3-2-1-33-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-33-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. märts 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja V. Kõve, liikmed H. Jõks ja J. Luik

Kohtuasi

Eesti Vabariigi (Pärnu Maavanema kaudu) ja EELK Pärnu

Eliisabeti koguduse hagid Anatoli Sorokini, Marina

Kudljakova, Mati Lilleoru, Pilvi Pelli, Aleksander Sorokini,

Katrin Kasaki, Galina Sorokina, Kari Juhani Haloneni, Leida

Caicsi, Lydia Haasi, Vassili Teterini ja Jevgeni Ivanovi vastu

kinnistutele AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutee määramise

nõudes.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. novembri 2003. a

otsus asjas nr 2-2/1177/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Anatoli Sorokini ja Mati Lilleoru ning EELK Pärnu Eliisabeti

koguduse kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamise kuupäev

1. märts 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

12. novembri 2003. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Rahuldada A. Sorokini ja M. Lilleoru kassatsioonkaebus ning

EELK Pärnu Eliisabeti koguduse kassatsioonkaebus.

3. Tagastada Ljudmilla Tamarile 9. detsembril 2003. a

A. Sorokini ja M. Lilleoru kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon 400 (nelisada) krooni.

4. Tagastada Õigusbüroo Vindex OÜ-le 11. detsembril 2003. a

EELK Pärnu Eliisabeti koguduse kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Vabariigile kuulub Pärnus Akadeemia 2 asuv kinnistu. Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku

(EELK) Pärnu Eliisabeti kogudusele kuulub Pärnus Lõuna 2 asuv kinnistu. Pärnus Kuninga 3 asuv

kinnistu kuulub mõtteliste osadena kaheteistkümnele kaasomanikule, kellele kuuluvad

korteriomandid. Nimetatud kinnistud asuvad kõrvuti ja kinnistutel paiknevatel ehitistel on ühine

sisehoov.

Eesti Vabariik ja EELK Pärnu Eliisabeti kogudus esitasid hagid Kuninga 3 asuva hoone kaasomanike

vastu sisehoovile juurdepääsu tee määramiseks üle kostjate kinnisasja.

2. Eesti Vabariik märkis, et Akadeemia 2 sisehoovi pääseb Kuninga 3 kinnistul asuvast väravast.

Kostjad on hoovivärava sulgenud. Hageja soovib kasutada talle kuuluval kinnistul asuvat hoovi

sõidukite parkimiseks. Juurdepääsu eest tasu määramine pole hageja arvates põhjendatud, samuti ei

põhjustaks juurdepääsutee kasutamine kostjatele kulutusi. Eesti Vabariigi lõplikuks nõudeks jäi

määrata tähtajatu, tasuta ja ajaliste piiranguteta juurdepääs Akadeemia 2 asuvale kinnistule üle

kostjatele kuuluva kinnistu ning kanda juurdepääs kinnistusraamatusse.

3. Hageja, EELK Pärnu Eliisabeti kogudus, palus määrata tähtajatu, tasuta ja ajaliste piiranguteta

juurdepääsu Lõuna 2 asuvale kinnistule üle kostjatele kuuluva kinnistu ning kanda juurdepääs

kinnistusraamatusse. Hageja kasutas sisehoovi sõiduautode parkimiseks. Hoovi pääseb kostjate

kinnistul asuvast väravast, kuid kostjad sulgesid hoovivärava ja takistavad sel viisil juurdepääsu

hageja kinnistule.

4. Kostjad leidsid, et seadusest ei tulene, et juurdepääs kinnistule tähendab sinna pääsemist autoga.

Juurdepääs kitsendaks oluliselt kostjate õigusi. Tasuta juurdepääsu määramist ei ole seaduses (AÕS

§ 156 lg 1) ette nähtud ning juurdepääsu võib määrata ka ilma kinnistusraamatusse kandmata.

5. Pärnu Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja määras hagejatele kuuluvatele kinnistutele tähtajatu

juurdepääsu üle kostjatele kuuluva kinnistu koos juurdepääsu kandmisega kinnistusraamatusse.

Hagejatel tuleb maksta igale kostjale juurdepääsu kasutamise eest tasu 12 krooni ja 53 senti aastas.

Eesti Vabariigil on lubatud sõidukitega pääseda kinnisasjale tööpäevadel kella 7.00 kuni 19.00 ning

EELK Pärnu Eliisabeti kogudusel 1. maist kuni 1. septembrini kella 6.00 kuni 23.00 ja 1. septembrist

kuni 1. maini kella 6.00 kuni 22.00. Juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu määr ja juurdepääsu

kasutamise ajalised piirangud tuleb kanda kinnistusraamatusse. Tasu määramisel võttis kohus aluseks

maa maksustamishinna 400 kr m2 ja juurdepääsutee pindala suhte ning leidis, et hagejatel tuleb

kostjatele maksta aastas 150 krooni 40 senti. Juurdepääsutee ajaliste piirangute määramisel võttis

kohus aluseks hagejate arvamuse.

Maakohus jättis kõrvale kostjate väited, et hagejatel on võimalik juurdepääs mujalt kui kostja

kinnisasjalt. Kohtu arvates olid ka kostjad seisukohal, et need asjaolud ei kuulu käesolevas asjas

arutamisele.

Kohus tuvastas, et hagejate kinnistud piirnevad avaliku teega, kust pääseb kinnistutel asuvatesse

hoonetesse, kuid mitte kinnistutel asuvasse hoovi. Kohus leidis, et hagejad ei pääse sõidukitega oma

kinnisasjadele ning seega ei saa hagejad igakülgselt oma kinnisasju kasutada. Kohus määras

juurdepääsutee AÕS § 156 lg 1 alusel. Kostjad ei ole tõendanud, et juurdepääsutee kasutamine

tekitab neile kahju.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse kinnistusraamatusse kannete tegemise osas ja

muutis otsust juurdepääsu ajaliste piirangute ja juurdepääsu eest tasu maksmise osas.

Ringkonnakohus määras Eesti Vabariigile kuuluvale kinnisasjale sõidukitega juurdepääsu

tööpäevadel kella 7.00 kuni 18.00 ning EELK Pärnu Eliisabeti kogudusele kuuluvale kinnisasjale

sõidukitega juurdepääsu kella 7.00 kuni 21.00. Eesti Vabariik peab igale kostjale maksma

juurdepääsutee kasutamise eest 150 krooni aastas ja EELK Pärnu Eliisabeti Kogudus 300 krooni

aastas.

7. Ringkonnakohus märkis otsuses, et AÕS § 6 lg 2 sätestab kõigi omanike võrdsuse põhimõtte ning

omandi kitsendused saavad tuleneda vaid seadusest. AÕS § 68 lg 1 järgi on omanikul õigus oma asja

kasutada, mis tähendab muuhulgas selle kasulike omaduste tarbimist. Seetõttu on ainetu arutada ja

selle vaidluse seisukohast tähtsusetu hinnata, kuivõrd vajalik on hagejatele oma kinnistutel sõidukite

parkimine. Juurdepääsu puudumine piirab kahtlemata kinnisasja kasutamist.

8. Vastavalt AÕS § 156 lõikele 1 on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult

teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Sõna "vajalik"

rõhutab, et kinnisasja peaks saama võimalikult igakülgselt kasutada. On loomulik, et juurdepääsutee

mõiste hõlmab õigust läbida tee sõidukiga. Kohus tuvastas, et hagejad ei pääse avalikult teelt

sõidukitega oma kinnistutel asuvasse hoovi. Hagejad soovivad neile kuuluvatel kinnistutel asuvasse

hoovi sõidukeid parkida.

AÕS § 156 lõikes 1 sätestatud õigus nõuda juurdepääsu ei sisalda õigust nõuda kohtu kaudu

reaalservituudi ja reaalkoormatise seadmist. Nii juurdepääsu servituudina kui ka juurdepääsu tasu

reaalkoormatisena kinnistusraamatusse kandmine on kitsendustest puudutatud teeniva ja valitseva

kinnisasja omanike vaba tahte küsimus. Seetõttu tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse

kinnistusraamatusse kannete tegemist puudutavas osas.

9. Juurdepääsu määramisel ei arvestanud maakohus piisavalt koormatava kinnisasja omanike huve.

Juurdepääsu määramisel ajaliste piirangute seadmise nõuet seadus otseselt ei sätesta, kuid selliste

kitsenduste kindlaks määramine ei ole seaduse mõttega vastuolus, sest see kaitseb koormatava

kinnisasja omanike huve. Eesti Vabariigi esindaja kinnitas ringkonnakohtus, et juurdepääsu vajatakse,

et Pärnu Maavalitsuse töötajad saaksid autodega hoovi sõita. Maavalitsuse tööaeg kestab kella 8.00

kuni 17.00. EELK Pärnu Eliisabeti koguduse esindaja selgitas, et juurdepääsu hoovile vajab kogudus

eelkõige kinnistul asuva hoone bürooruumide rentnike ja hosteli külastajate sõidukite jaoks.

Ringkonnakohus leidis, et maavalitsuse töötajatele ja rentnikele tuleks tagada juurdepääs vähemalt

üks tund enne tööaja algust ja vähemalt üks tund pärast tööaja lõppu. Seega vajab Eesti Vabariik oma

kinnisasjale juurdepääsu sõidukitega tööpäevadel kella 7.00 kuni 18.00. Kuna EELK Pärnu Eliisabeti

koguduse kinnistul asub hostel, tuleb viimasele tagada õhtune juurdepääs hilisemal taotletud ajal, s.o

7.00 kuni 21.00.

Tasu suurus ei sõltu koormatava kinnisasja omanikele tekkivast kahjust või selle puudumisest.

Ringkonnakohtu arvates peab hüvitiseks olema õiglane tasu ebamugavuste talumise eest.

Ringkonnakohus mõistis Eesti Vabariigilt välja igale kostjale 150 krooni aastas ja EELK Pärnu

Eliisabeti koguduselt 300 krooni aastas. Igale kostjale makstakse juurdepääsu talumise eest hüvitist

kokku 450 krooni aastas ning see on asjaolusid arvestades mõistliku suurusega summa. Kostjate

kinnisasjal asub elamu ning neil on põhjendatud ootus võimalikult turvalisele ja rahulikule

elukeskkonnale. Samuti peab tasu maksmine sõltuma võõra kinnisasja kasutamise ulatusest.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kassatsioonkaebuse esitasid kostjad A. Sorokin ja Mati Lilleorg ning hageja EELK Pärnu

Eliisabeti kogudus.

11. A. Sorokin ja M. Lilleorg paluvad tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uue otsuse,

millega jätta hagid rahuldamata.

Kostjad leiavad, et hagejad pääsevad oma kinnistutele, sest need asuvad avalike teede ääres. Kostjad

ei nõustu kohtu järeldusega, et juurdepääs kinnistule peab ilmtingimata olema võimalik ka

sõidukitega. Maavalitsus võib autosid parkida kinnistuid ümbritsevatele tänavatele. Samuti pääsevad

hagejad oma kinnistute sisehoovile Kuninga 3a hoovist, mis on siiani riigimaa. Kostjate omandi

kitsendamine peab olema piisavalt põhjendatud. Kostjad arvavad, et Kuninga 3 elamus elavate

inimeste elutingimused, tervis, rahu ja üle kahekümne sõiduauto parkimisega tekitatav kahju on

ametnikele sõidukite parkimise õigusega kaasnevast mugavusest olulisemad.

AÕS § 156 lg 1 viimase lause kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava

kinnisasja omaniku huve. Ringkonnakohus ei ole seda piisavalt teinud. Õiglane oleks mõlemale

hagejale ühesuuruse tasu määramine. Kostjad nõustuvad EELK Pärnu Eliisabeti koguduselt

väljamõistetud tasu suurusega. Kohus ei arvestanud, et maavalituse autod paiknevad kostjate elamule

lähemal, praktiliselt akende all, ning heitgaase ja müra on võimatu taluda.

Kostjad vaidlustavad ka juurdepääsu ajalist piirangut ja leiavad, et otstarbekam oleks mõlemale

hagejale määrata ühtne juurdepääsu lõppemise aeg - kell 18. Kostjatel on põhjendatud ootus

võimalikult turvalisele ja rahulikule elukeskkonnale.

Kohus pole otsuses märkinud otsuse täitmise tähtaega. Pärnu Maakohtu 30. mai 2002. a määrusega

said hagejad kinnistutele juurdepääsu alates määruse jõustumisest, st 10. juunist 2002. a. Seega peab

kohtuotsuses märkima, et otsust tuleb ka tasu osas täita 10. juunist 2002. a.

12. Eesti Vabariik (Pärnu Maavalitsuse kaudu) vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Hagejal puudub

kinnistule jõudmiseks vajalik juurdepääs. Kohus tuvastas, et hagejad ei pääse avalikult teelt

sõidukitega kinnistutel asuvasse hoovi.

13. EELK Pärnu Eliisabeti kogudus vaidleb samuti kassatsioonkaebusele vastu. Juurdepääs hageja

kinnistule üle kostjatele kuuluva kinnistu on vajalik. Kostjad pole tõendanud, et juurdepääs rikub

nende õigusi sedavõrd, et kohus peaks jätma selle määramata. Ebamugavuste talumiseks piisab igale

kostjale 450 krooni suurusest aastahüvitisest.

14. EELK Pärnu Eliisabeti kogudus palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsuse

kinnistusraamatusse kannete tegemata jätmise osas ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Vastavalt AÕS § 141 lg-le 3 kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse

muutmine või lõpetamine, kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud.

Ringkonnakohus tõlgendas AÕS § 140 ja § 141 lg 3 vääralt, asudes seisukohale, et juurdepääsu ja

tasu kinnistusraamatusse kandmine on vaid teeniva ja valitseva kinnisasja omanike vaba tahte

küsimus.

Hageja leiab, et juurdepääs tekib ainult siis, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Samuti tekib

juurdepääsu tasu kui eraõiguslik reaalkoormatis kinnistusraamatusse kandmisega (AÕS § 231 lg 1).

Juurdepääs ja juurdepääsu tasu on asjaõigused ja nende kinnistusraamatusse kandmine on seaduslik

ka ilma teeniva ja valitseva kinnisasja omaniku kokkuleppeta kohtuotsuse alusel (AÕS § 53 ja § 141

lg 3). Kui juurdepääsuõigus oleks kinnisturaamatusse kantud, oleks juurdepääsuga seonduvad

asjaolud selged ja üheselt mõistetavad kolmandatele isikutele, samuti saaksid nii pooled kui

kolmandad isikud juurdepääsuga seotud õigusi praktikas paremini kaitsta ja nõuda teistelt isikutelt

kitsendustele allumist.

15. Kostjad A. Sorokin ja M. Lilleorg vaidlevad EELK Pärnu Eliisabeti koguduse

kassatsioonkaebusele vastu. AÕS § 141 lg 1 järgi kehtib seadusejärgne kitsendus kinnistusraamatusse

kandmata. Ringkonnakohus leidis õigesti, et juurdepääsu reaalservituudina kinnistusraamatusse

kandmine on poolte vaba tahe.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel

protsessiõiguse normi rikkumise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kõik

kassatsioonkaebused tuleb rahuldada. Kuna vaidlustatud õigussuhte osalised on ka need

kaasomanikest korteriomanikud, kes kassatsioonkaebust ringkonnakohtu otsusele ei esitanud, tuleb

ringkonnakohtu otsus tühistada täielikult.

17. Esmalt vaeb kolleegium kassaatorite V. Sorokini ja M. Lilleoru väiteid, et juurdepääsu

võimaldamisel pole kohtud arvestanud kõigi asjaoludega ning on liigselt koormanud kostjate

kaasomandis olevat kinnisasja.

AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei

saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb

arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

Apellatsioonikohus leidis, et hagejad peavad saama kasutada oma kinnisasju igakülgselt ja kuna nad

ei pääse avalikult teelt kinnistutel asuvatesse hoovidesse ning juurdepääsuõigus hõlmab tänapäeval

reeglina õigust läbida tee sõidukiga, tuleb hagid rahuldada. Samasugune oli esimese astme kohtu

seisukoht, kes leidis ka, et arutatava asja raamest väljub arutlus selle üle, kas hagejatel on võimalik

pääseda oma kinnisasjale mujalt kui kostjate kinnisasja kaudu. Kolleegium ei nõustu

apellatsioonikohtu järeldustega, sest otsusest ei nähtu, milliste asjaolude alusel nendeni jõuti.

Juurdepääsuõiguse andmise otsustamisel pole kohtud kaalunud ei hagejate võimalusi pääseda oma

kinnisasjadele ilma kostjate kinnisasja sõidukitega läbimata, samuti pole kaalutud koormatava

kinnisasja omanike huve, lähtudes konkreetsetest asjaoludest.

18. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt

üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja

omaniku huve. Seega juurdepääsu nõude rahuldamise esimene eeldus on avalikult teelt vajaliku

juurdepääsu puudumine hageja kinnisasjale. Kohtud pole pööranud tähelepanu kostjate väitele, et

hagejate kinnisasjadele on juurdepääs avalikult teelt olemas, kuna nendel asuvad hooned piirnevad

avaliku teega. Seejuures on oluline, kas avalikult teelt pääseb ainult kinnisasjal olevasse hoonesse või

läbi hoone ka hagejate kinnistu piiresse jäävasse hoovi. Olenevalt hoovi suurusest ja kinnisasja ning

hoone otstarbest, samuti ruumide paigutusest hoones, aga ka uste asukohast ja nende suurusest ei

tarvitsegi alati vajalik olla pääseda hoovi teisiti kui läbi hoone.

Asja materjalid lubavad oletada, et hagejate kinnistutel asuvatesse hoovidesse peaks pääsema ka

teisiti kui läbi hoone. Samas ei saa nõustuda apellatsioonikohtuga, et juurdepääsu õigus hõlmab

reeglina õigust läbida tee autoga. Kas juurdepääsõigus kinnistu sisehoovile tuleb anda ka autodele,

oleneb asjaoludest, mh sellest, kas kinnistu ja sellel asuvate hoonete sihtotstarbeline kasutamine on

võimalik ilma sisehoovi autoga pääsemata või mitte. Seejuures omavad tähtsust ka parkimise

võimalus ja sõidukiga hoone teenindamise vajadus. Kui juurdepääs kinnistu sisehoovi peab olema

võimalik ka sõidukiga, ei tarvitse see tähendada, et juurdepääs peab olema tagatud igapäevaselt.

Juurdepääsuõiguse andmisel üle kostjate kinnisasja on tähelepanuta jäetud kostjate väide, et hageja

kinnisasjale pääseb Kuninga tn 3A asuva elamu juurde kuuluva riigimaa kaudu.

Lahendades AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsu nõuet, tuleb esitatud asjaolude alusel

arvestada sedagi, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs oma kinnisasjale mujalt kui kostja

maatüki kaudu. Asjaolu, et juurdepääs teise kinnisasja kaudu võib olla selle omanikule vähem

koormavam kui kostjale tema kinnisasja kaudu, võib olla üheks hagi rahuldamata jätmise aluseks.

Kui teise kinnisasja omanik keeldub juurdepääsu võimaldamisest või sellekohast hagi tema vastu ei

rahuldatud, on asjaolud muutunud ja hagejal on õigus nõuda teistel asjaoludel juurdepääsu varasemalt

kostjalt. Kõigi asjaolude täielikuma väljaselgitamise ja juurdepääsu vaidluse kiirema lahendamise

tagab aga see, kui vajadusel esitada hagi alternatiivsena erinevate kinnisasjaomanike vastu, kelle

kinnisasjalt on võimalik juurdepääs.

19. Kuna maakohtu ja apellatsioonikohtu otsustest ei selgu, milliste asjaolude alusel anti hagejatele

juurdepääsuõigus oma kinnisasjade sisehoovi üle kostjate kinnisasja, siis ei vasta ringkonnakohtu

otsus TsMS § 330 lg 4 nõuetele, mille kohaselt tuleb kohtuotsuse põhjendavas osas märkida

muuhulgas kohtu tuvastatud asjaolud. Tõendite ja poolte väidete loetlemine ei asenda kohtu poolt

tuvastatuks loetud asjaolude märkimist otsuses. Nimetatud rikkumise tõttu pole võimalik kontrollida,

kas apellatsioonikohtu järeldused tulenevad asjaoludest ja kas AÕS § 156 lg -st 1 kohaldati õigesti

või valesti. TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid.

20. Kolleegium märgib, et kui asja uuel lahendamisel leitakse, et kostjad peavad juurdepääsu oma

kinnisasja kaudu tagama ja neile määratakse selle eest tasu, on vajalik arvestada, et hagejatele oli

tagatud juba hagi tagamise määruse alusel juurdepääs oma kinnisasjadele üle kostjate kinnisasja.

Kolleegium leiab, et kui kostjad on seda asja sisulisel arutamisel esimese astme kohtus soovinud, siis

oleks mõistlik ja õiglane määrata tasu alates ajast, mil hagejad kohtumääruse alusel juurdepääsu üle

kostjate kinnisasja kasutavad.

Kostjate kassatsioonkaebuse ülejäänud väited ei ole kohtuotsuse tühistamise aluseks.

21. Vastuseks hageja, EELK Pärnu Eliisabeti koguduse kassatsioonkaebusele alusel märgib

kolleegium järgmist.

AÕS § 156 lg -s 1 sätestatud juurdepääsuõigus on kinnisomandi eraõiguslik kitsendus, mis seatakse

tehingu või kohtuotsusega. Kinnisomandi kitsendusi reguleeriva üldsätte, AÕS § 141 lg 3 kohaselt

kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib

kolmandate isikute suhtes, kui see on kantud kinnistusraamatusse. Eelnevast järeldub, et lisaks

tehinguga tekkivale kinnisomandi kitsendusele saab kinnistusraamatu kandega kolmandatele isikutele

siduvaks muuta ka kohtuotsuse alusel tekkivat kitsendust. Kohtuotsuse alusel tekkiva

juurdepääsuõiguse siduvaks muutmine kolmandatele isikutele kinnistusraamatu kandega oleks

võimalik kinnistusraamatusse kas sellekohase märke (AÕS § 63 lg 1 p 4) või reaalservituudi (AÕS

§ 172) kandmisega.

22. AÕS §-dest 1 ja 5 tuleneb asjaõiguste numerus clausus'e põhimõte. Selle põhimõtte kohaselt

sätestab seadus lisaks asjaõigustele ka nende tekkimise, lõppemise ja sisu. Erinevates seadustes on

sätestatud juhud, mil reaalservituut saab tekkida kohtuotsuse alusel, n asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse § 153 lg 1, maaparandusseaduse § 13 lg 5. Juurdepääsu tagamist kinnisasjale kohtuotsuse

alusel tekkiva reaalservituudiga ei näe ette ükski seadus. Seetõttu leiab kolleegium, et kohtuotsuse

alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul kinnisasjale saab kinnistusraamatu kaudu

kolmandatele isikutele kehtivaks muuta vastavalt AÕS §-dele 64 lg 1 p 4 ja 140 lg 3

kinnistusraamatusse kantava märkusega.

Märkusega hagejale kuuluva kinnisasja kinnistusregistriosas saab kolmandatele isikutele kehtivaks

muuta ka tasu maksmise kohustuse. Tasu määramisel tuleb arvestada poolte seisukohti ja kohus ei või

määrata suuremat tasu, kui soovib koormatava kinnisasja omanik. Kuna tasu suuruse saab AÕS § 156

lg 1 nõude lahendamisel määrata kostja soovil ka ilma sellekohase hagita, ei nõua tasu kohta

kinnistusraamatusse märkuse tegemise otsustamine hagi esitamist.

Kohtuotsusega otsustakse tasu väljamõistmine kostjatest kinnisasjaomanike kasuks. Tasu määratakse

kinnisasja kasutamise eest. Kinnisasja võõrandamisel ja sellekohase märkuse olemasolul

kinnistusraamatus läheb tasu saamise õigus üle kinnisasja uuele omanikule.

23. Kui juurdepääsu, selle tingimuste ja tasu määramise aluseks olnud asjaolud on muutunud, siis on

huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu tingimuste ja/või tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse

lõpetamist.

V. Kõve, H. Jõks, J. Luik