3-2-1-154-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-154-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. veebruar 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

D. B hagi KORTERIÜHISTU XXXXX XX vastu

korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 22. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 2-04-1128

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

D. B kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja D. B (isikukood xxxxxxxxxxx) ja tema esindaja

vandeadvokaat Brigitta Mõttus

Kostja KORTERIÜHISTU XXXXX XX (registrikood xxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

22. jaanuar 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 22. septembri 2006. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada P. A D. B kassatsioonkaebuselt 12. oktoobril 2006. a tasutud kautsjon 400

(nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse kohaselt kutsusid L. J ja L. Þ, kes ei olnud KÜ XXXXX XX (edaspidi korteriühistu)

liikmed, 3. augustil 2004. a kokku korteriühistu üldkoosoleku (edaspidi üldkoosolek). Üldkoosoleku

kokkukutsujad ei esitanud korteriühistu juhatusele ühistu liikmete kirjalikku ega suulist avaldust

üldkoosoleku kokkukutsumise kohta. Üldkoosoleku alguseks oli kohal kolm inimest. Korraldajad

hakkasid korterist korterisse käies ühistu liikmete allkirju koguma, selgitades seda korteriühistule

laenu taotlemise vajadusega. Allkirjad võeti ka inimestelt, kes ei olnud korteriühistu liikmed.

Niimoodi koguti 64 korteriomaniku allkirjast 17, mistõttu ei olnud vastavalt korteriühistu põhikirja p-

le 5.3 vajalikku kvoorumit ning üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Puudus üldkoosoleku

kokkukutsumise teade, koosoleku päevakord ei olnud eelnevalt teatavaks tehtud. Osalejate allkirju

koguti ka pärast koosolekut. Paljud allkirjad võltsiti ja alla kirjutasid ka inimesed, kes ei olnud

korteriühistu liikmed.

Hageja palus tunnistada üldkoosolekul vastuvõetud otsused kehtetuks. Üldkoosolekul valiti

neljaliikmeline juhatus, kellest kaks ei ole korteriühistu liikmed. Juhatuse esimeheks valiti kindla

elukohata L. Þ. Revisjonikomisjoni esimeheks valiti maksuvõlgnik L. Z, kes andis üldkoosolekul

allkirja korteriomandite nr 31, 60, 61 ja 62 omanike esindajana. Korteriomandite nr 52 ja 53

omanikud ei ole ühistu liikmed, kuna neil on tasumata osamaks. Korteriomandi nr 20 omanik ei

volitanud L. J ennast esindama. Korteriomandite nr 55 ja 34 esindajal puudus volitus.

Korteriomandite nr 34, 40, 42 ja 43 omanike esindajana andis allkirja I. L, korteriomanikud

allkirjastasid protokolli tagantjärele. Korteriomandi nr 62 omanikuks on AS H, kes ei väljastanud

volitust enda esindamiseks üldkoosolekul.

2. Kostja (korteriühistu) ei tunnistanud hagi. Tema vastuväidete kohaselt ei ole hageja kostja juhatuse

liige, mistõttu tal puudub õigus korteriühistut esindada. Hagist ei nähtu, millist hageja õigust

üldkoosoleku otsusega rikuti. Korteriomandi nr 27 omaniku eest kirjutas ekslikult alla korteriomandi

nr 37 omanik. Korteriomandi nr 17 omanik andis ekslikult volikirja korteriomandi nr 20 omaniku

emale, teatades hiljem, et toetab üldkoosoleku otsust. Hageja väide, et üldkoosolekul osalesid ja

hääletasid ka isikud, kes ei ole korteriühistu liikmed, ei vasta tõele. Üldkoosolekul osalesid 24 korteri

omanikud, 8 korteri omanikke esindasid volikirjade alusel teiste korterite omanikud, 3 korteri

omanikke esindasid nende perekonnaliikmed. Korteriomandi nr 62 omanik AS H on andnud kõik

korteri kasutamisega seotud volitused selle korteri valdajale.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas 6. juuni 2005. a otsusega hagi ja tunnustas üldkoosoleku otsuste

tühisust. Linnakohtu otsuse kohaselt on korteriühistu põhikirja järgi üldkoosoleku otsuste

vastuvõtmiseks iga korteriomandi omanikul üks hääl. Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel

on esindatud üle 1/2 korteriomanditega määratud häältest, seega kui sellest võtab osa vähemalt 33

ühistu liiget. Vaidlusalusel juhul osales korteriühistu üldkoosolekul 32 korteriühistu liiget. Seega

puudus üldkoosolekul kvoorum, üldkoosolek oli otsustusvõimetu ning sellel vastuvõetud otsused on

tühised.

Hageja on korteriühistu liikmena õigustatud esitama hagi mittetulundusühingute seaduse (MTÜS)

§ 24 lg-le 1 tuginedes. Ekslik on hageja väide, et korteriomanikud, kellel on tasumata osamaks, ei ole

ühistu liikmed ja neil puudub õigus üldkoosolekul hääletada. Korteriomandi nr 62 valdaja ei saanud

esindada korteriomandi omanikku üldkoosolekul. Korteriühistuseaduse (KÜS) § § 101 sätestab

ammendava loetelu isikutest, kes võivad üldkoosolekul korteriühistu liiget esindada. Seadusest ei

tulene erandit juhuks, kui korteriühistu liikmeks on juriidiline isik. Üldkoosolekult puudunud

korteriomaniku hilisemat üldkoosoleku otsusega nõustumist ei saa lugeda üldkoosolekul osalemiseks.

4. Kostja palus apellatsioonkaebuses linnakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata.

Vaidlusalune üldkoosolek kutsuti kokku kooskõlas mittetulundusühingute seadusega.

Korteriomandite omanikel tekkisid väikesed vead volikirjade andmisega. Linnakohtu otsus ei

arvestanud korteriomanike huve, kes enamasti toetavad 3. augustil 2004. a valitud uut juhatust ja

kiidavad heaks nende tegevuse. Korterit nr 62 kasutab liisinguvõtja, kellele liisinguandja andis hiljem

esindamise õiguse. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et üldkoosolekul osales vaid 32 korteriühistu

liiget. Korterite nr 17 ja 35 omanikud on hiljem heaks kiitnud üldkoosolekul vastu võetud otsused.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Tema vastuväidete kohaselt leidis tõendamist, et

üldkoosolekul osales 32 korteriühistu liiget ning seega puudus nõutav kvoorum. Linnakohus jättis

poolte ülejäänud väited ja tõendid tähelepanuta. Korteri nr 62 osas tegi linnakohus õige järelduse,

kuna liisinguandja ei ole andnud volitust liisinguvõtjale üldkoosolekul tema esindamiseks. Samuti

järeldas linnakohus õigesti, et korterite nr 17 ja 35 omanikud ei osalenud üldkoosolekul.

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 24. novembri 2005. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul

osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri.

Esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine

ühistu liige. Üldkoosoleku otsuste hilisem heakskiitmine ei tähenda seda, et isiku saaks lugeda

koosolekul osalejaks. Korteriomandi nr 62 omanik ei saanud volitada ennast üldkoosolekul esindama

korteri valdajat. VÕS § 362 lg-st 1 ei tulene, et liisinguvõtjal oleks volitus liisinguandja esindamiseks

korteriühistu üldkoosolekul.

7. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 25. aprilli 2006. a otsusega kohtuasjas nr 3-2-1-38-06 (RT III

2006, 17, 163) ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Riigikohus leidis, et KÜS § 101 ei näe ette muid isikuid, kes võiksid korteriomandi omanikku

esindada korteriühistu üldkoosolekul. Samas koormaks liisinguandjat põhjendamatult, kui üksnes

tema seaduslik esindaja saaks esindada korteriomanikku korteriühistu üldkoosolekul. Samuti jätaks

see tagamata liisinguvõtja huvide esindatuse korteriühistu üldkoosolekul. Liisinguvõtjast

korterivaldajat on põhjendatud pidada esindusõiguse aspektist samaväärseks korteri kaasomanikuga

ja ka temal on õigus esindada korteriomanikust liisinguandjat korteriühistu üldkoosolekul.

Kolleegium nõustus ringkonnakohtu seisukohaga, et korteriühistu üldkoosoleku otsuste hilisem

heakskiitmine ei tähenda, et isiku saaks lugeda koosolekul osalejaks ja koosoleku otsusevõimeliseks.

Korteriühistu üldkoosoleku otsus võetakse vastu hääletamise teel ning üldkoosoleku otsus jõustub

selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Seega on oluline korteriühistu üldkoosoleku

toimumise ajal kohalolev kvoorum. Taolist arusaama kinnitavad ka korteriomandiseaduse (KOS) § 19

lg-d 2 ja 3 ning § 17 lg 3.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 22. septembri 2006. a otsusega linnakohtu otsuse ja tegi asjas

uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata.

MTÜS § 21 lg 1 järgi võib mittetulundusühingu üldkoosolek vastu võtta otsuseid, kui tema

kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid.

Mittetulundusühingute põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul

on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul,

kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. Kostja põhikirja p 5.3

kohaselt annab üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel iga korteriomand selle omanikule ühe hääle.

Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel on esindatud üle 1/2 korteriomanditega määratud

häältest. KÜS § 10¹ kohaselt võib korteriühistu üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige

või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa,

täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige.

Korteriühistus on 64 korteriomandit ja seega on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui üldkoosolekul

osaleb vähemalt 33 korteriühistu liiget.

Tõendatud on, et üldkoosolekul osalesid korteriomandite nr 3, 8, 12, 24, 36, 37, 39, 41, 42, 48, 49,

50, 51, 54, 55, 59, 60, 61, 63 ja 64 omanikud ja korteriomandite nr 2 ja 57 omanikke esindasid

perekonnaliikmed ning korteriomandite nr 31, 39, 40, 43, 44 ja 47 omanikke esindasid volikirjade

alusel korteriomandite nr 41, 42, 49, 59 ja 60 omanikud. Seega osales üldkoosolekul 30

korteriomandi omanikku kas isiklikult või esindaja kaudu.

Ebaõige on hageja väide, et üldkoosolekul ei võinud osaleda ja hääletada korteriomandite nr 52 ja 53

omanikud, kuna neil on tasumata ühistu osamaks. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks

kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud ning liikmeks olek ei sõltu

osamaksu tasumisest. Kuni 32 osaleja tuvastamiseni nõustub ringkonnakohus linnakohtu otsuses

toodud järeldustega. Linnakohtu otsuse ebaõigsus tuleneb aga korteriomandi nr 62 omaniku AS H

esinduse küsimuse lahendamisest. Korteri liisinguvõtjast valdajat võib esindusõiguse aspektist pidada

samaväärseks korteri kaasomanikuga. Seega oli üldkoosolek otsustusvõimeline, kuna sellel osales 33

korteriühistu liiget. Kvoorum oli olemas ja vastuvõetud otsuste tühisuse tunnustamiseks

hagiavalduses ja selle täienduses toodud asjaoludel puudub alus.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsus ja teha asjas uus

otsus, millega rahuldada hagi ja tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsus.

Ringkonnakohus ei ole arvestanud samas asjas antud Riigikohtu seisukohaga, et korteriühistu

üldkoosoleku otsuse hilisem heakskiitmine koosolekul mitteosalenud liikme poolt ei tähenda seda, et

see isik osales korteriühistu üldkoosolekul. Kõik topeltallkirjad ja osa esmaallkirju on kogutud pärast

üldkoosoleku toimumist. Üldkoosolekul osales korteriühistu 17 liiget.

Ringkonnakohus eksis üldkoosolekul osalenud liikmete arvestuses. Lihtne liitmistehe annab

ringkonnakohtu tuvastatud asjaolude järgi üldkoosolekul osalenud liikmete arvuks 28, mitte 30.

Seega eksis ringkonnakohus oma otsuses üldkoosolekul osalenud liikmete arvu kokku liitmises.

Lisaks langeb 28 isikust välja veel 4 isikut, sest korteri nr 2 ja korteri nr 47 omanikud ega nende

esindajad ei osalenud üldkoosolekul. Ringkonnakohus luges korterit nr 39 kaks korda. Korteritel

nr 60 ja 61 on üks omanik, kellel on üldkoosolekul kokku üks hääl.

Ringkonnakohus jättis lisaks tähelepanuta, et üldkoosoleku kokkukutsumisel ja pidamisel rikuti

mittetulundusühingute seadust ja korteriühistu põhikirja.

10. Kostja on kassatsioonkaebusele küll vastanud, kuid tegi seda ilma advokaadi vahenduseta, seega

eirates tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 218 lg-s 3 sätestatud nõuet.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 järgi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

12. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 1 peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Otsust tehes peab

kohus TsMS § 438 lg 1 järgi hindama tõendeid ning otsustama, millised asjaolud on tuvastatud,

millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi tuleb rahuldada. Nimetatu kehtib TsMS § 654 lg 1

teise lause järgi ka ringkonnakohtu otsuse kohta.

Lisaks sätestab TsMS § 654 lg 4, et ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas tuleb märkida

ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud

ringkonnakohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. TsMS § 654 lg 5

kohustab ringkonnakohut võtma oma otsuses põhjendatud seisukoht poolte kõigi esitatud faktiliste ja

õiguslike väidete kohta, muu hulgas seletama lühidalt, miks üks või teine asjaolu ei oma asja

lahendamisel tähendust.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on mitmes oma varasemas lahendis leidnud, et kui ringkonnakohus

tühistab esimese astme kohtu otsuse ja teeb uue otsuse, siis tuleb võtta seisukoht kõikide hageja ja

kostja poolt esimese astme kohtu menetluses esitatud väidete kohta (vt selle kohta

nt 13. oktoobri 2006. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-80-06 (RT III 2006, 37, 313), p 11; 22. novembri

2006. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-117-06 (RT III 2006, 44, 374), p 13). Kolleegium lisab, et sellisel

juhul ei ole ringkonnakohtul õigust ja kohustust hinnata üksnes neid apellatsioonimenetluses

vastustajaks oleva poole väiteid, millele tuginemisest pool on loobunud (kas apellatsioonkaebusele

kirjalikult vastates või pärast apellatsioonkaebusele vastamist apellatsioonimenetluse käigus).

Praeguses asjas tühistas ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse ja tegi uue otsuse. Kuivõrd

hageja ei loobunud vastuses apellatsioonkaebusele ega pärast seda toimunud apellatsioonimenetluses

ühestki hagis esitatud väitest, siis oli ringkonnakohtul maakohtu otsuse tühistamise järel uue otsuse

tegemisel õigus ja kohustus hinnata kõiki hagis esitatud väiteid.

Ringkonnakohus jättis hindamata hageja väited, välja arvatud väide üldkoosoleku otsuse tegemiseks

vajaliku kvoorumi puudumise kohta, kuigi hageja ei loobunud apellatsioonimenetluses oma ülejäänud

väidetele tuginemast. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 654 lg-s 5 sätestatud kõigi esitatud

asjaolude hindamise kohustust.

Lisaks väitele, et üldkoosoleku otsuse tegemiseks puudus põhikirjas nõutud kvoorum, väitis hageja

näiteks veel seda, et üldkoosolek kutsuti kokku seaduse ja põhikirja nõudeid rikkudes, et osa allkirju

üldkoosoleku jaoks koguti enne ja osa pärast üldkoosolekut ning et kostja ei põhjendanud, millises

seoses üldkoosolekuga on kohtutoimiku lehel 31 olev korteriühistu liikmete nimekiri.

13. Hageja väitis, et korterite nr 2 ja 47 omanikud ei osalenud üldkoosolekul. Ringkonnakohus luges

nende tõendatuks korterite omanike osalemise üldkoosolekul, viidates kohtutoimikus asuvatele

tõenditele, kuid jättis selgitamata, mis tõenditega on tegu, missugust asjaolu üks või teine tõend

tõendab ning miks ei ole õige hageja hinnang ühele või teisele tõendile. Sellega rikkus

ringkonnakohus TsMS § 438 lg-st 1 ja TsMS § 654 lg-st 4 tulenevat tõendite hindamise kohustust.

Samas jääb ringkonnakohtu otsuses ebaselgeks, kas ringkonnakohus luges korterite nr 2 ja 47

omanikud osalenuks üldkoosolekul selle tõttu, et nad ilmusid üldkoosolekule kohale, või selle tõttu,

et nad kiitsid hiljem üldkoosoleku otsuse heaks.

14. Hagejal on õigus selles, et ringkonnakohus eksis üldkoosolekul osalenud korteriomanike arvu

kokkulugemisel. Ringkonnakohus võttis kaks korda arvesse korterit nr 39. Seega on ringkonnakohtu

otsuse punktis nr 13 nimetatud kokku 27 erinevat korteriomanikku, mitte aga 30 korteriomanikku,

nagu ekslikult leidis ringkonnakohus. Lisaks luges ringkonnakohus oma otsuse punktis 14

korteriühistu üldkoosolekul osalenuteks veel kolme korteri (korterid nr 52, 53 ja 62) omanikud.

Järelikult osales ringkonnakohtu otsusest nähtuvalt üldkoosolekul kokku mitte 33, vaid 30

korteriomanikku.

15. Ebaõige on kassatori seisukoht, et korterite 60 ja 61 omanikul oli üldkoosolekul kokku üks hääl.

KÜS § 11 lg 1 järgi annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui

korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 11 lg 1 on erisätteks KOS § 19 lg 1 suhtes, mille

kohaselt omab korteriomanik korteriomanike üldkoosolekul ühe hääle talle kuuluvate

korteriomandite arvust sõltumata. Kostja põhikirja punkti 5.3 järgi annab iga korteriomand selle

omanikule ühe hääle. Seega oli korterite 60 ja 61 omanikul üldkoosolekul hääletamisel kaks häält.

16. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-

st 3, jaotatakse kohtukulud poolte vahel asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt läbivaatamise tulemustest.

Peeter Jerofejev, Jaak Luik, Tambet Tampuu