3-2-1-94-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-94-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. oktoober 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja V. Kõve, liikmed P. Jerofejev ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Liivo Lehiste hagi Asta Liidemaa, Terje Merisaare, Rainer

Merisaare ja Einar Merisaare vastu üürilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumi vabastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 8. aprilli 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/346/2004

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Liivo Lehiste kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

20. september 2004. a

Istungil osalenud isikud

Kassaator Liivo Lehiste

Resolutsioon

1. Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 8. aprilli

2004. a otsust osaliselt põhjenduste osas, muus osas jätta otsus

muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Liivo Lehistele kassatsioonkaebuselt 7. mail 2004. a

tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. L. Lehiste esitas kohtule hagiavalduse, milles palus lõpetada hageja ja kostja vaheline tähtajatu

üürileping eluruumi üürimiseks asukohaga Pärnus XXX X-XX ning kohustada kostjaid 10 tööpäeva

jooksul kohtuotsuse jõustumisest nimetatud eluruumist välja kolima.

Hagiavalduse kohaselt omandas hageja Pärnus XXX X-XX asuva korteriomandi 10. detsembril

2002. a sõlmitud korteriomandi erastamise, ostu-müügi- ja asjaõiguslepingu alusel Pärnu linnalt.

27. veebruaril 2003. a kanti hageja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse (registriosa

nr 18098). Eluruumi kasutavad alates 1979. aastast kostja A. Liidemaa ja viimase perekonnaliikmed:

tütar T. Merisaar ning tütrepojad R. Merisaar ja E. Merisaar. Kirjalikku üürilepingut poolte vahel

sõlmitud ei ole. 3. veebruaril 2003. a esitas hageja A. Liidemaale üürilepingu korralise

ülesütlemisavalduse, kuna üürnik keeldub tasumast üüri ning sõlmimast kirjalikku üürilepingut.

2. Pärnu Maakohus jättis 16. detsembri 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt puudus poolte vahel vaidlus selles, et kõnealuse eluruumi omaniku ja kostja A. Liidemaa

vahel on üürisuhe, mida lepinguna kirjalikult vormistatud ei ole.

3. Maakohus asus seisukohale, et lepingu ülesütlemisavalduse tegemise ajal kehtis poolte vahel

viieaastase tähtajaga üürileping. A. Liidemaal tekkis alus eluruumi kasutamiseks 3. mai 1979. a

orderi nr 227 väljaandmisega. Kuna orderil ei olnud kehtivuse tähtaega näidatud, pikenes üürileping

elamuseaduse § 31 alusel alates tegeliku üürisuhte tekkimisest 3. mail 1979. a iga viie aasta järel,

viimati 3. mail 1999. a, ja peaks kehtima kuni 3. maini 2004. a. Eksimus üürilepingu tähtajalisuses

muudab hageja ülesütlemisavalduse võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg 2 p 3 ja lg 5 mõttes tühiseks,

kuna üürileandja lähtus ülesütlemisel ebaõigetest seadusesätetest ja põhjendustest.

4. Kohtu arvates ei oma tähtsust asjaolu, et üürnik ülesütlemisavaldust üürikomisjonis või kohtus ei

vaidlustanud, sest kohus peab kontrollima lepingu ülesütlemise sisulist põhjendatust.

5. Hagejal puudus materiaalne eeldus üürilepingu ülesütlemiseks, sest ülesütlemisavalduse tegemise

hetkel, s.o 3. veebruaril 2003. a, ei olnud ta üürileandja. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused

ja kohustused lähevad VÕS § 291 järgi üle kinnisasja omaniku vahetumisel. Hageja korteriomand

vaidlusalusele korterile tekkis AÕS § 118 kohaselt alles 27. veebruaril 2003. a omaniku kande

tegemisega kinnistusraamatusse. Seega ei ole ülesütlemisavaldus kehtiv ka põhjusel, et hageja ei

olnud avalduse tegemiseks õigustatud isik.

6. Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, millega palus tühistada Pärnu Maakohtu

otsuse ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei kajastu

esimese astme kohtu kohaldatud VÕS § 325 lg 2 punktis 3 ja VÕS § 325 lõikes 5 hagi rahuldamata

jätmise aluseks saanud asjaolu, et eksimus üürilepingu tähtajalisuses muudab lepingu

ülesütlemisavalduse tühiseks. Seega on kohus nimetatud õigusnormi ebaõigesti kohaldanud. Kohus

on nentinud, et endine ja praegune üürileandja ei ole suutnud vastustajate soovimatuse tõttu sõlmida

nendega kirjalikku üürilepingut. Seetõttu on väär kohtu järeldus üürilepingu tähtajalisusest. VÕS §-st

291 tulenevalt läksid üürileandja õigused ja kohustused temale üle asja omandamisel 10. detsembril

2002. a korteriomandi ostu-müügi- ja asjaõiguslepinguga. Viidatud võlaõigusseaduse säte ei seo

omandamist kinnistusraamatu kande tegemisega, mistõttu on kohtuotsus ebaseaduslik osas, mille

kohaselt ei olnud apellant ülesütlemisavalduse tegemise hetkel üürileandjaks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus muutis 8. aprilli 2004. a otsusega maakohtu otsust põhjenduste osas ja

rahuldas apellatsioonkaebuse osaliselt.

8. Ringkonnakohus asus seisukohale, et kuigi hageja ja kostjate vahel ei ole kirjalikku üürilepingut

sõlmitud, on maakohus õigesti tuvastanud, et hageja ja kostja A. Liidemaa vahel eksisteerib üürisuhe.

A. Liidemaal on tekkinud õigus kasutada eluruumi 3. mail 1979. a välja antud eluruumi orderi alusel.

Üürisuhte tekkimise ajal kehtinud ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 305 lg 1 järgi oli eluruumi

üürilepingu tähtajaks viis aastat ja viieaastase tähtaja möödumisel uuenes leping TsK § 333 lg 1

kohaselt järgmiseks perioodiks. Alates 1. oktoobrist 1983. a reguleeris üürisuhteid elamukoodeks,

mille kohaselt oli üldreeglina üürileping tähtajatu. Seega oli alates 1. oktoobrist 1983. a üürileandja ja

A. Liidemaa vahel tähtajatu üürileping. Maakohus on ebaõigesti lugenud ka elamukoodeksi kehtimise

ajal eluruumi üürilepingu sõlmituks tähtajaga viis aastat. Alates 1. juulist 1992. a reguleeris eluruumi

üürisuhteid elamuseadus, mille § 67 sätestas, et tähtajatult sõlmitud üürilepingud tuli lugeda

sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumisest. Seega kehtis üürileandja ja A. Liidemaa

vaheline üürileping kuni 30. juunini 1997. a. Elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 kohaselt pikenes

üürileping järgmiseks viieks aastaks juhul, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei

taotlenud lepingu lõpetamist. Seega pikenes üürileping kuni 30. juunini 2002. a. Kuna enne 30. juunit

2002. a ei taotlenud üürileandja ega üürnik lepingu lõpetamist ega uue lepingu sõlmimist, oli kostjatel

õigus eeldada, et leping pikenes alates 1. juulist 2002. a järgmiseks perioodiks ehk viieks aastaks.

Alates 1. juulist 2002. a reguleerib üürisuhteid võlaõigusseadus. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku

üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 15 lõike 3

kohaselt loeti enne 1. juulit 2002. a sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks

aastaks lepingu sõlmimisest. ES § 32 lg-t 2 ja VÕSRS § 15 lg-t 3 koosmõjus tõlgendades tuleb asuda

seisukohale, et üürilepingud, mille tähtaeg tulenes ES §-st 67 ja mis 1. juulil 1997. a pikenesid

järgmiseks viieks aastaks, pikenesid 1. juulist 2002. a järgmiseks viieks aastaks ehk kuni 30. juunini

2007. a. Vastupidine tõlgendus rikuks oluliselt üürniku õigusi, sest võlaõigusseadus annab tähtajatu

üürilepingu korral üürileandjale laiemad õigused lepingu lõpetamiseks, kui see oli elamuseaduse

kehtimise ajal.

9. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et vaatamata VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud üürniku

võimalusele vaidlustada üürilepingu ülesütlemine kohtus või üürikomisjonis, oli üürnikul õigus

esitada väljatõstmise nõudele vastuväide, et ülesütlemiseks puudusid materiaalsed või formaalsed

eeldused. Kuna kohus tuvastas, et poolte vahel on tähtajaline üürileping, siis ei olnud seda võimalik

üles öelda VÕS §-des 311 ja 312 sätestatud alustel. VÕS § 325 lg-s 5 on sätestatud nõuetele

mittevastava ülesütlemise tühisus. VÕS § 325 lg 2 p 3 kohaselt peab ülesütlemisavalduses olema

kirjas ülesütlemise alus. Seega on ülesütlemine tühine aluse puudumise tõttu.

10. Maakohtu otsus on ebaõige osas, mille kohaselt hagejal puudus materiaalne eeldus üürilepingu

ülesütlemiseks, sest ülesütlemisavalduse tegemise hetkel, 3. veebruaril 2003. a ei olnud ta

üürileandja. Ebaõige on maakohtu järeldus, et üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle alles

kinnistusraamatusse omaniku kande tegemisest. Kinnisasja omandiõiguse ülekandmises on kokku

lepitud 10. detsembril 2002. a sõlmitud asjaõiguslepingus, seega on apellant omandanud

korteriomandi 10. detsembril 2002. a ja sellest hetkest läksid üle ka üürilepingust tulenevad õigused

ja kohustused, sealhulgas õigus üürilepingut üles öelda.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Kassatsioonkaebuses palub L. Lehiste tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 8. aprilli 2004. a otsuse

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu otsus on tervikuna ebaõige

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtu seisukoht, et üürisuhe hageja ja

kostja vahel on jätkuvalt tähtajaline ning lõppeb alles 30. juunil 2007. a, ei põhine seadusel. Kohus on

hinnanud poolte põhjendusi ja kirjalikke tõendeid ebaobjektiivselt ning põhjendamatult eluruumi

omaniku kahjuks.

12. Vastustajad vaidlesid kassatsioonkaebusele vastu ning leidsid, et ringkonnakohtu otsus on

seaduslik ja põhjendatud.

13. Kohtuistungil jäi kassaator oma seisukohtade juurde.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

tühistamiseks, kuid muuta tuleb osaliselt otsuse põhjendusi.

15. Vaidluse põhiküsimusteks on, kas pooltevaheline üürileping pikenes 1. juulist 2002. a viieks

aastaks või muutus leping tähtajatuks ja kas üürilepingu üleütlemine on kehtiv.

16. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega, et tähtajatu üürileping muutus tähtajaliseks,

alates elamuseaduse jõustumisest, s.o 1. juulist 1992. a. Samuti on õige ringkonnakohtu järeldus, et

üürileping pikenes tähtaja möödudes alates 1. juulist 1997. a veelkord viieks aastaks.

17. Kolleegium nõustub ka selle ringkonnakohtu seisukohaga, et ES § 32 lg 2 järgi võis üürileping

pikeneda viieks aastaks alates 1. juulist 2002. a, vaatamata sellele, et alates 1. juulist 2002. a piirati

ES § 32 lg 2 rakendusala. Võlaõigusseaduse jõustumisel jäi ES § 32 lg 2 kehtima sama paragrahvi

neljanda lõike järgi ainult ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja

möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega,

hoolimata sellest, et vaidlusalune leping ei ole ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürileping,

tuleb olukorras, kus üürilepingu tähtaeg lõppes 30. juunil 2002. a kell 24.00 ja 1. juulil 2002. a kell

00.00 hakkas kehtima ES § 32 lg 2 piiratud redaktsioonis, mis ei ole vaidlusaluse üürilepingu suhtes

enam kohaldatav, lugeda seni kehtinud eluruumi üürileping eelmärgitud hetkel pikenenuks viieks

aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotlenud üürilepingu lõpetamist või

uue lepingu sõlmimist ja kui lepingus ei olnud ette nähtud teisiti. Üürilepingu poolte vaikimine tõi ES

§ 32 lg 2 järgi kaasa lepingu pikenemise viieks aastaks ja ei ole mõistlik eeldada, et pooled soovisid

lepingu muutumist tähtajatuks.

18. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et üürileping pikenes alates 1. juulist 2002. a viieks aastaks

tulenevalt VÕSRS § 15 lg-st 3. VÕSRS § 15 lg 3 järgi loetakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud

tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks aastaks, alates lepingu sõlmimisest. VÕSRS § 15

lg 3 sisuline mõte on asendada ES § 31 lg-s 2 sätestatud regulatsiooni ja tagada elamuseaduse

kehtimise ajal tähtaega määramata sõlmitud üürilepingute viieaastane tähtaeg, alates üürilepingu

sõlmimisest, ka võlaõigusseaduse jõustumisel. Nimetatud sätte mõtteks ei ole aga kindlustada

enne 1. juulit 2002. a sõlmitud eluruumi üürilepingute pikenemist viieks aastaks alates 1. juulist

2002. a. Seega ei ole õige järeldada, et vaidlusalune üürileping pikenes 1. juulist 2002. a viieks

aastaks tulenevalt VÕSRS § 15 lg-st 3.

19. Ringkonnakohtu otsust tuleb muuta põhjenduste osas, milles kohus leidis, et üüritud kinnisasja

omaniku vahetumisel lähevad üürilepingust tulenevad õigused kinnisasja omandajale üle, alates

võõrandamis- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest. VÕS § 291 lg 1 kohaselt lähevad üürilepingust

tulenevad üürileandja õigused ja kohustused kinnisasja võõrandamisel üle asja omandajale.

Kuni 1. juulini 2003. a kehtinud asjaõigusseaduse (AÕS) § 120 lg 1 järgi oli kinnisomandi

ülekandmiseks vajalik võõrandaja ja omandaja notariaalselt tõestatud kokkulepe ülekandmise kohta

ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Sama tuleneb kehtiva AÕS §-st 64š. Ringkonnakohus

tuvastas, et hageja on kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna sisse kantud 27. veebruaril

2003. a. Kuna üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused ei saanud üle minna enne kande

tegemist kinnistusraamatusse, siis ei olnud hagejal õigust üürilepingut üles öelda.

V. Kõve, P. Jerofejev, L. Laarmaa