3-2-1-14-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-14-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 26. oktoober 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu

Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

R. L, U. S ja H. L hagi M. A, OÜ S, MTÜ K, OÜ J ja OÜ R

vastu reaalservituutide seadmiseks ja juurdepääsu

määramiseks avalikult kasutatavale teele ning kahju

hüvitamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 17. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2-320/2005

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

U. S ja R. L kassatsioonkaebus

M. A kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad U. S (isikukood xxxxxxxxxxx), R. L (isikukood

xxxxxxxxxxx) ja H. L (isikukood xxxxxxxxxxx) ning R. L ja

H. L esindaja vandeadvokaat Leanika Tamm

Kostjad M. A (isikukood xxxxxxxxxxx), OÜ R (registrikood

xxxxxxxx), MTÜ K (registrikood xxxxxxxx), OÜ S (registrikood

xxxxxxxx) ja OÜ J (registrikood xxxxxxxx)

Asja läbivaatamise kuupäev

28. august 2006. a

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 16. juuni 2005. a otsus ja Tartu Ringkonnakohtu 17. novembri

2005. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagejate nõuded veevarustus- ja

kanalisatsioonitorustiku kasutamiseks tehnorajatiste reaalservituutide seadmiseks ja kahju

hüvitamiseks ning keldrisse juurdepääsu reaalservituudi seadmiseks.

2. Muus osas jätta kohtuotsused muutmata.

3. Saata asi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

4. U. S ja R. L kassatsioonkaebus rahuldada.

5. M. A kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

6. Tagastada A. L 16. detsembril 2005. a U. S ja R. L kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 400

(nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. R. L (edaspidi hageja I), U. S (edaspidi hageja II) ja H. L (edaspidi hageja III) esitasid Tartu

Maakohtule hagi M. A (edaspidi kostja I), OÜ S (edaspidi kostja II), MTÜ K (edaspidi kostja III),

OÜ J (edaspidi kostja IV) ja OÜ R (edaspidi kostja V) vastu, milles taotlesid tehnorajatiste

reaalservituutide seadmist veevarustus- ja kanalisatsioonitorustiku kasutamiseks, reaalservituudi

seadmist juurdepääsuks keldrisse, juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale teele ning veetoru

ebaseadusliku läbilõikamisega tekitatud kahju hüvitamist.

Hagiavalduse kohaselt toimub Tartus Xxxxxx xx kinnistul paikneva elamu veevarustus läbi kinnistute

Xxxxxxxx x ja Xxxxxxxx x, x asuvate hoonete. Veevarustussüsteem saab alguse kinnistult Xxxxxxxx

x, kus paikneb liitumispunkt, läbib kinnistut Xxxxxxxx x, x ja lõpeb kinnistul Xxxxxx xx.

Veevarustussüsteem on selliselt varem ehitatud ning Xxxxxx xx omanik on selle kokkuleppel Tartu

Linnavalitsusega ja Xxxxxxxx x, x omaniku esindajaga rekonstrueerinud. Xxxxxx xx on sõlminud

veeostu vahenduslepingu Tartu linna eluruumide haldamise asutusega. 3. veebruaril 2004. a katkes

veevarustus Xxxxxx xx elamus, kuna Xxxxxxxx x asuv Xxxxxx xx kinnistut veega varustav veetoru

lõigati läbi. Hagejad leidsid, et kostja 1 on oma õigusvastase tegevusega tekitanud hagejatele kahju,

mille tulemusena on muutunud kinnistul Xxxxxx xx elavate isikute normaalne elutegevus võimatuks.

Hagiavalduse täienduste kohaselt puudub hagejate kaasomandis olevalt kinnistult Xxxxxx xx

juurdepääs avalikule teele, mistõttu tuleb hageja III korteriomandi kasuks seada jalgteeservituut läbi

kostjate kinnisasjade. Samuti puudub hagejatel juurdepääs enda kinnistul asuvale keldrile, seega tuleb

seada keldrisse juurdepääsu reaalservituut kostja I kinnisasjale. Hagejate täpsustatud kahjunõude järgi

tuleb kostjal I hüvitada hagejatele veetoru taastamise kulutused, veega varustamine veekatkestuse ajal

ning vee transpordikulud, kokku 19 982 krooni 65 senti.

2. Kostjad ei tunnistanud hagi. Kostja I vastuväidete kohaselt ei ole hagejad tõendanud vaidlusaluse

veevarustustorustiku ehitamist õiguslikul alusel ja kuulumist hagejatele. Vaidlusalune veetoru kuulub

kinnistule Xxxxxxxx x, x, mitte hagejatele. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 152

lg l kohaselt on veevarustustorustiku talumise kohustus üksnes juhul, kui tegemist on õiguslikul

alusel ehitatud tehnorajatisega. Kuna tegemist on hagejate omavoliliselt ja õigusliku aluseta ehitatud

veetoruga ning loodud veeühendusega, ei ole hagejatel õigust tugineda sellele sättele.

Kinnistusraamatu väljavõtetest nähtub, et Xxxxxxxx x, x ei ole koormatud reaalservituudiga ega ka

isikliku kasutusõigusega. Veehaarde sisend paikneb kinnistul Xxxxxxxx x ning sealt torustikud

hargnevad. AS-i Tartu Veevärk liitumispunkt on siduv üksnes kinnistule Xxxxxxxx x, mitte aga

kinnistutele Xxxxxxxx x, x ja Xxxxxx xx. Edasine vee jagamine saab toimuda üksnes kinnistu

Xxxxxxxx x nõusolekul ja ehitamine kohaliku omavalitsuse loal. Kostja I oli teadlik, et kinnistu

Xxxxxx xx võtab kinnistult Xxxxxxxx x üle kinnistu Xxxxxxxx x, x ebaseaduslikult ehitatud veetoru

ja veeühenduse kaudu vett. Kostja I tegi hagejatele ettepaneku ühiselt liituda AS-iga Tartu Veevärk

vee- ja kanalisatsiooniteenuse ostmiseks. Sellest hagejad keeldusid. Hagejad teadsid, et kostja

teatatud ajal veeühendus katkestatakse ning kostja eemaldab talle kuuluva veetoru. Samad

vastuväited esitas kostja ka tehnorajatise reaalservituudi seadmise kohta kanalisatsioonitorustiku

kasutamiseks.

Kostja I leidis, et hageja III ei ole õiguslikult põhjendanud, millel põhineb tema väidetav õigus nõuda

jalgteeservituudi seadmist kinnistu Xxxxxxxx x, x esimese korruse katusele. Samuti ei ole hagejad

põhjendanud, millisest seadusest tulenevalt on neil õigus nõuda reaalservituuti pääsuks keldrisse,

koormates Xxxxxxxx x, x kinnistut. Kuna kahju hüvitamise eelduseks olevad obligatoorsed

tingimused puuduvad, ei ole hagejatel õigus nõuda kahju hüvitamist.

3. Kostjad II, III, IV ja V leidsid, et veetoru üle Xxxxxxxx x krundi on rajatud õigusliku aluseta ja

kuulub maatüki olulise osana Xxxxxxxx x omanikele. Hagejad ei ole omandiõigust

veevarustustorustikule tõendanud. Samuti leidsid kostjad, et hagejal III puudub nõudeõigus

jalgteeservituudi seadmiseks ning kostjate kohustamiseks servituudi kasutamise lepingu sõlmimiseks.

4. Tartu Maakohus jättis 16. juuni 2005. a otsusega rahuldamata hagi kostja I vastu veevarustus- ja

kanalisatsioonitorustiku tehnorajatiste reaalservituutide seadmiseks ja keldrisse juurdepääsu

reaalservituudi seadmiseks ning kahju hüvitamiseks, samuti hagi kostja II vastu tehnorajatise

reaalservituudi seadmiseks veevarustustoru kasutamiseks. Kohus rahuldas hageja III hagi kostjate

vastu jalgteeservituudi seadmiseks.

Kohus tuvastas, et korteriomandi Xxxxxxxx x omanikuna on kinnistusraamatusse sisse kantud kostja

II, korteriomandi Xxxxxx xx-x omanik on hageja III, korteriomandi Xxxxxx xx-x omanik on hageja I

ning korteriomandi Xxxxxx xx-x omanik on hageja II, aga kinnistu Xxxxxxxx x, x omanikuna on

kinnistusraamatusse kantud kostja I. Nimetatud kinnisasjad on naaberkinnisasjad. Hagejate väitel on

elamu Xxxxxx xx veetoru kulgenud läbi Xxxxxxxx x, x hoone ruumide ja ühendatud Xxxxxxxx x

asuvasse liitumispunkti.

Maakohtu otsuse kohaselt on asja lahendamisel olulise tähtsusega küsimus, kas vaidlusalused

rajatised on püstitatud õiguslikul alusel või mitte. AÕSRS § 152 lg 1 kohaselt on kinnistu omanikul

tehnorajatise talumise kohutus üksnes juhul, kui tegemist on õiguslikul alusel ehitatud

tehnorajatisega. Õigusliku aluseta ehitatud tehnorajatise omanikul ei ole õigust servituudile kehtinud

AÕSRS § 152 lg 1 ega ka kehtiva AÕSRS § 153 lg 1 alusel. Selline tehnorajatis on AÕSRS § 14 lg 1

alusel maa oluline osa, mis kuulub maa omanikule. Maakohus leidis, et kuna ei ole tõendatud, et

Xxxxxx xx teenindav veevarustustorustik oleks enne 1999. aasta 1. aprilli või 2001. aastal püstitatud

õiguslikul alusel, siis ei ole Xxxxxxxx x ja x, x omanikel selle talumise kohustust. Samuti ei saa

rahuldada hagi servituudi seadmiseks kanalisatsioonitorustiku talumiseks enne selle seadustamist ja

nõuetekohase dokumentatsiooni esitamist. Kuna veetorustik püstitati õigusliku aluseta, puudub

hagejatel õigus nõuda kahju hüvitamist.

Kohus leidis, et juurdepääsu tagamist omanikule tema oma kinnisasjal asuvale keldrile kohtuotsuse

alusel tekkiva reaalservituudiga ei näe ette ükski seadus. Kui hagejate huvi ulatub Xxxxxx xx

kinnistu maa all asuvatele keldritele, tuleb neil vastav juurdepääs keldritele rajada läbi oma

kinnisasja.

Maakohus leidis, et kuna Xxxxxx xx krundilt puudub vahetu juurdepääs avalikule teele, siis on

põhjendatud hageja III nõue juurdepääsuks avalikule teele üle võõra kinnisasja ja see tuleb rahuldada.

Kohus mõistis valitseva kinnisasja omanikult välja juurdepääsutee kasutamise iga-aastase tasu

teenivate kinnisasjade omanike kasuks. Samuti rahuldas kohus hageja III nõude kanda

kinnistusraamatusse märkus tähtajatu juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale tänavale jalgteena.

5. Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse nii kostja I kui ka hagejad. Kostja palus

maakohtu otsuse tühistada osas, millega rahuldati hageja nõue juurdepääsu määramiseks avalikult

kasutatavale teele üle kostja kinnistu, ja jätta juurdepääsu nõue rahuldamata. Hagejad palusid

maakohtu otsuse tühistada osaliselt ning rahuldada nende nõuded servituutide seadmiseks ja

kinnistusraamatusse kandmiseks, kostja I kohustamiseks sõlmida servituutide kasutamise lepingud

ning veetoru ebaseadusliku läbilõikamisega tekitatud kahju hüvitamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 17. novembri 2005. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebused rahuldamata.

Ringkonnakohus leidis, et kuna ei ole tõendatud Xxxxxx xx teenindava veevarustus- ja

kanalisatsioonitorustiku õiguslikul alusel püstitamine enne 1999. aasta 1. aprilli või 2001. aastal, ei

tulene kinnistute Xxxxxxxx x ja Xxxxxxxx x, x omanikele seadusest kohustust neid taluda. Seetõttu

puudub vajadus hinnata, kas torustik läbib eluruume või mitte ja kas tehnorajatis takistab omanikul

kinnisasja kasutamist. Samuti puudub vajadus tuvastada, kas on võimalik seadustada Xxxxxx xx

omaniku omavoliliselt rajatud veevarustus- ja kanalisatsioonitorustik. Maakohus jättis õigesti

rahuldamata hagejate kahjunõude kostja I vastu.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus jättis õigesti rahuldamata hagejate nõude keldrisse pääsu

servituudi seadmiseks, kuna kohtul puudub seadusest tulenev alus sellise servituudi seadmiseks.

Maakohus on õigesti leidnud, et kohus ei saa kohustada pooli sõlmima servituudi kasutamise

lepingut.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt rahuldas maakohus õigesti hagi juurdepääsu määramiseks avalikult

kasutatavale teele. Kohtuotsuse kohaselt tuleb vaidlused kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks

lahendada poolte huvide kaalumise teel. Arvestades ühelt poolt Xxxxxxxx x, x kinnistu omaniku huvi

privaatsuse tagamisele ning teiselt poolt Xxxxxx xx-x korteriomanikul avalikule teele vahetu

juurdepääsu puudumist ja asjaolu, et juurdepääsu rajamine või taastamine nõuaks suuri kulutusi, on

maakohus põhjendatult leidnud, et hageja III omandis olevale korteriomandile tuleb määrata

juurdepääs avalikult kasutatavale tänavale läbi Xxxxxxxx x, x ja Xxxxxxxx x asuvate kinnisasjade.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hagejad I ja II paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega nende

apellatsioonkaebus jäeti rahuldamata.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on kohtud jätnud arvestamata, et veevarustus- ja kanalisatsioonitorustik

on aastakümneid olnud Xxxxxxxx x, x ja Xxxxxx xx kinnistul ühine ning leidnud ekslikult, et 2001. a

märtsis!aprillis rajasid hagejad uue veevarustus- ja kanalisatsioonitorustiku ega taastanud vana.

Sellest järeldusest tulenevalt on kohtud vääralt kohaldanud AÕSRS § 153 lg 1 ning analüüsinud seda,

kas tehnorajatise püstitamiseks 2001. aasta märtsis-aprillis oli õiguslik alus või mitte. Hagejate

hinnangul ei olnud tegemist ehitamisega kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 39

tähenduses, mistõttu ei olnud vajalik ehitusprojekt ega ehitusluba. Vaidluse lahendamisel oleks tulnud

kohaldada AÕSRS § 152 lg-t 1, mis sätestab kinnisasja omanikule enne 1. aprilli 1999. a püstitatud

tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse, sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega

koormatud või mitte, samuti sõltumata sellest, kas enne 1. aprilli 1999. a oli tehnorajatise

püstitamiseks õiguslik alus. Hagejad leiavad, et neil on õigus nõuda servituudi kandmist

kinnistusraamatusse olemasoleva asjaõiguse kaitseks.

Kohus saab kohustada pooli sõlmima servituudi kasutamise lepingut asjaõigusseaduse (AÕS) § 140

ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel. Hagejad leiavad kassatsioonkaebuses, et

kuna valitseva ja teeniva kinnisasja omanik võivad kokkuleppel seada asjaõigusseaduses käsitlemata

reaalservituute, mis vastavad reaalservituudi kriteeriumidele ning ei ole vastuolus seadusega, on

võimalik seada servituut naaberkinnisasjale, tagamaks juurdepääs hagejate kinnistul asuvale keldrile.

Hagejate nõue reaalservituudi seadmiseks vastab AÕS §-s 172 sätestatud reaalservituudi mõistele ja

on kooskõlas selle sätte mõttega, mistõttu pole takistatud sellise servituudi seadmine kohtuotsusega.

Kuivõrd hagejad leiavad, et 2001. aastal ei püstitatud uut tehnorajatist ning AÕSRS § 152 lg 1 alusel

oli kostjal I seadusest tulenev tehnorajatise talumise kohustus, on kostja veetoru läbi lõigates

rikkunud enda kohustust taluda tehnorajatist ja tekitanud hagejatele kahju. Hagejatele põhjustatud

kulutused tuleb kostjal hüvitada võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 alusel.

8. Kostjad II, III, IV ja V leiavad, et hagejate kassatsioonkaebus ei ole põhjendatud.

Kohtud on õigesti leidnud, et tegemist oli tehnorajatise püstitamise, mitte taastamisega. Asjas

tuvastati, et vaidlusalust veetorustikku ei kasutatud vähemalt 1991. aastast, 10 aastat kasutamata

torustiku asendamine uuega ei ole tehnorajatise taastamine, vaid on uue torustiku püstitamine.

Hagejate eeldus, et AÕSRS § 152 lg 1 sätestab kinnisasja omanikule enne 1. aprilli 1999. a püstitatud

tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse sõltumata sellest, kas enne 1. aprilli 1999. a oli

tehnorajatise püstitamiseks õiguslik alus, on väär. AÕSRS § 14 järgi on maakasutusõiguseta või

ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa, mis on maaga püsivas ühenduses, AÕS § 16 kohaselt

maatüki oluline osa. Maatüki oluline osa kuulub maatüki omanikule, seega ei teki AÕSRS § 152 lg-

s 1 sätestatud tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustust.

9. Kostja I leiab, et hagejate kassatsioonkaebus ei ole põhjendatud.

Kohtud on õigesti leidnud, et asja lahendamiseks on oluline, kas vaidlusalused rajatised on rajatud

õiguslikul alusel või mitte. Samuti on kohtud õigesti leidnud, et tegemist oli tehnorajatise püstitamise,

mitte taastamisega. Tehnorajatise reaalservituudi seadmist kanalisatsioonitorustiku kasutamiseks ei

ole hagejad põhjendanud. Sellise reaalservituudi seadmiseks puudub õiguslik alus. Hagejad ei ole

põhjendanud, millisest seadusest tulenevalt peaks kohus kohustama kostjat seadma reaalservituuti

enda kinnisasjal olevatesse ruumidesse pääsemiseks. Vaatamata asjaolule, et need ruumid jäävad

Xxxxxx xx hoone alla, ei ole need ruumid kunagi kuulunud Xxxxxx xx hoone koosseisu, tegemist on

Xxxxxxxx x, x ruumidega. Hagejatel ei ole õigust nõuda kahju hüvitamist seoses veevarustustoru

eemaldamisega Xxxxxxxx x, x kinnistult. Kahju hüvitamise eelduseks olevad obligatoorsed

tingimused puuduvad.

10. Kostja I palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega rahuldati

hageja III nõue juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnistu

Xxxxxxxx x, x.

Ringkonnakohus ei ole hageja juurdepääsunõude rahuldamisel arvestanud, et olukord, kus hagejal

puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele, ei ole tekkinud kostja tahtel. Kostja leiab, et

kinnisasja kitsenduste seadmisel peab kohus eelnevalt hindama, kas olemasolev olukord on tekkinud

õiguslikul alusel või mitte. Kuna ümberehitused, mille käigus suleti hageja III korteri Xxxxxx tänava

sissepääs, on tehtud õigusliku aluseta, ei ole põhjendatud juurdepääsu määramine kohtuotsustes

nimetatud asjaoludel. Vajalik juurdepääs avalikule teele on hagejale tagatud Tartu Linnavalitsuse

24. septembri 1996. a korraldusega nr 1737, millest nähtuvalt peab krundile Xxxxxx xx tagama

juurdepääsu Xxxxxx xx.

11. Hageja III leiab, et kostja kassatsioonkaebus ei ole põhjendatud.

Kostja ei ole viidanud, millist materiaalõiguse normi on kohtud valesti kohaldanud. Ringkonnakohus

on asja lahendamisel arvestanud nii valitseva kui ka teeniva kinnisasja omanike huve ning kitsenduse

vajalikkuse proportsionaalsust teeniva kinnisasja omaniku huvide piiramisega, täites igakülgselt AÕS

§ 156 lg 1 nõudeid. Kohus ei pidanud kohaldama AÕS § 156 lg-t 3.

12. Riigikohtu 6. märtsi 2006. a istungil jäid pooled oma seisukohtade juurde.

13. Asja läbi vaadanud tsiviilkolleegiumi kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 3. mai 2006. a

määrusega asja kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks tsiviilkolleegiumi kogu

koosseisule läbivaatamiseks. 28. augustil 2006. a toimunud kohtuistungile pooled ei ilmunud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. Kolleegium leiab, et nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 ning § 692 lg 5 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega jäeti rahuldamata

hagejate nõuded veevarustus- ja kanalisatsioonitorustiku kasutamiseks tehnorajatiste reaalservituutide

seadmiseks, veetorustiku sulgemisega (läbilõikamisega) tekitatud kahju hüvitamiseks ja keldrisse

juurdepääsu reaalservituudi seadmiseks. Juurdepääsutee (jalgtee) määramise osas tuleb kohtuotsused

jätta muutmata. Tühistatud osas saadab Riigikohus asja TsMS § 691 p 4 alusel uueks läbivaatamiseks

maakohtule.

15. Esmalt analüüsib kolleegium hagejate nõudeid seada tehnorajatiste reaalservituudid veevarustus-

ja kanalisatsioonitorustiku kasutamiseks ning kahju hüvitamiseks (I). Seejärel hindab kolleegium

hagejate nõudeid keldrisse juurdepääsu reaalservituudi seadmiseks (II) ja juurdepääsu määramiseks

(III).

I

16. Maa- ja ringkonnakohtu otsuste kohaselt on asja lahendamisel olulise tähtsusega järgmised

küsimused: kas vaidlusalused rajatised ! vee- ja kanalisatsioonitorustik ! olid püstitatud õiguslikul

alusel või mitte ja kas AÕSRS § 152 lg 1 kohaselt on kinnistu omanikul tehnorajatise talumise

kohutus üksnes juhul, kui on tegemist õiguslikul alusel ehitatud tehnorajatisega.

Kohtud lugesid tõendatuks, et Tartus Xxxxxx xx asuval hoonel ei olnud veevarustust vähemalt alates

1991. aastast, st see oli kas püsivalt kasutusest väljalangenud või ei olnud pikka aega sihtotstarbeliselt

kasutusel. Maakohus leidis, et ei ole tõendatud vaidlusaluse veevarustustorustiku õiguslikul alusel

püstitamine enne 1999. aasta 1. aprilli või 2001. aastal. Sellest järeldas maakohus, et 2001. aasta

märtsis!aprillis ehitati veevarustustorustik PES § 39 tähenduses ning kohaldada ei tule

veevarustustorustiku püstitamise ajal kehtinud AÕSRS § 152 ja § 153. Kanalisatsioonitorustiku kohta

leidis maakohus, et kuna tegemist on aastaid toiminud kanalisatsioonitoruga, on selle seadustamisel

ja nõuetekohase dokumentatsiooni esitamisel hagejatel õigus nõuda servituudi seadmist selle

talumiseks AÕSRS § 153 lg 1 järgi. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata, korrates

põhjendustes sisuliselt maakohtu otsuse põhjendusi.

17. Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 330 lg 4 kohaselt tuli otsuse põhjendavas osas märkida

ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu

järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Vastavalt sama paragrahvi 6. lõikele pidi

ringkonnakohus otsuses vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele. Sama tuleneb alates 1. jaanuarist

2006. a kehtiva TsMS § 654 lg-test 4 ja 5.

Kolleegium peab esmalt vajalikuks selgitada, et kohtud ei ole õigesti tõlgendanud AÕSRS § 152 lg-

t 1 enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnorajatise talumiskohustuse osas. Vastavalt AÕSRS § 152

lg-le 1 (alates 1. jaanuarist 2003. a kehtivas redaktsioonis) on omanik kohustatud taluma tema

kinnisasjale või veel kinnistusraamatusse kandmata maale enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud

tehnovõrku või -rajatist sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte.

Omanik peab muuhulgas võimaldama teha tehnorajatise teenindamiseks, remontimiseks ja

rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Omanik võib nõuda tehnorajatise kõrvaldamist, kui see ei ole

enam eesmärgipärasel kasutusel. Kuna 1. jaanuarist 2003. a kehtivas redaktsioonis AÕSRS § 152 lg 1

ei sätesta tehnorajatise püstitamiseks õigusliku aluse kui tingimuse olemasolu tehnorajatise

talumiseks, peab omanik tema kinnistut läbivat tehnorajatist, mis on rajatud enne 1. aprilli 1999. a,

taluma sõltumata sellest, kas tehnorajatis oli püstitatud õiguslikul alusel või mitte. Kohtute järeldus,

et kostjad ei pea taluma tehnorajatist seetõttu, et hagejad pole tõendanud tehnorajatise püstitamist

õiguslikul alusel enne 1. aprilli 1999. a, ei ole kooskõlas seadusega. Samas tuleb talumiskohustuse

olemasolu tuvastamisel arvestada ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 30. aprilli

2004. a otsusega asjas nr 3-4-1-3-04 (RT III 2004, 13, 160), millega tunnistati AÕSRS § 152 lg 1

põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles see ei võimalda kinnistu omanikul nõuda kinnistult

tehnorajatise kõrvaldamist muul alusel, kui üksnes juhul, kui tehnorajatis ei ole enam eesmärgipärasel

kasutusel. Samuti tunnistati viidatud otsusega kehtetuks AÕSRS § 154 lg 2 (vt ka Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 15. mai 2006. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-43-06 (RT III 2006, 21, 196) p 16).

18. Kolleegium märgib kõigepealt seda, et asjas vaidlevad pooled kahe eraldi tehnorajatise, s.o

veevarustustorustiku ja kanalisatsioonitorustiku talumiskohustuse ja reaalservituutide seadmise üle.

Nii on hagejad ka hagi täienduses 7. aprillist 2004. a taotlenud kahele nimetatud tehnorajatisele

talumiskohustuse sätestamiseks servituutide seadmist.

19. Kolleegium käsitleb esmalt veetorustiku talumiskohustusega ja reaalservituudi seadmisega

seonduvat.

Kohtud on veetorustiku talumiskohustuse puudumist põhjendanud sellega, et hagejad ei ole

tõendanud, et veetorustik püstitati 2001. aastal õiguslikul alusel. Hagejad leiavad, et 2001. aastal

taastati Xxxxxx xx veega varustamine, s.o varasemalt olemas olnud torud vahetati uute vastu.

Kostjad toetuvad asjaolule, et Xxxxxx xx veevarustus ei olnud 2001. aastani pikka aega kasutusel ja

tegemist oli uue veetoru paigaldamisega, mille õiguslikku alust ei ole hagejad tõendanud. Maakohus

on poolte esitatu põhjal tuvastanud, et Xxxxxx xx veevarustus taastati Xxxxxxxx x kinnistu baasil

2001. a märtsis või aprillis ja kuna Xxxxxx xx hoonel ei olnud veevarustust vähemalt alates

1991. aastast (s.t see ei olnud püsivalt kasutusel või ei olnud pikka aega kasutusel sihtotstarbeliselt),

siis on hagejate poolt veetoru taastamine käsitatav uue veetoru ja veeühenduse ehitamisena kehtinud

PES § 39 tähenduses. Ringkonnakohus on kinnitanud maakohtu tuvastatut ja ka järeldusi. Selline

kohtute seisukoht on kooskõlas Riigikohtu tsiviilkolleegiumi varasema seisukohaga, mille kohaselt

tehnorajatiseks ei saa lugeda püsivalt kasutusest välja langenud rajatist (vt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 23. mai 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-02 (RT III 2002, 17, 198) p 8, vt ka

Riigikohtu halduskolleegiumi 26. novembri 2003. a otsust haldusasjas nr 3-3-1-71-03 (RT III 2003,

36, 373)). Tõendavaks asjaoluks, et veetorustik rajati 2001. a õigusliku aluseta, peab maakohus seda,

et enne veetorustiku rajamist 2001. a oli Xxxxxxxx x, x maa juba 26. aprillil 2000. a kinnistatud ja

veetorustiku rajamiseks oli vajalik võõral maal ehitise omamist võimaldav asjaõigus.

Ringkonnakohus ei ole oma otsuses seda maakohtu seisukohta muutnud. Kolleegium nõustub kohtute

nimetatud seisukohaga, sest AÕSRS § 152 lg 2 järgi on alates 1999. aasta 1. aprillist tehnorajatise

püstitamiseks võõrale kinnisasjale nõutav kinnisasja koormamine reaalservituudiga või isikliku

kasutusõigusega. Kolleegium selgitab täpsustavalt, et AÕSRS § 152 lg 2 teeb vahet tehnorajatise

püstitamise õiguslikes eeldustes sõltuvalt sellest, kas tehnorajatist tahetakse selliselt püstitada

kinnistatud maale või veel kinnistamata maale. Veel kinnistamata maale või riigile või kohalikule

omavalitsusüksusele kuuluvale maale tehnorajatise püstitamiseks piisab lihtkirjalikust või

notariaalsest kokkuleppest maa omanikuga. AÕSRS § 153 lg 1 järgi on pärast 1999. aasta 1. aprilli

õiguslikul alusel püstitatud tehnorajatise omanikul õigus nõuda 10 aasta jooksul alates tehnorajatisega

seotud maa kandmisest kinnistusraamatusse kas reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmist

tehnorajatise talumise kohustuse sätestamiseks. Kolleegium leiab, et AÕSRS § 152 lg-st 2 koostoimes

§ 153 lg-ga 1 tuleneb, et reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmist AÕSRS § 153 lg 1 alusel

saab nõuda ainult see tehnorajatise omanik, kelle tehnorajatis on püstitud õiguslikul alusel

pärast 1999. aasta 1. aprilli veel kinnistamata või riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluvale

maale. Teisiti öeldes juba kinnistatud võõrale maale alates 1999. a 1. aprillist püstitatud

tehnorajatisele ei saa nõuda ainuüksi AÕSRS § 153 lg 1 alusel reaalservituudi või isikliku

kasutusõiguse seadmist.

Kolleegium märgib, et tehnorajatise reaalservituudi seadmise nõude rahuldamata jätmisel on

maakohus rikkunud menetlusõiguse norme. Maakohus jättis hagi rahuldamata üksnes kostjate I ja II

vastu. Xxxxxxxx x maja korteriomandi omanikena oli 6. jaanuaril 2005. a kinnistusraamatusse

kantud lisaks kostjale II ka kostjad III, IV ja V (II kd, tlk-d 177!186). Nimetatud isikud on

korteriomandi omanikena Xxxxxxxx x asuva hoone juurde kuuluva maatüki kaasomanikud ja

seetõttu puudutab veetorustiku talumiseks reaalservituudi seadmine otseselt kõigi Xxxxxxxx x

korteriomandi omanike õigusi.

20. Eeltoodu jätkuna peab kolleegium vajalikuks viidata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. detsembri

2004. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-141-04 (RT III 2005, 1, 7), milles kolleegium muu hulgas

märkis, et seadus õigustab vee ärajuhtimiseks rajama tehnorajatisena trassi läbi teise isiku kinnisasja.

Nimelt peab kinnisasja omanik ehitusseaduse (EhS) § 14 lg 1 järgi lubama ehitada oma kinnisasjale

tehnovõrke ja -rajatisi, kui nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või kui nende

ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Nimetatud sättes on tehnovõrgu või -

rajatisena loetletud ka veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku. Seega on hagejatel õigus nimetatud

sättele tuginedes ja seal ettenähtud tingimuste täitmisel viia kostjate kinnisasjadest läbi veetorustik,

eelkõige selle võimalikuks ühendamiseks ühisveevärgiga, nõudes selleks eelnevalt vastavalt AÕSRS

§ 152 lg-le 2 õiglastel tingimustel reaalservituudi seadmist. Teisiti öeldes juba kinnistatud maale saab

alates 1. jaanuarist 2003. a, s.o ehitusseaduse jõustumisest püstitada tehnorajatisi ja nõuda

reaalservituuti EhS § 14 lg 1 alusel koostoimes AÕSRS § 153 lg-ga 1.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama pooltele õiguslikku olukorda ja andma neile

võimaluse sellele vastavalt muuta vajadusel hagi. Asjaolu, et veetorustik on juba faktiliselt olemas, ei

takista nõudmast veetorustiku servituuti EhS § 14 lg 1 alusel koostoimes AÕSRS § 152 lg-ga 2 ja

AÕSRS § 153 lg-ga 1.

21. Hagejad on taotlenud ka reaalservituudi seadmist kanalisatsioonitorustiku talumiseks. Pooled ei

vaidle selle üle, et kanalisatsioonitorustik oli rajatud enne 1. aprilli 1999. a ja veetorustiku

taastamisega 2001. aastal ei tehtud kanalisatsioonitorustikuga seotud töid. AÕSRS § 152 lg 1 järgi on

kinnisasja omanik kohustatud tema kinnisasjale püstitatud tehnorajatist taluma sõltumata õigusliku

aluse olemasolust (vt ka käesoleva otsuse p 17). Kolleegium leiab, et AÕSRS § 152 lg 1 ei anna küll

õigust reaalservituudiks, kuid paneb koormatava kinnisasja omanikule talumiskohustuse, mille saab

kolmandate isikute suhtes AÕS § 141 lg 3 alusel teha kehtivaks kinnistusraamatusse kandmisega.

Kolleegium leiab, et ebatäpne on kohtute seisukoht, et tehnorajatise talumise kohustuse sätestamiseks

on vajalik nõutava dokumentatsiooni olemasolu, mis võimaldaks täpselt kindlaks määrata

tehnorajatise kui reaalservituudi olulise osa kulgemist ja asukohta võõral kinnistul. Kolleegium

märgib, et tehnorajatise kohta võimalikult täpse dokumentatsiooni esitamine on küll soovitav, sest see

aitaks vältida edaspidiseid võimalikke vaidlusi näiteks tehnorajatise hooldusega seoses. Samas selle

puudumine ei saa olla takistuseks talumiskohustuse seadmisel, sest AÕSRS § 152 lg 1 sätestab

talumiskohustuse ka õigusliku aluseta püstitatud tehnorajatiste suhtes. Seetõttu kolleegium leiab, et

enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnorajatise olemasolu saab tõendada kõigi

tsiviilkohtumenetluses lubatud tõenditega.

22. Kui asja uuel läbivaatamisel otsustab kohus rahuldada hagid tehnorajatiste talumiseks

(reaalservituudi seadmine, talumiskohustuse kinnistusraamatusse kandmine) siis tuleb juhul, kui

tehnorajatise talumiseks kohustatud kinnisasja omanik seda nõuab, otsustada ka tasu suurus

tehnorajatise talumise eest vastavalt AÕSRS §-le 154.

23. Asjas esitatud kahjuhüvitusnõude kohta märgib kolleegium, et asjaoludest nähtuvalt esitasid

hagejad nõude seoses sellega, et kostja I sulges (lõikas läbi) veetoru ja ei lubanud hagejaid Xxxxxxxx

x, x ruumidesse, et kontrollida veetorustiku seisukorda. Nimetatud asjaolude tõendatuse korral saab

kostja käitumist kvalifitseerida muu hulgas ka hagejate valduse ja kasutuse rikkumisena. Sellest

tulenevaid võimalikke kahjunõudeid on Riigikohtu tsiviilkolleegium käsitlenud oma 13. juuni 2005. a

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05 (RT III 2005, 23, 244), mille p-s 20 märkis kolleegium, et valdus

on deliktiõiguslikult kaitstud õigushüve VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi.

II

24. Kohtud on õigesti leidnud, et juurdepääsu tagamist omanikule tema enda kinnisasjal asuvatele

ruumidele kohtuotsuse alusel tekkiva reaalservituudiga seadus ette ei näe. AÕS § 1 kohaselt on

asjaõigusseaduse ülesandeks sätestada asjaõigused, nende sisu, tekkimine ja lõppemine. Samuti on

asjaõigusseadus aluseks teistele asjaõigust reguleerivatele seadustele. AÕS § 178 lg 1 järgi

määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus ei

saa sundida pooli reaalservituudi seadmise lepingut sõlmima, kui puudub seadusest tulenev kohustus

lepingu sõlmimiseks või kui on võimalik tekkinud olukord lahendada kinnistut koormamata.

25. Kolleegium leiab, et omaniku enda kinnisasjal asuvatele ruumidele juurdepääsu nõude

lahendamisel saab analoogia alusel lähtuda AÕS §-st 156, mis reguleerib juurdepääsu avalikult

kasutatavale teele. AÕS § 156 lg-st 1 tuleneb, et kui pooled ei saavuta kokkulepet juurdepääsu

asukohas, kasutamise tähtajas ja tasus, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on

juurdepääsu puudumine juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele, taotletava juurdepääsu

maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus,

võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva

kitsendusega (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-

05 (RT III 2005, 30, 304)). Lisaks on juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks asjaolu, et senine

ühendus avalikult kasutatava teega ei katkenud juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel

(AÕS § 156 lg 3).

Eeltoodust tulenevalt peab maakohus asja uuel läbivaatamisel kontrollima, kas AÕS § 156

kohaldamise eeldused on täidetud.

26. Kuna kostja I on esitanud vastuväite, et ruumid, millesse juurdepääsu läbi tema kinnistu nõutakse,

kuuluvad tema, mitte hagejate omandisse, siis on ringkonnakohus iseenesest õigesti leidnud, et

eelkõige tuleb lahendada keldri omandiõiguse küsimus. Samas rikkus ringkonnakohus enne

1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 171 lg-s 1 sätestatud nõuet, et kohus tagab menetlusosalistele

asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimaluse, ja samuti sama seaduse paragrahvi 231 lg-t 4,

mille järgi otsuse põhjendavas osas märgitakse muu hulgas kohtu tuvastatud asjaolud. Seega jättis

ringkonnakohus asjas tähtsust omava asjaolu tuvastamata. Kui kohus tuvastab, et kelder, millele

juurdepääsu taotletakse, kuulub hagejate omandisse, tuleb asjas kohaldada AÕS § 156 (vt käesoleva

otsuse p 25). Kui kohus tuvastab aga, et kelder, millele juurdepääsu taotletakse, on kostja I omandis,

mis on võimalik analoogia alusel AÕS § 148 järgi, siis on hagejate nõue juurdepääsu taotlemiseks

alusetu.

III

27. Kolleegium leiab, et kohtud on õigesti lahendanud hageja III nõude juurdepääsu määramiseks

avalikult kasutatavale teele.

AÕS § 156 kohaldamise eeldusi käsitles kolleegium käesoleva otsuse p-s 25. Vastuseks kostja I

kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et kuna juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on

kinnistult avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik

võimalikkus, juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukus, võrreldes koormatava kinnisasja omaniku

õiguste kitsendusega, ning asjaolu, et senine ühendus avalikult kasutatava teega ei katkenud

juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel, siis ei pea kohus juurdepääsunõude

lahendamisel arvestama ainuüksi asjaoluga, et juurdepääs on katkenud koormatava kinnisasja

omaniku tahte vastaselt.

28. Ringkonnakohus on õigesti märkinud, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb

lahendada poolte huvide kaalumise teel. Kohus kaalus juurdepääsu määramisel õigesti kostja huvi

privaatsuse tagamisele ning asjaolu, et juurdepääsu rajamine või taastamine avalikule teele nõuaks

hagejalt suuri kulutusi. Kolleegiumi varasema praktika kohaselt tuleb juurdepääsu nõude

lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele

pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks

oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav (Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 12. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04 (RT III 2004, 11, 141)).

Seejuures jääb kolleegium oma varasema seisukoha juurde, et kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus,

millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui alama astme kohus on ületanud

diskretsiooni piire (vt viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05).

29. Kostja väiteid, et hagejale on juurdepääs avalikule teele tagatud Tartu Linnavalitsuse

24. septembri 1996. a korraldusega, on maakohus analüüsinud ning selgitanud, et viidatud korralduse

alusel ei ole hagejale juurdepääsu avalikule teele tagatud. Ringkonnakohus maakohtu põhjendusi ei

korranud. Tulenevalt TsMS § 688 lg-st 5 puudub Riigikohtul pädevus hinnata seda, kas alama

astmete kohtud on asjaolusid õigesti tuvastanud, ning tuvastada ise hagi aluseks olevaid asjaolusid,

kui need ei ole esitatud, tõendamaks menetlusõiguse normi rikkumist ringkonnakohtus.

Ants Kull, Peeter Jerofejev , Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu