3-3-1-19-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-19-05

Otsuse kuupäev

15. detsember 2005

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister, Villu Kõve,

Jüri Põld ja Harri Salmann

Kohtuasi

OÜ Kirderand kaebus Narva-Jõesuu Linnavolikogu 24. märtsi

2004. a otsuse nr 76 õigusvastaseks tunnistamiseks ja

tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 27. jaanuari 2005. a otsus haldusasjas

nr 2-3-5/05

Menetluse alus Riigikohtus

Narva-Jõesuu Linnavolikogu kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta Narva-Jõesuu Linnavolikogu kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Ringkonnakohtu

27. jaanuari 2005. a otsus haldusasjas nr 2-3-5/05 muutmata.

Arvata kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Narva-Jõesuu Linnavolikogu jättis 24. märtsi 2004. a otsusega nr 76 rahuldamata OÜ Kirderand

vastuväited peremehetu ehitise hõivamise teatele ja tunnistas peremehetuks varaks kolmteist Narva-

Jõesuus Suur-Lootsi 1 asuvat rajatist ning kohustas linnavalitsust võtma need arvele linnavarana.

Otsus tugines Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕRS) § 13 lg-le 2, Asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 96 lg-le 3, Vabariigi Valitsuse 8. augusti 1996. a määrusega nr 211 kinnitatud "Peremehetu ehitise

hõivamise korra" p-dele 3, 7, 8, 10 ning Narva-Jõesuu Linnavolikogu 8. juuni 2000. a määrusele

nr 29 ja 19. aprilli 2001. a määrusele nr 42.

2. OÜ Kirderand esitas Jõhvi Halduskohtule kaebuse Narva-Jõesuu Linnavolikogu 24. märtsi 2004. a

otsuse nr 76 õigusvastaseks tunnistamiseks ja tühistamiseks. Kaebuses väideti, et peremehetuks

tunnistatud rajatised pole kunagi olnud peremehetud, on praegu kaebaja tegeliku võimu all, tema

omand nende üle on seaduslik ja heauskne ning Põhiseaduse § 32 kohaselt kaitstud. Suur-Lootsi 1

asuvad 24 ehitist on alati müüdud koos oluliste osade - rajatiste ja seadmetega.

3. Jõhvi Halduskohus jättis 17. juuni 2004. a otsusega haldusasjas nr 3-94/2004 OÜ Kirderand

kaebuse rahuldamata. Halduskohus leidis, et AÕRS § 13 lg 6 kohaselt võib kuni maa

kinnistusraamatusse kandmiseni ehitist või selle osa võõrandada kui vallasasja, kuid võõrandamise

tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Kuna Suur-Lootsi 1 maa-ala pole käesoleva ajani

kinnistusraamatusse kantud, saab iga sellel maal asuva ehitise, sealhulgas ka vaidlusaluste rajatise

suhtes tekkida omand üksnes notariaalse lepingu alusel. 23. juulil 2002 Stendal Halduse OÜ ja OÜ

Kirderand vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingus pole lepingu objektina

nimetatud ühtegi käesoleva vaidluse põhjuseks olevat rajatist. Kaebaja kinnitas, et 23. juulil 2002

koostatud vastuvõtmise-üleandmise akt on ainus dokument, millega ta saab tõendada nende rajatiste

kuulumist OÜ-le Kirderand. See akt pole notariaalne võõrandamisleping. Tegemist pole ka lepingu

alusel ostetud hoonete päraldistega. TsÜS §-de 57 lg 1, 58 ja 59 kohaselt saab päraldis olla üksnes

teatud liiki vallasasi. Kuid ehitised on loomult ja AÕS § 136 lg-st 1 tulenevalt kinnisomandi osaks.

Tähendust pole sellel, et kaebaja kasutab vaidlusaluste rajatiste alust maad oma majandustegevuses ja

maksab selle eest maamaksu või et see maa on kunagi määratletud teenindusmaana.

4. OÜ Kirderand palus apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uue otsuse, millega

tühistada linnavolikogu vaidlustatud otsus ja tunnistada avalik-õigusliku suhte puudumine OÜ

Kirderand vara peremehetuks tunnistamise menetluses.

5. Tartu Ringkonnakohus rahuldas apellatsioonkaebuse, tühistas halduskohtu otsuse ja tegi uue

otsuse, millega rahuldas OÜ Kirderand kaebuse ning tühistas linnavolikogu vaidlustatud otsuse.

Ringkonnakohus mõistis Narva-Jõesuu linnalt OÜ Kirderand kasuks esimeses ja teises astmes kantud

kohtukulu kokku 10 544 krooni. Ringkonnakohus põhjendas otsust järgmiselt:

1) vaidlusalused rajatised on päraldised. Kuna asja võõrandamine hõlmab ka päraldist, siis on

apellandil tekkinud omandiõigus vaidlustatud otsusega peremehetuks tunnistatud rajatistele.

Ringkonnakohus tugines TsÜS § 57 lg-tele 1 ja 3 ning §-le 59;

2) vaidlusalused rajatised on olnud seotud apellandi poolt omandatud ehitistega ühise majandusliku

eesmärgi ja ka vastava ruumilise seose kaudu. Halduskohtu toimikus olevatest ehitiste ostu-

müügilepingutest ja neile lisatud vastuvõtmise-üleandmise aktidest nähtuvalt on ehitised müüdud

notariaalselt tõestatud ost-müügilepingutega, kuid ehitiste päraldised on üle antud vastuvõtmise-

üleandmise aktidega. Üleandmise-vastuvõtmise aktidega on muu hulgas ka vaidlusalused rajatised

üle antud päraldistena. Seega on tõendatud, et vaidlusaluseid rajatisi on käsitletud päraldistena, mis

on seotud ehitistega ühise majandusliku eesmärgi kaudu. Linnavolikogu väide, et apellant ei oma

koosseisus kalureid ja ei vaja kaisid majandustegevuseks, ei anna alust päraldiste lahutamiseks

peaasjast ja väiteks, et vaidlusalused rajatised pole enam seotud ehitistega ühise majandusliku

eesmärgi kaudu. Äriregistri väljatrükist nähtuvalt on apellandi tegevusaladeks muu hulgas märgitud

sadamateenused, kala- ja meresaaduste püük, töötlemine, laevaehitus ja -remont. Seega saab tema

tegevusalade loetelu põhjal eeldada, et päraldiste ja ehitiste ühine majanduslik eesmärk on säilinud;

3) apellandi omandatud ehitiste seotust vaidlusaluste rajatiste kui päraldistega tõendab ka nende

vastav ruumiline seos. Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 26. märtsi 1996. a korraldusega nr 74 määrati

OÜ-le Viru Rand teenindusmaaks 60 305 m2 Suur-Lootsi 1. Nii apellandi omandatud ehitised kui ka

vaidlusalused rajatised paiknevad sellel teenindusmaal;

4) kuna vaidlusalused rajatised on käsitletavad apellandi poolt omandatud ehitiste päraldistena ja

TsÜS § 57 lg 3 kohaselt hõlmab asja võõrandamine ka asja päraldisi, siis on Narva-Jõesuu

Linnavolikogu ebaõigesti tunnistanud peremehetuks kaid 2-7, 4 betoonplatsi, kildkivi platsi,

asfaltkattega platsi ja asfaltkattega slipi. Vaidlusalused rajatised on päraldistena apellandi omandis ja

ta ei ole oma valdust lõpetanud omandist loobumise tahtega;

5) tähelepanuta jääb apellatsioonkaebuse taotlus tunnistada avalik-õigusliku suhte puudumist OÜ

Kirderand vara peremehetuks tunnistamise menetluses. Selliselt esitatud nõue tunnistada avalik-

õigusliku suhte puudumist on arusaamatu. Lisaks sellele on apellant ise esimese astme kohtus

halduskohtu ettepanekule kõrvaldada puudused vastanud, et ta loobub vastavast taotlusest.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

6. Narva Jõesuu Linnavolikogu palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta

jõusse halduskohtu otsus ning mõista OÜ-lt Kirderand Narva-Jõesuu linna kasuks välja

ringkonnakohtus kantud kohtukulud 12 224 krooni 80 senti ja kassatsioonimenetluses kantud

õigusabikulud 9440 krooni. Kassaator väidab järgmist:

1) kai on iseseisev ehitis (rajatis), millel on olulised osad ja päraldised. Seetõttu on neli betoonplatsi,

kildkivi platsi, asfaltkattega platsi ja asfaltkattega slippi kaide nr 2 kuni 7 olulised osad, mitte aga 24

hoone päraldised;

2) kuna vaidlusalused rajatised olid hoonete ostu-müügi lepingu sõlmimise ajal ja vaidlustatud

linnavolikogu otsuse vastuvõtmise ajal ehitised kui vallasasjad, siis ei saa need rajatised olla 24

ostetud hoone päraldised. Alates 1. juulist 2002 kehtiva TsÜS § 57 lg 1 mõttes saab päraldiseks olla

vaid vallasasi. Ehitisi loetakse vallasasjadeks üksnes reformiperioodil puhtpraktilistel kaalutlustel.

Kuna rajatised polnud ühegi omandatud hoone päraldiseks, siis ei olnud tulenevalt TsÜS § 57 lg-st 3

võimalik eeldada, et 24 hoone võõrandamine hõlmas ka rajatisi;

3) asjakohane pole TsÜS § 59, mis sätestab majandus- või kutsetegevuses kasutatava kinnisasja

päraldise mõiste, kohaldamine ringkonnakohtu poolt. Käesoleval juhul polnud tegemist OÜ

Kirderand majandustegevuses kasutatava kinnisasjaga, vaid ehitiste (hoonete) kui vallasasjadega.

Seadusest ei tulene, et seda sätet kohaldatakse ka ehitiste kui vallasasjade päraldiste suhtes. TsÜS

§ 59 ei võimalda lugeda kinnisasja päraldiseks teist ehitist. Kinnisasjal asuv ehitis tuleb TsÜS § 54

lg 1 järgi lugeda kinnisasja oluliseks osaks, mitte päraldiseks;

4) sellest, et vaidlusalused rajatised ja OÜ-le Kirderand kuuluvad hooned asuvad ühel ja samal

teenindusmaal, et OÜ Kirderand kasutab rajatiste alust maad oma majandustegevuses ja maksab

maamaksu, ei saa TsÜS §-de 57 ja 59 alusel järeldada, et rajatised on hoonete päraldised;

5) ringkonnakohus pole märkinud, millise konkreetse hoone päraldiseks on üks või teine rajatis.

Päraldis saab olla seotud konkreetse peaasjaga.

7. OÜ Kirderand palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. OÜ

Kirderand väidab järgmist:

1) vaidlusalused rajatised, mida ei kantud ehitiste registrisse, anti OÜ-le Kirderand bilanssi müüja

bilansist ülendmis-vastuvõtuaktiga. Samal viisil anti need rajatised üle ka eelmisele omanikule;

2) vaidlusalused rajatised asuvad kaldal ja on ühendatud tehnovõrkudega. OÜ Kirderand peamiseks

tegevusalaks on laevaremont ja kaide kasutamine laevade seisukohana. Vaidlusaluste rajatiste

peremehetuks tunnistamisel ja nende müümisel ei saa ettevõte tegutseda.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Käesolev vaidlus sai alguse sellest, et Narva-Jõesuu linn asus hõivama OÜ Kirderand valduses

olevaid kaisid jt rajatisi kui peremehetut vara. Halduskohus leidis, et nimetatud rajatisi saab hõivata,

kuna neid pole ära märgitud notariaalselt tõestatud lepingus, millega OÜ Kirderand omandas hooned.

Samuti pole vaidlusalused rajatised halduskohtu arvates käsitatavad notariaalselt tõestatud lepinguga

võõrandatud hoonete päraldistena. Ringkonnakohus asus vastupidisele seisukohale ja leidis, et

vaidlusalused rajatised on OÜ Kirderand omandanud notariaalselt tõestatud lepingu alusel kui ostetud

hoonete päraldised.

9. Toimikus olevatest materjalidest nähtuvalt on käesoleval ajal OÜ-le Kirderand kuuluvaid hooneid

notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingutega võõrandatud korduvalt. Viru Kalatööstuse Osaühing

müüs hooned 11. augustil 2000 aktsiaseltsile Grekond. Aktsiaselts Grekond müüs need hooned

28. veebruaril 2002 Stendal Halduse OÜ-le. Stendal Halduse OÜ müüs hooned 23. juulil 2002. a OÜ-

le Kirderand. Üheski notariaalselt tõestatud lepingus ei ole ära näidatud, et võõrandatakse ka

vaidlusaluseid rajatisi (kaid, slip ja asfaldiplats). Need rajatised on pärast ostu-müügilepingute

sõlmimist müüjalt ostjale iga kord üle antud üleandmis-vastuvõtuaktiga. Nimetatud aktis on neid

rajatisi mainitud koos muu vallasvaraga. Tehingu pooled on neid rajatisi järjekindlalt käsitanud

võõrandatavate hoonete päraldistena.

Kolleegiumi kasutada olevatest materjalidest ei nähtu, et toonaste tehingute pooltel või teistel isikutel

peale Narva-Jõesuu linna oleks kahtlusi praegu vaidlusaluste rajatiste omandiõiguse üle. Ka riik ega

mõni teine isik pole esitanud hagi nimetatud rajatiste omandiõiguse tunnustamiseks. Sellises

olukorras pole alust arvata, et vaidlusalused rajatised polnud ostu-müügilepingu objektiks või et

müüdi võõrast vara.

10. AÕSRS § 13 lg 2 teine lause paneb peremehetu ehitise hõivamise õiguse ja kohustuse kohalikule

omavalitsusele ja riigile. Selle sätte eesmärgiks on korrastada omandisuhteid selliselt, et

omandireformi käigus tekiks omanikuta asjale omanik. Selle sättega ei ole soovitud anda kohalikule

omavalitsusele õigust sekkuda tehingutesse. Tehingusse saab sekkuda isik, kelle omandiõigust on

tehinguga rikutud.

11. Nendel kaalutlustel jätab kolleegium kassatsioonkaebuse rahuldamata. Kuna vaidlusaluseid

rajatisi ei saa kujunenud olukorras tunnistada peremehetuks, siis kolleegium ei pea vajalikuks võtta

seisukohta küsimuses, kas nimetatud rajatised on käsitatavad notariaalselt tõestatud lepingutega

võõrandatud hoonete päraldistena, samuti küsimuses, kas omandiõigus nendele rajatistele sai üle

minna ka siis, kui neid ei olnud nimetatud notariaalselt tõestatud lepingus.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Villu Kõve, Jüri Põld, Harri Salmann