3-2-1-149-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-149-06

Määruse kuupäev

Tartu, 13. veebruar 2007. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

K OÜ, R. T ja AS-i S kandeavaldus.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas

nr 2-06-24215

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

K OÜ, R. T ja AS-i S määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad K OÜ (varasem ärinimi osaühing K, registrikood

xxxxxxxx), R. T (isikukood xxxxxxxxxxx) ja AS S (registrikood

xxxxxxxx), nende esindaja notar Paavo Uibopuu

Asja läbivaatamise kuupäev

22. jaanuar 2007, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-24215 ja

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 21. juuni 2006. a määrus nr 1216722006.

2. Saata kandeavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

3. Tagastada Paavo Uibopuule määruskaebuselt K OÜ, R. T ja AS-i S eest 21. novembril

2006. a tasutud kautsjon 800 (kaheksasada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. K OÜ (müüja), R. T (ostja) ja AS S (hüpoteegipidaja) (koos edaspidi avaldajad) sõlmisid

13. aprillil 2006 Tartus Jaama tn 84 asuva kahe korteriomandi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosad nr xxxxxxx ja nr xxxxxxx) müügilepingu ja neile

ühishüpoteegi seadmise lepingu (edaspidi leping).

Lepingudokumendis sisaldus mh avaldus kanda korteriomandite registriosadesse hüpoteegipidaja

kasuks neljandasse jakku ühishüpoteek ja selle juurde järgmine märkus: "Omanikul on eesõigus

kanda ühishüpoteegi ette Xxxxx xx xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike

kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 13.04. 2006. a lepingu punktile 7" (p

15.1).

Samuti soovisid avaldajad kanda korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse

ühishüpoteegile järgnevale järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke ostja kasuks

ning selle juurde järgmise märkuse: "Omanikul on eesõigus kanda eelmärke ning ühishüpoteegi ette

Xxxxx xx xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist

kajastav märkus vastavalt 13.04. 2006. a lepingu punktile 7" (p 15.2).

Lepingu tõestas notar Paavo Uibopuu, kes edastas kandeavalduse 17. aprillil 2006 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 21. juuni 2006. a määrusega andis kohtunikuabi 24. juulini

2006 aega esitada kandeavaldust täpsustav avaldus. Määruse kohaselt tuleb kandetaotlusi muuta

kasutuskorra sõlmimist kajastavate märkuste osas.

Määruse järgi ei ole takistust ühishüpoteegi ja eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse. Taotletud

märkusi ei saa aga kinnistusraamatusse kanda ega neile järjekohta omistada. Asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 53 lg 1 ja § 62 järgi saab kinnistusraamatusse kanda üksnes seaduses sätestatud asjaõigusi ja

märkeid. Märkused kantakse AÕS § 63¹ lg 7 järgi kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud

juhul. Kuna kaasomanikud ei ole kokku leppinud kasutuskorras, puudub alus taotletud märkuste

kandmiseks kinnistusraamatusse. Lepingu p-s 7 lepiti kokku vaid tulevikus sõlmitava kasutuskorra

tingimustes. Lisaks ei ole märkus asjaõigus AÕS § 59 lg 1 ja § 60 lg 1 mõttes ega oma seetõttu

järjekohta.

3. Avaldajad esitasid määruse peale määruskaebuse, milles palusid avalduse rahuldada.

4. Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tartu

Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis 3. novembri 2006. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja andis

kandetaotlusi täpsustava avalduse esitamiseks uue tähtaja ! kümme päeva alates ringkonnakohtu

määruse jõustumisest.

Määruse kohaselt nõustub ringkonnakohus kaevatava määrusega ega pea vajalikuks korrata selle

põhjendusi. Taotletud märkusi ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda. Tulenevalt AÕS § 53 lg-

st 1, §-st 62, § 63 lg 1 p-st 4 ja § 63¹ lg-st 7 kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud

asjaõigused ja märked. Avalduses taotletakse sisuliselt järjekoha reserveerimist AÕS §-s 79 sätestatud

kaasomanikevahelisele kaasomandi kasutamist puudutavale ja tulevikus sõlmitavale kokkuleppele.

Asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus ei näe ette kinnistusraamatusse märke kandmist, mis

kajastab kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus, ning kaasomanike kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimist tulevikus ei saa pidada ka teiseks ulatuselt kindlaksmääratud õiguseks AÕS

§ 61 lg 1 mõttes. Märkustel kinnistusraamatus ei ole materiaalses mõttes järjekohta. Taotletud kanded

oleksid kehtetud ja avaliku usaldatavuseta, mistõttu tuleb anda tähtaeg kandetaotluste muutmiseks.

Õige on määruskaebuse väide, et kaevatavas määruses ei ole põhjendatud muus osas kannete

tegemata jätmist. Ringkonnakohus ei näe takistust, miks ei saanud kannet teha osas, milles vaidlus

puudub.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada

ja avalduse rahuldada.

Määruskaebuse kohaselt ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht, et kaasomanike kasutuskorra märkusel

ei ole kinnistusraamatusse kantud õiguste seas järjekohta. Õige ei ole ka seisukoht, et järjekohta ei ole

võimalik reserveerida tulevikus sõlmitavast kokkuleppest tuleneva õiguse tarbeks. Selline käsitus

teeb mõttetuks AÕS § 61 lg 1 rakendamise, sest lõplikult kokkulepitud õiguse saab kanda

kinnistusraamatusse õigusena, mis saab järjekoha vastavalt kandele. Järjekoha saab lisaks

asjaõigustele reserveerida ka teistele ulatuselt kindlaksmääratud õigustele. Kuna lepingu p-s 7

ettenähtud tulevikus sõlmitava kasutuskorra kokkuleppes oli selgelt määratletud isikut puudutava

parklakoha kasutusõigus, kulude jaotus ja ehitamispõhimõtted, oli tegemist piisavalt määratletud

õigusega. Praeguseks on see kokkulepe ka sõlmitud.

Ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 465 lg 2 p 7 ja § 442 lg-t 5, sest

jättis lahendamata kaebuses esitatud taotluse rahuldada kõik kandetaotlused.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Lisaks ringkonnakohtu määrusele tuleb TsMS § 692

lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus ja kandeavaldus tuleb saata

maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

8. Esmalt märgib kolleegium, et käesolevas asjas on nii maakohtu kinnistusosakonna määruses,

maakohtu määruses määruskaebuse ringkonnakohtule edasiandmise kohta kui ka ringkonnakohtu

määruses ebaõigesti tähistatud menetlusosaliste ring. Maakohtu kinnistusosakonna määruses

kohustati avalduses puudusi kõrvaldama mitte avaldajaid, vaid neid esindavat notarit. Maakohtu

määruses kaebuse edastamise kohta nimetati menetlusosalistena nii avaldajaid kui ka notarit.

Ringkonnakohtu määruses on menetlusosalisena nimetatud üksnes notarit.

Lähtudes TsMS § 593 lg-st 4 ja notariaadiseaduse § 30 lg 2 p-st 2, võib kinnistamisavalduse

tõestanud notar esitada avalduse esitamiseks õigustatud isikute nimel kinnistamismenetluses ka

määruskaebuse kohtulahendite peale (mh esitada määruskaebuse Riigikohtule), kuid ei saa seda teha

enda nimel, vaid asjaosaliste esindajana ja nende nimel (vt ka Riigikohtu 15. jaanuari 2003. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-149-02 (RT III 2003, 3, 32), p 8; 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

97-06 (RT III 2006, 41, 348), p-d 9 ja 10). Seetõttu ei ole lepingut tõestanud notar ise menetlusosaline

hagita menetluses, vaid on menetlusosaliste (avaldajate) esindaja. Menetlusosaliste ringi ebaõige

tähistamine alama astme kohtu lahendites ei toonud siiski kaasa väära kohtulahendit ja

menetlusosalised on võimalik korrektselt tähistada Riigikohtu määruses.

9. Kolleegium juhib avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et tema koostatud määruskaebused

nii maakohtu kinnistusosakonna määruse kui ka ringkonnakohtu määruse peale on menetlusosaliste

ringi osas sõnastatud eksitavalt. Kuigi määruskaebustes on märgitud, et notar tegutseb avaldajate

esindajana, võib tekstist ka järeldada, et ta esitab kaebused oma nimel. See ongi kohtuid ilmselt

eksitanud. Määruskaebuse esitamine ei ole notari tõestamistoiming, vaid menetlustoiming kohtus,

millele kehtivad tsiviilkohtumenetluse seadustiku nõuded. Kohtule esitatud avaldusest peab selgelt

nähtuma menetlusosaliste ring ja kaebuse allkirjastaja võimalik staatus esindajana (TsMS § 338 lg 1

p 1).

10. Lisaks märgib kolleegium, et märgete kinnistusraamatusse kandmiseks on kinnistamisavalduses

esitatud kaks erinevat kandetaotlust. Nende lahendamisel on menetlusosalised erinevad, olgugi et

mõlemad taotlused sisalduvad samas lepingudokumendis. Nimelt ei ole ostja tahteavaldust vaja

eesõiguse kande tegemisel hüpoteegi juurde ning hüpoteegipidaja tahteavaldust eesõiguse kandmisel

eelmärke juurde, kuna taotletavad kanded nende õigusi ei puuduta, st nad ei ole puudutatud isikud

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 mõttes.

11. Ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva alates

määruse kättetoimetamisest avaldajatele (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-

06, p-d 11 ja 12). Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus on väljastusteate järgi avaldajate

esindajale kätte toimetatud 7. novembril 2006. Määruskaebus jõudis Riigikohtusse 23. novembril

2006, st pärast määruskaebuse esitamise tähtaja möödumist. Toimikust nähtub, et kaebus esitati

tähtaegselt Tartu Ringkonnakohtule. Määruskaebus ringkonnakohtu määruse peale tuleb TsMS § 698

lg 1 järgi esitada Riigikohtule, mitte ringkonnakohtule ja iseenesest tuleb tähtaja arvestamisel lähtuda

kaebuse jõudmisest Riigikohtusse. Siiski on antud asjaoludel võimalik analoogia korras rakendada

TsMS § 65 ja lugeda kaebus tähtaegselt esitatuks ka juhul, kui see esitatakse kaebetähtaja jooksul

ringkonnakohtule (vt ka Riigikohtu 15. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-06 (RT III 2006, 21,

196), p 11).

12. Kolleegiumi arvates tõlgendasid alama astme kohtud valesti esmajoones AÕS § 61, mille 1. lõike

järgi võib omanik kinnisasja koormamisel jätta endale eesõiguse teise ulatuselt kindlaksmääratud

õiguse kandmiseks koormava õiguse ette. Kohtud leidsid, et selle sätte järgi ei saa kanda

kinnistusraamatusse märkena eesõigust kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe märkuse järjekoha

reserveerimiseks. Kolleegium sellega ei nõustu.

Kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantav märkus omandab kinnistusraamatus

järjekoha, mis omab tähendust esmajoones täitemenetluse toimingute tegemisel kinnisasja suhtes (vt

ka Riigikohtu ülalviidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 22). Järjekohta omava õiguse

järjekoha saab kinnistusraamatus AÕS § 61 kohaselt reserveerida, kuna selle sätte järgi saab

reserveerida järjekoha igale õigusele, mida saab kanda kinnistusraamatusse ja millele laieneb

järjekohasuhe. Seejuures peab märge olema AÕS § 61 lg 1 kohaselt ulatuselt kindlaksmääratud.

13. Vastavalt AÕS § 61 lg-le 2 kantakse eesõigus märkena kinnistusraamatusse selle õiguse juurde,

mis peab eesõiguse kasutamisel tagasi astuma. Praegusel juhul on vaidlus eesõiguse märke üle

kaasomanike kasutuskorra märkuse tagamiseks. Avalduses taotletakse selle kandmist ühishüpoteegi

ja omandi üleandmist tagava eelmärke juurde. Hilisema võimaliku kasutuskorra kande ulatus on

kindlaks määratud lepingus, millele soovitakse kandes viidata. Seetõttu on kolleegiumi arvates

põhimõtteliselt võimalik vastavaid kandeid teha.

Kolleegium juhib siiski tähelepanu, et kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad ja

ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks

võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajadusel ka täitemenetlust (vt

ka ülalviidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 20). Sellest tulenevalt märgib kolleegium lisaks,

et põhimõtteliselt on õige kinnistusosakonna kriitiline suhtumine kannetesse, mis võivad hiljem

tekitada segadust ja vaidlusi. Praegusel juhul kolleegiumi arvates sellist ohtu siiski ei ole, kuna

taotletud märgetega tagatakse vaid see, et kaasomanikud saavad märkuse oma võimaliku hilisema

kokkuleppe kohta kanda kinnitusraamatusse enne kinnistut koormavat hüpoteeki ja omandi

üleminekut tagavat eelmärget.

14. Kolleegium nõustub avaldajatega, et maakohtu kinnistusosakond ei põhjendanud, miks ei kantud

kinnistusraamatusse ühishüpoteeke ega eelmärkeid. Nende kannete tegemiseks ei olnud määruse järgi

takistust. Avaldajad ei ole KRS § 42 lg 2 järgi sidunud kannete tegemist üksteisega.

15. Tulenevalt eelnevast määrati avaldajatele avalduse täpsustamiseks valesti täiendav tähtaeg ja

ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada. Kolleegiumi arvates tuleb asi avalduse lahendamiseks saata

maakohtu kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid eeldusi. Seetõttu tuleb

lisaks ringkonnakohtu määrusele tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus. Kolleegiumi

arvates tuleneb see õigus Riigikohtule TsMS § 701 lg 3 tõlgendamisel koostoimes TsMS § 692 lg 5

teise lausega ja §-ga 695.

16. Tühistada ei tule maakohtu määrust kaebuse edastamise kohta ringkonnakohtule (tl 39). Selline

määrus on vaid korraldava tähendusega ega ole eraldi vaidlustatav (vt ka Riigikohtu 3. oktoobri

2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 (RT III 2006, 34, 290), p 14). Küll juhib kolleegium

kohtute tähelepanu sellele, et toimikust ei nähtu, et kohtunikuabi oleks määruskaebuse TsMS § 663

lg 6 kohaselt läbi vaadanud. Kuigi nimetatud sätte nõuete täitmiseks ei ole vajalik põhjendatud

määruse vormistamine, peab toimikumaterjalide järgi olema siiski tuvastatav, et kohtunikuabi vaatas

määruse läbi ja edastas selle kohtunikule.

17. Lisaks juhib kolleegium ringkonnakohtu tähelepanu TsMS § 442 lg-le 5 (koostoimes TsMS § 654

lg-ga 1 ja §-ga 659), mille kohaselt peab kohtulahendi resolutsioon olema selgelt arusaadav ja

täidetav ka otsuse muu tekstita. Ringkonnakohtu määruse resolutsiooni kohaselt anti avaldajatele

puuduste kõrvaldamiseks uus tähtaeg: "10 päeva arvates käesoleva määruse jõustumisest". Seda

tähtaega ei ole selgitatud ka määruse põhjendustes. Tsiviilkohtumenetluse seadustikus käsitatakse

määruste "jõustumist" erinevas tähenduses (st üldjuhul kas alates kaebetähtaja möödumisest või

määruse kättetoimetamisest) (vt ka Riigikohtu ülalviidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 13).

Seetõttu tulnuks määruses täpsustada, millist tähtaega ringkonnakohus täpselt silmas pidas.

18. Samuti märgib kolleegium, et ringkonnakohtu määruses tähistati asja ebatäpselt määruskaebusena

maakohtu kinnistusosakonna määruse peale. Kandeavalduse lahendamine (kandemenetlus) on TsMS

§ 475 lg 1 p 10 ja § 591 p 3 järgi kohtu lahendatav hagita asi ja kohtumenetlus algab siin

kandeavalduse esitamisest, mitte alles avalduse menetlemisel tehtud lahendi peale kaebuse

esitamisest. Seega on lahendatavaks kohtuasjaks kandeavalduse lahendamine.

19. Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve