3-2-1-140-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-140-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 2. detsember 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa

Kohtuasi

AS Eesti Raudtee hagi Aleksandr Tarassovi vastu eluruumi

üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ning kostja ja

temaga koos elavate isikute eluruumist väljatõstmiseks teist

eluruumi vastu andmata.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 25. juuni 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-

179/2003

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aleksandr Tarassovi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

3. november 2003. a

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. juuni

2003. a otsus osas, millega otsustati väljakolimisest

keeldumise korral Tartu Maakonnas Tähtvere vallas

Tähtvere külas Raudteemajast 2 välja tõsta Aleksandr

Tarassoviga koos elavad isikud teist eluruumi vastu andmata.

Muus osas jätta Tartu Ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada A. Tarassovile 23. juulil 2003. a tasutud kautsjon

200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Eesti Raudtee esitas 25. juunil 2002. a A. Tarassovi vastu hagi Tartu maakonnas asuva

eluruumi Tähtvere Raudteemaja 2 üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ning kostja ja temaga

koos elavate perekonnaliikmete eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata. Pooled ei

ole sõlminud kirjalikku üürilepingut, kuid kirjaliku üürilepingu puudumine ei vabasta üüri tasumise

kohustusest. Üüri suurus oli 69 krooni 60 senti ning alates 2002. aastast 82 krooni 13 senti kuus.

Hagiavalduse esitamise ajal oli kostja võlgnevus 1114 krooni 25 senti. Seega ei ole kostja rohkem kui

kolm kuud üüri maksnud ja elamuseaduse (ES) § 54 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja nõuda

üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku ja kõigi temaga

koos elavate isikute väljatõstmist teist eluruumi vastu andmata.

2. Kostja vastuväidete kohaselt maksis ta suulise üürilepingu alusel üüri perioodide kaupa ning

hageja ei ole selle kohta pretensioone esitanud. Alles pärast 11-kuulist üüri maksmata jätmist esitas

hageja 17. aprillil 2001. a pretensiooni üüri tasumata jätmise kohta ning kostja asus võlgnevust

kustutama. Võlgnevus on kohtumenetluse ajaks likvideeritud ning tasutud üüri ettemakse 2002. aasta

lõpuni. Kostjal on olnud üüri maksmata jätmiseks mõjuvad põhjused. Ta oli 1998.-2000. a töötu ning

tema ülalpidamisel olid töötu elukaaslane ning kolm täisealist last, kellest üks on teise grupi invaliid.

Ka ülejäänud kaks last on töötud. Üüri ei olnud võimalik iga kuu tasuda, kuid võimaluse korral seda

tehti. Nüüdseks on kostjal töökoht ning ta on võimeline tasuma üüri vastavalt hageja esitatud

arvetele. Ka väitis kostja, et on eluruumi igal aastal remontinud.

3. Tartu Maakohus jättis 5. veebruari 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Asjas kohaldati

võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse § 12 lg 2 järgi 30. juunini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) ja

elamuseaduse vastavaid sätteid.

4. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on üüriarvestusega tõendatud, et kostja on hagejale üüri tasunud,

kuid teinud seda erinevate perioodide kaupa ning võlgneb hagiavalduse esitamise seisuga hagejale

1114 krooni 25 senti. Pärast hagiavalduse esitamist tasus kostja üürivõla ning üüri ette aasta lõpuni.

Pooled ei olnud kokku leppinud üüri maksmise perioodi ja maksmise tähtpäeva. Kostja on tasunud

alates 1997. a üüri perioodide kaupa ja leidnud, et kuna hagejal ei olnud üüri maksmise viisile

vastuväiteid, ongi selline üüri tasumine temaga kokku lepitud. Hageja ei taotlenud ES § 32 lg 2

kohaselt enne üürilepingu tähtaja möödumist kostjalt üürilepingu lõpetamist, seega pikenes

pooltevaheline üürileping viieks aastaks ja andis kostjale aluse arvata, et ta on üürnik, kes on täitnud

lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt.

5. Hageja ei osutanud kostjale kõikvõimalikku abi kostjal lasuvate kohustuste täitmise selgitamisel,

rikkudes sellega tsiviilkoodeksi (TsK) § 173 lg 2. Hageja ei pakkunud kostjale võimalust vormistada

üürileping kirjalikult. Üürniku lepingujärgsete kohustuste määramatus on mõjuv põhjus, mille tõttu

jättis kostja maksmata üüri rohkem kui kolm kuud, ja seega puudub alus kostjaga üürilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks ES § 54 lg 1 p 1 alusel. Kostja ei tõendanud, et ta jättis üüri tasumata

raske varalise olukorra tõttu. Pealegi on üüri suurus väga väike. Kostja seletuste kohaselt ei ole ta

olnud arvel tööbüroos ega taotlenud sotsiaalabi, mis oleks andnud talle võimaluse tasuda üür igal

kuul. Kohtule ei ole teada asjaolud, miks on väidetavalt töötud teised kostja perekonnaliikmed ja kas

nad on saanud sotsiaalabi eluasemekulude kandmiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohtu 25. juuni 2003. a otsusega tühistati maakohtu otsus ja uue otsusega hagi

rahuldati. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi lõpetati ennetähtaegselt Aleksandr Tarassovi ja

AS Eesti Raudtee vaheline eluruumi üürileping Tartu Maakonnas Tähtvere vallas Tähtvere külas

Raudteemaja 2 asuva eluruumi kasutamiseks ning väljakolimisest keeldumise korral otsustati

Aleksandr Tarassov ja kõik temaga koos elavad isikud elamispinnalt välja tõsta ilma teist eluruumi

vastu andmata.

7. Apellatsioonikohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus üürisuhte olemasolu

üle. Üüriarvestusest ja üürnikule 2001. aastal esitatud pretensioonist nähtuvalt ei ole üürnik tasunud

üüri igal kuul ning ta on pidevalt rohkem kui kolme kuu üüri võlgu. Ka pärast pretensiooni esitamist

ei asunud üürnik võlgnevust tasuma pretensioonis märgitud kahe nädala jooksul, vaid alles kümme

kuud hiljem ning ei tasunud ka vahepealse perioodi eest igal kuul esitatud üüriarvetes märgitud

summasid. Elamuseaduse muutmise ja täiendamise seaduse § 45 järgi ei vabasta kirjaliku üürilepingu

puudumine üürnikku üüri tasumise kohustusest. Elamuseaduse § 372 lg 1 järgi lepitakse üüri

maksmise periood kokku üürilepingus ning kui seda pole lepingus ära näidatud, loetakse üüri

maksmise perioodiks kalendrikuu. Elamuseaduse § 373 lg 2 järgi tuleb üür maksta hiljemalt jooksva

kuu 15. kalendripäevaks, kui see langeb puhkepäevale või riiklikule pühale, siis nendele järgnevaks

päevaks üüri maksmise perioodi algusest arvates, kui maksmise tähtpäevas ei ole kokku lepitud

teisiti. Seega tuleneb elamuseadusest, et juhul, kui poolte vahel on üürisuhe, kuid puudub kirjalik

üürileping, kus oleks eraldi ära märgitud üüri maksmise periood, tuleb üürnikul üüri tasuda seadusest

tuleneva üüritasumise tähtaja jooksul, s.o arvestades üüri maksmise perioodiks kalendrikuu ja tasudes

üüri hiljemalt iga kuu 15. kuupäevaks või ES § 374 lg 2 järgi hiljemalt 15. kuupäeval üüriarve

saamise päevast arvates.

8. Üürnik ei ole vaidlustanud ka üüri suurendamist 2002. a jaanuaris 69 kroonilt 60 sendilt 82

kroonile 13 sendile kuus. Samuti ei teatanud ta üürileandjale mõjuvatest põhjustest, miks ta jättis üüri

maksmata. Ka on kostja selgitanud, et tal ei olnud küll pool aastat töökohta, kuid juhutöödest saadud

sissetulek oli ja nüüd on tal juba kaks aastat olemas põhitöökoht, kuid ta ei leidnud sellest hoolimata

võimalust üürivõlga tasuda. Võttes arvesse Tartu linnas kehtinud ja kehtivaid keskmisi üürihindu, on

üür, mida hageja kostjalt nõudis, märkimisväärselt väike. Seetõttu ei ole alust arvata, et üürnik ja

temaga koos elavad neli täisealist perekonnaliiget jätsid üüri tasumata varalise kitsikuse tõttu.

9. Asjakohatu on maakohtu viide TsK § 173 lg-le 2, mille kohaselt kumbki pool peab täitma oma

kohustused rahvamajandusele majanduslikult kõige otstarbekamal viisil ja osutama teisele poolele

kõikvõimalikku abi temal lasuvate kohustuste täitmisel. Asja materjalidest ei nähtu, et üürileandja

oleks mingil viisil oma käitumisega (üüriarvete esitamata jätmine vms) takistanud üürnikul üüri

tasumise kohustuse täitmist. Üürileandjapoolse TsK § 173 lg-st 2 tuleneva teisele poolele

kõikvõimaliku abi esitamise kohustuse rikkumisena ei saa käsitada seda, et üürileandja ei nõudnud

üürnikult kirjaliku üürilepingu sõlmimist. Üürisuhte pooled peavad elamuseaduse järgi oma kohustusi

täitma ka siis, kui kirjalik üürileping puudub, ning üürniku kohustus tasuda eluruumi kasutamise eest

üüri tuleneb nii üürisuhte olemusest kui ka elamuseadusest.

10. Elamuseaduse § 32 lg-st 2 ei järeldu, et kui hageja ei taotlenud enne üürilepingu tähtaja

möödumist kostjalt üürilepingu lõpetamist, oli kostjal põhjendatud alus arvata, et ta ongi üürnik, kes

on täitnud lepingujärgsed kohustused nõuetekohaselt ka siis, kui ta on igal kuul üüri tasumise asemel

tasunud üüri 4-10 kuu tagant.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Apellatsioonikohtu otsuse peale esitas kassatsioonkaebuse kostja A. Tarassov, kes palus

ringkonnakohtu otsuse tühistada ning jõusse jätta maakohtu otsuse. Kostja leidis, et ringkonnakohus

on asjas vääralt kohaldanud materiaalõiguse normi ja oluliselt rikkunud protsessiõiguse normi, mis on

kaasa toonud ebaõige kohtulahendi.

12. Kostja leidis, et vaidlusaluse eluruumi kuulumine hagejale pole tõendatud. Asja materjalidest

nähtub, et AS Eesti Raudtee moodustati 3. oktoobril 1997. a ümberkujundamise teel. 13. aprilli

1998. a AS Eesti Raudtee jagunemiskava kohaselt anti osa varast üle uuele asutatud Elektriraudtee

AS-le.

13. Kohus jättis käsitlemata, mis alusel nõudis hageja üüri 1997. a esimesed 10 kuud. Samuti ei ole

õige kohtu järeldus, nagu puuduks poolte vahel vaidlus selle üle, et hageja on kostjale saatnud iga

kuu üürikviitungeid. Kohus jättis analüüsimata ka hageja esitatud üüriarvestuse kui tõendi. Esitatud

dokumendil pole koostamise kuupäeva, koostaja nime ega allkirja.

14. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 68 lg 2 kohaselt ei tohi kohus lubada protsessiosalistel oma

õigusi kuritarvitada ega kohut eksitusse viia. Kohus ei ole analüüsinud hageja esindaja ütlusi, et

tegelikult soovitakse vaidlusalune eluruum lammutada.

15. Elamuseaduse §-le 37 antud tõlgendus on väär. Kohus ei ole arvestanud, et kõik eluruumiga

seotud hooldus- ja remonditööd ning elamu ümbruse hooldustööd tegi kostja. Hagejal ei ole üldse

õigust üüri nõuda, kui hoolduseks ja remondiks kulutatud summad üürist maha arvata. Järelikult ei

ole asjas tõendatud üürivõlgnevuse olemasolu. Kohtud oleksid pidanud analüüsima poolte käitumist.

Alates 1986. aastast oli välja kujunenud olukord, kus kostja kasutas eluruumi kui omanik ja maksis

üüri perioodide kaupa.

16. Apellatsioonikohus on rikkunud TsMS § 333 lg 1 p 3, jättes tuvastamata ning asja kaasamata

isikud, kes kohtuotsuse järgi tõstetakse eluruumist välja koos kostjaga.

17. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et kaebuse väited on alusetud ja põhjendamata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

18. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-le 2 tuginedes tühistada

osaliselt. Kohtuotsus ei ole õige osas, millega otsustati väljakolimisest keeldumise korral teist

eluruumi vastu andmata välja tõsta vaidlusalusest eluruumist A. Tarassoviga koos elavad isikud.

Kohtuotsus tuleb jätta muutmata osas, millega otsustati ennetähtaegselt lõpetada A. Tarassovi ja AS

Eesti Raudtee vaheline eluruumi üürileping ning väljakolimisest keeldumise korral tõsta A. Tarassov

elamispinnalt välja.

19. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse § 12 lg-le 1 tuleb enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele alates

1. juulist 2002. a kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seadusest ei tulene, et pooleliolevates kohtuvaidlustes tuleks üürilepingu lõpetamise korra osas

kohaldada võlaõigusseadust. Küll kehtestab osundatud seaduse § 12 lg 2, et sama paragrahvi lõikes 1

sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002.

Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit

2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Seega ei mõjuta võlaõigusseadus enne selle jõustumist

tekkinud õigusi ja kohustusi. Eelnevast järeldab kolleegium, et enne 1. juulit 2002. a esitatud hagid

üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks tuleb lahendada elamuseaduses ettenähtud korras.

20. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on eluruumi üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine

õigustatud ES § 54 lg 1 p 1 alusel, kuna otsuse järgi on asjas tõendatud, et A. Tarassov on jätnud

mõjuvate põhjusteta maksmata enam kui kolme kuu üüri. Apellatsioonikohus ei lugenud mõjuvaks

põhjuseks üüri tasumata jätmisel seda, et poolte vahel oli kujunenud tava, mille kohaselt ei toimunud

üüri tasumine mitte iga kuu, nagu seda nägi ette ES § 373 lg 2, vaid üle mitme kuu perioodide kaupa.

Kostja ei väida kassatsioonkaebuses, et üüri tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks oli poolte

väljakujunenud praktika üüri tasumisel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 353 lg 1 kohaselt

kontrollib Riigikohus kassatsioonkaebuse alusel ja piires, kas ringkonnakohus on kohtuotsuses õigesti

tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning järginud protsessiõiguse norme. Seega

puudub kolleegiumil alus hinnata, kas poolte käitumist üüri tasumise osas võiks pidada mõjuvaks

põhjuseks, miks üüri ei makstud seaduses ettenähtud ajal.

21. Kassatsioonkaebuse väiteid, mille kohaselt ei ole selge, kellele kuulub vaidlusalune eluruum,

samuti, et kohtud oleksid pidanud välja selgitama hageja tõelise tahte üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks ja et kostjale ei ole esitatud korrektset üüriarvestust, on esitatud esimest korda

kassatsioonimenetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 353 lg 1 kohaselt kontrollib Riigikohus

apellatsioonikohtu otsust vaid kassatsioonkaebuse alusel ja piires. Sama paragrahvi 3. lõike järgi ei

või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Riigikohtu otsus põhineb alama astme

kohtu otsusega tuvastatud asjaoludel. Nendest sätetest tuleneb, et Riigikohtus ei saa esitada

hagiavaldusele vastuväiteid, mida ei ole esitatud alama astme kohtutes, sest Riigikohtul ei ole

võimalik nende vastuväidete sisu hinnata. Järelikult tuleb eespool nimetatud väited tähelepanuta jätta.

Üüriarvestuse kohta nähtub lisaks kohtuasja toimikust (toimik lk 31), et kohtumenetluses maakohtus

ei vaielnud kostja vastu, et talle saadeti iga kuu üürikviitungeid.

22. Kostja väite kohta, et hagejal puudus üldse õigus üüri maksmist nõuda, sest nii eluruumi kui selle

ümbrusega seotud hooldus- ja remonttöid on teinud kostja, märgib kolleegium järgmist. Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 14. aprilli 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-36-03 (RT III 2000, 19, 211) on

väljendatud seisukohta, et üürivõlgnevuse mõjuvaks põhjuseks ei saa ES § 54 lg 1 järgi lugeda

ainuüksi seda, et üürileandja ei täitnud oma hooldus- ja remondikohustusi. Elamuseadus nägi

üürnikule sellisteks juhtudeks ette teised õiguskaitsevahendid. Elamuseaduse § 376 lg 1 kohaselt võis

üürnik nõuda üürileandjalt üüri vähendamist, kui lepingus ettenähtud eluruumi kasutamise

tingimused või eluruumi seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastutanud.

Kui üürileandja keeldus üüri vähendamisest, võis üürnik teha seda kuni puuduste kõrvaldamiseni

omal algatusel. Üüri vähendamise põhjused tuli üürileandjale kirjalikult teatada viie kalendripäeva

jooksul pärast vähendatud üüri tasumist. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt, võis üürnik üürileandja

kohustuste hulka kuuluva remondi tegemisel, mille vajadus ei olnud tekkinud üürniku süül, nõuda

üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud maksumuse võrra. Elamuseaduse § 424

nägi ette, et kui üürileandja ei täitnud hooldus- ja remondikohustust, teatas üürnik talle puudustest

ning kui üürileandja ettenähtud või kokkulepitud tähtajal ei asunud puudusi kõrvaldama, võis üürnik

teha üürileandja kohustuste hulka kuuluvat remonti oma vahenditega ja nõuda üürileandjalt tehtud

ning dokumentaalselt tõestatud vajalike kulude hüvitamist. Viidatud tsiviilkolleegiumi lahendis on

leitud, et üürileandja kohustuste täitmata jätmine võiks olla üüri tasumata jätmise mõjuvaks

põhjuseks siis, kui üürnik täidab üürileandja kohustused ja seetõttu ei jätku tal raha üüri tasumiseks.

Kostja ei ole käesolevas asjas aga pidanud üüri maksmata jätmise põhjuseks seda, et ta tegi

üürileandja kohustuste hulka kuuluvat elamu remonti ja hooldust.

23. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi on väljakolimisest keeldumise korral otsustatud välja

tõsta vaidlusalusest eluruumist ka A. Tarassoviga koos elavad isikud teist eluruumi vastu andmata.

Kohtuotsusest ei nähtu, keda peetakse silmas kostjaga koos elavate isikutena. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku § 243 lg 4 kohaselt täidetakse kohtuotsus täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud

korras. Ruumidest väljatõstmise otsuse täitmist reguleerib TMS § 70. Selle paragrahvi 1. lõike järgi

tõstetakse täitedokumendil märgitud ruumidest välja täitedokumendil märgitud isikud koos neile

kuuluva varaga. Järelikult saab ruumidest välja tõsta vaid täitedokumendis (kohtuotsuses) nimeliselt

märgitud isikuid (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. jaanuari 2000. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-3-00;

RT III 2000, 4, 43). Täitemenetluses kehtiva formaliseerituse printsiibi (vt nt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 16. oktoobri 2002. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-119-02; RT III 27, 2002, 304)

kohaselt peab kohtutäitur kontrollima, kas täitmiseks esitatud dokument vastab formaalselt seaduse

nõuetele, kuid ei pea kontrollima materiaalõiguslikke asjaolusid. Antud juhul ei saaks kohtutäitur

kindlaks teha, kes on need kostjaga "koos elavad isikud", kes tuleb eluruumist välja tõsta. Samas ei

piisa ka vaid nimede märkimisest kohtuotsuse resolutsiooni. Kõik isikud, keda soovitakse eluruumist

välja tõsta, tuleb kohtumenetlusse kaasata kostjana. See kehtib ka alaealiste kohta, kes kaasatakse

TsMS § 71 järgi seadusliku esindaja kaudu.

24. Apellatsioonikohtu otsuse resolutsioonist tuleb välja jätta osa, mis käsitleb A. Tarassoviga koos

elavate isikute väljatõstmist vaidlusalusest eluruumist teist eluruumi vastu andmata.

J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa