3-2-1-33-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-33-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 11. aprill 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Riina Milleri hagi Uno Lepiku vastu kinnisasjale tulevate

kahjulike mõjutuste kõrvaldamise nõudes.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 4. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1192/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Riina Milleri kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

21. märts 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Muuta Tallinna Ringkonnakohtu 4. novembri 2004. a otsust

põhjenduste osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus

muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Riina Millerile 2. detsembril 2004. a

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 1240 (üks tuhat

kakssada nelikümmend) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Riina Miller esitas 25. veebruaril 2002. a Harju Maakohtule hagi Uno Lepiku vastu, milles palus

kohustada kostjat kõrvaldama xxxxxxxxx xxxxx-xxxxxx külas maaüksusele xx xxxxxx x ehitatud

kuuri ja garaaþi.

Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja naaberkinnisasjade omanikud. Hageja kinnisasi on

hoonestatud aiamaja ja saunaga ning kostja kinnisasi aiamaja ja muude ehitistega (kuur, garaaþ).

Kostjal oli 25. septembril 1989. a kinnitatud projekti järgi õigus ehitada ühe meetri kaugusele hageja

krundi piirist oma kinnisasjale kasvuhoone, kuur ja auto varjualune. Ehitiste püstitamiseks on välja

antud ehitusluba. Kostja ehitas kuuri kahe kinnisasja piirile. Auto varjualuse asemel ehitas kostja

kinniste seintega garaaþi. Projekti järgi on ehitiste lubatud kõrgus maapinnast 2,8 m, tegelikkuses on

ehitise kõrgus 3,4 m. Kostja on püstitanud ehitise ilma seadusliku aluseta. Hageja saab nõuda ehitise

kõrvaldamist ka juhul, kui keelatud mõjutusi ei ole veel esinenud. Hagejal on alus eeldada, et

seadusevastane ehitis võib tekitada veel keelatud mõjutusi, kuna ehitis on piiril ning kostja ei saa

teenindada oma ehitist, tulemata hageja kinnisasjale. Samuti võivad võimaliku tulekahju korral saada

kannatada hageja kinnistu puud ja põõsad. Kostja lubatust kõrgem ehitis varjab hageja aeda päikese

eest.

2. Kostja hagi ei tunnistanud.

Kostja leidis, et kõik ehitised on püstitatud seaduslikul alusel. Kasvuhoone, kuur ja auto varjualune

on kooskõlas projektiga ehitatud 1 m kaugusele kinnisasja piirist. Seoses maa erastamisega koostati

5. detsembril 1994. a uus piiriprotokoll, millega nihutati hageja kinnistu piiri 1 m võrra kostja ehitiste

piirini. Kostja ei ole ehitanud kinniste seintega garaaþi. Ehitised ei ole lubatust oluliselt kõrgemad ega

varja päikese langemist hageja kinnisasjale.

3. Harju Maakohus jättis 24. mai 2004. a otsusega hagi rahuldamata.

Kohus leidis, et hageja väljatoodud mõjutused on kas sellised, mida hageja peab taluma või ei ole

nende kahjulik mõju tõendatud. Kostja ehitis asus vastavalt 1989. a projektile 1 m kaugusel hageja

krundi piirist. Hageja ei ole kohtus tõendanud, et ümberehitamise käigus oleks kostja toonud ehitise

krundi piirile lähemale. Asjaolu, et kostja ehitised on hageja krundi piirist 0,2 m kaugusel, on

seletatav piiride muutumisega kinnistute moodustamisel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 147 järgi peab

hageja taluma mõjutust, mis võib tekkida seoses kostja vajadusega remontida ehitist.

Hageja ei ole tõendanud, millises ulatuses ja mis ajast alates on päikesevalgus piiratud. Lähtudes

AÕS §-st 143 tuleb naabritel taluda mõistlikke mõjutusi teiselt kinnistult, mis paratamatult tekivad

inimeste kooselus. Keelatud mõjutusteks saab pidada neid kahjulikke mõjutusi, mis ületavad

kehtestatud piirmäärasid või oluliselt kahjustavad naaberkinnistut. Kuna tegemist on tiheasustusalaga,

ei ole kostjal kohustusi hageja ees vaate tagamiseks. Hageja ei ole ka tõendanud, millisest

emotsionaalselt olulisest vaatest ta ilma on jäänud.

Tõendamata on ka hageja väited tuleohtlikkuse suurenemise kohta. Nõude alusena ei saa käsitada

AÕS § 144, kuna puudub selle normi üks kriteerium, s.o rajatis või seadeldis, mis tekitaks kahjulikke

mõjutusi. Ehitusseaduse (EhS) § 2 lg 3 kohaselt on rajatis ehitis, mis ei ole hoone. Sama seaduse § 2

lg 2 järgi on hoone katuse, siseruumi ja välispiirdega ehitis. Ehitis on aluspinnaga kohtkindlalt

ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi (EhS § 2 lg 1). Kohtu hinnangul on kuur

ja auto varjualune käsitatavad hoonena EhS § 2 lg 2 tähenduses.

4. Hageja esitas Harju Maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada ja saata asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 4. novembri 2004. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohus ei pidanud vajalikuks korrata maakohtu põhjendusi. Ringkonnakohus leidis, et

maakohus jättis õigesti rahuldamata hageja nõude kohustada kostjat kõrvaldama ebaseaduslikult

ehitatud kuur ja garaaþ. Selline hageja nõue tuleneb avaliku õiguse võimalikust rikkumisest ja selle

maksmapanemist saab nõuda ehitusjärelevalve korras, mis ehitusseaduse kohaselt on kohaliku

omavalitsuse pädevuses. See nähtub ka Riigikohtu otsusest haldusasjas nr 3-3-1-42-03. Asjas ei ole

esitatud tõendeid, millest nähtuks, et Harku vald oleks tunnistanud vaidlusalused ehitised

ebaseaduslikeks ja teinud kostjale ettekirjutuse nende lammutamiseks.

Seaduse nõuetele vastava ehitise kõrvaldamist võib kinnisasja omanik nõuda alles siis, kui kahjulik

mõju ilmneb. Hageja tugineb väidetele, nagu varjaks kostja garaaþ hageja elamule langevat

päikesevalgust. Toimiku materjalidest nähtub, et hageja suvilal ei ole kostja kinnistu suunas aknaid ja

hooned ei asu kohakuti. Põhjendatud ei ole hageja väited, mille kohaselt kostja garaaþ varjab lääne

suunast langevat õhtust päikesevalgust ja talvel juba alates hommikust on hageja elamu päikese eest

varjatud. Üks ja sama hoone ei saa varjata hageja kinnistut nii õhtupäikese kui ka hommikupäikese

eest. Hageja seletuste kohaselt nägi ta varem läbi kostja auto varjualuse metsa, mis asub kostja

kinnistu taga, nüüd ta seda enam ei näe. Ükski asjaõigusseaduse säte ei kohusta kinnistu omanikku

tagama naaberkinnistu omanikule vaadet läbi oma ehitise. Hüve, mida hageja taotleb, oleks kostjale

ebamõistlikult koormav.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja esimese astme

kohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on vaidlusalune ehitis ebaseaduslik. Ehitise püstitamisel ei

ole järgitud projekti, mille kohaselt ehitise kõrgem punkt peab olema maapinnast 2,8 m. Garaaþi

kõrgem punkt on nüüd 3,5 m maapinnast. 0,7 m kõrgem hoone vastu hageja kinnistu läänepiiri

tekitab pika varju. Kolmest küljest lahtise varjualuse asemel ehitas kostja kinniste seintega garaaþi.

Kõrge garaaþ varjab õhtupäikest hageja elamu akendes. Ringkonnakohtu väide, et hageja saab

õhtukohvi juua varjust kaugemal õuealal, ei pea paika, sest hageja kinnistu on kitsas ning hageja on

planeerinud õhtukohvi joomise just kinnistu läänepoolsesse ossa. Vastavalt 1989. a projektile oli

kostja kuur ja auto varjualune ehitatud postvundamendile, nüüd on rajatud vundament koos valatud

põrandaga. Tulekahju oht on suurenenud, kuna garaaþ on 0,7 m kõrgem ja kinni ehitatud. Kostja ei

ole järginud ehitusluba ega ehitanud kuuri 1 m kaugusele hageja piirist. Ebaseaduslikult püstitatud

ehitis takistab hagejal oma suvemaja ümberehitamist, seega ei ole arvestatud naaberkinnistu omaniku

huvidega. Keelatud mõjutused on juba tekkinud.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks

ning palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks,

kuid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 362 p 5 alusel tuleb muuta otsuse põhjendusi.

9. Hageja kui kinnisasja omanik on nõudnud kostjalt kui naaberkinnisasja omanikult kostja

kinnisasjal asuva kuuri ja garaaþi kõrvaldamist, leides, et tegemist on ebaseaduslike ehitistega, sest

need ei vasta kinnitatud projektile ning tekitavad hageja kinnisasjale keelatud mõjutusi. Keelatud

mõjutustena tõi hageja välja kostja vajaduse kasutada hageja kinnisasja vaidlusaluste hoonete

teenindamiseks, suurenenud tuleohtu hageja hoonetele, päikesevalguse ulatuslikku varjamist hageja

kinnisasjal ja piiratud vaadet.

10. Kolleegium märgib esmalt, et naaberkinnisasjadelt tulenevaid mõjutusi ja naabritevahelisi suhteid

seoses kinnisasjadele ehitamisega reguleeritakse nii avaliku kui ka eraõigusega. Eraõiguslikult on

suhete sisustamisel esmatähtis asjaõigusseadusest tulenev omandi kaitse ja naabrusõiguste

regulatsioon. Avalik-õiguslikult reguleeritakse ehitamisega seotud naabrusõigusi esmajoones

planeerimisseaduse ja ehitusseadusega. Mõlemad regulatsioonid peavad aitama tagada nii

naaberkinnisasjade omanike tasakaalustatud õigusi kui ka avalikke huve. Selliselt on naabrusõiguste

kaitset käsitletud ka nt Riigikohtu 13. juuni 2003. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-42-03 (RT III 2003,

23, 229) ja 13. detsembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-141-04 (RT III 2005, 1, 7).

11. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et kui kostja kinnisasjal asuv ehitis ei vasta

kinnitatud projektile või avaliku õigusega kehtestatud nõuetele (näiteks ehitusloale), saab kostja vastu

sanktsioone rakendada ja nõuda kostjalt võimalike avaliku õiguse normide rikkumisest tulenevate

mõjutuste kõrvaldamist ehitusjärelevalve korras. Üldkohtu pädevuses ei ole ehitise ebaseaduslikuks

tunnistamine, kui see ei vasta kinnitatud projektile. Küll võib tsiviilkohtumenetluses nõuda omandi

lubamatu kitsenduse, mh naaberkinnisasjalt lähtuvate keelatud mõjutuste tuvastamist ja nende

kõrvaldamist, sõltumata sellest, kas ehitis vastab avaliku õiguse nõuetele või mitte. Seejuures võib

nõude lahendamisel omada tähtsust, kas järgitud on vastavaid avalik-õiguslikke norme. Siiski ei saa

eraõiguslikku nõuet põhjendada üksnes avaliku õiguse normide rikkumisega, vaid sellega peab

kaasnema ka hageja tsiviilõiguste rikkumine.

12. Esitatud hagi on oma olemuselt negatoorhagi AÕS § 89 tähenduses, mille kohaselt on omanikul

õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud

valduse kaotusega. Hageja on oma õiguste rikkumist näinud oma kinnisasja valdamis- ja

kasutamisõiguse õigusvastases kitsendamises. Asjaõigusseaduse § 89 kolmandast lausest tulenevalt

on negatoorhagi rahuldamine välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Seega saab hagi

AÕS § 89 järgi rahuldada ning kohustada kostjat tema kinnisasjalt lähtuvaid mõjutusi kõrvaldama, s.t

vaidlusaluseid ehitisi kõrvaldama või ümber ehitama, vaid siis, kui nimetatud hoonete ehitamisega on

rikutud hageja omandiõigust ja ta ei pea sellist rikkumist taluma.

13. Omand on AÕS § 68 lg 1 järgi isiku täielik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata,

kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumisest hoidumist ja

rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt võivad omaniku õigused olla

kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Eelnevast tuleneb, et naaberkinnisasjade

omanike õiguste hindamisel ei saa eelistada üht omanikku teisele ning põhimõtteliselt on kõigil

naaberkinnisasjade omanikel õigus oma kinnisasjaga õiguskorra piires vabalt toimida. Nii ei saa

kinnisasja omanik üldjuhul takistada naaberkinnisasja omanikku rajamast oma maale ehitisi ja neid

kasutamast. Samas peavad omanikud siiski vastastikku arvestama üksteise õigustega ulatuses, mis on

vajalik teiste omanike õiguste teostamiseks. Kinnisomand ulatub AÕS § 127 lg 1 järgi ruumiliselt

omanikule kuuluvale maatükile ja teatud ulatuses ka õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda.

Kinnisasja omaniku omand ei saa ulatuda teistele isikutele kuuluvatele kinnisasjadele teisiti kui

omandi koosseisus olevate asjaõiguste alusel (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg 4). Käesoleva

vaidluse asjaoludest tulenevalt on kinnisasja omaniku õigused piiratud eelkõige naaberkinnisasjade

omanike õigustega. Seejuures tuleb naabrite vaheliste suhete kindlaksmääramisel kaaluda poolte

õigustatud huvisid. Siiski on igal kinnisasjal prioriteetsed tema omaniku huvid ja esmajärjekorras on

just omanikul õigus oma huve oma kinnisasjal realiseerida. Kui kinnisasja omanik peaks

esmajärjekorras lähtuma naaberkinnisasjade omanike või kolmandate isikute soovidest, oleks tema

omandiõigus suuresti näiv. Naaberkinnisasja omanik ei saa keelata teisele kinnisasjale ehitamist

ainuüksi seetõttu, et talle ei meeldi, et keegi tema kinnisasja läheduses elaks või ei tagaks talle näiteks

metsavaadet.

14. Käsitledes hageja väiteid päikesevalguse varjamise kohta, on kohtud lähtunud AÕS §-st 143.

Kolleegiumi arvates ei ole AÕS § 143 aga käesoleva vaidluse lahendamisel asjakohane norm, kuna

hageja väidetud mõjutus ei ole nimetatud paragrahvi rakendusalaga kaetud. Samamoodi ei ole AÕS

§ 143 rakendusalas kostja võimalik vajadus kasutada oma kinnisasja teenindamiseks hageja

kinnisasja, suurenenud tuleoht ega vaate varjamine. Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-141-04 on

märgitud, et AÕS § 143 lg 1 eesmärgiks on reguleerida esmajoones teisel kinnisasjal inimtegevusest

tekkinud mittemateriaalsete mõjutuste talumiskohustust oma kinnisasjal ja selliste mõjutuste

suunamist naaberkinnisasjale. Riigikohtu otsuses haldusasjas nr 3-3-1-42-03 on asutud aga

seisukohale, et AÕS § 143 ei reguleeri nn negatiivsete, sh varjavate mõjutuste lubatavust.

Negatiivsete varjavate mõjutuste all on otsuses nimetatud sääraseid mõjutusi, mille puhul takistatakse

aine, lainete või kiirguse pääs naaberkinnisasjale, nt takistatakse õhu, valguse või raadiolainete levi

või varjatakse vaade. Nimetatud lahendis asus Riigikohus ka seisukohale, et ehitisega põhjustatud

varjav mõjutus võib siiski osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik nõuda

vastavalt AÕS § 89 lg-le 1, kui see kahjustab teise isiku omandiõigust ja ehitis ei ole kooskõlas

ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega. Kolleegium nõustub nimetatud seisukohtadega. Kuigi

hageja väidetud mõjutused ei ole hõlmatud AÕS §-ga 143, ei tähenda see veel, et hageja peab

selliseid mõjutusi naaberkinnisasjalt igal juhul taluma. Nimelt hõlmab AÕS § 89 igasuguseid

omandiõiguse rikkumisi ning mõjutuste olemasolu ja lubatavust saab ja tuleb kontrollida ka

nimetatud sätte alusel ning sama sätte alusel saab nõuda ka omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist.

Kohaldatava õigusnormi osas tuleb ringkonnakohtu põhjendusi muuta.

15. Kolleegiumi arvates seisneb nn varjavate mõjutuste omapära selles, et nende lugemisel

omandiõiguse rikkumiseks ning ehitise lammutamiseks kohustamisel või ehitamise keelamisel

kitsendatakse ehitise aluse maa omaniku õigusi märksa rohkem isiku, kelle kinnisasja sellise

mõjutusega varjatakse, õigustest. Sellest tulenevalt on kolleegium seisukohal, et varjav mõjutus võib

osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik nõuda vastavalt AÕS § 89 lg-le 1,

üldjuhul vaid siis, kui ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega ning sellega

rikutakse teise isiku omandiõigust (sama seisukoht on väljendatud Riigikohtu otsuses asjas nr 3-3-1-

42-03). Ka selles osas tuleb ringkonnakohtu põhjendusi muuta.

16. Kolleegiumi arvates on ebaõige alama astme kohtute käsitlus kahjulikku mõju omava ehitise

kõrvaldamise õigusest alles siis, kui mõju on tekkinud. Kohtud on lähtunud seejuures AÕS § 144

sõnastusest, mis lubab nõuda naaberkinnisasjale rajatise või seadeldise püstitamise keelamist, kui

sellest võib eeldada kahjuliku mõjutuse tekkimist, kuid ei näe sama ette hoone suhtes. Kolleegiumi

arvates tuleneb AÕS §-st 89 üldine omaniku õigus nõuda ka omandi rikkumisest hoidumist, kui võib

eeldada, et rikkumine leiab aset tulevikus. Samasugune õigus tuleneb omandi rikkumisest deliktiga

võlaõigusseaduse § 1045 lg 1 p-st 5 ja §-st 1055. Sellest tulenevalt ei oleks mõistlik käsitus, mille

järgi saaks õigustatud isik tema omandiõiguse eelseisva rikkumise puhul kaitsta ennast

tsiviilkohtumenetluses alles siis, kui omandiõigust on juba rikutud. Ka selles osas tuleb

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi muuta.

17. Kuna AÕS §-d 143 ja 144 erinormina ei muuda AÕS §-st 89 tulenevaid põhimõtteid, ei ole

kohtud AÕS §-le 143 tuginedes teinud siiski ekslikku järeldust. Kohtud on kontrollinud hageja

väiteid sisuliselt ka AÕS § 89 eeldustel. Kuna Riigikohtu täpsustused normide kohaldamisel

(käesoleva otsuse p-d 14!16) ei anna alust jõuda asja lahendamisel teistsugusele seisukohale, ei ole

vaja ringkonnakohtu otsust tühistada. Kohtud on leidnud, et hageja ei ole tõendanud, et

naaberkinnisasjal asuv ehitis on põhjustanud suurema tuleohtlikkuse ja varjab oluliselt päikesevalgust

hageja kinnisasjal. Muus osas leidsid kohtud, et hagejal on AÕS §-st 147 tulenev kohustus

võimaldada kostjal kasutada hageja kinnisasja oma ehitise teenindamiseks ning vaate tagamine

hagejale läbi kostja kinnisasjal asuva ehitise oleks kostjale ebamõistlikult koormav. Alama astme

kohtud on tõendeid hinnates ja poolte õigustatud huve kaaludes leidnud, et ühtki hageja väidetud

kitsendustest ei saa lugeda tema omandiõiguse rikkumiseks, mida hageja ei peaks taluma, ja on

põhjendatult jätnud hagi rahuldamata. Riigikohus ei saa TsMS § 353 lg 3 järgi tuvastada hagi aluseks

olevaid asjaolusid.

A. Kull, V. Kõve, L. Laarmaa