3-2-1-35-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-35-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. märts 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu

Kohtuasi

Tallinna linna hagi OÜ Loo & Ko vastu 1 333 369 krooni

väljamõistmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. oktoobri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1270/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tallinna linna kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

1. märts 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat E. Entsik ja kostja esindaja

vandeadvokaat V. Võhma.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

30. oktoobri 2003. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Tallinna Linnakantseleile Tallinna linna

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 13 333 (kolmteist tuhat

kolmsada kolmkümmend kolm) krooni 69 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 30. novembril 1992. a anti Tallinna linna omandisse riigivarana erastatav Tallinna 1. Toidukaubastu

struktuuriüksuste bilansis olev vara. Vara hulka kuulusid ka hooned Magasini 32b ja Mustamäe tee

43. Vastavalt munitsipaalvara erastamisnimekirja p-le 1 oli erastatavate ettevõtete nimekirja lülitatud

ka munitsipaalettevõte (ME) Osta. 2. jaanuaril 1995. a sõlmis Tatjana Buklina ME-ga Osta

üürilepingu Mustamäe tee 43 korteri nr 3 kasutamiseks ja Aime Valdre Magasini 32b asuva korteri

nr 1 kasutamiseks. 13. novembril 1995. a sõlmis Enn Kail üürilepingu Magasini 32b asuva korteri

nr 2 kasutamiseks. Kõik nimetatud isikud esitasid ME-le Osta avalduse eluruumi erastamiseks

eluruumide erastamise seaduses (EES) sätestatud alusel ja korras. 28 veebruaril 1995. a kuulutati

välja ME Osta erastamine. Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusega nr 17 otsustati: 1)

sõlmida munitsipaalvara ostu-müügileping AS-ga Loo & Ko ME Osta vara erastamiseks hinnaga 10

000 000 krooni, mis tuleb tasuda 10 päeva jooksul lepingu sõlmimisest; 2) lepingus ette näha ostja

kohustus jätkata kaubandustegevust, võtta üle põhikohaga töötajad, investeerida aastatel 1996-1999 2

660 000 krooni ning erastada hoonetes Mustamäe tee 43 ja Magasini 32b asuvad eluruumid vastavalt

eluruumide erastamise seadusele.

15. märtsil 1996. a sõlmisid Tallinna Linnavaraamet ja AS Loo & Ko munitsipaalvara ostu-müügi- ja

nõudeõiguse loovutamise lepingu (edaspidi leping). Lepingu p 3.1 kohaselt oli ostja kohustuseks

erastada vastavalt eluruumide erastamise seadusele ning Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari

1996. a otsusele eluruumid võõrandatava vara hulka kuuluvates elamutes.

27. augustil 1998. a sõlmisid AS Loo & Ko ning Virve Normet Magasini 32b kohta ostu-müügi- ja

pandilepingu.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt keeldus AS Loo & Ko pärast hoonete omanikuks saamist osa

üürnike kasutuses olevate eluruumide võõrandamisest (erastamisest). Tallinna Halduskohtu

26. septembri 2001. a otsusega tunnistati Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsus nr 17

õigusvastaseks osas, millega otsustati võõrandada AS-le Loo & Ko Tallinna linna kui eluruumide

erastamise kohustatud subjekti omandis olevad eluruumid asukohaga Mustamäe tee 43 ja Magasini

32b ning kohustati AS Loo & Ko erastama hoonetes Mustamäe tee 43 ja Magasini 32b asuvad

eluruumid. Tallinna Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsusega rahuldati T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdre

kaebused ning mõisteti Tallinna linnalt õigusvastaste haldusaktidega tekitatud kahju hüvitamiseks

T. Buklina kasuks välja 436 308 krooni 45 senti, E. Kaili kasuks 460 045 krooni ning A. Valdre

kasuks 379 847 krooni 50 senti. Tallinna Halduskohtu otsus on täidetud.

Hageja leidis, et AS Loo & Ko on jätnud täitmata lepingu p-s 3.1 sätestatud kohustuse ning on

põhjustanud sellega hagejale kahju l 333 369 krooni. Kostja omandas lepinguga kogu ME Osta vara

ning võttis üle kõik varaga seonduvad ME Osta õigused ja kohustused. Lepingu p 3.1 eesmärgiks oli

tagada, et täidetakse eluruumide erastamise seaduses ettenähtud kohustus erastada eluruumid kostjale

vara võõrandamisest sõltumata. Leping sätestab kostja vastutuse kohustise rikkumise korral nii süü

olemasolul kui ka selle puudumisel, mistõttu tuleb tal kahju hüvitada täies ulatuses.

Kostja keeldus lepinguga võetud kohustuse täitmisest põhjusel, et ta ei ole eluruumide erastamise

seadusest tulenevalt eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Tsiviilkoodeksi § 174 kohaselt ei saa

tsiviilõigusliku tehinguga võetud kohustusest ühepoolselt põhjendamatult taganeda. Ei ole tõendatud,

et kostjal oleksid esinenud temast mittesõltuvad takistused lepinguga võetud kohustuste täitmiseks.

Ka juhul, kui lähtuda kostja poolt lepingu p-le 3.1 antud tõlgendusest, oli tal TsK § 184 kohaselt

võimalik täita lepinguga võetud kohustus tsiviilõiguslike ostu-müügilepingute sõlmimisega.

3. Kostja hagi ei tunnistanud. Ta leidis, et kõnealune kahju tekkis Tallinna linnal Tallinna

Linnavolikogu õigusvastase haldusakti tõttu.

4. Tallinna Linnakohtu 19. juuni 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt oli lepingu p 3.1 järgi ostja kohustatud erastama eluruumid huvitatud isikutele ostja

omandatud vara hulka kuuluvates elamutes vastavalt eluruumide erastamise seadusele ning Tallinna

Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusele. Tsiviilkoodeksi § 227 järgi kannab isik, kes ei täitnud

kohustist või täitis selle mitte nõuetekohaselt, varalist vastutust ainult süü (tahtluse või

ettevaatamatuse) olemasolul, välja arvatud seaduse või lepinguga ettenähtud juhul. Süü puudumist

peab tõendama isik, kes on kohustist rikkunud. Linnakohus leidis, et kostja ei saanud lepingu p 3.1

selles toodud tingimustel täita. Tallinna Halduskohtu 26. septembri 2001. a otsusega tunnistati

Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsus õigusvastaseks osas, millega otsustati võõrandada

AS-le Loo & Ko Tallinna linna kui eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis olevad

eluruumid asukohaga Mustamäe tee 43 ja Magasini 32b ning kohustati teda erastama eluruumid.

Kohtuotsusega on tuvastatud, et eluruumide erastamise seaduse § 6 lg-st 2 tulenevalt oli eluruumide

erastamisel munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide puhul kohustatud subjektiks juriidiline isik,

kelle valduses oli erastatav eluruum. Nende eluruumide erastamine toimus kohaliku omavalitsuse

täitevorgani nõusolekul. Seega oli ME Osta Mustamäe tee 43 ja Magasini 32b asuvate eluruumide

erastamise kohustatud subjekt. Tulenevalt eluruumide erastamise seadusest oli kohalik omavalitsus

pädev otsustama, kas anda eluruumi erastamiseks nõusolek või mitte, kuid puudus seaduslik alus ehk

volitusnorm ME Osta pädevuse ülekandmiseks eraõiguslikule juriidilisele isikule.

Tallinna Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsusega rahuldati T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdre kaebused.

Halduskohus leidis, et kaebuse esitajad olid eluruumi erastamise õigustatud subjektid EES § 4 p l

tähenduses. Nad kaotasid Tallinna Linnavalitsuse õigusvastase haldusakti tõttu võimaluse erastada

eluruumid. Vaidlust ei ole selle üle, et õigusvastaseks tunnistatud linnavalitsuse otsusega oli

kaebajaile erastamisõiguse äravõtmise teel tekitatud kahju. Nimetatud kohtulahenditest tuleneb, et

Tallinna linn kandis kulutusi oma õigusvastase haldusakti tõttu. Tallinna linna poolt avalik-õiguslikus

suhtes tekitatud kahju ei kuulu hüvitamisele kostja poolt, sest kostja ei põhjustanud ega saanud

põhjustada Tallinna linna poolt õigusvastase haldusakti andmist.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28. novembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-95-01 (RT III 2001,

33, 351) leiti, et juhul, kui üürniku eluruumi erastamise õigust on rikutud, on tal õigus nõuda

tekitatud kahju hüvitamist eluruumi erastamise kohustatud subjektilt ning kohustatud subjekti organi

liikmelt seaduses sätestatud tingimustel.

AS Loo & Ko ei olnud õigustatud ega kohustatud kortereid erastama eluruumide erastamise seaduses

toodud alustel ja viisil, sest erastamine on avalik-õiguslik funktsioon, mida saab teostada üksnes

haldusorgan või isik, kellele selline õigus või kohustus on seadusega antud. Samal põhjusel on

alusetu hageja väide, et lepingupoolte tegelik tahe oli suunatud eluruumide omandiõiguse

üleandmisele eluruumi üürivatele isikutele seaduses sätestatud korras.

Lepingu p 3.1 sõlmimisel oli poolte tahe suunatud üürnikele üürilepingu alusel kasutatavate

eluruumide võõrandamisele eluruumide erastamise seadusele võimalikult lähedastel tingimustel ning

üürnikega vastava kokkuleppe saavutamise võimatuse korral üürnikele üürilepingu alusel

kasutatavate korteritega samaväärsete korterite ostmisele. Nimetatud kohustust oli võimalik täita

üksnes juhul, kui tehingu sõlmimine vastas üürniku tahtele. Kostja ei saanud kohustust täita temast

mitteolenevatel põhjustel. Seejuures tegi ta kõik endast oleneva, et tagada kõigile üürnikele

eluruumide võõrandamine. 30. detsembri 1997. a kirjaga nõustus Tallinna Linnavalitsus Magasini

32b ja Mustamäe tee 43 hoonete müügiga juhul, kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate

eluruumide erastamise. Magasini tn 32b suhtes sõlmitud ostu-müügi- ja pandilepingus lepiti kokku, et

hoone ostja kohustuseks on erastada üürnikele korterid. Kõigi üürnikega, välja arvatud T. Buklina,

õnnestus saavutada kokkulepe korterite asendamiseks samaväärsetega. Korterid ostis AS Buinco.

Kostja ei rikkunud korterite võõrandamise kohustust, vaid kandis selle üle hoone ostjale Tallinna

Linnavalitsuse teadmisel ja nõusolekul. Lepingu täitmisel lähtus kostja lepingu p 3.1 seadusega

kooskõlas olevast tõlgendusest, leides, et lepingu mõtte kohaselt oli tema kohustatud tegema kõik

võimaliku ja vajaliku lepinguga seatud eesmärgi täitmiseks. Tallinna linn on andnud nõuetekohase

nõusoleku Magasini 32b asuva hoone võõrandamiseks V. Normetile.

5. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Apellandi arvates leidis linnakohus

ebaõigesti, et kostja tegevus ei olnud põhjuslikus seoses hagejale kahju tekkimisega. Kui kostja oleks

täitnud kõikide üürnike suhtes lepingu p-st 3.1 tulenevaid kohustusi, ei oleks üürnikud esitanud linna

vastu kahju hüvitamise nõuet. Kui T. Buklina ei soovinud oma kasutuses oleva korteri asendamist

samaväärse teise korteriga, oleks kostja pidanud talle võõrandama tema kasutuses olnud eluruumi.

Asjaolu, et lepinguga ei saa delegeerida avalik-õiguslikku kohustust, ei välista ega piira

tsiviilõigusliku kokkuleppe sõlmimise võimalust, mis kohustab munitsipaalvara ostjat võõrandama

teatud eluruumid nende eluruumide üürnikele eluruumide erastamise seadusega sarnastel tingimustel.

Ka eluruumide erastamise seaduse järgi toimub eluruumide erastamine tsiviilõigusliku ostu-

müügilepinguga.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. oktoobri 2003. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

linnakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et lepingu p 3.1 järgi oli

kostja kohustuseks erastada eluruumide, neis elamutes elavatele üürnikele eluruumide erastamise

seaduses toodud alustel ja korras ning et kostja ei täitnud seda kohustust. Tallinna Halduskohtu

1. märtsi 2000. a jõustunud otsusega on Tallinna linnalt välja mõistetud tekitatud kahjuna ja

kohtukuludena kokku 1 333 368 krooni 95 senti. Kahju hüvitamise nõudes taotlesid kaebuse esitanud

A. Valdre, T. Buklina ja E. Kail neile Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a õigusvastase

otsusega tekitatud kahju hüvitamist. Nimetatud summa väljamaksmise tõttu tekkis Tallinna linnal

varaline kahju. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu otsuse järeldustega, et kahju tekkis Tallinna

Linnavolikogu õigusvastase haldusakti tõttu ning puudub alus kahju väljamõistmiseks regressi korras

kostjalt. Linnakohus leidis põhjendatult, et kostja ei saanud endale võetud kohustust täita temast

mitteolenevatel põhjustel. Lepingu p-s 3.1 kokkulepitu oli võimatu tingimus TsÜS § 108 lg 3 mõttes.

Kostja on üritanud lepingulist kohustust eluruumide võõrandamise osas täita. Lepingu p 3.1 täitmise

võimatuse korral tulnuks pooltel kokku leppida, millistel tingimustel tuleb kostjal eluruumid

üürnikele müüa. Toimikust ei nähtu, et seda oleks tehtud. Kui hagejal tekkis lepingu sõlmimise

tagajärjel kahju lepingu p 3.1 täitmise võimatuse tõttu ning kostja säästis selle tulemusel raha

madalama ostuhinna tõttu, siis võiks kõne alla tulla vastava nõude esitamine. Antud juhul selliseid

asjaolusid esitatud ei ole.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kassatsioonkaebuses leidis hageja, et ringkonnakohus on otsuse tegemisel ebaõigesti tõlgendanud

ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning oluliselt rikkunud protsessiõiguse norme.

8. Õige on kohtute järeldus, et kolmandate isikute ees kannab eluruumide erastamata jätmise eest

vastutust Tallinna linn kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Hageja ei nõustu aga

ringkonnakohtu seisukohaga, et lepingu p 3.1 osas oli tegemist lepinguga kolmanda isiku kasuks TsK

§ 172 lg 1 mõttes, mille puhul võib lepingu täitmist nõuda nii lepingu sõlminud isik kui kolmas isik.

Asjaolu, et kohustuse peab seaduse kohaselt täitma Tallinna linn, ei välista Tallinna linna ja

kolmandate isikute vahelisi kokkuleppeid kohustuse täitmise kohta kolmandate isikute poolt ning

viimaste vastutust lepingu täitmata jätmise korral.

9. Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline. Ringkonnakohus leidis, et lepingu p-s 3.1 oli sätestatud

võimatu tingimus, kuid leidis samas, et kostja üritas seda tingimust täita. Arusaamatuks jääb, miks ei

tekkinud kostjal kohtu arvates lepingu p-st 3.1 seaduslikke ja täidetavaid kohustusi. Kostjal olid

lepingu p-st 3.1 tulenevad kohustused, sõltumata igasugustest tulevikus tekkivatest asjaoludest.

Pooled ei ole ka tuginenud asjaolule, et lepingu p 3.1 oleks tühine vastuolu tõttu seadusega. Asjaolu,

et lepingu alusel ei saa delegeerida avalik-õiguslikku kohustust, ei välista tsiviilõiguslikku

kokkulepet, mis kohustab munitsipaalvara ostjat võõrandama teatud eluruumid nende eluruumide

üürnikele eluruumide erastamise seaduses sätestatuga sarnastel tingimustel. Nii on lepingut mõistnud

ka kostja.

10. Lepingu p 3.1 kehtivusele viitab ka asjaolu, et lepingu alusel läks kostjale üle Mustamäe tee 43 ja

Magasini 32b eluruumide omandiõigus. Kuna need eluruumid olid erastamise objektiks, ei oleks

nende eluruumide omandiõigus saanud üle minna kellelegi teisele kui eluruumide erastamise

õigustatud subjektile. Ka juhul, kui lepingu p 3.1 oleks tühine, säiliks hagejal kahju hüvitamise nõue

lepingu objektiks olnud eluruumide väärtuse ulatuses.

11. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et pooltel tulnuks kokku leppida, millistel tingimustel tuleb

eluruumid üürnikele müüa. Lepingu p-st 3.1 tulenes, et eluruumid tuli müüa üürnikele eluruumide

erastamise seaduses sätestatud tingimustel. Kostja õigusvastane käitumine on tõendatud asjaoluga, et

eluruumid jäid üürnikele võõrandamata. Kostja ei ole tõendanud, et ta soovis eluruume üürnikele

võõrandada eluruumide erastamise seadusest tulenevatel tingimustel, kuid eluruumi üürnikud

keeldusid sellest või oli see võimatu muudel objektiivsetel põhjustel.

12. Ka on üheselt tuvastatav põhjuslik seos kostja poolt kohustuste täitmata jätmise ja hagejale

tekkinud kahjude vahel. Kui kostja oleks eluruumid üürnikele võõrandanud, ei oleks halduskohus

üürnikele kahjuhüvitist välja mõistnud.

13. Hageja osundas apellatsioonkaebuses tunnistaja AS Buinco endise juhatuse liikme Kaarel Kõrmi

ütlusele, millest nähtus, et T. Buklina soovis, et tema kasutatav Mustamäe tee 43 korter nr 3

võõrandataks eluruumide erastamise seaduses sätestatuga sarnastel tingimustel. Ringkonnakohus ei

vastanud sellele apellatsioonkaebuse väitele.

14. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud ning puudub alus selle muutmiseks. Kohus leidis õigesti, et kostja ei olnud erastamise

kohustatud subjekt ega olnud kohustatud ning õigustatud kortereid erastama. Kostjal ei olnud

võimalik täita lepingu p-s 3.1 sätestatud eluruumi erastamise kohustust. Kostja tegevus ei olnud

põhjuslikus seoses hagejale kahju tekkimisega ning hageja kandis kahju Tallinna Linnavolikogu

seadusevastase haldusakti tõttu. Ringkonnakohus ei pidanud TsMS § 330 lg 5 kohaselt andma

hinnangut apellatsioonkaebuse väitele tunnistaja ütluste kohta, kuna jättis esimese astme kohtu otsuse

muutmata.

15. Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad varem esitatud seisukohtade juurde. Hageja esindaja

esitas kohtukulude nimekirja, mille järgi kulus õigusabile Riigikohtus 25 665 krooni. Kostja esindaja

kohtukulude nimekirja järgi kulus kostja õigusabikuludeks Riigikohtus 5250 krooni.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi

tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

17. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 330 lg 4 kohaselt tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendavas

osas märkida ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on

rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku § 330 lg 6 kohustab ringkonnakohut vastama apellatsioonkaebuse kõigile põhjendustele.

Ringkonnakohus on jätnud kindlaks tegemata lepingu punkti 3.1 sisu, s.o poolte ühise tahte, jättes

selles osas hindamata apellandi väited.

18. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 64 lg 1 kohaselt lähtutakse

tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti.

Sellest tulenevalt oleksid kohtud pidanud kindlaks tegema, milline oli poolte ühine tahe lepingu

sõlmimisel. Kui pole üheselt selge poolte ühine tahe, siis tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu

lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu sõlmimise ajal

kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 64 lg 2 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel eeldada

poolte soovi luua kehtiv lepinguline suhe ning eelistada tõlgendust, mille kohaselt jääb leping

kehtima võimalikult suures ulatuses.

19. Asjas on oluline kindlaks teha, missugustel tingimustel pidi kostja lepingu p 3.1 kohaselt

üürnikele kortereid müüma. Pole vaidlust selle üle, et kostja ei saanud kõnealuseid kortereid erastada

eluruumide erastamise seaduse alusel. See aga ei välista võimalust, et kostja võttis endale kohustuse

müüa korterid üürnikele sellistel tingimustel, et üürnike jaoks poleks sisulist erinevust selles, kas nad

erastavad korterid eluruumide erastamise kohustatud subjektilt või ostavad kostjalt.

Ringkonnakohus on jätnud andmata hinnangu hageja väitele, et kostja oleks saanud lepingu p-s 3.1

sätestatud kohustust täita üürnikega tsiviilõiguslikke ostu-müügilepinguid sõlmides, tagades neile

korteri ostmisel samasugused tingimused, nagu on sätestatud eluruumide erastamise seaduses.

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus otsuses põhjendama oma seisukohta lepingu p 3.1

tõlgendamise osas. Muuhulgas tuleks anda hinnang sellele, mida pidasid pooled mõistlikult võttes

silmas lepingus sätestatud "erastamise" all.

Alles pärast lepingu p 3.1 sisu kindlakstegemist saab hinnata, kas kostja täitis selle punkti osas

lepingut ning kas ta oli lepingu rikkumises süüdi.

20. See, et kostja ei põhjustanud õigusvastase haldusakti andmist, ei välista iseenesest seda, et kostja

võis hagejale kahju tekitada lepingu rikkumisega. Hagejal esineva kahju ja lepingu p 3.1 väidetava

rikkumise vahel puudub põhjuslik seos juhul, kui kostja poolt lepingu p 3.1 hageja nõutud viisil

täitmine poleks ära hoidnud hagejal hüvitise maksmise kohustuse tekkimise eluruume erastada

soovinud üürnikele.

21. Ringkonnakohus jõudis esitatud asjaolusid hinnates järeldusele, et kostja ei saanud lepinguga

võetud kohustust täita temast mitteolenevatel põhjustel, kuna tegemist oli võimatu tingimusega.

Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 88 lg 1 sätestas, et võimatu on tingimus, mille kohta tehingu

tegemise ajal on teada, et ta kindlasti ei saabu. Sama paragrahvi lõige 2 sätestas, et kui pooled seadsid

tehinguga kindlaksmääratud õiguste või kohustuste tekkimise sõltuvusse võimatust tingimusest, on

tehing tühine. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 229 lg 2 kohaselt ei või kohus asjas, mis ei riiva

avalikku huvi, rajada otsust asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud.

Kumbki pooltest ei ole tuginenud asjaolule, et tegemist oleks olnud võimatu tingimusega, mille kohta

oli tehingu tegemise ajal teada, et ta kindlasti ei saabu. Ka kostja kinnitas, et ta soovis lepingu p 3.1

täita, kuid osa üürnikke ei olnud nõus tema pakutud tingimustega.

Seega on ringkonnakohus ebaõigesti leidnud, et pooled leppisid kokku võimatus lepingutingimuses.

Kuna pooled ei vaidle lepingu kehtivuse üle, siis ei tõusetunud küsimust, kas leping oli TsÜS § 88

lg 2 kohaselt tühine või mitte.

22. Kolleegium juhib tähelepanu veel sellele, et lepingulist kohustust rikkunud pool peab hüvitama

üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu

sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või tekkis see raske hooletuse

tagajärjel (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. septembri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-02, RT

III 2002, 22, 258 ja 19. märtsi 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-03, RT III 2003, 7, 78).

23. Kolleegium märgib, et eespool nimetatud Tallinna Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsus saab

käesolevas asjas olla vaid üheks tõendiks TsMS § 90 lg 1 järgi.

24. Poolte kassatsiooniastmes kantud kohtukulude hüvitamise otsustab asja uuesti läbivaatav kohus

sõltuvalt asja lahendamise tulemustest.

A. Kull, L. Laarmaa, T. Tampuu