3-2-1-78-07 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-78-07

Otsuse kuupäev

Tartu, 25. september 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Lea Laarmaa

Kohtuasi

OÜ Fantico hagi Eesti Vabariigi (Siseministeeriumi kaudu)

vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 26. märtsi 2007. a otsus tsiviilasjas

nr 2-04-2172

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Fantico kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ Fantico (registrikood xxxxxxxx), esindajad

vandeadvokaat Aivar Pilv ja vandeadvokaat Ilmar-Eerik Aavakivi

Kostja Eesti Vabariik (Siseministeeriumi kaudu), esindajad

vandeadvokaat Leonid Tolstov ja vandeadvokaat Karl Haavasalu

Asja läbivaatamise kuupäev

3. september 2007. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Aivar Pilv, kostja esindaja

vandeadvokaat Karl Haavasalu. Istungit protokollis Ragne

Rebane.

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 26. märtsi 2007. a otsus ja teha uus otsus, millega

tühistada Tartu Maakohtu 8. jaanuari 2007. a otsus õigusabikulude osas ning mõista Eesti

Vabariigilt OÜ Fantico kasuks välja 50 000 (viiskümmend tuhat) krooni õigusabikulude

katteks. Muus osas jätta Tartu Maakohtu otsus muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Advokaadibüroole AS Aivar Pilv 25. aprillil 2007. a OÜ Fantico

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 2000. aastal toimunud riigihanke tulemusena sõlmitud üürilepingu ja selle muutmise lepingu alusel

andis OÜ Fantico Tartu Politseiprefektuurile (praegune Lõuna Politseiprefektuur) kümneks aastaks

üürile Tartus Raekoja plats 9 asuvad äriruumid.

2. Lõuna Politseiprefektuur esitas 30. aprillil 2004. a OÜ-le Fantico üürilepingu erakorralise

ülesütlemise avalduse. Ülesütlemisavalduse kohaselt öeldi alates 1. augustist 2004. a üürileping üles,

kuna üüritud ruumid ei vasta kaasajale ja üldkasutatavatele ehitistele esitatavatele nõuetele. Samuti

on üürileandja rikkunud lepingut, jättes üürnikuga kooskõlastamata kindlustuslepingu tingimused,

sõlmimata ja kooskõlastamata valveteenuse lepingu, tasumata parkimistasu ja tagamata lepingus

ettenähtud parkimiskohad.

3. OÜ Fantico esitas 10. septembril 2004. a Tartu Maakohtule hagi Eesti Vabariigi (Siseministeeriumi

kaudu) vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks, selle täitmisele kohustamiseks ja lepingu

ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks. Hagiavalduse kohaselt ei öelnud kostja üürilepingut

erakorraliselt üles seaduslikul alusel ning pooltevaheline üürisuhe ei ole lõppenud.

4. Eesti Vabariik vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt võib lepingu ennetähtaegselt lõpetada,

kui üürileandja ei täida lepingulisi kohustusi. Kostja arvates rikkus hageja lepingut, sest ta ei

kooskõlastanud üürnikuga hoone kindlustamise ja valveteenuse osutamise tingimusi. Samuti ei

taganud üürileandja lepingus kokku lepitud tasuta parkimiskohti. Ülesütlemisavalduse vaidlustamine

alles kolme kuu möödumisel selle esitamisest on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega.

Samuti leidis kostja, et tulenevalt VÕS § 108 lg 2 p-dest 1 ja 2 on välistatud politseiprefektuuri

ruumidesse tagasiasumine.

5. Tartu Maakohus rahuldas 27. mai 2005. a otsusega hagi osaliselt ning tunnustas vaidlusaluse

üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisust ja üürilepingu kehtivust. Hagi lepingu täitmisele

kohustamiseks jättis kohus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt täitis üürileandja oma

lepingust tulenevaid kohustusi ning üürnikul ei ole alust üürilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks

VÕS § 313 lg 2 alusel. Lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks VÕS § 313 lg 1 järgi ei saa olla see,

et üüritud ruumid osutusid politseitöö jaoks kasutuskõlbmatuks. Kaaludes nii üürniku kui ka

üürileandja huve, leidis maakohus, et avaliku võimu kandjat, kes osaleb tsiviilõigussuhetes, ei saa

tsiviilõigusele omasest poolte võrdsuse põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhetes

eelisseisundisse. Seda isegi siis, kui lepingu pooleks oleva avaliku võimu kandja soov lepingut

erakorraliselt üles öelda tuleneb avalikust huvist. VÕS § 108 lg 2 p 2 sätestab erinormina, et

kohustuse täitmist ei või nõuda, kui kohustuse täimine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või

kulukas. Sellest tulenevalt jättis maakohus rahuldamata hageja nõude kohustada kostjat üürilepingut

täitma.

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata.

7. Tartu Ringkonnakohus jättis 13. oktoobri 2005. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendusega, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise korral

tuleb VÕS § 196 lg-st 1 ja § 313 lg-st 1 tulenevalt hinnata, kas üürileandja rikkus lepingut ja kas see

saab olla mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemisele. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuses

toodud põhjendustega lepingu väidetavate rikkumiste kohta. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei anna

üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust ka asjaolu, et lepingu kehtivuse ajal võisid seadused

muutuda ja kehtima hakata uued õigusaktid ning otsustati teha politseireform. Neid asjaolusid ei saa

lugeda ka üürilepingu p 8.4.1 kohaldamise aluseks, mille järgi võis üürnik lepingu ennetähtaegselt

lõpetada, kui ruumid osutuvad kasutuskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta.

Maakohus on põhjendatult leidnud, et üürileandja huvid lepingu jätkamiseks kaaluvad üles üürniku

huvid lepingu erakorraliselt lõpetamiseks, kuna üürileandja on teinud üürileantud hoonele ulatuslikke

kulutusi, eeldades, et üürileping kehtib kümme aastat ja seda saadakse ennetähtaegselt lõpetada

üksnes seadusest ja lepingust tulenevatel alustel.

8. Kostja esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse.

9. Riigikohus tühistas 9. märtsi 2006. a otsusega maakohtu ja ringkonnakohtu otsused ning saatis asja

uueks läbivaatamiseks maakohtule. Riigikohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kestvuslepingu

erakorralise ülesütlemise eelduseks üldjuhul kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku

tähtaja tulemusteta lõppemine (VÕS § 196 lg-d 1 ja 2). Tähtaja määramine ei ole VÕS § 196 lg-st 2

tulenevalt vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des 2!4 sätestatud juhtudel. Maakohtul tuleb asja uuel

läbivaatamisel hinnata vaidlusaluse üürilepingu p 8.4.2 ja teha kindlaks, kas üürnik võis üürilepingu

erakorraliselt üles öelda lepingu rikkumise tõttu ilma VÕS § 196 lg-s 2 sätestatud rikkumise

lõpetamiseks üürileandjale mõistlikku tähtaega andmata. Kohtul tuleb kindlaks teha, kas üürileandja

rikkus lepingut ning kas tuvastatud rikkumisi saab pidada lepingu p 8.4.2 mõttes üürilepingu

ennetähtaegse lõpetamise aluseks. Avaliku võimu kandjat, kes osaleb tsiviilõigussuhetes, ei saa

tsiviilõigusele omasest poolte võrdsuse põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhetes

eelisseisundisse. Seda isegi siis, kui lepingupooleks oleva avaliku võimu kandja soov lepingut

erakorraliselt üles öelda tuleneb avalikust huvist. Kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud

asjaoludest, mis tulenevad ülesütlemist taotlevast lepingupoolest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine

endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju

hüvitamise kohustus.

10. Tartu Maakohus rahuldas 8. jaanuari 2007. a otsusega hagi ning tunnistas poolte sõlmitud

mitteeluruumide rendilepingu 30. aprilli 2004. a erakorralise ülesütlemise tühiseks. Kostjalt mõisteti

hageja kasuks välja riigilõivu katteks 200 krooni ja õigusabikulude katteks 73 632 krooni. Postikulu

jäeti riigi kanda. Üürilepingu täitmise nõudest hageja loobus. Otsuse põhjenduste kohaselt ei saa

ühistranspordi ja sõidukiga juurdepääs, geograafiline asukoht raadioside seisukohast, erivajadustega

isikute teenindamise tingimused, parkla suurus ja arestimaja kaugus olla põhjuseks üürilepingu

ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi, kuna need asjaolud olid või oleksid pidanud olema teada juba

enne lepingu sõlmimist. Samuti asjaolud, et Lõuna Politseiprefektuurile ei jätku olemasolevates ja

eraldiseisvates hoonetes töökohti ning et sideühendused ja elektrienergiaga varustamine ei vasta

võimsuselt politsei vajadustele, ei ole ei eraldiseisvatena ega koos lepingu ülesütlemise mõjuvaks

põhjuseks. Lepingu ülesütlemise põhjuseks on toodud politseiprefektuuride töö ümberkorraldamine,

mille tulemusena oli Lõuna Politseiprefektuuril Raekoja plats 9 asuvates ruumides raske toimida.

Riigikohus on otsuses asjas nr 3-2-1-62-04 jõudnud järeldusele, et poolte huvisid tuleb konkreetses

olukorras täpselt hinnata ja välja selgitada, kas lepingut lõpetada sooviva poole huvid saaksid lepingu

jätkamisel rohkem kahjustada kui lepingut jätkata sooviva poole huvid lepingu lõppemise korral.

Kõrvutades hageja olukorda kostja muutunud olukorraga, on ilmne, et hageja huvi üürilepingu

jätkamise vastu oli selgelt kostja omast suurem. Kostja nimetatud põhjus ei ole mõjuv ning sellele

toetudes ei ole võimalik lepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles öelda. Hageja ei ole kostja viidatud osas

üürilepingut oluliselt rikkunud, mistõttu lepingu erakorralise ülesütlemise alus puudus. Lepingu

p 8.4.2 tuleb tõlgendada nii, et see vastaks VÕS § 196 lg-le 2: rentnikul on õigus leping üles öelda

mõjuval põhjusel, andes rikkumise kõrvaldamiseks tähtaja. Erakorralise ülesütlemise avaldust ei saa

vaadata kui tähtaja andmist rikkumise kõrvaldamiseks ja kostjal puudus põhjus hagejalt vastavat

tegutsemist oodata. Erakorralise ülesütlemisavalduse mõte on lõpetada selline lepinguline suhe, mille

jätkamist ei saa ühelt lepingupoolelt enam mõistlikult oodata. Kui kostja leiab, et 3-kuulist tähtaega

lepingu lõppemiseks võis vaadata ka kui tähtaega rikkumise kõrvaldamiseks, tunnistab ta seeläbi, et

lepingulise suhte jätkamine oli võimalik, kui hageja oleks puudused kõrvaldanud. Seega tunnistab ta

ka ise, et tähtaja andmine puuduste kõrvaldamiseks oli põhjendatud, kuivõrd selle tulemusena oleks

leping saanud jätkuda. Eelnevast järeldub, et ka objektiivselt ei olnud hageja rikkumised piisavaks, et

lepingut erakorraliselt ilma rikkumiste kõrvaldamiseks tähtaega andmata üles öelda. Pooled sõlmisid

kestvuslepingu 10 aastaks, millest võib järeldada, et lepingupooled olid orienteeritud pikaajalisele

püsivale õigussuhtele. Hageja renoveeris üüritud ruume, muretses sisustuse ning tegi seejuures mitme

miljoni krooni väärtuses kulutusi. Hageja käitumisest võib eeldada, et ta oli arvestanud lepingu 10-

aastase kehtivusega. Heauskne lepingupool võis eeldada, et lepingu olemust arvestades, võib lepingu

erakorraliselt üles öelda üksnes selle olulise rikkumise korral.

11. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistamist. Kostja selgitas

apellatsioonkaebuses, kuidas hageja on üürilepingut rikkunud, et see rikkumine on oluline ning tingis

üürilepingu erakorralise ülesütlemise.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

12. Ringkonnakohus tühistas 26. märtsi 2007. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega

jättis OÜ Fantico hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks rahuldamata ja mõistis

menetluskulude katteks hagejalt kostja kasuks välja 50 000 krooni. Kostja soovis lepingut üles ütelda

kahel põhjusel, s.o politseiprefektuuride ümberkorraldamise ja üürileandja poolt lepinguliste

kohustuste rikkumise tõttu. Õige pole maakohtu seisukoht, et hageja huvi lepingulise suhte jätkamise

vastu on kostja omast selgelt suurem ning seega ei ole politseiprefektuuride ümberkorraldamine

mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes. Ülesütlemisavaldusest nähtuvalt lõi

politseiprefektuuride ümberkorraldamine olukorra, kus suurenenud vajadused ja nõudmised

tööruumidele erinevad oluliselt Tartu Politseiprefektuuri vajadustest aastal 2001. Vabariigi Valitsuse

30. oktoobri 2003. a määruse nr 272 § 1 p 2 kohaselt Jõgeva, Põlva, Tartu, Valga, Viljandi ja Võru

Politseiprefektuurid korraldati ümber Lõuna Politseiprefektuuriks. Sama määruse § 2 p 2 kohaselt on

Lõuna Politseiprefektuuri asukohaks Tartu linn. Lõuna Politseiprefektuuri moodustamisega

tsentraliseeriti maakondadest paljud töövaldkonnad Tartusse, mis eeldas teenistuskohtade, transpordi,

side ja klienditeeninduse paremat korraldamist. Nimetatud asjaolud ei olnud vaidlusaluse üürilepingu

sõlmimise ajal Tartu politseiprefektuurile teada ning nende asjaoludega ei saanud kumbki

lepingupool 2001. a arvestada. Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04 on märgitud, et ainuüksi

avalike funktsioonide täitmisega seonduvale avalikule huvile tuginedes ei saa üürilepingut VÕS

§ 313 lg 1 alusel üles öelda. Sellest tuleneb, et poolte huvide kaalumisel ei saa seada avalikke huve

eelisseisundisse. Nimetatud seisukohast aga ei tulene, et kui isik osaleb tsiviilõigussuhetes avalike

huvide esindajana, puuduks tal ainuüksi sellest asjaolust tulenevalt õigus leping üles öelda. VÕS

§ 313 lg 1 mõte ei ole selles, et välistada avalikke huve täitva lepingupoole õigust leping üles öelda.

Ringkonnakohus leidis, et politseiprefektuure ei korraldatud ümber ainult avalikust huvist lähtudes.

Praegusel juhul põhjustas see olukorra, kus üürnikult ei saanud nõuda, et ta jätkaks üürilepingu

täitmist, kuna tal oli tekkinud vältimatu vajadus teistsuguse üüripinna järele. Samas ei ole hageja

vastu vaielnud kostja väitele, et Tartu kesklinnas asuvat üüripinda on võimalik ilma suuremate

kulutusteta uuesti välja üürida või võõrandada. Seega olid kostjal mõjuvad põhjused üürilepingu

ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel ning seetõttu puudub põhjus erakorralise ülesütlemisavalduse

tühisuse tunnustamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuses asjas nr 3-2-1-2-06 on märgitud, et kui

üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud asjaoludest, mis tulenevad ülesütlemist taotlevast

lepingupoolest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest

tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Ülesütlemisavalduses märgitud

lepinguliste kohustuste rikkumised ei ole mõjuvaks põhjuseks, mis annaks aluse üürileping

erakorraliselt üles öelda. Ülesütlemisavalduses märgitud rikkumised ei ole sellised, mis annaksid

kostjale aluse rikkumiste lõpetamiseks tähtaja määramata jätmiseks VÕS § 116 lg 2 p-des 2!4

sätestatud juhtudel. Kuigi üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole põhjendatud hageja poolt

lepinguliste kohustuste rikkumiste osas, tuleb hagi jätta tervikuna rahuldamata, kuivõrd erakorraline

ülesütlemine on seaduslik politseiprefektuuride ümberkorraldamise põhjustest tulenevalt.

Kohtukuludena mõistis ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks välja 50 000 krooni.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

13. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi

ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada ning saata asi

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja vaidlustas ringkonnakohtu otsuse hagi

rahuldamata jätmise osas ja osas, milles ringkonnakohus leidis, et kostja poolt üürilepingu

erakorraline ülesütlemine toimus VÕS § 313 lg 1 alusel mõjuval põhjusel seoses

politseiprefektuuride ümberkorraldamisega. Kaebuse põhjenduste kohaselt sisustas ringkonnakohus

valesti VÕS § 313 lg-s 1 antud mõjuva põhjuse mõistet. Kohus ei ole objektiivselt kaalunud poolte

huvisid, mis viis VÕS § 313 lg 1 ebaõige kohaldamiseni. Prefektuuride ühendamine ei toonud

automaatselt kaasa vajadust vaidlusaluse lepingu ülesütlemiseks. Kostja alustas uute ruumide otsimist

sõltumata politseiprefektuuride ümberkorraldamisest. Kohus rajas otsuse üürniku paljasõnalistele

väidetele, jättes kohtuotsuse motiveerimata. Kostja pidi tõendama, et tegemist on olukorra olulise

muutumisega asjaoludel, mida tal ei olnud võimalik lepingu sõlmimisel ette näha. Otsusest ei nähtu,

millest ringkonnakohus järeldas, et politseiprefektuuride ümberkorraldamine ei toimunud ainult

avalikust huvist lähtudes. Kostja tegevus on vastuolus heade tavade ja kommetega ning tsiviilõiguste

teostamise hea usu põhimõttega. Kostja lõi ise olukorra, millele tuginedes ta leidis, et tegemist on

mõjuva põhjusega üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Huvide kaalumist puudutav käsitlus

VÕS § 313 lg 1 mõttes oleks pidanud muu hulgas seisnema üürilepingu lõppemise või jätkumise

majanduslike tagajärgede hindamises. Kostja ei tuginenud esimese astme kohtu otsuse vaidlustamisel

politseiprefektuuride ühendamisele kui üürilepingu lõpetamise mõjuvale põhjusele. Seda kinnitas

kostja esindaja ka ringkonnakohtu istungil. Politseiprefektuuride ümberkorraldamist kui võimalikku

lepingu ülesütlemise alust ei käsitletud ka asja arutamisel ringkonnakohtus. Ringkonnakohus valis

omaalgatuslikult ülesütlemise kehtivuse tunnustamiseks ja otsuse põhistamiseks faktilise asjaolu,

mida apellatsioonkaebuses ja apellatsioonimenetluses ei käsitletud. Ringkonnakohus väljus

apellatsioonkaebuse piiridest. Selliselt on ringkonnakohus võtnud hagejalt võimaluse esitada asja

sisulisel arutamisel vastuargumente sellele seisukohale ja on rikkunud poolte ärakuulamise

põhimõtet. Ringkonnakohtu otsuse motiveeriv osa ja resolutsioon on kohtukulude osas vastuolulised.

Otsuse punktis 6 asus kohus seisukohale, et poolte menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda.

Otsuse punktis 9 leidis kohus aga, et hagejalt tuleb kostja kasuks menetluskulude katteks välja mõista

50 000 krooni.

14. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus on asja uuel läbivaatamisel

põhimõtteliselt õigesti lähtunud Riigikohtu antud juhistest ega ole protsessinorme rikkunud. Hageja

eksliku loogika kohaselt ei oleks avalikke funktsioone täitval isikul kunagi õigus üürilepingu

ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel. Ringkonnakohus jõudis kummagi poole huvisid kaaludes

seisukohale, et riigi huvid üürilepingu ülesütlemisel olid märksa kaalukamad hageja huvist üürisuhte

jätkumiseks. Tegemist on faktilise tuvastusliku asjaoluga, mida kassatsiooniastmes ei saa enam

ümber hinnata. Ebaõige on hageja seisukoht, et ringkonnakohus väljus apellatsioonkaebuse piiridest.

Kostja esitas apellatsioonkaebuse maakohtu otsuse peale tervikuna. Politseiprefektuuride

ümberkorraldamine on algusest peale olnud arutelu esemeks ning seega ei ole tegemist uue asjaoluga,

mida ringkonnakohus ei oleks tohtinud arvesse võtta. Kuigi ringkonnakohtu otsuse p-s 6 märgitu on

kohtuotsuse resolutsiooniga vastuolus, on tegemist ilmse veaga, mille ringkonnakohus võib

parandada TsMS § 447 alusel.

15. Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Hageja esindaja

palus kostjalt välja mõista kassatsiooniastmes kantud advokaadikulu katteks 70 857 krooni 80 senti.

Kostja esindaja taotles hagejalt õigusabikulude katteks 21 042 krooni väljamõistmist.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. TsMS § 692 lg 5 alusel kolleegium tühistab Tartu

Maakohtu 8. jaanuari 2007. a otsuse õigusabikulude osas. Muus osas jääb maakohtu otsus kui

põhjendatud ja seaduslik muutmata. TsMS § 691 p 5 alusel teeb kolleegium õigusabikulude osas ise

uue otsuse ja mõistab kostjalt hageja kasuks viimase õigusabikulude katteks välja 50 000 krooni.

17. Ringkonnakohtu otsuses on tuvastatud, et kostja soovis üürilepingut üles ütelda kahel põhjusel,

s.o politseiprefektuuride ümberkorraldamise ja üürileandja poolt lepinguliste kohustuste rikkumise

tõttu. Esimese põhjuse kohta leidis maakohus, et hageja huvi lepingulise suhte jätkamise vastu on

kostja omast suurem ning seega ei ole politseiprefektuuride tegevuse ümberkorraldamine mõjuvaks

põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes. Teise põhjuse kohta leidis maakohus, et ülesütlemisavalduses

märgitud lepinguliste kohustuste rikkumised ei anna alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Eeltoodu tõttu rahuldas maakohus hagi ja tunnistas vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemise tühiseks.

Apellatsioonikohus maakohtu selle järeldusega ei nõustunud, leides, et kostjal olid mõjuvad põhjused

üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel. Ringkonnakohus nõustus aga maakohtu

järeldusega, et ülesütlemisavalduses märgitud lepinguliste kohustuste rikkumised ei ole mõjuvaks

põhjuseks, mis annaks aluse üürileping erakorraliselt üles öelda. Apellatsioonikohus märkis otsuses,

et selles osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning ta järgib vastavalt TsMS § 654 lg-le 6

esimese astme kohtu põhjendusi. Ringkonnakohus leidis, et kuigi üürilepingu erakorraline

ülesütlemine ei ole põhjendatud hageja poolt lepinguliste kohustuste rikkumise osas, tuleb hagi jätta

tervikuna rahuldamata, kuivõrd erakorraline ülesütlemine on seaduslik politseiprefektuuride

ümberkorraldamise põhjustest tulenevalt. Sellel põhjusel tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse ja

tegi uue otsuse, millega jättis hagi üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks

rahuldamata.

18. Kolleegium soostub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus väljus apellatsioonkaebuse

piiridest. TsMS § 651 lg 1 kohaselt võib ringkonnakohus apellatsiooni korras kontrollida esimese

astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati.

Apellatsioonkaebusest nähtuvalt vaidlustas kostja maakohtu otsuse üksnes üürileandja lepinguliste

kohustuste rikkumist puudutavas osas. Kostja ei nõustunud maakohtu järeldusega, et üürilepingu

ülesütlemisavalduses märgitud rikkumised ei ole mõjuvaks põhjuseks, mis annaks aluse üürileping

erakorraliselt üles öelda. Kostja põhjendas oma apellatsioonkaebust ainult hageja poolt üürilepingu

väidetavate rikkumistega seotud asjaoludega. Kostja ei vaidlustanud apellatsioonkaebuses maakohtu

järeldust, et politseiprefektuuride ümberkorraldamine ja sellest tingitud asjaolud ei olnud VÕS § 313

lg 1 järgi vaidlusaluse üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks, mistõttu on kostja poolt neil

põhjustel üürilepingu ülesütlemine tühine. Kuna apellatsioonkaebuses eelnimetatud maakohtu

järeldust ei vaidlustatud, siis ei saanud ringkonnakohus maakohtu otsust selles osas kontrollida ja

muuta. Kuna ringkonnakohus seda tegi, siis ta rikkus TsMS § 651 lg-t 1. See menetlusõiguse normi

rikkumine on ringkonnakohtu otsuse tühistamise põhjuseks.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et TsMS § 651 lg 1 seab ringkonnakohtule piirid

apellatsioonkaebuse alusel esimese astme kohtu otsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse kontrollimisel,

kuid ei vabasta ringkonnakohut kohustusest apellatsiooni korras esimese astme kohtulahendi

tühistamisel ja uue otsuse tegemisel vastata kohtuotsuses vastustaja esimese astme kohtus esitatud

faktilistele väidetele.

19. Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et ta vaidlustas esimese astme kohtu otsuse tervikuna.

Nõuded apellatsioonkaebusele on sätestatud TsMS §-s 633. Selle paragrahvi 2. lõike kohaselt

märgitakse apellatsioonkaebuses muu hulgas, millises ulatuses apellant esimese astme kohtu otsust

vaidlustab. TsMS § 633 lg 3 kohaselt tuleb apellatsioonkaebuse põhjendustes märkida, millist

õigusnormi on esimese astme kohus oma otsuses või otsuse tegemisel rikkunud või missuguse asjaolu

on esimese astme kohus ebaõigesti või ebapiisavalt tuvastanud; millest tuleneb õigusnormi rikkumine

või asjaolu ebaõige või ebapiisav tuvastamine; viide tõenditele, millega apellant soovib iga

faktiväidet tõendada. Kuigi kostja on apellatsioonkaebuse sissejuhatuses märkinud, et ta vaidlustab

maakohtu otsuse täies ulatuses, pole apellatsioonkaebuse põhjendustes märgitud midagi, mis TsMS

§ 633 lg 3 nõudeid arvestades puudutaks maakohtu järeldust üürilepingu erakorralise ülesütlemise

tühisuse kohta seoses politseiprefektuuride ümberkorraldamisega. Seda, et eelmärgitud osas kostja

apellatsioonkaebuses maakohtu otsust ei vaidlustanud, kinnitas kolleegiumi hinnangul kostja esindaja

ka ringkonnakohtu istungil. Ringkonnakohtu 6. märtsi 2007. a kohtuistungi protokolli kohaselt on

kostja esindaja kohtule selgitanud: "Prefektuur kolis ära peale üürilepingu ülesütlemist augustis

2004. a. Selleks ajaks oli kuhjunud mitmeid põhjuseid, politseireformi teema oli ka siis aktuaalne.

Sellel alusel ei oleks saanud lepingut üles öelda." (Tlk 175, II kd.).

20. Kassatsioonkaebuses on õigesti märgitud, et ringkonnakohtu otsuse põhjendav osa ja resolutsioon

on menetluskulude osas vastuolulised. Kaevatava otsuse punktis 6 asus kohus seisukohale, et poolte

menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda. Otsuse punkti 9 viimases lauses kohus seevastu leiab, et

hagejalt tuleb kostja kasuks menetluskulude katteks välja mõista 50 000 krooni. Viimatimärgituga on

kooskõlas ka kohtuotsuse resolutsioon. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 1 peab kohtuotsus olema

seaduslik ja põhjendatud. Nimetatu kehtib TsMS § 654 lg 1 teise lause järgi ka ringkonnakohtu otsuse

kohta. Kohtuotsuse seaduslikkus ja põhjendatus tähendab ka seda, et kohtuotsus ei või olla

vastuoluline (vt nt Riigikohtu 27. märtsi 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-07).

21. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-

le 3 kohaldatakse enne 1. jaanuari 2006. a alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja

nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Maakohus

mõistis õigusabikuludena kostjalt hageja kasuks välja 73 632 krooni. Apellatsiooniastmes on hageja

kandnud õigusabikulu 16 992 krooni. Kassatsiooniastmes kantud õigusabikulu katteks palus hageja

kostjalt välja mõista 70 457 krooni 80 senti. Kuivõrd hagi rahuldati, siis tuleb kostjalt välja mõista

hagejale vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul

kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse (1. jaanuarini 1996 kehtinud

TsMS § 61 lg 1 p 2). Justiitsministri 23. augusti 1999. a määrusega nr 42 määrati teiselt poolelt

väljamõistetava advokaaditasu ülempiiriks 50 000 krooni. Seega tuleb õigusabikulude katteks kostjalt

hageja kasuks välja mõista 50 000 krooni.

Ants Kull, Henn Jõks, Lea Laarmaa