3-2-1-93-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-93-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 24. oktoober 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

Aktsiaseltsi S (likvideerimisel) hagi AS-i L vastu hüpoteegiga

tagatud nõude sundtäitmisele pööramiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 28. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-

03-463

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktsiaseltsi S (likvideerimisel) kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Aktsiaselts S (likvideerimisel) (registrikood xxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Kai Amos.

Kostja AS L (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Silja Holsmer.

Asja läbivaatamise kuupäev

2. oktoober 2006. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 28. aprilli 2006. a otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Osaühingule Stroinvest (likvideerimisel) (endine ärinimi OÜ S EHITUS) 29. mail

2006. a Aktsiaseltsi S (likvideerimisel) eest tasutud kautsjon 16 000 (kuusteist tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts S (likvideerimisel) (edaspidi hageja) esitas 1. septembril 2003. a Tallinna Linnakohtule

hagi AS-i L (edaspidi kostja) vastu, milles palus rahuldada oma nõue Aktsiaseltsi KARIKUM

(edaspidi võlgnik) vastu kostjale kuuluva Tallinnas Mere pst 6a (Roseni tn 9) asuva kinnisasja, mis on

kantud Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti (Harju Maakohtu kinnistusosakonna) Tallinna

kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxx (xxxxxx) (edaspidi kinnisasi), arvel

hüpoteegiga tagatud 1 500 000 krooni ja kõrvalnõuete 100 000 krooni ulatuses. Samuti palus hageja

tunnustada kinnisasja müügiõigust ja müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja võlgnik 10. veebruaril 1999. a töövõtulepingu nr HO 01/99,

mille kohaselt pidi hageja tegema ehitustöid hotell-restorani ehitusel Tallinnas Mere pst 8b. 13. aprilli

1999. a töövõtulepingu muutmise kokkuleppes leppisid hageja ja võlgnik mh kokku, et võlgnik seab

töövõtulepingust ja selle lisadest tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks pandi. 23. aprillil 1999. a

sõlmisid hageja ja kostja hüpoteegi seadmise lepingu, millega kostja seadis hageja kasuks

kinnisasjale teisele järjekohale hüpoteegi summaga 1 500 000 krooni, kõrvalnõuetega 100 000 krooni

(edaspidi hüpoteegi seadmise leping). Pooled leppisid hüpoteegi seadmise lepingus kokku, et

hüpoteegiga on tagatud hageja nõue võlgniku vastu, mis tuleneb töövõtulepingust, ning et kostja

kohustub alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Hüpoteek kanti

kinnistusraamatusse 19. mail 1999. a. Ida-Viru Maakohtu 3. aprilli 2000. a otsusega kuulutati välja

võlgniku pankrot. Ida-Viru Maakohtu 12. septembri 2001. a otsusega, mis jõustus 18. märtsil 2003. a,

tunnustati võlgniku pankrotimenetluses hageja 6 511 463 krooni 75 sendi suurust nõuet. Sellest

1 600 000 krooni suurust nõuet tunnustati pandiga tagatud esimese järgu nõudena. Võlgnik ei ole

suuteline maksejõuetuse tõttu hageja nõuet rahuldama, sest tal puudub pankrotivara ja selle laekumist

ei ole pankrotihalduri andmetel ka edaspidi ette näha. 14. juulil 2003. a esitas hageja kohtutäiturile

avalduse täitemenetluse algatamiseks kostja suhtes. Kostja vaidles täitemenetlusele vastu, mistõttu

täitemenetlust ei algatatud.

Hageja vaidles vastu kostja 14. septembri 2004. a tasaarvestuse avaldusele ja leidis, et kostjal puudub

tema vastu nõue. Kostja väidetav 1 900 000 krooni suuruse leppetrahvi tasumise kohustus, mille

täitmisest tekkinud kahju hüvitamist ta hagejalt nõuab, tulenes vorminõude järgimata jätmise tõttu

tühisest tehingust. Isegi kui kostja vara oleks 1 900 000 krooni võrra vähenenud, puuduks tekkinud

kahjul seos hagejaga. Hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel ei võinud hageja niisuguse kahju

tekkimist ette näha.

Lähtudes asjaõigusseaduse (AÕS) § 325 lg-st 1, §-st 326 ning § 352 lg-test 1 ja 3, on hagejal õigus

nõuda 1 600 000 krooni suuruse hüpoteegiga tagatud nõude täitmist sundenampakkumise teel.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates ei ole hüpoteegi realiseerimise tingimused täidetud. Kostjal on hageja vastu vastunõue.

Hageja on tekitanud kostjale hüpoteegi seadmise lepingu p 2.6 rikkumisega kahju 1 900 000 krooni.

Hageja keeldus hüpoteegiga koormatud kinnisasja 1/5 mõttelist osa hüpoteegist vabastamast ega

ilmunud 28. augustil 2003. a notari büroosse hüpoteegi kustutamise lepingu sõlmimiseks, kui kostja

soovis kinnisasja mõttelist osa võõrandada Kadaka Varahalduse AS-ile (edaspidi ostja). Kostja ja

ostja 4. juuli 2003. a kokkuleppe (edaspidi müügikokkulepe) p 4.2 alusel maksis kostja ostjale

1 900 000 krooni leppetrahvi, mille hüvitamist ta nõuab hüpoteegi seadmise lepingu rikkumisega

tekitatud kahjuna hagejalt. 14. septembril 2004. a esitas kostja hagejale tasaarvestuse avalduse,

millega tasaarvestas oma 1 900 000 krooni suuruse nõude hageja 1 600 000 krooni suuruse nõudega.

Seega on hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatud.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas 9. juuni 2005. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja 1 600 000 krooni, mille tasaarvestas kostja 1 600 000 krooni suuruse nõudega hageja

vastu. Samuti mõistis kohus kostjalt riigituludesse riigilõivu 64 000 krooni ja jättis muud kohtukulud

poolte endi kanda.

Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb hageja nõue kinnisasja müügiks rahuldada 1 600 000 krooni

ulatuses. Aktsiaseltsi PINDI KINNISVARA 26. novembri 2004. a aktist nähtuvalt on kinnisasja ja

sellel asuvate ehitiste turuväärtus 36 000 000 krooni. Vastavalt nimetatud eksperdihinnangu

11. märtsi 2003. a lisale oli kinnisasja turuväärtus 2003. a augustis 30 000 000 krooni, arvestamata

Mere pst 6c asuvat hoonet ja krunti. Objekti turuväärtus ületab hageja nõuet rohkem kui 18 korda.

Hageja nõuab 1 600 000 krooni suuruse võla katteks kogu kinnisasja müümist ega ole seda

põhjendanud. Ettepanekut nõude suurusele vastava kinnisasja mõttelise osa müügiks ei ole hageja

teinud.

12. augustil 2003. a teatas kostja hagejale soovist võõrandada kinnisasjast 1/5 suurune mõtteline osa

ostjale, nõudes selle hüpoteegist vabastamist. Kostja teatas, et nõude rahuldamata jätmisel on tal

vastunõue hageja vastu, mis on võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 p 2 järgi võlasuhte lõppemise aluseks.

Hageja on põhjendamatult takistanud müügikokkuleppe täitmist, sest selle kokkuleppe sõlmimise

eelduseks oli võõrandatavalt osalt hüpoteekide kustutamine. Müügikokkuleppe p-s 1.1.4 ja selle

alapunktides sätestatud tingimused on identsed hüpoteegi seadmise lepingu p-s 2.6 ja selle

alapunktides sätestatud tingimustega. Hageja on oma allkirjaga hüpoteegi seadmise lepingul

kinnitanud, et kohustub kinnisasjast mõttelise osa võõrandamisel võõrandatava osa hüpoteegist

vabastama, kui on täidetud lepingus sätestatud tingimused. Eelnimetatud tingimused on kostja täitnud

sedavõrd, kui see on osutunud vajalikuks. Hageja 21. augusti 2003. a kirjas kostjale toodud

põhjendused hüpoteegi seadmise lepingu p 2.6 täitmisest keeldumise kohta on põhjendamata ja

oletuslikud. Nähtuvalt sellest kirjast keeldus hageja nõusoleku andmisest hüpoteegi kustutamiseks

vaid seetõttu, et hagejal puuduvad andmed, kas kostja omandisse jääva kinnisasja osa väärtuseks on

vähemalt 1 600 000 krooni. Samas ei ole hageja teatanud nimetatud andmete saamist takistavatest

asjaoludest. Hageja keeldumine on põhjendamata. Kostja täiendav vastus hagile, kostja kiri hagejale

ning müügikokkulepe tõendavad hageja kohustust tasuda kokkuleppe täitmata jätmisel ostjale

leppetrahvi 1 900 000 krooni. Kuna hageja ei ole kokkuleppe pool ning tal ei teki kokkuleppest õigusi

ega kohustusi, puudub tal õigus vaidlustada kokkulepet vorminõude järgimata jätmise seisukohalt.

Kokkuleppe pooled ei ole kokkulepet vaidlustanud ja on aktsepteerinud kokkuleppe kehtivust

vastavas vormis. Hageja väited müügikokkuleppe tühisusest ei ole asjakohased, sest kostja nõue

hageja vastu tuleneb hüpoteegi seadmise lepingust, mitte müügikokkuleppest.

Kostjal oli õigus tasaarvestada oma nõue hageja nõudega leppetrahvi tasumisest tekkinud kahju

hüvitamiseks (VÕS § 197 lg-d 1 ja 2 ning § 198) ning avalduse tegemisega on tasaarvestus toimunud

ja tasaarvestatavad nõuded täidetud.

4. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada linnakohtu otsuse

osas, millega hageja kasuks kostjalt väljamõistetud 1 600 000 krooni tasaarvestati kostja 1 600 000

krooni suuruse nõudega hageja vastu, samuti kohtukulude poolte kanda jätmise osas. Hageja palus

teha uue otsuse, millega tunnustada kinnisasja müügiõigust ja müüa kinnisasi avalikul

enampakkumisel ning mõista kostjalt välja hageja kohtukulud.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

5. Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada linnakohtu otsuse ja teha uus otsus,

millega jätta hagi tervikuna rahuldamata ning mõista hagejalt välja kohtukulud.

Hageja vaidles kostja vastuapellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 28. aprilli 2006. a otsusega apellatsioonkaebused osaliselt ning

tühistas linnakohtu otsuse ja saatis asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt esitati hagi hüpoteegiga tagatud nõude täitmisele

pööramiseks, kuid kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1 600 000 krooni. Linnakohus ületas

hagi piire ning jättis lahendamata hageja nõude, mis oli oluline menetlusõiguse normi rikkumine nii

enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 lg 2 mõttes kui ka

kehtiva TsMS § 656 lg 2 mõttes. Nimetatud menetlusõiguse normi rikkumist ei ole võimalik

kõrvaldada apellatsioonimenetluses, kuna sellega oleks piiratud menetlusosaliste edasikaebeõigus.

Seetõttu tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

Tasaarvestust tehes tõlgendas linnakohus seadust ekslikult. Tähelepanuta on jäänud hageja

vastuväited ja põhjendus, miks kostja väidetavat kahju hüvitamise nõuet ei saa tasaarvestada.

Võlaõigusseaduse § 200 lg 4 järgi ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab

esitada vastuväiteid. Kostja tasaarvestuse tegemiseks esitatud nõue tuleneb lepingujärgse leppetrahvi

maksmisest kolmandale isikule. Hageja ei ole selle lepingu pool, mistõttu kahju hüvitamise nõude

esitamisel peaks kostja tõendama nii kahju suurust kui ka asjaolu, et kahju tekkis nimelt kostja süü

tõttu. Seega oli hagejal õigus esitada vastuväiteid.

Linnakohus kohaldas vääralt asjaõigusseadust. Asjaõigusseaduse § 325 lg 3 kohaselt ei või hüpoteeki

seada ainult kinnisasja reaalosale ega osale kaasomandist. Seadus ei näe ette hüpoteegi osa

sundtäitmist ega hüpoteegiga koormatud kinnisasja reaal- ega mõttelise osa müümist kohtuotsuse

alusel. Seega ei takista sundtäitmist asjaolu, et kinnisasja väärtus on tunduvalt suurem kui

hüpoteegiga tagatud nõue. Samas oleks mõistlik sellises olukorras kaaluda kompromissi sõlmimist.

Asja uuel läbivaatamisel tuleks teha pooltele ettepanek kompromissi sõlmimiseks ning anda selleks

võimalus.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega

tühistati linnakohtu otsus kostjalt hageja kasuks 1 600 000 krooni väljamõistmiseks ja saadeti asi

esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks ning jäeti rahuldamata hageja nõue hüpoteegiga

koormatud kinnisasja müügiõiguse tunnustamiseks ja menetluskulude väljamõistmiseks. Kaebuse

kohaselt ei vaidlusta hageja ringkonnakohtu otsust osas, millega tühistati esimese astme kohtu otsus

hageja kasuks väljamõistetud 1 600 000 krooni tasaarvestamises kostja nõudega ja mõisteti kostjalt

riigituludesse riigilõiv. Hageja palus saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ületanud linnakohus nõude piire, sest hageja taotles hagis 1 600 000

krooni suuruse nõude rahuldamist raha arvel, mis saadakse kostjale kuuluva ja hageja kasuks

hüpoteegiga koormatud kinnisasja müügist. Tehes väidetavalt tasaarvestuse hageja nõudega, tunnistas

kostja, et võlgneb hagejale 1 600 000 krooni. Hageja tahtis, et kostja täidaks endale võetud kohustuse.

Ringkonnakohus ei oleks pidanud asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatma. Tal oli

võimalik asi ise lahendada ning menetlusõiguse normi rikkumine apellatsiooniastmes kõrvaldada.

Asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saates ei arvestanud ringkonnakohus, et alates

1. jaanuarist 2006. a on AÕS § 352 lg 3 kehtetu ja sama paragrahvi 1. lõikest tuleneb, et kui

hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras. Ringkonnakohus sai ise teha hagejale ettepaneku nõude

täpsustamiseks, tulenevalt õiguse muutumisest.

8. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus

muutmata.

Kostja arvates leidis ringkonnakohus põhjendatult, et esimese astme kohus ületas hagi piire ja jättis

hagi sisuliselt lahendamata. Seetõttu saatis ringkonnakohus õigesti asja uueks läbivaatamiseks

esimese astme kohtule. Hageja taotles sundtäitmist, mitte konkreetse rahasumma väljamõistmist

kostjalt. Kuna hagi on esimese astme kohtus lahendamata, kaotaks menetlusosalised asja esmakordsel

lahendamisel ringkonnakohtus võimaluse kaitsta oma õigusi kõigis kohtuastmetes. Kuna AÕS § 352

muudatustest tulenevalt ei kuulu haginõue kohtu pädevusse, on hagejal võimalus nõudest loobuda

ning puudub vajadus haginõude täpsustamiseks.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

10. Ringkonnakohtu otsusega tühistati tervikuna linnakohtu otsus ning asi saadeti uueks

läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Hageja vaidlustab kassatsioonkaebuse kohaselt

ringkonnakohtu otsust osaliselt, märkides, et ei vaidlusta otsust osas, millega tühistati linnakohtu

otsus hageja kasuks väljamõistetud 1 600 000 krooni tasaarvestamises kostja nõudega ja mõisteti

kostjalt riigituludesse riigilõiv (vt ka käesoleva otsuse p 7).

Kolleegiumile jääb arusaamatuks, millises osas soovib hageja asja tervikuna esimese astme kohtule

uueks lahendamiseks saatnud ringkonnakohtu otsuse muutmata jätmist. Hageja palub saata asja

osaliselt ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks ja nõustub samaaegselt ringkonnakohtu otsusega

osas, milles asi saadeti uueks lahendamiseks esimese astme kohtule, mh kostjalt riigi kasuks

riigilõivu väljamõistmise osas. Seadust kohaldab kolleegium ise ega ole TsMS § 688 lg 2 järgi seotud

kassatsioonkaebuse õigusliku põhjendusega. Lisaks tuleb otsuse tühistamisel lahendada kohtukulude

jaotus, sõltumata kaebuse ulatusest (enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 60 lg 11). Seega

kontrollib kolleegium ringkonnakohtu otsuse õigsust tervikuna.

11. Pooled ei vaidle selle üle, et võlgnik võlgneb hagejale töövõtulepingu alusel 6 511 463 krooni 75

senti (seda nõuet on tunnustatud võlgniku pankrotimenetluses), ega selle üle, et nõue on muutunud

sissenõutavaks ja võlgnik ei ole seda tasunud. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et võlgniku võla

tagamiseks on hageja ja kostja kokkuleppel seatud kostja kinnisasjale hageja kasuks hüpoteek

summaga 1 500 000 krooni ja kõrvalnõuetega 100 000 krooni.

Hageja palus kohtul tunnustada õigust rahuldada hüpoteegi alusel oma nõue võlgniku vastu kostja

kinnisasja arvel sundenampakkumise teel täitemenetluses. Kostja vaidleb sellele vastu esmajoones

põhjendusega, et tal on hageja vastu kahju hüvitamise nõue hüpoteegi seadmise lepingu rikkumise

tõttu ja ta on selle nõude tasaarvestanud hageja nõudega.

12. Kolleegium nõustub hagejaga, et ringkonnakohus on oluliselt rikkunud TsMS § 656 lg-t 2 ja

§ 657 lg 1 p 3, tühistades linnakohtu otsuse ja saates asja uueks läbivaatamiseks, kuigi oleks

kolleegiumi hinnangul saanud asja ise lahendada.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et hageja ei ole esitanud nõuet kostjalt 1 600 000 krooni

väljamõistmiseks. Hageja nõudis hüpoteegi realiseerimist ja kostja kinnisasja müümist

täitemenetluses. Seega lahendas linnakohus nõude, mida ei olnud esitatud. Samas ei vaielnud kostja

vastu hageja nõudele seetõttu, et hagejal ei olnud kinnisasja müügiõigust, vaid põhjusel, et kostja on

tasaarvestusega tagatava nõude lõpetanud. Kolleegiumi arvates sai ringkonnakohus ise hageja nõude

õigesti kvalifitseerida ja ka lahendada. Kuna vaidlust nõude üle ei olnud, ei olnud neil asjaoludel vaja

tagada täiendavat edasikaebe võimalust tõendite hindamisele. Linnakohus hindas kostja vastunõude

olemasolu ning ringkonnakohus sai apellatsioonkaebuse alusel võtta ise seisukoha nii selle nõude kui

ka tasaarvestuse kohta ning vajadusel tõendid ümber hinnata. Menetlusökonoomia põhimõttest

lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma

asja esimese astme kohtule uueks lahendamiseks, kui ta ei saa asja lõpuni lahendada. Vaidlusaluses

asjas kolleegium selliseid asja lahendamist takistanud asjaolusid ei näe. Ka poolte suunamine

võimalikule kompromissile ei ole apellatsioonimenetluses takistatud. Asja uuel läbivaatamisel peab

ringkonnakohus hageja nõude õigesti kvalifitseerima ja lahendama.

13. Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja nõude rahuldamine välistatud ka AÕS § 352 alates

1. jaanuarist 2006. a kehtiva redaktsiooni järgi. Hüpoteegipidajal on AÕS § 352 lg 1 järgi õigus

nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei

täideta. Ka AÕS § 325 lg 1 järgi on hüpoteegipidajal õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele

panditud kinnisasja arvel ning sama põhimõte tuleneb pandiõiguse kohta üldiselt ka AÕS § 276 lg-

st 1. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 52 lg-te 1 ja 2 järgi on kinnisasjale sissenõude pööramise

viisideks täitemenetluses kinnisasja müük või sundvalitsemisele määramine. Nimetatud regulatsioon

ei erine koostoimes sisuliselt AÕS § 352 lg 1 varasemast redaktsioonist, mille järgi võis

hüpoteegipidaja nõuda sundtäitmist kas sundenampakkumise või sundvalitsemise teel.

Tulenevalt TMS § 2 lg 1 p-st 19 on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette

kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks, st sundtäitmine on võimalik lepingu alusel kohtulahendita. Samas ei ole selline

kokkulepe ei asjaõigusseaduse ega täitemenetluse seadustiku järgi hüpoteegi seadmisel kohustuslik,

vaid üksnes lihtsustab hüpoteegi realiseerimist. Kui sellist kokkulepet ei ole, ei saa hüpoteegipidaja

esitada kohtutäiturile avaldust hüpoteegi realiseerimiseks kinnisasja suhtes täitemenetluse

alustamiseks. See ei võta aga hüpoteegipidajalt hüpoteegi sisuks olevat materiaalõiguslikku nõuet

hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundtäitmiseks. Selle realiseerimiseks tuleb tal kinnisasja omaniku

suhtes saavutada kohtulahend, mis on TMS § 2 lg 1 p 1 järgi samuti täitedokumendiks. Selle nõude

lahendamisel kontrollib kohus, kas tagatud nõue kehtib ja on muutunud sissenõutavaks. Samuti

kontrollib kohus muid täitmise eeldusi ning otsustab, kas hüpoteegipidajal on õigus pöörduda täituri

poole kinnisasja suhtes täitemenetluse algatamiseks. Sellise nõude saab esimese astme kohus

lahendada TsMS § 406 lg 1 järgi mh dokumendimenetluses. Tähendust ei oma, et kehtetuks on

tunnistatud AÕS § 352 lg 3, mis nägi ette hüpoteegiga koormatud kinnisasja müümise avalikul

enampakkumisel kohtu otsusel. Alates 1. jaanuarist 2006. a ei ole kinnisasja müümiseks

enampakkumisel enam vajalik eraldi kohtulahendit, seda on vaja vaid kinnisasja määramiseks

sundvalitsemisele (TMS § 162).

14. Erinevalt enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud regulatsioonist ei saa kinnisasja omanik kehtiva

õiguse järgi kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolul vältida täitemenetlust ainuüksi

täitemenetlusele vastuväidet esitades, vaid peab esitama selleks TMS § 221 järgi hagi sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks. Lähtudes menetlusökonoomia põhimõttest, ei ole hüpoteegipidajale

üldjuhul mõistlik võimaldada hüpoteegi realiseerimise nõude maksmapanekut hagimenetluses, kui ta

võib kohe esitada avalduse täitemenetluse algatamiseks, st kui on olemas eelnimetatud nn kohese

sundtäitmise kokkulepe. Vastasel juhul koormataks menetlusosalisi ja kohtuid menetlusega asjatult.

Sel juhul võib kohese sundtäitmise kokkulepe TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi olla hagi menetlusse võtmata

jätmise aluseks või TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi hagi läbivaatamata jätmise aluseks, sest sellise nõude

puhul võib puududa vajadus õiguskaitse järele. Kui selline hagi on menetluses ja kostja võtab selle

kohe õigeks, võib see TsMS § 168 lg 6 järgi olla aluseks menetluskulude hageja kanda jätmisele.

Kolleegiumi arvates ei takista eelnev siiski hageja nõude lahendamist, mis esitati ajal, mil

õiguskaitsevajadus oli seaduse järgi ilmne. Seega võib hageja ka pärast materiaalõigusliku olukorra

muutumist nõuda hagi rahuldamist, st ei ole õiguslikke takistusi hageja nõude rahuldamiseks ja

kinnisasja suhtes täitemenetluse algatamise õiguse tunnustamiseks.

15. Asja uuel läbivaatamisel saab ringkonnakohus kontrollida, kas hageja nõude rahuldamise

eeldused on täidetud. Muu hulgas tuleb kontrollida tagatava nõude olemasolu ja sissenõutavust ning

võimalikke vastuväiteid sellele, lähtudes mh AÕS §-st 346. Hüpoteegi kui asjaõiguse sisuks on õigus

realiseerida kinnisasi tagatava nõude katteks ja rahuldada nõue saadud raha arvel. Ringkonnakohus

märkis õigesti, et seadus ei võimalda kogu kinnisasjale ulatuva hüpoteegi realiseerimiseks ette näha

üksnes koormatud kinnisasja reaal- või mõttelise osa müüki, st hüpoteegi realiseerimise eelduste

täitmisel on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist ka siis, kui hüpoteegisumma või tagatud

nõude suurus on väiksemad kinnisasja eeldatavast väärtusest ja sundtäitmisel saadavast rahast.

16. Praeguse vaidluse eripäraks on see, et kostja tagab oma kinnisasjaga hageja nõuet teise isiku

(võlgniku) vastu, st tagatava nõude võlgnik ja kinnisasja omanik (pantija) ei lange kokku. Samas ei

tohiks see halvendada kinnisasja omaniku õigusi hüpoteegipidaja suhtes, võrreldes sellega, kui

võlgnik ja kinnisasja omanik on sama isik. Kinnisasja omanik võib esitada hüpoteegipidaja vastu

AÕS § 351 lg 1 järgi vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel või mis tal on sissenõude

esitanud võlausaldaja (hüpoteegipidaja) vastu võlaõiguslikul alusel. Hüpoteegiga koormatud

kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, võib AÕS § 351 lg 3 järgi esitada hüpoteegiga tagatud nõude

vastu lisaks samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Seega võib kinnisasja omanik

mh tugineda vastuväitele, et tagatud nõue on lõppenud. Selleks võib kinnisasja omanik mh täita

tagatud nõude. Kui kinnisasja omanik teeb seda sundtäitmise vältimiseks, ei saa võlausaldaja VÕS

§ 78 lg 3 järgi keelduda täitmise vastuvõtmisest ka siis, kui võlgnik vaidleb sellele vastu. Kui

kinnisasja omanik rahuldab nõude, läheb nõue AÕS § 349 lg 3 ning VÕS § 173 lg 3 p-de 2 ja 3 järgi

talle üle.

17. Kolleegiumi arvates on kinnisasja omanikul, kes ei ole võlgnik, võimalik lõpetada

hüpoteegipidaja nõue võlgniku vastu ka tasaarvestusega VÕS § 197 järgi. Kolleegiumi arvates

tuleneb see esmajoones AÕS § 351 lg-test 1 ja 3. Kinnisasja omaniku suhtes oleks ebaõiglane, kui ta

hüpoteegipidaja vastu nõude olemasolu korral ei saaks kasutada seda võlgniku vastu suunatud nõude

lõpetamiseks ja seega täitemenetluse vältimiseks. Tasaarvestada ei ole võimalik hüpoteegipidaja

nõuet hüpoteegi realiseerimiseks, küll aga saab selle rahuldamist vältida, kui tagatud nõue on

tasaarvestusega lõppenud. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et sellise tasaarvestuse tegemist saab

lugeda isikliku võla tunnistamiseks hüpoteegipidaja suhtes. Kolleegiumi hinnangul saab TsMS § 457

lg-st 2 lähtuvalt hinnata kinnisasja omaniku võimaliku vastunõude ja tasaarvestuse kehtivust ka

hüpoteegi realiseerimise õiguse tunnustamise hagi lahendades.

Eelneva põhjal peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel hindama kostja kahju hüvitamise nõude

ja tasaarvestuse kehtivust ning arvestama seda hagi lahendamisel.

18. Ringkonnakohus märkis õigesti, et VÕS § 200 lg 4 järgi ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine

pool saab esitada vastuväiteid. See tähendab, et on olemas sellised vastuväited, mis välistavad

täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (nt nõue ei kehti või on lõppenud). Hageja väitis, et

kostjal ei ole tema vastu kahju hüvitamise nõuet, kuna kostja väidetav kahju seisneb leppetrahvi

tasumises, milleks kostja ei olnud hageja hinnangul kohustatud esmajoones müügikokkuleppe

tühisuse tõttu. Asja uuel läbivaatamisel saab ringkonnakohus võimaliku vastunõude kehtivust

hinnata, tehes kindlaks hüpoteegi seadmise lepingust tuleneva kohustuse rikkumise hageja poolt,

hageja vastutuse rikkumise eest, kostjal kahju tekkimise ning põhjusliku seose rikkumise ja kahju

vahel. Samuti tuleb hinnata kahju hüvitamise ulatust VÕS § 127 lg-te 2 ja 3 valguses.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kohus saab kostja kahju hüvitamise nõuet hinnates

kontrollida mh nõude aluseks oleva müügikokkuleppe kehtivust, isegi kui selle kokkuleppe pooled

lepingu tühisusele ise ei tugine. Kolleegium märgib, et ainuüksi leppetrahvi maksmist kolmandale

isikule vormipuuduse tõttu tühise lepingu alusel ei saa lugeda kahjuks, mille hüvitamist saaks kostja

hagejalt nõuda. Samuti saab hageja tugineda nt sellele, et kogu leppetrahvi maksmine ei ole

põhjuslikus seoses hageja võimaliku rikkumisega, kuna kostja saanuks ilmselt taotleda leppetrahvi

alandamist.

19. Kohtukulude jaotus poolte vahel otsustatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.

Küll märgib kolleegium, et hageja kui juriidiline isik, kelle pankrotti ei olnud välja kuulutatud, oli

enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 57 lg 2 järgi ekslikult vabastatud riigilõivu tasumisest

esimese astme kohtus ning vastav riigilõiv tuleb riigi kasuks menetluses välja mõista.

Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Villu Kõve