3-3-1-43-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-43-04

Otsuse kuupäev

8. november 2004

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Julia Laffranque ja Jüri Põld

Kohtuasi

Raimond-Eugen Raua kaebus Keila Vallavalitsuse 25. juuni

1997. a korralduse nr 452 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 8. aprilli 2004. a

otsus haldusasjas nr 2-3/156/04

Menetluse alus Riigikohtus

Keila Tarbijate Ühistu kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

7. oktoober 2004

Kohtuistungil osalenud isikud

Keila Tarbijate Ühistu esindaja vandeadvokaat Raivo Laus

Raimond-Eugen Raud

Keila Vallavalitsuse esindaja vandeadvokaadi vanemabi Allan

Ratso

RESOLUTSIOON

Rahuldada Keila Tarbijate Ühistu kassatsioonkaebus osaliselt.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 8. aprilli 2004. a otsus haldusasjas nr 2-

3/156/04 täielikult ja Tallinna Halduskohtu 11. aprilli 2003. a otsus haldusasjas nr 3-116/03 osas,

milles kohus jättis kontrollimata Keila Vallavalitsuse 25. juuni 1997. a korraldusega nr 452

ostueesõigusega erastatava maa määramise seaduslikkuse. Tühistamata jäävas osas muuta

halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesolevale otsusele.

Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Tallinna Halduskohtule.

Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Harju Maavalitsuse ÕVVTK komisjoni 28. mai 1993. a otsusega nr 737 tunnistati Raimond-Eugen

Raud omandireformi õigustatud subjektiks Keila vallas asuva maaüksuse Lit.B (endine kinnistu

nr 2276) 1,56 ha suuruse maatüki suhtes.

2. Keila Vallavolikogu 27. novembri 1996. a otsuse nr 24/9611 punktiga 1.4 määrati Laulasmaa külas

asuva Keila Tarbijate Ühistu müügikioski juurde teenindusmaa suurusega 700 m2. Keila

Vallavalitsuse 25. juuni 1997. a korraldusega nr 452 "Laulasmaa kioski ostueesõigusega

erastamise võimalikkus" nõustuti kioski juurde kuuluva 684 m2 suuruse maa (maakasutuse

sihtotstarve – ärimaa) Keila Tarbijate Ühistule ostueesõigusega erastamise võimalikkusega. Maa

ostueesõigusega erastamise õigusliku alusena märgiti Maareformi seaduse (MRS) § 21 lg 4 ja § 22

lg 1.

3. Harju Maakohtu halduskohtuniku 20. juuni 2000. a otsusega haldusasjas nr 3/1-62/00 rahuldati

Keila Tarbijate Ühistu esitatud kaebus Keila Vallavalitsuse 8. juuni 1999. a korralduse nr 766

tühistamiseks. Nimetatud korraldusega keeldus vallavalitsus Laulasmaa külas asuvale müügipaviljon-

kioskile kasutusloa andmisest, viidates keeldumise alusena Planeerimis- ja ehitusseaduse §-le 61, mis

sätestas omavolilise ehitise likvideerimise korra. Kohus tühistas vaidlustatud korralduse selle

motiveerimatuse tõttu, kuna vallavalitsus ei märkinud põhjendusi, mille alusel kohalik omavalitsus

tuvastas, et tegemist on omavolilise ehitisega. Kohus märkis, et Keila Rajooni Tarbijate Kooperatiivi

23. aprilli 1962. a avaldusele on kantud Harju Rajooni TSN Täitevkomitee töötajate põhimõttelised

nõusolekud müügipaviljoni püstitamiseks. Sellest tulenevalt asus kohus seisukohale, et seda

dokumenti võib käsitleda müügipaviljoni püstitamise loa andmisena. Keila Vallavalitsus selles

kohtuvaidluses kaebusele vastu ei vaielnud ega esitanud kohtuotsuse peale apellatsioonkaebust.

4. R.-E. Raud esitas 21. mail 2002 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus Keila

Vallavalitsuse 25. juuni 1997. a korralduse nr 452 tühistada. Kaebuse esitaja märkis, et sai kaevatava

korralduse olemasolust teada alles Keila Vallavalitsuse 8. mai 2002. a kirjast. Kaebuse esitaja leidis,

et müügipaviljon-kiosk, mille juurde pidas Keila Vallavalitsus 684 m2 suuruse maa ostueesõigusega

erastamist võimalikuks ning millises osas jääks maa R.-E. Rauale tagastamata, on õigusliku aluseta

püstitatud ehitis Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 14 tähenduses ega saa olla

Maareformi seaduse kohaselt takistuseks maa tagastamisel. MRS § 20 lg 1 alusel ei saa maad

erastada õigusliku aluseta püstitatud ehitise juurde. Juhul, kui ehitis olnuks püstitatud õiguslikul

alusel ja selle juurde saanuks MRS § 20 lg 1 kohaselt maad erastada, tulnuks lähtuda MRS §-st 10.

Määratud 684 m2 puhul ei ole tegemist krundi ega ehitise aluse ja selle teenindamiseks vähima

vajaliku maaga.

Vastustaja Keila Vallavalitsus ja HKMS § 14 lg 3 p 1 alusel haldusasja menetlusse kolmanda isikuna

kaasatud Keila Tarbijate Ühistu (Keila TÜ) vaidlesid kaebusele vastu. Vastustes leiti, et

Laulasmaale müügipaviljon-kioski püstitamise seaduslikkus on tuvastatud jõustunud Harju Maakohtu

20. juuni 2000. a otsusega. Vallavalitsus on seisukohal, et kioskile määratud teenindusmaa suurus ja

piirid on maakorralduslikult ning ehitise otstarbeka kasutamise (kauplemine) seisukohalt

põhjendatud. Katastriüksusele on tagatud terviklik ja otstarbekas kuju, loodud on lihtsad ja selged

piirid ning arvestatud looduslikke piire. Keila TÜ märgib, et on tasunud müügipaviljon-kioski aluse

maa kasutamise eest maamaksu ja vaidlusalune ehitis on registreeritud temale kuuluvana Harjumaa

Hooneregistritalituses. Keila Vallavalitsuse 25. juuni 1997. a korraldusega algatas kohalik

omavalitsus maa ostueesõigusega erastamise. Kuna maa tagastamise küsimust ei saa otsustada enne

maa erastamise küsimuse lahendamist, siis on vallavalitsus tegutsenud õiguspäraselt.

5. Tallinna Halduskohus jättis 11. aprilli 2003. a otsusega haldusasjas nr 3-116/03 R.-E. Raua

kaebuse rahuldamata. Kohus leidis, et vaidlusalust müügipaviljon-kioskit ei saa käsitada omavolilise

ehitisena, kuna Keila Tarbijate Kooperatiivil olid olemas ehitamise ajal 1962. aastal nõutavad

kooskõlastused ehitise püstitamiseks. Müügipaviljon-kiosk on maaga püsivalt ühendatud ehitis, mis

ei ole käsitatav ajutise ehitisena ning see on registreeritud Harjumaa Hooneregistritalituses juriidilise

isiku (Keila TÜ) omandina. Maa-ameti maakatastri õiendi kohaselt on moodustatud katastriüksus

pindalaga 684 m2 sihtotstarbega ärimaa (100%), seega vähem määratud teenindusmaa suurusest

(700 m2). Müügipaviljon-kioskile kasutusloa mitteandmisega seonduv kohtuvaidlus lõppes Keila TÜ-

le positiivselt. MRS § 23 lg 2 kohaselt tuleb maa erastamise küsimus lahendada enne maa

tagastamise või kompenseerimise küsimuse otsustamist. Kohus leidis, et 684 m2 suuruse maatüki

ostueesõigusega erastamise võimaldamine Keila TÜ-le ei riku kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi ja

puudub alus vaidlustatud haldusakti tühistamiseks.

6. Tallinna Halduskohtu 11. aprilli 2003. a otsuse peale esitas R.-E. Raud apellatsioonkaebuse

Tallinna Ringkonnakohtule, paludes halduskohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega

kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuses leiti, et halduskohus ei saanud tugineda Harju Maakohtu

20. juuni 2000. a otsusega tuvastatud asjaoludele, sest selles kohtuprotsessis ei olnud apellant

menetlusosaline. Kohus ei ole motiveerinud, millistele tõenditele tuginedes ta leidis, et

müügipaviljon-kiosk kuulub Keila TÜ-le ning see on püstitatud õiguslikul alusel. Vaidlustatud

korraldus rikub kaebaja õigust tagasi saada õigusvastaselt võõrandatud maa, mistõttu on

põhjendamatu kohtu seisukoht, et 684 m2 suuruse maatüki ostueesõigusega erastamine kolmandale

isikule ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Kohus ei ole kohtuotsuses käsitlenud kaebusesse

puutuvaid olulisi asjaolusid ega ka kaebuse esitaja väiteid ja tõendeid.

7. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium rahuldas 8. aprilli 2004. a otsusega haldusasjas

nr 2-3/156/04 R.-E. Raua apellatsioonkaebuse, tühistas halduskohtu otsuse ning tegi uue otsuse,

millega rahuldas R.-E. Raua kaebuse ja tühistas Keila Vallavalitsuse 25. juuni 1997. a korralduse

nr 452. Ringkonnakohus asus seisukohale, et halduskohus jättis ebaõigesti arvestamata apellandi

viite, et müügipaviljon-kioskil puudub nii maakasutusõigus kui ka ehitusluba ning seega on täitmata

AÕSRS § 13 lg-s 3 sätestatud eeldused maa ostueesõigusega erastamiseks. Ringkonnakohus asus

asjas kogutud tõendeid hinnates seisukohale, et tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega.

Hooneregistri toimikus ega ka maa erastamise toimikus pole ehitise omandiõiguse ega seaduslikkuse

kohta ühtegi dokumenti, puudub ehitusloaga projekt ja maakasutuse alusdokument. Nimetatud

dokumendid puuduvad ka erinevates arhiivides.

Harju Maakohtu 20. juuni 2000. a kohtuotsusega tuvastatud asjaolud ei ole käesolevas

kohtumenetluses siduvad, kuna apellant R.-E. Raud varasemas asjas protsessiosaline ei olnud ja

seetõttu ei kuulu kohaldamisele HKMS § 17. Ringkonnakohtu arvates Keila Rajooni Tarbijate

Kooperatiivi 23. aprilli 1962. a taotlusel olevad kooskõlastused ei anna alust käsitada neid Vabariigi

Valitsuse 6. novembri 1996. a määrusega nr 267 kinnitatud "Maa ostueesõigusega erastamise korra"

(Kord) p 11 kohase maakasutusõigust tõendava dokumendina ega ehitusloana. Kooskõlastusi kioski

püstitamiseks saab käsitada eelnõusolekutena konkreetse maaeralduse ja ehitusloa taotlemiseks.

Tallinna Metsamajandi 27. aprilli 1962. a viseeringust nähtuvalt maa-ala eraldamiseks luba ei antud,

millest saab järeldada, et maaeraldust ei toimunud. Esitatud ei ole ehitusprojekti ning teadmata on

kioski ehitamise tegelik aeg. Puudub ehitise ekspluatatsiooni vastuvõtmise akt.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

8. Kolmas isik Keila Tarbijate Ühistu esitas Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 8. aprilli

2004. a otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta

jõusse Tallinna Halduskohtu 11. aprilli 2003. a otsuse. Ringkonnakohus on oluliselt rikkunud

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg 4, kuna pole esitanud põhjendusi, miks kohus

leidis, et Keila Rajooni Tarbijate Kooperatiivi 23. aprilli 1962. a taotlus müügipaviljon-kioski

püstitamiseks ühes sellele kantud kooskõlastustega ei kinnita ehitise seaduslikkust ning miks ei saa

taotlusel olevaid kooskõlastusi käsitada Korra p 11 kohase maakasutusõigust tõendava dokumendina

ega ehitusloana, vaid üksnes eelnõusolekutena maaeralduse ja ehitusloa taotlemiseks.

Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks tuleb taotlust hinnata teistmoodi halduskohtu käsitlusest.

Halduskohus põhjendas piisavalt, miks ta kaebaja väiteid ei arvesta ning peab müügipaviljon-kioski

teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamist võimalikuks. Kaebajal on õigus saada

kompensatsiooni maatüki eest, mida temale ei tagastata, mistõttu kaebaja subjektiivseid õigusi ei ole

rikutud ning kahju ei saa ühelgi juhul tekkida. Kassaator on müügipaviljon-kioski ehitanud 23. aprilli

1962. a taotlusel antud nõusolekute alusel ja on selle omanik. 1962. aasta avaldust tuleb käsitada

maa-ala eraldamisena looduses ning ehitise püstitamise loa andmisena, mistõttu on müügipaviljon-

kiosk õiguslikul alusel püstitatud ehitis.

MRS § 10 lg 1 kohaselt ei kuulu tagastamisele maa, millel asuvad teisele isikule kuuluvad hooned.

MRS § 21 lg 4 kohaselt on kassaatoril juriidilise isikuna õigus erastada maad talle kuuluva hoone

juurde. MRS § 22 lg 1 järgi saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad

ehitise omanikuna. Seega ei kuulu müügipaviljon-kioski alune ja selle teenindamiseks vajalik maa

R.-E. Rauale tagastamisele, vaid ostueesõigusega kassaatorile erastamisele. MRS § 23 lg-st 2

tulenevalt teostatakse erastamistoimingud enne maa tagastamise või kompenseerimise otsustamist.

Tallinna Ringkonnakohus on tekitanud õigusliku vaakumi ning rikub õiguskindluse põhimõtet, sest

Harju Maakohtu 20. juuni 2000. a kohtuotsuses on leitud, et Keila Vallavalitsuse 25. juuni 1997. a

korraldus on antud õiguslikult korrektsena. Kassaator on Keila Vallavalitsuse 25. juuni 1997. a

korraldusega antud õigusi realiseerima ning tal on tekkinud põhjendatud ootus ja usaldus, et tema

suhtes tehtud akt on kehtiv ja jääb kehtima.

9. Kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele peab R.-E. Raud esitatud kaebust põhjendamatuks ning

vaidleb sellele vastu. Ringkonnakohus põhjendas piisavalt nii enda seisukohti kui ka seda, miks ta

halduskohtu järeldusi ebaõigeks pidas. Ringkonnakohus tõi esile, et ehitise omanik saab

ostueesõigusega maad erastada vaid kooskõlas AÕSRS §-ga 14. Keila Rajooni Tarbijate Kooperatiivi

1962. a avaldusele 600 m2 suuruse maa eraldamiseks on kantud maavaldaja poolne keeldumine maa

eraldamisest. Avaldusele kantud arhitektide põhimõttelisi nõusolekuid ei saa kuidagi käsitada

maakasutusõiguse ega ka ehitusloa andmisena. Ehitusluba on üheselt mõistetav vaid konkreetse

ehitise püstitamiseks ehitusprojektile antava loaga. Maa tagastamata jätmine eeldab nii maaeraldust

kui ka ehitusluba ja neist ühe puudumine tingib maa tagastamise.

Arusaamatu on kassaatori väide, et kuna kaebajal on õigus saada kompensatsiooni, siis tema

subjektiivseid õigusi maa tagastamata jätmine ei riku. Kaebaja on algusest peale taotlenud maa

tagastamist, mitte selle kompenseerimist. Kaebaja õigusi poleks rikutud juhul, kui ta oleks taotlenud

kompenseerimist. Lisaks on kassaator antud juhul asjassepuutumatult rõhutanud omandiõigust

müügipaviljon-kioskile, kuid ei ole esitanud dokumente, et Keila Tarbijate Kooperatiiv selle ehitas.

Keila Vallavolikogu 27. novembri 1996. a otsus ei ole omandireformi aktina arvestatav, sest ehitise

teenindamiseks vajalikku maad oli pädev määrama üksnes reformitoiminguid läbi viima volitatud

vallavalitsus. Kassaatori viide ringkonnakohtu otsusega õiguskindluse põhimõtte rikkumisele on

ebakorrektne, sest Harju Maakohtule ei olnud esitatud Keila Vallavalitsuse 25. juuni 1997. a

korralduse ebaseaduslikkuse aluseid ja kohus ei menetlenud nimetatud korraldust.

R.-E. Raud märgib, et vaidlustatud haldusakt võeti vastu ligi viis aastat enne kaebuse esitamist, mis ei

ole omandireformi kontekstis pikk aeg. Omandireformis maa tagastamise õigustatud subjektide

huvidele maa erastamise taotlejate huvide vastandamisel ei tohi piirduda ühekülgselt vaid üksikute

haldusaktide ja nendega seotud maa erastamise taotlejate õiguspärase ootuse, samuti õigusvastase

akti tühistamises seisneva avaliku huvi hindamisega, vaid arvestada tuleb ka maa tagastamise

õigustatud subjektide õiguspärast ootust maa tagasi saada.

10. Riigikohtu istungil jäid protsessiosalised oma kirjalike seisukohtade juurde. Keila Vallavalitsus

toetas Riigikohtu istungil kassaatori Keila Tarbijate Ühistu seisukohti ning palus ringkonnakohtu

otsuse tühistada, jättes jõusse halduskohtu otsuse.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Maareformi seaduse § 6 lg 2 p 3 (25. juunil 1997 kehtinud redaktsioonis) kohaselt jäetakse maa

osaliselt või tervikuna tagastamata, kui sellel asuvad teise isiku hooned või rajatised ning ei lepita

kokku hoonestusõiguse seadmises vastavalt MRS §-dele 7, 9 ja 10. MRS § 10 lg 1 kohaselt

väljaspool linna piire ei tagastata riigi, kohaliku omavalitsuse või juriidilise isiku hoonete või rajatiste

alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad, kui õigustatud subjekt ning praegune ehitiste

omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitiste omanikule või ehitiste võõrandamises

õigustatud subjektile.

Vaidlustatud Keila Vallavalitsuse 25. juuni 1997. a korralduse andmise ajal kehtinud MRS § 22 lg 1

redaktsiooni kohaselt said teiste hulgas ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta

maad ehitise omanikuna vastavalt Maareformi seadusele, arvestades MRS §-s 21 sätestatud

kitsendusi. Korra p 11 kohaselt oli maa ostueesõigusega erastamine võimalik üksnes õiguslikul alusel

püstitatud ehitise juurde.

12. Käesolevas asjas asusid kohtud vastandlikele seisukohtadele selles, kas Keila Rajooni Tarbijate

Kooperatiivi 23. aprilli 1962. a Harju Rajooni TSN Täitevkomiteele esitatud avaldusele märgitud

kooskõlastused müügipaviljoni püstitamiseks tõendavad vaidlusaluse ehitise püstitamise

seaduslikkust või mitte.

Halduskohus leidis, et müügipaviljon-kioskit ei saa käsitleda omavolilise ehitisena, kuna ehitise

püstitamiseks olid olemas kooskõlastused, mida nõuti 1962. aastal.

Ringkonnakohus seevastu asus asjas kogutud tõendeid hinnates seisukohale, et asjas kogutud tõendid

ehitise seaduslikkust ei kinnita ja vaidlusalune müügipaviljon-kiosk on AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses

õigusliku aluseta püstitatud ehitis, sest sellel puudub Korra p 11 nõuete kohane maakasutusõigust

tõendav dokument ja ehitusluba. Taotlusel olevaid kooskõlastusi saab ringkonnakohtu arvates

käsitleda eelnõusolekutena selleks, et hakata taotlema maaeraldust ja ehitusluba.

13. Vaidlusalune müügipaviljon-kiosk püstitati rohkem kui 40 aastat tagasi. Poolte vahel pole vaidlust

selle üle, et müügipaviljon-kioskit kasutati ja kasutatakse avaliku võimu teadmisel

kaubandustegevuseks.

Müügipaviljon-kioski kasutamine kaubandustegevuseks aastakümnete vältel avaliku võimu teadmisel

tähendab seda, et avalik võim on tunnustanud müügipaviljon-kioski olemasolu seaduslikkust ja

nimetatud ehitist ei ole võimalik ka vaatamata selle püstitamist käsitleva dokumentatsiooni

mõningasele puudulikkusele pidada ebaseaduslikuks. Avalik võim on sellise tunnustamisega

välistanud võimaluse, et tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega AÕSRS § 14 lg 1

tähenduses. Kolleegiumi arvates võib asjaolusid arvestades ehitise ekspluatatsiooni vastuvõtmise akti

asendada ka avaliku võimu tegevus, millega sisuliselt tunnistatakse valminud ehitis nõuetele

vastavaks ning lubatakse ehitist kasutada vastavalt kavandatud otstarbele.

14. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et halduskohus rikkus TsMS § 231 lg 4 nõudeid, jättes otsuse

põhjendavas osas käsitlemata R.-E. Raua kaebuses esitatud väited, mis puudutasid müügipaviljon-

kioski juurde määratud ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise

võimalikkusega nõustumist.

15. Riigikohtu halduskolleegium märgib täiendavalt, et ei nõustu kassaatori seisukohaga, et kuivõrd

R.-E. Raual on õigus saada tagastamata jääva maa eest kompensatsiooni, siis ei saa maa tagastamata

jätmine tema õigusi rikkuda. R.-E. Raud on taotlenud maa tagastamist, mistõttu maa tagastamata

jätmisega piiratakse tema õigusi sõltumata kompensatsiooni määramisest või selle suurusest.

16. Eeltoodut arvestades tuleb Keila Tarbijate Ühistu kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. HKMS

§ 72 lg 1 p 5 alusel tühistab Riigikohtu halduskolleegium Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegiumi 8. aprilli 2004. a otsuse täielikult ja Tallinna Halduskohtu 11. aprilli 2003. a otsuse

osas, milles kohus jättis kontrollimata Keila Vallavalitsuse 25. juuni 1997. a korraldusega

ostueesõigusega erastatava maa määramise seaduslikkuse. Tühistatud osas saadab kolleegium asja

uueks läbivaatamiseks Tallinna Halduskohtule.

Tõnu Anton, Julia Laffranque, Jüri Põld