3-2-1-134-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-134-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. detsember 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja V. Kõve, liikmed J. Luik ja T. Tampuu

Kohtuasi

Liidia Vanni hagi Maie Tartu vastu omandiõiguse

tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/832/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Maie Tartu kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

10. november 2003. a

Istungil osalenud isikud

Hageja L. Vann ja tema esindaja vandeadvokaat L. Uiga. Kostja

M. Tartu ja tema esindaja vandeadvokaat T. Pürn. Kolmas isik E.-

H. Piispa.

Resolutsioon

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni

2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Välja mõista Maie Tartult Liidia Vanni kasuks 3628 (kolm

tuhat kuussada kakskümmend kaheksa) krooni 50

(viiskümmend) senti kassatsiooniastmes kantud kohtukulude

katteks.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hageja kasutab alates 5. maist 1947. a üürnikuna Tallinnas Heina tn 53 korterit nr 4. Elamu

tagastati omandireformi käigus Eeva-Helle Piispale. 25. jaanuaril 2001. a sõlmitud ostu-

müügilepinguga müüs E.-H. Piispa korteri 80 000 krooni eest kostjale. Hagejale kuulub

omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 10 kohaselt korteri ostueesõigus. Hageja esitas

25. juulil 2001. a nii kostjale kui E.-H. Piispale notariaalselt tõestatud avalduse ostueesõiguse

teostamiseks. Korteri ostuhind deponeeriti Järva Maakohtu deposiitarvel. Kostja ei vastanud hageja

avaldusele ning E.-H. Piispa keeldus korterit hagejale müümast.

2. 17. augustil 2001. a esitatud hagiavalduses palus hageja tunnustada tema omandiõigust Heina tn 53

korterile nr 4. Hageja väitel sai ta ostu-müügilepingu koopia 10. juulil 2001. a, seega on ostueesõigus

25. juuli 2001. a avaldusega teostatud õigeaegselt.

3. Järva Maakohtu 27. märtsi 2003. a otsusega hagi rahuldati. Hageja omandiõigust tunnustati 4/75

mõttelisele osale E.-H. Piispale kuuluvast mõttelisest osast Heina tn 53 asuvas elamus. Sellele

mõttelisele osale vastab kokkuleppeliselt korter nr 4.

4. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei täitnud korteri müüja asjaõigusseaduse (AÕS) § 262 lg-st 1

tulenevaid kohustusi ega esitanud hagejale 25. jaanuari 2001. a ostu-müügilepingu ärakirja. Seega

võis hageja teostada ostueesõigust ühe aasta jooksul korteri võõrandamise kohta kande tegemisest

arvates. Hageja 25. juuli 2001. a ostueesõiguse teostamise avaldus vastas AÕS § 264 lg 1 nõuetele ja

oli esitatud tähtaegselt ning sellega oli ostueesõigus teostatud. Tõendamist ei leidnud kostja väited, et

hageja oli ostu-müügilepingu sõlmimisest teadlik ning talle esitati notariaalselt tõestatud ostu-

müügilepingu koopia juba 25. jaanuaril 2001. a.

5. Apellatsioonkaebuses leidis kostja, et hageja ostueesõiguse teostamise tähtaeg lõppes 26. märtsil

2001. a, sest talle esitati ostu-müügilepingu koopia 2001. aasta veebruaris ning ta asus kostjale üüri

tasuma. Maakohus jättis andmata hinnangu kostja seletusele, et ta on elamu kaasomanik 1998. aastast

ning omas seetõttu samuti korteri ostueesõigust.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni 2003. a otsusega muudeti maakohtu otsust

põhjenduste osas. Lõppjäreldustes jäi otsus muutmata.

7. Apellatsioonikohus nõustus maakohtu otsuses tuvastatuga, et asjas ei leidnud tõendamist, et hageja

laskis ostueesõiguse teostamiseks ettenähtud tähtaja mööda. Tõendatud on, et ostu-müügilepingu

ärakiri anti hagejale nõuetekohaselt üle 2001. aasta juunis. Üüri tasumise eest väljastatud kviitungitel

oli küll pärast omaniku vahetust kostja allkiri, kuid kostja ei ole ümber lükanud hageja väiteid, et

kuni 2001. aasta juulini käis üüri kogumas E.-H. Piispa.

8. Õige ei ole maakohtu seisukoht, et võõrandatud vara puhul oli tegemist hoone reaalosaga. See ei

tulene ostu-müügilepingust ega hooneregistri tõendist. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS

RakS) § 13 lg-st 4 tuleneb, et ehitise reaalosa võib olla tsiviilkäibes vaid korteriomandina,

korterihoonestusõigusena, erastatud eluruumina, elamus asuva erastatud mitteeluruumina või ehitise

kaasomandi lõpetamisel tekkiva ehitise reaalosana. Vaidlusalune elamu osa ei olnud ükski

eelnimetatutest. Tegemist oli tsiviilkäibes oleva vallasvaraga, mis kuulus mitme isiku kaasomandisse.

9. Asjaõigusseaduse § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt

mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Asjaõigusseaduse § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja

mõttelise osa võõrandamisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel

kaasomanikel võõrandatava mõttelise osa ostueesõigus. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131

lg 1 kohaselt on kaasomandis oleva ehitise kaasomanikul ehitise mõttelise osa võõrandamisel

võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejatele

sugulastele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Seega on

kaasomaniku ostueesõigus piiratud. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 10 kohaselt on üürniku

ostueesõigus piiratud vaid teiste üürnike samaväärse õigusega, s.o üürnike ühise ostueesõigusega.

Muid piiranguid seadusest ei tulene. Kui ostjaks oleks olnud hageja, ei oleks kostja tehingusse oma

ostueesõigusega astuda saanud. Seetõttu tuleb hageja ostueesõigust eelistada kostja omale.

10. Asjakohased ei ole müüja väited selle kohta, et ta ei soovi korterit hagejale müüa.

Asjaõigusseaduse § 266 kohaselt kehtib ostueesõigus ka siis, kui müüja ja ostja tühistavad või

muudavad ostu-müügilepingut pärast ostueesõiguse teostamise avalduse saamist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Kostja palub kassatsioonkaebuses apellatsioonikohtu otsus tühistada ning saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

12. Ringkonnakohtu otsus ei ole selge, sest apellatsioonikohus on otsuses tuginenud nii

asjaõigusseadusele kui asjaõigusseaduse rakendamise seadusele, kuid otsusest ei ole võimalik välja

lugeda, milliseid sätteid kohus kohaldas ning milliseid norme rikkusid kostja või kolmas isik.

13. Kohtud on tõendeid hinnates rikkunud TsMS § 95 lg 1. Tõendeid on hinnatud valikuliselt ning

käsitletud neid hagejat eelistades, hindamata kõiki tõendeid kogumis. Sisuliselt ei ole ümber lükatud

kostja väidet, et hageja hilines ostueesõiguse teostamisega. Hageja seletus selle kohta, millal ta sai

teada korteri omaniku vahetusest, on vastuoluline ja kohus oleks pidanud seda seletust kostja omale

eelistades juhtima kostja tähelepanu täiendavate tõendite esitamise võimalusele.

14. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud ning puudub alus selle muutmiseks.

15. Kolmas isik E.-H. Piispa palus Riigikohtul teha asjas õiglase lahendi.

16. Riigikohtu istungil jäid protsessiosalised oma varem esitatud seisukohtade juurde. Hageja

esindaja esitas taotluse kohtukulude 3628 krooni 50 senti väljamõistmiseks kassatsiooniastmes.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

17. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on lõppjäreldustes õige ning puudub alus selle

muutmiseks.

18. Apellatsioonikohus on õigesti leidnud, et konkureerivate kaasomaniku ja üürniku ostueesõiguste

puhul tuleb seaduse alusel eelistada üürniku ostueesõigust. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 10

näeb ette, et üürnikel on tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine

ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul.

Ostueesõigus ei kehti võõrandamisel abikaasale, alanejatele sugulastele, vanematele, õdedele ja

vendadele ning nende alanejatele sugulastele. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele

asjaõigusseaduse sätteid. Sellest sättest tuleneb, et üürniku ostueesõigus on piiratud vaid

võõrandamisel võõrandaja lähedastele.

19. Samas on kaasomaniku ostueesõigus ehitise kui vallasasja mõttelise osa võõrandamisel AÕS

RakS § 131 lg 1 kohaselt piiratud juhtudega, mil ehitis võõrandatakse kaasomaniku alanejale

sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Järelikult on

kaasomaniku ostueesõigus piiratud peale võõrandamise lähedastele ka teistel seaduses sätestatud

juhtudel ning üheks seaduses sätestatud juhuks on ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud üürniku

ostueesõigus.

20. Kuna eeltoodud põhjendustel oli üürniku ostueesõigus eelistatud kaasomaniku ostueesõigusele,

tuleb järgmisena vastata küsimusele, kas hageja teostas oma ostueesõigust seadusega ettenähtud

korras.

Vastavalt ORAS § 121 lg 10 4. lausele kohaldatakse üürniku ostueesõiguse teostamise protseduurile

asjaõigusseaduse sätteid, st asjaõigusseaduse 7. osa 2. peatüki sätteid ostu-müügilepingu sõlmimise ja

ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud redaktsioonis. Asjaõigusseaduse § 263 lg-st 1 tulenes, et

ostueesõigust omaval isikul oli õigus ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul, arvates

õiguslikult kehtiva ostu-müügilepingu ärakirja saamise päevast.

21. Kostja on kohtumenetluses väitnud, et hagejale esitati ostu-müügilepingu ärakiri just selle

sõlmimise päeval, s.o 25. jaanuaril 2001. a. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole aga tõendatud, et

hagejale sel päeval lepingu ärakiri esitati. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 353 lg-te 3 ja 4 järgi ei

ole Riigikohtul võimalik tõendeid hinnata. Ka kassatsioonkaebuse väited, et apellatsioonikohus

rikkus tõendite hindamisel protsessiõigusnorme, ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Maakohus on asjas tõendeid piisava põhjalikkusega hinnanud ning leidnud, et kostja on ise esitanud

vastuolulisi seletusi 25. jaanuari 2001. a külaskäigu kohta hageja juurde. Kostja esitatud tõenditest ei

olnud võimalik teha järeldust, et hagejale oleks esitatud ostu-müügilepingu koopia. Ringkonnakohus

on nõustunud maakohtu poolt selles küsimuses asjas tuvastatuga.

22. Õige ei ole ka kostja väide, nagu ei oleks talle antud võimalust täiendavate tõendite esitamiseks.

Kohtutoimikust nähtub, et kohus andis eelmenetluses 30. aprillil ja 29. mail 2002. a pooltele tähtaja

täiendavate tõendite esitamiseks. Kohus selgitas pooltele 29. mai 2002. a eelistungil, et pärast 1. juulit

2002. a esitatud tõendid võib ta jätta vastu võtmata. Selline kohtu käitumine oli kooskõlas TsMS

§ 185 lg-ga 2. Enne tõendite uurimist kohtuistungil ei olnud kohtul võimalik ette näha, et kostja

esitatud tõendid on vastuolulised.

23. Seega on ringkonnakohus õigesti leidnud, et kuna hagejale ei esitatud ega saadetud ostu-

müügilepingu ärakirja, tuleb asjas kohaldada AÕS § 263 lg 2 ning hagejal oli ostueesõiguse

teostamiseks aega üks aasta korteri võõrandamise kohta kande tegemisest arvates. Ülejäänud

(protseduuri) osas ei ole hageja ostueesõiguse teostamist vaidlustanud.

24. Kolleegium märgib, et seadusel ei põhine kohtute seisukoht, nagu tuleks AÕS § 262 kohaselt

ostueesõigust omavale isikule esitada notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu koopia. Oluline on

õigustatud isikule teatada ostu-müügilepingu sõlmimisest ning võimalusest teostada ostueesõigust.

Selleks on AÕS § 262 lg 1 kohaselt piisav ka ostu-müügilepingu ärakiri.

25. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb TsMS § 60 lg-le 1 tuginedes kostjalt välja mõista

hageja kassatsiooniastmes kantud kohtukulu 3628 krooni 50 senti.

V. Kõve, J. Luik, T. Tampuu