3-2-1-110-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-110-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 10. november 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja V. Kõve, liikmed P. Jerofejev ja J. Luik

Kohtuasi

OÜ BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus hagi korteriühistu

Faehlmanni 32 vastu 16 704 krooni 10 sendi saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. aprilli 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/110/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KÜ Faehlmanni 32 kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

11. oktoober 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

28. aprilli 2004. a otsus.

2. Teha uus otsus, millega jätta OÜ BREM Kadrioru

Kinnisvarahooldus hagi korteriühistu Faehlmanni 32 vastu 16

704 krooni 10 sendi saamiseks rahuldamata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada KÜ-le Faehlmanni 32 kassatsioonkaebuselt

27. mail 2004. a tasutud kautsjon, 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 4. märtsil 2003. a. esitatud hagiavalduses taotles hageja kostjalt 16 704 krooni 10 sendi

väljamõistmist. Hagiavalduse kohaselt on hageja (endine ärinimi AS Kadrioru Majaühisus) ümber

kujundatud Tallinna Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõttest, kellele Tallinna linn andis

5. mai 1994. a üleandmise-vastuvõtmise akti alusel hooldada ja majandada Faehlmanni 32 asuva

hoone koos abihoonete ja trassidega. 3. aprilli 2001. a korraldusega kohustas Tallinna Kesklinna

vanem hagejat andma Faehlmanni 32 elamute 1 ja 2 haldamine ja majandamine üle KÜ-le

Faehlmanni 32. Hageja andis elamud KÜ-le Faehlmanni 32 üle elamu haldamise ja majandamise

üleandmise-vastuvõtmise akti alusel 9. augustil 2001. a. Akti p-s 4 märgiti, et ajavahemikul 1. juulist

1994. a. kuni 1. augustini 2001. a on elamu remondiks laekunud 43 690 krooni 90 senti ning

remondiks on samal ajavahemikul kulutatud 60 395 krooni (sh katuse remondiks 1994. a 30 800

krooni ja 1995. a 23 782 krooni ning välisukse vahetuseks 1995. a 5 812 krooni). Ühtlasi lepiti akti p-

s 4 kokku, et elamu remondiks laekunud ja remondiks kulutatud summa vahe 16 704 krooni 10 senti

tasub kostja hageja arvele pärast akti allakirjutamist ja kinnitamist Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt

kuue kuu jooksul 2 784 krooni 02 senti kuus. Tallinna Kesklinna Valitsus kinnitas akti 16. augustil

2001. a. Kostja ei ole oma kohustust täitnud ning pole aktis fikseeritud remondiks laekunud ja

remondiks kulutatud summa vahet hagejale tasunud.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja väitis, et elamu haldamise ja majandamise üleandjaks pidi olema

Tallinna Kesklinna Valitsus. Elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise aktist

tulenesid tsiviilkohustused Tallinna Kesklinna Valitsusele ja kostjale, mitte aga hagejale. Akti alusel

ei tekkinud kostjale tsiviilkohustust, sest ta ei ole seda kohustust võtnud. Aktile on lisatud

lahkarvamuste protokoll, milles kostja esitas akti p 4 kohta eriarvamuse. Seega ei saa akti p-s 4

märgitut käsitada poolte kokkuleppena. Tsiviilnõue kostja vastu ei saa tuleneda ka Vabariigi Valitsuse

1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korrast. Hageja ei ole tõendanud,

et ta tasus 1994. a ja 1995. a katuseremondi eest kokku 54 582 krooni. Samuti pole tõendatud, et

katuseremonti üldse tehti. Kostjale ei saanud tuleneda kohustusi 1994. ja 1995. a tellitud

remonditöödest, sest tema õigusvõime tekkis 2000. a. Hageja tegi remonditööd lepingu alusel, mille

teiseks pooleks on Tallinna Kesklinna Valitsus, seega ei tekkinud KÜ-le Faehlmanni 32 sellest

lepingust kohustusi ning ta ei ole asjas õige kostja.

3. Tallinna Linnakohus jättis 30. septembri 2003. a otsusega hagi rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on asjas õigeks hagejaks OÜ BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus.

Tallinna Kesklinna Valitsus andis 5. mai 1994. a üleandmise-vastuvõtmise akti alusel Faehlmanni 32

hoone koos abihoonete ja trassidega hooldada ja majandada Tallinna Kadrioru Kinnisvarahoolduse

Munitsipaalettevõttele. Need isikud sõlmisid 5. mail 1994. a ühise tegutsemise lepingu. Hageja on

nimetatud munitsipaalettevõtte õigusjärglane. Hageja kohustus hooldama ja majandama Faehlmanni

32 elamut tulenevalt 5. mai 1994. a lepingust. Seega oli hageja õigustatud nõudma ka haldus- ja

hooldusteenuste osutamisel kantud kulude hüvitamist. Samuti leidis linnakohus, et asjas on õigeks

kostjaks KÜ Faehlmanni 32. Hageja õigus nõuda kostjalt elamu remondiks kulunud rahaliste

vahendite üleandmist tuleneb Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud

eluruumide erastamise korra p-st 92.

Kohtule esitatud aktide kohaselt maksis Faehlmanni 32 asuva elamu katuse remont kokku 54 582

krooni ning välisukse vahetamine 5 812 krooni. Hageja on esitanud ka aktid ehitus-remonttööde

vastuvõtmise kohta. Samas ei nähtu asja materjalidest, et hageja oleks oma kohustuse nõuetekohaselt

täitnud ja tehtud tööde eest tasunud. Seega ei ole hageja tõendanud, et Faehlmanni 32 asuva elamu

remondiks kulutati 60 395 krooni.

9. augusti 2001. a elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt kehtib

kostja esindaja allkiri aktil ainult koos lahkarvamuste protokolliga. Lahkarvamuste protokollist

nähtub, et kostja ei kinnita akti p-s 4 fikseeritud remondiks kulutatud summade tegelikkusele

vastavust ega võta endale maksekohustust. Seega ei saa akti p-s 4 sätestatut käsitada poolte

kokkuleppena.

4. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 28. aprilli 2004. a otsusega linnakohtu otsuse ja rahuldas hagi.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga, et vaidlusaluse akti p 4 ei saa käsitada kokkuleppena, mille

kohaselt kostja oleks võtnud endale kohustuse hüvitada selles märgitud summad. Samas on hageja

viidanud eluruumide erastamise korra p-le 92, mille lõike 1 esimese lausega kohustati eluruumide

erastamise kohustatud subjekti (üleandja) kolme kuu jooksul pärast korteriühistult või ühise

tegutsemise lepingu alusel tegutsevatelt korteriomanikelt (vastuvõtja) avalduse laekumist andma

elamu haldamise ja majandamise üle korra lisas 8 ettenähtud vormi kohase akti alusel korteriühistu

või lepingu alusel tegutsevate korteriomanike poolt volitatud isikule või elamu omanikule.

Eluruumide erastamise korra p 92 lõikes 5 sätestati, et akti punktis 4 fikseeritakse üüri ja/või

hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates 1. juulist 1994. a ja

rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja lepitakse kokku vahendite üleandmises

kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile ning rahaliste vahendite üleandmise

maksegraafikus. Osundatud p 92 mõttest tuleneb, et elamu haldamise ja majandamise üleandmise

tingimuseks on remondirahade tasaarvestus. Seega, kui hageja tõendab, et ta kasutas ajavahemikul

1. juulist 1994. a kuni elamu üleandmise-vastuvõtmise akti koostamiseni kostjale üle antud elamu

remondiks raha rohkem, kui selleks vahendeid laekus, siis on tal õigus nõuda kostjalt vahe tasumist

isegi juhul, kui elamu üleandmisel summade osas kokkuleppele ei jõutud.

Linnakohtule esitatud tõenditest nähtub, et remonditööd on hageja väidetud mahus ja summas tehtud.

Kostja väited, et töid ei tehtud, on paljasõnalised. Linnakohus leidis ekslikult, et hageja pidi esitama

tõendeid tehtud tööde eest maksmise kohta. Tööde vastuvõtmisest tekkis hagejal TsK § 369 lg 1 järgi

maksekohustus remonditöid teinud isiku ees ning hageja ja kostja vahelisse suhtesse ei puutu, mil

moel hageja oma kohustuse täitis. Seega on hageja tõendanud, et Faehlmanni 32 asuva elamu

remondiks on kulutatud 60 395 krooni ning hagi elamu remondiks laekunud ja kulutatud summa vahe

16 704 krooni 10 sendi saamiseks tuleb rahuldada.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada täies ulatuses materiaalõiguse

normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Ringkonnakohus kohaldas vääralt eluruumide erastamise korra p 92 ja eluruumide erastamise seaduse

§ 6 lg-t 1 ning § 151 lg-t 5. Nendest sätetest tulenevalt sai eluruumide erastamise kohustatud

subjektiks olla Tallinna linn, mitte hageja. Seega on OÜ BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus asjas

ebaõigeks hagejaks.

Ringkonnakohus tõlgendas vääralt eluruumide erastamise korra p 92, kui leidis, et kostjal tekib

tsiviilkohustus (maksekohustus) hageja ees ilma seadusest või lepingust tuleneva aluseta. Vabariigi

Valitsusel ei ole ilma seaduses sätestatud delegatsiooninormita õigust kehtestada elamu haldamise

vastuvõtjale rahalisi kohustusi. Samuti puudub kohustise tekkeks lepinguline alus.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 95, kui jättis hindamata Tallinna linna ja hageja vahel 30. detsembril

1998. a sõlmitud lepingu nr 3. Hageja nõue tuleneb sellest lepingust ning kuna kostja pole lepingu

pooleks, ei ole ta käesolevas vaidluses kohaseks kostjaks.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles hageja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohtu otsus on

seaduslik.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu ja Riigikohus saab teha uue otsuse.

9. Kohtud on põhjendatult leidnud, et OÜ BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus on asjas õigeks

hagejaks. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 6 lg 1 p 2 kohaselt on eluruumide erastamise

kohustatud subjektiks munitsipaalomandusse kuuluvate eluruumide puhul juriidiline isik, kelle

valduses (bilansis) on erastatav eluruum. Eluruumide erastamise seaduse § 152 lg-s 1 nähti alates

27. märtsist 1999. a ette võimalus anda eluruumide haldamine erastamise kohustatud subjektilt

lepingu alusel üle avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule. Kolleegium jääb oma

10. veebruari 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04 (RT III 2004, 6, 63) väljendatud seisukoha

juurde, et kuigi sellise võimaluse kehtestab viidatud säte alates 27. märtsist 1999. a, oli see seaduse

mõtte kohaselt lubatud ka enne nimetatud kuupäeva. Samuti sätestas EES § 152 lg 1 teine lause

(alates 27. märtsist 1999. a), et elamu haldamise üleandmisel vabaneb eluruumide erastamise

kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest.

10. Toimiku materjalide kohaselt andis Tallinna Kesklinna Valitsus kui erastamise kohustatud subjekt

5. mail 1994. a Faehlmanni 32 hoone hooldada ja majandada Tallinna Kadrioru Kinnisvarahoolduse

Munitsipaalettevõttele (tlk 8), kes oli hageja õiguseellaseks. Samal kuupäeval sõlmisid

lepinguosalised ka ühise tegutsemise lepingu (tlk 59"66), millega määrasid kindlaks poolte õigused ja

kohustused. Kuna OÜ-l BREM Kadrioru Kinnisvarahooldus oli 5. mai 1994. a lepingu järgi kohustus

hooldada ja majandada Faehlmanni 32 elamut, siis oli ta õigustatud nõudma ka selles elamus haldus-

ja hooldusteenuste osutamisest tulenevate kulude hüvitamist.

11. Järgnevalt analüüsib kolleegium kassatsioonkaebuse väidet, et kostja kohustuste tekkeks hageja

ees puudub õiguslik alus. Kolleegiumi arvates võivad korteriühistu kohustused haldust korraldava

isiku ees tuleneda lepingust või mõnest õigusaktist. Ringkonnakohus on õigesti järeldanud, et

käesolevas asjas puudub kohustuste tekkimise alusena poolte kokkulepe, kuid leidnud ekslikult, et

vaidlusalune võlasuhe on tekkinud tulenevalt eluruumide erastamise korra (EEK) p-st 92. Viidatud

punkti lõike 1 järgi kohustati eluruumide erastamise kohustatud subjekti (üleandja) kolme kuu

jooksul pärast korteriühistult või ühise tegutsemise lepingu alusel tegutsevatelt korteriomanikelt

(vastuvõtja) avalduse laekumist andma elamu haldamise ja majandamise üle korra lisas 8 ettenähtud

vormi kohase akti alusel korteriühistu või lepingu alusel tegutsevate korteriomanike poolt volitatud

isikule või elamu omanikule. Eluruumide erastamise korra p 92 lg-s 5 sätestati, et akti punktis 4

fikseeritakse üüri ja/või hooldustasu koosseisus elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine

alates 1. juulist 1994. a ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ja lepitakse kokku

vahendite üleandmises kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile ning rahaliste vahendite

üleandmise maksegraafikus.

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus tõlgendas vääralt materiaalõiguse normi, kui järeldas, et

kostja maksekohustus hageja ees tekkis EEK p 92 alusel. Osundatud punkti järgi toimub elamu

üleandmine akti alusel, milles haldust korraldav isik ja korteriühistu peaksid muuhulgas kokku

leppima elamu remondi rahaliste vahendite üleandmises ja maksegraafikus. Seega ei tulene EEK p-

st 92 korteriühistule kui elamu haldamise ja majandamise vastuvõtjale tsiviilkohustust, vaid

sätestatakse, et taolise tsiviilkohustuse tekkimise aluseks saab olla poolte sellekohane kokkulepe.

Samuti leidis ringkonnakohus ekslikult, et vaidlusaluse sätte mõtte kohaselt on elamu haldamise ja

majandamise üleandmise tingimuseks remondirahade tasaarvestus. Kui pooled remondirahade

tasaarvestuses kokkuleppele ei jõua, pole see elamu üleandmist välistavaks asjaoluks.

13. Eeltoodut arvestades nõustub kolleegium kassaatoriga, et vaidlusaluses asjas puudub kostjal

kohustuste tekkeks hageja ees õiguslik alus ning seega pole KÜ Faehlmanni 32 asjas kohaseks

kostjaks. Tavapraktikas sõlmis haldust korraldav isik elamu haldamise ja majandamise korraldamisel

korteriomanike või üürnikega vastavalt hooldus- või üürilepingud. Nimetatud lepingutes sätestati

muuhulgas haldust korraldava isiku remondikohustus ning korteriomanike või üürnike remondiks

vajalike maksete tegemise kohustus. Kui haldust korraldavale isikule laekunud vahendid elamu

remondiks ei olnud piisavad ja ta kasutas selleks oma vahendeid ning elamu üleandmisel

korteriühistule ei jõudnud pooled remondirahade tasaarvestuses kokkuleppele, siis oli haldust

korraldaval isikul õigus nõuda põhjendatud kulutuste hüvitamist tsiviilkoodeksi § 477 lg-te 1 ja 6

alusel. Sellises nõudes on kolleegiumi arvates kohaseks kostjaks korteriomanikud või üürnikud, kes

tasusid haldust korraldavale isikule remondiks vajalikke makseid. Alates 1. juulist 2002. a on alusetut

rikastumist võimalik välja nõuda võlaõigusseaduse sätete (§-d 1027"1042) alusel.

14. Ringkonnakohus ei rikkunud asja lahendamisel protsessiõiguse norme. Kostja viidatud

30. detsembri 1998. a lepinguga nr 3 muudeti Tallinna Kesklinna Valitsuse ja Tallinna Kadrioru

Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte vahel 5. mail 1994. a sõlmitud ühise tegutsemise lepingut.

Nendest lepingutest tulenesid õigused ja kohustused lepingu pooltele, mitte kostjale. Ringkonnakohus

ei tuletanud kostjale kohustust 30. detsembri 1998. a lepingust, vaid rahuldas hagi, tuginedes EEK p-

le 92.

V. Kõve, P. Jerofejev, J. Luik