3-2-1-4-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-4-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 02. märts 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja P. Jerofejev

Kohtuasi

Mall Sagari, Ann Toone ja Feliks-Johannes Toone hagi Aino

Pika vastu õiguse tunnustamiseks üürilepingu pikendamisest

keeldumiseks ja korterist väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. septembri 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/697/2004

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Mall Sagari, Ann Toone ja Feliks-Johannes Toone

kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

7. veebruar 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

29. septembri 2004. a otsus ja saata asi samale kohtule uueks

läbivaatamiseks

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Feliks-Johannes Toonele 14. oktoobril 2004. a

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 600 (kuussada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. M. Sagar, A. Toone ja F.-J. Toone esitasid A. Pika vastu hagiavalduse, millega palusid tunnustada

nende õigust keelduda kostjaga uue üürilepingu sõlmimisest ja tõsta kostja eluruumist välja.

Hagiavalduse kohaselt tagastati elamu asukohaga Tallinn, Maakri 34b hagejatele omandireformi

käigus ja vara anti aktiga üle 27. oktoobril 1994. a. Kostja on korteri nr 12 üürnik. Hagejate ja kostja

vahel puudub kirjalik üürileping. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) §-s 12¹ ettenähtud

üürilepingu pikenemise kaheksa-aastane tähtaeg möödus 27. oktoobril 2002. a. ORAS § 12¹ lg 4 p 3

järgi võib üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemist ka juhul, kui üüritud eluruum on muutunud

varisemisohtlikuks üürileandjast sõltumatutel asjaoludel. Ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt pole

elamu elamiskõlblik. Elamus ja selle vahetus läheduses tehtud kapitaalsed ümberehitused on

halvendanud elamu põhikonstruktsioonide kandevõimet, püsivust ja ekspluatatsiooni tingimusi. Kuna

eluruumid on varisemisohtlikud ja elamiskõlbmatud, ei ole võimalik kostjaga üürilepingut jätkata.

Seoses eluruumi terviseohtlikkusega teatasid hagejad kostjale 5. augusti 2002. a avalduses, et ütlevad

võlaõigusseaduse (VÕS) § 317 alusel üürilepingu erakorraliselt üles ja paluvad elamispinna hiljemalt

15. septembriks 2002. a vabastada. Kuna kostja VÕS § 329 lg-s 1 ettenähtud korras üürilepingu

ülesütlemist ei vaidlustanud, paluvad hagejad tunnistada õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest

kostjaga eluruumile asukohaga Tallinn, Maakri 34b-12 ja väljakolimisest keeldumisel tõsta kostja

elamuseaduse (ES) § 33 lg 2 alusel eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata.

2. Vastuses hagiavaldusele vaidles kostja hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et

hagejad ise pole üürilepingu pikenemist ORAS § 12¹ lg-s 4 sätestatud alustel vaidlustanud. Hagejate

nõue on arusaamatu. Hagejad ütlesid üürilepingu erakorraliselt üles, kuid hagis soovivad tunnistada

nende õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest. Üürilepingu tähtaja möödumisel võib

üürilepingut pikendada ES §-des 32 ja 33 sätestatud alustel ja ei kohaldata võlaõigusseaduse sätteid.

Kumbki pool ei ole ES § 32 lg 2 kohaselt enne üürilepingu tähtaja möödumist teavitanud teist poolt

üürilepingu lõpetamisest ning üürileping on pikenenud. Ülesütlemisavalduses puudub üürilepingu

ülesütlemise seaduslik alus ja avaldusel pole elamu kolmanda omaniku allkirja. Elamu ehitustehnilise

ekspertiisi aktist ei tulene alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, sest sellest ei nähtu, et

elamu kasutamine on seotud ohuga inimese tervisele.

3. Tallinna Linnakohus jättis 1. augusti 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt reguleerib ES § 73 järgi omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel

elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 12¹ sätestatud erisustega. Erisusi rakendatakse ORAS

§ 12¹ lg-s 3 kehtestatud tähtaja lõpuni. Vara üleandmise aktiga läks elamu omandiõigus hagejatele

üle 1. novembril 1994. a. Kehtiv üürileping pikenes ORAS § 12¹ lg 1 järgi 1. novembrini 1997. a.

Üürilepingu 3-aastase tähtaja möödumisel oli üürileandja ORAS § 12¹ lg 3 kohaselt õigustatud

vaidlustama üürilepingu pikenemist järgmiseks 5 aastaks sama seaduse § 12¹ lg-s 4 sätestatud

juhtudel. Üürileping on ORAS § 12¹ lg 3 alusel juba pikenenud 1. novembrini 2002. a, mistõttu pole

nimetatud säte rakendatav. Kohaldada ei tule ka ORAS § 12¹ lg-t 5 ning kohalik omavalitsusüksus

pole käesoleva kohtuvaidlusega seotud.

ORAS § 12¹ lg 11 näeb ette, et selle paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele, mille pooleks olev

üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. ORAS § 12¹ alusel pikenenud üürilepingu tähtaja

möödumisel võib üürilepingut pikendada ES §-des 32 ja 33 sätestatud alustel. Seega ei tule asjas

kohaldada võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätteid ja kohus jätab tähelepanuta 5. augusti

2002. a ülesütlemisavalduse kui asjasse mittepuutuva. Hagejad ei ole ES § 33 lg 1 alusel üürilepingu

tähtaja möödumisel vaidlustanud üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele.

4. Hagejad esitasid Tallinna Linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse ja palusid linnakohtu otsuse

tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hagejad leidsid, et kohus jättis tähelepanuta

elamu varisemisohtlikkuse. Üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele kohaldatakse võlaõigusseaduse

sätteid. Kostja ei ole üürilepingu pikenemist taotlenud ega esitanud nõuet uue üürilepingu

sõlmimiseks. Üürilepingu lõppemisest on teatatud enne üürilepingu tähtaja möödumist ja seda elamu

seisundi halvenemise tõttu.

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 25. novembri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja rahuldas hagi.

Kohus leidis, et linnakohtu seisukoht, mille kohaselt võlaõigusseaduse sätteid ei tule kohaldada, on

vastuolus võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg-ga 1. ES § 33 reguleerib erinormina võlaõigusseaduse

eluruumi üürilepingu sätete osas uue üürilepingu sõlmimisest keeldumist üürilepingu tähtaja

möödumisel. Elamuseadus ei reguleeri üürilepingu erakorralist ülesütlemist ja seetõttu tuleb

kohaldada võlaõigusseaduse vastavaid sätteid.

Hagejate nõue põhineb sellel, et nad ei saa kostjaga üürisuhet jätkata. 5. augusti 2002. a avaldusega

teatasid hagejad kostjale VÕS § 317 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest eluruumi

terviseohtlikkuse tõttu. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist VÕS § 329 lg-s 1 ettenähtud korras

vaidlustanud. Seega on üürileping VÕS § 186 p 6 alusel lõppenud ning üürnik on VÕS § 334 lg-st 1

tulenevalt kohustatud üüritud asja tagastama.

6. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, millega palus ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja menetluse asjas lõpetada. Kaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohtu otsus

vastuolus ORAS § 2 lg-ga 2, § 12¹ lg-ga 11 ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 229 lg-

ga 1. Kostja ei pidanud vaidlustama üürilepingu ülesütlemisteadet, kuna see oli VÕS § 325 lg 5 järgi

tühine, sest ülesütlemisteade ei vastanud VÕS § 325 lg-tele 1!4. Ringkonnakohus ei pööranud

tähelepanu asjaolule, et hagejate väide, et eluruumi kasutamine on seotud olulise ohuga kostja

tervisele, on paljasõnaline.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid hagejad, et kostja pole kassatsioonkaebuses esitanud

asjaolusid, mis oleks aluseks ringkonnakohtu otsuse tühistamisele. Ringkonnakohus kohaldas õigesti

materiaalõiguse normi ega rikkunud protsessiõiguse normi. VÕS § 329 lg 1 näeb ette ülesütlemise

vaidlustamise, mida kostja seaduses ettenähtud tähtajal ja korras ei teinud.

8. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 1. aprilli 2004. a otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium nõustus ringkonnakohtuga selles, et asjas tuleb

kohaldada võlaõigusseaduse sätteid. VÕS § 317 kohaselt võib kumbki lepingupool eluruumi

üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise

ohuga inimeste tervisele.

Kolleegium nõustus ringkonnakohtuga selles, et 5. augusti 2002. a ülesütlemisavaldus vastab VÕS §-

s 325 sätestatud nõuetele. Ülesütlemisavalduses on märgitud ka selle vaidlustamise kord.

Kolleegium ei nõustunud ringkonnakohtuga selles, et kuna kostja ülesütlemisavaldust ei

vaidlustanud, siis on üürileping VÕS § 186 p 6 alusel lõppenud. VÕS § 326 ja § 329 reguleerivad

üürilepingu ülesütlemise vaidlustamist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Käesolevas asjas pole

kostja väitnud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Seetõttu ei

tule VÕS § 326 ja § 329 asjas kohaldada ning kostja ei pidanud hagejate üürilepingu erakorralist

ülesütlemist vaidlustama VÕS § 329 lg-s 1 ettenähtud korras.

Kolleegium märkis, et VÕS § 313 lg 1 järgi peab lepingupoolel üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks olema mõjuv põhjus. Kui üürnik leiab, et ülesütlemiseks ei ole mõjuvat põhjust, võib

ta esitada sellekohase vastuväite üürileandja algatatud kohtuvaidluses. Vaidluse lahendamisel tuleb

kontrollida, kas ülesütlemiseks oli alust ja kas ülesütlemise korra osas järgiti seadust. Asja uuel

läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama tõendeid, sh kostja vastuväiteid, ja tuvastama, kas

üürilepingu ülesütlemiseks oli seaduslik alus. Kui üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudus

VÕS §-s 317 sätestatud alus, s.o eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga inimese tervisele,

siis üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud ja ülesütlemisega üürileping ei lõppenud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Ringkonnakohus jättis 29. septembri 2004. a otsusega linnakohtu otsuse lõppjäreldustes muutmata

ja muutis kohtuotsuse põhjendusi.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kohaldas linnakohtus ekslikult võlaõigusseaduse sätteid ja jättis

sellest tulenevalt tõendeid hinnates tuvastamata, kas hagejate ülesütlemisavaldus oli kehtiv, s.t kas

korteri kasutamine on seotud olulise ohuga kostja tervisele. Tõendeid hinnates leidis ringkonnakohus,

et eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga kostja tervisele, märkides, et asjas tõendina

esitatud kolme ekspertiisiakti järeldustes on sedastatud, et elamu ei ole tervikuna varisemisohtlik,

elamu konstruktsioonidele on vajalik ja võimalik teha remonti ja elamu tehnovõrkude seisund ei vasta

tänapäevastele nõuetele. Elamu remontimisest hoidumine ei tähenda ega tõenda, et vaidlusaluse

korteri kasutamine seaks ohtu kostja elu ja tervise.

Muu hulgas märkis kohus, et esitatud tõenditest nähtub, et hagejad kavatsevad kinnistule ehitada uue

hoone, kuid sellel alusel ei ole ülesütlemisavaldust tehtud.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Hagejad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, millega palusid tühistada

ringkonnakohtu otsuse ja saata asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus vääralt tõlgendanud VÕS §-s 317

sätestatud mõistet ! oht elule ja tervisele. Oht elule ja tervisele on käsitatav laiemana kui elamu

varisemisohtlikkus. Hinnang tuleb anda ka elamu tuleohtlikkusele, elektripaigaldiste seisukorrale,

vee- ja kanalisatsioonitrasside olukorrale, kuna nende mittevastavus võib kaasa tuua inimese

terviserikke või hukkumise.

Kassaatorid märgivad, et hagi esitamise ajaga võrreldes on elamu seisukord veelgi halvenenud, kuid

kohus on jätnud tähelepanuta viimase ekspertiisiakti, mis kajastab hoone tegelikku seisukorda kõige

objektiivsemalt ning kus ekspert on selgelt asunud seisukohale, et vaidlusalune eluruum on

tuleohtlikkuse ja evakuatsiooniteede varisemisohtlikkuse tõttu ohtlik inimese tervisele, samuti ei ole

töökorras eluruumi küttekolle ning hoone tervikuna on tule- ja varisemisohtlik. Seega on kohus

jätnud analüüsimata ekspertiisiaktide sisu ja lõppjäreldused. Kohus viitas küll kolmele

ekspertiisiaktile, kuid kohtu järeldused tuginevad otsuse tegemisel ainult Amhold AS

ekspertiisiaktile. Teistes ekspertiisiaktides väljendatu on jätnud kohus tähelepanuta. Kohus ei ole

hinnanud kõiki tõendeid kogumis objektiivselt ja igakülgselt ning on rikkunud protsessiõiguse norme,

kui ta ei ole põhjendanud, miks ta nimetatud ekspertiisiaktides tehtud järeldustega ei nõustu.

Kassaatorid leiavad, et kuna hagejate samasuguses vaidluses R. Arusoo ja G. Paldra vastu on

ringkonnakohtu teine koosseis samade ekspertiisiaktide alusel leidnud, et hoone on ohtlik elule ja

tervisele, ei ole vaidlusalune ringkonnakohtu lahend kooskõlas õiguskindluse ja seaduse ühetaolise

kohaldamise põhimõttega. Isikutel on õigus eeldada, et sarnaseid olukordi käsitletakse kohtus

sarnaselt ega lahendata vastupidiselt.

Muu hulgas juhtisid kassaatorid tähelepanu asjaolule, et vaidlusalune eluruum ei vasta elamispinnale

esitatavatele nõuetele ning sellel puudub seadusega ettenähtud korras väljaantud kasutusluba. Seega

ei saa üürileandjat kohustada andma üürile eluruumi, mis ehitusseaduse kohaselt tuleb kasutamiselt

kõrvaldada. Elamu nõuetega vastavusse viimine selleks, et üürida elamus ühte korterit, ei ole

majanduslikult otstarbekas ega võimalik, sest elamu seisab ülejäänud osas tühjana.

11. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle läbivaatamata. Kirjaliku vastuse

kohaselt ei vasta kassatsioonkaebuses viidatud 2. aprilli 2004. a täiendav ekspertarvamus majandus-

ja kommunikatsiooniministri 11. detsembri 2002. a määrusega nr 28 kehtestatud ehitise ekspertiisi

nõuetele. Ühtlasi on vastustaja seisukohal, et elamu puudused on tekkinud omanike tahtliku

tegevusetuse tagajärjel ning puudused on remondiga kõrvaldatavad.

Vastuse kohaselt ei ole vaidluse edasine menetlemine vajalik, kuna pooled on saavutanud kokkuleppe

üürilepingu lõpetamise ja üüripinna vabastamise osas ning hagejad on kostjale eluruumi vabastamise

eest maksnud kompensatsiooni ja kostja soetanud uue elamispinna.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu ning asi saata

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

13. Ringkonnakohus on asja lahendamisel tõlgendanud vääralt VÕS § 317 ja sellest tulenevalt

ekslikult järeldanud, et eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga kostja tervisele.

14. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt

lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu

täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 järgi on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige sama seaduse

paragrahvides 314!319 sätestatud asjaoludel. Kolleegium leiab, et üürilepingu erakorralisel

ülesütlemisel VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel ei pea kohus erinevalt lõikes 1 sätestatud reeglist

kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Huvitatud isikule jääb võimalus

tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes oleks ülesütlemine

vastuolus hea usu põhimõttega.

15. VÕS § 317 lubab mõlemal lepingupoolel eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises

seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Ringkonnakohus leidis, et

vaidlusaluse eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga kostja tervisele, kuna elamu, milles

vaidlusalune korter asub, ei ole tervikuna varisemisohtlik, samuti ei tähenda elamu remontimisest

hoidumine seda, et korteri kasutamine seaks ohtu kostja elu ja tervise. Kolleegium leiab, et VÕS §-

s 317 sätestatud oluline oht inimeste tervisele ei saa tähenda üksnes varisemisohtu ja seda ei saa

käsitleda üksnes kostja aspektist.

Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik juhul, kui on olemas eluruumi seisukorrast

tingitud kestev objektiivne oht inimeste tervisele. Ringkonnakohus on ekslikult järeldanud, et kuna

elamu tervikuna ei ole varisemisohtlik ja puudused on remondiga kõrvaldatavad, puudus üürilepingu

ülesütlemiseks VÕS §-s 317 sätestatud alus.

16. Muuhulgas tuleb VÕS § 317 tõlgendamisel arvestada ka ehitusseaduses (EhS) sätestatuga,

eelkõige selle paragrahvis 3 sätestatud ehitisele esitatavate nõuetega, millest tuleneb, et oht inimeste

tervisele ei piirdu vaid varisemisohuga. Kolleegium märgib, et ehitisele kasutusloa mittesaamine ei

tähenda siiski seda, et eluruumi kasutamine on seotud igal juhul ohuga inimeste tervisele, küll tuleb

sellega eluruumi terviseohtlikkust hinnates siiski arvestada.

17. Lisaks ei ole ringkonnakohus vaidlusaluse otsuse tegemisel järginud protsessiõiguse norme.

TsMS § 95 lg 1 kohaselt hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. TsMS

§ 330 lg 4 kohaselt märgib ringkonnakohus otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja

nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida

ringkonnakohus kohaldas. Sama paragrahvi 5. lõike kohaselt ei pea ringkonnakohus otsuses kordama

esimese astme kohtu põhjendusi, kui ta jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata. Käesolevas

vaidluses muutis ringkonnakohus linnakohtu otsust. Ringkonnakohus leidis õigesti, et asjas tuleb

kohaldada VÕS § 317 ja sellest tulenevalt on linnakohus jätnud alusetult hindamata tõendid eluruumi

terviseohtlikkuse kohta. Sellest tulenevalt hindas ringkonnakohus tõendeid ise. Ringkonnakohtu

otsuses on küll viidatud kolmele asjas tõendina esitatud ekspertiisiaktile, samas põhinevad kohtu

järeldused sisuliselt ainult ühel neist. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei ole tõendina arvestanud

teiste arvamustega, rikkudes sellega TsMS § 231 lg-t 4.

Kolleegium märgib, et kohtuotsuse põhjendatuse nõue tähendab muuhulgas ka seda, et kohtu

järeldused peavad loogiliselt tulenema hinnatud tõenditest.

18. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama kõiki asjas esitatud tõendeid vastavalt

protsessiõiguse normidele ja tuvastama, kas eluruumi kasutamine on seotud olulise ohuga inimese

tervisele, arvestades eespool toodut. Tõendi arvestamata jätmisel peab ringkonnakohus seda

põhjendama.

A. Kull, H. Jõks, P. Jerofejev