3-3-1-32-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-32-04

Otsuse kuupäev

22. juuni 2004

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Harri

Salmann

Kohtuasi

Salme Pettai kaebus Tallinna Linnavalitsuse toimingute

õigusvastaseks tunnistamiseks ja Tallinna linna kohustamiseks

Köleri 16-2 asuva eluruumi 515/1254 mõttelise osa erastamiseks

Salme Pettaile

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruari 2004. a otsus haldusasjas

nr 2-3/158/04

Menetluse alus Riigikohtus

Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebus rahuldamata.

Täiendada Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruari 2004. a otsuse haldusasjas nr 2-3/158/04

põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse motiividele. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus

muutmata.

Arvata kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jaan Pettai, kes kasutas üürilepingu alusel kolme tuba eluruumist Tallinnas, Köleri 16-2, esitas

7. novembril 1994 avalduse selle erastamiseks. 13. novembril 2001 sõlmiti ostu-müügi leping,

millega J. Pettai omandas 739/1254 mõttelist osa mitme üürilepingu alusel kasutatavast korterist

aadressil Köleri 16-2. J. Pettaile erastati mõtteline osa korterist eluruumide erastamise seaduse

(edaspidi EES) § 3 lg 10 alusel.

19. juunil 2002 teatas J. Pettai kirja teel Tallinna Kesklinna Valitsusele, et ta soovib jätkuvalt erastada

kogu eluruumi aadressil Köleri 16-2. J. Pettai suri 2. juulil 2002.

29. juuli 2002. a kirjas teatas Salme Pettai Tallinna Kesklinna Valitsusele, et seoses abikaas J. Pettai

surmaga soovib ta ise erastada erastamata osa eluruumist Köleri 16-2. Kesklinna vanem vastas

19. septembri 2002. a kirjaga, et Tallinna linn ei erasta S. Pettaile erastamata osa eluruumist aadressil

Köleri 16-2 ja märkis, et erastamata osa eluruumist Köleri 16-2 on antud üürile Kaie Sõstrale.

2. S. Pettai esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tunnistada õigusvastaseks Tallinna

linna poolt J. Pettaile Köleri 16-2 asuva eluruumi 515/1254 mõttelise osa erastamata jätmise ja selle

mõttelise osa S. Pettaile erastamisest keeldumise ning kohustada Tallinna linna erastama 515/1254

mõttelist osa sellest eluruumist S. Pettaile. Kaebuse kohaselt ei olnud 1. märtsiks 1995 keegi peale

J. Pettai esitanud avaldust Köleri 16-2 asuva eluruumi erastamiseks ja seetõttu oleks tulnud kogu

korter erastada J. Pettaile.

3. Tallinna Halduskohtu 15. aprilli 2003. a otsusega haldusasjas nr 3-253/03 jäeti S. Pettai kaebus

rahuldamata. Kohus leidis, et Tallinna linnal puudus seadusest tulenev kohustus 515/1254 mõttelise

osa Köleri 16-2 asuva eluruumi ostueesõigusega erastamiseks J. Pettaile või S. Pettaile.

4. S. Pettai esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu otsus ja saata asi esimese

astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

5. Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruari 2004. a otsusega rahuldati S. Pettai kaebus osaliselt ja

tunnistati J. Pettaile Köleri 16-2 asuva eluruumi 515/1254 mõttelise osa erastamata jätmine

õigusvastaseks. Kohus leidis, et Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud

Eluruumide erastamise korra p 26 esimese lõike kohaselt erastatakse mitme üürilepingu alusel

kasutatavad eluruumid nende isikute kaasomandisse, kes on esitanud eluruumide erastamise

kohustatud subjektile 1. märtsiks 1995 erastamise avalduse ja kokkuleppe erastamiseks. Sama punkti

neljandast lõikest tuleneb, et kui mõni mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikest ei ole

esitanud 1. märtsiks 1995 avaldust eluruumi mõttelise osa erastamiseks, erastatakse eluruum

mõttelistes osades nendele selle eluruumi üürnikele, kes on esitanud erastamisavalduse 1. märtsiks

1995. Erastatava mõttelise osa suurus määratakse sel juhul kindlaks vastavalt järgmisele valemile:

C + D

B +

m

A

kus A on eluruumi üldpind; B – ühe üürilepingu alusel kasutatava(-te) elutoa (-tubade) pind; C –

üürnike ühises kasutuses olevate korterisiseste ruumide pind; D – elutoa (-tubade) pind, mille

üürnik(-ud) ei ole erastamiseks avaldust esitanud; m – korteris erastamiseks esitatud avalduste arv.

Kuna vaidlusaluse mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi erastamiseks oli ettenähtud

tähtajaks, 1. märtsiks 1995, esitanud erastamise avalduse üksnes üürnik J. Pettai, tulnuks temale

erastatava mõttelise osa suurus määrata kindlaks vastavalt eeltoodud valemile, kus A on 125,4; B on

58,9; C on 30,4; D on 36,1 ja m on 1 ning erastada kogu korter J. Pettaile. Seega on vastustaja jätnud

J. Pettaile ebaõigesti tema avalduse alusel erastamata vaidlusaluse eluruumi 515/1254 mõttelist osa.

Kuna vaidlusaluse eluruumi näol ei ole enam tegemist erastamise kohustatud subjekti ainuomandis

oleva eluruumiga, vaid erastamise kohustatud subjekti ja füüsilise isiku kaasomandis oleva

eluruumiga, ei ole võimalik Tallinna Linnavalitsust kohustada Köleri 16-2 linnale kuuluva mõttelise

osa erastamiseks EES § 9 lg 1 alusel. S. Pettai ei ole taotlenud Tallinna Linnavalitsuselt

erastamistoimingute tegemist Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduses sätestatud

korras ega vaidlustanud linnavalitsuse toiminguid nimetatud seaduse alusel erastamistoimingute

tegemisest keeldumisel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

6. Tallinna Linnavalitsus esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tallinna Ringkonnakohtu

otsuse ja jätta jõusse Tallinna Halduskohtu otsuse. Kassatsioonkaebuses ollakse seisukohal, et EES

§ 5 lg-st 4 ja § 5 lg 1 p-st 3 tulenevalt peab kohalik omavalitsus tagama eluruumi eraldamise

kõigepealt esimest eelistust omavatele isikutele, seejärel teist eelistust omavatele isikutele ja nende

puudumisel võib linnavolikogu igakordse otsuse alusel anda eluruumi ka teistele isikutele.

Õigusaktidest lähtuvalt ei olnud 515/1254 mõttelist osa perekond Pettaidele erastamise päevaks

13. novembril 2001 üürile antud.

7. S. Pettai kirjalikus vastuses palutakse jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus

muutmata.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Riigikohtu halduskolleegium nõustub Tallinna Ringkonnakohtu seisukohaga, et vastavalt

Eluruumide erastamise korra p-s 26 toodud valemile eluruumi erastatava mõttelise osa suuruse

kindlaksmääramiseks tulnuks J. Pettaile erastada kogu Köleri 16-2 asuv korter. J. Pettaile jäeti

õigusvastaselt erastamata 515/1254 mõttelist osa.

Seega ei ole alust Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebuse rahuldamiseks. Riigikohtu

halduskolleegium peab järgnevalt vajalikuks täpsustada, kas ja kuidas on võimalik kõrvaldada

õigusvastase erastamata jätmise tagajärgi.

9. Käesolev haldusasi on mõneti sarnane Riigikohtu halduskolleegiumi poolt 5. juunil 2003

lahendatud haldusasjaga nr 3-3-1-45-03. Ka selles asjas oli isikule erastatud mõtteline osa eluruumist.

Kuid erinevalt käesolevast asjast ei leidnud kohus, et eluruumi mõttelise osa erastanud isikule oleks

tulnud erastada kogu eluruum tervikuna ning see küsimus ei olnud selles haldusasjas ka vaidluse

esemeks. Seepärast ei ole käesolevas asjas tekkinud olukorra lahendamiseks, erinevalt eelnevalt

viidatud lahendist, vajalik ka Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse

kohaldamine.

10. EES § 12 lg 1 kohaselt vormistatakse eluruumi erastamine õigustatud subjekti ja kohustatud

subjekti vahel sõlmitava ostu-müügi lepinguga. Eluruumide erastamise seadus ega Eluruumide

erastamise kord ei sätesta, et enne erastatava eluruumi ostu-müügi lepingu sõlmimist peab erastamise

kohustatud subjekt andma haldusakti erastamise kohta.

Varasemalt on Riigikohtu halduskolleegium leidnud, et eluruumide erastamise korraldamine on

avalik-õiguslik ülesanne (vt 8. märtsi 1996. a määrust haldusasjas nr 3-3-1-3-96). Riigikohtu haldus-

ja tsiviilkolleegiumi vahelise erikogu 17. juuni 1996. a määruses nr 3-2-1-34-96 on leitud, et

Eluruumide erastamise seadusega on kohustatud subjektidele pandud avalik-õiguslik kohustus

eluruumide erastamiseks.

Seega täidab eluruumide erastamise kohustatud subjekt erastamisel avalikku ülesannet. Eluruumi

erastamise otsus on järelikult avaliku õiguse valdkonda kuuluv tahteavaldus. Riigikohtu haldus- ja

tsiviilkolleegiumi vaheline erikogu on leidnud, et haldusaktiga võib olla tegemist ka juhul, kui see on

vormistatud haldusorgani tsiviilõigusliku tahteavaldusena (erikogu 20. detsembri 2001. a otsus

haldusasjas nr 3-3-1-15-01 ja määrus haldusasjas nr 3-3-1-8-01). Sellest seisukohast on

halduskolleegium juhindunud ka oma edasises praktikas (vt kolleegiumi 18. juuni 2004. a määrus

haldusasjas nr 3-3-1-26-04).

Üldjuhul vormistatakse avalik-õiguslikud üksikjuhtumi reguleerimisele suunatud tahteavaldused

haldusaktina. Erastamise kohustatud subjektil ei ole küll kohustust vormistada erastamise otsustust

haldusaktina, kuid Riigikohtu halduskolleegium on eelnevat arvestades sellegipoolest seisukohal, et

oma olemuselt on selline otsustus käsitletav haldusaktina ka siis, kui otsustus on jäetud kirjalikult

vormistamata.

11. Kui haldusakti andmise järel ilmneb, et haldusakt oli õigusvastane, siis on võimalik õiguspärase

lahenduse saavutamiseks see haldusakt kehtetuks tunnistada, vajadusel tagasi täita haldusakti

faktilised tagajärjed ning anda vajaduse korral vastava küsimuse reguleerimiseks uus haldusakt. Sama

eesmärgi saavutamiseks on võimalik ka varasema haldusakti muutmine. Haldusakti kehtetuks

tunnistamine on reguleeritud HMS §-des 64-70. Samad sätted on kohaldatavad ka haldusakti

muutmisele (HMS § 64 lg 1 teine lause).

12. Seega on erastamise kohustatud subjektil käesoleval juhul õigusvastase erastamise tõttu tekkinud

olukorra kõrvaldamiseks võimalik muuta oma otsustust erastada J. Pettaile eluruumist Köleri 16-2

739/1254 mõttelist osa ning erastada J. Pettai abikaasale S. Pettaile kogu vaidlusalune korter. Tähtis

ei ole seejuures, mis vormis oma algset otsustust muudetakse. Oluline on selle õigusvastase

tahteavalduse tulemuse – ebaõiges ulatuses erastamise – muutmine. Selleks võib erastamise

kohustatud subjekt näiteks muuta 13. novembri 2001. a ostu-müügi lepingut selliselt, et erastamise

objektiks saab kogu Köleri 16-2 asuv eluruum ning eluruumi ostjaks S. Pettai. Samuti on võimalik

täiendava ostu-müügi lepingu sõlmimine, millega erastataks S. Pettaile ülejäänud mõtteline osa

Köleri 16-2 asuvast korterist. Kui linnavalitsus otsustab muuta oma esialgset otsustust, millega

erastati J. Pettaile 739/1254 mõttelist osa, ei ole eraõiguses valitsevast lepinguvabaduse põhimõttest

tulenevalt välistatud, et ta valib ebapiisava erastamise tagajärgede kõrvaldamiseks ka mõne

eeltoodutest erineva viisi.

13. Haldusaktiks liigituva tahteavalduse muutmisel on aga oluline arvestada, pidades silmas

vorminõuetest tulenevaid erisusi, haldusakti muutmiseks ja kehtetuks tunnistamiseks ette nähtud

regulatsiooni Haldusmenetluse seaduses. Eeskätt tuleb silmas pidada haldusorgani kaalutlusõigust

haldusakti muutmisel ning sellele seatud piiranguid olenevalt sellest, kas haldusakti muutmine on

kellegi kasuks või kahjuks, sealhulgas ka seda, kas kaitsta tuleb kellegi usaldust selle suhtes, et

haldusakti ei muudeta (vt HMS § 67). Seega saab erastamise kohustatud subjekt ka käesoleval juhul

kasutada kaalutlusõigust ja otsustada, kas oma algse tahteavalduse muutmine ja selle tagajärgede

tagasitäitmine on põhjendatud ja vajalik või mitte.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Harri Salmann