3-2-1-38-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-38-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. märts 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed V. Kõve ja T. Tampuu

Kohtuasi

Valentina Zapotit"naja hagi Tarmo Mursali ja Margit

Veskilti vastu ostueesõiguse teostamiseks ja kinnistusraamatu

kande muutmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. novembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2-2/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Valentina Zapotit"naja kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

8. märts 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja V. Zapotit"naja, kostjate esindaja vandeadvokaat

K. Namm. Juures viibis tõlk L. Lomp.

Resolutsioon

1. Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

14. novembri 2003. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Georgi Zapotit"nõile 12. detsembril 2003. a

Valentina Zapotit"naja kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon 670 (kuussada seitsekümmend) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 12. jaanuaril 2000. a esitas Valentina Zapotit"naja Lääne-Viru Maakohtule hagi, milles palus muuta

Rakveres Näituse t 15 asuva kinnistu kohta kinnistusraamatusse tehtud kannet ja tunnistada teda ⅓

osas kinnistu omanikuks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Lia Huebl ja Harda Wilton vaidlusaluse kinnistu ainuomanikena ning

Tarmo Mursal ja Margit Veskilt 29. juulil 1999. a ostu-müügilepingu, millega L. Huebl müüs "

mõttelise osa ja H. Wilton " mõttelise osa kostjate kaasomandisse. Kostjad omandasid terve kinnistu

200 000 krooni eest kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades. Koos ostu-müügilepinguga sõlmiti

asjaõiguslepingud, milles ostjad ja müüjad leppisid kokku kinnisomandi ülekandmises ning ostjad ja

AS Hansapank hüpoteegipidajana hüpoteegi seadmises. Hageja sai ostu-müügilepingu ärakirja

26. augustil 1999. a. Hageja kui kinnistul asuva eluruumi üürnik esitas 22. oktoobril 1999. a

notariaalselt tõestatud avalduse omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 10 alusel üürniku

ostueesõiguse teostamiseks. Kostjad kui teiste eluruumide endised üürnikud teostasid ostueesõigust

ilma hagejata.

2. Vastuses hagiavaldusele ei tunnistanud T. Mursal ja M. Veskilt hagi. Vastuväidete kohaselt on hagi

rahuldamine välistatud eelkõige tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 256 lg-st 3, mille kohaselt saab

ostueesõigust teostada võõrandatavale mõttelisele osale täies ulatuses.

3. Lääne-Viru Maakohtu 29. detsembri 2000. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et

hageja elas vaidlusaluses elamus selle tagastamise hetkel üürnikuna ning on teinud ostueesõiguse

teostamise avalduse seaduses sätestatud kahe kuu jooksul ostu-müügilepingu saamisest. Hageja nõuet

tunnistada teda ⅓ osas kinnistu omanikuks pole võimalik rahuldada, sest ostueesõigust saab teostada

vaid võõrandatavale kinnistule tervikuna või kogu võõrandatava mõttelise osa suhtes. Vaidlusaluses

asjas pole ⅓ osa kinnistust võõrandatud. Seetõttu on põhjendamatu hageja soov maksta vaid ⅓ osa

eest. Hageja jättis määratud ajaks deponeerimata kinnistu müügihinna, tehingutasu ning vajalike ja

kasulike kulutuste eest kokku 385 256 krooni 50 senti. Hageja esitas maakohtu otsuse peale

apellatsioonkaebuse. Viru Ringkonnakohtu 18. juuni 2001. a otsusega jäeti maakohtu otsus

muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga selles, et hageja ei saa teostada ostueesõigust ⅓

mõttelise osa suhtes. Hageja ei soovinud teostada ostueesõigust kinnistu suhtes tervikuna. Hageja

pole täitnud ostueesõigust omava isiku AÕS §-st 269 tulenevat kohustust, mistõttu puudub alus

omandiõiguse tunnustamiseks. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse.

4. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. detsembri 2001. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus TsMS

§ 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi rikkumise tõttu ja saadeti asi uueks läbivaatamiseks samale

kohtule. Riigikohtu otsuse kohaselt jättis ringkonnakohus seisukoha võtmata hageja väite osas, et ka

kostjad olid tagastatud elamus üürnikud ning hagejal oli seetõttu õigus nõuda omandiõiguse

tunnustamist ⅓ mõttelisele osale kinnistust. Ühist ostueesõigust omavaid üürnikke ei tohi asetada

erinevasse õiguslikku seisundisse, lähtudes sellest, et mõni neist on ostjaks ostu-müügilepingus, mille

järgi üürnik ostueesõigust teostada soovib. Kui kostjad esialgsete ostjatena olid ühist ostueesõigust

omanud üürnikud, on hagejal õigus nõuda enda omandiõiguse tunnistamist osale, mille omanikuks ta

oleks saanud koos kostjatega ühist ostueesõigust teostades elamu müümisel isikule, kellel ühist

ostueesõigust ei ole. Ringkonnakohtul tuleb välja selgitada, millise summa pidi hageja hagi

rahuldamise eeldusena kohtu deposiiti tasuma.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Viru Ringkonnakohus jättis 14. novembri 2003. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja lähtudes

TsMS § 330 lg-st 5, ei korranud oma otsuses maakohtu otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei teostanud kostjad kui vaidlusalusel kinnistul asuvate eluruumide

üürnikud kinnistu ostmisega elamu üürnike ühist ostueesõigust. Kostjad ei esitanud ostueesõiguse

teostamise avaldust. Kostjad pole avaldanud tahet kasutada koos hagejaga ühist ostueesõigust,

seetõttu pole antud asjas analoogia alusel kasutatav Riigikohtu 15. novembri 2000. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-90-00. Kohus ei saa kostjatele ostueesõiguse teostamist peale sundida ning seega tuleb neid

käsitada võrdselt kolmandate isikutega. Hagejal oli tulenevalt AÕS §-st 273 õigus ostueesõiguse

teostamiseks terve kinnistu suhtes, kuid hageja seda õigust ei kasutanud. Seega puudub alus

maakohtu otsuse tühistamiseks ning asjakohane pole kaaluda hageja vastuväiteid kostjate tehtud

elamu parendamise ja remontimise kulude hüvitamise põhjendatuse kohta.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses ja saata asi

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks teises koosseisus. Ringkonnakohtu otsus ei vasta TsMS

§ 330 lg-s 4 sätestatud nõuetele. Ringkonnakohus kohaldas valesti ühist ostueesõigust reguleerivaid

sätteid. Kostjad ja hageja olid vaidlusalusel kinnistul asuvate eluruumide üürnikud ning neid tuleb

käsitada võrdselt ostueesõigust teostada soovivate isikutena. ORAS § 121 lg 10 järgi ei oma tähtsust,

kas kostjad soovisid teostada hagejaga ühist ostueesõigust või mitte. Ringkonnakohus on vääralt

leidnud, et hageja saab teostada ostueesõigust vaid kinnistu suhtes tervikuna. Ringkonnakohus pole

hinnanud pärast kinnistu võõrandamist kostjate tehtud vajalikke kulutusi. Summa, mille hageja pidi

hagi rahuldamise eeldusena kohtu deposiiti tasuma, ei ole õige.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele peavad kostjad ringkonnakohtu otsust põhjendatuks ning leiavad, et

selle tühistamiseks puudub alus. Kostjad ei soovinud saada koos hagejaga kaasomanikeks. Seetõttu

on hagejal võimalik teostada ostueesõigust üksinda ainult terve vaidlusaluse kinnistu suhtes.

8. Riigikohtu istungil jäi hageja kassatsioonkaebuses esitatud väidete ja kostjate esindaja oma

vastuväidete juurde.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi

tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 365,

mille kohaselt on Riigikohtu seisukohad seaduse tõlgendamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule

kohustuslikud.

10. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 10 sätestab, et üürnikel on tagastatud elamu, vastava

kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Maakohus tuvastas, et hageja ja kostjad on

Rakveres Näituse t 15 asuva tagastatud elamu üürnikud. Seega on nimetatud isikutel kõnealuse

kinnistu või nende osa võõrandamisel ORAS § 121 lg 10 alusel ühine ostueesõigus.

11. Kolleegium on käesolevas asjas 19. detsembril 2001. a tehtud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-155-01

(RT III 2002, 3, 29) ning 15. novembri 2000. a otsuses nr 3-2-1-90-00 (RT III 2000, 27, 302)

selgitanud ORAS § 121 lg 10 kohaldamist olukorras, kus ühist ostueesõigust omanud üürnik on

kinnistu mõttelise osa müümisel selle esialgseks ostjaks. Käesolevas asjas leidis kolleegium, et kui

kostjad esialgsete ostjatena olid ühist ostueesõigust omanud üürnikud, on hagejal õigus nõuda

omandiõiguse tunnistamist osale, mille omanikuks ta oleks saanud kostjatega ühist ostueesõigust

teostades elamu müümisel isikule, kellel ühist ostueesõigust ei ole. Seega leidis kolleegium, et ühist

ostueesõigust omavaid üürnikke tuleb käsitada võrdselt, sõltumata sellest, kas elamu või selle

mõtteline osa müüakse ühist ostueesõigust omavale üürnikule või kolmandale isikule, kellel pole

ühist ostueesõigust.

12. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 10 eesmärgiks on võimaldada kõigil üürnikel saada

võrdselt elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, kus asub eluruum, mida nad kasutavad

üürilepingu alusel. Ringkonnakohtu seisukoht, et kinnistu ostmisega ei teostanud kostjad üürnike

ühist ostueesõigust ning neid tuleb käsitada võrdselt kolmandate isikutega, kohaldades AÕS § 273,

pole kooskõlas ORAS § 121 lg 10 mõttega ning on vastuolus kolleegiumi varasema otsusega samas

asjas. Nimetatud sätte eesmärgiks on tagada kõigile üürnikele võrdselt õigus saada elamu, vastava

kinnistu või nende osa omanikuks, sõltumata sellest, kas elamu, vastava kinnistu või nende osa

ostjana ühist ostueesõigust omav kaasüürnik esitab ostueesõiguse teostamiseks AÕS § 264 lg-s 1

nõutud avalduse või mitte. Pooled ei vaidle selle üle, et ka kostjad omasid ostueesõigust ORAS § 121

lg 10 alusel. Ostueesõiguse teostamise avaldust polnudki neil võimalik esitada, sest nad olid ise

kinnistu (mõtteliste osade) esmaomandajad. Hageja õiguse suhtes teostada ostueesõigust võrdselt

kostjate kui kaasüürnikega ei oma tähtsust, kas kostjad said kinnistu omanikeks ostueesõiguse

teostamise või tavapärases korras võõrandamise teel.

13. Apellatsioonikohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel anda hinnang hageja väidetele elamu

parendamisel ja remontimisel kostjate tehtud kulude kohta ning AÕS § 269 järgi hageja tasutava

summa põhjendatusele. Ringkonnakohus peab välja selgitama summa, mille hageja peab tasuma ning

andma hagejale aega selle summa maksmiseks kostjatele või deponeerimiseks, arvestades, et tal on

selleks juba piisavalt aega olnud.

H. Jõks, V. Kõve, T. Tampuu