3-2-1-150-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-150-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. aprill 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Lea

Laarmaa, Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Tarmo Türi hagi Aktsiaseltsi Eesti Krediidipank vastu

lepingutingimuse tühisuse tunnustamiseks ja alusetult saadud

3 000 000 krooni tagastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 2-05-1521

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tarmo Türi kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Tarmo Türi (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Jaak Oja

Kostja Aktsiaselts Eesti Krediidipank (registrikood xxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Toomas Vaher

Asja läbivaatamise kuupäev

2. aprill 2007. a

Istungil osalenud isikud

Kostja esindaja vandeadvokaat Toomas Vaher. Istungit protokollis

Ragne Rebane.

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2006. a otsus ja Harju Maakohtu 29. juuni

2006. a otsus ning saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Tarmo Türile kassatsioonkaebuselt 20. novembril 2006. a tasutud kautsjon 30 400

(kolmkümmend tuhat nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tarmo Türi (hageja) esitas 28. aprillil 2005. a hagi Aktsiaseltsi Eesti Krediidipank (kostja) vastu,

milles palus tunnustada kostja ja TATARI MAJAD AS (rentnik) vahel 25. aprillil 2003. a sõlmitud

koostöölepingu p 1.5 osalist tühisust. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista 3 000 000 krooni

tulenevalt kostja ja rentniku vahel 16. mail 2001. a sõlmitud kapitalirendilepingust. 9. mail 2003. a

loovutas rentnik nõuded hagejale.

Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt lepiti 16. mai 2001. a kapitalirendilepingu p-s 1.1 kokku, et

kostja annab temale kuuluva Tallinnas Tatari 29 asuva kinnistu rendiperioodiks rentniku otsesesse

valdusesse. Kinnistu väljaostu väärtuseks on 8 000 000 krooni. Lepingu p 2.3.2 järgi on rendi

avansiline makse 3 000 000 krooni ja selle võrra väheneb vara väljaostu väärtus. 25. aprilli 2003. a

koostöölepingu p 1.3 kohaselt lugesid lepingu pooled kokkuleppel kapitalirendilepingu

ennetähtaegselt lõppenuks. Kuivõrd kapitalirendilepingu järgi makstud avansiline makse oli suunatud

kinnistu omandamisele, siis ei ole pärast lepingu ennetähtaegset lõpetamist rentnikul kohustust tasuda

kinnistu eest 3 000 000 krooni. Seega on rentnikul õigus nõuda kostjalt tagasi avansiline makse

3 000 000 krooni, mille arvel on kostja alusetult rikastunud.

25. aprilli 2003. a koostöölepingu p-s 1.5 kinnitas rentnik, et tal pole nõudeid või pretensioone kostja

vastu, mis tuleneksid 16. mai 2001. a kapitalirendilepingust. See koostööleping on tüüptingimustega

leping, sest kostja väljatöötatud lepingutingimusi eraldi läbi ei räägitud ja rentnik ei saanud lepingu

tingimusi mõjutada. Koostööleping ei olnud ühekordne, sest analoogne kostja väljatöötatud leping on

sõlmitud ka 4. veebruaril 2003. a. Koostöölepingu p 1.5 on viidatud osas rentniku suhtes

ebamõistlikult kahjustav, sest sellise tüüptingimusega kalduti kõrvale õiguslikust põhimõttest, et

kohustuse hilisema äralangemise tõttu tuleb saadu tagastada. Seega on hageja arvates koostöölepingu

p-s 1.5 sätestatud tingimus tühine osas, millega rentnik kinnitab, et tal ei ole nõudeid või pretensioone

kostja vastu, mis tuleneksid 16. mai 2001. a kapitalirendilepingust.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata. Tatari majade projekt, mille üheks

osaliseks oli rentnik, oli kostja jaoks erandlik, sest see ei olnud seotud panga majandus- ja

kutsetegevusega. Rentniku peamiseks tegevusalaks on aga kinnisvaraarendus ja kinnisvaratehingud.

Koostööleping töötati ühiselt välja rentniku kui huvitatud poole projekti alusel. Tõendamata on

hageja väide, et rentnik oli sunnitud alla kirjutama kostja väljatöötatud tüüptingimustega lepingule.

Vaidlustatud leping ei ole tüüptingimustel sõlmitud leping, vaid ühekordne, juriidiliselt võrdsete

poolte vahel sõlmitud leping, mille tingimused sisaldusid lepingus ja olid poolte vahel läbi räägitud.

Pooled kinnitasid oma tahet koostöölepingu sõlmimiseks selles märgitud tingimustel allkirjadega

lepingu igal leheküljel. Samuti käsitleb vaidlustatud lepingupunkt kokkulepet sama lepingu p-des 1.3

ja 1.4 märgitud vastastikuste kohustuste tasaarvestuse kohta, mis ei ole tüüptingimustele omane.

Kapitalirendileping on lõpetatud. Kapitalirendilepingu p 12.2 järgi ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt

avansilise makse tagastamist.

3. Harju Maakohus jättis 29. juuni 2006. a otsusega hagi rahuldamata.

Maakohus tuvastas, et 9. mail 2003 loovutas rentnik hagejale oma nõuded kostja vastu, mis tulenevad

16. mai 2001. a kapitalirendilepingust, 4. veebruari ja 25. aprilli 2003. a koostöölepingutest, ning

kostja võla rentnikule. Maakohus asus aga seisukohale, et hageja nõue ei ole põhjendatud.

25. aprilli 2003. a koostöölepingu p-s 1.5 on pooled kokku leppinud, et tasaarvestavad lepingu p-

des 1.3 ja 1.4 nimetatud vastastikused nõuded selliselt, et pank ei nõua rentnikult lepingu p-s 1.3

märgitud võlgade tasumist ning rentnik ei nõua pangalt lepingu p-s 1.4 märgitud mööbli ja

kodutehnika maksumuse hüvitamist. Pank kinnitab, et tal puuduvad rentniku vastu nõuded või

pretensioonid, mis tuleneksid 16. mai 2001. a kapitalirendilepingust. Rentnik kinnitab, et temal

puuduvad nõuded ja pretensioonid panga vastu, mis tuleneksid 16. mai 2001. a kapitalirendilepingust,

sh nõuded, mis puudutavad lepingu lisas 4 nimetatud mööbli ja kodutehnika kuuluvust pangale.

Pooled ei vaidle selle üle, et kapitalirendileping lõppes poolte kokkuleppel. Kapitalirendilepingu

alap-s 12.2 märgitakse, et lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral, olenemata lepingu lõpetamise

alusest, ei tule rentniku juba tasutud igakuiseid rendimakseid ja muid lepingujärgseid makseid

rentnikule hüvitada. Maksed, mille maksetähtpäev saabus enne lepingu lõpetamist, tuleb tasuda

rendileandjale endises korras. Viidatud lepingupunktil ei ole aga asjas tähtsust, sest lepingu p 12

reguleerib üksnes lepingu ühepoolset ennetähtaegset lõpetamist ega kohaldu lepingu kokkuleppel

lõpetamisele.

Asjas esitatud tõendite kohaselt ei ole 25. aprilli 2003. a koostööleping tüüptingimustega sõlmitud

leping võlaõigusseaduse (VÕS) § 35 tähenduses. Tüüptingimusena saab VÕS § 35 järgi käsitada

lepingutingimust, mis on tingimuste kasutaja poolt eelnevalt välja töötatud nimelt tüüptingimusena

kasutamiseks, s.t mitte konkreetse lepingu ja lepingupoole jaoks, vaid määramata hulgale lepingutele

ja erinevatele lepingupartneritele. Tüüptingimuste puhul on määrava tähtsusega see, et

lepingutingimused töötatakse eelnevalt välja tulevikus sõlmitavate lepingute jaoks ning teine pool

(mitte tüüptingimuste kasutaja) ei saa tingimuste väljatöötamist mõjutada. Vaidlusalune

koostööleping on individuaalne leping VÕS § 8 tähenduses. Nõustuda ei saa hagejaga, et

koostöölepingu näol on tegemist tüüptingimustega sõlmitud lepinguga seetõttu, et lepingutingimusi

eraldi läbi ei räägitud ja rentnik ei olnud võimeline mõjutama lepingu p-s 1.5 sätestatud tingimust.

Õige on kostja vastuväide, et lepingupooled kinnitasid oma allkirjadega tahet sõlmida vaidlusalune

leping selles märgitud tingimustel. Poolte allkiri on piisav eeldus sellele, et pooled saavutasid

kokkuleppe lepingu sõlmimiseks. Õige on hageja seisukoht, et allkirjastatud lepingut saab

vaidlustada. Kostja vastuväidet, et 25. aprilli 2003. a koostööleping on ühekordne, ei kummuta hageja

väide, et 4. veebruaril 2003. a sõlmiti analoogne koostööleping. Tegemist ei ole kahe erineva

lepinguga, vaid 4. veebruari 2003. a lepingu tingimusi muudeti 25. aprilli 2003. a lepinguga. See, et

25. aprilli 2003. a koostööleping on vormistatud ühe lepinguosalise logoga paberile, ei tähenda, et

tegemist on tüüplepinguga, ega seda, et teisel lepinguosalisel (rentnikul) ei olnud võimalust lepingu

sisu mõjutada. Tuvastatud pole, et pooled oleks sõlminud varem või sõlmivad tulevikus vaidlusaluse

koostöölepinguga analoogsete tingimustega koostöölepinguid. Nõustuda tuleb ka kostja vastuväitega,

et vaidlusaluse lepingu p 1.5 käsitleb tüüptingimusele mitteomast tasaarvestuse kokkulepet.

Tasaarvestuse tegemisel on põhimõttelisteks eeldusteks tasaarvestust võimaldav olukord ning ühe

poole tasaarvestamisavaldus (tasaarvestus ei toimu automaatselt). Seega ei ole asjas eeldusi VÕS §-

de 35!45 kohaldamiseks ja hageja nõuet koostöölepingu p 1.5 osalise tühisuse tunnustamiseks ei saa

rahuldada. Samuti puudub vajadus hinnata hageja väidet, kas lepingu p 1.5 hagetavas osas kahjustas

rentnikku ebamõistlikult ja oli liigselt koormav ning seetõttu VÕS § 42 lg 1 järgi tühine. Kuivõrd

tegemist ei ole tüüptingimustega lepinguga, ei ole koostööleping tühine ka p 1.5 vaidlustatud osas.

VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva

või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas,

kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuna koostöölepingu p 1.5 tühisust ei ole

tuvastatud, ei ole hagejal alust nõuda kostjalt 3 000 000 krooni tagastamist, sest rentnik kinnitas, et tal

ei ole nõudeid ega pretensioone kostja vastu, mis tuleneksid 16. mai 2001. a kapitalirendilepingust.

Asjas ei pea tuvastama, mida rentnik sai 3 000 000 krooni eest kostjalt vastu, sest vaidlus

kapitalirendilepingu tingimuste üle ei ole vaidluse esemeks.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Ringkonnakohus jättis 27. oktoobri 2006. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus

nõustus maakohtuga, et hageja nõue tuleb jätta rahuldamata, ega korranud tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 654 lg-st 6 tulenevalt esimese astme kohtu põhjendusi.

Maakohus leidis õigesti, et 25. aprilli 2003. a koostööleping ei sisalda tüüptingimusi ega ole käsitatav

tüüplepinguna VÕS § 35 mõttes. Hageja väide, mille kohaselt toimikumaterjalidest ei nähtu, et

lepingutingimusi oleks poolte vahel eraldi läbi räägitud, ei ole põhjendatud. Toimikumaterjalide

põhjal on hästi jälgitav lepingupoolte suhete areng: kõigepealt sõlmiti 16. mail 2001. a

kapitalirendileping, siis laenulepingud (22. augustil ja 23. augustil 2001. a), seejärel sõlmiti

4. veebruaril 2003. a koostööleping ja alles 25. aprilli 2003. a koostöölepingus on pooled otsustanud,

et muudavad tekkinud olukorras varem sõlmitud koostöölepingut. Eeltoodu näitab, et pooled

suhtlesid tihedasti ning pidasid läbirääkimisi suhete lõpetamiseks. Kostja on nii vastuväidetes hagile

kui ka vastuses apellatsioonkaebusele kinnitanud, et koostöölepingud sisaldasid tasaarvestusi, mis

tehti läbirääkimiste tulemusena. Hageja ei ole kaebuses esile toonud ühtegi asjaolu või väidet, mis

võimaldaks otsust teisiti hinnata. Tõendid selle kohta, et läbirääkimisi koostöölepingu p 1.5 üle ei

peetud, puuduvad. Hageja ei ole ka põhjendanud, miks tema arvates vaidlusalust lepingupunkti läbi ei

räägitud, nagu nõuab VÕS § 35 lg 1. Hageja kohustus on tõendada, et tegemist on tüüptingimusega.

Kumbki pooltest ei ole tuginenud sellele, et kostja on sõlminud või kavatsenud sõlmida sarnastel

tingimustel lepinguid kolmandate isikutega. Seega võinuks eraldi läbi rääkimata tüüptingimuste

esinemist tuvastada üksnes tõendite abil, millest järelduvalt ühel lepingupoolel puudus võimalus

mõne lepingutingimuse osas kaasa rääkida. Hageja tõendamiskoormist ei muuda ainuüksi tema väide,

et leping sisaldab tüüptingimust, mida eraldi läbi ei räägitud. Hageja tõendamiskoormist ei muuda ka

VÕS § 35 lg 2, mille järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Viidatud säte on

kohaldatav vaid juhtudel, kus lepingutingimuse tüüptingimusele vastav olemus on juba kindlaks

tehtud. Lepingu teksti tehniline ettevalmistamine ja lepinguprojekti esitamine teisele poolele ei kujuta

endast VÕS § 35 lg 2 mõttes lepingutingimuste eelnevat väljatöötamist. Hageja seisukoht, et ainuüksi

poolt ebamõistlikult kahjustav tingimus võib muuta nimetatud lepingupunkti tüüptingimuseks VÕS

§ 35 lg 1 mõttes, ei ole põhjendatud. VÕS § 42 lg 1 kohaldamise eelduseks on asjaolu, et

vaidlusalune lepingupunkt peab sisaldama tüüptingimust. Läbirääkimiste võimatuse põhjuseks on

VÕS § 35 lg 1 järgi eelkõige tüüptingimuste eelnev väljatöötamine tulevikus sõlmitavates lepingutes

kasutamiseks. Tüüptingimuseks ei loeta tingimust, mille lepingupooled on ise lepingusse lisanud.

25. aprillil 2003. a sõlmitud koostöölepingu p 1.2 järgi on see leping aga 4. veebruaril 2003. a

sõlmitud koostöölepingu muudatus ehk uus redaktsioon.

Kuivõrd maakohus leidis, et vaidlusaluse koostöölepingu p 1.5 ei sisaldanud tüüptingimust, siis ei

pidanud kohus ka tuvastama, kas see lepingupunkt kahjustab lepingupoolt ebamõistlikult VÕS § 42

lg 1 mõttes. Samuti ei rakendu VÕS § 44.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus kohaldas vääralt VÕS § 35 lg-t 1, kui leidis, et tüüptingimus peab olema eelnevalt

välja töötatud vaid tüüptingimusena kasutamiseks (st määramata hulgale lepingutele ja paljudele

erinevatele lepingupartneritele). Ringkonnakohus ei analüüsinud hageja väidet, et selle sätte kohaselt

võivad tüüptingimusteks olla nii lepingutingimused, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes

kasutamiseks, aga ka lepingutingimused, mida lepingupooled ei ole muul põhjusel eraldi läbi

rääkinud ja mida kasutatakse konkreetses lepingusuhtes. Ringkonnakohus ei põhjendanud oma

järeldust, et VÕS § 35 lg-s 2 sätestatud eeldus on kohaldatav vaid juhtudel, kus lepingutingimuste

tüüptingimustele vastav olemus on juba kindlaks tehtud. Lepingu tüüptingimustega lepinguks

kvalifitseerimine sõltubki eelkõige sellest, kas läbirääkimisi peeti või mitte. Ringkonnakohus leidis

ekslikult, et läbirääkimiste tõendamiskoormis lasub hagejal. Hagejal ei saa olla negatiivne

tõendamiskoormis ehk kohustus tõendada, et läbirääkimisi ei peetud. Kostja ei ole esitanud tõendeid,

millest järelduks, et rentnik osales lepingutingimuste väljatöötamisel. Ringkonnakohus ei hinnanud

hageja väidet, et maakohus jättis asja lahendamisel kohaldamata VÕS § 6 lg 2, § 7 lg 1, § 42 lg 1 ja

lg 3 p 2, § 44, § 1028 lg 1 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 654 lõikeid 4 ja 5. Ringkonnakohus ei selgitanud välja, kas

vaidlusaluse koostöölepingu töötas välja kostja, kas lepingutingimused olid eraldi läbi räägitud ning

kas rentnik sai mõjutada lepingutingimuste sisu. Ringkonnakohus ei analüüsinud, kas koostöölepingu

p 1.5 on kooskõlas hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus ei ole nõutavalt põhjendanud, miks ei

olnud koostöölepingu p 1.5 rentnikku ebamõistlikult kahjustav. Samuti jättis ringkonnakohus

põhjendamata, miks hagejal ei olnud õigust nõuda tagasi kohustuse täitmisena saadud 3 000 000

krooni. Ringkonnakohtul tuli hageja väite alusel tuvastada, mida rentnik selle raha eest kostjalt vastu

sai.

Hageja palub juhul, kui Riigikohus teeb uue otsuse asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks

saatmata, muuta kohtukulude jaotust, mõistes muu hulgas kostjalt hageja kasuks välja

kassatsioonimenetluses kantud õigusabikulu 4720 krooni.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et ringkonnakohus on teinud asjas seadusliku ja

põhjendatud otsuse ja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Kostja palub mõista hagejalt välja

kassatsioonimenetluses kostja õigusabikulu 34 268 krooni 40 senti.

8. Riigikohtu 22. jaanuari 2007. a istungil jäid poolte esindajad kirjalike seisukohtade juurde.

9. Asja läbi vaadanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 20. veebruari 2007. a määrusega asja

TsMS § 18 lg 2 alusel lahendada Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.

10. Riigikohtu 2. aprilli 2007. a istungil jäi kostja esindaja oma kirjalike seisukohtade juurde.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Tulenevalt TsMS § 692 lg 5 teisest lausest tuleb lisaks

ringkonnakohtu otsusele tühistada ka maakohtu otsus ja asi tuleb saata uueks arutamiseks Harju

Maakohtule.

12. Hageja nõuab kostjalt 3 000 000 krooni väljamõistmist tulenevalt kostja ja rentniku vahel 16. mail

2001. a sõlmitud kapitalirendilepingust. Samuti taotleb hageja 25. aprillil 2003. a kostja ja rentniku

vahel sõlmitud koostöölepingu p 1.5 tühisuse tunnustamist osas, milles rentnik kinnitab, et tal ei ole

kostja vastu nõudeid või pretensioone tulenevalt viidatud kapitalirendilepingust. Pooled vaidlevad

selle üle, kas 25. aprilli 2003. a koostöölepingu p 1.5 on tüüptingimus, kas see lepingupunkt on

osaliselt tühine ning kas kostja võlgneb hagejale kapitalirendilepingu järgi kinnistu omandamiseks

rentniku tasutud 3 000 000 krooni.

13. Kohtud põhjendasid hagi rahuldamata jätmist sellega, et tuvastatud asjaoludel ei ole

koostööleping tüüptingimustega sõlmitud leping ning seega on lepingu p 1.5 vaidlustatud osas kehtiv.

Kuivõrd rentnik kinnitas koostöölepingu p-s 1.5, et tal ei ole kostja vastu kapitalirendilepingust

tulenevaid nõudeid ja pretensioone, siis ei ole hagejal alust nõuda kostjalt selles lepingus märgitud ja

avansilise maksena rentniku tasutud 3 000 000 krooni väljamõistmist.

14. Kolleegium leiab, et kohtud ei taganud asja lahendamiseks vajalike oluliste asjaolude

väljaselgitamist, rikkudes TsMS §-des 348 ja 351 sätestatud nõudeid. Kohtud ei ole kindlaks teinud

kostja ja rentniku vahelist õigussuhet, millele hageja nõue rajaneb. Kohtud lahendasid asja eeldusel,

et kinnistu kapitalirendileping, mille täitmiseks avansilise maksena rentniku tasutud raha nõutakse, on

kehtiv. Kohtud jätsid tähelepanuta, et kapitalirendileping võib olla tühine vorminõude rikkumise

tõttu. Riigikohus on oma 8. mai 2006. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (RT III 2006, 20, 187)

rõhutanud, et iseäranis tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine on asjaolu, mida

kohus peab arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele ise tuginevad. Kolleegium jääb selle

seisukoha juurde.

15. Hageja väitis, et kostja ja rentniku vahel 16. mail 2001. a sõlmitud kapitalirendileping ja selle

alusel rentniku tasutud 3 000 000 krooni olid suunatud lepingu objektiks oleva kinnisasja

omandamisele. Hageja nõuet arvestades ei oleks kohus tohtinud seda väidet jätta tähelepanuta, kuna

see omab asja lahendamise seisukohalt tähtsust. Kolleegium jääb varem esitatud seisukoha juurde, et

kinnisasja omandamisele suunatud kapitalirendilepingud vajasid asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1

kohaselt notariaalset tõestamist ning olid ja on seaduses sätestatud vorminõude rikkumise tõttu

tühised nii enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 93 lg 3 kui ka kehtiva TsÜS § 83 lg 1 järgi (vt nt

Riigikohtu 24. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-21-06 (RT III 2006, 16, 145) ja 8. mai 2006. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (RT III 2006, 20, 187)). Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum,

kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse.

Tühine tehing oli enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 66 lg 3 järgi kehtetu algusest peale ja sama

paragrahvi 4. lõike järgi ei pidanud tühist tehingut täitma.

16. Vaidluse lahendamiseks tuleb asja uuel läbivaatamisel anda õiguslik kvalifikatsioon 25. aprilli

2003. a koostöölepingu vaidlusalusele punktile. Koostöölepingu p-s 1.3 kinnitavad kostja ja rentnik,

et koostöölepingu sõlmimisega loevad nad 16. mail 2001. a sõlmitud kapitalirendilepingu

ennetähtaegselt lõppenuks (tlk 24). Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et kapitalirendileping on

vorminõude rikkumise tõttu tühine, siis ei saanud pooled seda kokkuleppel lõpetada, kuivõrd tühine

leping on kehtetu algusest peale. Seega peab kohus koostöölepingu p 1.5 hindamisel muu hulgas

hindama ka seda, kas selle lepingupunkti vaidlusaluses osas tahtsid lepingupooled välistada TATARI

MAJAD AS nõuded kostja vastu kapitalirendilepingu tühisuse korral või taheti selles punktis

kinnitada, et TATARI MAJAD AS-il ei ole nõudeid kostja vastu juhul, kui kapitalirendileping on

kehtiv. Tegemist võib olla kas abstraktse või deklaratiivse negatiivse võlatunnistusega (vt selle kohta

Riigikohtu 24. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-21-06 (RT III 2006, 16, 145), p-d 15 ja 16).

Kolleegium märgib, et võimalik on ka võla puudumise tunnistamine kompromissi raames, millega

pooled asendavad eeldatavasti senised õigused ja kohustused (VÕS § 578 lg 2) (vt kompromissi

tähenduse kohta ka nt Riigikohtu 22. detsembri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-148-04 (RT III

2005, 3, 29)).

17. Kuivõrd pooled tõlgendavad erinevalt tüüptingimuse mõistet ja vaidlevad selle üle, kuidas

jaguneb tüüptingimuse tuvastamisel tõendamiskoormis, peab kolleegium vajalikuks selgitada

järgmist.

VÕS § 35 lg 1 sätestab, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud

tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja

mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes

ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Seega ei pea tüüptingimus olema välja töötatud

korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes. Selle sätte kohaselt loetakse tüüptingimuseks ka muu ilma

läbirääkimisteta eelnevalt välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle suhtes seda

kasutatakse, võimeline mõjutama.

Vastavalt VÕS § 42 lg-le 1 on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi,

lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult,

eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise

lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud, või kui tüüptingimus ei vasta headele kommetele.

Kolleegium on seisukohal, et VÕS § 35 lg-st 1 ja VÕS § 42 lg-st 1 tulenevalt on tüüptingimuse

tühisuse regulatsiooni eesmärgiks kaitsta lepingupoolt, kelle suhtes on kasutatud eelnevalt välja

töötatud ja läbi rääkimata lepingutingimust, mis esitatakse poolele sellistel asjaoludel, et tal pole

võimalik läbirääkimisi pidada ja tingimuse sisu mõjutada, ebamõistlikult kahjustavate

lepingutingimuste eest.

VÕS § 35 lg 2 järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Selle sätte mõtte

kohaselt peab kandma lepingutingimuse võimaliku tühisuse riski VÕS §-s 42 sätestatud alustel see

lepingupool, kes esitas läbirääkimata tingimuse teisele poolele sellistel asjaoludel, et viimasel polnud

võimalik tingimuse üle läbi rääkida ja selle sisu mõjutada.

VÕS § 35 lõikeid 1 ja 2 koostoimes tõlgendades leiab kolleegium, et pool, kes soovib, et kohus

kohaldaks lepingutingimuse suhtes võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsiooni, peab esile tooma

ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav

tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes

kasutamiseks, s.t lepingutingimus oli välja töötatud kavatsusega kasutada seda mitmes tulevikus

sõlmitavas lepingus, või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et

tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik). Selleks, et sellisele

lepingutingimusele ei kohalduks tüüptingimuste regulatsioon, peab tingimuse kasutaja VÕS § 35 lg-

st 2 tulenevalt tõendama, et lepingupooled rääkisid tingimuse eraldi läbi.

18. Kolleegium märgib lisaks, et võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsioon laieneb ka majandus-

või kutsetegevuses sõlmitud lepingutele. VÕS § 36 lg 3 kohaselt tuleb võlaõigusseaduse

tüüptingimuste kohta käivaid sätteid kohaldada ka juhul, kui lepingupooled tegutsevad majandus- või

kutsetegevuses ja nende tüüptingimustega lepinguga või selle täitmisega seotud tegevuskohad on

Eestis. Võlaõigusseaduse § 44 sätestab, et kui sama seaduse § 42 lõikes 3 nimetatud tüüptingimust

kasutatakse lepingus, mille teiseks pooleks on isik, kes sõlmis lepingu oma majandus- või

kutsetegevuses, siis eeldatakse, et see tingimus on ebamõistlikult kahjustav. Seega laieneb VÕS § 42

lg 3 ka majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud lepingutele. Kui VÕS § 42 lg 3 kohaselt tuleb samas

sättes nimetatud tüüptingimused lugeda tarbijast lepingupoolt ebamõistlikult kahjustavaks, siis VÕS

§ 44 kohaselt tuleb majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul samade tüüptingimuste

korral vaid eeldada, et need on teist lepingupoolt ebamõistlikult kahjustavad (vt ka Riigikohtu

13. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-88-04 (RT III 2004, 23, 255)).

Tüüptingimuse tühisuse hindamisel tuleb arvestada ka VÕS § 42 lg 2 teises lauses sätestatuga, mille

kohaselt tüüptingimust ei vaadelda ebamõistlikult kahjustavana, kui see puudutab lepingu põhilist

eset või hinna ja üleantu väärtuse suhet.

19. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-

st 3 otsustab poolte kassatsiooniastmes kantud õigusabikulu väljamõistmise asja lõplikult lahendav

kohus vastavalt asja sisulise lahendamise tulemusele.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu