3-2-1-53-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-53-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 26. aprill 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik

Kohtuasi

Rain Maasingu hagi Zoja Kuuskmäe ja Alvin Kuuskmäe

vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks,

eluruumist väljatõstmiseks ja 2069 krooni saamiseks ning

Zoja Kuuskmäe vastuhagi Rain Maasingu ja Helje Brudel

Kinnisvarabüroo B&J vastu tehingu kehtetuks

tunnistamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. novembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1182/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rain Maasingu kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

29. märts 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja Rain Maasing

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

25. novembri 2003. a otsus osas, millega jäeti muutmata

Pärnu Maakohtu 11. juuni 2003. a otsus Rain Maasingu hagis

Zoja Kuuskmäe ja Alvin Kuuskmäe vastu eluruumi

üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, eluruumist

väljatõstmiseks ja 2069 krooni saamiseks, ja kohtukulu

puudutavas osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus

muutmata.

2. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Rain Maasingule 23. detsembril 2003. a tasutud

kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu Maakohtule esitatud hagi kohaselt kuulub hagejale Rain Maasingule Pärnus Papli 9 asuv

elamu. Selle korterit nr 2 kasutab 22. veebruari 1982. a üürilepingu alusel Zoja Kuuskmäe koos

täisealise poja Alvin Kuuskmäega. 1. juunist 1997 jättis üürnik oma kohustused täitmata ning võlg

üüri ja kommunaalteenuste eest oli 20. mai 2000. a seisuga 2703 krooni 60 senti. Kuigi Z. Kuuskmäe

tasus menetluse käigus selle summa 2000. aasta juulis R. Maasingu, Z. Kuuskmäe ja Helje Brudel

Kinnisvarabüroo B&J vahel sõlmitud kokkuleppel, jätkas ta pärast seda üüri maksmist ettenähtust

väiksemas summas. 1. juulist 2000. a 1. jaanuarini 2002. a kujunes üürivõlaks 1426 krooni 90 senti.

Hagejal oli õigus nõuda üüri 7 krooni/m2, mis on Pärnus üüri piirmääraks. Kostjatel polnud alust üüri

väiksemas määras tasuda. R. Maasing palus üürilepingu lõpetada, tõsta kostjad eluruumist välja teist

eluruumi vastu andmata ning kostjatelt välja mõista üürivõla 1426 krooni 90 senti ja viivise 642

krooni 10 senti.

2. Vastuhagis palus Z. Kuuskmäe tunnistada kehtetuks R. Maasingu, Z. Kuuskmäe ja Helje Brudel

Kinnisvarabüroo B&J vahel 2000. aasta juulis sõlmitud kokkuleppe. Hageja pöördus Z. Kuuskmäe

poole tema kasutuses oleva korteri vabastamiseks. Hageja lubas Z. Kuuskmäed abistada EVP-laenu

saamisel ja uue elamispinna muretsemisel ning selgitas, et tehingu tegemiseks tuleb tasuda üürivõlg

ja viivis. Z. Kuuskmäe arvas, et kokkulepe on vajalik EVP-laenu saamiseks. Z. Kuuskmäe leiab, et ta

sõlmis kokkuleppe olulise eksimuse mõjul.

3. Pärnu Maakohtu 11. juuni 2003. a otsusega jäeti hagi ja vastuhagi rahuldamata. Kohtuotsuse

põhjenduste kohaselt pole tõendatud, et Z. Kuuskmäe sõlmis vaidlusaluse kokkuleppe olulise

eksimuse mõjul. Kokkuleppes väljendas kostja soovi korter 2000. aastal vabastada. Kostja astus ka

samme uue eluaseme leidmiseks. Kostjate võlgnevus oli hagi esitamise ajal 2703 krooni 60 senti.

Hageja loobus selle summa nõudmisest, sest see on tasutud. Kostjad tasusid iga kuu üüri 75 krooni 10

senti nõutust vähem. Ka 1. juulist 2000. a kuni 1. jaanuarini 2002. a kasvas võlg igas kuus 75 krooni

10 senti. Kostjad on üüriarved saanud. Üürilepingu p 2.2 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üüri

kindlaksmääratud suuruses. Üüri kindlaksmääratud suuruseks Pärnu linnas on 1995. aasta septembrist

7 krooni/m2. Kostjate võlgnevus oli suurem kui kolme kuu üüri summa. Üüri maksmata jätmist

põhjendasid kostjad järgmiselt: Z. Kuuskmäe oli 13. detsembrist 2000. a 20. veebruarini 2001. a

haige, korteri all puudub korkvooder, köögiuksed on viltu vajunud, ahi vajab parandamist, vannitoas

ja esikus jookseb vesi ülevalt alla, korteris ei ole mugavusi. Kuni hagile vastamiseni maksis

Z. Kuuskmäe üüri vähem seetõttu, et ta pidas nõutud üüri ebaõigeks. Mõjuvaks põhjuseks ei ole

kostja haigus, samuti asjaolu, et korter on ahjuküttega ja selles puudub soe vesi. Samas on tõendatud,

et korteri ahi ei ole korras, põrandad on soojustamata ja köögiuksed on viltu vajunud. Hageja on

nendest asjaoludest teadlik vähemalt 2001. aasta maist. Ahiküttega korteris parandamist vajav ahi ja

külmad soojustamata põrandad on mõjuvaks põhjuseks üüri tasumata jätmiseks kehtestatud

piirmääras. Hageja ei ole täitnud üürilepingu p-s 4.2 sätestatud kohustust teha remonttöid, laduda

ümber ahje ja vahetada uksi.

4. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palus maakohtu otsuse tema hagi

rahuldamata jätmise osas tühistada ja teha selles osas uue otsuse, millega hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohtu 25. novembri 2003. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Hagejalt

mõisteti Z. Kuuskmäe kasuks välja kohtukulu 5900 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli

üürileandjal üürilepingu p 4.2 kohaselt kohustus muuhulgas vahetada normaalse kulumise tõttu uksi

ja põrandaid ning laduda ümber ahjusid. Tuletõrjeühingu töötaja koostatud aktist nähtub, et korteris

asuva ahju võlv ja sisemised lõõrikivid olid ülevaatuse ajal lagunenud ja varisemisohtlikud. Kostja on

hagejale ahju remondivajadusest 10. mai 2001. a kirjaga teatanud. Üürilepingu p-st 4.2 nimetatud

üürileandja kohustus teha korteris kapitaalremonti, sh remontida põrandaid, ei olene sellest, kas neid

töid saab teha korterisiseselt või -väliselt. Kui korteri põranda ja maapinna vahel on vaba ruum, nagu

hageja väidab, on põhjendatud maakohtu järeldus, et põrand on soojustamata. Uste remontimine

normaalse kulumise tõttu on üürilepingu p 4.2 järgi samuti üürileandja kohustus. Asjaolu, et hageja

on maja remontinud, ei õigusta vaidlusaluste tööde tegemata jätmist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi

rahuldada. Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme. Hageja esitas hagi ES § 54

lg 1 p 1 alusel. Vaidlust ei ole selle üle, et kostjatel oli tasumata üür ja kommunaalteenuste eest

summas, mis ületas kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste summa. Kohus oleks pidanud välja

selgitama, kas kostjatel oli mõjuvaid põhjuseid üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmiseks.

Kostjail lasus kohustus teatada üürileandjale mõjuvatest põhjustest ühe nädala jooksul üüri maksmise

tähtaja möödumisest arvates. Tõendatud on, et hageja on elamus teinud kapitaalse iseloomuga

remonttöid. Kohtud ei ole välja selgitanud, kas kostjad on kasutanud ES § 376 lg-s 1 ettenähtud

kaitsevahendeid juhuks, kui üürileandja ei täida oma remondikohustust. Üürniku kaitsevahendid

üürileandja remondikohustuse täitmata jätmise korral sätestavad ka ES § 376 lg 3 ja § 424. Kostjad ei

ole kunagi väitnud, et nad oleksid enda rahalistest vahenditest täitnud üürileandja remondikohustust

ja selle tõttu ei suuda üüri maksta.

7. Kassatsioonkaebuse vastuses ei nõustunud kostjad kaebuse väidetega ja vaidlesid nendele vastu.

8. Riigikohtu istungil jäi hageja kassatsioonkaebuses esitatud seisukohtade juurde ja palus kaebuse

rahuldada.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse

normi ebaõige kohaldamise tõttu osas, millega apellatsioonikohus jättis muutmata maakohtu otsuse

R. Maasingu hagis Z. Kuuskmäe ja A. Kuuskmäe vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks, eluruumist väljatõstmiseks ja 2069 krooni saamiseks, samuti kohtukulu puudutavas

osas. Muus osas tuleb ringkonnakohtu otsus jätta muutmata. Asi tuleb tühistatud osas saata samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse § 12 lg-le 2, tuleb selle elamuvaidluse lahendamisel kohaldada 1. juulini 2002. a

kehtinud elamuseaduse sätteid.

ES § 6 järgi pidi omanik tagama talle kuuluva eluruumi hoolduse ja remondi vastavalt seadustele ja

teistele õigusaktidele.

11. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. aprilli 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-36-03 (RT III 2003,

12, 124) ja 2. detsembri 2003. a otsuses tsiviilasjas 3-2-1-140-03 (RT III 2003, 36, 379) on asutud

seisukohale, et üürivõlgnevuse mõjuvaks põhjuseks ei saa ES § 54 lg 1 p 1 järgi lugeda ainuüksi seda,

et üürileandja ei täitnud oma hooldus- ja remondikohustusi. Elamuseadus nägi üürnikule sellisteks

juhtudeks ette teised õiguskaitsevahendid.

12. ES § 376 lg 1 kohaselt võis üürnik nõuda üürileandjalt üüri vähendamist, kui lepingus ettenähtud

eluruumi kasutamise tingimused või eluruumi seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest

üürnik ei vastutanud. Kui üürileandja keeldus üüri vähendamisest, võis üürnik üüri vähendada kuni

puuduste kõrvaldamiseni omal algatusel. Üüri vähendamise konkreetsed põhjused tuli üürileandjale

kirjalikult teatada viie kalendripäeva jooksul pärast vähendatud üüri tasumist. Sama paragrahvi 3.

lõike kohaselt võis üürnik üürileandja kohustuste hulka kuuluva remondi tegemisel, mille vajadus ei

olnud tekkinud üürniku süül, nõuda üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud

maksumuse võrra. ES § 424 nägi ette, et kui üürileandja ei täitnud hooldus- ja remondikohustust,

teatas üürnik talle esinevatest puudustest ning kui üürileandja ettenähtud või kokkulepitud tähtajal ei

asunud puudusi kõrvaldama, võis üürnik teha üürileandja kohustuste hulka kuuluvat remonti oma

vahenditega ja nõuda üürileandjalt tehtud ning dokumentaalselt tõestatud vajalike kulude hüvitamist.

Seega oli üürnik seadusega piisavalt kaitstud üürileandja vastu, kes eluruumi hooldus- ja

remondikohustusi ei täitnud.

Käesoleva otsuse punktis 11 viidatud tsiviilkolleegiumi lahendites leiti, et üürileandja kohustuste

täitmata jätmine võiks olla üüri tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks siis, kui üürnik täidab

üürileandja kohustused ja seetõttu ei jätku tal raha üüri tasumiseks. Kolleegium ei pea selle seisukoha

muutmist vajalikuks.

A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik