3-2-1-65-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-65-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 18. mai 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

AS TTP hagi AS Ritsme vastu omandiõiguse tunnustamiseks

ja vara väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. novembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1241/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Ritsme kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

19. aprill 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat L. Linsi ning kostja

seaduslik esindaja J. Metslaid.

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

12. novembri 2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS TTP (endise ärinimega AS TTP Ehitus) omandas Tallinnas Pihlametsa tee 9a asuva kinnistu

14. mail 1998. a, Ranniku tee T-2 kinnistu mõtteliste osadena 19. mail 1998. a ja 17. detsembril

1999. a, Pihlametsa tee 14a asuva kinnistu 16. märtsil 2000. a ning Sarapiku tee T kinnistu

27. detsembril 2001. a. AS Ritsme ehitas Tallinna linna poolt 17. detsembril 1997. a välja antud

ehitusloa nr 1697 alusel eelnimetatud kinnistutele drenaa"itrassi. Tallinna linn andis 7. mail 1998. a

drenaa"itrassi kasutusloa AS-le Ritsme ning 4. märtsil 2002. a sama drenaa"itrassi kasutusloa AS-le

TTP.

2. AS TTP esitas 27. märtsil 2002. a hagi AS Ritsme vastu omandiõiguse tunnustamiseks

drenaa"itrassile ning trassi väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest. Hagiavalduse

põhjenduste kohaselt on drenaa"itrass rajatud maale, mis oli trassi rajamise hetkeks tagastatud

omandireformi õigustatud subjektidele. Viimastelt omandas kinnistud hageja. Kinnistute olulise

osana omandas hageja asjaõigusseaduse (AÕS) § 16 lg 1 alusel ka drenaa"itrassi. Kinnistute

omanikud kinnitasid lepingute sõlmimisel, et kinnistud ei ole hoonestatud ja kinnistute suhtes ei ole

kolmandate isikute õigusi. Ka kinnistusraamatu registriosade väljavõtetest nähtub, et kinnisasjade

suhtes ei ole seatud kasutusõigusi kolmandate isikute, sh servituuti AS Ritsme kasuks. Tallinna linn

väljastas 4. märtsil 2002. a AS-le TTP kasutusloa Pihlamäe teel asuvale drenaa"itrassile, mis tõendab,

et trassi omanikuks on AS TTP. Tallinna linna poolt 7. mail 1998. a väljastatud kasutusloa "Kaasiku

kvartali drenaa"itrassi rajamiseks" dokumentidest nähtub, et ehitusluba on väljastatud AS-le Ritsme

kui kinnistu omanike esindajale, mis ei muuda kostjat trassi omanikuks. AS Ritsme kasuks ei ole

seatud asjaõigusi, kuid kostja teostab trassi üle tegelikku võimu " nõuab trassiga liitumise eest

liitumistasusid ja saab trassiga seonduvaid vilju AÕS § 23 mõttes.

3. Kostja hagi ei tunnistanud. Vaidlusaluse trassi ehitas AS Ritsme 17. detsembril 1997. a välja antud

ehitusloa alusel. Trassi vastuvõtmisel 27. aprillil 1998. a koostati ehitise vastuvõtmise akt, mille

kohaselt on trassi omanik kostja. 7. mail 1998. a andis Tallinna LPA Ehitusinspektsiooni juhataja

kostjale trassi kasutusloa. Trass on viidud kinnistutest läbi enne kinnistute omandiõiguse üleminemist

hagejale. Trassi näol on tegemist tehnorajatisega AÕS § 158 tähenduses. Asjaõigusseaduse § 158 ja

§ 16 kohaselt ei ole tehnorajatis kinnisasja oluliseks osaks. Trass kui tehnorajatis on iseseisev

omandiõiguse objekt ja ei kuulu kinnisasja omanikule isegi juhul, kui see on maatükiga

püsiühenduses. Tehnotrassi ehitamiseks ei pea ehitusluba välja andma kinnistu omanikule, vaid

isikule, kes vastava trassi läbiviimist taotleb. Seadus sätestab, et kinnistu omanik peab lubama

paigutada oma kinnisasjale ka maapõues asuvaid tehnorajatisi. Ehitusluba trassi ehitamiseks on antud

AS-le Ritsme. Trass on valmis ehitatud kostja tellimusel ja kulul. Trass on vastu võetud ja sellele on

välja antud kasutusluba AS-le Ritsme, kes on sõlminud trassi kasutamiseks ka liitumislepingud

kruntide kasutajatega. Trass on AS Ritsme valduses.

4. Kolmanda isikuna protsessi kaasatud Tallinna linn tunnistas hagi täielikult.

5. Tallinna Linnakohtu 20. juuni 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt on omanikul AÕS § 80 järgi õigus nõuda asja välja igaühelt, kes õigusliku aluseta tema asja

valdab. Omandiõiguse tunnustamiseks piisab, kui omanik tõendab, et tema omand on tekkinud

õiguslikul alusel (AÕS § 81). Hageja esitatud tõendid " väljavõtted kinnistusraamatust ning kinnistute

ostu-müügi- ja asjaõiguslepingud ei kinnita, et hageja on drenaa"itrassi omanik. Esitatud tõenditest ei

ilmne, et kinnistute ostu-müügilepingute objektiks oleks olnud ka vaidlusalune drenaa"itrass.

Vastavalt AÕS §-s 158 sätestatule ei ole teisele isikule kuuluval kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -

rajatis kinnisasja oluliseks osaks. Järelikult ei ole ka drenaa"itrass kinnistu oluliseks osaks ja seetõttu

ei saanud hageja trassi koos kinnistutega omandada. Ainuüksi kasutusloa andmine ei saa olla

omandiõiguse tekkimise aluseks.

Hagejalt mõisteti kostja kasuks välja õigusabikuluna 9440 krooni.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohtu 12. novembri 2003. a otsusega tühistati linnakohtu otsus ja uue otsusega

tunnustati AS TTP omandiõigust Tallinnas Sarapiku tee T, Ranniku tee T-2, Pihlametsa tee 9a ja

Pihlametsa tee 14a kinnistutel asuvale drenaa"itrassile. Hageja taotluse alusel lõpetati TsMS § 217 p 4

ja § 331 lg 3 alusel menetlus drenaa"itrassi võõrast ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudes.

7. Pooltel puudub vaidlus selles, et ajaks, mil kinnistud omandas hageja, oli nendele ehitanud

drenaa"itrassi AS Ritsme, kuid pooled vaidlevad drenaa"itrassi omandiõiguse üle. Vaidluse

lahendamiseks tuleb seega välja selgitada, kas drenaa"itrass oli AS TTP kinnistute omandamise ajal

kinnisasja oluliseks osaks või mitte.

8. Ringkonnakohus leidis, et ajal, mil AS TTP kinnistud omandas, oli kinnistutel asuv drenaa"itrass

kinnisasja oluliseks osaks. Kostja esindaja selgituse kohaselt rajati drenaa"itrass kinnistutele

maaparanduslikel eesmärkidel. Vaidlusalusel ajal kehtinud asjaõigusseaduse redaktsiooni kohaselt

reguleeris vee juhtimist läbi kinnisasja erinormina AÕS § 164. Asjaõigusseaduse § 158 sätteid

veejuhtmete kohta ei kohaldatud. Asjaõigusseaduse § 164 mõtte järgi olid aga veejuhtmed maatüki

olulisteks osadeks, mis jagasid kinnisasja saatust. Sama järeldus tuleneb samuti AÕS § 16 lg 1 ja

§ 164 mõttest koostoimes maaparandusseaduse kuni 30. juunini 2002. a k.a kehtinud redaktsiooni § 3

lg-s 1 ja §-s 10 sätestatuga. Ehkki vaidlusaluseid trasse võib pidada planeerimis- ja ehitusseaduse

§ 38 lg-s 3 nimetatud rajatiseks, sest nende ehitamiseks ja ekspluateerimiseks andis kohalik

omavalitsus välja ehitus- ja kasutusload, on analoogia maaparandusseadusega kohane " drenaa"itrass

ehk sadeveekanalisatsiooni torustik on maaparandussüsteemidega sarnane rajatis. Järelikult omandas

AS TTP koos kinnistutega nende oluliseks osaks oleva drenaa"itrassi. Kuna kinnisomand tekib AÕS

§ 118 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kandmisega, siis tõendavad vastavad väljavõtted

kinnistusraamatust piisavalt ka omandiõigust drenaa"itrassile. Seega on hageja nõue drenaa"itrassi

omandiõiguse tunnustamiseks põhjendatud ja selles osas tuleb hagi rahuldada.

9. Otsust ei mõjuta asjaolu, et tsiviilasja menetluse ajal omandas Tallinna linn hagejalt ühe

kinnistutest. 1. jaanuaril 2003. a jõustunud asjaõigusseaduse redaktsiooni kohaselt ei saa

drenaa"itrassi enam lugeda kinnisasja oluliseks osaks. Kuigi AÕS § 164 kehtis veel kuni 1. juulini

2003. a, kehtestasid AÕS § 16 ja § 158 muuhulgas ka veejuhtmetele teistsuguse regulatsiooni ning

lex posteriori põhimõttest lähtudes tuleb arvesse võtta viimaseid norme. Tallinna linn kanti

omanikuna kinnistusraamatusse juba 2003. aastal ehk ajal, mil trass ei olnud enam kinnisasja

oluliseks osaks. Seetõttu jäi AS TTP endiselt Pihlametsa 14a kinnistul asuva drenaa"itrassi

omanikuks.

10. Kohtukuludena mõisteti kostjalt hageja kasuks advokaadi töö mahtu ja asja keerukust arvestades

12 500 krooni põhjendatud ja vajalikuks õigusabikuluks. See on viis protsenti summast, mille hageja

on märkinud hagi hinnaks. Samuti peab kostja hüvitama hageja poolt mõlemas kohtuastmes tasutud

riigilõivu.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Kassatsioonkaebuses vaidlustas kostja apellatsioonikohtu otsuse, välja arvatud osas, millega

lõpetati menetlus drenaa"itrassi võõrast ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Ringkonnakohus

on vääralt tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning andnud väära õigusliku hinnangu

kohtuotsuses tuvastatud asjaoludele. Kostja palus Riigikohtul uue otsusega jätta hagi rahuldamata

ning mõista hagejalt kostja kasuks välja kohtukulud 14 750 krooni.

12. Apellatsioonikohus tõlgendas vääralt AÕS § 164, leides, et ajal, mil hageja kinnistud omandas,

oli selle sätte mõtte järgi veejuhe maatüki oluline osa. Mõtet, et tehnorajatis on maatüki oluline osa,

AÕS § 164 ei sisaldanud. See säte seadustas kinnistu omaniku õiguse oma veejuhet läbi

naaberkinnistute juhtida, ilma et naabril oleks olnud õigus teha takistusi. Sellest paragrahvist ei saa

aga kuidagi järeldada, et vaidlusalune trass oli maatüki oluline osa.

13. Vaidlusalune drenaa"itrass on tehnorajatis ülemäärase põhjavee ärajuhtimiseks ning ei ole õige

võrrelda trassi maaparandussüsteemidega ning kohaldada maaparandusseaduses sätestatut. Trassi

rajamise ajal 1997-1998. a ei olnud asjaõigusseaduses sätestatud, et tehnorajatised on maatüki

oluliseks osaks. Trasside õigusliku seisundi määramisel on oluline, et see oleks võimalikult

ühesugune minevikus ja täna rajatavate trasside puhul. Trass läbib paljusid kinnistuid nende omanike

soovist sõltumata. Trassi hooldamiseks peavad aga selle kasutajad omavahel kokku leppima. Kui

väita, et iga jupike trassi on iga maatüki omaniku oma, ei õnnestu trassi väljamaksmine, hooldamine

ega trassi koormusest ülevaate saamine. Seetõttu oleks kohus pidanud vaidlusalust AÕS § 164

tõlgendama sellisena, et see oleks võimalikult kooskõlas praegu kehtiva seadusega. Täna kehtiva

AÕS § 158 kohaselt ei ole teisele isikule kuuluval kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis

kinnisasja oluline osa. Absurdne olukord tuleneb juba ringkonnakohtu otsusest, mille kohaselt ei ole

Tallinna linn tema poolt 2003. a omandatud kinnistul asuva drenaa"itrassi omanik.

14. Vaidlusel on ka võlaõiguslik pool. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et trassi ehitas oma kulul

kostja. Valmis objekti eest on aga liitumistasusid asunud sisse nõudma hageja, nimetades ennast trassi

omanikuks.

15. Kostja arvates ei ole ta rikkunud hageja õigusi ning ei pea õigeks temalt kohtukulude

väljamõistmist.

16. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ta on vaidlusaluse trassi omanik ning

ringkonnakohus on tema omandiõigust õigesti tunnustanud. Kui kostja on kandnud trassi rajamisega

seotud kulutusi, tuleks tal esitada nõue endiste kinnistu omanike vastu. Ringkonnakohtu otsus on õige

ning selle muutmiseks alus puudub.

17. Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad oma kassatsioonkaebuses ja vastuses esitatud

seisukohtade juurde. Hageja esindaja esitas taotluse kohtukulude väljamõistmiseks summas 7080

krooni ning kostja esindaja summas 7080 krooni.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

18. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse

tühistamiseks.

19. Seadusandja on tehnovõrkude ja -rajatistega seonduvat regulatsiooni viimaste aastate jooksul

mitmeid kordi muutnud. Seega on oluline vaadata, milline regulatsioon kehtis vaidlusaluse objekti

ehitamise ajal ning kas järgnevad seaduste muudatused muutsid midagi omandisuhetes. Vastavate

õigusnormide tõlgendamisel arvestab kolleegium ka põhiseaduse §-s 32 sätestatuga, mille kohaselt on

igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult

seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest.

20. Seega tuleb esmalt vastata küsimusele, kes sai vaidlusaluse drenaa"itrassi omanikuks selle

ehitamise ajal. Asja materjalidest nähtub, et AS-le Ritsme väljastati ehitusluba 17. detsembril 1997. a

ning ehitis võeti vastu 27. aprilli 1998. a vastuvõtuaktiga. Drenaa"itrassi rajati selles ajavahemikus.

Sel ajal kehtinud AÕS § 16 lg 1 järgi olid maatüki olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad

nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili, samuti maatükiga seotud asjaõigused.

AÕS § 15 lg 2 välistas asja ja tema olulise osa oleku erinevate õiguste ja kohustuste esemeks, kui

seadus ei sätesta teisiti. Seega ainult seaduses sätestatud juhtudel võis asi ja selle oluline osa olla

erinevate isikute omandis. AÕS § 16 lg 2 kohaselt ei olnud ehitis, mis on ehitatud võõrale maale

hoonestusõiguse alusel ja maaga püsivalt ühendatud, samuti maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud

asi, maatüki oluline osa. AÕS § 241 lg 5 kehtestas, et ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud

või oli selle seadmisel olemas, on hoonestusõiguse oluline osa. Ka sätestas kuni 30. juunini 2003. a

k.a kehtinud maaparandusseaduse § 10 lg 2 võimaluse vee juhtimiseks läbi võõra maa, kusjuures

asjaosalistel tuli seada servituut valitseva kinnisasja kasuks. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et

drenaa"itrass on maaga püsivalt ühendatud. Samuti puudub vaidlus selle üle, et drenaa"itrassi

ehitamiseks polnud kostja kasuks asjaõigust seatud. Ka AÕS § 164 ei näinud ette, et veejuhtme

omandiõiguses oleks kehtinud eriregulatsioon, võrreldes AÕS §-st 16 tuleneva üldreegliga. Seega

võis hageja drenaa"itrassi omanikuks saada vaid juhul, kui see oleks olnud mingi piiratud asjaõiguse

oluline osa. Kuna drenaa"itrassi omandiküsimus kuulub lahendamisele eelkäsitletud normide alusel,

siis pole asjassepuutuv 1998. a kehtinud AÕS § 158, mille lõikes kaks sätestati, et teisele isikule

kuuluval kinnisasjal asuvad liinirajatised ei ole kinnisasja olulised osad.

Eelnevast tulenevalt on õige apellatsioonikohtu järeldus, et drenaa"itrassi kui maatüki olulise osa

omanikuks sai maaomanik ja 1998. aastal maa omandamisel omandas hageja maa olulise osana ka

seal asuva drenaa"itrassi.

21. Kolleegium peab vajalikuks käsitleda ka hilisemaid tehnorajatistega seonduvate õigusaktide

muudatusi, et kindlaks teha, kas need võisid midagi muuta drenaa"itrassi omandisuhetes. 1. aprillil

1999. a jõustunud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152 lg 1 järgi oli tehnovõrgu ja -rajatise

(tehnorajatise) omanikul, kellele kuuluv tehnorajatis oli püstitatud võõrale maale õiguslikul alusel

enne 1999. aasta 1. aprilli, õigus nõuda kümne aasta jooksul, arvates tehnorajatisega seotud maa

kandmisest kinnistusraamatusse, kas reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse (servituudi) seadmist

tehnorajatise teenindamiseks ja remontimiseks. Viidatud normi järgi võis tehnorajatise, mis polnud

piiratud asjaõiguse oluliseks osaks, omanikuks olla näiteks isik, kes oli tehnorajatise omanik juba

enne asjaõigusseaduse jõustumist 1. detsembril 1993. a. See võimalus ei laienenud aga hagejale, sest

tema ei olnud otsuse punktis 20 toodud põhjendustel drenaa"itrassi omanik.

Ka hilisemad seadusemuudatused ei ole sätestanud maaomanikule kuuluva tehnorajatise

võõrandamist tema tahte vastaselt.

22. Kostja on väitnud, et drenaa"itrassi tellimise ja ehitamisega seonduvad kulutused Sarapiku tee T,

Ranniku tee T-2, Pihlametsa tee 9a ning Pihlametsa tee 14a kinnistutel kandis tema. Selles asjas

tehtud kohtuotsus ei mõjuta kostja võimalikku nõuet isiku vastu, kes on kostja poolt drenaa"itrassi

rajamise tõttu tema arvel rikastunud.

23. Kuna kassatsioonkaebust ei ole esitanud Tallinna linn, puudub TsMS § 353 lg 1 kohaselt alus

kontrollida apellatsioonikohtu otsust osas, millega hageja omandiõigust tunnistati ka Tallinna linnale

kuuluval kinnistul Pihlametsa 14a asuva drenaa"itrassi suhtes.

24. Poolte kohtukulud kassatsiooniastmes jäävad nende enda kanda, sest TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi

saab hinnaga hagi puhul poolele, kelle kasuks otsus tehti, välja mõista põhjendatud ja vajalikud kulud

tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast.

Apellatsiooniastmes on kostjalt hageja kasuks juba välja mõistetud kantud kohtukulud viie protsendi

ulatuses hagi hinnast.

A. Kull, H. Jõks, V. Kõve