisasjaks abielu ajal. Elamu

mõtteline osa kui vallasasi oli PKS § 15 lg 1 järgi kostja lahusvara. Lahusvaraks olnud ehitise juurde

maa erastamisel ja kinnistamisel muutus elamu maatüki oluliseks osaks (enne 1. juulit 2002. a

kehtinud AÕS § 8 lg 1 ja § 16 lg 1; 1. juulil 2002. a jõustunud TsÜS § 54 lg 1) ja lakkas vallasasjana,

s.o iseseisva õiguskäibe objektina olemast. Kuna elamu juurde eraldatud maa kinnistati abielu ajal, on

Xxxxx x asuva kinnistu mõtteline osa PKS § 14 lg 1 järgi abikaasade ühisvara.

Õige ei ole kostja seisukoht, et tulenevalt MaaRS § 22 lg-st 1 tuleb kinnistu mõtteline osa lugeda

kostja lahusvaraks. Kuigi MaaRS § 22 lg 1 järgi said maa ostueesõigusega erastada muu hulgas

isikud, kellel oli õigus osta maad ehitise omanikuna, ei tähenda see seda, et elamu juurde maa

erastamisel sai kinnisasja omanikuks tingimata ehitise kui vallasasja omanik ega olnud võimalik

abikaasade ühisomandi tekkimine. Kolleegium rõhutab, et üksnes vallasasjaks olnud eluruumi kui

ühe abikaasa lahusvara kinnistamisel abielu ajal ei teki EES § 21¹ ja PKS § 15 lg 1 koosmõjus

abikaasade ühisomandit. Eluruumi kui vallasasja baasil korteriomandi kinnistamise protseduur erineb

märkimisväärselt kinnistusraamatusse muude kannete tegemise korrast. Vallasasjast eluruumi omanik

saab sisuliselt omapoolsete toiminguteta minimaalsete kuludega korteriomandi omanikuks, erinevalt

vallasasjaks oleva hoone aluse ja selle juurde kuuluva maa erastamisest (vt Riigikohtu 21. märtsi

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05, p 19). Hoone juurde kuuluva maa erastamisel maareformi

seaduse alusel tuleb muu hulgas erastatava maa eest tasuda ka müügihind (MaaRS § 22³). Seetõttu ei

ole alust abielu ajal elamu kui ühe abikaasa lahusvara juurde maa erastamisel ja kinnistamisel lugeda

tekkinud kinnistut MaaRS § 22 lg 1 ja PKS § 15 lg 1 koosmõjus ühe abikaasa lahusvaraks ja

ringkonnakohus leidis õigesti, et Xxxxx x asuva kinnistu mõtteline osa on poolte ühisvara.

12. Üldjuhul loetakse abikaasade osad ühisvara jagamisel võrdseks (PKS § 19 lg 1). Siiski võib kohus

ühisvara jagamisel abikaasade osade võrdsusest kõrvale kalduda muu hulgas juhul, kui ühisvara on

omandatud ühe abikaasa lahusvara arvel (PKS § 19 lg 2 p 3). Sellest tulenevalt tuleb poolte ühisvara

jagamisel arvestada asjaoluga, et poolte ühisvara hulka kuuluv kinnistu on tekkinud ühe abikaasa

lahusvaraks olnud elamu juurde maa erastamisega. Ringkonnakohus leidis õigesti, et PKS § 19 lg 2

p 3 annab aluse praegusel juhul kalduda kõrvale abikaasade osade võrdusest. Samas jättis

ringkonnakohus põhjendamata, miks tuleb vaidlusalusest kinnistu mõttelisest osast lugeda kostja

osaks 2/3 ja hageja osaks 1/3. Oma seisukohta põhjendamata jättes rikkus ringkonnakohus TsMS

§ 436 lg-t 1.

Kolleegium leiab, et juhul, kui ühe abikaasa lahusvaraks olnud elamu muutus abielu ajal maa

erastamise tõttu kinnisasja oluliseks osaks, tuleb ühisvara jagamisel PKS § 19 lg 2 p 3 alusel kalduda

abikaasade osade võrdsusest kõrvale ulatuses, mis tagab lahusvara kaotanud abikaasale õiglase osa

ühisvarast. Ühisvara jagamisel, kui ühe abikaasa lahusvaraks olnud ehitis on muutunud eespool

märgitud viisil kinnisasja oluliseks osaks, tuleb kinnistu (praegusel juhul mõttelise osa) väärtusest

koos ehitisega (elamuga) lahutada kinnistu väärtus ilma ehitiseta ja jagada saadud vahe üldjuhul

pooleks.

Eeltoodut arvestades tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel teha kindlaks, kui palju tuleb

Xxxxx x asuva kinnistu mõttelise osa jagamisel kalduda PKS § 19 lg 2 p 3 järgi kõrvale osade

võrdsuse põhimõttest, ja seejuures oma seisukohta põhjendada.

13. Ühisvara jagamisel tuleb kohtul kindlaks määrata ka jagatavate asjade väärtus. PKS § 18 lg-st 2

tuleneb küll, et abielusuhete lõppemise aja seisuga määratakse kindlaks ühisvara koosseis, see aga ei

tähenda, et sama ajahetke seisuga määratakse kindlaks ka ühisvara hulka kuuluvate esemete väärtus.

Ühisvara jagamisel tuleb omandist ilma jäänud abikaasale tagada õiglane hüvitis. Õiglast hüvitist on

võimalik maksta, kui pooled taotlevad, et omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt

omandi kaotamise aja seisuga. (vt Riigikohtu 21. märtsi 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-07,

p 13; 12. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-06 ja 8. märtsi 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-12-07). Eeltoodust tulenevalt asus ringkonnakohus õigesti seisukohale, et kinnistute väärtuste

määramisel tuleb aluseks võtta ringkonnakohtule esitatud tõendid kinnistute väärtuse kohta, mis

tagab omandi kaotanud abikaasale võimalikult õiglase hüvitise.

14. Ringkonnakohus on Xxxxxxxx xx kinnistu väärtuse kindlakstegemisel ebaõigesti lugenud

kinnisasja väärtuseks poolte esitatud väärtuste keskmise olukorras, kus mõlemad pooled on esitanud

kinnistu väärtuse kohta hindamisakti.

Xxxxxxxx xx asuva kinnistu väärtuse kohta esitas hageja ringkonnakohtule kinnistu välise vaatluse

põhjal 12. juulil 2006. a Domus Kinnisvara Vahendus OÜ koostatud hindamisakti, mille kohaselt

võib kinnistu väärtus olla 1,4-1,5 milj krooni; samuti 9.-17. jaanuaril 2007. a Uus Maa

Kinnisvarakonsultantide OÜ koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 1,55 milj

krooni. Kostja esitas nimetatud kinnistu väärtuse tõendamiseks 2. jaanuaril 2007. a Harju Maja Grupp

OÜ koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 700 000 krooni.

Xxxxx x asuva kinnistu mõttelise osa väärtuse kohta esitas hageja ringkonnakohtule 9.-17. jaanuaril

2007. a Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kogu

kinnistu väärtuseks 4,95 milj krooni (jagatava mõttelise osa väärtuseks 1 142 307 krooni). Kostja

esitatud 15. jaanuaril 2007. a Harju Maja Grupp OÜ koostatud hindamisakti kohaselt on kogu

kinnistu väärtuseks 2,943 milj krooni ja jagatava mõttelise osa väärtuseks 670 000 krooni.

Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks tuleb ühisvarana jagatavate kinnisasjade väärtus määrata

kindlaks poolte esitatud tõenditest nähtuvate väärtuste keskmise väärtusena, rikkudes sellega TsMS

§ 436 lg-t 1.

Õige on kassatsioonkaebuse väide, et TsÜS § 65 järgi on asja väärtuseks selle harilik turuväärtus,

mitte poolte esitatud tõenditest nähtuv keskmine turuväärtus. Kolleegium leiab, et olukorras, kus

kostja esitatud dokumentaalsel tõendil märgitud kinnisasja väärtus erines hageja tõendil märgitud

kinnisasja väärtusest ca 2 korda, ei saanud ringkonnakohus määrata kinnistu väärtust kindlaks

mõlema poole esitatud dokumentaalsest tõendist nähtuvate väärtuste ligikaudse keskmise väärtusena.

Ringkonnakohtu selline seisukoht ei põhine esitatud tõenditel, mistõttu rikkus ringkonnakohus TsMS

§ 442 lg-t 8 ja § 654 lg-t 5.

Olukorras, kus poolte esitatud dokumentaalsed tõendid erinesid teineteisest oluliselt, pidi kohus

tuginema kas ühe või teise poole esitatud tõendile ja põhjendama, miks tuleb kinnistu väärtuse

määramisel võtta aluseks just see tõend ning miks ei saa arvestada teistel dokumentaalsetel tõenditel

märgitud väärtusi.

Muu hulgas juhib kolleegium tähelepanu asjaolule, et kui poolte esitatud dokumentaalsete tõendite

põhjal ei ole võimalik asja väärtust kindlaks määrata, võib kohus TsMS § 293 lg 1 järgi küsida asja

väärtuse selgitamiseks eksperdi arvamust ja määrata selleks TsMS § 294 kohaselt eksperdi.

Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu