3-2-1-22-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-22-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. märts 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

Olga Ka"leva hagi Priit Kajari vastu üürilepingu lõpetamise

kokkuleppe kehtetuks tunnistamiseks, üürileandja algatusel

üürilepingu lõpetamise ebaseaduslikuks tunnistamiseks ja

kahju hüvitamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. oktoobri 2003. a

otsus asjas nr 2-2/1037/03.

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Olga Ka"leva kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

9. veebruar 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja Olga Ka"leva, hageja esindaja vandeadvokaat Edith

Sassian ja kostja esindaja vandeadvokaat Peeter Kutman. Juures

viibis tõlk Lüüli Lomp.

Resolutsioon

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium 27. oktoobri

2003. a otsus muutmata osas, millega jäeti rahuldamata Olga

Ka"leva nõue tunnistada 1995. a jaanuarist üürileping Suur-

Karja / Müürivahe 13/15 korteri 3 suhtes lõpetatuks

üürileandja ebaseaduslikul algatusel, sest üürileandja tõstis

hageja ja tema poja omavoliliselt välja, s.o tunnistada

üürilepingu lõpetamine kehtetuks.

2. Muus osas Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

27. oktoobri 2003. a otsus tühistada ja saata asi samale

kohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse kohaselt kasutas Olga Ka"leva üürnikuna koos alaealise lapsega eluruumi Tallinnas

Suur-Karja / Müürivahe 13/15 korterit 3. Pärast elamu tagastamist omandireformi käigus

õigusjärgsetele omanikele sai üürileandjaks Priit Kajari, kes 27. aprillil 1994. a ostis kinnistu

omandireformi õigustatud subjektidelt. Kostja muutis oma tegevusega majas elamise võimatuks, sest

alustas remonti ning lülitas 1994. aasta novembris välja kütte-, elektri- ja veevarustuse. Majaomaniku

esindajad ähvardasid hagejat korduvalt ja sundisid teda eluruumist lahkuma. 1995. aasta jaanuaris

viidi hageja kodune vara kostja korraldusel prügimäele ja sissepääs eluruumi suleti.

2. 7. märtsil 1996. a kirjutas hageja alla üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkuleppele. Sellal oli

hageja rase, tema kuupalk oli umbes 1000 krooni, tal puudus kindel elukoht ja ta kirjutas sellele

kokkuleppele alla kostja vaimse surve all. Hageja sai kokkuleppest aru, et ta saab 10 000 USA

dollarit ja ta lootis kostjalt saadud raha eest soetada uue elamispinna. Kuna hageja eesti keelt ei valda,

selgus alles 1999. aastal, et kostja esindajad tõlkisid kokkuleppe sisu sihilikult valesti ja lepingu

punkti 4 järgi on hoopis tema kohustatud maksma üürileandjale 10 000 USA dollarit kompensatsiooni

eluruumi vabastamisega viivitamise korral. Suuliselt lubas kostja kogu aeg hüvitist.

3. O. Ka"leva leidis, et poolte kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks on tsiviilseadustiku üldosa

seaduse §-de 66, 73 ja 74 alusel kehtetu, sest see sõlmiti kostja sunnil (vara hävitamine, korduvad

vägivalla kasutamise ähvardused) ja hageja jaoks raskete asjaolude kokkusattumisel (rasedus, raske

vaimne ja majanduslik olukord). Tegelik kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks puudus, sest hageja oli

juba 1995. aasta jaanuarist eluruumist ebaseaduslikult välja tõstetud. Kostja tegevuse tagajärjel on

hageja kaotanud omandireformi aluste seaduses tagastatud eluruumi üürnikule ettenähtud tagatised.

Hageja palus kostjat kohustada hüvitama talle eluaseme kaotusega tekitatud kahju, mõistes viimaselt

välja 165 704 krooni, mis vastab lubatud 10 000 USA dollarile. Samuti palus hageja tunnistada

kehtetuks üürilepingu lõpetamine üürileandja poolt seoses hageja omavolilise väljatõstmisega

1995. aasta jaanuaris ja tunnistada kehtetuks 7. märtsi 1996. a kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks.

4. Kostja vaidles hagile vastu. 7. märtsi 1996. a kokkulepe vastas poolte tahtele ning hageja sai selle

tähendusest aru. Lepingu punktis 4 ettenähtud leppetrahvi ei ole kostja hagejalt nõudnud. Hageja

vabastas eluruumi 20. märtsil 1996. a. Kahju hüvitamise nõue on põhjendamata ja väidetava kahju

suurus tõendamata.

Hageja esitas 1995. aasta novembris hagi elamuseaduse § 44 järgi, kuid loobus sellest 29. veebruaril

1996 ja linnakohus lõpetas 6. märtsil 1996 menetluse tsiviilkohtupidamise seadustiku § 218 p 4

alusel. Hageja ei teatanud linnakohtule, et loobus oma nõudest kostja vastu kostja survel.

5. Tallinna Linnakohus rahuldas 22. aprilli 2003. a otsusega hagi täielikult: tunnistas ebaseaduslikuks

ja õigustühiseks Priit Kajari poolt üürisuhte lõpetamise Olga Ka"levaga 1995. aasta jaanuaris seoses

Olga Ka"leva ja tema alaealise poja väljatõstmisega, tunnistas kehtetuks pooltevahelise 7. märtsi

1996. a kokkuleppe üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja

165 704 krooni kahjuhüvitist.

6. Linnakohus leidis, et kostja tõstis hageja elamuseaduses sätestatud õigusliku aluseta eluruumist

välja ilma teist eluruumi vastu andmata, millega rikkus põhiseaduse §-s 33 ja ES §-s 5 sätestatut.

1994. aasta lõpuks oli kostja tegevuse tulemusena elamu viidud sellisesse seisundisse, et seal ei olnud

võimalik elada, ja hageja koos alaealise lapsega jäi kostja ebaseadusliku tegevuse tõttu eluruumist

ilma.

7. Linnakohtu hinnangul on 7. märtsil 1996. a sõlmitud kokkuleppe punkt 4, millega hageja kohustus

tasuma kostjale 10 000 USA dollarit kompensatsiooni eluruumi vabastamisega viivitamise eest, sisult

ebamõistlik ja vastuolus kokkuleppe sisu ja eesmärkidega. Hageja tõsteti eluruumist välja juba

1995. aasta suvel. Linnakohus leidis, et olukorras, kus hageja oli pikemat aega koduta, oli võimalik

hageja närvilisus või isegi vaimne tasakaalutus tema raseduse ajal 1996. aasta märtsis, millest

tulenevalt ta sõlmis kostjaga enda jaoks äärmiselt ebasoodsa lepingu. Kostja ei käitunud heauskselt ja

kasutas tehingu tegemisel ära hagejale raskete asjaolude kokkusattumist TsÜS § 74 lg 1 mõttes.

Sellest tulenevalt on 7. märtsi 1996. a kokkulepe kehtetu. TsÜS § 74 lg 3 alusel võib isik, kelle

nõudel raskete asjaolude kokkusattumisel tehtud tehing kehtetuks tunnistatakse, nõuda teiselt poolelt

kahju hüvitamist.

8. Kostjal üürileandjana oli õigusvaidluse tekkimise ajal kehtinud ES § 54 lg 2 kohaselt kohustus

anda üürniku soovil tema kasutusse varisemisohtliku eluruumi asemel teine samaväärne eluruum.

Kostja on oma süülise käitumisega põhjustanud hagejale pikema aja vältel moraalseid kannatusi,

kuna hageja on alates 1995. aastast pidanud oma alaealiste lastega elama aastaid tuttavate juures,

omamata oma kodu, milles seisneb hageja üldise heaolu ja elukvaliteedi langus. Kohus hindas

hagejale tekitatud mittevaralise kahju suuruseks 165 704 krooni.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27. oktoobri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse ja tegi asjas uue

otsuse, millega jättis O. Ka"leva hagi rahuldamata. Hagejalt mõisteti kostja kasuks välja õigusabi

kulude katteks 9114 krooni ja riigilõivu 10 000 krooni.

10. Linnakohus ületas hagi rahuldamisel nõude piire. Hageja leidis, et ta on korterist ebaseaduslikult

välja tõstetud ja talle ei laiene omandireformi aluste seaduses sundüürnikule ettenähtud tagatised.

Seetõttu peaks kostja hüvitama kahju, mis peaks korvama uue eluruumi soetamise kulud. Seda on

kostja talle kogu aeg lubanud. Hageja ei esitanud nõuet moraalse kahju hüvitamiseks ning ei esitanud

sellekohaseid asjaolusid hagiavalduses. Mõistes kostjalt hageja kasuks mittevaralise kahju

hüvitamiseks välja 165 704 krooni, rikkus linnakohus TsMS § 229 lg 1.

11. Pooled vaidlevad selle üle, millal ja mis alusel lõpetati vaidlusaluse korteri üürileping. Hageja

kasutas korterit suulise üürilepingu alusel. Ringkonnakohus leidis, et hageja lahkumine eluruumist

1995. a jaanuaris hagiavalduses kirjeldatud viisil ja asjaoludel lõpetas küll faktilise üürisuhte, kuid ei

lõpetanud üürilepingut. Selline seisukoht oleks äärmiselt ebaõiglane just hageja enda suhtes. Hagejal

säilisid pärast 1995. aasta jaanuari kõik üürilepingust ja elamuseadusest tulenevad tagatised

(õiguskaitsevahendid). Seega ei saa rahuldada hageja nõuet, milles ta palub tunnustada, et üürileping

lõppes poolte vahel 1995. aasta jaanuaris.

12. Hageja palus tunnistada tühiseks 7. märtsi 1996. a kokkulepe, sest see oli sõlmitud kostja sunnil

(vara hävitamine, korduvad vägivallaga ähvardused) ning raskete asjaolude kokkusattumisel (hageja

rasedus, raske vaimne ja majanduslik olukord). Kostja märkis apellatsioonkaebuses, et linnakohus

jättis põhjendamatult tähelepanuta tunnistaja A. Rauki ütlused selle kohta, et tema tõlkis hagejale

lepingu sisu ning hageja pidi sellest aru saama, nagu lepingus kirjas on. Linnakohus jättis

tähelepanuta, et tunnistaja F. Gumenjuk on hageja elukaaslane ja tema tütre isa, mis annab alust

suhtuda kriitiliselt F. Gumenjuki ütlustesse. Tõendatud ei ole, et hagejal ei olnud kostja tegevuse tõttu

võimalik leida talle lojaalset tõlki, et saada aru lepingu sisust. On väheusutav, et hageja usaldas

kostjat pärast seda, kui kostja oli hageja suhtes toime pannud hagiavalduses nimetatud tegusid.

Hageja ei ole tõendanud, et üürilepingu lõpetamine toimus teistel tingimustel kui kokkuleppes

märgitud.

13. Ringkonnakohus leidis, et hageja nõuded on vastuolulised ja teineteist välistavad. Kui hageja

leiab, et üürileping lõppes 1995. aasta jaanuaris, siis puudub õiguslik alus nõuda kostjalt uut korterit

või selle maksumust.

Õige on kostja väide, et hageja esitas linnakohtule hagist loobumise avalduse varem, kui sõlmis

kokkuleppe üürilepingu lõpetamiseks. Sellest nähtub, et hageja tahe oli lõpetada üürileping poolte

kokkuleppel lepingus märgitud tingimustel. Hageja täitis ka lepingus nimetatud tingimused,

registreerides ennast vaidlusaluselt elamispinnalt välja.

14. Elamuseaduse §-st 44 ja ka omandireformi aluste seaduse §-st 121 ei tulene hageja õigus nõuda

kostjalt talle uue korteri ostmist või kompensatsiooni tasumist sellises ulatuses, mis võimaldaks

hagejal endale korterit osta. ORAS § 121 hakkas kehtima 1999. aastal.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

15. Kassatsioonkaebuse esitas O. Ka"leva, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

16. Hageja leiab, et Tallinna Linnakohus tuvastas hageja eluruumist lahkumise ja 1995. aasta

jaanuaris eluruumi üürilepingu lõpetamise asjaolud õigesti. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et

hageja eluruumist lahkumine 1995. aasta jaanuaris lõpetas küll faktilise üürisuhte, kuid ei lõpetanud

üürilepingut. Eluruumi üürilepingu kehtivuse tingimuseks on eluruumi olemasolu ja selle kasutamise

kohustuslikkus. Enne 7. märtsi 1996. a kokkuleppe sõlmimist ei olnud eluruum enam endisel kujul

säilinud, s.t eluruum puudus. Hageja lahkus eluruumist kostja sunnil. Alates 1995. aasta jaanuarist on

täitmata ka teine üürilepingu kohustuslik tingimus - eluruumi kasutamine.

Elamuseaduse § 53 nägi ette, et kui üürnik ja temaga koos elavad perekonnaliikmed lähevad elama

teise kohta, loetakse eluruumi üürileping lõppenuks lahkumise päevast alates. Seega lõppes eluruumi

üürileping 1995. aasta jaanuaris, kui üürnik jäädavalt lahkus vaidlusalusest eluruumist. Vääralt

tuvastatud asjaolu, et üürileping ei olnud 1995. aastal poolte vahel lõppenud, tingib ringkonnakohtu

ebaõiged järeldused 7. märtsi 1996. a kokkuleppe osas.

17. Hageja leidis, et tulenevalt TsÜS §-s 108 sätestatud hea usu printsiibist, peab kohus kontrollima,

kas üürniku suhtes on käitutud hea usu põhimõttest lähtuvalt ning kas poolte kokkulepped on

tasakaalus ega riku poolte võrduse põhimõtet. Ringkonnakohus nende põhimõtete järgimist ei

kontrollinud.

18. Väär on ringkonnakohtu järeldus, et hageja nõuded on vastuolulised ja üksteist välistavad. Hageja

jäi kostja tegevuse tulemusena ilma eluruumist ning tal on õigus saada hüvitist.

19. Linnakohus ei ületanud hagi rahuldamisel nõude piire. Hageja ei ole 165 704 krooni nõuet

nimetanud ei materiaalseks ega moraalseks kahjuks, vaid ta on esile toonud asjaolusid, mida on

võimalik hinnata nii moraalse kui materiaalse kahju tekitamisena. Juhul kui ringkonnakohus leidis, et

tegemist pole moraalse kahjuga, siis oli tal õigus seda hinnata kui materiaalset kahju.

Ringkonnakohtul puudub alus väita, et linnakohus ületas haginõude piire.

20. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus kohaldas õigesti üürilepingu

ennetähtaegset lõpetamist reguleerivaid elamuseaduse sätteid. Üürilepingu saab ES § 53 alusel

lõpetada üürniku algatusel ja tema vabal tahtel. Hageja ei ole nimetatut väitnud ega tõendanud,

mistõttu on tuginemine sellele sättele asjakohatu.

21. Ringkonnakohus analüüsis poolte väiteid ja asjas kogutud tõendeid ning leidis, et puudub alus

7. märtsi 1996. a kokkuleppe kehtetuks tunnistamiseks hagis toodud asjaoludel. Kassatsioonkaebusest

ei nähtu, milles seisneb materiaalõiguse väidetav ebaõige kohaldamine 7. märtsi 1996. a kokkulepet

puudutavas osas. Hageja väljendab üksnes mittenõustumist ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludele ja

tõenditele antud hinnanguga.

Ringkonnakohus ei ole rikkunud protsessiõiguse norme.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

22. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb osaliselt tühistada TsMS § 363 p 2 alusel

protsessiõiguse normi rikkumise tõttu.

23. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et hageja lahkumine eluruumist 1995. a jaanuaris ei

lõpetanud pooltevahelist üürilepingut, lõppeda sai vaid hageja elamine eluruumis. Ringkonnakohus

on piisavalt põhjendanud, miks ta leidis, et üürileping ei lõppenud 1995. aasta jaanuaris. Selles osas

on hagi rahuldamata jätmine seaduslik ja põhjendatud ning kolleegium jätab ringkonnakohtu otsuse

muutmata.

24. 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 74 lg 1 järgi tunnistab kohus tehingu, mille tegemisel üks pool

kasutas ära, et füüsiline isik oli sunnitud tegema tehingu raskete asjaolude kokkusattumise mõjul talle

äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, kannatanud poole nõudel kehtetuks. Linnakohus tunnistaski

7. märtsi 1996. a kokkuleppe kehtetuks, leides muuhulgas, et hageja koos alaealise lapsega jäi kostja

ebaseadusliku tegevuse tagajärjel ilma eluruumist, oli pikemat aega (1995. aasta talvest 1996. aasta

märtsini) koduta, ning leidis endale ja oma lapsele peavarju tuttavatelt. Seega oli võimalik hageja

närvilisus või isegi vaimne tasakaalutus tema raseduse ajal 1996. aasta märtsis. Kuhjunud raskete

asjaolude tulemusena sõlmis ta kostjaga enda teadmata äärmiselt ebasoodsa kokkuleppe üürilepingu

lõpetamiseks, lootes seeläbi lahendada oma eluasemeprobleemi. Kostja kasutas hageja rasket

olukorda ära. Sellistel asjaoludel sõlmiti kokkulepe TsÜS § 74 lg 1 tunnustel.

Kolleegium leiab, et linnakohtu tuvastatud asjaoludel võib 7. märtsi 1996. a kokkuleppe TsÜS § 74

lg 1 alusel kehtetuks tunnistada.

25. Leides, et 7. märtsi 1996. a kokkulepe ei ole kehtetu, märkis apellatsioonikohus, et hageja ei ole

tõendanud, et raseduse tõttu ei olnud tal võimalik leida tõlki, kes oleks talle 7. märtsi 1996. a

kokkuleppe tõlkinud.

Kolleegium märgib esmalt, et TsÜS § 74 lg 1 kohaldamise seisukohalt ei oma ringkonnakohtu

märgitu tähtsust. Kui hagejal oligi võimalus otsida tõlk, siis ei välista see TsÜS § 74 lg 1 koosseisu.

Samuti ei välista kokkuleppe õige tõlkimine selle kehtetuks tunnistamist TsÜS § 74 lg-s 1 sätestatud

asjaoludel. Kui kokkulepet tõlgiti hagejale valesti, siis ei välista ka see, et tegelikult oli kokkulepe

sõlmitud raskete asjaolude kokkusattumise tõttu, mida teine pool ära kasutas.

Ka siis, kui hageja nõuaks valetõlkimise tõttu kokkuleppe kehtetuks tunnistamist eksimuse või

pettuse tõttu, ei välistaks tema nõuet see, et tal oli võimalik lasta kokkulepet tõlkida ka kellelgi teisel.

26. Kolleegium nõustub kassaatori väitega, et ringkonnakohus ei andnud hinnangut linnakohtu

tuvastatule ega kontrollinud, kas vaidlusaluses 7. märtsi 1996. a kokkuleppes on poolte kohustused

tasakaalus. Apellatsioonikohtu otsuses puudub seisukoht nende asjaolude suhtes, millest linnakohus

järeldas, et vaidlusalune kokkulepe sõlmiti TsÜS § 74 lg 1 tunnustel. TsMS § 330 lg 4 kohaselt tuleb

ringkonnakohtu otsuses märkida muuhulgas tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused.

Eelnevast tuleneb, et kui apellatsioonikohus otsustab erinevalt esimese astme kohtust hagi

rahuldamata jätta, siis tuleb tal võtta seisukoht kõigi hageja poolt hagi põhistamiseks esitatud

asjakohaste asjaolude kohta. Ringkonnakohtu otsus ei vasta sellele nõudele.

27. Hagiavalduses palus hageja temale eluaseme kaotamisega tekitatud kahju hüvitamiseks välja

mõista 165 704 krooni, mis vastab kostja lubatud 10 000 USA dollarile. Linnakohus mõistis selle

summa kostjalt välja kui moraalse kahju. Ringkonnakohus leidis, et kuna hageja ei esitanud moraalse

kahju hüvitamise nõuet, siis on kohus ületanud hagi rahuldamisel nõude piire, ja jättis kahju

hüvitamise nõude rahuldamata. Kolleegium ei nõustu apellatsioonikohtuga.

28. Kohus on TsMS § 229 lg 2 kohaselt seotud hageja esitatud asjaoludega, kuid mitte sellega, kas

hageja loeb talle tekitatud kahju varaliseks või mittevaraliseks (moraalseks) kahjuks. Kahju liigi

määratlemine on õiguslik küsimus, mille lahendamisel kohus pole seotud hageja arvamusega. Kui

hageja on ekslikult pidanud oma nõuet varalise kahju hüvitamise nõudeks, tegelikult on aga tegemist

mittevaralise kahju hüvitamise nõudega ja kohus selle rahuldab, siis ei ole kohus rikkunud TsMS

§ 229 lg 1 ega teinud otsust nõude kohta, mida ei esitatud. Sama põhimõte kehtib, kui hageja nõuab

mittevaralise kahju hüvitamist, kuid tema esitatud ja tõendatud asjaolude kohaselt on tegemist

varalise kahjuga.

Selles asjas põhjendas hageja kahju hüvitamise nõuet kostja tegevuse tagajärjel eluruumist

ilmajäämise, omandireformi aluste seaduses sundüürnikele ette nähtud tagatiste kaotamisega ja

kulutustega uue eluruumi soetamiseks. Eelnev võimaldab pidada hageja nõuet varalise kahju

hüvitamise nõudeks. Apellatsioonikohus on teinud hageja vastutavaks selle eest, et esimese astme

kohus määras kahju liigi valesti. Selle asemel, et hageja esitatud asjaoludel kahju hüvitamise nõue

lahendada ja vajadusel kohaldada TsMS § 171 lg 1, on apellatsioonikohus varalise kahju hüvitamise

nõude jätnud sisuliselt lahendamata.

L. Laarmaa , H. Jõks, V. Kõve