3-2-1-62-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-62-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. mai 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu

Kohtuasi

Tulundusühistu Gals hagi Tallinna linna vastu rendilepingu

täitmisele kohustamiseks ja rendilepingu ülesütlemise

tühisuse tuvastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. detsembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/632/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tulundusühistu Gals kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

26. aprill 2004. a

Istungil osalenud isikud

Tulundusühistu Gals lepinguline esindaja vandeadvokaat

C. Soosaar, Tallinna linna lepinguline esindaja vandeadvokaat

T. Vaher

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

29. detsembri 2003. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Advokaadibüroo Bachmann & Partnerid OÜ-le

28. jaanuaril 2004. a tulundusühistu Gals

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 200 (kakssada)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 4. novembri 1998. a hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt palus tulundusühistu Gals tunnustada

tema õigust rentida hooneid Tallinnas Vene 13 ja Vene 15/Pühavaimu 8, kohustada kostjat täitma

pooltevahelist rendilepingut ja tunnustada Tallinna Haridusameti poolt esitatud rendilepingu

ülesütlemise tühisust.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid RAS Eesti Merelaevandus poolt asutatud väikeettevõte Marser ja

kooperatiiv (nüüd tulundusühistu) Gals 15. oktoobril 1990. a rendilepingu. Lepingu ja selle 29. juuli

1991. a muudatuste kohaselt anti hagejale rendile Tallinnas Vene 13 ja Vene 15/Pühavaimu 8 asuvad

ruumid tähtajaga 15. oktoober 2040. a. Rendilepingu objektiks olevad hooned munitsipaliseeriti

5. septembril 1995. a riigivara munitsipaalomandisse üleandmise akti alusel ja vara anti üle Tallinna

linnale, kes andis 22. novembril 1995. a sõlmitud kokkuleppe alusel vaidlusalused hooned

haldamiseks Vanalinna Hariduskolleegiumile. Vanalinna Hariduskolleegium ei tunnistanud

rendilepingut ning hakkas takistama rentniku ja allrentnike õigust hooneid kasutada. Tallinna

Linnavalitsuse 3. mai 2000. a korraldusega anti hooned üle valitsemiseks Tallinna Haridusametile.

23. juulil 2002. a teatas Tallinna Haridusamet hagejale, et rendileping lõpetatakse ennetähtaegselt

tingituna avalikust huvist ning nimetas lepingu kehtivuse viimaseks päevaks 29. oktoobri 2002. a.

Hageja leidis, et rendilepingu ülesütlemine on tühine, sest Tallinna Haridusamet ei ole lepingu pool ja

tal puudub esindusõigus. Tallinna Haridusamet ei ole ilmunud enne lepingu tähtaja möödumist vara

ülevõtmisele, mistõttu on ta lepingu lõpetamisest loobunud. Rendilepingu lõpetamine oli vastuolus

VÕS § 318 lg-ga 1.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et Tallinna linn ei võtnud kõnealuste hoonete

munitsipaliseerimisel üle 15. oktoobri 1990. a rendilepingust tulenevaid kohustusi. Vene 13 ja Vene

15/Pühavaimu 8 hooned on sotsiaalobjektid − koolihooned. Rentnike ja allrentnike kasutuses olevaid

ruume ei saa kasutada sihtotstarbeliselt kooliruumidena. Rendilepingu p 6.5, millega määrati lepingu

tähtajaks 15. oktoober 2040. a, on vastuolus heade kommete ja tavadega, sest omaniku tahte vastaselt

on tema vara koormatud ebamõistlikult pikaks ajaks. Kostja ülesütlemisavalduse kohaselt lõppes

pooltevaheline leping ennetähtaegselt 29. oktoobril 2002. a. Lepingu lõpetamine oli põhjendatud

avalikust huvist, s.o vajadusest kasutada vaidlusaluseid ruume kooliruumidena.

3. Tallinna Linnakohtu 25. veebruari 2003. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Linnakohus tunnustas

poolte vahel 15. oktoobril 1990. a sõlmitud rendilepingu kehtivust, sh rentniku õigust lepingu objekti

kasutada, ja kohustas Tallinna linna täitma rendilepingut.

Linnakohus tuvastas, et pooled ei vaidle selle üle, et rendileping kehtis 30. oktoobrini 2002. a.

Ülesütlemisavaldus esitati võlaõigusseaduse sätete kohaselt ning oli tingitud avalikust huvist

kasutada lepingu objektiks olevaid hooneid Vanalinna Hariduskolleegiumi kooliruumidena.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse (edaspidi rakendamise seadus) § 12 lg 1 kohaselt tuleb alates 1. juulist 2002. a asjas

kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Võlaõigusseaduse § 341

järgi kohaldatakse rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti.

Hageja nõue rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks ning kostja kohustamiseks lepingut täitma on

põhjendatud. Kostja pole veenvalt tõendanud, et lepingu ülesütlemiseks oli VÕS § 313 lg 1 kohaselt

mõjuv põhjus. Ainus kostja esitatud arvestatav tõend − väljavõte vaidlusaluste hoonete arhitektuur-

ehituslikust projektist " ei oma lepingu ülesütlemise põhjuste tõendamisel tähtsust. Hageja leidis

ekslikult, nagu ei oleks VÕS § 318 lg 1 järgi võimalik üle 30-aastase tähtajaga rendilepingut üles

öelda enne 30 aasta möödumist. Nimetatud sättest tuleneb, et pärast 30 aasta möödumist on

ülesütlemise seisukohalt tegemist tähtajatu lepinguga (kohaldatakse VÕS § 312), mis aga ei välista

üldistel alustel ülesütlemist enne 30 aastat.

Hageja nõue tunnustada rendilepingu lõpetamise tehingu tühisust tuleb jätta rahuldamata, sest see ei

ole TsMS § 4 lg 1 mõttes iseseisev tsiviilõiguslik nõue, vaid rentniku vastuväide rendileandjale

lepingu kehtivuse vaidluses. Ülesütlemisavalduse kehtivusele hinnangu andmine on üks osa lepingu

lõpetamise vaidlusest.

4. Kostja palus apellatsioonkaebuses linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi

rahuldamata. Apellatsioonikohtu istungil loobus kostja asja menetluse lõpetamise nõudest.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 29. detsembri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse ja tegi uue

otsuse, millega jättis hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu põhjenduste järgi lahendas linnakohus asja ebaõigesti, sest rikkus protsessiõiguse

norme. Linnakohus ei andnud kostjale TsMS § 171 lg 1 kohaselt võimalust tõendada tema poolt

oluliseks peetavat asjaolu. Linnakohus ei lugenud õigesti Vanalinna Hariduskolleegiumi direktori

kirjalikku seletust tõendiks, kuid rikkus samas TsMS § 92 kui ei juhtinud kostja tähelepanu, et ta pole

esitanud tõendeid tuvastamisele kuuluva asjaolu kohta. Samuti rikkus linnakohus TsMS § 227 lg 1,

jättes hindamata tõendid, mis kinnitavad kostja vastuväidete tõendamise aspektist tähtsust omavaid

asjaolusid. Lisaks ei andnud linnakohus hinnangut ülesütlemisavaldusele ja selles sisalduvatele

faktilistele asjaoludele.

Kostja apellatsioonimenetluses esitatud dokumendid tõendavad piisavalt, et rendilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks oli VÕS § 313 järgi mõjuv põhjus, st avalik huvi. Tallinna linnal oli

õigusaktidest lähtuv kaalukas avalik huvi tagada kooli ülalpidamine, sh kindlustada kool vajalike

ruumide ning vahenditega. Hageja ei ole menetluse vältel vaidlustanud asjaolu, et rendilepingu

objektiks olevad ruumid on Vanalinna Hariduskolleegiumi tegevuseks vajalikud ning et ruumide

andmine koolile on avalikes huvides. Hageja ärilised huvid ei kaalu üles Tallinna linna huvi tagada

lastele põhiseaduse §-st 37 tulenevat õigust haridusele ja täita kohaliku omavalitsuse korralduse

seaduse §-st 6 tulenevaid ülesandeid. Kostjalt ei saanud mõistlikult eeldada, et ta jätkab hageja

kasuks rendilepingu täitmist lepingu tähtaja lõpuni 15. oktoobril 2040. a.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale kohtule

uueks läbivaatamiseks.

Kaebuse põhjenduste järgi kohaldas ringkonnakohus vääralt VÕS § 313 lg 1. Eraõiguslikus lepingus

osaleva Tallinna linna avalik huvi ei ole mõjuv põhjus rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Kostja ei kasutanud ülesütlemise õigust mõistliku aja jooksul. Võlaõiguse dispositiivsuse põhimõtte

kohaselt leppisid pooled kokku Eesti Vabariigi rendiseaduse kohaldamises ja sätestasid lepingus

ammendavalt selle ühepoolse lõpetamise korra. Seega kohaldas ringkonnakohus vääralt lepingulise

regulatsiooni asemel VÕS § 313 lg 1. Juhul, kui kohus peab lepingu erakorralist ülesütlemist VÕS

§ 313 järgi põhjendatuks, tuleb jätta asjas kohaldamata rakendamise seaduse § 12 lg 1 selle vastuolu

tõttu põhiseadusega (ebaproportsionaalne sekkumine ettevõtlusvabadusse).

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 231 lg 4 kui jättis põhjendamata, miks ta ei nõustu hageja väidetega

ja neid väiteid kinnitavate tõenditega. Ringkonnakohtu otsus ei vasta TsMS § 227 lg 1 ja § 330 lg 4

nõuetele.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.

Ringkonnakohus kohaldas seadust õigesti ega rikkunud menetlusnorme.

8. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete ja kostja esindaja oma

vastuväidete juurde. Mõlemad pooled taotlesid kassatsiooniastmes kantud õigusabikulude

väljamõistmist vastaspoolelt.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

10. Kohtud on tuvastanud, et poolte vahel 15. oktoobril 1990. a sõlmitud rendileping on rendileandja

ülesütlemisavalduse kohaselt ennetähtaegselt üles öeldud 29. oktoobril 2002. a. Kostja teatas 23. juuli

2002. a ülesütlemisavalduses VÕS § 313 lg 1 alusel rendilepingu erakorralisest ülesütlemisest avaliku

huvi tõttu kasutada lepingu objektiks olevaid hooneid kaasaja tasemel remonditud kooliruumidena.

Pooled vaidlevad asjaolu üle, kas kostjal oli lepingu ülesütlemiseks seaduslik alus, s.o kas lepingu

ülesütlemine on kehtiv.

11. Apellatsioonikohus on põhjendatult nõustunud linnakohtuga, et asjas tuleb kohaldada

võlaõigusseaduse sätteid.

Rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele

alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Kostja esitas

rendilepingu ülesütlemisavalduse 23. juulil 2002. a. Võlaõigusseaduse § 341 järgi kohaldatakse

rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Samas ei ole poolte vahel

sõlmitud rendilepingu näol tegemist rendilepinguga võlaõigusseaduse tähenduses, vaid

üürilepinguga.

Kassaaator leiab, et kuna pooled leppisid kokku sõlmida rendileping, siis tuli käesolevas vaidluses

kohaldada rendiseadust. Kohtud on õigesti leidnud, et tulenevalt rendisuhete jätkuvast iseloomust

kohaldatakse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi enne 1. juulit 2002. a sõlmitud rendilepingutele kui

kestvuslepingutele võlaõigusseaduse regulatsiooni. Rakendamise seaduse § 12 lg 2 teise lause järgi ei

kohaldata võlaõigusseadust kestvuslepingutega seotud asjaoludele, mis on tekkinud enne 1. juulit

2002. a. Seega ei kohaldata võlaõigusseadust enne 1. juulit 2002. a sõlmitud rendilepingute osas

nende asjaolude suhtes, mis tekkisid enne seda kuupäeva. Käesolevas asjas on kostja tuginenud pärast

1. juulit 2002. a tekkinud asjaoludele. Võlaõigusseaduse sätete kohaldamine poolte vahel sõlmitud

rendilepingule pärast selle seaduse jõustumist tekkinud asjaolude suhtes ei kujuta kolleegiumi arvates

endast põhiseaduse §-ga 31 kaitstud ettevõtlusvabaduse rikkumist.

12. Võlaõigusseaduse § 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega. Lepingu

erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib

kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt

lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu

jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga

seonduvalt täpsustab seda sätet VÕS § 313 lg 1, mille kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu

kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa

ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

13. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust andvaks mõjuvaks põhjuseks on eelkõige VÕS §-

des 314−319 nimetatud asjaolud. Juhul, kui mõjuvaks põhjuseks on üürniku poolne üürilepingu

rikkumine, tuleb täiendavalt rakendada VÕS § 196 lg-s 2 sätestatut.

Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks

põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes

saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Samas ei ole

välistatud ka õigus üles öelda üürileping ennetähtaegselt VÕS § 313 lg 1 alusel siis, kui ülesütlemise

vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest.

14. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuvaks

põhjuseks üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla pelgalt asjaolu, et avaliku võimu kandjast

üürileandja soovib üürilepingu esemeks olevaid ruume ise kasutada avalikes huvides.

Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille

käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu

jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Avaliku

võimu kandjat, kes osaleb isikuna tsiviilõigussuhtes, ei saa tsiviilõigusele omasest poolte võrdsuse

põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhtes eelisseisundisse. Seega ei ole Tallinna linnal õigus

üürileandjana hagejaga sõlmitud üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles öelda, tuginedes ainuüksi

avalike funktsioonide täitmisega seonduvale avalikule huvile.

15. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et kostja rikkus VÕS § 196 lg 3 ning ei öelnud lepingut üles

mõistliku aja jooksul. Üürilepingu kui kestvuslepingu ülesütlemise alused, sh VÕS § 313 lg 1,

sätestati 1. juulist 2002. a jõustunud võlaõigusseadusega. Kostja esitas lepingu ülesütlemisavalduse

23. juulil 2002. a, seega koheselt pärast ülesütlemise instituudi regulatsiooni jõustumist.

16. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et hinnangu andmisel pooltevahelise

rendilepingu ülesütlemise seaduslikkusele on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 330 lg-s 4 ja § 231

lg-s 4 kohtuotsuse põhjendavale osale esitatud nõudeid. TsMS § 309 sätestab, et

apellatsioonimenetluses kohaldatakse esimese astme kohtu menetluse kohta käivaid sätteid. Kui

ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse ja teeb uue otsuse, peab ta uut otsust

põhjendama kooskõlas esimese astme kohtu otsusele esitatavate nõuetega.

Ringkonnakohtu otsuses on jäänud tähelepanuta hageja väited, et üürilepingu erakorralise

ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks ei saa olla kostjast endast sõltunud asjaolu. Ringkonnakohus on

muuhulgas tuginenud asjaolule, et hageja ei ole aastate jooksul maksnud renditasu, kuid ei ole selles

osas viidanud tõenditele.

17. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul lähtuda poolte võrdsusest ning kõiki esitatud ja

tõendatud asjaolusid arvestades kaaluda, kas kostja huvi leping üles öelda kaalub üles hageja huvi

lepingulistest lubadustest kinnipidamise ja lepinguliste suhete jätkamise vastu.

Ekslik on linnakohtu otsuse seisukoht, et hagejal puudub õigus nõuda lepingu ülesütlemise tehingu

tühisuse tuvastamist. Kestvuslepingu ülesütlemine on iseseisev tehing. Teisel poolel on põhjendatud

huvi korral õigus esitada tuvastushagi, mille käigus selgitatakse, kas ülesütlemine oli kehtiv. Samas ei

võta lepingu ülesütlemise aluse vaidlustamata jätmine pooltelt õigust tugineda hilisemas vaidluses

sellele, et ülesütlemiseks puudus alus (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 1. aprilli 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04, RT III 2004, 10, 127).

Linnakohus on õigesti leidnud, et VÕS § 318 lg 1 ei välista üle 30-aastase tähtajaga üürilepingu

erakorralist ülesütlemist enne 30 aasta möödumist.

18. Kolleegium märgib, et kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast

lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, siis toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa

üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib tekkida ülesütlemist teostanud poolel kahju

hüvitamise kohustus. Juhul, kui üürilepingu lõppemisel erakorralise ülesütlemise tõttu ilmneb, et asja

väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib

üürnik VÕS § 286 lg 1 alusel nõuda üürileandjalt selle eest mõistlikku hüvitist.

19. Poolte kassatsiooniastmes kantud õigusabikulude hüvitamine otsustatakse asja sisulisel

läbivaatamisel.

L. Laarmaa, H. Jõks, T. Tampuu