3-2-1-99-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-99-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. oktoober 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Luik, liikmed P. Jerofejev ja T. Tampuu

Kohtuasi

OÜ K.V. Clint Büroo hagi Viive Mägi, Viljo-Vilmar Mägi ja

Aire Mägi vastu 49 441 krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 19. jaanuari 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2-22/2005

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Viive Mägi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

26. september 2005. a

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 19. jaanuari 2005. a otsus

ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Viive Mägile kassatsioonkaebuselt 5. aprillil

2005. a tasutud kautsjon 329 krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ K.V. Clint Büroo esitas hagi Viive Mägi, Viljo-Vilmar Mägi ja Aire Mägi vastu 49 441 krooni

saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 2001. aasta jaanuaris sõlmitud ostu-müügilepingu alusel

Tartus Xxxx x xx ja xxx asuva kinnistu. Nimetatud lepingu eellepinguga tutvustati hagejale ka

kehtivaid üüri-ja rendilepinguid, sealhulgas 6. jaanuaril 1999. a sõlmitud ja 6. jaanuaril 2000. a

pikendatud üürilepingut kostja Viive Mägi ja eelmise omaniku J. Paasi vahel. Selle lepingu kohaselt

oli üürimääraks 8 krooni ühe ruutmeetri eest. Aasta möödudes esitas hageja kostjatele üüri tõstmise

projekti. Uueks üürimääraks oli 23 krooni ühe ruutmeetri eest, mis pidi hakkama kehtima 1. märtsist

2002. a. 15. aprillil 2002. a teatas V. Mägi, et hageja on esitanud seadusega vastuolus oleva üüriarve

ja tagastas üüri tõstmise projekti, andmata sellele allkirja. Hageja on teinud kostjatele ettepaneku

ajatada nii maksevõlga kui ka kasutada väiksemat üüripinda, kuid kostjad on kõigist ettepanekutest

keeldunud.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole poolte vahel üürisuhet, mistõttu hagejal

ei ole õiguslikku alust nõuda kostjatelt üüri ja viiviseid. Kostja sõlmis 6. jaanuaril 1999. a üürilepingu

Jüri Vello Kaudega. Alates 8. veebruarist 2001. a on kinnistu omanikuks AS Hansa Liising Eesti.

Hageja ei ole kunagi olnud kinnistu omanikuks. Seega puudus tal ka üürilepingu muutmise õigus,

valduse saamine kinnistule ei muutnud teda veel üürileandjaks. Elamuseaduse (ES) § 375 lg-te l ja 2

kohaselt peab üürileandja esitama üürnikule üüri suurendamise kohta kirjaliku põhjenduse vähemalt

kaks nädalat enne selle kohta kokkuleppe sõlmimist. Hageja ei saatnud kostjale nimetatud põhjendusi

ega kokkuleppe sõlmimise ettepanekut. Hageja tõstis üüri 8 kroonilt ühe ruutmeetri eest 23-le ühe

ruutmeetri eest ehk ligi 3 korda, inflatsioonitase oli aga neil aastatel vaid mõne protsendi suurune.

3. Tartu Maakohus rahuldas 28. mai 2004. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjatelt solidaarselt

välja hageja kasuks 32 904 krooni 40 senti ning kohtukulu 2450 krooni.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jääb vara üürile andmisel liisingfirma ees vastutavaks

liisinguvõtja, kusjuures liisinguvõtja on kohustatud tasuma kõik vara valduse ja kasutamise käigus

tekkivad kulud. TsMS § 4 lg-st l tulenevalt on üüri tasumata jätmisel rikutud tegelikult liisinguvõtja

huve, mitte aga liisingfirma AS Hansa Liising Eesti huve, kellele hageja tasub üksnes vara

väljaostumakseid. Kehtinud ES § 34 kohaselt jäi AS-i Hansa Liising Eesti kinnistu omanikuks

saamisel V. Mägiga 06. jaanuaril 1999. a sõlmitud üürileping jõusse. AS Hansa Liising Eesti on

maakohtule esitanud täiendava volikirja, mille ta andis hagejale.

Vastavalt ES § 375 lg-le 3 võib üürileandja suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad

on viimasest üürimääramisest arvates muutunud, mida hageja ka alates 1. märtsist 2002. a tegi.

Tulenevalt ES § 375 lg-st 4 oleks pidanud üürnik tasuma suurendatud üüri ning vaidlustama selle

kohtus. Ta ei teinud seda ning jättis suurendatud üüri tasumata. Kostjad ei ole vastu vaielnud

asjaolule, et küttekollete remont ja hooldus, vee ja kanalisatsiooni süsteemi renoveerimine ning

üldkasutatavate ruumide ja tarindite remont ning hooldus on vajalik. Alates 2000. aastast on tõusnud

elektri-, vee-, kanalisatsiooni-, prügiveo- jt hinnad ning maamaks.

Maakohus rahuldas hagi üüri nõudes osaliselt 26 904 krooni 40 sendi ulatuses ning vähendas VÕS

§ 162 lg l alusel kostjatelt nõutud viivist 6000 kroonini, arvestades seda, et kostjad on osaliselt üüri

tasunud.

4. Kostja V. Mägi esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Juhuks, kui jäetakse eelnimetatud taotlus rahuldamata, palus

V. Mägi muuta maakohtu otsust ja mõista hagejalt V. Mägi kasuks välja 33% tema poolt esimese

astme kohtus kantud õigusabikuludest. Hageja vaidles V. Mägi apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 19. jaanuari 2005. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt.

Ringkonnakohus täiendas maakohtu otsust, mõstes hagejalt V. Mägi kasuks välja esimese astme

kohtus kantud õigusabikulu 827 krooni. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sätestas ES § 28 lg 2 kõnealuse kinnistu ostu-

müügilepingu sõlmimise ajal, et üürileandjaks võib olla eluruumi omanik või tema poolt selleks

volitatud isik. AS Hansa Liising Eesti andis hagejale liisingulepinguga ning vara üleandmise-

vastuvõtmise aktiga õiguse olla üürileandjaks. Liisingulepingu üldtingimuste p 4.4 kohaselt on

liisinguvõtjal õigus anda vara või selle osa üürile ainult liisinguandja eelneval nõusolekul. Vastavalt

üldtingimuste p-le 5.5 on liisinguvõtja kohustatud hoidma vara korras ja tasuma kõik vara valduse ja

kasutamise käigus tekkinud kulud. Samuti on liisinguvõtja vastavalt p-le 5.6 kohustatud tähtaegselt ja

kohaselt tasuma kõik lepingu sõlmimisega ja vara omandi, valduse ja kasutusega seotud riiklikud ja

kohalikud maksud ning tekkinud kulud ja kahjud. Vara üürile andmisel jääb liisingufirma ees

vastutavaks liisinguvõtja, kusjuures liisinguvõtja on kohustatud tasuma kõik vara valduse ja

kasutamise käigus tekkivad kulud, tegema hoone heakorras hoidmiseks ja normaalseks haldamiseks

kõik toimingud, tasuma vara omandi, valduse ning kasutamisega tekkinud kulud ja kahjud. Vara

üleandmise-vastuvõtmise aktiga andis AS Hansa Liising Eesti hagejale volituse liisingulepingu

tähtaja vältel vara vabalt vallata ja kasutada ning teha sellest tulenevalt kõiki vajalikke toiminguid.

Kuna hagejal liisinguvõtjana oli õigus vara üürile anda, siis muutus ta liisingulepingust tulenevalt

üürileandjaks ka juba enne vara liisimist sõlmitud üürilepingute suhtes. Alusetu on apellandi

seisukoht, et hageja oleks saanud TsÜS § 115 lg 1 kohaselt seaduse alusel üüri tõsta vaid siis, kui ta

oleks seda teinud kinnisasja omaniku nimel. Üüri suurendamise nõue ja üürinõue kuuluvad

üürileandjale. Kuna ES § 28 lg 2 kohaselt üürileandja ei pidanud olema kinnisasja omanik ning

hageja on üürileandja, siis oli tal õigus neid nõudeid esitada. Kostjad on ka ise oma käitumisega

aktsepteerinud hagejat kui üürileandjat, tasudes üürimakseid hagejale ning nõudes temalt vajalike

toimingute tegemist seoses hoone haldamisega.

Hageja tõstis põhjendatult üüri 8 kroonilt ruutmeetri eest 20 kroonini ruutmeetri eest. Kostjad ei

nõustunud üüri suurendamisega, kuid hagejal oli ES § 375 lg 3 kohaselt õigus suurendada üüri

ühepoolselt.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja V. Mägi esitas kassatsioonkaebuse, milles palub Tartu Ringkonnakohtu otsus tühistada, teha

uus otsus Tartu Ringkonnakohtule asja uueks läbivaatamiseks andmata ja jätta hagi rahuldamata.

Samuti palub kostja välja mõista hagejalt kohtukulud.

Kassaator leiab, et ringkonnakohtu kohaldatud ES § 28 lg 2 redaktsioon, mille kohaselt võis

üürileandjaks olla omanik või tema poolt selleks volitatud isik, kehtis 16. juulist 1998. a kuni

28. novembrini 2000. a. Alates 29. novembrist 2000. a kehtis ES § 28 lg 2 niisuguses redaktsioonis,

mille kohaselt üürilepingu järgi võib üürileandjaks olla vaid eluruumi omanik. AS Hansa Liising

Eesti omandas kõnealuse kinnistu 8. veebruaril 2001. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel. Kuna

hageja ei saanud olla üürileandjaks, siis ei olnud tal õigust üürilepingut muuta.

7. Hageja leiab, et kassatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. AS Hansa Liising

Eesti kui juriidiline isik saab oma õigusi teostada üksnes oma esindaja kaudu ning on oma volikirjaga

kinnitanud vastustaja tegevuse õiguspärasust.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Tsiviilkolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi

tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada

osaliselt.

9. Vastavalt kohtute tuvastatud asjaoludele sõlmisid AS Hansa Liising Eesti liisinguandjana ja hageja

liisinguvõtjana 2001. aasta jaanuaris Tartus Xxxx t 39 ja 39A asuva kinnistu suhtes liisingulepingu,

millega AS Hansa Liising Eesti finantseeris ja omandas kõnealuse kinnistu eesmärgiga anda see

hageja kasutusse ning tulevikus ka tema omandisse. Nimetatud liisingulepingu üldtingimuste p 4.4

kohaselt oli hagejal kui liisinguvõtjal õigus anda AS-i Hansa Liising Eesti eelneval nõusolekul

liisitud kinnisasi või selle osa üürile. Vastavalt liisingulepingu lisaks nr 1 olevale vara üleandmise-

vastuvõtu aktile, millele kirjutasid alla AS Hansa Liising Eesti, hageja ning kõnealuse kinnistu endine

omanik Jüri Vello Kaude, andis AS Hansa Liising Eesti hagejale volituse liisingulepingu kehtivuse

ajal liisitud kinnisasja vabalt vallata ja kasutada ning teha sellest tulenevalt kõiki vajalikke

toiminguid. 2. märtsil 2004. a andis AS Hansa Liising Eesti hagejale volikirja, mille kohaselt on

hageja volitatud sõlmima kinnistul asuvate eluruumide üürilepinguid ja hoolduslepinguid ning

sätestama oma äranägemisel lepingute tingimused.

10. Ringkonnakohus kohaldas ES § 28 lg 2 kõnealuse liisingulepingu sõlmimise ajaks kehtivuse

kaotanud redaktsiooni ning leidis ebaõigesti, et hagejale läksid tema ja AS-i Hansa Liising Eesti

vahel sõlmitud liisingulepinguga, selle lisaga ning eraldi antud volikirjaga üle üürileandja õigused ja

kohustused.

Vastavalt liisingulepingu sõlmimise ajal kehtinud ES §-le 34 jäi eluruumi omandiõiguse või valduse

üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping koos selle lahutamatuks osaks olevate

pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku või valdaja suhtes. Ka enne

võlaõigusseaduse jõustumist, s.o enne 1. juulit 2002. a, sõlmitud liisingulepingu puhul ei omandanud

liisinguvõtja liisitud eluruumi koheselt ning seega ei saanud ta üürniku nõusolekuta astuda

üürileandjaks talle eluruumi liisinud isiku asemel juba tekkinud üürisuhtes ES § 34 alusel. Küll võisid

liisingulepingu pooled sõlmida käsunduslepingu, mille alusel liisinguvõtja sai volituse esindada

liisinguvõtjat enne liisingulepingu sõlmimist tekkinud üürisuhtes.

Seega puudus hagejal ja AS-il Hansa Liising Eesti õigus ES §-st 34 tulenevalt otsustada, et hageja

saab tema asemel üürileandjaks. Kohtute põhjendused, et hagejat tuleb lugeda üürileandjaks, sest üüri

maksmata jätmine rikub eelkõige tema õigusi, ei tulene seadusest.

Kuigi 29. novembrist 2000. a alates võis üürileandjaks ES § 28 lg 2 sõnastuse kohaselt olla eluruumi

omanik, ei keelanud see säte omanikul anda valduse loovutamisel valduse saajale ka nõusolekut

eluruumi üürilepingu sõlmimiseks kolmanda isikuga. Elamuseaduse § 46 sätestas ise otsesõnu ühe

sellise võimaluse, lubades üürnikul üürileandja kirjalikul nõusolekul eluruumi allüürida. Seega ES

§ 28 lg 2 üksnes sätestas eelduse, et üldjuhul tuleb eluruumi osas üürileandjaks lugeda omanikku. Ka

eluruumi kohta liisingulepingu sõlmimise korral võis liisinguandja anda liisingulepinguga või pärast

selle sõlmimist eraldi tehinguga liisinguvõtjale nõusoleku liistud eluruum välja üürida.

11. Kuna hageja esitas hagi oma nimel, siis ei ole alust hagi käsitada AS-i Hansa Liising Eesti hagina.

Kohtute põhjendus, et AS Hansa Liising Eesti andis hagejale volituse esindada üürivaidluses AS-i

Hansa Liising Eesti, on asjakohatu.

Kohtud pole tuvastatud, et V. Mägiga kõnealusest liisingulepingust varem sõlmitud üürileping oleks

lõppenud ning hageja oleks talle eluruumi välja üürinud, kasutades talle liisingulepingu

üldtingimustega ja AS-i Hansa Liising Eesti volitusega antud õigust eluruumi üürileandjana välja

üürida.

Ringkonnakohus tegi ES §-le 34 mittevastava järelduse, et AS-i Hansa Liising Eesti poolt hagejale

antud nõusolek eluruum välja üürida, muutis hageja üürileandjaks ka enne liisingulepingut sõlmitud

üürilepingus.

12. Kolleegium leiab, et ES § 28 lg 2 ja § 34 ei välistanud ka liisingulepingu poolte ja liistud

eluruumi üürniku kokkulepet selles, et liisinguandja asemel saab üürileandjaks liisinguvõtja.

Asjaoludest nähtuvalt ei ole hageja andnud kirjalikku nõusolekut sellele, et AS Hansa Liising Eesti

asemele astub üürileandjaks hageja.

Ringkonnakohus on põhjendanud hagi rahuldamist ka sellega, et kostjad on ise oma käitumisega

aktsepteerinud hagejat kui üürileandjat, tasudes üürimakseid hagejale ning nõudes temalt hoone

haldamiseks vajalike toimingute tegemist. Kolleegium leiab, et ainuüksi need asjaolud ei saa

tõendada seda, et üürnik on andnud nõusoleku senise üürileandja asendamiseks liisinguvõtjaga. Üüri

maksmine liisinguvõtjale võib tähendada nt ka üürileandja maksekäsundi täitmist või liisinguandja

poolt liisinguvõtjale loovutatud üürinõuete tasumist.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kokkulepe üürileandja vahetumiseks liisingulepingu

sõlmimisel on kolmepoolne leping üürniku, liisinguandja ja liisinguvõtja vahel. Kohtud ei ole

tuvastanud, et liisingulepinguga kõnealuse eluruumi omanikuks saanud AS-i Hansa Liising Eesti

oleks olnud nõus üürileandja õiguste ja kohustuste loovutamisega enne liisingulepingu sõlmimist

tekkinud üürisuhte osas.

13. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus kindlaks tegema, kas hageja ja kostja vahel on

üürileping, arvestades ES §-s 34 sätestatut ning võimalust, et hageja, kostja V. Mägi ja AS Hansa

Liising Eesti leppisid kokku selles, et hageja saab üürileandjaks AS Hansa Liising Eesti asemel.

Juhul, kui hageja ei olnud üüri tõstmise ajal üürileandjaks, ei ole tema tehtud üüri tõstmise tehingul

kostjate jaoks õiguslikke tagajärgi.

Lisaks peab ringkonnakohus arvestama hageja ja AS-i Hansa Liising Eesti vahel tehtud tehinguid

tõlgendades võimalusega, et AS Hansa Liising Eesti loovutas hagejale üürinõuded, mis tal olid

kostjate vastu ja volitas hagejat esindama AS-i Hansa Liising Eesti tehingulistes tahteavaldustes, sh

üüri tõstmisel ES § 375 alusel. Volituseta tehtud tahteavaldusi on võimalik heaks kiita TsÜS §-de 128

ja 129 alusel.

14. Kohtukulude väljamõistmise otsustab asja lõplikult lahendav kohus vastavalt asja sisulise

lahendamise tulemustele.

J. Luik, P. Jerofejev, T. Tampuu