3-2-1-151-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-151-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. detsember 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu

Kohtuasi

Tartu linna hagi Rein Tederi vastu eluruumist väljatõstmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. septembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2-216/2003

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rein Tederi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

8. detsember 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

24. septembri 2003. a otsus osas, millega otsustati Tartus

Purde tänav 39 asuvast korterist nr 120 välja tõsta Rein

Tederiga koos elavad isikud teist eluruumi vastu andmata.

Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt töötas kostja munitsipaalettevõtte (ME) Vesiir direktorina

1. augustist 1993. a kuni ettevõtte likvideerimiseni 2. mail 1994. a. Kostja asus elama omavoliliselt

Tartus Purde tn 39 asuvasse korterisse nr 120 ja alates 12. aprillist 1994. a on ta sellesse korterisse

sisseregistreeritud. Elanikeregistri andmetel oli sissekirjutuse aluseks ME Vesiir 30. märtsi 1994. a

otsus nr 7. Kostja kasutas ära oma ametiseisundit sissekirjutuse saamiseks. Korterisse nr 120 oli

1994. aastal sissekirjutatud ka Enn Melk. Tegelikult kasutab eluruumi kostja sugulane Villem Teder,

kelle sõnul elab kostja põhiliselt maal ja kasutab eluruumi aeg-ajalt. Vaidlusalune korter ei ole

tööandja eluruum. Hageja leidis, et kostjal puudub eluruumi kasutamiseks õiguslik alus. Tartu linn ei

ole kunagi tunnistanud kostja õigust eluruumi kasutada ja pooled ei ole sõlminud kirjalikku

üürilepingut. Elamuseaduse (ES) § 30 lg 1 (1994. a redaktsioon) kohaselt oli eluruumi üürileandja

kohustatud järgima ES § 4 lg-s 2 märgitud normatiivakte ning kohaliku omavalitsuse kehtestatud

eluruumide andmise ja registreerimise korda. Tartu Linnavolikogu 18. märtsi 1993. a otsuse nr 335

p 5.2 kohaselt vormistati eluruumi andmine üürikomisjoni otsuse alusel linnapea korraldusega.

Kostjale eluruumi andmise kohta puudub nii korterikomisjoni otsus kui ka linnapea korraldus. Hageja

palus kostja ES §-de 4, 5, 31, 62 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-te 1 ja 2 alusel eluruumist välja

tõsta koos kõigi seal elavate isikutega teist eluruumi vastu andmata.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Ta leidis, et ei ole hõivanud eluruumi omavoliliselt. Tartu

Linnavalitsuse 9. augusti 1993. a määrusega nr 453 kinnitatud "Elanike ja elukoha registreerimise

korra" p 12 kohaselt ei kirjutata korterisse sisse registreerimata üürilepingu alusel. Seega ei oleks

üürilepingu puudumisel olnud võimalik teda eluruumi registreerida. Üüriarvete esitamise ja

tasumisega on tõendatud asjaolu, et Tartu linn on kostjat üürnikuna aktsepteerinud. Ta on tasunud

korteri kasutamise eest üüriarvete alusel, mille Tartu linna on tema nimele esitatud.

3. Tartu Maakohtu 27. märtsi 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt

tekkis kostjal vajadus eluruumi järele ja kuna korteri nr 120 oli vaba, siis esitas ta 1. aprillil 1994. a

Tartu linna registriteenistusele avalduse enda vaidlusalusesse korterisse registreerimiseks. Kuna

kostja avaldus rahuldati, eeldas ta, et tal on õigus korterit kasutada. Kostja ei kasutanud sissekirjutuse

saamiseks oma ametiseisundit. Linnavalitsuse ametiisik, kes haldustoimingu tegi, ei olnud kostjast

teenistuslikus sõltuvuses. Purde tn 39 eluruume kasutasid ME Vesiir töötajad. Kuna kostja

registreeriti sellele elamispinnale ME Vesiir töötajana, leidis ta, et tegemist oli teenistusliku

elamispinnaga.

4. Hageja ei esitanud kuni 2001. aasta suveni kostjale nõuet eluruumi vabastamiseks ei tühistanud

sissekirjutust ega teinud tegusid, millest oleks nähtunud, et hageja ei soovi, et kostja eluruumi

kasutab. Hageja esitas igal kuul kostjale üüriarve. Üür on eluruumi üürilepingu üheks oluliseks

tingimuseks ning üürisuhte puudumisel ei ole alust üüri nõuda ega üüriarveid esitada. Kuigi pooled ei

ole sõlminud kirjalikku üürilepingut, tõendavad üürisuhte olemasolu hageja poolt aastatel 1994-2002

kostjale esitatud üüriarved. Üürileping tuleb TsK § 166 lg 2 järgi lugeda sõlmituks üürileandja poolt

üüriarvete esitamisega kostjale ja kostja poolt nende tasumisega. "Eluruumide andmise ja

registreerimise korra" järgimata jätmine ei oma pooltevahelise üürisuhte tuvastamisel õiguslikku

tähendust, sest elamuseadus ei sea üürilepingu kehtima hakkamist sõltuvusse lepingu

registreerimisest või muudest haldustoimingutest. Pealegi on nimetatud korra rikkumine tingitud

hageja tegevusetusest. Seega kasutab kostja Purde tn 39 asuva korterit 120 üürilepingu alusel ja talle

laienevad kõik elamuõiguslikud tagatised. Asjaõigusseaduse § 83 lg 1 kohaselt ei ole alust temalt

korteri välja nõuda ega teda elamispinnalt välja tõsta.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohtu 24. septembri 2003. a otsusega tühistati maakohtu otsus ning uue otsusega

rahuldati hagi ja R. Teder tõsteti eluruumist Purde tn 39-120 välja koos kõigi seal elavate isikutega

teist eluruumi vastu andmata.

6. Apellatsioonikohtu otsuse põhjenduste kohaselt valdab kostja vaidlusalust eluruumi õigusliku

aluseta ja asus seda kasutama omavoliliselt. Kostja seletuse kohaselt sai ta vaba eluruumi kohta teavet

oma töötajatelt, vahetas korteri uksel luku ja mõne aja möödudes asus seda ise kasutama. Samal ajal

esitas kostja registriteenistusele ebaõigeid andmeid: avalduse, millest nähtus, nagu oleks ME Vesiir

eraldatud R. Tederile eluruum (tl 39), samuti täitis R. Teder elukoha registreerimise avalduse, milles

kinnitas, et ta on eluruumi põhiüürnik (tl 48). Asjaolu, et linnavalitsus registreeris kostja eluruumi

ebapiisavate andmete alusel ning ei kontrollinud ka esitatud andmete õigsust, ei tekitanud kostjale

eluruumi kasutamiseks õiguslikku alust.

7. Veenvad ei ole kostja väited, et ta ei teadnud, et tal puudub eluruumi kasutamiseks õiguslik alus, ja

ta arvas, et selleks on piisav registreerimine. Kostja töötas munitsipaalettevõtte direktorina, kelle

pädevuses oli ka töötajate eluruumidega seonduv. Asjaolule, et kostja oli eluruumi kasutamise

õigusliku aluse puudumisest teadlik, viitavad ka kostja korduvad pöördumised linnavalitsuse poole

taotlusega tunnistada teda eluruumi põhiüürnikuks (tl 11). Kostja väited, et linnavalitsus ei teinud

talle takistusi eluruumi kasutamiseks ning väljastas pika aja jooksul üüriarveid, on õiged, kuid

arvestades kostja teadlikku valeandmete esitamist eluruumi registreerimisel ning eluruumi

omavolilist kasutama asumist, ei anna ka need asjaolud alust jätta hagi rahuldamata. Üüriarvete

saatmine saab olla üheks tõendiks üürisuhte tõendamisel. Kuid arvete saatmine kostjale tulenes

sellest, et ta oli eluruumi registreeritud ning kasutas seda ja tarbis teenuseid. Seega oli kostjal ka

kohustus teenuste eest tasuda ning arvete saatmine ja arvel kasutatud nimetus "üüriarve" ei saa selles

asjas olla üürisuhte tuvastamisel piisavaks tõendiks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning teha uue otsuse, millega jätta

jõusse maakohtu otsus.

9. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 231 lg 4. Kohtuotsuses ei ole märgitud, millistele tõenditele

tuginedes tegi kohus järelduse, et kostja asus eluruumi kasutama omavoliliselt. Korterisse

sissekirjutamisega andis linnavalitsuse pädev ametiisik kostjale õiguse hakata korterit kasutama.

Hageja selline käitumine näitab, et eluruumi omanik oli nõus, et kostja kasutab tema eluruumi.

10. Kohtuotsus on vastuoluline. Kohus nõustus kostja väidetega, et hageja ei takistanud tal eluruumi

kasutamist ning saatis üüriarveid. Nimetatud asjaolu osundab sellele, et kostja ei hakanud korterit

kasutama omavoliliselt. Põhjendamata on kohtu järeldus, et hageja esitas kostjale üüriarveid vaid

seetõttu, et viimane oli eluruumi registreeritud ja kasutas seda ning tarbis teenuseid.

11. Kohtuotsusest ei selgu, millistele tõenditele tuginedes tegi ringkonnakohus järelduse, et kostja

esitas eluruumi registreerimisel teadlikult valeandmeid.

12. Ebaõige on ringkonnakohtu järeldus, et kostja valdab eluruumi õigusliku aluseta. Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 8. detsembri 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-124-00 leidis kolleegium, et TsK

§ 166 lg 2 kohaselt on lubatud kirjaliku üürilepingu sõlmimine nii ühe dokumendi (üürilepingu)

koostamisega kui ka kirjaliku lepingu tõendamine dokumentidega, mida pooled on vahetanud

(üüriarved). Hageja nõudis kostjalt lisaks kommunaalteenustele ka selliseid tasusid, mida saab nõuda

vaid pooltevahelise kokkuleppe alusel.

13. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks puudub alus.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et kostja oli teadlik, et tal pole eluruumi kasutamiseks õiguslikku

alust. Hageja on tõendanud, et ta on aastaid taotlenud kostjalt korteri vabastamist.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse

tühistamiseks. Apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 362 p 4 alusel kassatsioonkaebuse

põhjendusest olenemata osas, millega otsustati eluruumist Tartus Purde 39-120 välja tõsta Rein

Tederiga koos elavad isikud. Kuna hageja ei ole hagiavalduses kostjatena märkinud kostjaga

kooselavaid isikuid, siis ei saa kohus selles osas asja läbi vaadata. Kohtuotsus tuleb jätta muutmata

osas, millega otsustati Rein Teder eluruumist Tartus Purde 39-120 välja tõsta teist eluruumi vastu

andmata.

15. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse

rakendamise seaduse §-le 2 kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne

1. juulit 2002. a, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast

seadusest ei tulene teisti. Osundatud seadusest ei tulene teisti. Seega tuleb asjas kohaldada

elamuseaduse sätteid.

16. Ringkonnakohus ei ole rikkunud TsMS § 231 lg 4. Apellatsioonikohus on otsuse põhjendavas

osas märkinud kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, samuti tõendid, millele kohus

rajas järeldused. Ringkonnakohus on kostja omavolilise eluruumi kasutamisele asumise tuvastanud

kostja enda seletusest, mille kohaselt sai kostja vaba eluruumi kohta teavet oma töötajatelt, vahetas

korteri uksel luku ja mõne aja pärast asus kostja seda ise kasutama. Vastavalt TsMS § 90 lg-le 2 võib

tõendiks olla ka poole seletus. Asjaolu, et kostja esitas registriteenistusele valeandmeid, on

ringkonnakohus tuvastanud kostja 1. aprilli 1994. a ME Vesiir blanketil esitatud teatega (tl 39) ja

kostja 1994. a aprillikuu avaldusega, milles kostja nimetab end põhiüürnikuks (tl 48).

17. Pooled ei vaidle selle üle, et eluruumi omanik on hageja. Elamuseaduse § 4 järgi oli eluruumi

kasutamise õiguslikuks aluseks omandiõigus eluruumile, liikmelisus elamuühistus (-kooperatiivis),

eluruumi üürileping või muu seaduses ettenähtud alus. Ringkonnakohus leidis, et kuna kostja

registreeriti eluruumi tema enda esitatud valeandmete põhjal, siis puudub kostjal elamuseaduses

sätestatud alus eluruumi kasutamiseks, vaatamata sellele, et hageja saatis üüriarveid ja kostja need

tasus.

18. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu selle järeldusega. Ringkonnakohus tuvastas, et kostja teadis,

et tal ei ole õiguslikku alust eluruumi kasutada. Kostja pöördus 1994. aastast korduvalt hageja poole

(tl 11), et viimane tunnistaks teda üürnikuks. Kuna hageja vastas üürnikuks tunnistamisele eitavalt ja

kostja jätkas eluruumi kasutamist, siis ainuüksi üüriarvete saatmisest, mis tulenes registreerimisest ja

eluruumi tegelikust kasutamisest, ei saa järeldada, et kostja kasutab eluruumi üürilepingu alusel.

Selline järeldus ei ole vastuolus tsiviilkolleegiumi seisukohaga (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

8. detsembri 2000. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-00; RT III 2000, 30, 329), mille kohaselt võis

kirjalikku üürilepingut tõendada ka dokumentidega, mida pooled on vahetanud. Ringkonnakohus

tuvastas, et käesoleval juhul ei olnud arvete saatmise aluseks üürileping.

19. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi on otsustatud eluruumist välja tõsta ka R. Tederiga

koos elavad isikud teist eluruumi vastu andmata. Kohtuotsusest ei nähtu, keda peetakse silmas

kostjaga koos elavate isikutena. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 243 lg 4 kohaselt täidetakse

kohtuotsus täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras. Ruumidest väljatõstmise otsuse

täitmist reguleerib TMS § 70. Selle paragrahvi 1. lõike järgi tõstetakse täitedokumendil märgitud

ruumidest välja täitedokumendil märgitud isikud koos neile kuuluva varaga. Järelikult saab ruumidest

välja tõsta vaid täitedokumendis (kohtuotsuses) nimeliselt märgitud isikuid (vt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 14. jaanuari 2000. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-3-00; RT III 2000, 4, 43).

Täitemenetluses kehtiva formaliseerituse printsiibi (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. oktoobri

2002. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-119-02; RT III 27, 2002, 304) kohaselt peab kohtutäitur

kontrollima, kas täitmiseks esitatud dokument vastab formaalselt seaduse nõuetele. Antud juhul ei

saaks kohtutäitur kindlaks teha, kes on need R. Tederiga "koos elavad isikud", kes tuleb eluruumist

välja tõsta. Samas ei piisa ka vaid nimede märkimisest kohtuotsuse resolutsiooni. Kõik isikud, keda

soovitakse eluruumist välja tõsta, tuleb kohtumenetlusse kaasata kostjana.

J. Luik, L. Laarmaa, T. Tampuu