3-2-1-13-06 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-13-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. juuni 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu

Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

M. K hagi Osaühingu B, Osaühingu R ja L. S. K vastu

kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete

tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu

tuvastamiseks ning kohustuse täitmata jätmise tuvastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 28. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/900/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu B kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja M. K (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat

Aleksander Glikman.

Kostjad Osaühing B (registrikood xxxxxxxx) ja Osaühing R

(registrikood xxxxxxxx), mõlema esindaja vandeadvokaat Ingrid

Kullerkann, ning L. S. K (sündinud xx. xxxxxxxx xxxx. a),

esindaja vandeadvokaat Veljo Viilol.

Asja läbivaatamise kuupäev

22. mai 2006. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Aleksander Glikman ning

kostjate Osaühingu B ja Osaühingu R esindaja vandeadvokaat

Ingrid Kullerkann. Istungit protokollis Ragne Rebane.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 28. oktoobri 2005. a

otsus osas, millega:

1.1 tuvastati, et Osaühingul B on kohustus anda nõusolek

Tallinna Linnakohtu (Harju Maakohtu) kinnistusosakonna

Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa

nr xxxxx (uus nr xxxxxxx) kande kustutamiseks, mille

kohaselt on kinnisasja omanik Osaühing B, ja uue kande

tegemiseks, mille kohaselt on kinnisasja omanik M. K;

1.2 tuvastati, et Osaühingul B on kohustus anda nõusolek

Tallinna Linnakohtu (Harju Maakohtu) kinnistusosakonna

Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa

nr xxxxx (uus nr xxxxxxx) kande kustutamiseks, mille

kohaselt on Osaühingu R kasuks seatud kinnisasjale

kasutusvaldus 99 aastaks;

1.3 kohustati M. K andma korraldus maksta Osaühingule B

välja 900 000 krooni;

1.4 mõisteti Osaühingult B hageja kasuks kohtukuludena

välja 120 krooni riigilõivu ja 10 000 krooni õigusabikulude

katteks.

2. Tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta hagi

Osaühingu B vastu rahuldamata.

3. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

4. Tühistada Tallinna Linnakohtu 17. märtsi 2004. a

määrusega Tallinna Linnakohtu (Harju Maakohtu)

kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriossa nr xxxxx (uus nr xxxxxxx)

seatud käsutamise ja piiratud asjaõigustega koormamise

keelumärge M. K kasuks.

5. Mõista M. K välja Osaühingu B kasuks kohtukuludena

20 000 krooni.

6. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

7. Tagastada Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid

Osaühingule 28. novembril 2005. a Osaühingu B

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. M. K (edaspidi hageja) esitas 31. märtsil 2004. a Tallinna Linnakohtule hagi Osaühingu B

(edaspidi kostja I), Osaühingu R (edaspidi kostja II) ja L. S. K (edaspidi kostja III) vastu. Pärast

nõuete täpsustamist palus hageja:

tuvastada, et kostja I on kohustatud andma nõusoleku Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna

Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxx II jakku kantud kande

kustutamiseks, mille kohaselt on Tallinnas Lootuse pst 113 asuva kinnisasja (edaspidi kinnisasi)

omanikuks kostja I, ja kande tegemiseks, mille kohaselt on kinnisasja omanikuks hageja;

tuvastada kostjate I ja II kohustus anda nõusolek kande kustutamiseks, millega on kinnisasjale seatud

kasutusvaldus kostja II kasuks tähtajaga 99 aastat;

tuvastada, et kostja III ei täitnud 22. detsembri 2003. a müügilepingust ja hageja ostueesõiguse

teostamise avaldusest tulenevat kohustust teha võimalikuks kinnisasja omandi üleminek hagejale.

Lisaks palus hageja hagi rahuldamisel märkida otsuse resolutsioonis, et hageja poolt notar Evi

Paberiti deposiitkontole hoiustatud 900 000 krooni makstakse välja kostjale I. Alternatiivselt palus

hageja jätta kohaldamata asjaõigusseaduse (AÕS) § 257 lg 3 osas, milles omandireformi aluste

seaduse (ORAS) § 121 lg 10 alusel tekkinud ostueesõigus, mille kohta kinnistusraamatusse ei ole

kantud märkust, ei oma kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi

üleandmise nõude tagamiseks.

Hagiavalduse järgi kasutab hageja 28. oktoobril 1976. a Tallinna linnaga sõlmitud üürilepingu alusel

kinnisasjal asuvas elamus (edaspidi elamu) korterit nr 2. Elamu tagastati omandireformi käigus

kostjale III, kes kanti 29. novembril 2001. a kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kostja III

võõrandas kinnisasja 22. detsembril 2003. a sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel 900 000

krooni eest kostjale I. Samas lepingus leppisid kostjad III ja II kokku kasutusvalduse seadmises

kinnisasjale 99 aastaks. 29. detsembri 2003. a kirjaga teatas kostja I hagejale eelnimetatud lepingute

sõlmimisest ja esitas lepingudokumendi koopia. Hageja esitas 11. veebruaril 2004. a kostjatele

notariaalselt tõestatud avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Samaaegselt deponeeris hageja ostuhinna

notari deposiitkontol. Kostjad said hageja avalduse kätte 12. veebruaril 2004. a. Hageja tegi kostjatele

ettepaneku ilmuda notari juurde 26. veebruaril 2004. a ja 8. märtsil 2004. a, kuid kostjatest tulenevalt

jäid ostueesõiguse realiseerimiseks vajalikud toimingud tegemata. 15. märtsil 2004. a kanti kostja I

kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ning kostja II kasuks seati kasutusvaldus tähtajaga 99

aastat.

Hageja leiab, et temal kui tagastatud elamu üürnikul oli ORAS § 121 lg 10 järgi kinnisasja

võõrandamisel ostueesõigus. See ostueesõigus on asjaõigusliku toimega. Seega on kostjal I kohustus

võimaldada kinnisasja omandi üleandmine ostueesõigust omavale hagejale. Elamu teine üürnik on

ostueesõiguse teostamisest loobunud, kuna ta ei ole sellekohast avaldust esitanud. Hageja on

müügilepingust tuleneva kohustuse täitnud, deponeerides ostuhinna notari deposiitkontol. Samuti on

hageja nõus hüvitama ostja kantud müügilepingu kulud. Seega on kostja I keeldumine nõusoleku

andmisest kinnistusraamatu kande parandamiseks vastuolus heade kommete ja hea usu põhimõttega

ning tühine. Samuti on tühised kastutusvalduse seadmise leping ja asjaõiguslepingu p 6.2 kui näilikud

ja heade kommetega vastuolus olevad tehingud. Kostjad I ja II on omavahel tihedalt seotud isikud

ning on ilmne, et kasutusvaldus seati eesmärgiga takistada hagejal ostueesõiguse teostamist. Kuivõrd

kehtivat asjaõiguslepingut ei ole, on kinnistusraamatu kanne kostja II kasuks kasutusvalduse

seadmise kohta ebaõige ja tuleb kustutada. Kui kasutusvalduse seadmise asjaõigusleping osutub siiski

kehtivaks, on võlaõiguslik alus kasutusvalduse lõpetamiseks ja sellest tulenevalt kasutusvalduse

kande kustutamiseks. Kostja III ei ole müügilepingust tulenevat kohustust täitnud. Kuna kostja III

teadis, et müüdav kinnisasi on koormatud ostueesõigusega hageja kasuks, pidi ta käituma kooskõlas

hea usu põhimõttega selliselt, et ostueesõiguse teostamise korral saaks ta võimaldada omandi

ülemineku hagejale. Täitmise võimatus ei tee olematuks müüjapoolset lepingu rikkumist ega välista

õiguskaitsevahendite kasutamist kostja III vastu.

Alates 1. juulist 2002. a kehtiva AÕS § 257 lg 3 järgi anti kinnistusraamatusse kantud

ostueesõigusele ja seaduse alusel tekkinud kinnisasja osteesõigusele, mille kohta on

kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusele eelmärke

tähendus. Samas ei antud eelmärke tähendust ORAS § 121 lg 10 kohaselt seaduse alusel tekkinud

ostueesõigusele, välistades sellega üürniku ostueesõiguse asjaõigusliku toime. Kui AÕS § 257 lg 3

välistab üürniku ostueesõiguse asjaõigusliku toime, on see säte vastuolus põhiseaduse (PS) §-dega

10, 12, 14 ja 15 ning tuleb jätta kohaldamata.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta see rahuldamata.

Kostja I arvates ei ole hagejal kui ostueesõiguse teostajal nõudeid kostja I vastu, kuna üürniku

ostueesõigus ei ole asjaõigusliku toimega. Kostja I ei vaidle vastu, et ta on kostjaga II seotud isik.

Kasutusvalduse seadmise leping sõlmiti seetõttu, et kostja I on investeerimisettevõte, kellel ei ole

peale juhatuse liikmete teisi töötajaid, kostja II tegevusalaks on aga vara haldamine.

Kostja II toetas kostja I vastuväiteid. Kasutusvalduse seadmise tehing ei olnud näilik. Kostja II ei pea

andma nõusolekut kinnistusraamatu kande kustutamiseks.

Kostja III arvates puudutab teda vaid üks hageja nõue. Ta on seisukohal, et sundüürniku

ostueesõiguse näol on tegemist asjaõigusliku toimega käsutuskitsendusega, mis kehtib AÕS § 141

lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kandmata. Kostja III on tegutsenud heas usus. Hageja nõue kostja

III vastu on põhjendamatu, sest kohustust, mille rikkumise tuvastamist hageja nõuab, ei ole tekkinud.

Kostja III pakkus kinnisasja enne võõrandamist ostmiseks hagejale ja teisele üürnikule, kuid need

keeldusid ostmisest, kusjuures toona küsitud ostuhind oli oluliselt madalam kostjaga I sõlmitud

lepingu omast. Kostja III oleks andnud nõusoleku ostueesõiguse kohta märkuse sissekandmiseks

kinnistusraamatusse, kuid seda ei küsitud.

3. Tallinna Linnakohus jättis 17. märtsi 2005. a otsusega rahuldamata hageja nõuded kostjate I ja II

vastu ning hageja taotluse AÕS § 257 lg 3 kohaldamata jätmiseks, kuid rahuldas hagi kostja III vastu

ja tuvastas, et kostja III jättis täitmata hageja ostueesõiguse teostamisel sõlmituks loetud

müügilepingust tuleneva kohustuse teha võimalikuks kinnisasja omandi üleminek hagejale. Lisaks

tühistas kohus otsuse jõustumise tingimusega kinnisasja kohta kinnistusraamatusse hageja kasuks

seatud keelumärke. Samuti mõistis kohus kohtukuludena hagejalt välja 14 000 krooni kostja I kasuks

ja 2655 krooni kostja II kasuks ning kostjalt III 6060 krooni hageja kasuks.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tuleneb AÕS § 257 lg-st 3, et ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud

üürniku ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi

üleandmise nõude tagamiseks üksnes siis, kui selle kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus.

Kinnistusraamatust ei nähtu ostueesõiguse kohta tehtud märkust, mistõttu ei ole kinnisasi koormatud

asjaõigusliku ostueesõigusega. Ka ei ole alust AÕS § 257 lg 3 kohaldamata jätmiseks. Seega tuleb

hageja nõuded kostjate I ja II vastu jätta rahuldamata. Kostjatel I ja II ei ole kohustust anda hagejale

nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks AÕS § 65 lg 1 järgi, sest hageja ostueesõigusel on

võlaõiguslik toime. Kuna hageja ei ole kinnisasja omanik, ei ole tal tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 4 lg-st 1 tulenevalt õiguslikku huvi kostjate I ja II vahelise kasutusvalduse seadmise ja

asjaõiguslepingu vaidlustamiseks. Seega ei ole kohtul ka vajadust hinnata tehingute tühisust

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-de 86 ja 88 ning § 89 lg 1 järgi.

Hageja nõue kostja III vastu, tuvastamaks, et viimane rikkus omapoolset kohustust, tuleb rahuldada.

Hageja esitas avalduse ostueesõiguse teostamiseks ning on ostuhinna deponeerinud notari

deposiitkontol. Pärast seda, kui hageja oli esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse, oli kostjal III

võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 ja § 244 lg 1 järgi kohustus teha võimalikuks omandi üleminek

hagejale.

4. Linnakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebused hageja ja kostja III. Hageja palus tühistada

linnakohtu otsuse osas, millega jäeti hagi kostjate I ja II vastu rahuldamata, ning teha uus otsus,

millega tema nõuded rahuldada. Kostja III palus tühistada linnakohtu otsuse osas, millega hagi tema

vastu rahuldati, ja teha uus otsus, millega jätta hagi tema vastu rahuldamata.

Kostjad I ja II vaidlesid apellatsioonkaebustele vastu. Hageja vaidles vastu kostja III

apellatsioonkaebusele. Kostja III leidis, et ta ei ole hageja apellatsioonkaebuse suhtes vastustajaks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 28. oktoobri 2005. a otsusega linnakohtu otsuse osaliselt ning

tegi tühistatud osas uue otsuse, millega tuvastas järgmist:

kostjal I on kohustus anda nõusolek kinnisasja kohta kinnistusraamatusse tehtud kande

kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasja omanikuks kostja I, ja uue kande tegemiseks, mille

kohaselt on kinnisasja omanikuks hageja;

kostjatel I ja II on kohustus anda nõusolek kinnisasja kohta kinnistusraamatusse tehtud kande

kustutamiseks, mille kohaselt on kostja II kasuks seatud kinnisasjale kasutusvaldus 99 aastaks.

Ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja III vastu. Ühtlasi kohustas ringkonnakohus

hagejat andma korraldus maksta otsuse jõustumisel kostjale I välja notar Evi Paberiti deposiitkontole

hoiustatud 900 000 krooni. Ringkonnakohus jättis muutmata linnakohtu otsuse osas, millega jäeti

rahuldamata hageja taotlus AÕS § 257 lg 3 kohaldamata jätmiseks. Lisaks mõistis ringkonnakohus

kohtukuluna nii kostjalt I kui II (resolutsioonis ekslikult nimetatud OÜ R) hageja kasuks kummaltki

välja 120 krooni riigilõivu ja 10 000 krooni õigusabikulude katteks, samuti hagejalt kostja III kasuks

60 krooni riigilõivu ja 2500 krooni õigusabikulude katteks.

Kohtuotsuse kohaselt on ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud üürniku ostueesõigus asjaõiguslik.

Omandireformi aluste seaduse § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõigus on tekkinud seaduse alusel.

Nõustuda ei saa linnakohtuga, et üürniku ostueesõigusel on asjaõiguslik toime vaid siis, kui see on

kantud kinnistusraamatusse. Tulenevalt AÕS § 63 lg-st 1 on eelmärkel üksnes ostueesõiguse

teostamise õiguslike tagajärgede tagamise funktsioon. Nõue, et tugeva kinnistusraamatu põhimõttest

tulenevalt peab asjaõigus olema kinnistusraamatus nähtav, ei ole absoluutne. Nii kehtib seaduse

alusel tekkinud kaasomaniku ostueesõigus sõltumata sellest, kas see on kantud asjaõigusena

kinnistusraamatusse või kas selle õiguse tagamiseks on kantud märge kinnistusraamatusse. Ka

enne 1. juulit 2002. a kehtinud AÕS § 264 lg 3 ei eristanud kaasomaniku ja üürniku ostueesõigust,

vaid andis mõlemale õiguse esitada ostja vastu hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja

omandiõiguse tunnustamiseks. Ka VÕS § 244 lg 6 ja AÕS § 257 lg 3 ei võimalda teha järeldust, et

üürniku ostueesõigusel ei ole asjaõiguslikku toimet. Seaduse mõttega ei oleks kooskõlas käsitus,

mille kohaselt seni, kuni elamu või selle osa on vallasasi, on üürnikule tagatud õigus saada müüdud

asja omanikuks, kuid niipea, kui elamu muutub kinnisasja oluliseks osaks, üürnikul seda õigust ei ole.

Pealegi oleks see vastuolus isikute võrdse kohtlemise põhimõttega, sest üürniku ostueesõigus on alati

suunatud elamu (selle osa) omandamisele. Tuginemine sellele, et õigusnormi tähtajatut kehtimist ei

saa eeldada, ei ole õige olukorras, kus ORAS § 121 lg 10 sõnastust ei ole muudetud.

Hageja nõue kostja I vastu on käsitatav AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel kinnistusraamatu kande

tegemiseks vajaliku nõusoleku andmise nõudena. Kostja I kinnistusraamatusse kandmisega läks

temale üle ka kohustus võimaldada kinnisasja omandi üleandmine ostueesõigust teostanud hagejale.

Hageja on deponeerinud ostusumma notari deposiitkontol ja hagi rahuldamisel tuleb see välja maksta

kostjale I. Sellega on AÕS §-s 2611 sätestatud tingimus täidetud ning kostja I on kohustatud

võimaldama kinnisasja omandi üleandmise hagejale ja andma nõusoleku kinnistusraamatu kande

muutmiseks. Kostja I teatas 18. märtsil 2004. a, et keeldub hagejale nõusolekut andmast. Kuigi kostja

I teadis müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel 22. detsembril 2003. a, et kinnisasi on koormatud

ostueesõigusega hageja kasuks, ning sellest, et ostueesõiguse avalduse saamisel 12. veebruaril

2004. a on hagejal õigus saada müüdud kinnisasja omanikuks, ei võtnud ta midagi ette, vältimaks

enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Samuti ei andnud ta nõusolekut kande

parandamiseks, kuigi oli selleks seaduse järgi kohustatud. Seaduse mõtteks ja eesmärgiks ei saa olla

sellise õigusliku olukorra tekitamine, mis välistab seaduse alusel tekkinud ostueesõiguse

maksmapaneku. Võimalus kasutada müüja vastu õiguskaitsevahendeid, sh kahju hüvitamise nõuet, ei

võimalda ostueesõigust teostada selle olemusele vastavalt ega taga ostueesõiguse omaja rikutud

õiguste täielikku kaitset. Kostja I kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks

tuleneb ka sellest, et olemuslikult tähendab kinnisasja ostueesõigus kinnisasja omaniku käsutusõiguse

piirangut ostueesõigust teostanud isiku kasuks ja seda ka siis, kui see ei ole eelmärkena

kinnistusraamatusse kantud. Hageja ei saanud nõuda, et kohus tuvastaks kostja III kohustuse anda

nõusolek omandi hagejale üleminekut tagava eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks, sest kostjal

III sellist kohustust seaduse ega tehingu kohaselt ei olnud. Ei ole ka seadust, mis annaks

ostueesõiguse omajale õiguse nõuda märke tegemist kinnistusraamatusse.

Linnakohus ei analüüsinud hageja väiteid kasutusvalduse kande kustutamise osas. Kuigi hageja ei ole

kasutusvalduse seadmise võlaõigus- ja asjaõiguslepingu pooleks, on tal õiguslik huvi kinnisasja

koormava kasutusvalduse vaidlustamiseks. Kinnisasjale seatud tasuta kasutusvaldus 99 aastaks rikub

oluliselt hageja kui ostueesõiguse teostamisel kinnisasja omanikuks saava isiku õigust asja käsutada

ja kasutada ning selle vilju omandada. Niivõrd pikaajaline ja hüvitiseta kasutusvaldus vähendab

oluliselt kinnisasja hinda. Kasutusvalduse seadmise leping ja asjaõiguslepingu p 6.2 on tühised kui

näilikud ja heade kommetega vastuolus olevad tehingud. Kuigi seadus ei eelda, et kasutusvaldus peab

olema tasuline, on mõistlik eeldada, et heas usus toimiv kinnisasja omanik ei loovuta suuremat osa

oma õigustest kolmandale isikule mingit hüvitust saamata ja sealjuures koguni terveks sajandiks. Ka

oleks kasutusvaldajal sisuliselt võimatu kasutusvaldusest tulenevaid õigusi kasutada, sest tegemist on

elamumaaga, mida saab kasutada üksnes kinnisasjal asuva elamu teenindamiseks. Tehingu näilikkust

tõendab ka see, et kostja III koormas kinnisasja, võõrandades selle samaaegselt kostjale I ning kostja

I nõustus sel viisil koormatud kinnisasja ostma. Vaidlust ei ole selles, et kostjad I ja II on omavahel

tihedalt seotud isikud. Eeltoodust ilmneb, et kasutusvalduse seadmise tegelikuks eesmärgiks oli

hageja takistamine ostueesõiguse teostamisel, mitte kasutusvaldusest tulenevate õiguslike tagajärgede

saabumine. Kasutusvalduse seadmise tehingutega on varjatud kinnisasja võõrandamistehingut, mille

kohaselt oli kinnisasja tegelikuks omandajaks kasutusvaldaja. Kuivõrd kostjate I ja II eesmärgiks oli

hageja kahjustamine ja nad said selle eesmärgi saavutada üksnes nii võlaõigus- kui asjaõiguslepingu

sõlmimisega, on vea identsuse tõttu TsÜS § 86 kohaselt tühine nii kasutusvalduse seadmise

võlaõigus- kui ka asjaõigusleping. Kuivõrd kehtivat asjaõiguslepingut ei ole, on kinnistusraamatu

kanne kasutusvalduse seadmise kohta AÕS §-st 644 tulenevalt ebaõige ja tuleb sama seaduse § 65

lg 1 kohaselt kustutada.

Hageja nõue kostja III vastu tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja nõue kostjate I ja II vastu

rahuldatakse ning hagejal on võimalik realiseerida oma ostueesõigus ja saada kinnisasja omanikuks.

Linnakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue tunnistada AÕS

§ 257 lg 3 põhiseadusevastaseks ja jätta see säte kohaldamata osas, millega ORAS § 121 lg-s 10

sätestatud kinnisasja ostueesõigusele ei ole antud eelmärke tähendust. Kuivõrd ringkonnakohus

rahuldas hagi eeltoodud põhjendustel, ei pidanud ta vajalikuks hinnata AÕS § 257 lg 3 vastavust

põhiseadusele.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohtu otsuse peale esitas kassatsioonkaebuse kostja I, kes palub otsuse tühistada osas,

millega rahuldati hagi kostjate I ja II suhtes ning teha selles osas uus otsus, millega jätta hagi

rahuldamata.

Kostja I arvates on ebaõige ringkonnakohtu seisukoht, et ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud üürniku

ostueesõigusel on asjaõiguslik toime. Tugeva kinnistusraamatu põhimõtte tagamise eesmärgil on

seadusandja andnud asjaõigusliku toime seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigusele, mille

kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusele (AÕS

§ 257 lg 3). Kaasomandi puhul nähtub seadusest tulenev ostueesõigus kinnistusraamatust ainuüksi

kaasomaniku kandest. Üürniku ostueesõiguse puhul ei ole märkuse sissekandmist seaduses eraldi

sätestatud. See aga ei tähenda, et üürnik ei saaks märkuse sissekandmist taotleda.

Kuivõrd üürniku ostueesõigusel ei ole asjaõiguslikku toimet, ei saanud kostja III poolt omandi

kostjale I üleandmine olla tühine ja hageja ei saanud nõuda enda omanikuna kinnistusraamatusse

kandmist. Kuivõrd hageja ostueesõigus on võlaõiguslik, on tal müügilepingust tulenev nõue kostja III

vastu omandi üleandmiseks. Kui kostja III seda kohustust rikub, on hagejal õigus kasutada kohustuse

täitmata jätmisest tulenevaid õiguskaitsevahendeid, eelkõige nõuda kahju hüvitamist.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles hageja sellele vastu ning palus jätta kassatsioonkaebuse

rahuldamata.

Hageja arvates leidis ringkonnakohus põhjendatult, et ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud üürniku

ostueesõigusel on asjaõiguslik toime. Kui kohtu arvates ei ole viidatud sättel asjaõiguslikku toimet,

palus hageja alternatiivselt kontrollida AÕS § 257 lg 3 (osas, milles ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud

üürniku ostueesõigus ei oma kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi

üleandmise nõude tagamiseks) ja VÕS § 244 lg 6 teise lause vastavust põhiseadusele.

8. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja III, et ringkonnakohtu otsus on õige ja seaduslik, ning

palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.

9. Kostja II ei ole kassatsioonkaebusele kirjalikku vastust esitanud.

10. Riigikohtu 24. aprilli 2006. a istungil jäid poolte esindajad kirjalike seisukohtade juurde. Kostja I

esindaja kinnitas, et ta esindab ka kostjat II ning et kostja II toetab kassatsioonkaebuse rahuldamist.

Poolte esindajad esitasid ka taotlused vastaspooltelt kohtukulude väljamõistmiseks. Kostja I palus

hagejalt õigusabikuludena välja mõista 48 875 krooni. Hageja palus kostjalt I välja mõista

õigusabikuludena 16 761 krooni 90 senti. Kostja III palus kostjalt I välja mõista õigusabikuludena

9558 krooni.

11. Asja läbi vaadanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 9. mai 2006. a määrusega asja

kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule

läbivaatamiseks.

12. Riigikohtu 22. mai 2006. a istungil jäid poolte esindajad samuti kirjalike seisukohtade juurde.

Pooled jäid Riigikohtu 24. aprilli 2006. a istungil esitatud kohtukulude väljamõistmise taotluste

juurde.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu otsus TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel osaliselt tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu. Kolleegium saab TsMS § 691 p 5

alusel teha uue otsuse asja uueks läbivaatamiseks andmata ja jätab hagi kostja I vastu rahuldamata.

14. Kolleegium käsitleb esmalt menetluslikke küsimusi ja tuvastatud asjaolusid (I) ja üldiselt

ostueesõiguse regulatsiooni (II). Seejärel lahendab kolleegium kassatsioonkaebuse (III) ja käsitleb

hageja väiteid ostueesõiguse regulatsiooni põhiseadusevastasuse kohta (IV). Lõpetuseks näeb

kolleegium ette kohtukulude jaotuse asjas ja lahendab hagi tagamise tühistamise (V).

I. 15. Ringkonnakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles jäeti rahuldamata hagi kostja III vastu.

Seega ei ole see nõue kassatsioonimenetluses vaidluse all.

16. Kostja I vaidlustas ringkonnakohtu otsuse osas, milles hagi rahuldati tema ja kostja II suhtes.

Kostja II ise apellatsioonikohtu otsust Riigikohtus ei vaidlustanud, kuigi kostja I esindaja kinnitas

Riigikohtu istungil ka kostja II esindajana, et kostja II toetab kassatsioonkaebuse rahuldamist.

Kolleegiumi arvates ei ole hageja nõuded kostjate I ja II vastu nõusoleku andmiseks kasutusvalduse

kinnistusraamatust kustutamiseks seotud selliselt, et kostja II tuleks lugeda kaaskassaatoriks TsMS

§ 680 lg 2 järgi (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05 (RT III 2006,

7, 62), p 17). Selle nõude saab kummagi kostja suhtes lahendada eraldi, mistõttu osalevad kostjad I ja

II menetluses TsMS § 207 lg 2 tähenduses iseseisvalt (vt ka käesoleva otsuse p 37).

Kostjal I ei ole alust vaidlustada ringkonnakohtu otsust osas, mis teda ei puuduta. Kuna kostja II

suhtes hagi rahuldamine kostjat I ei puuduta, jätab kolleegium kassatsioonkaebuse rahuldamata osas,

milles vaidlustatakse ringkonnakohtu otsust kostja II nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise osas

kasutusvalduse kinnistusraamatust kustutamiseks.

17. Kolleegium loeb ringkonnakohtu otsuse vaidlustatuks ka hageja kohustamise osas kostjale I

900 000 krooni üleandmiseks, kuna see on vastastikku seotud hagi rahuldamisega kostja I suhtes.

18. Kohtud on tuvastanud asja lahendamiseks järgmised olulised asjaolud:

kinnisasjal olev elamu tagastati kostjale III omandireformi käigus, kostja III oli kinnisasja omanik ja

hageja oli üürnik kinnisasjal olevas elamus;

22. detsembril 2003. a sõlmisid kostjad lepingu, millega kostja III seadis kostja II kasuks kinnisasjale

tasuta kasutusvalduse 99 aastaks ning müüs 900 000 krooni eest kinnisasja kostjale I, samuti sõlmiti

asjaõiguslepingud kostja II kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja kasutusvaldajana ja kostja I

kinnisasja omanikuna;

lepingu sõlmimisest teatati hagejale 29. detsembril 2003. a;

12. veebruaril 2004. a said kostjad hagejalt notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse;

hageja on tasunud notari deposiitkontole ostuhinna katteks 900 000 krooni;

elamus elav teine üürnik ei ole ostueesõiguse avaldust esitanud;

15. märtsil 2004. a kanti kostja II kasuks kinnistusraamatusse kinnisasjale kasutusvaldus tähtajaga 99

aastat ning kostja I kanti kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna.

19. Hageja arvates on tal ORAS § 121 lg 10 alusel õigus teostada kinnisasjale ostueesõigust ning

saada kostja I nõusolek tema kinnisasja omanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks ja hageja

omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Samuti on hagejal enda arvates õigus saada kostjate I ja

II nõusolek kasutusvalduse kinnistusraamatust kustutamiseks, kuna kasutusvalduse leping on tühine.

Kostjate I ja II arvates ei ole hagejal nende vastu nõudeid, kuna ORAS § 121 lg 10 järgsel

ostueesõigusel ei ole asjaõiguslikku toimet ning hageja võib esitada üksnes võlaõiguslikke nõudeid

kostja III vastu.

20. Hagi rahuldades leidis ringkonnakohus, et ostueesõiguse teostamisel on asjaõiguslik tagajärg ning

kostja I peab seetõttu nõustuma enda kustutamisega kinnisasja omanikuna kinnistusraamatust ja

hageja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega. Kostjad I ja II peavad nõustuma kasutusvalduse

kinnistusraamatust kustutamisega, kuna kasutusvalduse leping on tühine näilikkuse ja heade

kommetega vastuolu tõttu.

II. 21. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohtadega ja leiab, et erinevalt linnakohtust on

ringkonnakohus mõistnud ostueesõiguse olemust kehtiva õiguse järgi ebaõigesti. Kogu ostueesõiguse

teostamise kord ja selle õiguslik tähendus on alates 1. juulist 2002. a tervikuna muutunud.

22. Ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust

omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku

leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping. Seega on ostueesõiguse

teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks.

Sellega eristub kehtiv ostueesõiguse regulatsioon AÕS § 256 varasema redaktsiooni järgsest

käsitlusest ostueesõiguslase astumisest ostja asemele müügilepingusse. Müügileping on võlaõiguslik

leping, mille järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks asja valduse üleandmine ja ostjale

omandi ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustusteks aga ostuhinna tasumine ja asja

vastuvõtmine (VÕS § 208 lg 1). Ostueesõiguse teostamisega kaasnevad seega müügilepingust

tulenevad võlaõiguslikud nõuded müüja vastu.

23. Ringkonnakohus ei ole arvestanud TsÜS § 6 lg-st 3 tuleneva kohustus- ja käsutustehingu

eristamise põhimõtte ja TsÜS § 6 lg-st 4 tuleneva abstraktsiooniprintsiibiga kohustus- ja

käsutustehingu kehtivuse üksteisest sõltumatu hindamise kohta. Võlaõigusliku müügilepinguga

ostueesõiguslase ja müüja vahel ei kaasne iseenesest asjaõiguslikke tagajärgi. Ostjana on

ostueesõiguslasel õigus nõuda müüjalt tema kohustuste täitmist ning kohustuste rikkumise korral

rakendada tema suhtes õiguskaitsevahendeid, mh nõuda kohustuse täitmist VÕS § 108 järgi. Müüjal

on võimalik kohustus ostueesõiguslase ees täita, kui tal on võimalik ostetud asja valdus üle anda ja

tagada ostueesõiguslasele omandi üleminek. Müüja ei saa aga omandit üle anda, kui selle on kehtivalt

omandanud juba esialgne ostja. Sel juhul jäävad ostueesõiguslasele müüja suhtes muud

õiguskaitsevahendid. Ostueesõiguslase ja esialgse ostja vahel ostueesõiguse teostamisest võlasuhet ei

teki, st ostueesõiguslasel puuduvad nõuded esialgse ostja vastu ja vastupidi.

24. Parandamaks ostueesõiguslase võimalusi ostuese omandada, on 27. detsembril 2003. a jõustunud

VÕS § 244 lg-s 6 ette nähtud, et muude esemete kui kinnisasjade suhtes seadusest tuleneva

ostueesõiguse teostamise tagajärjeks on mh see, et tühiseks loetakse eseme käsutamine, kui

käsutustehing tehti pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist (st pärast müügilepingu

sõlmimist) ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Sellele sättele tuginedes on

ostueesõiguslasel võimalik nõuda müüjalt ostueseme omandi üleandmist ka siis, kui müüja on selle

juba üle andnud esialgsele ostjale, sest omandi üleandmise käsutustehing on tühine ja müüja on seega

jätkuvalt asja omanik, kui ta oli seda ka enne eseme käsutamist.

25. Kinnisasjade puhul annab VÕS § 244 lg-ga 6 sarnase regulatsiooni AÕS § 257 lg 3, mille

kohaselt on kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusel, kinnisasja kaasomanike ostueesõigusel või

seaduse alusel tekkinud ostueesõigusel, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus,

kolmandate isikute suhtes samane tähendus eelmärkega omandi üleandmise nõude tagamiseks.

Eelmärke toime on antud AÕS § 63 lg-s 3, mille järgi on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke

kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab,

kuid eelmärge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega on müüdud kinnisasja omandi

üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lg-le 3 tuginedes tühine, kui see kahjustab

ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning

ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel.

26. Eelneva põhjal tuleb üldiselt võlaõigusliku toimega ostueesõiguse kõrval eristada VÕS § 244 lg-

st 6 ja AÕS § 257 lg-st 3 tulenevat asjaõigusliku (käsutusõigusliku) toimega nn asjaõiguslikku

ostueesõigust. Erinevuseks on nende vahel üksnes ostueesõiguse teostamise toime võimalikule

esialgse müügilepingu alusel toimunud omandi üleandmisele ja muudele ostueesõigust kahjustavatele

käsutustehingutele. Esialgsel ostjal on ka omandist "ilmajäämise" korral nõuded ikkagi oma

lepingupoole, st müüja vastu, kes omandi üleminekul ostueesõiguslasele osutub ostja suhtes lepingut

rikkunuks. Samuti ei saa ostueesõiguslane nõuda esialgselt ostjalt omandi üleandmist, kuna

võlaõigusliku toimega ostueesõiguse puhul ei ole tal selleks õigussuhte puudumise tõttu lihtsalt alust,

asjaõigusliku tähendusega ostueesõiguse puhul aga ei ole esialgne ostja omanikuks saanud

käsutustehingu tühisuse tõttu ega saa seetõttu ka omandit ostueesõiguslasele üle anda.

Erilise suhte tekitavad kinnisasja puhul ostja ja ostueesõiguslase vahel aga AÕS §-d 2611 ja 2612.

Nendest sätetest tulenevalt võib esialgne ostja keelduda ostueesõiguslase omanikuna

kinnistusraamatusse kandmisest ja kinnisasja valduse üleandmisest, kuni talle hüvitatakse ostuhind.

Lisaks võib ostueesõiguslane maksta ostuhinna ka esialgsele ostjale, vabanedes seeläbi müüjale

ostuhinna tasumise kohustusest. Muude kulutuste (nt lepingu sõlmimise kulud) hüvitamise eesmärgil

ostjal ostueesõiguslase suhtes kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku nõusoleku andmisest

keeldumiseks alust ei ole.

27. Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse

ostueesõiguse teostajal seega ostuhinna tasumise vastu siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks.

Selleks on tal vaja aga nõusolekut nii ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei

kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks

olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi omandi üleandmiseks.

Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande

parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt kui puudutatud isikult (vt ka kinnistusraamatuseaduse (KRS)

§ 341 lg 2 p 2) nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks (vt ka nt Riigikohtu 23. septembri

2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 (RT III 2005, 29, 300), p 28; ja 8. veebruari 2006. a otsust

tsiviilasjas 3-2-1-121-05 (RT III 2006, 7, 62), p 20). Lähtudes AÕS § 2611 lg-st 1, võib ostja

keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna kustutamiseks nõusolekut andmast (kuigi sätte tekst

räägib ebatäpselt ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest), kuni ostuhind on

talle hüvitatud, st kui ostuhind on hüvitatud, on ostja kohustatud andma ostueesõiguslasele kande

parandamiseks nõusoleku. Lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-

st 1, võib sellise tahteavalduse asendada kohtuotsusega. Kolleegiumi arvates saab TMS § 19 järgi

lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind (vt

ka nt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 (RT III 2006, 2, 19), p 33).

Kohus saab rakendada ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks

nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte

omaalgatuslikult. Lähtudes TsMS § 445 lg-st 1, võib kohus esialgse ostja taotlusel määrata kindlaks

ka otsuse täitmise tähtaja, st aja, mille kestel ostueesõiguslane võib nõuda sellise otsuse sundtäitmist

TMS § 19 järgi. Seadus ei näe ette, et ostuhind peaks olema tasutud või hoiustatud kohtu

deposiitkontol enne kohtumenetluse algust. Ostuhinna notari juures hoiustamine tuleb rahalise

kohustuse täitmisena ja esialgse ostja vastuväidet välistavana kõne alla üksnes VÕS §-des 119!123

sätestatud eeldustel, st esmajoones juhul, kui esialgne ostja keeldub ostuhinda vastu võtmast. Kuni

ostuhinna tasumiseni võib esialgne ostja samuti keelduda kinnisasja valduse väljaandmisest (AÕS

§ 2611).

28. Enda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ei piisa ostueesõiguslasele üksnes

ostja nõusolekust kinnistusraamatu parandamiseks. See on üksnes eeldus, et nõuda müüjalt

müügilepingu täitmist, st mh kinnisasja omandi üleandmist. Ostueesõiguslase kinnisasja omanikuks

saamiseks on AÕS § 641 järgi vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe (asjaõigusleping) ja kande

tegemine kinnistusraamatusse. Kuna ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi

nõue müüja vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste

tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega (vt

ka nt Riigikohtu 25. novembri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-134-04 (RT III 2004, 34, 360), p 13;

ja 23. septembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 (RT III 2005, 29, 300), p 28). Selle

eelduseks on aga mh see, et müüja ei esita VÕS § 111 alusel vastuväitena seda, et ostueesõiguslane

jättis lepingu täitmata. Ostuhinna tasumata jätmise vastuväidet ei saa ta AÕS § 2612 järgi esitada, kui

esialgne ostja oli ostuhinna talle tasunud. Seega on ostueesõiguslasel enda ostetud kinnisasja

omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik saada esialgse ostja nõusolek tema omanikuna

kinnistusraamatust kustutamiseks ning müüjalt enda kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks

(omandi üleandmiseks).

29. Ostueesõiguse teostamise aluseks võib VÕS § 244 lg 2 järgi olla seadus või tehing. Üürnikel on

ORAS § 121 lg 10 kohaselt tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine

ostueesõigus, tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandmisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul.

Sättes on ka märgitud, et muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Ilmselt on

ringkonnakohtu eksituse põhjuseks just viimati nimetatud lause. See lause oli asjakohane enne

1. juulit 2002. a, kui ostueesõigust reguleeriti lähemalt üksnes asjaõigusseaduses. Alates 1. juulist

2002 reguleeritakse ostueesõigust aga põhiosas võlaõigusseaduses, asjaõigusseaduses sisalduvad vaid

täiendavad sätted kinnisasjale asjaõigusliku ostueesõiguse teostamise kohta. Viitest ei tulene üürniku

ostueesõiguse asjaõiguslik toime, kuna AÕS § 257 lg 4 viitab omaniku (s.o müüja) ja

ostueesõiguslase vaheliste suhete määratlemisel omakorda võlaõigusseadusele, st võlaõigusseaduse

regulatsioon kohaldub ka ORAS § 121 lg-s 10 ettenähtud ostueesõigusele. Asjaõigusliku toimega

kinnisasja ostueesõiguse juhud on loetletud AÕS § 257 lg-s 3 ning nendeks on kinnistusraamatusse

kantud kokkuleppel põhinev ostueesõigus, kinnisasja kaasomanike ostueesõigus ja seaduse alusel

tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus. Seega peab

alates 1. juulist 2002 ostueesõigus kinnisasjale asjaõigusliku toime omamiseks alati nähtuma

kinnistusraamatust. Ka kaasomanike ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust, kuna kaasomand ise

nähtub kinnistusraamatust ja AÕS § 73 lg 2 järgne ostueesõigus on seega kinnistusraamatust

järeldatav. Seega saab ka ORAS § 121 lg 10 järgne seadusest tulenev ostueesõigus omada

asjaõiguslikku toimet, kui see nähtub kinnistusraamatust. Muul juhul on tegemist võlaõigusliku

ostueesõigusega, mis võimaldab ostueesõiguslasel müügilepingu rikkumisel kasutada kõiki lepingust

tulenevaid õiguskaitsevahendeid müüja vastu, kuid ta ei saa tugineda kinnisasja omandi üleandmise

ja muude käsutuste tühisusele. Seega on viide asjaõigusseadusele ORAS § 121 lg-s 10 alates 1. juulist

2002 ebatäpne.

30. Kolleegium peab vajalikuks käsitleda ka ORAS § 121 lg 10 järgse ostueesõiguse teostamise

ajalist kestust, kuna see ei ole seaduses selgelt sätestatud. Tagastatud elamute üürnikel on ORAS

§ 121 ja Eesti Vabariigi elamuseaduse (ES) §-de 32 ja 33 järgi täiendav kaitse esmajoones lepingu

lõpetamise vastu võrreldes teiste üürilepingutega. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 11 järgi

laienevad paragrahvi sätted üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise

ajal. Kolleegiumi arvates on tagastatud elamu üürnikul ostueesõigus, kui ta oli üürnik elamu

tagastamise ajal ning tal on kehtiv üürileping ka elamu või selle osa võõrandamise ajal. Ostueesõigus

ei ole üleantav ega lähe üle nt ka üürniku vahetumisel üürilepingus.

31. Kolleegiumi arvates peab seadusest tuleneva kinnisasja ostueesõiguse omajal olema nõudeõigus

ka ostueesõiguse nähtavakstegemisele kinnistusraamatus. Kinnisasja üürnikul on VÕS § 324 lg 1

järgi õigus nõuda üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Märke õiguslikuks

tagajärjeks on VÕS § 324 lg 2 järgi tagatis üürnikule, et ka kinnisasja võimalik uus omanik peab

üürilepingut taluma. Märkes tuleb mh märkida üürilepingu eeldatav kestus (AÕS § 631 lg 8).

Kolleegiumi arvates on ORAS § 121 lg 10 järgset ostueesõigust omaval üürnikul samuti õigus nõuda

märkes tema ostueesõiguse märkimist, millega ostueesõigus omandaks AÕS § 257 lg 3 tähenduse, st

asjaõigusliku toime. Tegemist on üürniku nõudega üürileandja vastu, mis tuleneb üürilepingust.

Kolleegiumi arvates saab sellise järelduse teha ORAS § 121 lg 10 ja AÕS § 257 lg 3 koostoimest,

kohaldades lisaks analoogia alusel VÕS § 324. Sellise märke tegemist võib koos üürilepingu kohta

kinnistusraamatusse kantava märkuse tagamiseks seatud eelmärkega nõuda ka hagi tagamise korras

(vt ka Riigikohtu 8. detsembri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04 (RT III 2004, 37, 381),

p 46). Ostueesõiguse lõppemisel on kinnisasja omanikul õigus nõuda AÕS § 63 lg 8 järgi üürnikult

nõusolekut märke kustutamiseks.

III. 32. Kolleegiumi arvates tuleb hagi kostja I vastu jätta TsMS § 691 p 5 järgi rahuldamata.

Ringkonnakohus on andnud tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu. Menetlusõiguse norme

oluliselt rikutud ei ole.

33. Tuvastatud asjaolude järgi on hagejal ORAS § 121 lg 10 järgi õigus ostueesõigust teostada.

Hageja vastab selles sättes nimetatud üürniku tunnustele, st ta on üürnik, kellel on ostueesõiguse

teostamise õigus. Elamus elav teine üürnik ei ole ostueesõigust teostanud, st hagejal on VÕS § 252

lg 1 teise lause järgi õigus teostada ostueesõigust kogu kinnisasja suhtes. Ostueesõigust on teostatud

VÕS §-s 250 ettenähtud tähtaja jooksul VÕS § 244 lg-tele 4 ja 5 vastava avaldusega. Seega on hageja

ja kostja III vahel VÕS § 244 lg 1 järgi tekkinud kehtiv müügileping samadel tingimustel kostjate I ja

III sõlmitud müügilepinguga.

34. Kuna hageja ostueesõiguse kohta ei ole kantud märkust kinnistusraamatusse, ei ole sellel

asjaõiguslikku toimet AÕS § 257 lg 3 tähenduses. Seega ei ole hagejal ka õigussuhet kostjaga I kui

kinnisasja ostja ja omanikuga ning nõudeid tema vastu müügilepingust ja ostueesõiguse teostamisest.

Hagi nõusoleku andmiseks kostja I kinnistusraamatust kinnisasja omanikuna kustutamiseks ja hageja

omanikuna sissekandmiseks tuleb seega jätta rahuldamata.

Ekslik on aga ringkonnakohtu seisukoht, nagu piisaks isegi ostueesõiguse asjaõigusliku toime

olemasolul hageja kinnisasja omanikuna sissekandmiseks üksnes kostja I nõusolekust. Selleks olnuks

vajalik ka kostja III kui kinnisasja omaniku nõusolek (vt käesoleva otsuse p 28). Ainuüksi see asjaolu

ei takistanuks aga siiski hagi rahuldamist kostja I suhtes, kuid selle lahendi alusel ei oleks veel saanud

kinnistusraamatu kannet teha. Selleks olnuks vajalik esitada ka kostja III nõusolek kande tegemiseks

või seda asendav kohtulahend.

35. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ka osas, millega kohustati hagejat

andma korraldus 900 000 krooni notari deposiitkontol oleva raha ülekandmiseks kostjale

I. Kolleegiumi arvates sai sellise kohustuse hagejale panna üksnes tema nõusolekul, mis praegusel

juhul on antud juba hagis. Kolleegium märgib, et notari kontole ostuhinna tasumist ostuseesõiguslase

poolt ei saa üldjuhul lugeda ostuhinna tasumiseks (vt käesoleva otsuse p 27).

36. Hagejal on võimalik jätkuvalt esitada võlaõiguslikke nõudeid kostja III vastu müügilepingu järgi.

Ringkonnakohus jättis hageja hagi kostja III vastu rahuldamata üksnes põhjendusega, et hageja saab

nagunii kinnisasja omanikuks.

37. Rahuldamata tuleb jätta ka hagi kostja I vastu nõusoleku saamiseks kasutusvalduse

kinnistusraamatust kustutamiseks. Kostja I ei ole isikuks, kelle nõusolekut oleks kasutusvalduse

kinnistusraamatust kustutamiseks vaja, st kelle õigusi kande parandamine AÕS § 65 lg 1 teise lause

järgi puudutab. Asjaõiguse kustutamisel on KRS § 341 lg 2 p 2 järgi puudutatud isikuks eelkõige

asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab õigust asjaõigusele. Selliseks isikuks on kasutusvaldaja

kostja II. Kasutusvalduse seadis tuvastatud asjaolude järgi kostja III kokkuleppel kostjaga II. Kostjad

II ja III ei ole ringkonnakohtu otsust vaidlustanud, st kasutusvalduse kinnistusraamatust

kustutamiseks vajalik kostja II nõusolek on kohtuotsusega asendatud (vt ka käesoleva otsuse p 16).

Kolleegium märgib lisaks, et ringkonnakohus ei ole kasutusvalduse lepingu kehtivuse hindamisel

eristanud piisavalt tehingu näilikkust ja vastuolu heade kommetega. Riigikohus on leidnud, et leping

ei saa olla korraga näilik ja vastuolus heade kommetega (vt Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 (RT III 2005, 29, 300), p 21). Kui ostueesõigusel oleks eelmärke (s.o

asjaõiguslik) toime AÕS § 257 lg 3 järgi, saaks ostueesõiguslane nõuda kasutusvalduse kustutamist

kinnistusraamatust AÕS § 63 lg-le 3 tuginedes sama paragrahvi 5. lõike ja AÕS § 65 järgi, kuna

kasutusvalduse seadmine käsutusena kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist ja on seega tühine

(vt ka käesoleva otsuse p 25). Kolleegiumi arvates ei oma tähendust, et kasutusvaldus seati

formaalselt enne müügilepingu sõlmimist ja omandi üleandmist, kui tegemist on seotud lepingutega,

st kui kokku on lepitud kannete tegemine kinnistusraamatus selliselt, et üht kannet ei tehtaks teiseta.

Kolleegiumi arvates ei ole välistatud ka varem sõlmitud käsutuslepingute tühisus, kui need on tehtud

ilmse eesmärgiga välistada ostueesõiguse teostamine või seda piirata. Sellised käsutustehingud

võivad oma eesmärgi tõttu olla vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühised (vt ka Riigikohtu

viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26).

IV. 38. Hageja arvates on üürniku ostueesõigust puudutav seaduse regulatsioon vastuolus põhiseadusega,

kui ostueesõigusel ei ole seadusest tulenevalt asjaõiguslikku toimet, st kui üürnikule ei ole ORAS

§ 121 lg 10 järgse ostueesõiguse teostamisega tagatud võimalust saada kinnisasja omanikuks ka siis,

kui müüja on kinnisasja omandi üle andnud esialgsele ostjale. Hageja palub sel juhul jätta

asjassepuutuvad sätted kohaldamata ja tunnistada põhiseadusevastaseks ning rahuldada hagi sel

alusel.

39. Hageja arvates on asjassepuutuvateks säteteks AÕS § 257 lg 3 ja VÕS § 244 lg 6. Ta leiab, et

1. juulist 2002. a kehtiv regulatsioon on vastuolus õiguskindluse printsiibiga, mh on rikutud üürnike

õiguspärast ootust, et kuni kehtib ORAS § 121 lg 10 muutmata sõnastuses, säilib ka regulatsioon, mis

tagab üürnikule ostueesõiguse kasutamisel võimaluse saada kinnisasja omanikuks. Lisaks ei ole

regulatsioon hageja arvates koostoimes õigusselge ega kooskõlas võrdse kohtlemise põhimõttega.

Ebavõrdne kohtlemine seisneb hageja arvates selles, et erinevalt kinnisasja üürnikest on kinnisasja

kaasomanikele tagatud ostueesõiguse asjaõiguslik toime, samuti on asjaõiguslik toime tagatud teiste

seadusest tulenevate ostueesõiguste puhul. Alates 27. detsembrist 2003. a süvenes hageja väitel

ebavõrdne kohtlemine VÕS § 244 lg 6 täiendamisega, millega anti asjaõiguslik toime mh

vallasasjadest majade üürnike ostueesõigusele.

40. Kolleegium leiab, et hageja väited ei anna alust pidada üürniku ostueesõiguse regulatsiooni, mille

tulemusena on üürniku ostueesõigusel asjaõiguslik toime vaid siis, kui selle kohta on tehtud märkus

kinnistusraamatusse, põhiseadusega vastuolus olevaks.

41. Kolleegiumi arvates ei ole regulatsioon vastuolus õigusselguse nõudega. Sätted on koostoimes

arusaadavad ning õigusliku nõustamise abil ka mõistetavad (vt samuti ostueesõiguse kohta käivat

Riigikohtu 15. detsembri 2005. a otsust põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-16-05 (RT III

2006, 1, 2) p-d 19!25). Kolleegiumi arvates on piisavalt selge, et kinnisasja ostueesõigusel on AÕS

§ 257 lg 3 järgi asjaõiguslik toime vaid siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust või tegemist

on kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega (vt ka käesoleva otsuse II osa). Kinnisasja ostueesõigust

teostatakse VÕS § 244 lg 5 ja AÕS § 119 lg 1 järgi notari vahendusel, kes peab ostueesõiguslasele

tema avalduse tähendust selgitama. Ka peab notar tõestamisseaduse § 20 järgi niisuguse tehingu

tõestamisel, mille puhul on võimalik teostada seadusjärgset ostueesõigust, selgitama seda asjaolu

osalejatele. Seda järeldust ei muuda ka mõneti eksitav ORAS § 121 lg 10 neljas lause (vt käesoleva

otsuse p 29). Kolleegium peab siiski vajalikuks märkida, et seadusandja pidanuks toimunud

õigusmuudatust, esmajoones ostueesõiguse märkuse kinnistusraamatusse kandmise vajalikkust,

vaidluste vältimiseks seaduses selgemalt sätestama ja võinuks ORAS § 121 lg 10 neljandat lauset

vastavalt täpsustada. Samuti võinuks seaduseelnõu esitaja kavandatava muudatuse sisu selgitada

seaduse ettevalmistamisel, mh seletuskirjas või asja arutamisel Riigikogus. Kolleegiumi käsutuses

olevatest materjalidest ! muudatuse kaasa toonud võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse

ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse eelnõu seletuskirjast ega eelnõu menetlemise kohta käivatest

Riigikogu materjalidest ! üürnike ostueesõiguse tähenduse muutmise kavandamine otsesõnu ei

nähtu (vt ka käesoleva otsuse p 42).

42. Vaidlusalune ostueesõiguse regulatsioon jõustus 1. juulil 2002, kui jõustusid võlaõigusseadus

ning võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seadus (VÕSRS), kus sisaldusid ka asjaõigusseaduse ostueesõiguse sätete muudatused

(§ 29). Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seadus võeti Riigikogus vastu 5. juunil 2002. a ja jõustus sama seaduse § 124 lg 1 järgi

1. juulil 2002. a. Vaidlusalune kinnisasja müügileping sõlmiti 22. detsembril 2003. a ja ostueesõiguse

teostamise avaldus edastati 12. veebruaril 2004. a, seega ca 1,5 a pärast seaduse jõustumist. Hageja ei

ole väitnud, et talle ei jäänud seaduse vastuvõtmise ja jõustumise vahelisel ajal piisavalt aega taotleda

kostjalt III kui kinnisasja omanikult nõusolekut üürilepingu ja ostueesõiguse kohta märkuse

kandmiseks kinnistusraamatusse. Ka ei ole hageja väitnud, et kostja III oleks märkuse

sissekandmisest keeldunud. Kostja III esindaja on kinnitanud linnakohtu istungil, et kostja III oleks

andnud nõusoleku hageja ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse, kui keegi

oleks seda küsinud (toimiku I kd lk 213). Kohtuvaidluse korral võinuks hageja nõuda vastava

märkuse kinnistusraamatusse kandmise nõude tagamist eelmärkega hagi tagamise korras (vt ka

käesoleva otsuse p 31).

Kuigi see ei ole asja lahendamisel oluline, märgib kolleegium, et kuna põhilised ostueesõiguse

regulatsioonid sisaldusid võlaõigusseaduses, võis ka selle seaduse vastuvõtmise järel eeldada, et

asjaõigusseaduse ostueesõiguse sätted ei jää muutmata. Võlaõigusseaduse võttis Riigikogu vastu

26. septembril 2001. a. Võlaõigusseaduse eelnõu seletuskirjas 26. maist 1999 märgiti järgmist:

!ostueesõigusega müügi regulatsiooni toomisega võlaõigusseadusesse, kuhu see sisuliselt kuulub,

kaotab osaliselt kehtivuse vastav regulatsioon asjaõigusseaduses. Nimelt jäetakse sealt välja

ostueesõiguse võlaõiguslikku poolt puudutavad sätted, mis peaksid kõigi esemete jaoks olema

reguleeritud ühtselt võlaõiguses".

43. Ebaõige on hageja väide, nagu tulenenuks ORAS § 121 lg-st 10, et üürniku ostueesõigusel

oli 1. juulini 2002 asjaõiguslik toime. Kolleegium selgitas, et see toime tulenes üürnike

ostueesõigusele nimetatud sättes tehtud viitest asjaõigusseadusele, mida kohtupraktikas (vt nt

Riigikohtu 15. novembri 2000. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-90-00 (RT III 2000, 27, 302)) tõlgendati

selliselt, et üürnikul on õigus saada ka kinnisasja omanikuks AÕS § 264 lg 3 alusel (vt käesoleva

otsuse p 29). Üürnikel ei saanud olla õiguspärast ootust, et vaatamata ORAS § 121 lg 10 muutmata

jätmisele säilib ostueesõigusel asjaõiguslik toime. Seadusandja ei ole ostueesõiguse regulatsiooni

tervikuna muutes ning kinnisasjade suhtes ostueesõigusele asjaõiguslikku toimet üksnes

kinnistusraamatust nähtumise korral ette nähes toiminud üürnike suhtes sõnamurdlikult, sest kunagi

ei ole kinnitatud, et nn sundüürnike ostueesõigus või selle asjaõiguslik toime jääks muutumatul kujul

alatiseks kehtima. Seadusandja võib õigussuhteid vastavalt muutunud oludele ümber kujundada ning

sellega paratamatult ka halvendada mõnede ühiskonnaliikmete olukorda (vt nt Riigikohtu

2. detsembri 2004. a otsust põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-20-04 (RT III 2004, 35, 362),

p 14). Pealegi ei võtnud seadusandja üürnikelt ostueesõigust ära ega muutnud põhimõtteliselt selle

tähendust kinnisasja omaniku suhtes, kes on ostueesõiguse teostamisel kohustatud isikuks üürniku

suhtes, vaid üksnes muutis selle toimet esialgse ostja suhtes, kui märge ostueesõiguse kohta on

kinnistusraamatusse kandmata. Kolleegiumi arvates oli see lubatav, tagamaks varasemast paremini

kinnisvarakäibe kindlust ja kinnistusraamatu usaldusväärsust. Ostueesõigus ei saa olla absoluutne.

Nii müüja kui (asjaõigusliku toimega ostueesõiguse näol) algse ostja jaoks on tegemist koormatisega,

mis kitsendab omakorda nende omandiõigust. Nende õiguste vahel peab valitsema mõistlik tasakaal.

Üürniku ostueesõigust ei ole kolleegiumi arvates seaduse muutmisega muudetud "näiliseks". Üürniku

õigust kasutada jätkuvalt tema kasutuses olevat eluruumi ka omaniku vahetumisel tagavad VÕS §-d

291 ja 324. Võlaõigusliku ostueesõiguse teostamise praktiliseks tagajärjeks on vähemalt võimalus

esitada müüja vastu müügilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue, mis arvestades mh

jätkuvat kinnisvara hindade tõusu ei pruugi olla sugugi "väärtusetu".

44. Kolleegiumi arvates puudub regulatsioonis ka võrdsuspõhiõiguse rikkumine. Kinnisasja

ostueesõigusel on AÕS § 257 lg 3 järgi asjaõiguslik toime vaid siis, kui see nähtub

kinnistusraamatust. Selline käsitlus on kooskõlas üldise kinnistusraamatuõigusega, mille järgi peavad

olulised koormatised nähtuma kinnistusraamatust ja andma võimalikule kinnisasja või piiratud

asjaõiguse omandajale teavet kinnisasja õigusliku reþiimi kohta. Põhjendamatu on hageja viide

kinnisasja kaasomanike ostueesõigusele. Kinnisasja kaasomand nähtub alati kinnistusraamatust,

seega peab ka kinnisasja mõttelise osa ostjale olema alati arusaadav, et kehtib AÕS § 73 lg 2 järgne

kaasomaniku ostueesõigus. Üürilepingu kohta aga vastava märkuseta üldjuhul kinnistusraamatust

teavet ei saa ning eraldi täpsustamata ei ole ka üürilepingu märkuse olemasolul võimalik aru saada, et

üürnikul on ORAS § 121 lg 10 järgne ostueesõigus. Ka on kaasomanike huvi osteesõiguse

teostamiseks üürniku kui üksnes asja kasutaja omaga võrreldes suurem.

Samuti on märketa kinnistusraamatus üksnes võlaõigusliku toimega nii muinsuskaitseseaduse § 27

lg 2 kui looduskaitseseaduse § 16 järgne kinnisasja ostueesõigus ning seda looduskaitseseaduse puhul

ka vaatamata mõneti eksitava sõnastusega § 16 lg 5 teisele lausele. Kolleegium ei näe põhiseadusele

mittevastavat ebavõrdset kohtlemist ka selles, et nt muinsuskaitseseaduse § 27 lg 4 ja

looduskaitseseaduse § 16 lg 5 järgi võib riik nende seaduste järgi lasta endal oleva ostueesõiguse

kohta kanda märke kinnistusraamatusse ühepoolse avalduse alusel. Nende ostueesõiguste teostamise

eesmärk on erinevalt üürnike ostueesõigusest avalik. Märkuse sissekandmiseks omaniku nõusoleku

nõudmise regulatsioon (vt käesoleva otsuse p 31) ei ole üürnikke ebamõistlikult koormav.

45. Alates võlaõigusseaduse jõustumisest ei olnud ostueesõigusel asjaõiguslikku toimet ei

vallasasjade ega õiguste puhul. Kinnisasja müügilepingu ja omandi üleandmise asjaõiguslepingu

sõlmimise ajal 22. detsembril 2003. a ei kehtinud ka seda olukorda muutnud VÕS § 244 lg 6, mis tõi

hageja arvates kaasa ebavõrdse kohtlemise üürnike vahel, kes elasid elamus, mille alune maa oli

kinnistatud, või elamus, mille alune maa oli kinnistamata. Vastav säte jõustus 27. detsembril 2003. a,

mistõttu isegi kui selles sättes sisaldunuks sarnane regulatsioon ka kinnisasja üürnike suhtes, ei

omanuks see omandi üleandmise käsutustehingu tühisust kaasatoovat mõju, kuna käsutustehing oli

sätte jõustumise ajaks juba tehtud, st kokkulepe omandi üleandmiseks ostjale oli juba sõlmitud.

Lisaks muule on vallasasjadest eluruumide tsiviilkäive asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13

lg 6 järgi põhiosas lõppenud alates 1. märtsist 2006. a, mis välistab praktikas ka sellise elamu üürniku

ostueesõiguse teostamise. Seega oli vallasasjast eluruumi üürnike ostueesõiguse asjaõiguslik toime

vaid ajutine ning arvestades selliste hoonete väikest osa tsiviilkäibes, oli selle tähendus pigem

marginaalne. Lisaks märgib kolleegium, et vallasjadest ehitiste puhul täitis omandi üleminekul ja asja

koormamisel kinnistusraamatule sarnast teavitamisfunktsiooni valdus ja puudub kinnistusraamatuga

sarnane register, kuhu oleks kantud kolmandate isikute suhtes kehtivalt asja koormavad õigused või

märkused nende kohta. Ka heauskne omandamine oli seotud valduse saamisega (vt selle kohta nt

Riigikohtu 31. oktoobri 2002. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-118-02 (RT III 2002, 29, 324), p 22).

Seega pidi vallasasjast ehitise ostjat ostueesõiguse võimalikkusest erinevalt kinnisasjast teavitama

eelkõige müüdava asja olek üürniku valduses. Seega oli põhjendatud ka vallas- ja kinnisasjade suhtes

ostueesõiguse rakendamise erinev tähendus.

Kolleegium märgib, et ostueesõiguse asjaõiguslik toime kadus 1. juulist 2002 nt ka aktsionäri aktsiate

ostueesõiguselt äriseadustiku (ÄS) § 229 lg 2 järgi (vt Riigikohtu 19. detsembri 2005. a otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-145-05 (RT III 2006, 1, 9), p 15). Küll jõustus 1. jaanuarist 2006. a ÄS § 229

lg 22, mis tagab sellisele ostueesõigusele asjaõigusliku toime, kui ostueesõiguse kohta on kantud

märge Eesti väärtpaberite keskregistrisse.

46. Kolleegium märgib, et hageja taotlus jätta kohaldamata seaduse sätted ja tunnistada need

põhiseadusevastaseks ei ole protsessuaalne taotlus, vaid õiguse kohaldamise küsimus, mis on kohtu

enda ülesanne. Seega ei pidanud kohus selle taotluse kohta võtma seisukohta otsuse resolutsioonis (vt

sarnase taotluse kohta Euroopa Kohtult eelotsuse küsimiseks ka Riigikohtu 30. märtsi 2006. a otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-4-06 (RT III 2006, 12, 118), p 56).

V. 47. Kuna kolleegium teeb uue otsuse, tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse

seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi jaotada ka kohtukulud. Sellele sättele tuginedes ja

juhindudes enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 61 lg-st 1 ning arvestades asja keerukust ja

tähendust poolte jaoks, samuti kassatsioonkaebuse rahuldamise ulatust, leiab kolleegium, et hagejalt

tuleb kostja I kasuks välja mõista kantud õigusabikuludest 20 000 krooni. Hageja ja kostja III

taotlused kostjalt I kohtukulude väljamõistmiseks jäävad rahuldamata.

48. Kuna kostja II ega hageja ei kaevanud ringkonnakohtu otsuse peale, jääb ringkonnakohtu otsus

jõusse hagejalt kostja III kasuks ja kostjalt II hageja kasuks kohtukulude väljamõistmise osas.

49. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS §-de 125 ja 126

järgi tuleb hinnata ostueesõiguslase nõudeid kinnistusraamatu kannete parandamiseks varaliste

nõuetena ning sellest lähtuvalt määrata asjas kindlaks tsiviilasja hind ja menetluskulud. Kuna

tsiviilasja hinnast lähtudes arvestatakse mitmeid menetluskulusid, peaks tsiviilasja hind kolleegiumi

arvates nähtuma selgelt ka kohtulahendist endast.

50. Linnakohus on taganud hagi ning lasknud kinnistusraamatusse kanda kinnisasja käsutamise ja

piiratud asjaõigustega koormamise keelumärke hageja kasuks (toimiku I kd lk-d 52!53). Hagi

põhiosas rahuldamata jätnud linnakohtu otsuse resolutsiooni järgi on hagi tagamine tühistatud alates

otsuse jõustumisest. Põhiosas hagi rahuldanud ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse osaliselt,

kuid ei märkinud oma seisukohta hagi tagamise kohta. Selguse huvides ja TsMS § 386 lg-st 4

juhindudes tühistab kolleegium linnakohtu poolt hagi tagamiseks kinnisasja kohta

kinnistusraamatusse kantud keelumärke, kuna hagi jääb põhiosas rahuldamata.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu