3-2-1-19-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-19-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. märts 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Tampuu

Kohtuasi

ALG Liisingu AS hagi Albert Balojani, Eesti Vabariigi ja

Ühisliisingu AS vastu maa erastamise ostu-müügilepingu

tühisuse tunnustamiseks ning kinnistusraamatu kannete

kustutamiseks ja uue kande tegemiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 3. oktoobri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1035/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

ALG Liisingu AS kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

2. veebruar 2004. a

Istungil osalenud isikud

ALG Liisingu AS esindaja vandeadvokaat N. Lausmaa,

Ühisliisingu AS esindaja vandeadvokaat J. Leppik

Resolutsioon

1. Balojani kui omaniku kinnistusraamatust kustutamise nõude

rahuldamata jätmise osas jätta ringkonnakohtu otsus

muutmata.

2. Ülejäänud osas tühistada Tallinna Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 3. oktoobri 2003. a otsus ja saata asi

tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada ALG Liisingu AS-le 31. oktoobril 2003. a

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 4 000 (neli tuhat)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 4. detsembril 2000. a esitatud hagiavalduse kohaselt omandas ALG Liisingu AS (endine EVEA

Liisingu AS) A. Balojanilt 2. septembri 1997. a ostu-müügilepingu järgi Tallinnas Sireli tn 2 asuvad

ehitised.

22. juuni 2000. a ostu-müügilepinguga müüs Eesti Vabariik A. Balojanile Tallinnas Sireli tn 2 asuvate

ehitiste juurde kuuluva maa. A. Balojan kanti 24. augustil 2000. a kinnistu Sireli tn 2 omanikuna

kinnistusraamatusse. Ebaseadusliku ostu-müügilepingu alusel kinnistusraamatusse tehtud kanne

A. Balojani kui omaniku kohta on ebaõige, sest selle õiguslik alus on ära langenud. Maa erastamise

ostu-müügilepingu aluseks olnud Tallinna Linnavalitsuse 14. veebruari 2000. a korraldus nr 759-k on

tunnistatud kehtetuks. A. Balojan on erastamise korraldajale ebaõigete andmete esitamise eest võetud

kriminaalvastutusele KrK § 143 lg 2 p 11 järgi.

30. novembril 2000. a müüs A. Balojan vaidlusaluse kinnistu Ühisliisingu AS-le. Ostu-müügileping,

mis sisaldas ka kinnistamisavaldust, esitati Tallinna Linnakohtu kinnistusametile 4. detsembril

2000. a. Ühisliisingu AS kanti kinnistusraamatusse kinnistu Sireli tn 2 omanikuna 22. jaanuaril 2001.

a. Kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku tehti eelmärge kinnistu omandamise nõude

tagamiseks A. Balojani kasuks. Ühisliisingu AS ei saanud olla heauskne omandaja, kuna pidi enne

kinnisasja omandamist teadma, et selleks ajaks oli A. Balojani kui kinnistu omaniku kohta tehtud

kande õiguslik alus ära langenud ning kinnistusraamatu kanne oli ebaõige. Hagejal on õigus nõuda

kande tegemist temale kuuluva asjaõiguse kohta.

Hageja palus tunnustada Eesti Vabariigi ja A. Balojani vahel sõlmitud Sireli tn 2 asuva maaüksuse

erastamise ostu-müügilepingu tühisust; kustutada kinnistusraamatu registriosa teises jaos tehtud

ebaõige kanne A. Balojani kui kinnistu omaniku kohta; kanda kinnistusraamatu registriosa teise jakku

omanikuna ALG Liisingu AS; kustutada kinnistusraamatu registriosa teisest jaost kanne Ühisliisingu

AS poolt kinnisasja omandamise kohta ja kustutada kinnistusraamatu registriosa kolmandast jaost

eelmärge kinnistu omandamise nõude tagamiseks A. Balojani kasuks.

2. Vastuses hagiavaldusele ei tunnistanud A. Balojan hagi. Vastuväidete kohaselt oli kostja maa

ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisel Tallinnas Sireli tn 2 asuvate ehitiste omanik.

Õigusaktid ei sätesta, et maa erastamisel peab omandiõigust erastataval maal asuvatele ehitistele

tõendama mitu korda. Kostja ei oska eesti keelt ega teadnud ostu-müügilepingu punktist, mille

kohaselt ta kinnitas, et lepinguobjektiks oleval maal paiknevad ainult tema omandis olevad hooned.

Kostja kirjutas lepingule alla heas usus, usaldades lepingu teist poolt. Lepingu järgi ei müünud

A. Balojan ALG Liisingu AS-le ehitisi koos õigusega erastada maad. Maa erastamise ostu-

müügileping ei ole tühine, kuna sellega ei ole seadust rikutud. Kande kustutamise nõue on alusetu,

sest kinnistu omanikuks on Ühisliisingu AS.

3. Vastuses hagiavaldusele tunnistas Eesti Vabariik hagi. Eesti Vabariigi ja A. Balojani vahel sõlmitud

maa ostu-müügileping on vastuolus seadusega ning tühine. Kuna hageja õigusi on ebaõige

kinnistusraamatu kandega rikutud, tuleb taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa avamist.

Vaidlusalune maa tuleb lugeda MRS § 31 lg 2 alusel riigi omandis olevaks maaks.

4. Vastuses hagiavaldusele ei tunnistanud Ühisliisingu AS hagi. Vastuväidete kohaselt ei saa

A. Balojani kui kinnistu omaniku kohta tehtud kanne rikkuda AÕS § 65 järgi hageja õigusi, sest

kanne on kustutatud. 22. jaanuaril 2001. a kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse Ühisliisingu

AS. Kostja omandas vaidlusaluse kinnistu heauskselt, sest kinnistamisavalduse esitamisel 30.

novembril 2000. a ei olnud ta kinnistusraamatu kande ebaõigsusest teadlik. Kinnistamisavalduse

esitamise hetkel oli kinnistusraamatu kande kohaselt kinnistu omanik A. Balojan ning hageja

asjaõigust kinnistusraamatust ei nähtunud. Samuti oli kinnistamisavalduse esitamise hetkel jõus

vaidlusaluse kande õiguslikuks eelduseks olev Tallinna Linnavalitsuse 14. veebruari 2000. a

korraldus nr 759-k. Kuna kostja omandas kinnisasja heauskselt, siis jäävad tema õigused AÕS § 56 lg

3 kohaselt kehtima, olenemata asjaolust, kas A. Balojanil oli õigus kinnistut võõrandada ning kas maa

erastamise ostu-müügileping oli tühine või mitte.

5. Tallinna Linnakohtu 10. aprilli 2003. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Linnakohus tunnustas

Eesti Vabariigi ja A. Balojani vahel 22. juunil 2000. a sõlmitud Tallinnas Sireli tn 2 asuva maaüksuse

erastamise ostu-müügilepingu tühisust. Muus osas jättis linnakohus hagi rahuldamata.

Linnakohus tuvastas, et Sireli tn 2 asuva maaüksuse ostueesõigusega erastamise otsustamise ja maa

ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ei olnud A. Balojan nimetatud maaüksusel asuvate ehitiste omanik.

Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. a määrusega nr 267 kinnitatud "Maa ostueesõigusega

erastamise korra" p 7 alusel on ostueesõigusega erastamise õigus hoonete omanikul. Seega on

vaidlusalune maa ostu-müügileping sõlmitud seadust oluliselt rikkudes ja TsÜS § 66 lg 2 järgi tühine.

Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kanne A. Balojani kui kinnistu omaniku kohta on kustutatud

ja seadus ei sätesta võimalust seda uuesti kustutada. Seega tuleb hageja nõue A. Balojani kui omaniku

kohta tehtud kande kustutamiseks jätta rahuldamata.

Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et 30. novembril 2000. a esitatud kinnistamisavalduse alusel on

22. jaanuaril 2001. a vaidlusaluse kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse Ühisliisingu AS ja

kinnistusraamatu kolmandasse jakku on tehtud eelmärge kinnistu omandamise nõude tagamiseks A.

Balojani kasuks. A. Balojani ja Ühisliisingu AS vahel kinnistu ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu

sõlmimisel kontrolliti kinnistusraamatu seisu. Kinnistu omanikuna oli sisse kantud A. Balojan. Ostu-

müügilepingu tõestanud notar esitas selle kinnistusametile 4. detsembril 2000. a. Hageja hagiavaldus

saabus kohtusse 4. detsembril 2000. a. 5. detsembril 2000. a sai kostja hageja saadetud kirjast teada,

et ALG Liisingu AS on tõstatanud vaidluse Sireli tn 2 asuva maaüksuse erastamise kohta.

Linnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tugines Ühisliisingu AS tehingu tegemise ajal

kinnistusraamatu kandele ja seaduslikule eeldusele, et see on õige. Hageja ei ole tõendanud, et

30. novembril 2000. a kinnistamisavalduse esitamisel või enne seda oleks kostja teadnud või pidanud

teadma A. Balojani kui omaniku kohta tehtud kande ebaõigsusest. Kostja omandas vaidlusaluse

kinnistu heauskselt ja tema heauskselt omandatud õigused jäävad kooskõlas AÕS § 56 lg-ga 3

kehtima. Seetõttu jääb rahuldamata hageja nõue kustutada kanne, mis on tehtud Ühisliisingu AS kui

omaniku kohta, ja teha kanne riigi kandmiseks kinnistusraamatusse vastavalt AÕS RakS § 11 lg-le 5.

Samuti tuleb jätta rahuldamata hageja nõue teha kanne ALG Liisingu AS kui omaniku kohta ja

kustutada kinnistusraamatust eelmärge, mis on sisse kantud A. Balojani nõude tagamiseks. Sellise

märke kustutamist saaks AÕS § 63 lg-te 7 ja 8 järgi nõuda Ühisliisingu AS kui kinnistu omanik.

6. Hageja esitas Tallinna Linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes linnakohtu otsuse

tühistada osas, millega jäeti hagi rahuldamata, ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohtu 3. oktoobri 2003. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Kohtuotsuse kohaselt nõustus ringkonnakohus linnakohtu otsuse põhjendustega. Linnakohus

kohaldas asja lahendamisel õigesti materiaalõiguse norme.

Linnakohus tuvastas õigesti, et kinnistusraamatus ei ole kehtivat kannet A. Balojani kui kinnistu

omaniku kohta ning tema asjaõigus on AÕS § 56 lg 2 järgi lõppenud. Seadusel põhineb linnakohtu

järeldus, et kustutatud kannet ei ole võimalik uuesti kustutada. Juba kustutatud ebaõige kanne ei riku

hageja õigusi.

Apellatsioonikohus nõustus linnakohtuga, et Ühisliisingu AS omandas kinnistusraamatu kandele

tuginedes vaidlusaluse kinnistu heauskselt ja seega jäävad tema heauskselt omandatud õigused AÕS

§ 56 lg 3 järgi kehtima. Vaidluse lahendamisel oli oluline tuvastada kostja hea- või pahausksus 30.

novembril 2000. a, mil kostja ostis A. Balojanilt vaidlusaluse kinnistu ning esitas kinnistamisavalduse

kinnistusametile. Kui kostja sai kande ebaõigsusest teada hiljem, siis ei muutnud see teda

teadasaamise hetkest pahauskseks. Asjaõigusseaduse § 65 lg 3 kohaselt ei saa ebaõige kande

parandamise nõuet suunata selle isiku vastu, kes oli kinnistamisavalduse kinnistusametile esitamise

hetkel heauskne, olenemata sellest, mida ta on hiljem teada saanud. Kuna käesolevas asjas on

tegemist kinnisasja omandamisega, ei saa kohaldada AÕS § 95 lg 3.

Linnakohus ei rikkunud protsessiõiguse norme. Kohus hindas asjas esitatud tõendeid objektiivselt ja

igakülgselt.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kassatsioonkaebuses palub hageja ALG Liisingu AS ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi

ringkonnakohtule uueks arutamiseks teises koosseisus. Kassatsioonkaebuse kohaselt on hageja nõue

kustutada A. Balojani kui kinnistu omaniku kohta tehtud kanne AÕS § 65 alusel seaduslik ja

põhjendatud. Kostja Ühisliisingu AS kinnisomand tekkis AÕS § 118 lg 1 kohaselt

kinnistusraamatusse kandmisest 22. jaanuaril 2001. a ning sel hetkel oli Ühisliisingu AS teadlik, et A.

Balojani kui omaniku kohta tehtud kanne on ebaõige. Seega ei saanud kostja omandada kinnisasja

heauskselt. Kohtud leidsid ebaõigesti, et kostja omandas kinnisasja 30. novembril 2000. a ning

hilisem kande ebaõigsusest teadasaamine ei muutnud teda teadasaamise hetkest pahauskseks.

9. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja Ühisliisingu AS ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja

õigeks. Hageja õigusi saaks rikkuda üksnes kehtiv kanne. Kinnistusraamatu kanne A. Balojani kui

kinnistu omaniku kohta on kustutatud. Seadus ei seosta heauskset omandamist hetkega, mil

kinnistusraamatusse tehakse kanne, vaid hetkega, mil sõlmiti ostu-müügileping ja esitati

kinnistamisavaldus. Kande tegemise kuupäeva ei saa pooled mõjutada. Kostja omandas kinnistu

heauskselt ning AÕS § 56 lg 3 kohaselt jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima.

10. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete ning kostja esindaja

oma vastuväidete juurde.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel osaliselt tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja tõlgendamise tõttu.

12. Esmalt käsitleb kolleegium hageja nõuet kustutada kinnistusraamatust A. Balojani kui kinnistu

omaniku kohta 24. augustil 2000. a tehtud kanne. Kohtud on tuvastanud, et kinnistusraamatus pole

kehtivat kannet A. Balojani kui vaidlusaluse kinnistu omaniku kohta. 22. jaanuaril 2001. a on

Tallinna Linnakohtu kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa omanikuna sisse kantud

Ühisliisingu AS ning samast registriosast on kustutatud kanne A. Balojani kui omaniku kohta.

Vastavalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) §-le 52 on kinnistusregistrisse tehtud nõuetekohane

kustutuskanne ning kandele, mis kustutati, on alla tõmmatud punane joon. Kustutatud kannet ei saa

teistkordselt kustutada ja see ei riku ka hageja õigusi.

Hageja nõude - kustutada kinnistusraamatu varasem kanne A. Balojani kui omaniku kohta -

rahuldamata jätmist on kohtud piisavalt põhjendanud.

13. Seoses hageja väitega, et Ühisliisingu AS pole kinnisasja heauskselt omandanud, tuleb järgnevalt

peatuda kinnisasja heauskse omandamise problemaatikal.

Tulenevalt AÕS § 56 lg-st 1 eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust ning seadusandja

kaitseb ausa majanduskäibe kindlustamise eesmärgil isikut, kes on omandanud asjaõiguse heauskselt

kinnistusraamatu õigsusele tuginedes. Asjaõigusseaduse § 56 lg 3 sätestab, et kui isik

kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis

jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi

teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige.

14. Kohtuotsuste kohaselt esitati kinnistamisavaldus Ühisliisingu AS omanikuna kinnistusraamatusse

kandmiseks 30. novembril 2000. a. Kinnistamisavalduse alusel tehti kanne kinnistusraamatusse 22.

jaanuaril 2001. a. Tallinna Linnavalitsuse 14. veebruari 2000. a korraldus nr 759-k A. Balojanile maa

ostueesõigusega erastamise kohta tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 20. detsembri 2000. a

korraldusega nr 4968-k. Kohtud on leidnud, et 5. detsembril 2000. a sai kostja hageja saadetud kirjast

teada, et ALG Liisingu AS on vaidlustanud Sireli tn 2 asuva maaüksuse erastamise.

15. Pooled vaidlevad selle üle, millise ajahetkega tuleks määrata kinnisasjaõiguse omandaja

heausksus ning kas sellest tulenevalt omandas kostja kinnisasjaõiguse heauskselt või mitte. Kohtud

on leidnud, et heausksus tuleb määrata kinnistusametile kinnistamisavalduse esitamise aja seisuga.

Sellise seisukoha põhistamiseks on apellatsioonikohus viidanud AÕS § 65 lg-le 3 ja märkinud, et

tähtsust ei oma AÕS § 118 lg-s 1 (kehtis kuni 30.06.2003. a) sätestatu.

Kolleegium selle järeldusega ei nõustu.

16. Küsimus, millise ajahetkega määrata kinnisasjaõiguse omandaja heausksus taandub suuresti

sellele, kelle kanda jääb kinnistusameti tegutsemise kiirusest tulenev risk. Nii õigustatud isikul kui

omandajal on võimalik esitada nõudeid kinnistusraamatust nähtuva, kuid tegelikult õigustamatult asja

käsutanud isiku vastu. Risk võib seisneda nii selles, et omandaja ei tarvitse olla heauskne

kinnistusraamatu kande tegemiseni kui ka selles, et kinnistusraamatust nähtuv õigustatud isik muutub

maksejõuetuks.

17. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 3 kohaselt tuleb seadust tõlgendada koos seaduse teiste

sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Samad põhimõtted seaduse

tõlgendamiseks sätestas ka 30. juunini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadus.

Asjaõigusseaduse § 56 lg 3 sätestab, et kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele tuginedes

heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima.

Asjaõigusseaduse § 65 lg 3 kehtestab, et sama paragrahvi 1. ja 2. lõikes nimetatud nõuet ei saa

esitada kolmanda heauskse isiku omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud.

Mõlemad normid pakuvad omandajale kaitset siis, kui ta on heausksena kinnisasja omandanud.

Meelevaldne on kohtu väide, et AÕS § 65 lg 3 seab heausksuse suhtes määravaks ajamomendiks

kinnistamisavalduse esitamise. 30. juunini 2003. a kehtinud AÕS § 118 lg 1 sätestas, et kinnisomand

tekib kinnistusraamatusse kandmisega (kinnistamisega). AÕS § 120 lg 1 30. juunini 2003. a kehtinud

redaktsiooni järgi oli kinnisomandi ülekandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega nõutav

asjaõigusleping ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Alates 1. juulist 2003. a.

kehtestab sama eelduse AÕS § 641, mille kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja

koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks

või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.

Eelnevast tuleneb, et Eesti kehtinud ja kehtiva õiguse järgi tuleb omandaja heausksus määrata selle

ajamomendiga, mil kinnisasjaõiguse omandamine lõpeb, ehk kinnistusraamatu kande tegemise ajaga.

Heausksuse määramine kande tegemise ajaga ei nõrgesta tugeva kinnistusraamatu põhimõtet ega

väära heauskse omandamise võimalust. Samas on tagatud ka tegelikult õigustatud isiku õiguslik

positsioon. Sel moel on mõistlikult tasakaalus tegelikult õigustatud isiku ja omandaja õigused ning

tagatud vastavate sätete üks eesmärk. Kolleegium leiab, et asjaõigusseaduse selline tõlgendus vastab

seaduse mõttele ning on praegusel ajal põhjendatud ka sellega, et tulenevalt maareformi käigus

esmakinnistamise iseärasustest võrreldes tavapärase kinnisasjakäibega, on tõenäosus ebaõigete

kannete tekkimiseks ning seega ka oht tegelikult õigustatud isiku huvidele suurem.

18. Kolleegium möönab, et kui kinnistamisavalduse esitamisega on omandaja oma tahte realiseerinud

heausksena, siis eelneva käsitluse tõttu võib ta muutuda pahauskseks temast mitte olenevatel

põhjustel, näiteks sõltuvalt kinnistamismenetluse pikkusest. Seega on võimalik olukord, kus

omandaja muutub pahauskseks pärast tema poolt kinnistamisavalduse esitamist, kuid enne kande

tegemist. Kolleegium leiab, et selles punktis märgitu võiks olla argumendiks siiski vaid seaduse

muutmisel.

19. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 10 lg-st 5 ja § 11 lg-st 5 tuleneva nõude eeldusi ja selle

nõude tagamise võimalust on analüüsitud ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendites nr 3-2-1-37-02

(RT III 2002, 11, 117), nr 3-2-1-26-03 (RT III 2003, 14, 137) ja nr 3-2-1-51-03 (RT III 2003, 19,

179). Käesolevas asjas puudub alus peatuda kassatsioonimenetluses neil küsimustel põhjalikumalt.

20. Kostja kassatsiooniastmes kantud õigusabikulu 7 080 krooni hüvitamine otsustatakse asja

sisulisel läbivaatamisel.

H. Jõks, J. Luik, T. Tampuu