3-2-1-9-06 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-9-06

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. märts 2006. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed P. Jerofejev ja T. Tampuu

Kohtuasi

H-M.K hagi AS-i T vastu valduse rikkumise kõrvaldamiseks,

edasise valduse rikkumise ärahoidmiseks ja üürilepingu

kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse ning AS-i T

vastuhagi H-M.K vastu üürilepingu tähtaja ja üüri suuruse

kindlaksmääramiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 21. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1072/05

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i T kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Kassaator AS T (registrikood xxxxxxxx), vastustaja H-M.K

(isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat

A. Pohla.

Asja läbivaatamise kuupäev

27. veebruar 2006. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 21. septembri 2005. a otsus

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. H-M.K esitas 3. septembril 2004. a Tallinna Linnakohtule hagi AS-i T vastu, milles palus

kohustada kostjat kõrvaldama valduse rikkumine, võimaldades hagejal kui üürnikul pääseda

Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx-x asuvasse eluruumi ja seda vallata; kohustada kostjat hoiduma hageja

valduse edasisest rikkumisest, võimaldades hagejal kasutada Xxxxxxxx xx-x eluruumi üürilepingu

alusel; kanda Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr xxxxx kolmandasse jakku

kostja kaasomandiosale kinnistu oluliseks osaks oleva elamu teisel korrusel paikneva ruumi nr x osas

märge 13. aprilli 1998. a üürilepingu nr 160M kohta tähtajaga kuni 13. aprillini 2008. a või kui

kinnistu on hagi rahuldava kohtuotsuse tegemise hetkeks jagatud korteriomanditeks, siis kanda

13. aprilli 1998. a üürilepingu nr 160M kohta märge korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr x,

registriosa kolmandasse jakku.

2. Hagiavalduse kohaselt otsustati Tallinna Linnavalitsuse 21. aprilli 1994. a korraldusega nr 673-k

R. P tagastada Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx ja xx asuvad hooned 1/3 mõttelises osas. 2/3 mõtteline osa

hoonetest jäi Tallinna linna omandisse. 18. augustil 1994. a sõlmisid Tallinna linn üürileandjana ja

hageja üürnikuna eluruumi üürilepingu nr 3294/94, mille alusel anti üürniku kasutusse Tallinnas

Xxxxxxxx xx asuv eluruum. 13. aprillil 1998. a sõlmisid Tallinna linn ja hageja uue eluruumi

üürilepingu nr 160M eluruumi kasutamiseks. Tallinna Linnakohtu 2. juuli 1999. a otsusega lõpetati

R. P ja Tallinna linna kaasomand varale reaalosadeks jagamise teel, kusjuures R. P omandisse jäi

Xxxxxxxx xx elamu ja Tallinna linna omandisse Xxxxxxxx xx elamu. 27. jaanuaril 2004. a sõlmisid

R. P ja AS T kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu, kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu,

mille alusel võõrandas R. P Tallinnas Xxxxxxxx 3g asuva kinnistu AS-ile T. 6. aprillil 2004. a kanti

AS T omanikuna kinnistusraamatusse.

Hageja kasutas Xxxxxxxx xx-xx (praegu korter nr x) asuvat eluruumi 18. augustil 1994. a sõlmitud

tähtajalise üürilepingu alusel, mis alates 14. aprillist 2003. a pikenes veel viie aasta võrra, s.o kuni

13. aprillini 2008. a. 2003. aasta alguses asus hageja elama teise elukohta, sest üürilepingu esemeks

olevas korteris puudusid vesi ja muud inimväärsed tingimused, lootuses, et maja omanik hakkab

elamistingimusi parandama. Üüripinnalt lahkudes ei olnud hageja tahteks alatine üüripinnalt

lahkumine. Hageja valdusesse jäid eluruumi võtmed ja ta käis igakuiselt korterit üle vaatamas,

kütmas ning koristamas. 2004. aasta kevadest hageja enam korterisse ei pääsenud, kuna majas

toimusid ehitustööd, uksed ja lukud olid vahetatud ning maja oli lindiga ümbritsetud. Kostja algatusel

hoones teostatava arendusprojekti käigus on muudetud korterite numeratsiooni. Üürilepingu esemeks

olev korter on tegelikult olemas ja paikneb samal kohal. Uue numeratsiooni järgi on lepingu esemeks

hoone teisel korrusel paiknev korter nr x. 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürilepingust tulenevad

õigused ja kohustused läksid kostjale üle.

3. Kostja ei tunnistanud hagi. Xxxxxxxx xx elamu kuulus varasema Xxxxxxxx xx kinnistu koosseisu.

Alles Xxxxxxxx xx kinnistu jagamisel pärast õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist tekkis

iseseisev kinnisasi Xxxxxxxx xx. Kostja üürileping kehtis 3 aastat alates elamu tagastamisest, s.o

kuni 30. novembrini 1997. a ja pikenes ORAS § 121 lg 3 alusel viieks aastaks, s.o kuni

30. novembrini 2002. a. Selle tähtaja möödumisel üürileping automaatselt ei pikenenud ja kuna

hageja oli selleks ajaks omal initsiatiivil korterist juba lahkunud ning asunud elama teise eluruumi,

siis oli hageja oma tegevusega lepingu üles öelnud. Kostja omandas Xxxxxxxx xx elamu

elamiskõlbmatuna ja selles ei elanud kedagi. Üürilepinguid kinnistu müüja kostjale üle ei andnud.

Xxxxxxxx xx-xx ei olnud elamu ostu-müügilepingu ajal hageja valduses, mistõttu ei läinud

üürileandja õigused ja kohustused kostjale üle. Pooltel ei ole üürisuhet. Xxxxxxxx 3g asuvasse

elamusse kavandatav korter nr x ei vasta endisele korterile nr xx ehk endine korter nr xx ei jää elamu

ümberehitamisel alles. Alates hageja korterist lahkumisest ei ole üüri makstud. Hageja lahkumine ei

olnud seotud üürileandjapoolse eluruumi parendamisele suunatud tegevusega ega loo hagejale õigust

nõuda tagasi varasemat eluruumi, mida pole ka säilinud.

4. 28. veebruaril 2005. a esitas AS T vastuhagi, milles palus määrata pooltevahelise üürilepingu

tähtaeg nii, et üürilepingu kehtivuse viimane päev on 30. november 2007. a ja üürilepingu järgi

tasutava üüri määraks ühes kuus on 5000 krooni, millele lisandub tasu kõrvalkulude eest. Kui kohus

leiab, et ka pärast 30. novembrit 2002. a üürileping pikenes ega lõppenud hageja eluruumist

lahkumise ja teise eluruumi elama asumisega, tuleb hageja üürileping lugeda kehtivaks kuni

30. novembrini 2007. a, mitte aga kuni 13. aprillini 2008. a. Samuti tuleb kohtul määrata üüri suurus.

Kostja arvates on mõistlikuks üüri suuruseks 5000 krooni kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud.

5. H-M.K palus jätta vastuhagi rahuldamata. 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürilepingu tähtaja

lühendamiseks puudub õiguslik alus. Tähtajalise üürilepingu puhul saab üüri tõsta üksnes

võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 300 nimetatud tingimuste olemasolul. Kostja tegi ehitustöid enda

riisikol, s.t kostja ei saa tugineda üüri tõstmise nõudes sellele, et nüüdseks on eluruum täielikult

renoveeritud, kuivõrd kostja jätkas eluruumi ümberehitust kohtumenetluse ajal. Lepingust ega

seadusest ei tulene, et eluruumi remondi või olulise parendamise tulemusel saaks üürileandja nõuda

üüri suurendamist.

6. Tallinna Linnakohus rahuldas 20. aprilli 2005. a otsusega hagi ning jättis rahuldamata vastuhagi.

Linnakohus leidis, et puuduvad andmed selle kohta, et üürilepingu tähtaja möödumisel 1. detsembril

1997. a oleks üürileandja üürilepingu pikenemist vaidlustanud. Seega vastavalt ORAS § 121 lg-le 3

pikenes üürilepingu tähtaeg 5 aasta võrra, s.o kuni 1. detsembrini 2002. a.

13. aprillil 1998. a sõlmisid üürileandja ja üürnik uue üürilepingu, millega üürileandja ja üürnik

leppisid kokku sama eluruumi suhtes uue kasutamise tähtaja, s.o kuni 13. aprillini 2003. a. Selline

üürisuhte ümbervormistamine mõlema poole nõusolekul ei olnud vastuolus kehtinud seadustega.

Alates 13. aprillil 1998. a sõlmitud lepingust ei reguleerinud hageja kasutusõigust mitte elamu

tagastamise hetkel kehtinud üürileping, vaid hiljem poolte kokkuleppel sõlmitud üürileping ning selle

lepingu kehtivust ja lõppemist tuleb vaadelda üürilepingule üldiselt kehtestatud normide alusel.

Nõustuda ei saa kostja seisukohaga, et 13. aprilli 1998. a üürilepingut ei saa tõendina arvestada, kuna

sel ajal ei saanud üürileandjaks olla Tallinna linn. Nagu nähtub Tallinna Linnavalitsuse 21. aprilli

1994. a korraldusest nr 673-k, olid R. P ja Tallinna linn pärast tagastamist elamu kaasomanikud

vastavalt 1/3 ja 2/3 osas. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 4 järgi oli aastal 1998 ja on senini

kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Seega oli

kaasomanikul õigus sõlmida ka üürilepinguid.

Vastavalt lepingu p-dele 2.1 ja 2.4 olid pooled 13. aprilli 1998. a lepingu sõlmimisel kokku leppinud

muuhulgas, et lepingu tähtajaks on 5 aastat, st leping kehtib kuni 13. aprillini 2003. a, ning et kui

enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist,

loetakse see pikenenuks järgnevaks 5 aastaks. R. P tunnistajana ja hageja ei toonud esile asjaolusid,

mis annaksid aluse lugeda üürileping sellest kuupäevast lõppenuks. Vastupidi, R. P ütluste kohaselt

jätkus üürisuhe hagejaga kuni kinnistu müügini ning kehtivate üürilepingute hulgas, millest ta teatas

maaklerile ja mis on kirjas müügilepingu p-des 1.3.1 ja 1.5.5, oli ka hagejaga sõlmitud leping.

Nimetatud lepingupunktides kinnitab müüja, et lepingu ese on koormatud 2 üürniku õigustega, ja

ostja, et on teadlik 2 kehtivast üürilepingust.

Nõustuda ei saa kostja seisukohaga, nagu oleks hageja ise öelnud vaidlusaluse üürilepingu üles oma

tegevusega, s.o lahkudes eluruumist omal algatusel ja asudes elama teise eluruumi. Alates 1. juulist

2002. a reguleerivad üürilepingu kehtivust ja lõppemist võlaõigusseaduse sätted. VÕS § 310 lg 2

kohaselt, kui vähemalt 2 aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki pool ei teata vähemalt

2 kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja

möödumisel tähtajatuks. Seega muutus 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürileping alates 13. aprillist

2003. a tähtajatuks ja tähtajatu üürilepingu lõppemine saab toimuda vaid kas korralise või

erakorralise ülesütlemisega, järgides võlaõigusseaduses sätestatud tähtaegu ja korda. Sellist

üürnikupoolset ülesütlemist ei ole tõendanud. Eluruumist alaline lahkumine üürilepingu lõppemise

alusena oli sätestatud kuni 1. juulini 2002. a kehtinud elamuseaduse ES §-s 531, mis aga

võlaõigusseaduse jõustumisega kaotas kehtivuse. Tunnistajate ütlustega ja hageja seletusega on

tõendatud, et alates jaanuarist 2003. a hageja tõepoolest ei elanud pidevalt/igapäevaselt üüritud

eluruumis ega tasunud alates suvest 2003. a üürimakseid, kuid seda esmaste elamistingimuste

puudumise tõttu ning kokkuleppel üürileandjaga, kusjuures kumbki pool ei tõlgendanud teise poole

tegevust lepingu ülesütlemisena. Eeltoodu alusel on tõendatud kinnistu omandiõiguse kostjale

ülemineku ajal, 6. aprillil 2004. a eluruumi nr xx suhtes kehtiva üürilepingu olemasolu ning hagejal

nimetatud eluruumi kasutamise õiguse olemasolu tähtajatu üürilepingu alusel. Vastavalt VÕS § 291

lg-le 1 läksid seega kostjale üle kõik 13. aprilli 1998. a üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja

kohustused, sh ka kohustus anda üürniku valdusesse ja kasutusse üürisuhte objektiks olev eluruum

(VÕS § 271 lg 1 ja § 276 lg 1).

Kohus jõudis järeldusele, et sõltumata erinevast numeratsioonist, avatud köögist, väljaehitatud

vannitoast ja rõdust on nüüdse eluruumi nr x näol tegemist renoveeritud endise eluruumiga nr xx ja

see saab olla 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürilepingu objektiks. Asjaolu, et vaatamata

renoveerimisele on elamu II korrusel säilinud endine eluruum nr xx, nähtub otseselt elamu endise ja

praeguse II korruse plaanide võrdlemisest. Muudetud on korteri siseplaneeringut ja välja ehitatud

14,6 m2 rõdu, kuid eluruum samal korrusel endise eluruumi nr xx kohal on alles ja ka elamispinna

suurus ei ole oluliselt muutunud (endine suurus 36,4m2, uus suurus 53,65m2, millest 14,6m2 on rõdu,

seega suurenes elamispind vaid 2,65m2 võrra). Seega on võimalik kostjal ka tegelikult asuda

üürileandja kohustusi täitma ja anda hagejale üle uue numeratsiooni järgi eluruumi nr x valdus. Kuna

leidis tõendamist, et poolte vahel on kehtiv üürisuhe, mille objektiks on uue numeratsiooni järgi

eluruum nr x, siis on kostja üürileandjana kohustatud täitma lepingust ja seadusest tulenevat

kohustust anda üüritud vara üürniku kasutusse ning ta ei või üürilepingu kehtivuse ajal teha üürnikule

takistusi üüritud asja kasutamisel.

VÕS § 324 lg 1 kohaselt on kinnisasja üürnikul õigus nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta

märke tegemist. Üürnik on nimetatud seadusest tulenevat õigust kasutanud, üürileandja aga teatanud,

et ei nõustu märke kandmisega. Kohtul puudub alus keelduda selle nõude rahuldamisest. VÕS § 324

lg 2 kohaselt tagab nimetatud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja

piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada

ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda.

Vastuhagis on kostja esitanud nii üürilepingu tähtaja kui ka üüri suuruse muutmise nõude. Ka

vastuhagi lahendamisel tuleb lähtuda võlaõigusseaduse sätetest. Kostja nõue tähtaja

kindlaksmääramiseks on sisuliselt nõue tähtajatu lepingu taas tähtajaliseks muutmiseks, mis saab

toimuda vaid poolte vastastikusel kokkuleppel. Kohtul puudub seaduslik alus muuta tähtajatut

üürilepingut tähtajaliseks. Isegi juhul kui seaduses oleks selline võimalus ette nähtud, ei saaks seda

kostja nõuet rahuldada, kuna nõude alusena esitatud asjaoludega kohus ei nõustunud. Puudub ka alus

rahuldada kostja nõuet üüri suuruse määramise osas. Vastavalt VÕS § 291 lg-le 1 ja eespool

tuvastatud asjaoludele läks 13. aprilli 1998. a üürileping kostjale üle lepingu tekstis kirja pandud

tingimustel. Üür on sätestatud lepingu p-s 4, mille kohaselt määrab korteriüüri suuruse üürileandja

tegelikest kuludest lähtudes. Seega on üürilepingu järgi tõepoolest üürileandjal õigus määrata üüri

suurust, kuid seda mitte lähtudes turusituatsioonist, vaid tulenevalt tegelikest kuludest konkreetsele

eluruumile. Viimaste alusel aga vastunõuet esitatud ei ole. Konkreetse üürimäära lisamine lepingusse

oleks sõlmitud lepingu tingimuste muutmine, mida saab nõuda VÕS § 97 lg-s 1 toodud alustel ja

mille nõudmiseks peavad olema üheaegselt täidetud VÕS § 97 lg-s 2 esitatud eeldused. Muutunud

asjaoluks selle sätte mõttes saaks praegusel juhul lugeda üüriobjekti väärtuse olulise tõusu ja algselt

kokkulepitud üüri suuruse ebaproportsionaalsust, kuid üüri suuruse tõstmisel tähtajatute lepingute

puhul tuleb lähtuda VÕS §-s 299 sätestatust. Selle sätte lg-s 2 sätestatud teadet üürileandja üürnikule

aga esitanud ei ole.

7. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada üürimärke osas ja teha

uus otsus, millega kanda Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa

nr xxxxx AS-i T kaasomandiosale sisse märge hageja kasuks: tähtajaline üürileping sõlmitud

13. aprillil 1998. a, tähtajaga kuni 13. aprillini 2008. a, üüri suurus määratletud üürilepingu p-s 4.1.

Apellatsioonkaebuse esitas ka kostja, kes palus linnakohtu otsust muuta või selle tühistada osas,

millega hagi rahuldati, ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus jättis 21. septembri 2005. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse

muutmata, parandades üksnes otsuse resolutsioonis olnud kirjavea.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt leidis linnakohus õigesti, et 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürileping

muutus tähtaja möödumisel VÕS § 310 lg 2 järgi tähtajatuks. Kuna üürileping muutus seaduse alusel

tähtajatuks, ei pikenenud see lepingu p 2.4 alusel kuni 13. aprillini 2008. a, nagu hageja ekslikult

leiab. Seda ei muuda asjaolu, et kumbki lepingupool ei ole 13. aprillil 1998. a sõlmitud üürilepingut

lõpetanud ega selle lõpetamist taotlenud, nagu hageja leiab. Kohus kohaldas seadust õigesti ja on oma

seisukohta piisavalt põhjendanud. Asjaolu, et tähtajaline üürileping oleks hagejale soodsam, ei

võimalda teha teistsugust järeldust.

Ringkonnakohus ei nõustunud hageja apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks linnakohus väljunud

hagi piiridest, kui luges üürilepingu tähtajatuks. Kuna pooled vaidlesid üürilepingu kehtivuse üle, pidi

linnakohus andma hinnangu ka selle kehtivuse ajale. Linnakohus andis sellele hinnangu seaduse

alusel. Milliseid seadusi tuleb asjas kohaldada, otsustab kohus TsMS § 228 kohaselt otsuse tegemisel.

Küll ei või kohtu kohaldatav õigusnorm tulla pooltele üllatusena, mis tähendab kohtu TsMS § 171 lg-

st 1 tulenevat kohustust osundada õigusnormidele, mida võidakse asjas kohaldada, et

menetlusosalistel oleks võimalik tuvastatavaid asjaolusid tõendada ja õiguse kohaldamise kohta oma

arvamust avaldada. Õige on hageja apellatsioonkaebuse väide, et linnakohus seda ei teinud. Samas ei

too nimetatud protsessinormi rikkumine endaga iseenesest kaasa seadusliku ning sisult ja

lõppjäreldustes õige kohtuotsuse tühistamist TsMS § 333 alusel. Nimetatud puudust oli võimalik

kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Hageja ei soovinud ringkonnakohtule uusi tõendeid esitada.

Vastuseks kostja apellatsioonkaebusele märkis ringkonnakohus, et kõikidele selles esitatud väidetele

on linnakohus otsuses hinnangu andnud. Linnakohus jõudis asjas tuvastatud asjaolusid ja tõendeid

hinnates põhjendatult järeldusele, et üürileandja õigused ja kohustused 13. aprillil 1998. a sõlmitud

üürilepingu järgi läksid VÕS § 291 lg 1 järgi kinnisasja omandamisel kostjale üle.

TsMS § 91 lg 1 järgi peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja

vastuväited. Kohus peab kõiki tõendeid hindama seadusest juhindudes igakülgselt, täielikult ja

objektiivselt ning ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu (TsMS § 95 lg-d 1 ja

2). Linnakohus pidas põhjendatult hageja esitatud tõendeid piisavaks, kinnitamaks asjaolu, et ta ei ole

vabatahtlikult kaotanud korteri valdust ega asunud omal soovil elama teise kohta. Vaidluse all ei ole

asjaolu, et Xxxxxxxx xx elamu oli kannatanud tulekahju tõttu, seal ei olnud vett ega elektrit ning see

oli elamiseks kõlbmatu, kuni kostja asus seda remontima. Nimetatut on kinnitanud ka kõik asjas üle

kuulatud tunnistajad (tl-d 153- 156). Hageja ei ole kaotanud õigust kasutada vaidlusalust eluruumi

üürilepingu alusel. Kohus tegi õige järelduse, et kostja on kohustatud uue üürileandjana täitma

lepingust ja seadusest tulenevaid kohustusi ja ta ei või lepingu kehtivuse ajal takistada üürnikku

üüritud asja kasutamisel.

Ebaõige on kostja apellatsioonkaebuse väide, nagu ei oleks linnakohus põhjendanud, miks tuleb

kinnistu ostu-müügilepingus märgitud üürnike (tl 12) all mõelda ka hagejat. Kohus on seda otsuses

piisavalt põhjendanud ja märkinud, millistele asjaoludele ja tõenditele tuginedes ta sellise järelduse

tegi.

Linnakohus tuvastas esitatud tõendite alusel, et üürilepingu ese on säilinud. Kostja ei ole

apellatsioonkaebuses esile toonud asjaolusid, mis võimaldaks hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas

teistsuguseid järeldusi, kui tegi linnakohus. Asjaolu, et eluruum on renoveeritud ja selle väärtus on

suurenenud ning muutunud on selle ruumijaotus, selleks alust ei anna. Linnakohus tuvastas, et pärast

korteri renoveerimist on elamispind suurenenud vaid 2,65m². Kostja ei ole seda seisukohta ümber

lükanud.

TsMS § 319 lg-s 2 sätestatust tulenevalt ei ole protsessiosalistel õigust apellatsioonimenetluses

tugineda asjaoludele, mida esimese astme kohtus ei esitatud. Sellest tulenevalt jätab ringkonnakohus

tähelepanuta ega anna hinnangut apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud kostja väitele, nagu ei

võiks hageja VÕS § 108 lg 2 p 2 järgi nõuda kostjalt üürileandja kohustuste täitmist, kuna see on

kostjale ebamõistlikult koormav ja kulukas.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale või teisele ringkonnakohtule.

10. Kassatsioonkaebuse kohaselt on kostja võõrandanud vaidlusaluse eluruumi enne ringkonnakohtu

istungi toimumist ja esitanud ringkonnakohtule eluruumi müügilepingu, mille ringkonnakohus on

vastu võtnud. Ringkonnakohus pidanuks andma kostja õigusjärglasele võimaluse astuda protsessi või

hagejale võimaluse esitada taotlus kostja asendamiseks, kuid ringkonnakohus on seda tegemata

jätkanud menetlust samade protsessiosalistega. Seetõttu on hagi rahuldatud ebaõige kostja suhtes.

Samuti on ringkonnakohus ebaõigesti jätnud tähelepanuta kostja väited, mille kohaselt VÕS § 291 lg-

t 1 saab rakendada üksnes juhul, kui VÕS §-s 271 ja § 276 lg-s 1 sätestatud üürilepingu eseme

üürniku valdusse andmise kohustus on juba täidetud ning üürileandja õigused ja kohustused ei saa üle

minna asja omandajale, kui üürnik ei teosta asja üle tegelikku võimu.

Otsus on ka vastuoluline. Ringkonnakohus on leidnud, et linnakohus on õigesti lugenud tõendatuks

asjaolu, et hageja ei ole vabatahtlikult kaotanud korteri valdust. Seega asus ringkonnakohus sisuliselt

seisukohale, et hageja kaotas korteri valduse (küll mitte vabatahtlikult). Kohtud ei ole aga

põhjendanud, millisel alusel loevad nad tõendatuks, et hageja korteri valduse enne asja omandiõiguse

üleandmist kostjale tagasi sai, mistõttu osutus võimalikuks VÕS § 291 lg 1 kohaldamine.

11. Vastustaja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu lahend on seaduslik ja

põhjendatud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

tühistamiseks.

13. Esmalt vastab kolleegium kassatsioonkaebuse väidetele seonduvalt võlaõigusseaduse (VÕS)

§ 291 lg 1 kohaldamisega.

Võlaõigusseaduse § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku

valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusesse andmist

võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad

üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.

Kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt on hageja Xxxxxxxx xx eluruumi üürnikuna kasutanud

13. aprilli 1998. a üürilepingu alusel ning ei ole selles igapäevaselt elanud alates 2003. a jaanuarist.

Seega on ta olnud selle eluruumi valdaja vähemalt 2003. a jaanuarini. Kolleegiumi arvates piisab

sellest asjaolust VÕS § 291 lg 1 kohaldamiseks ka juhul, kui eluruum võõrandati uuele omanikule

pärast üürniku valduse kaotamist, mis ei lõpetanud üürilepingut. VÕS § 291 lg 1 kohaldamise

eelduseks ei ole see, et üürnik valdaks eluruumi just üürileandja vahetumise hetkel. VÕS § 291 lg 1

eesmärk on eelkõige üürnike kaitse tagamine omaniku vahetumise korral. Vajalik ei ole see, et iga

uus üürileandja annaks üürnikule valduse üle. Seetõttu ei olnud ringkonnakohtul vajadust ka

põhjendada, millistele tõenditele tuginedes on tuvastatud, et üürnik sai enne omandiõiguse üleandmist

kostjale eluruumi valduse tagasi. Täiendavalt märgib kolleegium, et üürilepingust tulenevad õigused

ja kohustused lähevad VÕS § 291 lg 1 alusel üle ka siis, kui valdus kaotati eelmise üürileandja

omavoli tõttu. Sarnasele seisukohale VÕS § 291 lg 2 alusel on Riigikohus jõudnud oma lahendis

tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04 (RT III 2004, 37, 381).

14. Järgnevalt analüüsib kolleegium kassatsioonkaebuse väidet seonduvalt asja võõrandamisega

kohtumenetluse käigus.

Toimiku materjalide kohaselt on kostja ringkonnakohtule 1. septembril 2005. a teatanud, et

vaidlusalune eluruum on võõrandatud 8. augusti 2005. a müügilepinguga (ringkonnakohtu toimik,

lehekülg 203). Toimiku materjalide hulgas on ka müügilepingu ärakiri, mille punkti 4.1 kohaselt on

eluruumi valdus ostjale üle antud juba enne müügilepingu allkirjastamist (toimiku lehekülg 209).

Samuti on selles lepingus punkt, et ostja on teadlik käesolevast kohtuvaidlusest (lepingu p 2.1.3 ja

2.2.1). Ringkonnakohtu istung toimus 6. septembril 2005. a. Sellel istungil omandiõiguse ja valduse

üleminekut kahtluse alla ei seatud, samuti ei tulene see ringkonnakohtu otsusest.

Seega on kohtumenetluse käigus esitatud ringkonnakohtule dokumendid vaidlusaluse eluruumi

võõrandamise ja valduse üleandmise kohta ning seda asjaolu vaidlustatud ei ole.

Riigikohus on mitmes varasemas lahendis (nt tsiviilasjades nr 3-2-1-102-02, RT III 2002, 27, 301 ja

3-2-1-116-04, RT III 2004, 30, 324) viidanud sellele, et ringkonnakohus peab arvestama seda, kui

menetluslik olukord on pärast asja lahendamist esimese astme kohtus oluliselt muutunud ja asja

lahendamine esimese astme kohtus esitatud asjaolude ja tõendite alusel tooks ilmselt kaasa

kohtulahendi, mis on muutunud asjaolusid arvestades sisuliselt ebaõige või mida ei ole reaalselt

võimalik täita.

Samas leiab kolleegium, et vaidlusaluse asja võõrandamisel kohtumenetluse käigus on teistsugused

tagajärjed, kui muudel põhjustel menetlusliku olukorra muutumisel. Käesolevas asjas vaidlusaluse

eluruumi võõrandamise ja valduse üleandmise menetlusõiguslike ja materiaalõiguslike tagajärgede

kohta märgib kolleegium seetõttu järgmist.

Hagejal olnuks võimalik taotleda kostja asendamist enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 76 lg 1

alusel või teha ettepanek ostjale protsessi astumiseks TsMS § 78 alusel. Viimati Mainitud sätte

kehtivusala on kolleegium mitmes oma varasemas lahendis (nt tsiviilasi nr 3-2-1-85-98, RT III 1998,

25, 249) laiendanud analoogia alusel ka eriõigusjärglusele.

Kuna asja materjalidest tulenevalt ei ole hageja vastavaid taotlusi esitanud ega kostja eriõigusjärglane

protsessi astunud, jäi esialgne kostja menetlusõiguslikult jätkuvalt kostja positsiooni ja sai kasutada

kõiki kostjale ettenähtud õigusi, muu hulgas kaevata ringkonnakohtu otsuse peale Riigikohtusse. Ka

enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku kohaselt ei toimunud

eriõigusjärgluse korral automaatset poole vahetumist.

15. Järgmisena tõusetub küsimus sellest, kas ringkonnakohtul oli võimalik rahuldada hagi kostja

suhtes, kes eeldatavasti ringkonnakohtu otsuse tegemise ajal hageja valdusõigust eluruumi

võõrandamise ja valduse üleandmise tõttu enam rikkuda ei saanud. See on küsimus vaidlusaluse asja

võõrandamise mõjust kohtumenetlusele materiaalõiguslikust aspektist. Kolleegium leiab, et enne

1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku üldistest eesmärkidest (TsMS § 3) ja

mõttest tulenevalt ei mõjutanud kohtumenetlust ka materiaalõiguslikust aspektist lähtudes see, et

kostja võõrandas vaidlusaluse asja, ning seega oli ringkonnakohtul võimalik hagi rahuldada ka kostja

suhtes. Kolleegium on tsiviilasjas nr 3-2-1-28-04 (RT III 2004, 9, 109) ja eespool viidatud tsiviilasjas

nr 3-2-1-136-04 leidnud, et asja võõrandamine ei takista kohtumenetluse jätkamist samade

protsessiosalistega, kui õigusjärglane vaatamata talle antud võimalusele protsessi ei astu. Käesolevas

asjas saab lugeda protsessi astumise võimaluseks kostja õigusjärglase teadmist kohtuvaidlusest, mis

nähtub ringkonnakohtule esitatud müügilepingust.

Kolleegium märgib täiendavalt, et poolte vahetumist kohtumenetluses käsitlev normistik peab tagama

muu hulgas ka selle, et vaidlusaluse asja võõrandamisega ei oleks võimalik tekitada teistele

menetlusosalistele raskusi oma õiguste maksmapanekul. Vaidlusaluse asja võõrandamine kostja poolt

jäetakse seega tähelepanuta nn irrelevantsuspõhimõtte alusel. See väljendub ka alates 1. jaanuarist

2006. a kehtiva TsMS § 210 lõikes 2, mis sätestab, et vaidlusaluse eseme omandi või muu

sellesarnase õiguse üleandmine või nõude loovutamine kolmandale isikule (eriõigusjärglus) ei mõjuta

iseenesest asja menetlust. Seega võimaldab menetluse jätkamine samade menetlusosalistega (kui

teine pool ei ole taotlenud kostja asendamist või õigusjärglase protsessi astumist või muutnud hagi

eset) säilitada senises menetluses saavutatut. Kohtumenetluse dispositiivsuse põhimõttest tuleneb ka

see, et pooled otsustavad ise, kes on kohtumenetluse vastaspool. Seda põhimõtet toetab ka TsMS

§ 210 lg 3 esimene lause, mille järgi võib õigusjärglane astuda menetlusse poole õiguseelneja asemel

ainult vastaspoole nõusolekul. TsMS § 210 lg 3 teise lause kohaselt võib vastaspoole nõusolekuta

õigusjärglane astuda menetlusse kolmanda isikuna õiguseelneja poolel.

16. Kohtuotsuse täitmisele tuleb kohaldada alates 1. jaanuarist 2006. a kehtivat täitemenetluse

seadustikku (TMS) ja samast kuupäevast kehtitavat tsviilkohtumenetluse seadustikku. Sõltumata

sellest, et kohtumenetluse ajal vaidlusaluse eseme omandanud isik (poole eriõigusjärglane) ei astu

menetlusse poole kui õiguseelneja asemele või ei kaasata iseseisva nõudeta kolmanda isikuna (TsMS

§ 210 lg 3), kehtib tehtud kohtulahend täitedokumendina tema suhtes TsMS § 460 lõike 1 järgi.

Vastavalt TsMS § 460 lõikele 1 kehtib kohtuotsus ka isikute suhtes, kes on saanud pärast hagi

esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Samuti kehtib otsus vaidlusaluse asja otsese valdaja

suhtes, kes sai valduse selliselt, et üks pooltest või tema õigusjärglane on saanud asja kaudseks

valdajaks. Seejuures tuleb arvestada, et TsMS § 460 lg 2 kohaselt ei mõjuta TsMS § 460 lõikes 1

sätestatu kolmanda isiku poolt õigustamata isikult heauskselt omandatud õiguse kehtivust. Vaidlus

poole eriõigusjärgluse üle täitemenetluses tuleb lahendada TMS §-des 18 ja 220 sätestatud korras.

17. Õiguse ühetaolise kohaldamise huvides sarnaste vaidluste korral peab kolleegium vajalikuks

märkida veel järgmist. Kui käesolev asi oleks tulnud lahendada alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva

tsiviilkohtumenetluse seadustiku alusel, ei saanuks asjas kohaldada TsMS § 211, sest nimetatud

paragrahv reguleerib vaidlusaluse kinnisasja võõrandamise tagajärgi eelkõige kinnisasjaga seotud

asjaõigustest tulenevate vaidluste korral. Käesolevas asjas vaieldakse aga valduse üle, mis ei ole

asjaõigus või asjaõigusega võrreldav kohustus TsMS § 211 lg 1 tähenduses. Samuti ei saaks

kohaldada TsMS § 211 lg 1 teises lauses sätestatud erandit kinnisasja üüri- või rendilepingust või

selle puudumisest tuleneva vaidlus kohta, sest selle eeltingimus on kinnistusraamatusse lepingu kohta

kantud märke olemasolu. Käesolevas asjas on märke kandmine otsustatud küll ringkonnakohtu

otsusega, kuid see otsus ei ole jõustunud.

L. Laarmaa, P. Jerofejev, T. Tampuu